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Full text of "Projet de code civil pour l'empire du Japon"

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'ti^î.îi*C■^^^■l-•u| 


HARVARD  LAW  LIBRARY 


Receivcd  JUN    2  7     1921 


d^- 


PROJET 


DE 


CODE  CIVIL. 


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sous  PBESSE: 

TOME  II. 
LivEE  II,  2®  Partie,  Droits  personnels  ou  Obligations 
(2^  édition). 

En  préparation  : 

Livre  III,  Moyens  d'acquérir  les  droits  réels  et  per- 
sonnels. 


IMPRIMERIE 

Dl  LA 

PREMIÈRE  SUCCURSALE  DE  LA  "  KOKOUBOUNSHA," 
TOKIO,  *»  12,  Takékawatcho. 


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^ 


X 


PROJET 


DE 


CODE  CIVIL 

POUR  L'EMPIRE  DU  JAPON 

ACCOMPAGNÉ  d'uN 

COMMENTAIRE 

par  Mr.  G^®  BOISSONADE 

Frofesseur-agrégé  à  la  Faculté  de  Droit  de  Paris. 


->^«H* 


DEUXIEME    EDITION 
CORRIGEE  ET  AUGMENTÉE. 


TOME  FBEMIEB 
DES  DROITS  RÉELS. 


TOKIO 

XV«  ANNÉE  DE  ILEin 

1882. 

Traduction  et  reproduction  réservées. 


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JUN  2  7  1921 

bj  ?  7/  '>  t 


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A  Son  Excellence 

Monsieur  OGHI  TAKATO, 

Shanghi  et  Ministre  de  la  Justice. 

TrèS'honoré  Shanghi^ 

L'hommage  de  ce  nouveau  travail  est  dit  à 
Votre  Excellence^  autant  et  plus  encore  que 
celui  du  Projet  de  Code  de  Procédure  crimi- 
nelle  qu'elle  a  bien  voulu  accepter^  il  y  a  deux 
mois. 

En  m£  laissant  une  complète  liberté  pour  la 
première  rédaction  du  Projet  de  Code  Civile 
Votre  Excellence  m'a  permis  de  mettre  plus 
d'unité  de  vues  dans  l'ensemble  y  plu^  d'harmonie 
dans  les  dispositions  et  plus  de  rigueur  dans  la 
méthode  qu'il  ne  m'avait  été  possible  de  le  faire 
dans  les  Projets  de  Codes  criminels. 

En  même  temps,  par  sa  présidence  effective  et 
assidue,  Votre  Excellence  a  entretenu,  chez  tous 
les  membres  de  la  Commission  de  rédaction,  le 
zèle  dont  ils  étaient  eux-mêmes  animes  pour  cette 
grande  réforme  des  lois  civiles  du  Japon. 

Ce  dont  je  tiens  surtout  à  remercier  Votre 
Excellence,  c'est  de  m' avoir,  il  y  a  longtemps 
déjà,  relevé  d'un  engagement  téméraire  par  le- 
quel  j'avais  promis  d'accomplir  l'œuvre  énorme 
de  la  préparation  d'un  Code  Civil  dans  un  délai 
que  je  n'ose  pas  rappeler  aujourd'hui  et  qui 
n'a  pu  même  suffire  à  la  première  Partie  de  ce 
travail. 


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Je  n^ avais  'pourtant  'j^aè  pour  excuse  la  jeu- 
nesse  que  rien  n^ effraye  ;  mais^  en  de  pareils 
travaux^  Vâge  ne  peut  apporter  une  véritable 
expérience  ;  car  y  outre  que  bien  peu  de  légistes 
ont  V honneur  d'y  être  appelés^  même  dans  leur 
paySy  ce  nest  jamais  qu'un  événement  unique 
dans  la  vie  d'u/n  homme. 

C'est  la  grandeur  du  but  qui  m' avait  fait  trop 
présumer  de  mes  forces.  Tétais  comme  le  voya- 
geur dans  les  montagnes  :  lorsque  le  sommet 
auquel  il  veut  atteindre  est  plus  élevé  et  plus 
éclatant^  il  en  croit  la  distance  moins  éloignée; 
mais  il  n'a  pas  prévu  de  nombreuses  vallées 
à  descendre  et  des  hauteurs  intermédiaires  à 
franchir. 

Quoi  qu'il  en  soit  de  ma  méprise^  les  assises 
fondamentales  du  monument  que  Votre  Excel- 
lence a  entrepris  d'élever  à  la  législation  civile 
du  Japon  sont  maintenant  posées  :  Je  veux 
parler  de  la  théorie  *'des  Biens  ou  des  Droits 
composant  le  patrimoine  des  particuliers." 

J'ai  lieu  d'espérer  quCy  désormais,  l'achève- 
ment de  l'édifice  marchera  d'autant  plus  vite 
que  les  plans  en  ont  été  plus  longtemps  étudiés 
et  les  bases  moins  précipitées. 

Je  prie  Votre  Excellence  de  me  permettre  de 
lai  renouveler  ici  l'hommage  de  mon  prof ond 
respect  et  de  mon  entier  dévouement. 

Tokio,  le  30  Septembre  1882. 

G.  BOISSONADE. 


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Ce  premier  volume  est  la  seconde  édition  des  Tomes 
V^et  2®  du  Projet,  imprimés  déjà,  en  1880,  pour  Vusage 
de  la  Commission  du  Code  Civil  exclusivement  (a). 

Il  a  été  apporté  peu  de  changements  au  Texte  et 
quelques  articles  seulement  y  ont  été  ajoutés.  La  dif- 
férence principale  porte  sur  le  Commentaire  qui  a  été 
considérablement  augmenté. 

Primitivement,  l^auteur  du  Projet  présentait  la  rédac- 
tion des  articles  à  la  Commission,  les  développait  ver- 
balement devant  elle,  les  expliquait  par  des  exemples 
et  en  donnait  la  justification  en  raison  et  en  équité, 
quand  cela  paraissait  nécessaire.  Mais  on  n'a  pas 
tardé  à  reconnaître  les  inconvénients  d'un  système  qui 
entraînait  des  lenteurs  inévitables,  demandait  trop  à 
la  mémoire  des  commissaires  et  ne  laissait  que  des 
souvenirs  individuels  et  fugitifs.  C'était  la  marche 
déjà  suivie  pour  les  deux  Codes  criminels,  mais  elle 
n'avait  pas  dispensé  de  rédiger,  après  coup,  un  Com- 
mentaire pour  ces  deux  Codes. 

Il  a  donc  été  décidé  qu'un  Commentaire  accompa- 
gnerait immédiatement  le  texte  et  serait  traduit  en 
japonais,  imprimé  et  distribué  à  la  Commission. 

Mais  le  désir  qu'avait  le  Gouvernement  d'obtenir  un 
résultat  très-prompt  fit  apporter,  tout  d'abord,  une 
grande  réserve  dans  le  Commentaire.  Peu  à  peu,  il  fut 
développé  davantage,  mais  ce  n'est  guère  qu'à  partir 
du  Tome  III  fOhligationsJ  que  l'étendue  en  fut  suffi- 
samment proportionnée  au  sujet. 

De  là,  la  nécessité  de  reprendre  le  Commentaire  des 

(a)  Cette  Commission  a  été  composée,  dès  le  principe,  des  Premiers  présidents  des 
Conrs  et  tribunaux  siégeant  à  Tokio,  de  sénateurs  et  do  secrétaires  généraux  du 
Ddijo-hwa».  Lorsque,  plus  tard,  le  Conseil  d'Etat  (Sanji-in)  a  été  créé,  quelques 
ans  do  ses  membres  ont  été  adjoints  à  la  Commission.  C'est  une  heureuse  innora- 
tion.  Le  Projet,  arrêté  par  la  commission,  se  trouvera  ainsi  dans  des  conditions  plus 
faTorables  à  son  acceptation,  lorsqu'il  sera  présenté  ofRcIellement  à  l'examen  séparé 
du  Daîjo-kvan^  du  Sanji-in  et  du  Genro-in. 


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Tiii  AVERTISSEMENT. 

deux  premiers  volâmes^  pour  en  faire  un  Exposé  des 
motifs  qui  puisse  servir  à  soutenir  le  Projet  devant  les 
Corps  constitués^  lorsqu'ils  auront  à  l'examiner  et^  plus 
tard,  être  consultés  avec  fruit  par  les  Cours  et  tribu- 
naux^ comme  document  donnant  d'une  façon,  au  moins 
semi-officielle,  la  pensée  de  la  Loi. 

On  a  apporté  encore  à  cette  seconde  édition  des 
améliorations  de  forme  analogues  à  celles  qui  ont  été 
introduites  dans  la  récente  publication  du  Projet  de 
Code  de  Procédure  criminelle  :  le  Commentaire  n'a 
plus  lieu  par  Articles,  mais  par  Chapitre,  Section  ou 
Paragraphe  ;  en  marge  de  chaque  article  est  indiqué 
son  objet  ;  à  la  fin  du  volume  se  trouve  un  Sommaire 
général,  correspondant  à  chaque  article  du  Texte  et 
aux  numéros  du  Commentaire;  puis  vient  une  Table 
alphabétique  et  analytique  des  matières  facilitant  les 
recherches  et  les  rapprochements;  enfin,  tandis  que, 
d'une  part,  sous,  chaque  article  du  Projet  on  a  indiqué 
les  articles  correspondants  du  Code  français  et  ceux 
du  Code  italien  auxquels  on  a  fait  des  emprunts, 
d'autre  part,  on  a  donné  une  table  des  articles  du  Code 
français  correspondant  à  ceux  du  Projet. 

Cette  double  Concordance  permettra  de  voir  facile- 
ment que,  si  l'on  a  tiré  grand  profit  du  Code  français, 
on  a  cru  devoir  aussi  s'en  écarter  bien  souvent,  soit 
pour  le  fond  des  dispositions,  soit  pour  la  place  à  leur 
donner. 

L'œuvre  des  Législateurs  de  1804  n'en  est  pas  moins 
l'objet  de  notre  respect  et  de  notre  admiration,  eu 
égard  au  temps  où  elle  a  été  accomplie.  Si  notre 
Projet  a  quelque  mérite,  nous  n'hésitons  pas  à  dire  que 
nous  le  devons  à  notre  modèle,  et  si  les  réformes  que 
nous  proposons  sont  exemptes  de  témérité,  nous  en  re- 
portons sincèrement  tout  l'honneur  à  ceux  qui  ont  été 
nos  Maîtres  dans  l'Enseignement. 

G.  B. 

■>-»■■<■ 


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PROJET 


DE 


CODE  CIVIL. 


INTRODUCTION. 


On  commence  ce  Projet  parle  Livre  deuxième. 

Le  livre  premier  est  en  préparation  :  il  com- 
prendra  Y  Mat  des  personnes  dans  la  société  et 
dans  la  famille.  Ce  sont  les  matières  du  Livre  I''' 
du  Code  civil  français  et  de  la  plupart  des  autres 
Codes  étrangers. 

Cette  partie  du  droit  public  et  privé,  étant,  au 
Japon,  fondée  sur  d'anciennes  et  fortes  tradi- 
tions, ne  devra  être  codifiée  qu'avec  de  grands 
ménagements  pour  les  coutumes;  la  codification 
n'en  présente  pas  non  plus  la  même  urgence 
que  celle  des  Biens  ;  il  est  donc  vraisemblable 
qu'elle  ne  sera  terminée  qu'après  les  autres 
Livres  du  Projet. 

On  ne  trouvera  pas  ici  la  division  et  la  classi- 
fication du  Code  français,  suivies,  trop  complai- 
samment,  peut-être,  par  la  plupart  des  Codes 
étrangers.  Elle  est,  en  effet,  à  plusieurs  égards, 
peu  logique. 


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2  INTRODUCTION. 

Ainsi,  le  livre  IP  contient  Taccession  qui  ne 
devrait  figurer  qu'au  Livre  IIP  consacré  aux 
manières  d'acquérir  la  propriété  ;  ce  III''  Livre, 
de  son  côté,  contient  T3eaùcoup  de  matières 
étrangères  à  son  titre,  telles  que  les  obligations, 
en  général,  de  faire  et  de  ne  pas  faire,  les  preuves, 
les  contrats  qui  ne  peuvent  produire  que  des 
obligations,  comme  le  louage,  le  prêt  2  usage,  le 
dépôt,  le  mandat,  les  contrats  de  garantie  per- 
sonnelle et  réelle,  c'est-à-dire  le  cautionnement, 
le  nantissement,  les  privilèges  et  hypothèques  : 
ce  ne  sont  pa?  là,'  évidemment,  des  manières 
d'acquérir  la  propriété. 

Pour  mieux  distribuer  et  coordonner  les  ma- 
tières, on  a  cru  devoir  donner  cinq  Livres  au 
nouveau  Code  civil. 

Le  I"  Livre  restera  consacré  aux  Personnes^ 
suivant  un  usage  général  et  très-satisfaisant. 

Le  W  Livre  comprendra  les  Biens j  mais  dans 
un  sens  plus  large  et  plus  complet  que  celui 
qu'on  lui  donne  ordinairement  :  les  biens  sont 
les  droits  composant  le  patrimoine;  ces  droits 
sont  de  deux  sortes  :  les  droits  réels  et  les  droits 
personnels  ou  droits  de  créance  ;  dès  lors,  le  [IP 
Livre  aura  deux  Parties  :  une  partie  pour  chaque 
sorte  de  droits.  C'est  dans  la  seconde  partie  que 
se  trouvera  la  matière  des  obligations  en  généraL 
On  n'y  placera  pas  la  théorie  des  preuves  que  le 
Code  français  a,  mal  à  propos,  placée  dans  le 
titre  des  Obligations,  alors  qu'elle  s'applique  à 
tous  les  droits,  même  aux  droits  de  famille. 

Le  III®  Livre  (en  préparation)  présentera  les 


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INTRODUCTION.  8 

Manières  d*  acquérir  les  droits^  tant  réels  que  per- 
sonnels  :  on  y  trouvera  donc  d'abord  les  manières 
d'acquérir  la  propriété,  puis,  celles  d'acquérir  les 
droits  personnels. 

Le  IV*  Livre  sera  consacré  aux  Garanties 
des  créances  :  garanties  personnelles,  comme  le 
cautionnement  et  la  solidarité;  garanties  réelles, 
comme  le  gage,  le  privilège  et  l'hypothèque. 

Enfin,  le  V*  Livre  sera  r&ervé  aux  Preuves 
qui  sont  les  mêmes,  sauf  des  nuances,  pour  les 
droits  réels  et  personnels  et  pour  les  droits  de 
famille. 

Cependant,  comme  les  matières  juridiques 
sont,  plus  qu'aucunes  autres,  difficiles  à  clûâser 
méthodiquement,  parce  qu'il  en  est  bien  peu 
qui  ne  tiennent  par  quelques  points  à  plusieurs 
autres;  comme  aussi,  a  côté  de  la  théorie  pure,  le 
l^islateur  doit  se  préoccuper  beaucoup  de  l'ap- 
plication, les  rédacteurs  du  Projet  japonais  ont 
dû,  à  leur  tour,  sacrifier  la  méthode  rigoureuse 
dans  les  détails  à  la  simplicité  dans  l'ensemble. 

Ainsi,  on  a  placé  au  Livre  W  les  manières 
d'acquérir  ceux  des  droits  réels  qui  ne  sont  que 
des  démembrements  de  la  propriété,  comme 
l'usufruit  et  les  servitudes  :  il  eût  été  difficile, 
notamment,  de  traiter  de  leur  extinction  (la- 
quelle ne  pouvait  avoir  sa  place  ailleurs)  sans 
avoir  d'abord  traité  de  la  manière  de  les  établir, 
c'est-à-dire  de  les  acquérir. 

On  a  été  amené  aussi  à  traiter  au  Livre  IP  de 
la  manière  la  plus  fréquente  d'acquérir  la  pro- 
priété, de  la  convention,  parce  que,  traitant  des 


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4  INTEODUCTION. 

obligations  ou  droits,  personnels,  on  avait  â 
parler  de  leur  cause  principale,  la  convention; 
on  devait,  dès  lors,  traiter  des  effets  de  la  con- 
vention; or,  si  elle  est  un  moyen  de  créer  le  droit 
personnel,  eUe  est  aussi  un  moyen  d'aliéner  et, 
par  là  même,  d'acquérir  la  propriété.  Il  restera 
donc,  pour  le  livre  IIP,  les  autres  moyens  d'ac- 
quérir  la  propriété  (non  ses  démembrements)  et 
les  contrats  particuliers  qui  font  acquérir  les 
droits  personnels  ayant  des  caractères  ou  des 
effets  spéciaux.  C'est  également  par  ^ard  pour 
l'application  que,  dans  la  n*  partie  du  Livre  11% 
il  a  été  statué  sur  les  combinaisons,  très- variées 
et  souvent  très-délicates,  de  la  solidarité  avec 
diverses  parties  des  Obb'gations  en  général,  no- 
tamment, avec  leurs  causes  d'extinction,  bien 
que  la  solidarité,  comme  garantie  personnelle, 
appartienne  au  IV®  Livre  :  il  eût  été  plus  gênant 
encore  de  retrouver,  au  sujet  de  la  solidarité, 
les  diverses  causes  générales  d'extinction  des 
obligations. 

La  place  de  la  Prescription  n'était  pas  la 
moins  difficile  à  déterminer;  en  effet,  elle  appar- 
tient, tout  à  la  fois,  aux  moyens  d'acquérir  les 
droits  réels  et  à  ceux  de  se  libérer  des  droits 
personnels:  il  y  a  \me  prescription  dite  •*acqui- 
sitive"  et  \me  autre  dite  "libératoire."  Plus 
exactement  même,  elle  appartient  aux  preuves, 
en  quatité  de  présomption  légale.  La  méthode 
voudrait  donc  qu'elle  prît  place  dans  les  Preuves, 
et  ce  serait  ainsi  un  moyen  de  la  ramener,  par 
une  voie  inusitée,  à  la  fin  du  nouveau  Code, 


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INTRODUCTION.  5 

plaoe  qu'elle  occupe  ordinairement  dans  les 
autres  Codes  de  lois  civiles.  Mais,  tout  le  monde 
n'est  pas  d'avis  que  la  prescription  soit  une 
preuve  :  les  praticiens  notamment,  au  Japon 
comme  ailleurs,  plus  sensibles  aux  effets  qu'aux 
causes,  veulent  la  considérer  comme  \m  moyen 
direct  d'acquisition  et  de  libération.  Par  conces- 
sion pour  leur  opinion,  on  a  annoncé  (art.  585) 
que  la  prescription  formerait  le  dernier  Chapitre 
du  IIP  livre- 
Bien  qu'on  se  soit  surtout  inspiré  ici  du  Code 
civil  français,  pour  le  fond  qui  est  généralement 
juste,  sage  et  prévoyant,  on  n'a  pas  hésité  à  s'en 
écarter  chaque  fois  qu'on  a  cru  pouvoir  le  faire 
utilement  :  l'application  faite  de  ce  Code,  depuis 
bientôt  80  ans,  en  a  révélé  certainement  les 
éminentes  qualités,  mais  elle  a  fait  reconnaître 
aussi  ses  imperfections  :  s'il  est  rare  qu'il  s'écarte 
du  juste  et  de  l'utile,  il  est  fréquent  qu'il  soit 
obscur,  plus  fréquent  encore  qu'il  présente  des 
lacunes  regrettables. 

En  France,  du  moins,  les  obscurités  se  trou- 
vent, en  partie,  éclaircies  par  les  nombreux  tra- 
vaux  de  jurisconsultes  éminents  et  par  la  juris- 
prudence savante  des  tribunaux  ;  les  lacunes 
aussi  sont  plus  ou  moins  comblées  par  les  lu- 
mières que  donnent  le  droit  romain  et  l'ancien 
droit  coutumier  français.  Mais,  au  Japon,  il 
faut,  autant  que  possible,  que  la  nouvelle  légis- 
lation se  suffise  à  elle-même,  qu'elle  prévienne 
les  doutes,  qu'elle  tranche  les  controverses  qui 
subsistent  encore  en  France. 


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6  INTRODUCTION- 

On  a  tiré  profit  aussi  du  nouveau  Code  civil 
italien  promulgué  en  1866.  Bien  que  ce  Code 
reproduise,  avec  le  plan  général  du  Code  français, 
beaucoup  de  ses  dispositions  et  souvent  jusqu'à 
ses  expressions  même,  il  y  a  aussi  beaucoup  de 
matières  qu'il  a  profondément  modifiées  et  sou* 
vent  améliorées.  Quelquefois,  le  Projet  japonais 
suivra  les  corrections  apportées  par  le  Code 
italien  ;  d'autres  fois,  il  s'écartera  de  ces  deux 
modèles  :  on  donnera,  chemin  faisant,  les  raisons 
de  ces  divergences. 

Le  Code  civil  de  Belgique  étant,  en  grande 
partie,  le  Code  civil  français  même,  n'a  été  mis 
à  profit  que  pour  les  matières  qu'il  a  spéciale- 
ment réglées  :  on  ne  l'a  pas  n^ligé  dans  la  ii* 
partie  de  ce  Livre,  au  sujet  de  la  Transcription 
des  aliénations  d'immeubles,  et  il  sera  d'un 
grand  secours,  au  Livre  IV%  pour  la  matière 
des  Hypothèques  qu'il  a  profondément  modifiée 
en  1851. 

On  ne  négb'gera  pas,  non  plus,  la  nouvelle 
législation  civile  de  l'Allemagne,  dès  qu'elle 
sera  terminée. 


HlJtKitl 


N.B. —  Les  chiifres  placés  dans  le  texte,  entre  crochets  [  ],  à  la  snite 
des  alinéas  oa  des  articles,  se  rapportent  an  Code  civil  français,  quand 
il  n'y  a  pas  d'indication  différente  :  ils  ont,  d'ailleurs,  pour  but  de  signaler 
aussi  bien  une  dérogation  ou  une  modification  qu'un  emprunt  audit  Code. 

Les  citations  du  Code  italien  et  des  autres  Codes  étrangers  auront  sur- 
tout pour  but  de  signaler  les  innovations  qui  leur  sont  empruntées,  fût-oe 
môme  avec  dos  modifications. 

Quant  aux  rapprochements  des  articles  déjà  rédigés  du  Projet  même, 
ils  seront  indiqués  au  cours  du  Commentaire. 


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LIVRE  IL 

DES  BIENS. 


DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES. 


DE  LA  DIYI8I0N  DES  BIENS  ET  DES  CHOSES. 

1.  Le  Livre  premier  est  consacré  aux  Personnes  qui 
sont  les  sujets  <les  droits^  c'est-à-dire  à  ceux  auxquels 
les  droits  peuvent  appartenir. 

Le  présent  Livre  IP  est  consacré  aux  Biens  ou  aux 
objets  des  droits,  c'est-à-dire  aux  choses  sur  lesquelles 
portent  les  droits  ou  que  les  droits  tendent  à  faire 
acquérir. 

Mais  il  y  a  des  choses  qui  ne  sont  pas  encore  l'objet 
de  droits  et  qui,  par  conséquent,  ne  sont  pas  encore 
des  biens  ;  d'autres  choses  même  ne  seront  jamais  des 
biens,  parce  qu'elles  ne  pourront  jamais  devenir  l'objet 
de  droits.  La  loi  doit  cependant  les  mentionner  ici, 
on  les  oaraotérisant,  pour  l'intelligence  des  dispositions 
ultérieures  qui  les  concernent,  surtout  des  dispositions 
prohibitives. 

A  cet  égard,  le  Projet  japonais  s'écarte  notablement 
du  Code  civil  français  qui  n'a  traité  que  des  biens  et  a 
négligé  la  nomenclature  des  nombreuses  divisions  des 
choses  que  pourtant  il  devait  rencontrer,  chemin  faisant, 
et  à  l'égard  desquelles  il  devait  statuer  divei*sement. 


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Biens  oa  Droite. 


8  LIVRE  II. 

Le  droifc  romaioi  au  contraire^  après  avoir  traité  des 
personnes,  traitait  des  choses  ;  les  biens  n'y  occupaient 
que  le  second  rang.  Les  biens  étaient  les  choses  acquises 
ou  au  moins  dues  ;  on  les  appelait,  pour  cette  raison, 
"choses  qui  sont  dans  notre  patrimoine''  (a). 

Le  Projet  japonais  rapproche  et  réunit  ce  que  les 
deux  législations  qu'il  prendra  le  plus  souvent  pour 
modèle  ont  eu  le  tort  de  trop  séparer.  Sans  doute,  les 
biens  l'occuperont  davantage;  mais  il  ne  négligera  pas 
les  choses  qui  ne  sont  pas  encore  acquises,  ni  celles  qui 
ne  sont  pas  susceptibles  de  l'être. 

On  peut  même  dire  que,  dans  toutes  ces  Dispositions 
préliminaires,  c'est  surtout  la  nature  des  choses,  soit 
matérielle,  soit  juridique,  qui  occupera  les  Rédacteurs 
du  Projet,  et  ce  n'est  que  par  voie  de  conséquence  des 
principes  ici  posés,  que,  dans  la  suite,  l'on  arrivera 
à  montrer,  chemin  faisant,  comment  elles  se  comportent 
par  rapport  au  patrimoine  des  particuliers,  c'est-à-dire, 
si  et  jusqu'à  quel  point  elles  deviennent  des  biens. 

Art.  1®'.  Les  Biens  sont  les  droits  compo- 
sant le  patrimoine,  soit  des  particuliers  ou  des 
corporations,  soit  de  TEtat,  des  départements, 
des  communes  ou  des  établissements  publics. 

Ils  sont  de  deux  sortes  :  les  droits  réels  et  les 
droits  personnels. 


Droit  il  rëcls  ; 


2.    Les  droits  réels,  s'exerçant  directement 
sur  les  choses  et  opposables  à  tous,  sont  pri7i' 
cipaux  ou  accessoires. 
principaux,         Lcs  droits  récls  principaux  sont  : 

(a)  Lo  nom  de  "biens,"  en  bitin  :  hona,  paraît  venir  du  verbe  hearo  : 
"rendre  beureux,"  parce  que  les  choses  cjui  sont  "dans  notre  patrimoine" 
servent  à  notre  utilité,  à  notre  avantiige,  et  contribuent  à  notre  bonheur. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  9 

1^  La  propriété,  pleine  ou  démembrée  ; 

2**  L'usufruit,  Tusage  et  l'habitation  ; 

S''  Les  droits  de  bail,  d'emphytéose  et  de  su- 
perficie ; 

4**  Le  droit  de  possession. 

Ces  droits  sont  l'objet  de  la  I'*  Partie  du  pré- 
sent Livre. 

Les  servitudes  foncières,  accessoires  du  droit    •cceeeoirw. 
de  propriété,  sont  aussi  traitées  dans  le  présent 
Livre. 

Les  droits  réels  accessoires,  formant  la  garantie 
des  créances  sont  : 

r  Le  gage, 

2^  L'antichrèse, 

3^  Le  droit  de  rétention, 

4"*  Le  privilège, 

5**  L'hypothèque. 

Ces  droits  sont  l'objet  du  Livre  IV*. 

3.  Les  droits  personnels,  s'excerçant  contre       Droits 
une  personne  déterminée,  pour  obtenir  d'elle     p**~""®^ 
des  prestations  ou  des  abstentions  auxquelles 

elle  est  obligée  par  les  causes  que  la  loi  recon- 
naît, sont  également  principaux  ou  accessoires. 

Les  droits  personnels  principaux  sont  l'objet 
de  la  II®  partie  du  présent  Livre  ; 

Les  droits  personnels  qui  garantissent  acces- 
soirement d'autres  créances,  tels  que  le  caution- 
nement et  la  solidarité,  sont  réglés  au  Livre  IV*. 

4.  Les  droits  des  écrivains,  des  artistes  et        Droit» 
des  inventeurs,  sur  la  publication  de  leurs  ou-     «tint^,  &c! 


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10 


LIVBE  II. 


DÎBiinciioiut 
des  chosetf. 


Choses 

corporelles 

canon. 


Choses 
mobilières 


immobilières. 


vrages,  sur  la  reproduction  de  leurs  œuvres  ou 
l'application  de  leurs  découvertes,  sont  réglés 
par  des  lois  spéciales.  [C.  ital.,  art.  437.] 

6.  Les  droits,  tant  réels  que  personnels, 
sont  modifiés  d'après  les  diverses  distinctions 
des  choses  qui  en  sont  l'objet,  telles  qu'elles 
résultent,  soit  de  leur  nature,  soit  de  la  volonté 
de  l'homme,  soit  des  dispositions  de  la  loi,  ainsi 
que  ces  distinctions  sont  énoncées  ci-après. 

6.  Les  choses  sont  corporelles  ou  incorpo^ 
relies. 

Les  choses  corporelles  sont  celles  qui  tombent 
sous  les  sens  physiques  de  l'homme,  comme  les 
fonds  de  terre,  les  bâtiments,  les  animaux,  les 
ustensiles. 

Les  choses  incorporelles  sont  celles  que  l'in- 
telligence seule  perçoit  ;  tels  sont  : 

V  Les  droits  réels  ou  personnels  eux-mêmes; 

2"*  Les  droits  de  propriété  littéraire,  artistique 
ou  industrielle,  énoncés  à  l'article  4  ; 

8**  L'universalité  des  biens  et  des  dettes  d'une 
succession  ouverte,  d'une  société  dissoute  ou 
d'une  communauté  en  liquidation. 

7.  Les  choses  sont  mobilières  ou  immobilières^ 
suivant  qu'elles  sont,  ou  non,  susceptibles  de 
déplacement,  soit  d'après  leur  nature,  soit  par 
la  destination  que  leur  donne  le  propriétaire, 
soit  par  la  détermination  de  la  loi.  [C.  civil  fr., 
art.  516.] 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  11 

8.    Sont  immeubles  par  nature  :  immeobiet 

1"*  Les  fonds  de  terre,  les  chaussées,  terrasses     p"  "»*"'*'• 
et  autres  parties  du  sol  ;  [518.] 

2"  Les  murs  de  clôture,  les  haies  et  palissades  ; 

3^  Les  réservoirs,  étangs,  lacs,  fossés,  canaux, 
sources  et  cours  d'eau  quelconques  ;  [C.  ital., 
412.] 

4**  Les  digues,  jetées,  pieux  et  autres  ouvrages 
destinés  à  contenir  ou  à  amortir  les  eaux  ; 

6**  Les  bains,  les  moulins  à  eau  ou  à  vent 
attachés  au  sol,  les  machines  hydrauliques  ou 
à  vapeur  fixes,  quel  que  soit  leur  usage  ;  [519.] 

6""  Les  forêts,  bois,  arbres,  arbustes  et  plantes 
quelconques  tenant  au  sol,  sauf  ce  qui  est  dit 
des  pépinières,  à  l'article  13  ; 

7*"  Les  fruits  et  récoltes,  même  arrivés  à  ma- 
turité, tant  qu'ils  ne  sont  pas  détachés  du  sol  ; 
[520,521.] 

8**  Les  mines,  minières  et  carrières,  de  quelque 
nature  qu'elles  soient,  tant  que  les  produits  n'en 
sont  pas  détachés  du  sol  ;  il  en  est  de  même  des 
marnières  et  tourbières  ; 

9^  Les  édifices  ou  bâtiments  fixés  ou  appuyés 
au  sol,  par  quelque  personne  que  ce  soit,  quel 
que  soit  leur  emploi  ou  leur  destination,  et  lors 
même  qu'ils  devraient  être  démolis  dans  im 
temps  fixé,  sauf  l'exception  portée  audit  article 
13;  [518.] 

l(y  Les  tuyaux*  attachés  au  sol  ou  aux  bâti- 
ments, pour  l'arrivée,  la  conduite  ou  la  sortie 
des  eaux  naturelles  ou  ménagères,  ou  pour  la 
conduite  du  gaz  ou  de  la  chaleur  ;  [623.] 


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12  LIVRB  II. 

IV  Les  appareils  électriques  et  leurs  acces- 
soires, attachés  au  sol  ou  aux  bâtiments  ; 

12**  Les  fermetures  extérieures  desdits  bâti- 
ments ; 

Et,  généralement,  tous  les  objets,  même  mo- 
biles  par  leur  nature,  formant  des  accessoires 
essentiels  des  habitations. 

Immeubles         9.    Sout  immeublcs  par  destination  les  objets 

par  destination.  i_»i«  j  i  i.  >*i  •       i.  • 

mobiliers,  de  quelque  nature  qu  ils  soient,  qui 
ont  été  placés  par  leur  propriétaire  sur  le  sol  ou 
dans  les  bâtiments  qui  lui  appartiennent,  pour 
l'exploitation,  l'utilité  ou  l'agrément  desdits 
fonds,  soit  à  perpétuelle  demeure,  soit  pour  un 
temps  indéterminé  ;  il  en  est  de  même  des  objets 
mobiliers  placés  sur  les  fonds,  dans  le  même 
but,  par  celui  qui  a  sur  lesdits  fonds  un  droit 
d'usage  ou  de  jouissance  temporaire.  [524, 525.] 

Suite.  10.    Sont  présumés  immeubles  par  destina- 

tion, d'après  l'article  précédent,  s'il  n'y  a  preuve 
du  contraire  : 

1**  Les  bêtes  de  somme  ou  de  trait  attachées 
à  la  culture  ou  à  l'exploitation  d'un  fonds  ; 

2"*  Les  animaux  mis  sur  le  fonds  pour  l'en- 
grais; 

S""  Les  instruments  et  ustensiles  aratoires  ; 

é""  Les  semences,  pailles  et  engrais  destinés  à 
la  culture  d'un  fonds,  lors  même  qu'ils  ne  pro- 
viendraient pas  dudit  fonds  ; 

6"*  Les  graines  do  vers-à-soie  destinées  à  l'ex- 
ploitation des  magnaneries  ; 


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DISPOSITIONS  PEÉUMÎNAIRES.  13 

&  Les  échalas,  pieux  et  bambous  destinés  â 
soutenir  les  vignes,  les  arbres  à  fruits  et  autres  ; 

7"^  Les  appareils  et  ustensiles  destinés  à  la 
transformation  ou  à  la  mise  en  valeur  des  pro- 
duits agricoles  du  fonds,  tels  que  pressoirs,  chau- 
dières, alambics,  cuves  et  tonnes  ; 

8^  Les  machines,  appareils  et  ustensiles  ser- 
vant à  l'exploitation  des  établissements  indus- 
triels; 

9^  Les  bains  sur  bateaux,  les  bacs  ou  barques 
destinés  au  service  permanent  d'un  fonds,  lors 
même  que  les  eaux  seraient  publiques  ou  ap- 
partiendraient à  un  autre  propriétaire  ;  [c.  ital. 
art.  409.] 

10"*  Les  lanternes  (^ishi  dôrôjj  vases,  rochers, 
placés  dans  les  jardins;  les  tableaux,  glaces, 
sculptures  et  ornements  quelconques  attachés 
aux  bâtiments,  de  manière  à  ne  pouvoir  en  être 
détachés  sans  détérioration  ; 

W  Les  tatami  et  les  tatégou  formant  les  di- 
visions ou  fermetures  intérieures  des  maisons, 
lorsqu'elles  ne  sont  pas  habitées  et  ne  contien- 
nent pas  d'autres  meubles  à  l'usage  des  per- 
sonnes ; 

.  12^  Les  matériaux  détachés  d'un  édifice  en 
réparation  et  destinés  à  y  être  replacés  ;  [comp. 
art.  532.] 

13^  Les  poissons  des  étangs,  les  abeilles  des 
ruches  à  miel  et  les  pigeons  des  colombiers. 

11.    Sont  immeubles  par  la  détermination       p«ru 

A      ^      \    •  détermination 

de  la  loi:  deiaioi. 


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14  LIVUE  n. 

1^  Les  droite  réek  SOT  les  inmieaUes  corporels 
ci-dessus  énumérés  ;  [526.] 

2^  Les  droits  personnels  ou  de  créance  tendant 
à  acquérir  ou  à  recouTrer  un  droit  réel  sur  un 
immeuble; 

3^  Les  rentes  sur  l'Etat  et  autres  crâmces 
mobilières  immobilisées  par  la  loi,  ou,  par  les 
particuliers,  en  yertu  d'une  disposition  de  la  loi. 

xcobiM  12.    Sont  meubles  par  nature  les  choses  sus- 

ptfiwtiire.  eeptibles  de  déplacement,  soit  par  elles-mêmes, 
comme  les  animaux,  soit  par  l'effet  d'ime  force 
étrangère,  comme  les  choses  inanimées,  sauf  les 
exceptions  i)ortées  par  les  articles  8  et  10  ci- 
dessus.  [528.] 


XenblM 
ptr  dertbMtkm. 


13.  Sont  meubles,  par  la  destination  du  pro- 
priétaire, les  objets  qui  n'ont  été  fixés  au  sol 
que  provisoirement  et  dans  un  but  momentané; 
tels  sont: 

V  Les  échafaudages  et  étais  des  constructions  ; 

2^  Les  hangars  destinés  à  abriter  les  ouvriers 
et  les  matériaux,  pendant  lesdites  constructions  ; 

S""  Les  arbres,  arbustes  et  fleurs  élevés  ou 
entretenus  en  terre,  pour  être  vendus,  par  les 
pépiniéristes  et  jardiniers. 

MeobiM  14.    Sont  meubles  par  la  détermination  de 

la  loi: 

1**  Les  droits  réels  sur  les  meubles  ci-dessus 
désignés  ; 

2**  Les  droits  personnels  ou  de  créance  tendant 


dëierminatlon 
de  U  loi. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  15 

à  acquérir  ou  à  recouvrer  une  somme  d'argent, 
des  denrées,  marchandises  ou  autres  meubles 
corporels,  lors  même  que  des  immeubles  seraient 
affectés  à  la  garantie  de  la  créance  ; 

8**  Les  créances  ayant  pour  objet  d'exiger 
d'autrui  une  prestation,  l'accomplissement 
d'un  fait  ou  l'abstention  de  l'exercice  d'un  droit, 
même  immobilier  ; 

4?  Les  droits  dans  les  sociétés  civiles  ou  com- 
merciales constituant  une  personne  morale  ou 
incorporelle,  jusqu'à  leur  dissolution,  lors  même 
que  des  immeubles  appartiendraient  auxdites 
sociétés;  [529.] 

6**  Les  droits  de  propriété  littéraire,  artistique 
et  industrielle  désignés  à  l'article  4. 

15.  La  nature  mobilière  ou  immobilière  des  wiemination 
droits  à  ime  part  de  succession  ouverte,  de  société  de  u  «It^ 
dissoute  ou  de  commimauté  de  biens  en  liquida-  *"  ^~*** 
tion,  est  déterminée  par  la  nature  des  biens  que 
chaque  intéressé  reçoit  lors  du  ]Mirtage. 

La  nature  d'une  créance  alternative  ayant 
pour  objet  des  meubles  ou  des  immeubles,  au 
choix  de  l'une  des  parties,  est,  de  même,  déter- 
minée par  la  nature  des  choses  choisies  pour  le 
payement. 

16.  Les  choses  sont  principales  ou  accès-       cho»» 
soireSy  suivant  qu'elles  ont,  ou  non,  leur  entière  p'*"^]!*^ 
utilité,  sans  être  adjointes  à  d'autres  dont  elles  «^««oireB. 
dépendent. 

Ainsi,   les  immeubles  par  destination  sont 


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16 


LIVRS  IL 


accessoires  des  immeubles  par  nature  ;  les  ser- 
vitudes foncières  sont  accessoires  du  fonds  do- 
minant ;  les  garanties  des  créances  sont  acces- 
soires desdites  créances. 

L'aliénation  de  la  chose  principale  emporte 
celle  de  ses  accessoires,  si  le  contraire  n'est 
exprimé.  [1615.] 


corpioertaing.       17.    Lcs  choscs  peuvcut  être  envisagées  : 

Soit  comme  objets  indwidi^els  ou  corps  cer- 
tains; tels  qu'une  maison,  un  champ,  un  animal, 
spécifiés  ou  déterminés  ; 

Soit  comme  quantités^  en  poids,  nombre  ou 
mesure  ;  tels  qu'une  somme  d'ai^nt,  des  kokou 
de  riz,  des  tonneaux  de  vin  ; 

Soit  comme  collection  d'objets  plus  ou  moins 
semblables  et  susceptibles  d'augmentation  ou 
de  diminution  ;  tels  qu'un  troupeau,  les  livres 
d'une  bibliothèque,  les  marchandises  d'un  ma- 
gasin ; 

Soit,  enfin,  comme  universalité  de  biens  for- 
mant tout  ou  partie  d'un  patrimoine;  tels  que: 
tous  les  meubles  ou  tous  les  immeubles  d'une 
succession,  ou  la  succession  toute  entière,  ou 
ime  quote  part  des  mêmes  biens,  [v.  1003, 1010.] 


ChoMfl 
de  quantité. 


ChoMf 
coUectiyes. 


UnWerMlItëfl. 


Chowa 
M  cotuomniflBt 

parle 

premier  luwge 

ou  non. 


18.  Les  choses  sont,  par  leur  nature,  sus- 
ceptibles,  ou  non,  de  se  consommer  par  le  pre- 
mier  usage. 

Cette  distinction  reçoit  sa  principale  applica- 
tion en  matière  d'usufruit,  comme  il  est  dit  au 
Chapitre  ii,  ci-après.  [587.] 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES. 


17 


19.  Les  choses  sont  fongibles  ou  non  fon^ 
gible$,  suivant  que,  d'après  l'intention  des  parties 
ou  la  disposition  de  la  loi,  elles  peuvent,  ou  non, 
se  remplacer  par  des  choses  équivalentes.  [1291.] 

Les  choses  de  quantité  et  celles  qui  se  con- 
somment par  le  premier  usage,  sont,  en  général, 
considérées  comme  fongihles  d'après  l'intention 
des  parties. 

20.  Les  choses  sont  divisibles  ou  indivisibles^ 
suivant  qu'elles  sont,  ou  non,  susceptibles  d'être 
partagées,  soit  matériellement,  soit  intellectuel- 
lement, c'est-à-dire  par  parties  aliquotes.  [1217, 
1219,  1221.] 

Sont  indivisibles  par  leur  nature,  la  plupart 
des  servitudes  foncières  et  certaines  obh'gations 
de  faire  ou  de  ne  pas  faire. 

Sont  indivisibles  par  la  disposition  de  la  loi  : 
l'hypothèque  et  les  autres  sûret&  réelles  des 
créances,  [comp.  2083  et  2114.] 

Une  chose  est  indivisible  par  l'intention  des 
parties,  lorsque  l'utilité  que  celles-ci  se  propo- 
sent, dans  une  convention,  ne  peut  être  atteinte 
aucunement  par  une  prestation  partielle  de  la 
chose. 

21.  Les  choses  sont  appropriées  ou  non  ap' 
propriées. 

Les  choses  appropriées  sont  celles  qui  font 
partie,  soit  d'un  patrimoine  privé,  soit  du  patri- 
moine public. 

Les  choses  non  appropriées  sont,  les  unes  sans 
maître^  les  autres  communes.  [637  s.] 


CboMf 
fongiblet 


Cboees 
dirblblea 
oanôn. 


ChotM 

appropriëM 

on  non. 


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■ans  maltire, 


18  LIVRE  IL 

choiiM^  22.  Les  choses  sans  maître  sont  celles  qui 
n'appartiennent  à  personne,  mais  peuvent  de- 
venir l'objet  d'un  droit  de  propriété  ;  tels  sont  : 
les  biens  abandonnés,  les  successions  en  déshé- 
rence, les  animaux  sauvages,  les  oiseaux  vivant 
en  liberté,  les  poissons  des  rivières  et  de  la  mer. 


choMs  23.    Les  choses  communes  sont  celles  dont 

eommaneii.     j^  propriété  uc.  pcut  êtifc  à  pcrsonuc  et  dont 

l'usage  appartient  à  tous;  tels  sont:  l'air,  la 

lumière,  l'eau  des  rivières,  la  haute  mer.  [717.] 

chowa  24.    Les  choses  appropriées  qui  n'appartien- 

"  pw'àdw"*    nent  pas  à  des  particuliers  font  partie  du  do- 
particuiier».     jj^q^^q  pubUc  OU  du  domainc  privé  de  l'Etat,  des 
départements  ou  des  communes. 

L'aliénation  et  l'administration  de  ces  choses 
sont  réglées  par  les  lois  administratives. 

choMi  25.  Les  choses  font  partie  du  domaine  public, 

public.  lorsqu'elles  sont  consacrées  à  un  usage  ou  à  un 
service  national  ;  telles  sont  : 

1^  La  mer  territoriale  et  les  rivages  de  la 
mer,  jusqu'où  s'étend  la  plus  haute  marée 
d'équinoxe  ; 

2^  Les  routes,  rivières  navigables,  canaux  et 
chemins  de  fer  ; 

3**  Les  forteresses,  remparts  et  autres  ouvrages 
de  défense  des  places  de  guerre  ou  des  côtes  ; 

4**  Les  arsenaux  militaires  et  maritimes  et  les 
armes,  engins;  trains  et  équippements  de  toute 
sorte  qui  s'y  trouvent  ; 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  19 

5"^  Les  vaisseaux  de  guerre,  de  transport  mi- 
litaire et  autres  navires  constituant  la  marine 
de  l'Etat,  avec  leurs  accessoires  ; 

6**  Les  palais  impériaux,  ceux  des  In  et  des 
administrations  publiques  centrales,  départe- 
mentales et  communales  ; 

7**  Les  temples,  cimetières  et  autres  lieux 
religieux  ; 

8**  Les  bibliothèques,  musées,  écoles  et  les 
collections  qui  s'y  trouvent  ; 

9**  Les  établissements  pénitentiaires,  les  pri- 
sons, casernes,  hôpitaux,  etc.  [638  s.] 

26.  Font  partie  du  domaine  privé  de  TEtat,  chœai 
des  départements  ou  des  communes,  les  choses  domaine  priT< 
que  ces  personnes  civiles  possèdent  au  même  ^e»^»*. 
titre  que  les  particuliers  et  qui  sont  destinées  à 
donner  des  revenus  appréciables  en  argent  ;  tels 

sont:  les  relais  de  la  mer,  les  forêts,  bois  et 
pâturages  nationaux,  départementaux  et  com- 
munaux. 

Les  immeubles  qui  n'ont  pas  de  maître  par- 
ticulier appartiennent  de  droit  à  l'Etat  ;  il  en  est 
de  même  de  la  succession  de  ceux  qui  meurent 
sans  héritiers.  [539,  713.] 

La  propriété  des  épaves  fluviales  et  maritimes 
est  réglée  par  des  lois  spéciales.  [717.] 

27.  Les  choses  sont  dans  le  commerce  ou       chonw 

r  -a  •  j.  9   11  i.  dans  le  commerce 

hors  du  commerce  y  smvant  qu  elles  peuvent,  ou       oauow 
non,  devenir  l'objet  d'un  droit  privé  de  propriété    '"  ^^"'"^'^*^- 
ou  de  créance,  ou  que  ceux  auxquels  elles  ap- 


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20 


LIVRE  n. 


partiennent  peurent,  ou  non,  en  faire  Tobjet  de 
conventions  particulières.  [128.] 

Sont  hors  du  commerce,  les  biens  du  domaine 
public  et  les  choses  dont  la  loi  défend  le  com- 
merce, dans  Tintérêt  de  Tordre  public,  comme 
les  successions  non  ouvertes,  les  titres  et  dignités 
honorifiques,  les  emplois  publics,  les  pensions 
civiles  et  militaires. 


ChoMt 

ftU^MblM 

oanoD. 


CboMf 

preacrlptiblef 

ou  non. 


ChoMt 

Mtobrablei 

on  non. 


28.  Les  choses  sont  aliénahle$  ou  inalié^ 
nobles. 

Sont  inaliénables,  bien  que  se  trouvant  dans 
le  commerce,  en  général,  les  droits  d'usage  et 
d'habitation,  après  qu'ils  sont  démembrés  de  la 
propriété,  les  servitudes  foncières  envisagées  sé- 
parément du  fonds  dominant,  les  concessions  de 
mines  et  autres  privilèges  ou  monopoles  accordés 
par  le  Gouvernement,  [voy.  1654,  1598.] 

Les  autres  choses  non  déclarées  incessibles 
par  la  loi,  ou  par  la  volonté  de  l'homme  dans 
les  cas  où  la  loi  le  permet,  sont  aliénables. 

29.  Les  choses  sont  prescriptibles  ou  tm- 
prescriptibleSy  suivant  qu'elles  sont,  ou  non, 
susceptibles  d'être  acquises  par  une  possession 
ayant  la  durée  et  remplissant  les  autres  condi- 
tions fixées  par  la  loi.  [1560,  1661,  2226.] 

30.  Les  choses  sont  saisissables  ou  insaisis- 
sableSj  suivant  que  les  créanciers  de  ceux  aux- 
quels elles  appartiennent  peuvent,  ou  non,  en  re- 
quérir la  vente  forcée  pour  être  payés  sur  le  prix. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  21 

Sont  insaisissables  les  choses  hors  du  com- 
merce et  les  choses  inaliénables,  et,  en  outre, 
les  choses  dont  la  loi  ou  la  disposition  de  Thomme 
interdit  la  saisie;  telles  sont:  les  rentes  sur 
TEtat  et  les  rentes  viagères  ou  pensions  alimen- 
taires déclarées  insaisissables  par  une  constitu- 
tion gratuite.  [C.  pr,  civ.  581  à  582,  592,  593.] 

COMMENT  AIBE. 

Art*  1^* —  2.  Aucune  législation  n'a  encore  affirmé, 
avec  cette  netteté,  l'idée,  incontestable  d'ailleurs,  que 
les  seuls  biens  sont  les  droits.  En  effet,  lorsque  nous 
disons  que  ''telle  chose  nous  appartient,''  nous  parlons 
un  langage  usuel,  mais  inexact  :  ce  n'est  pas  la  chose 
qui  nous  appartient,  c'est  le  droit  de  propriété  ou  droit 
réel;  quand  nous  disons  que  ''telle  chose  nous  est 
due,"  cette  chose  n'est  pas  encore  un  bien  pour  nous, 
puisqu'elle  est  encore  la  propriété  de  notre  débiteur; 
mais  ce  que  nous  avons,  ce  qui  nous  appartient  déjà, 
ce  qui  est  un  bien  pour  nous,  c'est  le  droit  de  l'exiger, 
le  droit  de  créance  ou  droit  personnel. 

C'est  pour  avoir  négligé  ce  point  de  vue  si  simple  et 
si  naturel,  que  la  loi  française,  après  avoir  dit,  dans 
l'article  516,  que  "tous  les  biens  sont  meubles  ou  im- 
meubles," est  arrivée,  dans  les  articles  52  6  et  529,  à 
ce  singulier  résultat  que  le  propriétaire  d'un  meuble 
ou  d'un  immeuble  parait  avoir  deux  biens:  la  chose 
elle-même  et  le  droit  de  propriété  sur  cette  chose  (6). 

3.     Bien  que  le  rôle  du  législateur  ne  soit  pas,  en 

(b)  Le  Code  itftlîen,  se  trompe  manifestement,  sous  un  antre  npport, 
qoand  il  dit  (art.  406)  qne  "tontes  les  choses  susceptibles  d'être  l'objet 
d'une  propriété  publique  ou  privée  sont  des  biens."  A  ce  compte,  les 
animaux  sauvages,  les  oiseaux  libres,  les  poissons  de  la  mer  et  des  rivières, 
senùent  des  biens,  avant  qu'on  s'en  fût  emparé,  ce  qui  est  insoutenable. 


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22  LIVRE  II. 

géûéraly  de  donner  des  définitions  (c),  mais  seulement 
de  disposer,  c'est-à-dire,  d'ordonner,  de  permettre  on  de 
défendre,  bien  qu'il  doive,  autant  que  possible,  s'abs- 
tenir d'énoncer  des  propositions  dogmatiques  ou  de  pure 
doctrine,  il  est  cependant  quelquefois  nécessaire  qu'il  le 
fasse  :  il  y  a  là  une  question  de  mesure  et  d'opportunité 
dont  il  est  iuge(d).  Le  Projet  japonais  n'usera  qu'avec 
beaucoup  de  réserve  de  cette  faculté.  Mais  il  ne  croit 
pas  inutile  de  proclamer,  tout  d'abord,  cette  vérité  trop 
peu  reconnue  que  'Mes  Biens  ne  sont  autre  chose  que 
les  Droits."  Puis,  il  annonce  que  "ces  droits  sont  de 
deux  sortes."  Incidemment,  il  déclare  qu'ils  peuvent 
appartenir  à  des  individus,  à  des  particuliers,  ou  à  des 
personnes  morales  ou  incorporelles,  c'est-à-dire,  à  des 
personnes  de  pure  création  juridique,  comme  l'Etat, 
les  départements,  les  communeà,  les  corporations  ou 
sociétés,  soit  publiques,  soit  privées. 

Art.  2. —  4.  La  loi  procède  ici  autrement  que  dans 
l'article  précédent:  son  objet  principal  et  direct,  sa 
disposition,  n'est  pas  de  définir  les  droits  réels,  mais  de 
les  diviser  en  deux  classes  :  principaux  et  accessoires. 

Cependant,  la  loi  donne,  incidemment,  la  définition 
du  droit  réel,  à  cause  de  sa  grande  importance,  et  elle 
nous  signale  son  double  caractère  : 

P  II  porte  directement  sur  une  chose,  "il  s'exerce 
SUT  elle  (e),"  sans  que  celui  auquel  cette  chose  appar- 
tient aît  besoin  de  s'adresser  à  une  personne  ;  ce  qui, 

(c)  "Toute  définition  est  périlleuse,*'  a  dit  un  auteur  latin,  et  elle 
l'est  surtout  en  législadon,  parce  que,  si  le  législateur  s'est  trompé,  lui 
seul  peut  redresser  son  erreur. 

(rf)  Les  anciens  Projets  du  Code  civil  français  contenaient  un  grand 
nombre  de  définitions  ;  quelques-unes  étaient  presque  des  getUences,  des 
axiomes.  Dans  la  suite,  on  les  a  peut-être  trop  généralement  exclues. 
Une  do  ces  sentences  est  restée  (art.  1382)  et  c'est  peut-être  la  plus 
beUe  et  la  plus  utile  disposition  du  Code  civil. 

(0)  hrçit réel d^  latin:  re$,** chose i*' jus  in  re:  "droit  sur  une  chose." 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  28 

au  contraire^  oaractérise  le  droifc  de  créancei  ou  droit 
personnel,  efc  lui  donne  son  nom  (/)  ; 

2^  Il  est  "opposable  à  tous/*  c'est-à-dire  à  quiconque 
y  fait  obstacle  par  une  entreprise  ou  par  une  prétention 
sur  cette  chose,  ce  qui  le  fait  appeler  droit  absolu,  par 
opposition  encore  au  droit  personnel  qui  ne  peut  se 
faire  valoir  que  contre  une  personne  déterminée,  le  débi- 
teur, et  qui,  pour  cette  raison,  est  appelé  droit  relatif, 

6.  Le  véritable  but  de  l'article  est  de  donner 
l'énumération  des  droits  réels,  et,  comme  les  uns 
peuvent  exister  seuls,  tandis  que  les  autres  ne  sont 
que  les  accessoires  de  droits  personnels,  ils  sont  et 
doivent  être  présentés  en  deux  groupes,  dont  la  place 
sera  très-différente  dans  le  Code,  comme  l'indique  le 
présent  article  2.  En  effet,  les  droits  réels  qui  ne  sont 
que  l'accessoire  de  droits  personnels  ne  peuvent  être 
utilement  placés,  pour  être  bien  compris,  qu'après  les 
droits  personnels  dont  ils  sont  la  garantie. 

Les  lois  ne  prennent  pas  toujours  le  soin  d'énumérer 
et  de  classer  ainsi  les  droits  réels  ;  aussi  serait-il  bien 
difficile,  en  parcourant  les  lois  européennes,  môme  le 
Code  français,  de  savoir  combien  de  droits  réels  ces 
lois  admettent.  Ainsi,  par  exemple,  en  France,  on 
est  divisé  sur  le  point  de  savoir  si  le  droit  résultant 
du  bail  ou  du  louage  d'une  chose  est  réel  ou  personnel. 
La  difficulté  est  la  même  sur  le  droit  d'antichrèse  qui 
est  une  garantie  immobilière,  enfin,  on  ne  sait  pas  môme 
si  l'emphytéose  est  admise  par  la  loi  française. 

Au  Japon,  de  pareilles  questions  ne  pourraient  rester 
indécises  :  la  loi  nouvelle  devant  innover  sur  beaucoup 
de  points,  par  rapport  à  l'ancienne,  devant  y  ajouter 
ce  qui  y  manque  et  conserver  ce  que  les  anciens  usages 
ont  de  bon  et  d'utile,  il  ne  faut  laisser  aucun  doute 


(/)  Du  liiiin:  jus  in  personam,  "droit  contre  une  ^Mirsonuc.* 


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24  LIVRE  IL 

sur  ce  qui  est  conservéj  ni  sar  ce  qui  est  ajouté, 
retranché  ou  changé. 

Comme  chacun  des  cinq  droits  réels  accessoires  des 
créances  sera  l'objet  d'un  chapitre  particulier,  il  est 
inutile,  quant  à  présent,  de  les  définir,  même  som- 
mairement. Il  suflSt  d'avoir  indiqué  leur  nature  com- 
mune qui  est  ^*  une  relation  directe  d'une  personne 
avec  une  chose." 

6.  On  fera,  toutefois,  une  remarque  sur  le  droit  de 
superficie  qui,  placé  à  côté  et  à  la  suite  du  bail  et  de 
l'emphytéose,  semblerait,  par  là,  différer  notablement 
de  la  propriété.  Cependant,  le  superficiaire  est  plein 
propriétaire  des  bâtiments  et  plantations  sur  lesquels 
porte  son  droit;  mais,  comme  il  n'est  qu'emphytéoto 
à  l'égard  du  sol  sur  lequel  portent  ses  bâtiments  et 
plantations,  comme  il  n'a  aucun  droit  au  sous-sol,  au 
tréfonds,  il  est  d'usage,  dans  les  lois  qui  admettent  le 
droit  de  superficie,  de  le  placer  à  la  suite  de  l'em- 
phytéose, c'est-à-dire  du  droit  avec  lequel  il  a  le  plus 
d'analogie.     On  a  fait  de  même  au  Japon. 

Art.  3. —  7.  Dans  le  l^^  alinéa,  la  loi  caractérise 
suflBsamment  le  droit  personnel  par  son  sujet  passif  ,  par 
les  objets  qu'il  peut  avoir  et  par  ses  causes. 

On  ne  trouve  pas  ici  une  énumération  des  droits 
personnels,  comme  on  en  a  trouvé  une  pour  les  droits 
réels  :  ceux-ci,  en  effet,  avec  des  caractères  communs, 
présentent  des  variétés  considérables  dans  leur  nature, 
dans  leurs  causes,  dans  leurs  effets  et  dans  leur  ex- 
tinction, et,  comme  ils  sont  "opposablesà  tous,"  c'est- 
à-dire  même  à  ceux  qui  n'ont  pas  participé  à  leur 
établissement,  aux  tiers,  il  n'est  pas  permis  aux  par- 
ticuliers d'en  créer  d'autres  que  ceux  que  la  loi  autorise, 
ni  d'en  étendre  les  effets  ;  cela  rend  une  énumération 
nécessaire. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  26 

Au  coDtraire,  il  y  a  ane  sorte  d'unité  ou  d'uniformité 
dans  les  droits  personnels.  Il  est  vrai  qu'ils  ont  aussi 
plusieurs  causes;  mais^  ici,  la  cause  n'influe  pas  sur  la 
nature  du  droit  produit;  elle  n*inâue  guère^  non  plus^ 
sur  ses  effets  ni  sur  son  extinction  :  entre  la  créance 
née  d'une  convention  et  celle  née  d'un  dommage  causé 
injustement  ou  d'une  disposition  directe  de  la  loi^  il 
peut  y  avoir  quelque  différence  sur  la  manière  do 
prouver  Fobligation  et  d'en  apprécier  l'étendue  ;  mais 
les  voies  d'exécution  et  les  modes  d'extinction  seront 
les  mêmes^  et  l'on  aura  suffisamment  désigné  la  créance 
quand  on  aura  nommé  le  débiteur  et  indiqué  le  montant 
de  son  obligation. 

8.  Quant  au  pouvoir  des  particuliers  pour  créer  le 
droit  personnel,  il  est  plus  considérable  qu'en  matière 
de  droits  réels,  justement  parce  que  le  droit  personnel 
et  l'obligation  corrélative  n'ont  d'effet  qu'entre  les 
parties  :  elles  ne  peuvent,  sans  doute,  créer  de  nouvelles 
causea  d'obligation,  c'est-à-dire  ajouter  à  "celles  que 
la  loi  détermine  ;  "  mais  elles  peuvent  tirer  de  ces 
causes  un  nombre,  pour  ainsi  dire,  indéfini  d'obliga- 
tions :  celui  qui  ne  peut  aliéner  qu'une  fois  sa  propriété 
peut  s'obliger  successivement  à  donner,  à  faire  ou  à  ne 
pas  faire  des  choses  semblables  ou  diverses,  soit  envers 
le  môme  créancier,  soit  envers  des  créanciers  différents; 
il  n'y  a  d'autres  limites  à  cette  faculté  que  sa  prudence 
et  la  confiance  qu'inspirent  aux  autres  sa  solvabilité  et 
son  honnêteté.  Les  parties  peuvent  encore,  à  leur  gré, 
modifier,  étendre  ou  restreindre  les  effets  de  leurs  obli- 
gations et  de  leurs  droits  personnels  respectifs. 

Les  droits  personnels  sont  aussi  principaux  et  ojcces" 
soires  ;  mais  les  uns  et  les  autres  sont,  au  fond,  de  la 
même  nature.  Ainsi,  l'obligation  de  la  caution  est  l'ac- 
cessoire d'une  obligation  principale  dont  une  autre 
personne  est  tenue  ;  mais,  à  part  quelques  différences 


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26  LIVRE  II. 

de  détail,  au  moment  de  la  poursuitCi  le  créancier 
anqnel  appartient  ce  double  droit  personnel  se  com- 
portera do  la  même  manière  contre  ses  deux  débiteurs. 

9.  Malgré  cette  unité  des  droits  personnels  et  cotte 
apparence  de  simplicité  qui  en  devrait  résulter^  ils 
occuperont  dans  le  Projet  de  Code  civil  une  place  aussi 
considérable,  si  non  plus,  que  les  droits  réels  :  leurs 
causes,  leurs  effets,  leur  extinction,  donneront  lieu  à 
dus  développements  très-étendus  dans  la  II*  Partie  de 
ce  Livre. 

Quant  à  leur  preuve,  on  a  déjà  dit,  dans  l'Introduc- 
tion, pourquoi,  au  lieu  d'être  présentée,  comme  dans 
le  Code  français,  sur  la  matière  des  droits  personnels 
ou  des  obligations,  elle  rentrera  dans  un  Livre  spécial, 
le  V%  où  se  trouveront  réunies  les  preuves  de  tous  les 
droits,  de  ceux  de  famille  aussi  bien  que  de  ceux  com- 
posant le  patrimoine. 

On  ne  s'arrêtera  pas  ici  aux  deux  objets  des  obliga- 
tions mentionnés  au  texte,  les  prestations  et  les  absten- 
tions :  on  verra  en  son  lieu  que  "l'obligation  peut  avoir 
pour  objet  de  donner,  de  faire  ou  de  ne  pas  faire  ;  " 
l'abstention  répond  évidemment  à  l'obligation  de  no 
pas  faire  :  par  exemple^  de  ne  pas  exercer  un  droit  ou 
une  faculté  légale;  la  prestation  comprend:  donneri 
livrer,  faire;  c'est  tout  fait  actif  qui  peut  procurer  un 
avantage  au  créancier. 

Art.  4. — 10.  Les  droits  mentionnés  aux  articles 
2  et  8  sont  communs  à  tontes  les  personnes  :  ils  se 
trouvent,  avec  plus  ou  moins  d'étenduCi  dans  chaque 
patrimoine;  il  n'est  personne  qui,  au  moins,  ne  possède 
en  propriété  quelques  objets  d'un  usage  journalier  et 
auquel  il  ne  soit  dû  quelque  chose. 

An  contraire,  les  droits  dont  fait  mention  l'article  4 
ont  un  caractère  exceptionnel  ;  ils  ne  se  rencontrent 
que  dans  quelques  patrimoines  :  tout  le  monde  n'est 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  27 

pas  écrivain,  artiste,  oa  inventeur  de  procédés  indas- 
triels. 

Los  droits  des  écrivains  consistent  à  publier  leurs 
ouvrages,  par  la  voie  qui  leur  convient  et  à  en  empêcher 
la  publication  par  d'autres  personnes,  même  sous  le 
nom  do  l'auteur  ;  l'écrivain  a  aussi  le  droit  de  modifier 
son  œuvre;  il  peut  même  la  supprimer,  tant  qu'elle  n'a 
pas  été  publiée  avec  son  consentement. 

Les  droits  des  artistes  (dessinateurs,  peintres,  gra- 
veurs,  sculpteurs,  architectes)  ont  les  mêmes  objets; 
seulement,  dans  l'usage,  au  lieu  de  publication,  on  dit 
reproduction  de  leurs  œuvres,  parce  que  l'œuvre  de 
l'artiste  est  déjà  complète  dans  l'original,  dans  le  des- 
sin, le  tableau,  la  statue,  lesquels  sont,  eux-mêmes, 
l'objet  du  droit  de  propriété  ordinaire  ;  au  contraire, 
le  manuscrit  d'un  écrivain  ne  peut  guère,  en  lui-même, 
être  considéré  comme  une  œuvre  complète  et  définitive. 

Les  compositeurs  de  musique,  quoique  compris  sous 
la  dénomination  générale  d'artistes,  sont,  au  point  de 
vue  de  leurs  droits,  considérés  comme  des  écrivains. 

Les  droits  des  inventeurs  de  procédés  industriels 
sont  d'appliquer  eux-mêmes  leurs  découvertes  et  d'en 
empêcher  l'application  par  d'autres,  sans  leur  consen- 
tement. 

Tous  ceux  qui,  sans  la  permission  des  auteurs  ou 
inventeurs,  publient  ou  reproduisent  leurs  œuvres,  ou 
appliquent  leurs  découvertes,  sont  coupables  de  contre- 
façon et  peuvent  ei^courir  des  peines,  outre  la  répara- 
tion du  préjudice  causé. 

Les  droits  qu'on  vient  d'indiquer  sommairement  sont 
des  droits  civils^  car  ils  font  partie  du  patrimoine  des 
particuliers;  ils  sont  réeU,  car  ils  s'exercent  directement 
sur  la  chose  objet  du  droit  et  ils  sont  opposables  à  tous. 

Quelquefois,  cependant,  ces  droits  deviennent  per- 
sonnels :  c'est  ce  qui  a  lieu,  lorsque  Fauteur  a  fait  une 
convention  avec  un  libraire  pour  publier  ou  éditer  son 


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28  LIVRE  II. 

œavre  ;  dans  ce  cas^  si  Féditeur  n'a  pas  immédiatemeut 
payé  une  somme  uniqae  pour  acquérir  le  dmifc  de  pu- 
blication, s'il  s'est  engagé  à  payer  des  sommes  succes- 
sives, à  raison  de  Timportance  de  la  vente  de  ^ouvrage, 
ou  de  l'étendue  qu'il  aurait,  les  droits  d'auteur  sont  des 
droits  personnels  ou  de  créance. 

La  môme  observation  s'applique  ^ux  droits  des 
artistes  et  inventeurs,  lorsqu'ils  ont  fait  de  pareilles 
conventions  avec  des  tiers. 

11.  II  semblerait  donc  que  toute  cette  théorie, 
connue  en  Europe  sous  le  nom  de  propriété  littéraire, 
artistique  et  industrielle,  devrait  se  trouver  réglée  da^s 
le  Code  civil  {g). 

Mais  on  a  remarqué  qu'elle  est  encore  peu  connue  au 
Japon  et  il  serait  difficile,  impossible  même,  de  faii*e, 
en  ce  moment^  une  législation  définitive  sur  ce  point. 

En  Europe  même,  où,  depuis  plus  d'un  siècle,  des 
lois  spéciales  sont  intervenues  en  cette  matière,  il  n'y 
a  pas  un  pays  qui  n'ait  fait  de  fréquentes  modifications 
à  ces  lois  et  qui  se  considère  comme  arrivé  à  une  légis- 
lation définitive  {h). 

Il  faut  donc  se  résigner  à  laisser  cette  matière  en 
dehors  du  Code  civil. 

(g)  Tout  le  monde  n'admet  pas  que,  dans  ces  divers  cas»  il  y  ait  une 
véritable  propriété.  Quelques-uns  l'admettent  pour  les  écrivains  et  les 
auteurs  de  compositions  musicales;  mais  pour  les  inventeurs  de  procédés 
ou  produits  industriels,  ils  préfèrent  le  nom  de  privilège;  dans  aucun 
cas,  le  droit  n'est  ni  ne  doit  être  perpétuel;  sous  ce  rapport,  il  différera 
toujours  de  la  propriété  des  choses  corporelles. 

A  l'égard  des  peintres,  sculpteurs  et  graveurs,  la  difficulté  n'existe 
que  sur  le  droit  de  reproduction  ou  de  copie^  car  le  tableau  original, 
la  statue,  la  planche  gravée,  sont,  évidemment,  comme  choses  corporelles, 
susceptibles  d'une  propriété  perpétuelle. 

(h)  Les  lois  intervenues  sur  la  propriéié  littéraire  et  artistique,  en 
France,  depuis  la  Révolution,  sont  déjà  nombreuses.  Les  principales 
sont  des  19  juillet  1793,  22  mars  1805,  6  février  1810,  3  août  1844, 
8  avril  1854,  16  mai  1866,  14  juillet  1866. 

Sur  la  propriété  industrielle,  il  y  a  une  loi  sur  les  Brevets  d'invention 
du  5  juillet  1844  nne  autre  sur  les  Marques  de  fabrique,  du  28  juin  1857. 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  29 

Il  pourra  y  avoir  des  lois  différentes  pour  les  écri- 
vains, les  artistes  et  les  inventeurs,  surtout  pour  ces 
derniers.  Ces  mêmes  lois  tiendront,  d'un  côté,  au  droit 
civil  et  au  droit  commercial,  pour  les  intérêts  privés; 
de  l'autre,  elles  toucheront  au  droit  administratif,  pour 
les  intérêts  généraux;  elles  se  rattacheront  aussi  au 
droit  pénal,  car  elles  auront  à  édicter  des  peines 
contre  les  contrefacteurs. 

Art.  5. — 12.  Cet  article  encourrait  le  reproche 
d'être  purement  dogmatique  ou  doctrinal,  s'il  ne 
répondait  à  une  impérieuse  nécessité  de  méthode. 

Les  nombreuses  distinctions  des  choses,  présentées 
par  les  articles  suivants,  ne  sembleraient  pas  avoir  leur 
raison  d'être,  si  la  loi  no  nous  disait  qu'elles  ont  de 
l'influence  sur  les  droits,  qu'elles  les  modifient  et  quel- 
quefois même  les  excluent. 

La  plupart  des  législations  de  l'Europe  se  bornent  à 
indiquer  une  seule  division  des  choses  ou  des  liens,  la 
division  en  meubles  et  immeubles  :  les  autres  divisions 
des  choses  ne  s'y  rencontrent  qu'incidemment  et  lorsque 
l'application  s'en  présente  dans  les  diverses  parties  du 
droit,  ce  qui  est  un  embarras  et  comme  une  surprise 
pour  l'interprète  de  la  loi. 

Le  Projet  japonais  suit  une  méthode  plus  rationnelle, 
en  donnant,  tout  d'abord  et  d'ensemble,  la  nomenclature 
des  principales  divisions  des  choses,  au  point  de  vue 
juridique.  Il  arrive  ainsi  aux  douze  divisions  suivantes  : 

1°  Choses  corporelles  ou  incorporelles  (art.  6)  ; 

2^  Choses  mobilières  ou  immobilières  (art.  7  à  15)  ; 

8°  Choses  principales  ou  accessoires  (art.  16)  ; 

4**  Choses  individuelles  (corps  certains),  choses  de 
genre  (de  quantité),  choses  collectives,  universalités 
(art.  17); 

5**  Choses  qui  se  consomment,  ou  non,  par  le  premier 
usage  (art.  18); 


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80  LIVRE  II. 

6^  Choses  fongibles  oa  non  fongibles  (art.  19); 

7^  Choses  divisibles  on  indivisibles  (art.  20); 

8^  Choses  appropriées  on  non  (art.  21  à  26); 

9^  Choses  dans  le  commerce  ou  hors  dn  commerce 
(art.  27); 

10°  Choses  aliénables  ou  inaliénables  (art.  28); 

1 P  Choses  prescriptiblesouimprescriptibles (art. 29); 

12°  Choses  saisissables  ou  insaisissables  (art.  30). 

Il  va  sans  dire  qae  œs  divisions  se  combinent  les 
unes  avec  les  autres:  toutes  les  choses,  ou  presque 
toutesi  peuvent  figurer  dans  chacune  déciles,  en  ce 
sens  qu'elles  ont  toutes  l'un  des  deux  caractères  opposés 
que  présente  chaque  division.  Ainsi  une  chose  est 
mobilière  ou  immobilière,  ce  qui  n'empêche  pas  qu'elle 
soit  en  même  temps  principale  on  accessoire,  aliénable 
on  inaliénable:  chaque  division  est  faite  à  un  point  de 
vue  particulier,  elle  envisage  les  choses  sous  un  certain 
aspect,  ce  qui  n'exclut  pas  les  autres  points  de  vue, 
les  auti*es  aspects.  Il  n'en  est  est  pas  autrement  des 
choses  que  des  personnes:  celles-ci  se  divisent,  notam- 
ment, au  point  de  vue  de  Tâge,  du  sexe,  de  la  nationalité; 
ainsi,  toute  personne  est  d'un  sexe  ou  d'un  autre,  et,  en 
même  temps,  elle  est  majeure  ou  mineure,  nationale 
ou  étrangère. 

•  13.  La  loi  nous  apprend,  dans  cet  article,  que  ces 
distinctions  des  choses  ont  trois  causes:  leur  nature 
même,  la  volonté  ou  intention  de  Vhomme  et  la  dispo- 
sition ou  détermination  de  la  loi.  Mais  ce  n'est  pas  à 
dire  que  ces  causes  se  rencontrent  toutes  trois  et 
toujours  au  même  degré  dans  chacune  do  ces  divisions. 
Assurément,  on  les  trouve  réunies  dans  celles  en  : 

Choses  mobilières  ou  immobilières  (art.  7  à  15); 

Choses  principales  ou  accessoires  (art  16); 

Corps  certains,  choses  de  genre,  et  universalités 
(art.  17); 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  81 

Choses  foDgibles  on  non  fongibles  (art.  19); 

Choses  divisibles  ou  indivisibles  (art.  20). 

Au  contrai  re,  toat  parait  Vœavre  de  la  loi  dans  la 
division  en  : 

Choses  dans  le  commeroe  ou  hors  du  commerce 
(art.  27); 

Choses  prescriptibles  ou  imprescriptibles  (art.  29). 

On  trouve  la  volonté  de  la  loi  et.  celle  de  l'homme 
dans  la  division  en  : 

Choses  appropriées  ou  non  appropriées  (art.  21  à  26); 

Choses  aliénables  ou  inaliénables  (art.  28}  ; 

Choses  saisissables  ou  insaisissables  (art.  30). 

Mais  on  ne  trouve  plus  qu'une  cause  naturelle  dans 
la  division  en  : 

Choses  corporelles  ou  incorporelles  (art.  6)  ; 

Choses  qui  se  consomment,  ou  non,  par  le  premier 
usage  (art.  18). 

Au  surplus,  si  l'on  remonte  à  la  cause  première,  on 
arrive  à  reconnaître  que  toutes  ces  conditions  des  choses 
ont  pour  base  ou  pour  cause  leur  nature  même:  la 
volonté  de  l'homme  et  celle  de  la  loi  ne  font  que  la 
reconnaître  et  la  déclarer  ;  en  effet,  ce  n'est  pas  arbi- 
trairement que  la  loi  on  les  particuliers  donnent  ans 
choses  certains  caractères,  c'est  en  considération  de 
leur  nature  et  de  leur  aptitude  plus  ou  moins  complète 
à  procurer  les  avantages  qu'on  y  cherche.  La  loi  et 
l'homme  ont  la  puissance  d'étendre  juridiquement  les 
effets  naturels  des  choses,  comme,  en  sens  inverse,  ils 
peuvent  les  restreindre. 

Art.  6. — 14.  Les  Romains  donnaient  une  assess 
grande  importance  à  la  division  qui  se  trouve  ici  la 
première. 

Le  Code  français  lui  en  donne  trop  peu,  car  il  n'en 
parle  qu'au  sajet  de  la  vente  des  créances  et  de  la  vente 
d'un  droit  de  succession  ouverte  (arL  1689  et  suiv.). 


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82  LIVRE  II. 

Le  Projet  japonais  donne  le  premier  rang  à  cette 
division  des  choses,  parce  qu'elle  est  la  plus  large:  elle 
est  plus  large  que  celle  en  meubles  ou  immeubles,  car 
elle  comprend  des  choses  qui  ne  sont  ni  meubles  ni 
immeubles:  à  savoir,  l'universalité  des  biens  d'une  suc- 
cession ouverte  et  d'une  société  en  liquidation. 

Rigoureusement,  la  division  en  meubles  ou  immeubles 
ne  devrait  comprendre  que  des  choses  corporelles  et 
n'être  qu'une  subdivision  de  ces  choses  ;  car  les  droits, 
tant  réels  que  personnels,  ne  peuvent  être  considérés 
comme  meubles  ou  immeubles  que  par  une  fiction  qui 
leur  donne  la  même  nature  qu'aux  objets  matériels 
sur  lesquels  ils  portent  ou  à  Vacquisition  desquels  ils 
tendent. 

Cette  première  division  des  choses  en  corporelles  ou 
incorporelles  a  une  grande  importance  en  matière  de 
possession  et,  par  suite,  de  prescription;  elle  influe 
aussi  sur  la  vente  on  autre  cession  desdites  choses  ;  ces 
différences  seront  relevées  en  temps  et  lieu. 

Quant  à  la  définition  que  donne  la  loi  des  choses 
corporelles  ou  incorporelles,  elle  n'a  pas  besoin  de 
développements:  les  Romains  disaient  que  ^Mes  choses 
corporelles  sont  celles  qui  peuvent  se  toucher  et  les 
choses  incorporelles  celles  qui  ne  le  peuvent  ;  "  mais 
c'était  insuffisant,  même  en  admettant  que  les  yeux 
soient  ^'une  longue  main,"  longa  manus  :  les  fluides 
pondérables,  l'air,  les  gaz,  sont  des  choses  corporelles 
et,  cependant,  il  est  difficile  de  dire  qu'ils  puissent  se 
toucher  ni  même  se  voir;  mais  ils  tombent  sous  les 
sens,  puisqu'ils  peuvent  se  mesurer,  se  peser,  se  con- 
denser :  ils  ont  donc  un  corps. 

Les  exemples  que  donne  la  loi  de  choses  corporelles 
et  de  choses  incorporelles  sont  purement  énonciatifs  et 
non  limitatifs. 

On  fera  seulement  quelques  observations  sur  les 
derniers  exemples  de  choses  incorporelles. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  83 

Pour  les  suocessionsy  la  loi  suppose  qu'elles  sont 
'^  ouvertes/'  c'est-à-dire  que  celui  auquel  les  biens  ap- 
partenaient 64?^  mort;  c'est  qu'en  effet,  si  le  propriétaire 
n'est  pas  mort,  il  n'y  a  pas  encore  de  succession  :  il  n'y  a 
pas  lieu  de  prendre  sa  place  {%)  ;  aussi  est-il  défendu  de 
faire  des  conventions-  sur  une  succession  nc/n  ouverte  : 
ce  serait  traiter  sur  une  chose  qui  n'existe  pas  et  faire, 
en  outre,  une  spéculation  malhonnête  (voy.  art.  342). 

Pour  les  sociétés,  la  loi  les  suppose  ici  ''dissoutes  et 
en  liquidation  :  "  en  effet,  si  la  société  existe  encore, 
elle  n'est  pas  une  chose,  mais  une  personne,  une  per- 
sonne morale  ou  juridique.  Au  contraire,  lorsque  la 
société  est  dissoute  et  en  liquidation,  l'ensemble  des 
droits  qu'elle  laisse  constitue  une  universalité  de  biens 
qui  a  une  grande  analogie  avec  la  succession  d'un  dé- 
funt. A  la  vérité,  ces  biens  sont,  les  uns  meubles,  les 
autres  immeubles  et,  par  conséquent,  corporels;  mais 
une  succession  se  compose,  de  même,  de  meubles  et 
d'immeubles  ;  cependant,  comme  elle  a  aussi  un  passif 
on  des  dettes,  il  est  admis,  depuis  les  Romains,  qu'elle 
est  une  unité  abstraite,  une  chose  incorporelle.  Il  n'eii 
est  pas  autrement  d'une  société  dissoute. 

En  ce  qui  concerne  les  communautés  de  biens,  il  faut 
supposer  qu'avant  d'être  en  liquidation  elles  avaient 
aussi  le  caractère  de  personnes  juridiques:  autrement, 
elles  ne  sont  que  des  cas  de  copropriété  ordinaire 
(voy.  art.  38  et  suiv.),  pouvant  porter  sur  des  meubles  et 
des  immeubles,  tout  à  la  fois  (voy.  aussi  art.  14  et  15). 

En  France,  on  reconnaît  généralement  le  caractère 
de  personne  morale  à  la  communauté  entre  époux.  La 
loi  japonaise  n'est  pas  encore  fixée  sur  ce  point  ;  mais 
l'article  6  aura  toujours  quelque  utilité,  car  la  person- 

(i)  8ficce»sion  vient  du  latin  tuccedere,  "marclier  après  qaelqu*iiii, 
dans  ses  pas/'  c'est-à-dire,  prendre  sa  place.  Le  mot  succession  a  ainsi 
deux  sens  :  c'est  le  fait  de  prendre  la  place  d'un  déf ant  (moyen  d'ac- 
quérir); c'est  aussi  l'ensemble  des  biens  de  celui-ci. 


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84  LIVRE  IL 

nalité  de  certaines  commtmàntés^  de  syndicats  de  pro- 
priétaires, pourra  être  admise. 

Art^  7. — 15,  Cette  division  des  choses  en  mobi- 
lières ou  immobilières,  mobiles  ou  immobiles,  ou,  plus 
simplement,  en  meubles  ou  immeubles,  est  certaine- 
ment celle  qui  a  le  plus  d^importance  pratique  en 
Europe  et  qui  en  aura  le  plus  aussi  au  Japon.  Elle  y 
est  déjà  consacrée  par  l'usage. 

An  premier  abord,  on  peut  s'étonner  qu'un  caractère 
aussi  matériel  des  choses  exerce  une  influence  si  no- 
table sur  le  droit,  mais  cela  s'explique  assez  facilement. 

On  ne  s'étonnerait  pas,  en  effet,  si  le  droit  variait 
avec  la  valeur  des  choses  :  notamment,  si  l'aliénatio.n 
ou  la  transmission  des  choses  était  entourée  de  plus  de 
garanties  ou  de  précautions,  quand  elles  ont  une  grande 
valeur  que  quand  elles  en  ont  une  faible.  Or,  c'est  là 
l'idée  que  les  lois  anciennes  ont  voulu  réaliser,  lors- 
qu'elles ont,  pour  la  première  fois,  établi  la  division 
des  choses  en  mobilières  ou  immobilières  :  autrefois,  on 
considérait  les  choses  mobilières  comme  de  peu  de  va- 
leur (j)  ;  tout  l'intérêt  se  portait  sur  les  immeubles. 

Plus  tard,  avec  le  développement  du  luxe,  les  objets 
de  métal  précieux,  les  pierreries,  les  objets  d'art,  ont 
acquis  de  l'importance  dans  les  sociétés  ;  mais  les  im- 
meubles aussi  ont  augmenté  d'importance  par  les  pro- 
grès de  l'agriculture,  par  le  luxe  des  constructions  et 
par  l'accroissement  de  la  population,  de  sorte  que  la 
valeur  proportionnelle  ou  relative  des  choses  est  restée 
en  faveur  des  immeubles. 

Sans  doute,  il  y  a  souvent  de  bien  petits  bâtiments, 
des  terrains  bien  limités  et  de  très-peu  de  valeur;  mais 
la  même  observation  peut  se  faire  pour  les  meubles, 
lesquels  peuvent  descendre  à  la  valeur  la  plus  infime. 

(J)  Tiliê  mobilium  poaeisio  :  ''la  possession  des  meubles  est  vile." 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  86 

16.  Plasienrs  autres  considérations^  qui  sont  de  tons 
les  temps  et  de  tons  les  pays^  ont  fait  maintenir  une 
différence  profonde  entre  les  meubles  et  les  immeubles. 

Les  premiers^  sont^  naturellement^  Vobjet^  de  fréquen- 
tes aliénations,  ces  aliénations  ne  doivent  donc  pas  être 
entravées  par  des  formalités  légales  ;  tandis  que  l'alié* 
nation  des  immeubles,  étant  plus  rare,  peut  être  en- 
tourée de  formes  qui  sont  des  garanties  pour  les  inté- 
ressés et  d'une  certaine  publicité  qui  est  une  garantie 
pour  les  tiers  contre  les  surprises. 

En  outre,  ceux  qui  aliènent  les  meubles  ne  justifient 
guère  de  leur  droit  de  propriété  que  par  le  fait  même 
de  leur  possession  et,  généralement,  la  tradition  en  est 
faite  immédiatement  à  l'acquéreur;  pour  les  immeubles, 
au  contraire,  la  tradition  est  souvent  ajournée  assez 
loin  de  l'aliénation  ;  il  est  donc  nécessaire  que  celui 
qui  aliène  justifie  de  ses  droits,  pour  que  son  engage- 
ment soit  sérieux. 

Enfin,  les  choses  mobilières  changent  souvent  de 
mains,  et  leur  identité  est  difficile  à  distinguer  des 
choses  de  même  nature;  tandis  que  les  immeubles  ont 
une  assiette  fixe  et  ils  ne  peuvent  jamais  être  confondus 
avec  d'autres  immeubles. 

Ces  considérations,  et  d'autres  que  les  dispositions 
de  la  loi  donneront  occasion  de  signaler,  justifient 
suffisamment  qu'il  y  ait  une  distinction  législative 
entre  les  meubles  et  les  immeubles. 

Les  différences  se  rencontreront  dans  toutes  les 
parties  du  droit:  notamment,  dans  l'administration 
des  tutelles,  dans  les  moyens  d'acquérir,  dans  la  matière 
de  l'usufruit,  dans  celle  du  gage  et  des  hypothèques, 
dans  la  compétence  des  juridictions  et  dans  la  saisie 
des  biens. 

L'article  7  indique  les  trois  causes  déjà  connues 
qui  donnent  aux  choses  le  caractère  de  meubles  ou 
d'immeubles;  chacune  de  ces  causes  sera  reprise  dans 


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86  LIVRE  IL 

un  article  réparé;  d'abord  pour  les  iininenbles,  ensuite 
pour  les  meubles. 

Art.  8. — 17.  Bîen  que  rénumération  de  cet  article 
ne  procède  pas  aussi  formellement  par  voie  d'exemples 
que  la  plupart  des  articles  qui  vont  suivre,  bien  que  le 
législateur  ait  cherché  à  être  complet,  il  n'en  faut  pas 
conclure  que  cette  énumération  soit  limitative.  Comme 
il  s'agit  ici  de  la  condition  naturelle  des  choses,  il  suffit 
que  la  loi  ne  change  pas  cette  nature,  par  voie  d'au- 
torité on  d'interprétation  de  la  volonté  de  l'homme, 
pour  que  le  caractère  de  ces  choses  leur  soit  reconnu 
tel  que  la  nature  le  fait. 

D'ailleurs,  le  dernier  alinéa  a  été  ajouté,  afin  de  ne 
pas  laisser  de  doute  sur  ce  point. 

On  va  reprendre  séparément  les  douze  -alinéas  de 
cet  article,  en  leur  donnant  quelques  développements 
explicatifs  ou  justificatifs. 

P  Le  sol  est  le  principal  immeuble  par  nature  ;  on 
pourrait  presque  dire  qu'il  est  le  seul,  les  autres  choses 
ne  devenant  immeubles  que  par  une  attache  au  sol, 
plus  ou  moins  intime,  plus  ou  moins  immédiate. 

Le  sol  semble  pourtant  mobile,  en  ce  sens  qu'il  peut 
être  désagrégé,  divisé  et  déplacé  par  parties  ;  mais  ce 
qui  constitue  le  véritable  immeuble,  c'est  moins  la 
Bubstance  du  sol  que  l'espace  qu'il  occupe,  en  sorte 
qu'une  cavité  profonde  qui  ne  pourrait  servir,  comme 
telle,  à  un  usage  lucratif,  aurait  encore  une  valeur 
comme  surface,  puisqu'on  pourrait,  soit  la  combler, 
soit  la  couvrir,  pour  y  construire  ou  y  cultiver. 

La  loi  déclare  encore  immeubles  les  chaussées  on 
terrasses  qui  sont  des  élévations  du  sol,  provenant  du 
travail  de  l'homme.  Mais  elles  ne  sont  pas,  pour  cela, 
des  immeubles  par  la  volonté  de  Vhomme  ni  par  la  déter- 
minaiion  de  la  loi:  quoique  modifié  par  le  travail  hu- 
main, le  sol  reste  toujours  immeuble  par  sa  nature. 


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DISPOSITIONS  PRâLIMINAIBES.  87 

2^  Les  clôtures  sont  toujours  un  assemblage  de  choses 
qui  primitivement  ont  été  mobilières,  comme  des  pier- 
res, des  bois  ou  des  arbustes  ;  mais,  une  fois  attachées 
au  sol,  elles  participent  de  sa  nature,  parce  qu'elles 
font  un  corps,  un  tout,  avec  lui. 

3^  Les  réservoirs,  étangs,  lacs,  fossés,  canaux,  sont 
immeubles,  autant  parce  que  Peau  y  est  plus  on  moins 
dormante  qu'à  cause  du  sol  qui  la  supporte;  pour  les 
sources  et  cours  d'eau,  c'est  surtout  le  sol  sous-jacent 
qui  leur  donne  le  caractère  d'immeuble  par  nature; 
mais,  lors  même  qu'on  considère  l'eau  courante  elle- 
même,  sa  '^ nature  fugitive"  n'est  pas  un  obstacle  à  la 
considérer  comme  immeuble,  puisqu'elle  se  renouvelle 
en  quantités  plus  ou  moins  semblables.  Il  n'y  a  pas, 
du  reste,  à  distinguer  ici,  si  les .  cours  d'eau  sont  du 
domaine  public>  comme  les  fleuves  et  les  rivières,  ou 
du  domaine  des  particuliers  comme  les  ruisseaux  et  les 
torrents,  ni  s'ils  bordent  les  propriétés  ou  s'ils  les  tra- 
versent, ni  s'ils  sont  creusés  par  la  nature  ou  par  le 
travail  dé  l'homme,  comme  lés  canaux, 

4^  Les  digues  sont  des  relevées  de  terre  ou  de  pierre 
qui  servent  à  empêcher  le  débordement  dès  eaux  ;  les 
jetées  sont  des  constructions  ordinairement  en  bois,  qui 
s'avancent  du  rivage  de  la  mer  et  facilitent  l'entrée 
des  navires  dans  les  ports,  en  brisant  les  vagues  ;  les 
pieux  sont  des  pièces  de  bois  plantées  le  long  du  rivage 
de  la  mer  ou  des  grands  cours  d'eau,  pour  amortir  la 
force  des  vagues  et  préserver  les  terrains  riverains  de 
la  dégradation;  on  devrait  décider  de  même  pour  les 
pieux  et  autres  appareils  destinés,  au  Japon,  à  recueillir 
les  herbes  marines. 

5^  L'usage  des  moulins  à  vent  n'est  pas  aussi  ré- 
pandu au  Japon  qu'en  Europe,  parce  qu'on  a  moins 
besoin  d'y  réduire  les  grains  enfariné;  mais,  lorsqu'on 
y  cultivera  davantage  le  blé  et  le  seigle,  on  no  man- 
quera pas  d'utiliser  la  force  du  vent  par  des  moulins. 


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38  LIYBE  IL 

Les  rnooliDS  à  eaa  peavent  servir  aa  même  osmge  et 
à  d'aaires  usages  industriels.  Les  machines  hydrau- 
liques sont  des  appareils  qne  Tean  met  en  moQTement  ; 
on  les  emploie  à  faire  fonctionner  des  marteaux^  des 
pilons,  des  scies,  etc.  Dans  les  lieux  on  il  n'y  a  pas 
d'eau  courante,  on  peut  employer  la  vapeur. 

Ces  appareils,  lorsqu'ils  sont  fixés  an  sol,  devien- 
nent, comme  lui,  immeubles  par  nature. 

6^  et  7^  Il  s'agit  ici  d'objets  qu'il  est  bien  facile  de 
détacher  du  sol  et  de  rendre  meubles  ;  mais  tant  qu'ils 
y  sont  attachés,  ils  font  corps  avec  lui  et  sont  immeubles 
par  nature. 

lionqu^n  s'agit  de  bois  à  couper,  de  fruits  à  récolter, 
ils  ne  deviennent  meubles  qu'au  fur  et  à  mesure  qu'ils 
sont  détachés  du  sol. 

De  même,  s'il  s'agit  de  plantations  ou  de  semis,  les 
arbres,  les  semences,  deviennent  immeubles  au  fur  et  à 
mesure  qu'ils  sont  placés  dans  le  sol,  lors  même  qu'ils 
n'y  auraient  pas  encore  pris  racine. 

L'exception  portée  à  l'article  13  sera  expliquée  en 
son  lieu. 

&*  Les  mineê  sont  les  agglomérations  de  substances 
métalliques  on  minérales,  se  trouvant  en  couchée^  en 
amas  ou  enfilons,  dans  le  sein  de  la  terre,  et  s'exploi- 
tant,  en  général,  par  galeries  souterraines. 

Le  charbon  de  terre  est  une  stratification,  presque 
une  pétrification  d'immenses  forêts  englouties  par  les 
anciens  bouleversements  du  globe  ;  il  rentre  aussi  dans 
les  mines,  par  le  mode  de  son  exploitation. 

Les  minièreê  sont  des  amas  de  fer,  se  trouvant  à  la 
surface  du  sol  ou  à  une  faible  profondeur  et  s'exploi- 
tant,  en  général,  à  ciel  ouvert. 

Les  carrières  sont  des  amas  ou  couches  de  pierre,  de 
marbre,  de  terre  calcaire  ou  autres  substances  analogues, 
s'exploitant  aussi,  soit  à  ciel  ouvert,  soit  par  galeries. 

La  tourbe  est  une  terre  composée  de  détritus  végétaux 


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DISPOSITIONS  PBÉLIMIXAIBES.  89 

qu'on  troQYe  dans  les  marais  anciens  et  qui,  une  fois 
desséchée,  donne  un  combastible  assez  atile  dans 
l'indastrie. 

La  marne  est  une  terre  calcaire  qai  sert  à  amender 
les  terres. 

Cette  distinction  géologique  des  métaux,  des  miné- 
raux et  des  végétaux  transformés,  a  de  l'importance  en 
matière  d'usufruit  et  aussi  au  point  de  vue  du  droit 
administratif;  mais  elle  laisse  à  ces  diverses  natures 
du  sol  le  caractère  d*immeuble,  quoiqu'il  soit  destiné 
à  être  exploité,  c'est-à-dire  détaché  par  parties  et 
enlevé.  Ce  n'est  qu'au  fur  et  à  mesure  que  des  parties 
en  sont  détachées  qu'elles  deviennent  meubles. 

9^  La  loi  arrive  enfin  aux  constructions  ou  édifices 
qui,  bien  que  composés  de  choses  mobilières,  dans  le 
principe,  deviennent  immeubles  par  leur  attache  au  sol. 

On  pourrait  hésiter  à  classer  les  maisons,  au  Japon, 
parmi  les  immeubles  par  nature,  car  elles  ne'sont,  en 
général,  que  posées  sur  le  sol;  il  n'est  pas  rare  de  voir 
déplacer  une  maison  eptière;  mais  c'est  là  une  particu- 
larité locale  qui  peut  être  négligée  dans  la  loi;  les 
maisons  ne  sont  pas  au  Japon,  pas  plus  qu'ailleurs, 
destinées  à  être  ainsi  déplacées:  un  arbre,  une  plante, 
sont  bien  plus  faciles  à  déplacer,  et  cependant,  une 
fois  fixés  au  sol,  ils  sont  considérés  comme  devant  y 
rester  et  participent  de  sa  nature;  il  en  est  de  même 
des  maisons. 

La  loi  le  déclare  même  spécialement  pour  les  maisons 
qui  devraient  être  démolies  après  un  certain  temps, 
comme  lorsqu'une  maison  a  été  construite  par  une 
personne  qui  n'est  pas  propriétaire  du  sol  et  qu'on 
nomme  superficiaire,  circonstance  très-fréquente  au 
Japon.  Tant  que  l'édifice  n'est  pas  démoli,  il  tient  au 
sol  et  participe  de  sa  nature. 

10^  Les  tuyaux  intérieurs  on  extérieurs,  les  gout- 
tières, sont  immeubles  par  nature,  quelque  légère  que 


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40  UVRH  IL 

soifc  leur  attache  au  sol  ou  aux  bâtiments  :  ils  com- 
plètent la  maison. 

1 1^  Les  appareils  électriques  ne  sont  pas  encore  d^an 
grand  nsage  dans  les  propriétés  privées;  mais  ils  se 
répandront  an  Japon^  comme  partout^  et  la  loi  prévient 
ton  t  don  te  à  leur  égard,  en  les  déclarant  immenbles 
par  nature,  du  moment  qu'ils  sont  fixés  au  sol  on  aux 
bâtiments, 

12^  Les  bâtiments  ne  sont  complets  et  propres  à 
Fusage  de  Phomme  que  lorsqu'ils  ont  des  fermetures 
extérieures.  Bien  que,  si  on  les  considère  en  elles- 
mêmes,  elles  soient  souvent  tout  à  fait  mobiles,'  elles 
sont  immobilières,  si  on  considère  quelles  complètent 
la  maison  et  contribuent  à  la  rendre  habitable.  Il  en  est 
autrement  des  fermetures  ou  divisions  mobiles  placées 
à  rintérienr  des  maisons  :  elles  ne  sont  immeubles  que 
par  la  destination  du  propriétaire  (voy.  art.  9-11®). 

Le  dernier  alinéa  ôte  à  notre  article  tout  caractère 
limitatif.  Ainsi,  on  devrait  considérer  les  paraton- 
nerres comme  immeubles  par  nature  ;  ainsi  encore,  la 
loi  ne  parle  pas  des  puits  et  de  leurs  accessoires  indis- 
pensables (poulies,  cordes,  seaux,  pompes  et  tuyaux), 
ce  sont  certainement  des  immeubles  par  nature. 

Les  progrès  de  la  civilisation  amèneront  sans  doute 
encore  l'usage  d'autres  appareils  pour  améliorer  l'usage 
des  habitations. 

Art.  9  et  10. — 18.  Les  choses  dont  il  s'agit  ici 
sont  mobilières  par  leur  nature;  c'est  la  volonté  ou 
l'intention  de  l'homme  qui  leur  donne  le  caractère  d'im- 
meuble, en  les  attachant  à  un  immeuble  par  nature. 
Trois  conditions  sont,  pour  cela,  exigées  par  la  loi  : 
1°  Il  faut  qu'elles  soient  attachées  à  l'immeuble  par 
le  propriétaire  dudit  immeuble  ou  par  celui  qui  a  sur 
l'immeuble  un  droit  réel  d'usage  ou  de  jouissance, 
comme  un  locataire  ou  un  usufruitier. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  41 

2^  Il  faut  qn*elles  soient  elles-mêmes  la  propriété  de 
celai  qui  les  a  attachées  :  celai  qai  aurait  attaché  à  son 
fonds  des  objets  ne  lui  appartenant  pasj  ne  les  aurait 
pas  immobilisés. 

3^  Il  faut  que  Pattache,  dans  IMntention  da  proprié- 
taire da  "sol^  soit  ou'  à  perpétuité  ou,  du  moins^  sans 
durée  fixée^  et>  s^il  s'agit  du  titulaire  d'un  droit  tem- 
poraire^ qu'elle  soit  pour  la  durée  de  son  droite  ou  aussi, 
sans  durée  fixée. 

Bien  entendu,  le  caractère  immobilier  cesserait  si  la 
chose  était  changée  de  destination. 

L'énumération  que  fait  la  loi  n'a  évidemment  rien 
de  limitatif.  La  loi  ne  fait,  d'ailleurs,  que  présumer 
l'intention  du  propriétaire,  d'après  la  nature  des  objets 
et  l'usage  ordinaire  auquel  ils  sont  consacrés,  et  cette 
présomption  peut  être  combattue  par  la  preuve  con- 
traire ;  ce  n'est  pas  une  présomption  absolue,  c'est  ce 
qu'on  appelle,  dans  la  théorie  des  preuves,  une  pré- 
somption simple.  Pour  les  objets  non  prévus  par  la 
loi,  la  présomption  légale  cesse,  mais  la  preuve  directe 
serait  toujours  permise. 

II  est  à  peine  nécessaire  de  reprendre  chacun  des  ali-» 
néas  de  l'article;  on  ne  fera  que  les  justifier  brièvement. 

P  Les  bêtes  de  somme  sont  les  chevaux,  ânes  ou 
mulets  qui  portent  des  fardeaux  sur  leur  dos,  à  l'aide 
d'appareils  appelés. 6d^«,  auquels  on  attache  des  sacs, 
paniers,  baquets  ;  les  bêtes  de  trait  sont  les  mêmes,  plus 
les  bœufs,  que  l'on  attelle  à  des  chariots  ou  à  la  charrue. 

Ces  animaux  sont  nécessaires  aux  grandes  exploita- 
tions agricoles  :  Tusage  s'en  étendra,  au  Japon,  avec 
les  développements  de  la  grande  culture. 

2^  Les  moutons,  bœufs  et  vaches  sont  quelquefois 
mis  sur  les  fonds  pour  engraisser  les  terres  par  leur 
fumier;  sans  doate,  ils  seront  vendus,  au  bout  d'un 
certain  temps  et  remplacés  par  d'autres;  mais  quand 
ils  ne  sont  pas  mis  sur  le  fonds  comme  élevage  de 


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42  LIVRE  II. 

bétaili  quand  ils  ne  sont  pas  eux-mêmes  Tobjet  de  cette 
industrie  agricole^  ils  sont  immeubles,  comme  acces- 
soires du  fonds.  Il  en  serait  autrement  du  bétail  qu'un 
propriétaire  élèverait  sur  son  fonds,  en  plus  ou  moins 
grand  nombre,  pour  le  vendre  périodiquement  et  le 
remplacer  par  le  croît  :  ces  animaux  seraient  meubles. 

3^  Les  charrues,  pioches,  outils  de  culture  et  de 
jardinage  sont  nécessaires  au  labour  des  terres  et  à 
Ventretion  des  jardins,  lesquels  seraient  improductifs 
sans  ces  moyens  de  travail,  de  même  que  ces  instru- 
ments seraient  inutiles  sans  une  terre  à  cultiver. 

4°  Les  propriétaires  de  terres  ont  toujours  un  certain 
approvisionnement  de  semences,  pailles  et  engrais,  qui 
sont  un  accessoire  obligé  du  fonds  ;  le  plus  souvent,  ils 
proviennent  du  fonds  lui-même  :  mais,  lors  même  qu'ils 
auraient  été  achetés  ou  proviendraient  d'un  autre  fonds, 
ils  n'en  seraient  pas  moins  immeubles. 

5°  L'élevage  des  vers-à-soie  est  une  des  grandes 
industries  agricoles  du  Japon  :  les  graines  de  vers,  con- 
servées d'une  saison  à  l'autre  pour  la  reproduction,  sont 
assimilées  aux  semences  destinées  à  la  terre  ;  bien  en- 
tendu, il  faut,  comme  le  dit  le  texte,  qu'il  s'agisse  d*une 
magnanerie,  c'est-à-dire  d'un  établissement  consacré  à 
cette  industrie. 

6*^  L'usage  n'est  pas  au  Japon  de  tenir  les  vignes  à  la 
hauteur  de  3  ou  4  pieds,  comme  en  France,  ce  qui  y 
nécessite  des  échalas  ou  supports  que  l'on  place  après 
la  pousse  du  printemps  et  que  l'on  retire  après  la  ven- 
dange :  au  Japon,  les  vignes  sont  laissées  à  un  plus 
grand  développement  et  leurs  supports  sont  générale- 
ment fixes  ;  mais  la  culture  de  la  vigne  se  modifiera, 
sans  doute,  avec  l'introduction  des  espèces  étrangères, 
et  l'usage  des  échalas  mobiles  s'y  introduira  aussi  ;  ils 
seront  immeubles  par  destination. 

7**  L'industrie  des  distilleries  est  encore  une  de  colles 
qui  prendront  de  Tex tension  au  Jupon.    Déjà  on  y  fa- 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  43 

brique  des  sakés  et  bières  ;  plus  tard^  on  y  fabriquera 
des  vins  et  liqueurs  ;  pour  que  les  objets  ici  désignés 
soient  immeubles^  il  suffit  qu'ils  soient  destinés  à  trans- 
former les  produits  du  fonds  auquel  ils  sont  attachés. 

8^  Ici>  les  appareils^  machines  et  ustensiles  sont  sup- 
posés employés  à  transformer  des  matières  premières 
venant  du  dehors;  pour  qu'ils  soient  immeubles^  il  faut 
qu'ils  soient  placés  dans  un  établissement  construit  ou 
disposé  spécialement  pour  cette  industrie  ;  autrement, 
ils  resteraient  meubles. 

Ainsi,  les  métiers  d'une  filature,  les  chaudières  d'une 
papeterie,  les  appareils  d'une  fonderie,  seront  généra- 
lement considérés  comme  immeubles,  parce  que  les  bâ- 
timents sont  disposés  spécialement  pour  ces  industries 
compliquées;  au  contraire,  les  presses  et  ustensiles 
d'une  imprimerie  seront  tneubles,  parce  qu'une  impri* 
merie  peut  se  transférer  facilement  d'un  local  dans  un 
autre,  sans  qu'il  y  ait  à  disposer  les  lieux  d'une  manière 
particulière. 

Les  matières  premières  se  trouvant  dans  l'établisse- 
ment restent  meubles,  ainsi  que  celles  transformées  en 
objets  nouveaux  par  l'industrie, 

9°  Quand  une  propriété  est  voisine  d'un  cours  d'eau 
ou  d'un  lac,  il  arrive  souvent  que  le  propriétaire  y  établit 
un  bain  flottant,  qui  s'élève  ou  s'abaisse  naturellement, 
suivant  l'abondance  ou  la  rareté  de  l'eau  ;  souvent  aussi, 
il  attache  à  la  rive  un  bateau  d'utilité  ou  d'agrément  : 
le  bateau  devient  alors  un  accessoire  de  l'immeuble; 
mais,  comme  le  texte  le  dit,  par  emprunt  au  Code  italien, 
il  n'est  pas  nécessaire  que  les  eaux  appartiennent  au 
même  propriétaire  :  elles  pourraient  être  publiques. 

10^  Les  ornements  des  jardins  ou  des  maisons,  énu- 
mérés  à  cet  alinéa,  sont  de  pur  agrément;  mais  ils  sont 
considérés  comme  faisant  partie  intégrante  de  l'im- 
meuble, par  l'intention  du  propriétaire;  on  devra  décider 
de  même  pour  des  objets  qui  pourraient  se  déplacer 


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44  LIVRE  II. 

sanR  détérioratioD^  s^ils  avaient  été  établis  dans  des 
dimensions  exactement  adaptées  anx  lienx;  comme  des 
caisses  de  fleurs,  des  gradins  dans  uno serre;  seulement, 
en  pareil  cas,  ce  ne  serait  plus  par  présomption  légale^ 
mais  par  présomption  défait. 

\V*  Les  objets  dont  parle  cet  alinéa  sont  des  com- 
pléments naturels  des  habitations  japonaises;  comme 
ils  ne  sont  pas  anssi  nécessaires  qne  les  fermetures 
extérieures,  ils  ne  sont  pas  immeubles  jpar  nature,  ils 
ne  le  sont  que  par  l'intention  présumée  du  propriétaire, 
et  encore  la  loi  snbordonne-t-elle  cette  présomption 
d'intention  à  la  circonstance  qu'il  n'y  ait  pas  d'autres 
meubles  et  que,  par  conséquent,  la  maison  soit  inha- 
bitée; autrement,  il  n'y  aurait  pas  de  raison  suffisante 
de  distinguer  ces  objets  des  autres  meubles  garnissant 
la  maison. 

12°  Les  matériaux  qui  ne  sont  que  momentanément 
déplacés  pour  une  réparation  d'immeuble  doivent  être 
considérés  comme  appartenant  encore  à  l'immeuble; 
mais  ils  ne  sont  plus  immeubles  par  nature:  ils  le  sont 
|xir  Z'în^en^f (m  du  propriétaire  (Jk). 

13°  Les  trois  sortes  d'animaux  prévus  par  cet  alinéa 
sont  des  accessoires  des  immeubles;  car  ils  ne  pour- 
raient guère  exister  séparément. 

19.  Il  n'est  pas  hors  de  propos  dé  signaler  ici 
l'utilité  des  deux  articles  précédents;  elle  se  rencontre 
surtout  lorsqu'il  y  a  aliénation  d'un  immeuble.  Il 
arrive  souvent  que  les  parties  négligent  de  s'expliquer 
Sur  le  point  de  savoir  si  ces  objets  sont  compris,  ou 
non,  dans  la  vente,  et  la  difficulté  naît  au  moment  de 
la  livraison.  Grâce  aux  désignations  que  fait  la  loi,  on 
décidera  que  tous  les  objets  énumérés  aux  deux  ar- 

(k)  11  ne  faudrait  pas,  du  reste,  ocmndérer  cette  dispwîtion  ccminie 
contraire  à  colle  de  Tarticle  532  du  Code  français:  cet  article  ne  suppose 
pas  un  déplacement  momentané  des  matériaux,  mais  une  déuiolitiou 
définitive  ou  de  nouveaux  matériaux  préparés  pour  une  construction. 


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DISPOSITIONS  PRâLIMIKAIRES.  45 

tioles  précédents  sont  considérés  comme  compris  dans 
Paliénation>  s'il  n'y  a  convention  contraire  (comp.  c.  civ, 
fr.,  art.  1615). 

Il  y  a  encore  intérêt  pour  là  saisie  des  biens  :  tous 
les  objets  compris  dans  les  deux  articles  précédents  ne 
pourraient  être  saisis  comme  meubles,  ils  ne  pourraient 
l'être  qu'avec  l'immeuble  (16.,  art.  2204). 

De  même,  étant  accessoires  d'un  immeuble,  ils  ne 
pourraient  être  hypothéqués  séparément  de  Tobjefc 
principal  (J6.,  art.  2218). 

Au  contraire,  ils  pourraient  être  vendus  séparément 
ou  donnés  en  gage,  comme  meubles,  par  le  propriétaire, 
lequel  pourrait  de  même  vendre,  par  parties,  les  ma- 
tériaux de  sa  maison^  les  arbres  de  son  jardin,  les 
ustensiles  agricoles  ou  industriels. 

Art.  11.-^20.  Jci,  il  s'agit  de  choses  qui,  par  leur 
nature,  ne  sont  ni  meubles  ni  immeuble8,.étant  incorpo» 
relies;  mais  ce  caractère  peut  leur  être  imprimé  par  la 
loi,  au  moyen  d'une  sorte  de  fiction  qui  ne  nuit  à  aucun 
intérêt  et  qui,  au  contraire,  répond  à  un  besoin  de 
simplicité  dans  la  classification  des  choses. 

Les  présentes  Dispositions  générales  formant  une 
division  des  Droits  ou  Biens,  autant  et  plus  encore 
que  des  Choses,  il  fallait^  faire  rentrer  les  droits  dans 
les  hiens  mobiliers  ou  immobiliers. 

Le  procédé  le  plus  simple  était  de  s'attacher  à  la 
nature  physique  des  objets  sur  lesquels  le  droit  s'exerce 
directement,  ou  à  l'acquisition  desquels  il  tend;  dès 
lors,  on  pouvait,  sans  s'écarter  de  la  raison,  donner 
aux  droits  la  même  nature  figurée  ou  fictive.  C'est  le 
procédé  qu'a  suivi  le  Projet  japonais. 

La  loi  française  a  ici  manqué  de  logique  au  fond,  et 
de  précision  dans  son  langage.  Lorsqu'il  s'agit  de 
droits  portant  sur  des  immeubles,  elle  leur  donne  la 
qualification  "d'immeubles  par  l'objet  auquel  ils  s'ap- 


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46  LIVBB  II. 

pHqaent;''  lorsqu'il  s'agit  de  droits  portant  snr  des 
ineables  oa  tendant  à  les  acquérir  (droits  personnels) 
elle  les  nomme  '' meables^  par  la  détermination  de  la 
loi/'  Or^  la  même  formule  devait  leur  être  commune, 
et  la  seconde  était  incontestablement  la  meilleure. 

*  Assurément,  la  nature  physique  et  corporelle  des 
choses  qui  sont  l'objet  du  droit  a  ici  une  importance 
capitale,  déterminante  ;  mais  elle  ne  suffirait  pas,  sans 
l'intervention  de  la  loi  qui  crée  ou,  au  moins,  ratifie  la 
fiction  que  suggère  la  raison. 

Les  droits  réels  portant  sur  les  immeubles  corporels 
et  les  droits  personnels  ou  de  créance  tendant  à  les 
acquérir  sont  donc  immobiliers  ^^par  la  détermination 
de  la  loi."  Telle  est  la  disposition  des  deux  premiers 
alinéas  de  l'article  II. 

21.  Le  8®  alinéa  présente  une  intervention  encore 
plus  puissante  de  la  loi,  en  ce  sens  que  les  objets  sur 
lesquels  porte  ou  auxquels  tend  le  droit  sont  meubles 
et  cependant  le  droit  est  immeuble. 

L'application  de  ce  troisième  alinéa  ne  parait  pas 
encore  exister  au  Japon  ;  mais  elle  ne  manquera  pas  de 
se  rencontrer  quand  la  loi  l'aura  déclarée  possible. 

En  France,  et  dans  d'autres  pays  d'Europe  suivant  à 
peu  près  les  mêmes  principes,  il  ai-rive  quelquefois  que, 
pour  donner  plus  de  stabilité  à  certaines  fortunes,  on 
imprime  le  caractère  d'immeubles,  avec  les  garanties 
qui  s'y  rattachent,  à  des  valeurs  mobilières  qui  les 
composent. 

Le  Code  civil  (art.  896)  admettait,  sous  le  1*"  Empire, 
l'institution  des  majorais  ou  fortunes  créées,  soit  avec 
des  biens  de  l'Etat,  en  récompense  de  services  publics, 
soit  avec  des  biens  privés,  avec  autorisation  du  Gou- 
vernement; ces  majorais  étaient,  comme  l'indique  leur 
nom,  transmissibles  à  Yainé  seul  des  enfants  du  titu- 
laire, de  mâle  en  m&le. 


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DISPOSITIONS  PBâLIMINAIRES.  47 

L'asage  était  de  les  constituer  plutôt  en  immeubles 
qu'en  meubles,  et  ces  immeubles  étaient  inaliénables 
par  les  détenteurs  successifs  du  bien.  Mais,  lorsque  lé 
majorât  ne  pouvait  être  constitué  en  immeubles  cor- 
porels, ou  que  les  immeubles  ne  donnaient  que  des 
revenus  insuffisants,  on  pouvait  y  attacher  une  dotation 
en  rentes  sur  l'Etat,  ou  en  actions  de  la  Banque  de 
France  auxquelles  on  donnait  le  caractère  immobilier, 
avec  l'inaliénabilité  (Décret  du  1**  mars  1808). 

Les  majorats  Ont  été  interdits  pour  l'avenir,  par  une 
loi  du  12  mai  1835;  ils  ont  encore  été  réduits  par  une 
loi  du  7  mai  1849;  mais  ils  ne  sont  pas  tons  éteints. 

Au  Japon,  il  ne  serait  pas  déraisonnable  de  les  ad- 
mettre dans  cei-taines  familles  princières,  *'  pour  con- 
server l'éclat  du  nom  et  du  rang,"  suivant  l'expression 
autrefois  consacrée.  Ces  institutions  ont  cependant  des 
inconvénients  économiques  aujourd'hui  reconnus;  mais 
ce  qui  serait  inadmissible,  à  tous  les  points  de  vue, 
dans  les  pays  démocratiques,  peut,  dans  des  limites 
modérées,  être  en  harmonie  avec  les  institutions  mo- 
narchiques. 

Il  y  a  encore  une  autre  situation  analogue  qui  pourra 
se  produire  au  Japon. 

La  conservation  de  la  dot  des  femmes  mariées  a  pré- 
occupé le  législateur  de  tous  les  pays  et  en  tout  temps. 
En  France,  lorsque  les  époux  sont  mariés  sous  le  ré- 
gime matrimonial  appelé  régime  dotal,  les  immeubles 
de  la  femme  sont  inaliénables.  Lorsqu'elle  n'a  pas 
d'immeubles,  elle  peut  se  constituer  en  dot  des  rentes 
sur  l'Etat  ou  des  valeurs  considérées  comme  analogues 
et  elles  sont  inaliénables  également.  Elles  ne  sont  pas 
immobilisées  à  tous  égards,  mais  l'analogie  est  bien 
grande. 

Bien  n'empêchera,  au  Japon,  d'adopter  quelques- 
unes  de  ces  règles,  lorsqu'on  rédigera  le  Contrat  de 
mariage. 


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48  LITRE  IL 

Ce  que  la  loi  devait  faire  ici,  pour  ne  pas  eutraver 
raveuir,  c'était  d'admettre  le  principe  de  l'immobilisa- 
tion possible  des  rentes  sur  l'Etat  ou  d'antres  créances 
mobilières. 

On  pourrait  croire  que  dans  le  cas  où  la  volonté  des 
particuliers  est  nécessaire  pour  immobiliser  les  rentes 
ou  autres  créances,  on  rencontre  alors  des  immeubles 
par  destination  ou  volonté  de  l'bomme  ;  mais,  comme 
cette  volonté  ne  suffit  pas,  comme  elle  doit  6tre  limitée 
aux  cas  prévus  pftr  la  loi  et  en  conformité  à  ses  condi- 
tions, il  est  mieux  de  rapporter  l'immobilisation  à  la 
disposition  de  la  loi  et  Ton  évite  en  même  temps  des 
distinctions  trop  multipliées. 

Art.  12. — 22,  Cet  article  ne  présente  aucune  diffi- 
culté. Il  est  la  contre-partie  de  l'article  8  qui  a  déter- 
miné les  objets  immeubles  par  nature. 

Les  exceptions  que  la  loi  rappelle  ici  sont  connues  : 
certains  objets  sont  meubles  par  nature,  considérés  ^i 
eux-mêmes;  mais,  quand  ils  sont  les  accessoires  néces- 
saires d'immeubles,  ou  quand  la  volonté  du  propriétaire 
les  y  a  attachés,  pour  augmenter  les  avantages  d'un 
immeuble,  ils  cessent  d'être  considérés  comme  meubles. 

De  là,  le  renvoi  aux  articles  8  et  10. 

Il  n'est  pas  nécessaire  de  revenir  sur  ce  point. 

Art.  13. —  23.  On  ne  trouve  pas  cette  classe  de 
meubles  dans  la  loi  française;  c*est  une  omission  cer- 
taine que  la  jurisprudence  a  dû  combler,  quand  les  cas 
se  sont  présentés  devant  les  tribunaux. 

Il  est  naturel  que,  de  même  que  c'est  la  volonté  de 
l'homme  qui  donne  à  certains  meubles  le  caractère  im- 
mobilier, par  leur  attache  permanente  et  définitive  à 
un  immeuble,  de  même  cette  volonté  puisse  maintenir 
le  caractère  de  meubles  à  des  objets  qui  semblent  de- 
venus immeubles  par  leur  incorporation  au  sol. 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  49 

Le  présent  article  recevra  son  application  quand  un 
propriétaire  vendra  une  construction  commencée  ou 
achevée^  dont  les  échafaudages  et  hangars  n'auront 
pas .  été  retirés  et  à  l'égard  desquels  il  n'aura  été  fait 
aucune  stipulation  particulière* 

Il  en  sera  de  même  si,  au  moment  d'une  féte>  un 
propriétaire  a  construit  sur  son  terrain  un  amphithéâtre 
provisoire,  pour  un  spectacle  de  lutteurs  ou  pour  un 
divertissement  public,  comme  cela  est  fréquent  au 
Japon,  ou  bien  encore  un  baraquement  pour  abriter 
temporairement  des  incendiés;  puis,  il  a  vendu  son 
terrain  avant  la  démolition  de  ces  ouvrages,  sans  avoir 
eu  soin  de  les  excepter  de  la,  vente  comme  meubles. 

Enfin,  le  présent  article  sera  encore  applicable  au 
cas  où  un  propriétaire  dont  le  métier  est  d'élever  des 
arbres,  arbustes  ou  fleurs  a  vendu  un  terrain  exploité 
en  pépinière,  par  conséquent,  planté  en  végétaux  qui 
sembleraient  immeubles  d'après  Tarticle  8,  6®  alinéa  ; 
mais  la  destination  de  ces  arbres  et  arbustes  était  de 
ne  rester  que  temporairement  attachés  au  même  sol  : 
comme  ils  étaient  destinés  à  être  vendus,  ils  n'étaient 
pas  immeubles  dans  l'intention  du  propriétaire. 

La  décision  ne  serait  pas  la  même  s'il  ne  s'agissait 
pas  d'un  pépiniériste,  mais  bien  d'un  grand  propriétaire 
qui  aurait  affecté  une  petite  portion  de  son  domaine  à 
élever* les  arbres,  arbustes  et  fleurs  nécessaires  à  l'en- 
tretien et  au  renouvellement  de  ses  plantations:  en 
pareil  cas,  les  jeunes  plants,  ne  devant  changer  que  de 
place  et  non  de  domaine,  resteraient  immeubles  par 
nature  et  se  trouveraient  vendus  avec  le  domaine. 

La  distinction  entre  les  pépinières  attachées  à  de 
grands  domaines  et  celle  qui  fournissent  des  arbres  au 
dehors,  se  retrouvera  au  sujet  de  l'Usufruit  (art.  64). 

Art.  14. —  24.  On  a  déjà  dit  que  les  droits,  étant 
des  choses  incorporelles,   ne  sont,  par  leur  nature. 


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60  LIVBE  n. 

ni  meubles  ni  immenbles;  maicl  comme  les  droits 
ont  toajotirs  nn  objet  direct  oo  immédiat  et  quelque*- 
fois  un  objet  indirect  ou  subsidiaire^  la  nature  de  l'un 
ou  de  l'autre  de  ces  objets  déterminera  la  nature  du 
droit,  et  comme  cette  influence  de  l'objet  sur  le  droit 
ne  doit  pas  être  incertaine  et  discutable,  loi  la  déter- 
mine et  la  proclame. 

Chacun  des  cinq  alinéas  ne  demande  que  peu  d'ex- 
plications. 

P  Le  droit  de  propriété,  l'usufruit,  l'usage  donné  ou 
loué,  d'un  meuble  corporel,  sont  des  droits  mobiliers, 
comme  la  propriété,  l'usufruit  ou  l'usage  d'une  maison 
ou  d'un  champ,  sont  des  droits  immobiliers. 

Le  Projet  japonais  a  exprimé  ces  deux  idées,  tandis 
que  le  Code  civil  français,  on  ne  sait  pourquoi,  n'a 
exprimé  que  la  seconde  et  encore  l'a-t^il  fait  d'une 
façon  équivoque  (art.  526). 

2^  Les  créances  d'argent,  de  denrées  on  de  marchan- 
dises, tendent  à  procurer  au  créancier  des  objets  mo- 
biliers, elles  ont  donc  la  nature  de  leur  objet.  La  loi 
ajoute  que  le  droit  ne  serait  pas  moins  mobilier,  quoi- 
qu'il fût  garanti  par  un  droit  immobilier,  comme  une 
hypothèque:  le  droit  de  créance,  en  effet,  tire  sa  nature 
de  son  objet  principal  et  non  de  l'objet  accessoire  (voy. 
c.  it.,  art.  418). 

3^  C'est  ici  que  l'on  doit  tenir  compte,  non  plus  de 
l'objet  direct  du  droit,  mais  de  son  objet  indirect  et 
subsidiaire. 

Ainsi,  quelqu'un  s'est  engagé  à  prêter  ou  à  louer 
l'usage  d'une  chose,  le  créancier  n'a  pas,  comme  dans 
le  cas  du  premier  alinéa,  un  droit  réel  sur  la  chose,  ni, 
comme  dans  le  cas  du  deuxième,  un  droit  tendant  à  l'ac- 
quérir: il  n'a  droit  qu'à  obtenir  une  prestation,  la  livrai- 
son de  la  chose  ;  or,  la  livraison,  considérée  en  elle^ 
même,  est  un  fait  :  elle  ne  peut  être  ni  meuble,  ni  im- 
meuble; cela  est  évident,  s'il  s'agit  du  droit  d'exiger  un 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  ti 

travail  manael  oa  intelleotuel^  salarié  oa  non;  c'est  pins 
évident  encore,  si  quelqu'un  a  promis  de  ne  pas  exercer 
temporairement  un  droit  qui  lui  appartient  {l),  par 
exemple,  un  droit  d'usufruit  ou  de  louage  :  un  fait  ou 
une  abstention  ne  sont  pas  des  choses  corporelles; 
par  conséquent,  ce  ne  sont  pas  des  choses  qu'on  puisse 
dire  mobilières  ou  immobilières.  Mais,  si  Von  suppose 
que  le  débiteur  n'exécute  pas  sa  promesse,  le  créancier 
pourra  demander  et  obtenir  des  dommages-intérêts  ; 
c'est  là  l'objet  indirect  et  subsidiaire  de  son  droit  et 
c'est  ce  qui  le  rend  mobilier.    " 

La  solution  serait  la  même,  si  le  débiteur  s'était 
engagé  à  construire  une  maison  ;  bien  que  la  maison, 
une  fois  construite,  même  partiellement,  soit  un  im- 
meuble, le  créancier  ne  pouvant,  par  la  force,  con- 
traindre le  débiteur  à  faire  une  maison,  ne  pourra,  à 
défaut  d'exécution  volontaire,  réclamer  que  des  dom- 
mages-intérêts. 

4^  On  a  déjà  eu  occasion  de  distinguer  les  sociétés 
en  cours  d'existence  et  les  sociétés  dissoutes  ou  en 
liquidation  (art.  6  et  p.  33)  :  on  a  remarqué,  à  ce  sujet, 
que  les  sociétés  en  cours  d'existence  sont,  au  moins  en 
général,  des  personnes  morales  ou  juridiques.  Le 
Projet  rconnaît  même  la  personnalité  des  sociétés  d'une 
façon  beaucoup  plus  large  que  le  Code  français  (art. 
526)  et  que  le  Code  italien  (art.  418)  ;  car  ceux-ci  ne 
reconnaissent  ce  caractère,  au  moins  explicitement, 
qu'aux  ^'sociétés  de  finance,  de  commerce  et  d'indus- 
trie," ce  qui  laisse  très-discutable  et  très-discutée  la 
personnalité  des  sociétés  civiles  et  agricoles:  la  question 
se  représentera,  pour  le  Projet,  lorsqu'on  airivera  à  la 
matière  même  des  sociétés  civiles,  et,  s'il  doit  y  avoir 


(/)  Noos  disons:  temporairement ,  parce  que  si  la  renonciation  était 
pour  toujours,  îl  y  aurait  extinction  du  droit  d'usufruit  ou  de  louage  et 
non  obligation  de  s'abstenir,  ce  qui  serait  une  autre  situation. 


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$2  lilVBE  IL 

qaelqnea  limites  et  conditions  à  leur  personnalité,  c'est 
là  qu'on  les  posera. 

Lorsqae  la  société  est  dissoute,  la  situation  est  ana- 
logue à  celle  où  une  personne  ordinaire  est  décédée. 

Cette  distinction  influe  profondément  sur  la  nature 
du  droit  des  associés  aux  deux  époques  :  la  loi  règle 
ici  le  premier  cas,  et  le  second  dans  Particle  suivant. 

Si  la  société  possède  d^  immeubles  pour  son  exploi- 
tation civile,  commerciale  ou  agricole,  c'est  à  elle,  non 
aux  associés,  que  le  droit  de  propriété  appartient  et 
Von  dira,  comme  d'un  particulier,  qu'elle  a  des  meubles 
et  des  immeubles  des  diverses  qualités  déjà  connues. 

Cependant,  les  associés  eux-mêmes  ont  un  droit  :  ce 
droit  tend  à  obtenir  une  partie  des  bénéfices  de  la 
société,  en  proportion  de  la  mise  ou  des  apports  de 
chacun  ;  or,  c^s  bénéfices,  une  fois  réalisés,  donneront 
à  chacun  une  somme  d'argent;  le  droit  est  donc  mobilier 
par  son  objet. 

5^  Les  droits  désignés  à  l'article  4  tendent  surtout  à 
obtenir  d'autrui  des  &ûts  ou  des  abstentions  ;  ils  sont 
encore  mobiliers,  parce  qu'ils  se  résolvent  finalement  en 
sommes  d'argent  ou  en  autres  valeurs  mobilières. 

Art.  15. — 25.  Quand  la  société  est  dissoute  par  une 
des  causes  que  la  loi  détermine,  chaque  associé  succède 
pour  une  part  à  l'être  moral  société  et  le  droit  de  chacun, 
devenant  un  droit  de  propriété  dans  l'ancien  actif  social, 
est  mobilier  ou  immobilier,  ou  a  les  deux  caractères, 
suivant  la  nature  des  biens  que  possédait  la  société, 
sauf  l'effet  du  partage  tel  qu'on  va  expliquer. 

Dans  le  1^  aliuéa,  la  loi  tranche  par  avance,  une 
question  qui  se  présentera  trois  fois,  au  moins,  dans 
la  suite,  c'est-à-dire  sous  chacune  des  matières  ici  indi- 
quées :  successions,  sociétés^  communautés  de  biens. 

Il  s'écoule  toujours  un  certain  temps  entre  l'ouver- 
ture d'une  succession  et  le  partage  des  biens  qui  la 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  58 

composent^  de  mérae,  entre  la  dissolation  d'une  société 
on  d'ane  commnnanté  de  biens  et  la  distribution  de  son 
actif,  de  son  avoir^  après  le  payement  des  dettes. 

Si  la  loi  laissait  ici  fonctionner  les  principes  géné- 
raux, sans  y  intervenir,  voici  ce  qui  ce  produirait  :  cha- 
cun des  héritiers,  des  anciens  associés,  ou  des  commu^ 
nistes,  se  trouverait  copropriétaire  par  indirw,  pour  une 
part  égale  ou  inégale  à  celle  des  autres,  de  chacun  des 
biens,  meubles  ou  immeubles,  composant  la  masse  (m). 
Puis,  lorsque  viendrait  le  partage  ou  la  distribution 
des  biens,  donnant  à  chacun  une  certaine  quantité 
d'objets  dont  il  aurait  dès  lors  la  propriété  entière  et 
exclusive,  il  tiendrait  son  droit  des  autres,  pour  leur 
part  dans  lesdits  objets,  jointe  à  la  part  qu'il  avait  déjà 
de  son  chef  ;  réciproquement  et  en  compensation,  les 
autres  recevraient  sa  part  dans  chacun  des  objets  à  eux 
échus  en  partage. 

Cette  théorie  qui  est  la  plus  naturelle  a  été  en  vi- 
gueur dans  le  droit  romaih  et  aussi  dans  l'ancien  droit 
français:  on  disait  alors  que  le  partage  était  translatif 
ou  attributif  de  propriété. 

Mais  elle  a  des  inconvénients:  pendant  que  dure  l'in- 
division, chaque  copropriétaire  ne  peut  aliéner  aucun 
objet  que  pour  la  part  indivise  qu'il  a  lui-même,  ce  qui 
détournera  les  tiers  de  faire  de  pareilles  acquisitions 
et,  par  conséquent,  sera  une  entrave  à  la  libre  circula- 
tion des  biens  ;  car  l'indivision,  déjà  gênante  entre  co- 
héritiers ou  entre  anciens  associés,  l'est  bien  davantage 
entre  gens  qui  n'ont  aucun  lien  antérieur. 

Si  même,  un  tiers  a  acquis  cette  part  indivise,  il  y  a 
un  autre  inconvénient,  car  celui-ci  doit  figurer  au  par- 
tage ;  or,  l'admission  d'un  étranger  à  une  opération 
qui  déjà  est  délicate,  la  rendra  plus  difficile  et  pourra 
susciter  des  contestations;  enfin,  le  mal  sera  plus  grand 

(m)  Voir  aussi,  sur  la  copropriété  indivisci  les  articles  38  à  41 


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54  LIVRE  IL 

encore,  si  Fan  des  copropriétaires  a  hypothéqué  sa 
part  indivise  :  ceux-ci  se  trouveronti  pins  tard,  oblige 
de  payer  la  dette  hypothécaire  ou  ils  subiront  l'éviction 
par  l'effet  de  Faction  du  créancier,  car  Thypothèque 
est  considérée  comme  indivisible  et  toutes  les  parties 
de  Fim meuble  garantissent  la  dette  entière  (voy.  c.  civ. 
fr.,  art.  2114;  comp.art.  20,  ci-après);  ils  auront,  il  est 
vrai,  un  recours  contre  le  débiteur,  mais  ce  recours 
pourra  souvent  être  ineflScace. 

26.  Pour  prévenir  ces  nombreux  inconvénients,  plu- 
sieurs législations  modernes  ont  admis  que  le  droit  des 
co-propriétaires  ou  co-héritiers  est  indéterminé,  quant 
aux  objets,  jusqu'au  partage,  et  qu'une  fois  le  lotisse- 
ment effectué,  '^chacun  est  cen^e  avoir  succédé  seul  aux 
'^  objets  compris  dans  son  lot  et  n'avoir  eu  aucun  droit 
"sur  les  objets  échus  aux  autres"  (voy.  c.  civ.  fr.,  art- 
883;  c.  ital.,  art.  1084);  par  conséquent,  lés  droits  qui 
auraient  pu  être  concédés  à  des  tiers  sont  subordonnés 
à  l'effet  du  partage:  ils  sont  valables,  si  les  objets  cédés 
aux  tiers  sont  échus  à  l'héritier  même  qui  les  a  cédés 
et  nuls  s'ils  sont  échus  à  un  autre.  Mais,  pour  éviter 
que  le  partage  soit  fait  de  manière  à  frauder  le  tiers 
de  ses  droits,  on  doit  l'admettre  à  assister  au  partage 
(c.  fr.,  art.  765  et  882). 

D'après  cette  théorie,  le  partage  n'est  plus  translatif 
ou  attributif  de  propriété,  il  est  décralaiif  :  il  détermine 
les  objets  sur  lesquels  le  droit  de  chacun  est  censé  avoir 
porté  pendant  le  temps  qu'a  duré  l'indivision  (n). 

(»)  Il  ne  fant  pas,  da  reste,  attribuer  Tinvention  de  cette  flotion  aux 
antcars  du  Code  civil  français  :  elle  est  bien  plus  ancienne,  mais  aussi 
d'origine  française;  elle  est  due  à  un  célèbre  jurisconsulte  coutumier, 
à  Dumoulin,  vivant  au  XVI®  siècle,  et  aux  légistes  de  son  temps. 

La  fiction  du  partage  décUraiifàe  droits  a  eu  encore  d'autres  causes 
que  celles  exposées  ci-dessus  :  notamment,  d'éviter  le  payement,  au  sci- 
gncur  féodal,  d'un  nouveau  droit  fiscal  de  mutation,  lors  du  partage. 

Cet  avantage  subsiste  encore  aujourd'hui,  en  France,  au  sujet  de  l'en- 
registrement, et  il  y  a  le  même  intérêt  à  le  signaler  ici,  puisque,  mainte- 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  65 

Il  paraît  préférable  de  lui  donner  le  même  caractère 
au  Japon  :  il  y  aura  les  mêmes  avantages  qu'en  Europe^ 
et  encore  celui  de  permettre  aux  tribunaux  du  pays, 
dans  les  cas  embarrassantSi  de  recourir  aux  travaux 
de  la  jurisprudence  moderne^  française  et  autre,  plutôt 
qu^aux  anciens  jurisconsultes  romains  peu  connus  au 
Japon  et  peu  faciles  à  y  étudier. 

27.  Le  2*  alinéa  donne  la  même  solution  pour  un 
cas  analogue  : 

Ordinairement,  une  obligation  a  un  objet  immédiate- 
ment déterminé,  lors  même  que  l'exécution  en  est 
ajournée  à  un  temps  plus  ou  moins  éloigné.  Mais  il  a 
pu  entrer  dans  les  convenances  des  parties  de  laisser 
le  choix  de  l'objet  à  l'une  d'elles,  soit  au  créancier  qui 
demandera  celai  qui  lui  convient  le  mieux,  soit  au 
débiteur  qui  payera  celui  qui  lui  est  le  moins  onéreux 
à  donner  ;  bien  entendu,  le  choix  est  toujours,  raison- 
nablement, limité  entre  un  petit  nombre  d'objets,  de 
valeurs  à  peu  près  égales.  Les  obligations  ou  créances 
de  ce  genre  s'appellent  alternatives  (voy.  Projet,  art. 
448  et  suiv.). 

Quant  les  objets  parmi  lesquels  le  choix  pourra 
s'exercer  sont  de  même  nature,  soit  meubles,  soit  im- 
meubles, la  créance  a  le  même  caractère  et  elle  ne 
présente  rien  de  particulier,  au  point  de  vue  de  la  pré- 
sente division  des  biens  ;  mais,  si  l'un  des  objets  dus 
alternativement  est  meuble  et  l'autre  immeuble,  la 
créance  n'a  pas  les  deux  caractères,  à  la  fois,  comme 
cela  aurait  lieu  dans  le  cas  du  P'  alinéa,  si  la  loi  ne  s'y 
opposait;  il  n'y  a  qu'un  objet  réellement  dû  et  qui 
puisse  donner  à  la  créance  sa  nature  mobilière  ou  im- 
mobilière ;  mais  quel  est  cet  objet  ?  On  ne  le  saura  que 


nant,  aa  Japon,  il  y  a  des  droits  à  payer  pour  les  mutations  jmr  succes- 
sion et  par  actes  entre- vifs  :  on  ne  devra  donc  pas  ^Miyer  un  nouveau 
droit  lors  des  partages. 


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56  LIVRE  IL 

lorsque  le  créancier  exercera  son  choix  par  la  demande 
ou  le  débiteur  par  le  payement. 

27  bis.  Ici  se  termine  l'importante  division  des 
choses  ^n  meubles  et  immeubles;  la  loi  passe  aux  autres 
divisions  qui,  ainsi  qu'on  Fa  remarqué,  comprennent, 
toujours  et  nécessairement,  les  mêmes  objets,  mais 
envisagés  sous  un  autre  point  de  vue. 

Art.  16. —  28.  Il  y  a  dans  toutes  les  parties  du 
droit  des  occasions  de  rechercher  si  une  chose  est 
accessoire  d'une  autre,  laquelle  est  considérée  comme 
principale.  Cette  distinction  présentera,  notamment, 
une  grande  utilité  au  sujet  d'un  moyen  d'acquérir 
appelé  justement  accession,  parce  qu*on  y  suit  la  règle 
que  'Taccessoire  suit  le  principal". 

La  loi  se  borne  à  donner  ici  le  caractère  distinctif  de 
chacune  de  ces  deux  choses,  avec  quelques  exemples, 
et  avec  une  des  conséquences  pratiques  de  cette  dis- 
tinction des  choses. 

Parmi  les  effets  des  contrats,  on  en  trouvera  aussi  de 
principaux  et  d'accessoires;  les  rapports  des  uns  et 
des  autres  seront  analogues  à  ceux  qui  se  présentent 
ici  entre  les  choses.  Ainsi,  les  parties  contractantes 
peuvent  augmenter  ou  diminuer,  par  convention,  les 
effets  légaux  d'un  contrat  ;  si  l'addition  ou  le  retran- 
chement concernent  un  effet  principal,  certains  effets 
accessoires  sont,  par  cela  même,  ajoutés  ou  retranchés; 
si,  au  contraire,  la  convention  ne  concerne  que  des  effets 
accessoires,  rien  ne  se  trouve  changé  aux  effets  prin- 
cipaux (comp.  Proj.  art.  323). 

Art.  17. —  29.  Cette  distinction  des  choses  ou  des 
biens  a  une  importance  considérable  et  des  applications 
variées.  La  plus  intéressante  de  ces  applications  est 
en  matière  de  transmission  do  la  propriété. 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  57 

Lorsqa'ane  vente^  un  échange^  on  nn  autre  contrat 
d'aliénation  a  pour  objet  une  chose  individuellement 
déterminée^  un  corps  certain,  suivant  Texpression  con- 
sacrée par  l'asage  et  employée  ici  par  la  loi^  la  propriété 
se  trouve  immédiatement  transférée^  par  le  seul  effet 
de  la  convention;  lorsqu'au  contraire,  la  convention 
a  pour  objet  une  quantité,  en  poids,  nombre  ou  mesure, 
de  choses  qui  ne  sont  déterminées  que  quant  au  genre 
ou  à  l'espèce,  comme  de  l'argent,  du  riz,  du  blé,  de  la 
soie,  même  avec  indication  de  la  qualité  ou  do  la  prove- 
nance, la  propriété  ne  peut  être  transférée  que  lors- 
que les  choses  auront  été  individuellement  déterminées 
coutradictoirement,  c'est-à-dire,  pesées,  comptées  oa 
mesurées;  il  ne  sera  pas  nécessaire  qu'elles  soient  Zî- 
vréeë,  qu'il  j  en  ait  eu  tradition:  mais  il  faudra  qu'elles 
soient  devenues  corps  certains,  par  l'une  des  opérations 
indiquées  (voy.  c.  fr.,  art.  1138  et  1583;  comp.  Proj., 
art.  351  et  352). 

80.  Il  n'est  pas  hors  de  propos  de  rechercher  ce  qui, 
dans  cette  solution,  est  commandé  par  la  nature  des 
choses  et  ce  qui  peut  être  subordonné  au  droit  positif 
de  chaque  pays.  La  transmission  de  la  propriété,  par 
le  seul  effet  du  consentement,  à  l'égard  d'un  corps 
certain,  est  raisonnable,  logique,  simple  et  utile,  mais 
elle  n'est  pas  impérativement  commandée  par  la  nature 
des  choses.  Ce  qui  le  prouve,  c'est  que  pendant  tout  le 
temps  qu'ont  duré  la  législation  romaine  et  l'ancienne 
jurisprudence  française,  la  tradition  était  nécessaire 
pour  la  transmission  de  la  propriété,  même  d'un  corps 
certain.  Au  contraire,  la  nature  des  choses  s'oppose 
à  ce  que  la  propriété  d'une  quantité  soit  transférée 
avant  qu'il  y  ait  eu  tradition  ou  au  moins  détermina- 
tion des  choses  à  l'état  d'individualité. 

On  retrouvera  cette  distinction  des  choses  à  l'occa- 
sion de  l'effet  des  conventions  en  général  (Livre  II® 


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68  LIVRE  II. 

ii«  partie)  et  des  autres  moyens  d'acqaérir  la  propriété 
(Livre  IIP). 

31.  Les  choses  collectives  sont,  en  réalitéi  des  corps 
certainsi  réanis  en  nombre  plus  ou  moins  déterminé, 
mais  suffisamment  pour  n'être  pas  .confondus  avec 
d*autres.  Les  exemples  que  donne  la  loi  suffisent  pour 
comprendre  ce  dont  il  s'agît. 

L'utilité  de  cette  distinction  des  choses  se  retrouvera 
à  propos  de  l'usufruit,  pour  le  troupeau,  à  propos  des 
legs  ou  testaments»  pour  les  livres  d'une  bibliothèque 
et  encore  pour  le  troupeau.  Il  suffit  d'indiquer  ici 
son  principal  intérêt  en  matière  de  legs:  quelqu'un 
a  légué  sa  bibliothèque  pour  l'époque  de  son  décès, 
sans  énumérer  chaque  ouvrage  la  composant;  pendant 
sa  vie,  il  a  acquis  de  nouveaux  livres  ;  il  peut  aussi  en 
avoir  donné  ou  cédé  (c'est  un  droit  qu'il  a  conservé)  ;  à 
sa  mort,  le  légataire  aura  la  bibliothèque,  telle  qu'elle 
se  trouvera  alors  composée.  Si  le  legs  eût  été,  soit 
d'une  quantité,  soit  d'un  corps  certain  ordinaire,  il  au- 
rait pu  se  trouver  diminué  par  les  aliénations,  mais  il 
ne  se  serait  pas  augmenté  des  acquisitions  nouvelles; 
au  contraire,  la  nature  collective  de  la  chose  fait 
qu^elle  s'étend  ou  diminue  au  profit  ou  au  préjudice  du 
légataire.  L'effet  serait  le  même  pour  un  troupeau 
légué  ou  pour  les  marchandises  formant  le  fonds  d'un 
magasin. 

Enfin,  les  choses  constituant  une  universalité  àe  biens 
ont  le  caractère  des  collectivités  qui  précèdent,  mais  à 
un  plus  haut  degré,  puisqu'elles  constituent  tout  ou 
une  partie  aliquote  d'un  patrimoine  (voy.  art.  6-3^  et 
48,  3*  al.);  comme  telles,  elles  sont  susceptibles  d'aug- 
mentation ou  de  diminution  continuelles  et  presque 
journalières. 

Ce  qui  autorise  à  leur  donner  une  place  spéciale, 
c'est  qu'elles  se  trouvent  toujours  accompagnées  de 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  69 

charges  ou  dettes  (le  passif)  qui  en  diminuent  virtuel- 
lement l'émolument  (l'actif)  (o). 

Art.  18. —  32.  La  distinction  portée  par  cet  article 
n'est  pas  très-fréquemment  appliquée  en  droit.  La 
loi  annonce  qu'on  la  rencontrera  surtout  en  matière 
d'usufruit  ;  elle  pourra  se  représenter  dans  le  contrat 
de  mariage^  avec  des  efPets  analogues  (comp.  c.  civ.  fr., 
art.  1532);  mais  il  faut  se  garder  de  la  confondre  avec 
la  division  suivante»  ce  que  le  Code  français  n'a  pas 
toujours  évité  (v.  art.  1902). 

Art.  19. — 33.  L'expression  française/owjtôZe  vient, 
comme  beaucoup  des  expressions  techniques  du  droit, 
d'un  mot  latin  :  ici,  de  fungi,  qui  veut  dire  ''s'acquit- 
ter, faire  une  fonction."  En  effet,  quand  une  chose 
a  dans  la  nature  des  équivalents  parfaits,  les  autres 
choses  pareilles  la  remplacent,  l'une  acquitte  l'autre, 
toutes /on/. /ondton  l'une  de  l'autre. 

Cette  assimilation  de  certaines  choses  les  unes  aux 
autres  n*est  pas,  comme  la  précédente,  un  effet  de  la 
nature  seule  des  choses  :  il  faut  encore  que  les  parties 
l'aient  admise  expressément  ou  tacitement,  ou  que  la 
loi  l'ait  établie,  sinon  impérativement,  au  moins,  par 
présomption  de  l'intention  des  parties. 

Il  est  naturel  que  les  choses  qui  se  consomment  par 
le  premier  usage  soient  considérées  comme  fongibles 
entre  elles,  d'après  l'intention  des  parties  :  ainsi,  celui 
auquel  il  a  été  prêté  de  l'argent,  du  riz  ou  de  l'huile, 
se  libérera  valablement  en  rendant,  non  le  même  argent, 
le  même  riz  ou  la  même  huile,  mais  pareille  somme, 
du  riz  ou  de  l'huile,  en  pareilles  quantité  et  qualité. 

Réciproquement,  il  peut  arriver  que  des  choses  qui 
se  consomment  par  le  premier  usage  aient  été  con- 

(o)  De  là,  Taxiôme  latin  bien  connu  :  Hon  suni  bona  nui  œre  alieno 
dedmcto,  "il  n*y  a  pas  d'universalité  de  biens,  sans  déduction  des  dettes." 


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60  *  LIVRE  IL 

sidérées  par  les  parties  comme  non  foDgibles  et  doivent 
être  rendues  identiquement  :  ainsi  un  marchand  de  riz 
ou  d'hnile  peut  avoir  consenti  à  prêter  une  certaine 
quantité  de  ces  denrées  à  un  de  ses  confrères,  pour  que 
ses  magasins  paraissent  bien  approvisionnés,  mais  en 
stipulant  que  les  denrées  lui  seraient  rendues  iden- 
tiquement (p). 

La  fongibilité  résultant  de  la  disposition  de  la  loi 
peut  aller  plus  loin  et  être  établie  entre  choses  de  na- 
ture différente;  ainsi,  la  loi  française  considère  comme 
fongibles  avec  l'argent  'Mes  denrées  cotées  aux  mer- 
curiales*' (art.  1291),  c'est-à-dire  celles  dont  le  prix 
courant  est  constaté  périodiquement  aux  marchés  pu- 
blics. L'application  a  lieu  en  matière  de  compensation  : 
si  celui  qui  doit  de  l'argent  est,  en  même  temps,  créan- 
cier d'une  certaine  quantité  de  riz,  d'huile  ou  d'autres 
produits  cotés,  il  se  trouve  libéré  d'autant  qu'il  est 
lui-même  créancier. 

Le  Projet  japonais  admet  la  même  théorie  (art.  544). 
On  retrouvera  la  fongibilité  des  choses  au  sujet  de  la 
compensation  et  du  prêt. 

Art*  20. —  34.  Le  Code  français  a  ti*aité  des  choses 
divisibles  et  indivisibles  à  l'occasion  des  obligations 
(art.  1217  et  suivants)  et  c'est  plutôt  Tobligation  même 
qu'il  déclare  divisible,  ou  non,  que  la  chose  ou  le  fait 
qui  en  est  l'objet. 

Le  même  Code  déclare  l'hypothèque  indivisible  par 
sa  nature  (art.  2114)  et  il  paraît  atiribuçr  la  même 
indivisibilité  au  gage  (art.  2083). 

Le  Projet,  au  contraire,  attribue  à  la  loi  l'indivisi- 
bilité de  l'hypothèque  et  du  gage  :  la  nature  des  choses 
est  complètement  étrangère  à  ce  résultat  et  c'est  seule- 


(p)  Ccst  ce  que  les  Romains  et  mâmo  les  jurisconsultes  modernes  ap- 
peUent  prêt  ad  pompam  et  ottentationem  :  "  pour  la  pompe  et  la  montre.** 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  61 

ment  par  des  considérations  de  crédit  qne  la  loi  a 
décidé  que  chaque  partie  de  la  chose  engagée  garantit 
toute  la  dette.;  ce  qui  prouve  qne  la  nature  des  choses 
est  étrangère  à  ce  résultat^  c'est  que  les  parties  pour- 
raient le  modifier  et  même  le  supprimer. 

Mais  l'indivisibilité  vraiment  naturelle  se  trouve  dans 
les  servitudes  foncières:  il  y  en  a  pourtant  de  divisibles, 
au  moins  quant.à  l'émolument  qu'elles  donnent,  comme 
le  droit  de  prendre  de  l'eau  ou  du  sable  sur  le  fonds  voi- 
sin; mais  le  plus  grand  nombre  sont  absolument  indi- 
visibles, comme  le  droit  de  passage,  de  vue,  d'aqueduc, 
exercés  sur  le  fonds  d'autrui,  et  les  parties  n'y  pour- 
raient rien  changer. 

On  expliquera,  en  leur  place,  les  conséquences  de 
cette  indivisibilité  des  servitudes  (art.  287);  de  même, 
celle  des  obligations,  du  gage  et  de  l'hypothèque. 

Art.  21,  22  et  23.—  35.  Dans  l'énoncé  de  cette 
division  des  choses,  la  loi,  suivant  le  langage  naturel, 
place  les  choses  appropriées  avant  les  choses  non  ap- 
propriées ;  mais  comme,  en  remontant  à  l'origine  des 
sociétés,  les  choses  ont  commencé  par  n'avoir  pas  de 
propriétaire,  c'est  par  les  choses  non  appropriées  que 
'  la  loi  reprend  les  subdivisions. 

Les  choses  qui  sont  sans  maître  peuvent  en  avoir  un 
par  l'occupation,  c'est-à-dire  par  la  prise  de  possession 
originaire,  ou  de  celui  qui  s'en  empare  le  premier.  On 
parlera  plus  au  long,  au  livre  111%  de  l'occupation 
considérée  comme  moyen  d'acquérir  la  propriété. 

Il  y  a,  du  reste,  des  choses  sans  maître  que  la  loi  ne 
permet  pas  d'acquérir  par  occupation,  de  peur  qu'elles 
ne  donnent  occasion  à  des  violences  ou  à  des  surprises; 
ce  sont  les  parties  du  sol  qui  n'ont  jamais  été  occupées 
ou  qui  sont  abandonnées  volontairement,  et  les  succes- 
sions en  déshérence,  c'est-à-dire  laissées  par  des  dé- 
funts qui  n'ont  pas  d'héritiers  :  la  loi  en  attribue  im- 


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«I  uvBfi  n. 

médiatement  la  propriété  à  l'Etat,  sans  aacan  acte 
d'appréhension  on  d'occnpation  de  sa  part,  sans  même 
qn'il  connaisse  que  son  droit  est  ouvert.  On  ne  peut 
donc  gnère  dire,  à  proprement  parler,  que  ces  choses 
soient  sans  maître,  puisqu'elles  ont  aussitôt  l'Etat  pour 
propriétaire.  Le  Code  français  est  encore  plus  négligé 
quand  il  parle  de  bienê  sans  maître  (art.  539  et  713)  : 
ces  expressions  sont,  contradictoires  (v.  p.  21,  b). 

L'énumération  des  choses  êans  maître  que  donne  la 
loi  n'est  évidemment  pas  limitative,  mais  simplement 
énonciative  ;  ainsi,  on  peut  y  ajouter  les  produits  de  la 
mer  autres  que  les  poissons,  comme  les  crustacées  (q), 
les  coquillages  et  les  herbes  marines,  si  variées  et  si 
utiles  au  Japon. 

36.  Quant  aux  choses  communes,  elles  diffèrent  à  la 
fois  des  choses  sans  maître  et  des  choses  appropriées. 

Elles  diffèrent  des  choses  sans  maître,  en  ce  que 
chacun  en  a  l'usage  direct,  à  son  gré  ;  elles  diffèrent 
des  choses  appropriées,  en  ce  qu'elles  ne  peuvent  jamais 
devenir  la  propriété  exclusive  de  personne:  on  n'en 
comprendrait  pas  l'occupation  totale;  chacun  n'en 
acquiert  que  de  minimes  parties,  par  l'usage  qu'il  en 
fait,  comme  de  l'eau  qu'il  puise  à  la  rivière,  de  l'air 
qu'il  respire  et  de  la  chaleur  du  soleil  qui  entretient  la 
vie  sur  le  globe. 

Elles  sont  d'ailleurs  accessibles  à  Tusage  des  étran- 
gers autant  qu  à  celui  des  nationaux,  même  dans  les 
pays  qui,  comme  le  Japon,  la  Russie  et  quelques  autres, 
n'admettent  pas'  encore  les  étrangers  chess  eux  à  la 
jouissance  de  tous  les  droits  civils. 

Art.  24. — 87.  Cet  article  écarte  d'abord  les  choses 
appartenant  à  des  particuliers:  justement,  parce  que 

(q)  On  nomme,  en  histoire  natureUe,  crustacées,  les  animaux  amphibies, 
vivant  dans  l'eaa  et  hors  de  Teau,  et  revêtus  d*uno  carapace,  teb  que  : 
homards,  hmgoustes,  écrevisscs  (ébt),  crAbea  (kam),  tortues  {kamé),  ete. 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  63 

le  présent  Code  les  anra  pour  objet  principal  de  sed 
disjiosi tiens;  an  contraire^  il  ne  s'occupera  qu'incidcm- 
ment  des  choses  qai  n'appartiennt  pas  à  des  partica- 
liers  :  le  Projet  ne  doit  cependant  pas  les  négliger,  an 
moins  ici,  parce  qu^elles  se  lient,  sans  se  confondre, 
avec  les  deux  divisions  qui  vont  suivre. 

La  distinction  du  domaine  public  et  du  domaine 
privé  de  VEtat  a  des  conséquences  pratiques  considé- 
rables :  principalement,  au  point  de  vue  de  l'aliénation 
et  de  l'administration  de  ces  biens. 

Les  biens  du  domaine  public  sont,  en  principe,  ina- 
liénables et  imprescriptibles  ;  pour  qu'ils  pussent  être 
aliénés  et  qu'ils  devinssent  susceptibles  de  prescription, 
il  faudrait  qu'ils  eussent  été  d'abord  déclassés,  dépouillés 
de  leur  caractère  public;  ce  qui  ne  se  fait  que  par 
une  loi,  ou  par  un  changement  régulier  de  destination. 
Quant  à  l'administration  des  mêmes  biens  du  domaine 
public,  elle  appartient,  en  général,  au  chef  de  l'éta- 
blissement auquel  est  consacré  l'édifice  public,  et,  s'il 
s'agit  de  biens  du  domaine  privé  de  l'Etat,  l'adminis- 
tration en  est  confiée  aux  préfets. 

La  loi  renvoie  aux  lois  administratives  pour  les  règles 
relatives  à  ces  deux  sortes  de  biens. 

Les  deux  articles  suivants  se  bornent  à  énumérer 
les  principaux  biens  composant  le  domaine  public  et 
le  domaine  privé,  tant  général  que  départemental  et 
communal. 

Art.  25. —  38.  L'énumération  de  cet  article  n'est 
évidemment  pas  limitative,  mais  énonciative,  comme  la 
plupart  de  celles  qui  précèdent  :  la  définition  donnée 
au  1*^  alinéa,  rapprochée  de  celle  de  l'article  suivant, 
suffira  pour  fixer  les  cas  douteux. 

Art.  26. —  39.  Lorsqu'un  bien,  meuble  ou  im- 
meuble, est  acquis  à  l'Etat,  à  un  département  ou  à  une 


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64  LIVRE  II. 

commune^  il  est  déjà  certain  qu'il  n'appartient  pas  à 
un  particulier;  mais  il  reste  à  savoir  s'il  rentre  dans  le 
domaine  public  ou  dans  le  domaine  privé  de  ces  per- 
sonnes morales.  Il  suffira^  pour  se  fixer^  à  cet  égard, 
de  rechercher  s'il  sert  directement  à  l'usage  de  la  nation 
ou  des  autorités  qui  la  gouvernent^  ou  s'il  est  simple- 
ment une  source  de  profits  analogues  à  ceux  que  les 
particuliers  tirent  de  leurs  biens. 

Ainsi,  la  loi  n'a  placé  dans  aucune  des  deux  énu- 
mérations  qui  précèdent  les  portions  de  terrain  qui  de- 
viennent inutiles  au*  passage,  après  le  redressement 
d'une  route  ou  son  déplacement  ;  mais,  il  est  évident 
qu'elles  rentrent  dans  le  domaine  privé,  général  ou 
local,  suivant  la  nature  qu'avait  la  route  redressée  ou 
supprimée. 

Los  relais  sont  les  terrains  définivement  abandonnés 
par  la  mer  ;  on  les  oppose  aux  lais  qui  sont  les  terrains 
que  la  mer  couvre  et  découvre  alternativement  par 
l'effet  du  flux  et  du  reflux  et  qui  constituent  le  rivage 
de  la  mer  :  on  aurait  dû  adopter  le  sens  inverse  de  ces 
mots  et  appliquer  le  mot  relais  au  rivage  découvert  par 
le  reflux. 

Les  épaves  sont  les  objets  ou  débris  jetés  par  les 
eaux  au  rivage  de  la  mer  ou  des  rivières  et  dont  les 
propriétaires  restent  inconnus. 

Les  lois  spéciales  en  donnent  généralement  une  por- 
tion à  rinventeur  et  le  reste  à  l'Etat. 

On  donne  quelquefois  le  nom  d'épaves  terrestres  aux 
objets  perdus  sur  les  routes  ou  dans  les  lieux  publics  : 
des  lois  spéciales  en  règlent  aussi  l'acquisition. 

Art.  27. — 40.  Cette  distinction  des  choses  recevra 
son  application  à  l'occasion  de  la  validité  des  conven- 
tions ;  une  convention  ayant  pour  objet  une  chose  se 
trouvant  hors  du  commerce  est  nulle;  en  conséquence, 
elle  ne  transférera  aucun  droit  sur  cette  chose  et  ne 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  65 

créera  ancane  obligation  à  des  dommages-intérêts  pour 
inexécution. 

L'expression  commerce  doit  être  prise  ici  dans  un 
sens  plus  large  que  son  sens  ordinaire  qui  implique 
ridée  d'un  acte  de  spéculation  lucrative  :  la  définition 
que  donne  la  loi  prévient  toute  confusion  à  ce  sujet. 

Le  Projet  emploiera  le  moins  possible  Texpression 
de  "chose  dans  le  commerce  ou  hors  du  commerce/'  à 
cause  de  la  difficulté  de  bien  rendre  l'idée  dans  la  langue 
japonaise:  on  la  remplacera,  autant  que  faire  se  pourra, 
en  celle  de  '^choses  qui  sont  ou  ne  sont  pas  à  la  libre 
disposition  des  particuliers"  (voy.  art.  325-2o). 

L'énumération  que  donne  la  loi  de  choses  hors  du 
commerce  est  purement  énonciative.  Ces  choses  sont 
assez  nombreuses  en  France  et  elles  ne  le  seront  guère 
ni  moins,  ni  plus,  au  Japon.  Il  en  sera  fait  mention 
surtout  dans  les  lois  administratives. 

Les  lois  pénales  aussi  défendent  de  vendi*e  des  armes 
de  guerre,  des  poudres  et  matières  explosibles,  des 
ouvrages  contraires  aux  mœurs,  etc. 

Toutes  les  autres  choses  qui  ne  sont  pas  déclarées 
hors  du  commerce  par  la  loi  sont  dans  le  commerce  et 
peuvent  être  l'objet  de  dispositions  de  l'homme  (voy. 
c.  civ.  fr.,  art.  1128  et  1598). 

Art.  28. — 41.  On  serait  porté  à  ciboire  que  les  choses 
inaliénable»  sont  les  mêmes  que  celles  qui  sont  hors  du 
commerce;  mais  ces  deux  caractères  des  choses  ne  sont 
pas  identiques:  il  y  a  des  choses  inaliénables  qui  pour- 
tant sont  dans  le  commerce. 

L'explication  en  est  assez  simple:  un  droit  d'usage, 
par  exemple,  est  dans  le  commerce,  car  il  est  suscep- 
tible d'être  constitué  par  vente,  échange  ou  donation, 
au  gré  des  contractants;  une  fois  constitué,  il  est  en- 
core susceptible  d'une  convention  qui  le  restituerait  au 
propriétaire  de  la  chose,  c'est-à-dire  qui  y  mettrait  fin; 


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66  LIVRE  IL 

mais,  il  est  inaliénable  de  la  part  de  celai  an  profit 
duquel  il  a  été  constitué. 

Il  en  est  de  même  des  servitudes  foncières:  elles  peu- 
vent être  constituées  par  convention  entre  deux  pro- 
priétaires voisins  ;  mais  celui  auquel  elles  ont  été  con- 
senties ne  pourrait  pas  les  céder  à  un  autre  qu'an 
propriétaire  même  du  fonds  servant. 

A  l'égard  des  mines  et  autres  monopoles,  le  Gou- 
vernement peut  les  constituer  par  contrat;  il  peut 
même  les  adjuger  aux  enchères  publiques;  mais,  celui 
qui  les  a  obtenues  ne  pourrait  pas  les  céder  à  son  gré, 
si  la  loi  spéciale  des  mines  s'y  oppose. 

En  France,  on  peut  encore  citer  comme  inaliénables 
les  immeubles  des  femmes  mariées,  lorsqu'ils  sont  pla- 
cés sous  le  régime  dotal.  La  question  n'est  pas  encore 
réglée  au  Japon  et  elle  y  demandera  un  sérieux  examen, 
car  Vinaliénabilité  des  biens  a  de  graves  inconvénients 
économiques. 

Ce  n'est  pas  qu'elle  expose  sérieusement  les  tiers  à 
des  évictions  imprévues,  parce  qu'on  peut  toujours 
donner  une  pubb'cité  suffisante  à  l'inaliénabilité  des 
biens  dotaux  (voy.  c.  civ.  fr.,  art.  1391, 1394,  et  loi  du 
10  jnil.  1850);  mais  les  biens  qui  ne  changent  pas  sou- 
vent de  propriétaire  sont  moins  sujets  à  être  améliorés. 

L'énumération  des  choses  déjà  déclarées  inaliénables 
par  le  2*  alinéa  du  présent  article  n'est  donc  pas  limi- 
tative;'on  peut  y  ajouter,  notamment,  les  pensions 
allouées  par  l'Etat;  mais  l'aliénalibilité  est  la  règle  et 
l'inaliénabilité  sera  toujours  l'exception  (comp.  c.  c.  fr., 
art.  1598).  Cette  exception  pourra  venir,  soit  de  disposi-  ' 
tiens  directes  de  la  loi,  soit  de  dispositions  de  l'homme, 
c'est-à-dire  de  conventions  ou  de  testaments  ;  mais  ces 
dispositions  ne  seront  pas  libres,  il  faudra  toujours 
qu'elles  aient  été  autorisées  par  la  loi,  c'est-à-dire 
qu'elles  soient  prises  dans  des  cas  où  la  loi  les  permet. 
C'est  ce  qu'exprime  clairement  le  3®  alinéa. 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  67 

Art.  29. —  42.  Ce  n'est  pas  encore  ici  le  lieu  d'in- 
diquer les  caractères  de  la  prescription  et  d'expliquer 
comment  elle  fait  acquérir  des  droits  réels  et  perdre  des 
droits  personnels.  Au  surplus,  comme  on  l'a  dit  dans 
l'Introduction  et  comme  on  le  rappellera  sous  l'article 
45,  en  attendant  le  moment  de  l'établir  tout  à  fait,  elle 
est  plutôt  une  présomption  d'acquisition  on  de  libéra- 
tion ordinaire  et  légitime  qu'un  moyen  propre  et  direct 
de  produire  ces  effets.  Quoiqu'il  en  soit,  il  est  certain 
que  la  longue  possession  ne  produit  pas  toujours  le 
bénéfice  de  la  prescription  et  que  souvent  l'obstacle 
qu'elle  rencontre  Tient  de  la  nature  de  la  chose  ou 
d'une  disposition  de  la  loi  tirée  de  la  considération  de 
la  chose  plutôt  que  de  la  personne  du  possesseur.  De 
là,  on  arrive  à  reconnaître  qu'il  y  a  des  chose  impres- 
criptibles; mais  l'imprescriptibilité,  comme  l'inaliéna- 
bilité  est  toujours  l'exception  :  la  règle  est  la  prescrip- 
tibilité  des  choses  (voy.  c.  civ.  fr.,  art.  2226). 

Art.  30. —  48.  Généralement,  tous  les  biens  d'un 
débiteur  sont  le  gage  de  ses  créanciers  :  s'il  ne  remplit 
pas  ses  obligations,  ceux-ci  peuvent,  après  avoir  obtenu 
un  jugement,  saisir  et  faire  vendre  ses  biens,  pour  être 
payés  sur  le  prix  (voy.  c.  civ.  fr.,  art.  2092  et  2093). 

Mais,  par  exception,  certains  biens  échappent  à  cette 
action  des  créanciers;  on  y  retrouve,  nécessairement, 
les  choses  hors  du  commerce  et  les  choses  inaliénables, 
puisque  la  saisie  mènerait  à  l'aliénation  et  que  celle-ci 
est  interdite  ;  mais  il  y  a  des  choses  qui  sont  dans  le 
commerce,  dont  l'aliénation  volontaire  est  permise,  et 
dont  jraliénation  forcée  sur  saisie  est  interdite  (voy. 
e.  pr.  civ.  fr.,  art.  581,  582,  592  et  593).  Le  cas  le 
plus  saillant  est  celui  des  rentes  sur  l'Etat,  ce  qui  doit 
s'étendre  aux  obligations  temporaires  du  trésor  public. 

44.  On  est  étonné,  au  premier  abord,  que  l'Etat 
couvre  ainsi  de  sa  protection  les  débiteurs  qui  man- 


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68  LIVRE  II. 

qaent  à  lears  engagements,  alors  qu'ils  sont  inscrits 
an  Grand  livre  de  la  dette  publique  pour  des  sommes 
peut-être  considérables. 

Ce  privilège  des  rentes  a  eu  pour  origine,  en  France, 
le  besoin  d'encourager  les  particuliers  à  prêter  leurs 
fonds  à  l'Etat  ;  mais  il  ne  pourrait  plus  se  motiver  de 
la  même  manière,  aujourd'hui,  ni  en  France,  ni  au 
Japon  :  les  Etats  ont,  à  présent,  plus  de  respect  du  droit 
et  des  principes  qu'autrefois  et  c'est  dans  la  bonne 
administration  de  leurs  finances  qu'ils  cherchent  et 
trouvent  le  crédit  dont  ils  ont  besoin. 

Quoique  cette  question  soit  beaucoup  d'ordre  admi- 
nistratif et  financier,  elle  n'appartient  pas  moins  au 
droit  civil,  par  l'intérêt  légitime  des  créanciers;  on 
doit  donc  s'y  arrêter  un  instant. 

45.  L'insaisissabilité  des  rentes  sur  l'Etat  peut  être 
maintenue,  aujourd'hui  encore,  par  de  puissantes  rai- 
sons pratiques  tirées  des  nécessités  de  la  comptabilité 
publique. 

Si  les  rentes  étaient  saisissables,  les  créanciers  d'un 
rentier  insolvable,  pourraient  faire  des  saisies-arrêts, 
pour  s'opposer  à  ce  que  le  payement  des  arrérages  ait 
lieu  entre  ses  mains  et  aussi  pour  empêcher  qu'il  puisse 
aliéner  ses  titres  ;  ces  saisies»  pour  être  efficaces;  de- 
vraient être  faites  à  l'administration  centrale,  au  mi- 
nistère des  finances  même:  sans  cela,  le  débiteur  pour- 
rait toujours  s'y  soustraire  facilement,  en  touchant  les 
arrérages  ou  en  aliénant  son  titre  dans  un  département 
autre  que  celui  oii  il  y  a  une  saisie-opposition. 

Si  les  saisies  étaient  faites  à  l'administration  cen- 
trale,, celle-ci  devrait  en  donner  immédiatement  avis  à 
tous  les  bureaux  de  département,  afin  qu'aucun  paye- 
ment d'arrérages  ou  aucun  transfert-cession  ne  puisse 
avoir  lieu  au  préjudice  des  saisissants;  il  faudrait,  de 
même,  donner  avis  des  main-levées  d'opposition  ;  le 


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DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES.  60 

toat  entraînerait  des  lentenrs  et  des  dépenses  considé- 
rables. Enfin^  des  erreurs  de  numéros  des  titres  ou  de 
noms  des  titulaires  seraient  inévitables  dans  les  trans- 
missions de  ces  avis,  eu  égard  à  la  masse  considérable 
de  ces  saisies^  et  la  responsabilité  de  l'Etat  serait  fré- 
quemment encourue  envers  les  parties  saisissantes.  Or, 
cette  responsabilité  retomberait  tonjoursi  directement 
ou  indirectement,  sur  les  contribuables. 

Il  faut  donc  accepter  l'insaisissabilité  des  rentes  sur 
l'Etat  comme  une  nécessité  pratique  :  si  elle  est  un 
mal,  au  point  de  vue  du  pur  droit  *  privé,  elle  tend  à 
éviter  un  autre  mal,  plus  grand  encore,  parce  qu'il 
serait  public. 

On  trouve,  du  reste,  quelque  chose  d'analogue  et 
qui  est  fondé  sur  des  raisons  semblables,  quoiqu'à  un 
moindre  degré,  au  sujet  des  lettres  de  change,  les- 
quelles ne  sont  susceptibles  d'opposition  que  dans  des 
cas  très-limités  (voy.  c.  com.  fr.,  art.,  art.  149). 

46.  La  loi  s'arrête  ici  dans  la  nomenclature  des 
divisions  des  choses  qui  influent  sur  les  dispositions  de 
la  loi,  c'est-à-dire  qui  motivent  des  règles  particulières 
à  leur  égard.  Ce  ne  sont  pas  cependant  les  seules  ; 
mais  celles  qu'on  a  négligées  ici  ont  une  influence 
moins  générale  sur  le  droit. 

On  se  bornera  à  en  signaler  quatre,  et  à  indiquer 
sommairement  leur  intérêt  en  droit  français,  ne  pou- 
vant le  faire  encore  d'après  le  Projet  japonais  : 

1®  Choses  perdues  ou  volées,  ou  non  ; 

2**  Choses  liquides  et  certaines,  ou  non  ; 

Z^  Choses  excédant  une  valeur  déterminée,  ou  non  ; 

4^  Choses  susceptibles  de  dépérissement,  ou  non. 

47. —  I.  Indépendamment  de  ce  qui  a  été  dit  des 
épates  maritimes,  fluviales  ou  terrestres  (p.  64),  les- 
quelles sont  des  choses  perdues,  il  y  a  encore  une 
assez  importante  dérogation  au  droit  commun,  au  sujet 


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70  LIVRE  IL 

des  autres  choses  perdues  :  elles  ne  sonfc  pas  susceptibles 
de  la  prescription  dite  '*  instantanée  "  établie  par  la  loi 
française  par  la  règle  célèbre  "en  fait  de  meubles,  la 
possession  vaut  titre'*  (art.  2279). 

Les  choses  volées  sont  dans  le  même  cas. 

Les  unes  et  les  autres  ne  peuvent  être  prescrites, 
par  le  possesseur  de  bonne  foi,  que  trois  ans  après  la 
perte  on  le  vol  {ibid,,  2*  al.). 

Ce  n'est  pas  ici  le  lien  de  justifier  cett-e  double 
dérogation  à  la  règle  :  il  faudrait  d'abord  justifier  la 
règle  elle-même,  ce  qui  sortirait  du  cadre  de  ces  Dis- 
positions préliminaires. 

48. —  II.  Les  choses  liquides  et  certaines  sont  des 
valeurs,  généralement  dues,  dont  on  connaît  exacte- 
ment la  nature  et  le  montant,  ainsi  que  le  temps  et  le 
lieu  oi^  elles  doivent  être  fournies.  Le  principal  intérêt 
de  cette  distinction  est  au  sujet  des  saisies-exécutions 
qui  ne  peuvent  avoir  lieu  que  "pour  des  choses  liquides 
et  certaines"  (c.  pr.  civ.  fr.  art.  551). 

49. —  m.  En  France,  la  loi  n'est  pas  favorable  à  la 
preuve  testimoniale,  non  par  défiance  de  la  sincérité 
des  témoins,  comme  on  le  croit  trop  généralement,  mais 
par  le  désir  de  prévenir  les  procès  téméraires  dans  les- 
quels se  lanceraient  les  personnes  toujours  portées  à 
s'exagérer  la  bonté  de  leur  cause  :  les  demandeurs  et 
les  défendeurs  compteraient  sur  des  témoignages  favo- 
rables à  leur  action  ou  à  leur  exception  ;  mais,  devant 
le  juge,  ces  témoignages  manqueraient  souvent  de  la 
précision  et  de  la  fôrmeté  nécessaires  pour  donner 
à  celui-ci  la  conviction  en  faveur  du  plaideur  qui  les 
aurait  produits  et  Ton  aurait  ainsi  fait  un  procès  nui- 
sible aux  parties  en  même  temps  qu'à  l'intérêt  général. 

La  loi  française  veut  donc  que  l'on  rédige  un  acte 
"de  toutes  choses  excédB^nt  la  valeur  de  150  francs" 
(art.  1341),  et  voici  comment  son  but  est  atteint:  si  la 


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DISPOSITIONS  PRELIMINAIRES.  71 

partie  intéressée,  demanderesse  on  défenderesse,  pos- 
sède la  preuve  écrite  de  son  droit  on  de  son  exception, 
elle  n'aura  pas  à  craindre  une  contestation  en  justice 
qai  n'aboutirait  à  rien  d'utile  pour  son  adversaire  ;  si 
elle  n'a  pas  de  titre  écrit,  elle  ne  pourra  elle-même 
réussir  :  dans  les  deux  cas,  le  procès  est  évité. 

Le  chiffre  de  150  francs  est  considéré  comme  assez 
important  pour  que  les  parties  prennent  la  peine  de 
rédiger  un  écrit  :  au-dessous  de  ce  chiffre,  elles  en  sont 
dispensées,  à  cause  de  la  célérité  que  demandent  les 
petites  affaires,  plus  multipliées  que  les  grandes. 

L'importance  des  sommes  ou  valeurs  réclamées  a 
encore  une  grande  influence  sur  la  compétence  des 
tribunaux,  au  point  de  vue  de  l'appel  :  les  tribunaux 
de  paix  jugent  sans  appel  les  demandes  de  cent  francs 
et  an-dessous;  les  tribunaux  de  première  instance,  celles 
de  quinze  cents  francs  et  au-dessous  (Lois  des  11  avril 
et  28  mai  1838). 

50. —  IV.  La  loi  a  quelques  dispositions  spéciales  sur 
les  choses  susceptibles  de  dépérissement,  ce  qu'il  faut 
entendre  dans  le  sens  d'un  prompt  dépérissement  (car 
tout  dépérit  par  le  seul  effet  du  temps);  telles  sont  la 
plupart  des  denrées. 

On  peut  voir,  à  ce  sujet,  les  dispositions  des  articles 
603  et  796  du  Code  français. 


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PREMIERE  PARTIE. 

DES  DROITS  RÉELS. 


51.  Oq  sait  que  ce  Livre  IP  est  consacré  aax  deax 
sortes  de  Droits,  réels  et  personnels,  formant  le  patri- 
moine des  particuliers. 

Il  est  le  seul  qni  sera  divisé  en  deux  Parties  (a). 

La  division  en  deux  Chapitres  était  impossible,  parce 
qu'alors  on  n'aurait  pu  consacrer  que  des  Sections  à 
chacun  des  droits  réels,  ce  qui  n'eût  pas  été  logique  : 
une  Section  ne  devant  être  que  la  division  d'un  même 
sujet  et  non  la  séparation  de  sujets  différents.  Il  restait 
la  division  par  Titres,  usitée  en  France  ;  mais  le  mot 
Titre,  déjà  difficile  à  expliquer  en  français,  serait  intra- 
duisible en  japonais  (6). 

On  a  donc  pu,  avec  la  division  en  Parties,  avoir  des 
Chapitres  pour  chacun  des  droits  réels. 

On  sait,  au  surplus,  d'après  l'article  2,  qu'il  ne  s'a- 
gira ici  que  des  droits  réels  principaux  et  d'une  seule 
sorte  de  droits  réels  accessoires,  les  servitudes  fon- 
cières; quant  aux  droits  réels  qui  sont  l'accessoire  et  la 
garantie  des  créances  ou  des  droits  personnels,  ils  sont 
renvoyés  au  Livre  IV®. 


ii<     iaOc.1     !■ 


(a)  Le  Codo  français  a  aossi  uno  division  en  deax  Parties,  mais  ce 
n'est  que  la  subdivision  d'un  Chapitre,  pour  les  doux  sortes  do  commu- 
nautés entre  époux  (Livre  lli®.  Titre  v.  Chapitre  2). 

(b)  C'est  ainsi  que  dans  les  doux  nouveaux  Codes  crimincb,  déjà  en 
vigueur,  on  a  exclu  la  division  par  Titres. 


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CHAPITRE  PREMIER. 

DE  LA  PROPRIÉTÉ. 


Art.  31.  La  propriété  est  le  droit  naturel 
d'user,  de  jouir  et  de  disposer  d'une  chose,  de  la 
manière  la  plus  étendue,  dans  les  limites  et  sous 
les  conditions  apportées  par  la  loi  ou  par  les 
conventions  particulières.  [644.] 

Les  règles  et  conditions  d'après  lesquelles  le 
propriétaire  d'une  chose  acquiert  ce  qui  s'y  in- 
corpore ou  s'y  unit  accessoirement,  ou  ce  qui 
résulte  de  sa  transformation  complète,  sont  éta- 
blies au  Livre  IIP.  [646.] 


Caractère 
de  la  propriété. 


Accession  : 
renvoL 


Expropriation 

des 

immeubles. 


32.  Le  propriétaire  d'un  immeuble  peut  être 
contraint  de  céder  sa  propriété  à  l'Etat,  au  dé- 
partement ou  à  la  commune,  pour  cause  d'utilité 
publique  légalement  reconnue  et  déclarée,  et 
moyennant  une  indemnité  préalable  à  la  prise 
de  possession,  réglée  conformément  aux  lois  de 
l'expropriation.  [545.] 

A  l'égard  d'un  objet  mobilier,  corporel  ou  id.  des  meuwea 
incorporel,  l'expropriation  pour  cause  d'utilité 
publique  n'en  peut  avoir  lieu  qu'en  vertu  d'une 
loi  spéciale  faite  pour  chaque  cas. 

Sont  exceptés  de  la  précédente  disposition  les     Exceptions. 
droits  de  préemption  qui  sont  ou  seront  attri- 
bués à  l'Etat  ou  aux  administrations  publiques 


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74  LIVRE  IL- Ire  PARTIE.— CHAPITRE  1er. 

et  les  réquisitions  de  denrées,  en  temps  de  siège, 
de  guerre  ou  de  calamités  publiques. 

Occupation         33.     Lc  propriétaire  peut  être  forcé,  sous 
tempo   re.     çqj^^j^Iqj^  d'indcmiûté,  de  permettre  l'occupa- 
tion temporaire  de  sa  propriété,  pour  faciliter 
l'exécution  de  travaux  d'utilité  publique. 

servitudes         34.     Lcs  scrvitudcs  relatives  à  l'extraction 

publique,      des  matériaux,  à  l'alignement,  aux  coupes  de 

bois,  aux  prisés  d'eau  et  autres,  établies  dans  un 

intérêt  public,  général  ou  local,  sont  réglées  par 

les  lois  administratives.  [650.] 

TraTaux  35.     Lc  propriétaire  du  sol  peut  établir  ou 

*"  «r*^      supprimer,  sur  la  surface,  toutes  constructions, 
plantations,  cultures,  étangs,  qu'il  juge  à  propos. 
Il  peut  faire  au-dessous  du  sol  toutes  exca- 
vations, fouilles  et  extractions  de  matériaux. 
Exceptions.         Pourvu,  daus  l'un  et  l'autre  cas,  qu'il  se  con- 
forme aux  prescriptions  et  restrictions  établies 
dans  l'intérêt  général  par  les  lois  administratives. 
Renvoi.  Lcs  autrcs  limites  et  conditions  apportées  à 

l'exercice  du  droit  de  propriété,  dans  l'intérêt 
du  voisinage,  sont  établies  au  Chapitre  des  Ser- 
vitudes. [552.] 

Recherche  36.     Lc  propriétaire  peut  faire  des  fouilles, 

pour  la  recherche  des  mines  qui  pourraient 
exister  dans  sa  propriété  ;  mais  il  ne  peut  les 
mettre  en  exploitation  qu'après  en  avoir  obtenu 
la  concession  du  Gouvernement,  conformément 
aux  lois  particulières  sur  les  mines.  [/6/rf.] 


au-dessous 
du  sol 


des  mines. 


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DE  LA  PROPRIETE. 


76 


37.  Si  le  propriétaire  est  troublé  dans  la 
possession  de  sa  chose  ou  en  est  privé,  il  peut 
exercer  les  actions  possessoires  ou  en  revendi- 
cation contre  tout  détenteur;  sauf  ce  qui  est 
dit,  au  Livre  111%  de  la  prescription  des  meubles 
et  des  immeubles.  [C.  ital.  439.] 

Il  peut  aussi  intenter  une  action  négatoire 
contre  ceux  qui  exerceraient  sur  son  fonds  des 
droits  de  servitude  qu'il  prétendrait  ne  pas 
exister. 

La  compétence  et  les  formes  de  procéder,  dans 
l'un  et  l'autre  cas,  sont  réglées  au  Code  de  pro- 
cédure civile. 


Actions 
pofwefMoires 
et  pëtitoires. 


Action 
n^gmtoire. 


BenvoL 


38.  Si  une  chose  appartient  en  commun     copropriëté 
à  plusieurs  personnes,  pour  des  parts  indivises,       ^^^''^' 
égales  ou  inégales,  chacun  des  copropriétaires 

peut  user  de  la  chose  intégralement,  mais  en 
se  conformant  à  sa  destination  et  pourvu  qu'il 
ne  mette  pas  obstacle  à  l'usage  des  autres  ; 

Les  fruits  et  produits  se  partagent  périodi- 
quement, dans  la  mesure  du  droit  de  chacun; 

Chacun  peut  faire  les  actes  d'administration 
nécessaires  à  la  conservation  de  la  chose  ; 

Les  charges  sont  supportées  par  chacun  pro- 
portionnellement à  sa  part  ; 

Le  tout,  sans  préjudice  des  conventions  par- 
ticulières qui  régleraient  autrement  l'usage,  la 
jouissance  ou  l'administration  :  notamment,  par 
un  partage  provisionnel. 

39.  A  l'égard  du  droit  de  disposer,  aucun        saite. 


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70 


LIVRE  n.— Iw  PABTIB.— CHAPITRE  I«r. 


Suite: 
partage. 


Exception. 


Renvoi. 


Copropriété 
diTliie. 


des  copropriétaires  ne  peut,  sans  le  consente- 
ment des  autres,  modifier  la  condition  matérielle 
de  la  chose,  ni  la  grever  de  droits  réels  au-delà 
de  sa  part  indivise. 

L'aliénation,  par  un  des  propriétaires,  de  sa 
part  indivise,  met  le  cessionnaire  en  son  lieu  et 
place  vis-à-vis  des  autres  ;  sauf  Teffet  ultérieur 
du  partage^  comme  il  est  expliqué  à  Tarticle  16. 

40.  Chacun  des  copropriétaires  peut  tou- 
jours demander  le  partage  de  la  chose  com- 
mune, nonobstant  toute  convention  contraire. 

Les  propriétaires  peuvent  cependant  convenir 
de  rester  dans  l'indivision  pendant  un  temps 
déterminé  qui  ne  peut  excéder  cinq  ans.  [816.] 

Ce  délai  peut  toujours  être  renouvelé,  à  toute 
époque,  mais  de  manière  à  ne  lier  les  parties  que 
pour  ladite  période  de  cinq  ans. 

Cette  disposition  ne  s'applique  pas  à  la  co- 
propriété indivise  résultant  de  la  mitoyenneté 
appliquée  aux  cours,  passages,  puits,  haies,  murs 
ou  fossés  communs  à  plusieurs  propriétés. 

41.  Les  règles  particulières  à  la  copropriété 
entre  héritiers,  entre  époux  ou  entre  associés, 
sont  établies  au  Livre  111%  aux  Chapitres  des 
Successions^  du  Contrat  de  mariage  et  des  SO' 
ciétés. 

42.  Si  une  maison  appartient  divisément  à 
plusieurs  personnes  dont  chacune  est  propriétaire 
d'une  portion  distincte,  leurs  droits  et  leurs 
devoirs  respectifs  sont  réglés  comme  il  suit  : 


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DE  LA  PBOPBIBTE. 


n 


Sont  à  la  charge  commune,  en  proportion  de 
la  valeur  de  la  part  de  chacun  dans  la  maison, 
les  impôts  généraux  et  locaux,  Tentretien  et  la 
réparation  des  portions  des  bâtiments  et  acces- 
soires servant  à  tous  en  même  temps,  tels  que 
portes,  clôtures,  fondations,  charpentes  princi- 
pales, gros  murs,  toits,  escaliers,  puits,  citernes, 
tuyaux,  etc. 

Chacun  supporte  seul  les  frais  relatifs  au 
plancher  et  aux  cloisons  de  la  portion  qui  lui 
appartient,  et,  s'il  y  a  plusieurs  étages,  chacun 
contribue  à  l'entretien  de  la  partie  de  l'escalier 
qui  conduit  chez  lui.  [664.] 


Charges 
communes. 


Charges 
propres. 


43.  Le  droit  de  propriété  s'acquiert,  se  con- 
serve  et  se  transmet,  tant  entre  les  parties  qu'à 
l'égard  des  tiers,  par  les  causes  et  par  les  moyens 
qui  sont  expliqués  au  présent  Livre,  n*  Partie, 
et  au  Livre  III*. 


Renvoi. 


44.    La  propriété  se  perd  : 

1^  Par  l'aliénation  volontaire  ou  forcée  ; 

2**  Par  l'accession  ou  incorporation  de  la  chose 
à  une  autre  chose  appartenant  à  un  autre  pro- 
priétaire ;  sauf  l'indemnité  due  par  celui  qui  se 
trouve  enrichi  ; 

S""  Par  la  confiscation  prononcée  en  vertu  des 
lois  pénales  ; 

4"*  Par  la  résolution,  la  rescision,  ou  la  révoca- 
tion d'une  acquisition  sujette  à  ces  éventualités  ; 

ô""  Par  l'abandon  volontaire  de  la  chose,  fait 
par  le  propriétaire  capable  d'en  disposer  ; 


Perte 
âe  la  propriété. 


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78  LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAPITRE  I«r. 

&  Far  un  acte  de  Tautorité  compétente  met- 
tant la  chose  hors  du  commerce  ; 

7"*  Par  la  destruction  totale  de  la  chose;  sauf 
rindemnité  du  propriétaire,  si  le  fait  est  im- 
putable à  autrui. 

PrcMripcioa         46.    Lc  caractèrc  et  les  effets  de  la  prescrîp- 
**■  "J^^***   tion  dite  "  acquisitive  "  ou  usucapion,  dans  ses 
rapports  avec  l'acquisition  et  la  perte  de  la  pro- 
priété des  meubles  et  des  immeubles,  sont  réglés 
au  livre  111%  Chapitre  dernier 

COMMSKTAOtS. 

Art.  3L —  52,  On  a  beaucoap  discuté  en  Europe, 
surtout  depuis  un  siècle,  sur  le  caractère  et  la  légiti- 
mité de  la  propriété,  an  moins  de  la  propriété  du  sol. 
Certains  publicistes  ont  prétendu  qu'elle  était  une 
création  de  la  loi  positive,  et  la  conséquence  de  cette 
opinion  serait  que  la  loi  pourrait  toujours,  à  son  gré, 
modifier  la  propriété,  la  restreindre  et  même  la  suppri- 
mer ;  c'est  ainsi  qu'on  a  pu  proposer  de  ne  reconnaître 
qu'un  seul  propriétaire  foncier  qui  serait  l'Etat  ;  sauf, 
par  lui,  à  faire  aux  particuliers  des  concessions  tempo- 
raires de  jouissance,  moyennant  une  redevance.  ' 

Cette  théorie,  qui  est  une  des  formes  du  socialisme 
moderne,  est  moins  nouvelle  que  ne  le  croyent  peut-être 
ses  partisans  :  elle  se  trouve  avoir  été  appliquée,  au 
moins  en  partie  et  avec  quelques  différences  de  forme 
et  de. noms,  dans  les  Républiques  grecque  et  romaine^ 
plus  tard,  sous  l'Empire  romain,  et  aussi,  à  une  époque 
moins  éloignée,  sous  la  féodalité  européenne  et  dans 
quelques  monarchies  absolues. 

Il  ne  serait  pas  difficile  de  la  trouver  dans  l'ancienne 
féodalité  japonaise. 


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DE  LA  PROPRIÉTÉ.  79 

Ce  n'est  pas  ici  le  lieu  de  discuter  cette  théorie^  plus 
spéculative  que  législative. 

Le  Japon  est  entré  résolument  dans  une  voie  nou- 
velle^ surtout  en  législation  ;  mais  sMl  innove  dans  ses 
institutions  politiques,  écoi^omiques  et  civiles,  ce  n'est 
pas  pour  expérimenter  des  systèmes  nouveaux  plus 
ou  moins  téméraires  :  c'est  pour  s'appliquer  le  fruit  de 
l'expérience  des  autres  pays,  et  il  accueille  seulement 
les  systèmes  que  le  temps  et  la  pratique  des  nations  les 
plus  sages  et  les  plus  éclairées  ont  démontré  être  justes 
et  utiles. 

Déjà,  au  Japon,  la  propriété  foncière  peut  appartenir 
aux  particuliers,  pleine  et  entière,  comme  celle  des 
objets  mobiliers.  Quand  l'Etat,  les  départements  et 
les  communes  y  sont  propriétaires,  comme  on  l'a  vu 
aux  articles  1^  et  24  à  26,  ils  le  sont  au  même  titre 
que  les  particuliers:  les  uns- et  les  auti*e8,  sont  soumis 
à  la  loi  commune.  Mais  ce  n'est  pas  la  loi  qui  crée  leur 
droit  :  elle  ne  fait  que  le  reconnaître,  le  consacrer  et  le 
garantir;  le  seul  cas  où,  peut-être,  on  pourrait  voir 
l'effet  direct  et  exclusif  de  la  loi  positive,  serait  celui 
où  elle  attribue  à  TEtat  la  prbpriété  des  immeubles 
sans  maître  particulier  et  des  successions  en  déshérence 
(art.  26)  ;  mais  là  encore,  il  serait  facile  d'établir  que 
la  loi  n'est  que  l'organe  d'un  principe  de  raison  et  de 
justice,  d'une  loi  naturelle. 

Le  Projet,  sans  prétendre  interdire  la  discussion 
théorique  de  la  nature  et  de  l'origine  de  la  propriété, 
fait  donc  acte  de  sagesse  et  de  raison,  en  proclamant 
qu'à  ses  yeux  la  propriété  est  *'de  droit  naturel." 

53.  Le  mot  français  "propriété"  vient  directement 
du  latin  fproprietctsj  et  il  exprime  l'idée  que  la  chose 
est  l'objet  d'un  droit  spécial,  particulier,  propre  à  un 
individu. 

La  propriété,  cependant,  pourrait  être  collective,  ap- 


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89  LIVRE  IL— I"  PABTIE.~CHAPITRE  I«. 

portenir  à  plasieara;  mais  la  chose  lear  serait  toajoors 
propre,  particalière,  par  rapport  aax  autres. 

La  loi  indique,  dans  sa  définition,  les  trois  princi- 
paux avantages  ou  droits  que  donne  la  propriété  : 

Uêer,  c'est  tirer  de  la  chose  une  utilité,  des  serrices 
continus:  comme  habiter  une  maison,  employer  un 
animal  à  des  travaux,  se  servir  d'un  objet  mobilier; 

Jouir,  c'est  tirer  d'une  chose  des  produits,  des  re- 
venus périodiques,  comme  les  fruits  d'un  fonds  de 
terre,  les  petits  des  animaux,  le  lait,  la  laine,  etc.  ; 

Disposer,  c'est  faire  de  la  chose  un  usage  qui  ne 
se  renouvellera  pas  pour  le  propriétaire,  un  usage 
final  qui  la  fait  sortir  de  son  patrimoine:  par  exemple, 
aliéner  (c). 

Ces  trois  droits:  usage,  jouissance,  disposition,  sont 
souvent  réunis,  mais  ils  peuvent  aussi  être  séparés.  La 
propriété  est  dite  pleine,  quand  ils  sont  réunis;  elle  est 
dite  démembrée,  quand  l'usage  ou  la  jouissance  sont  sé- 
parés du  droit  de  disposer;  ces  deux  droits,  envisagés 
isolément,  sont  alors  appelés  démembremenU  de  la 
propriété. 

54.  On  verra,  dans  la  suite,  que  les  droits  de  créance 
on  droits  personnels  sont  susceptibles  d'une  condition 
ou  d'un  terme  (art.  421  et  suiv.)  et  qu'il  en  est  de  même 
des  droits  réels  secondaires,  de  ceux  qui  ne  sont  que 
des  démembrements  de  la  propriété,  comme  Tasufruit 
et  le  louage,  et  de  ceux  qui  sont  des  garanties  de 
créances,  comme  le  gage  et  l'hypothèque. 

En  est-il  ainsi  du  droit  de  propriété  lui-même  f 

On  ne  peut  douter  qu'il  puisse  être  subordonné  à 
une  condition,  soit  suspensive,  soit  résolutoire. 

On  doit  répondre  négativement  pour  le  terme. 

Ce  n'est  pas  ici  le  lieu  de  s'arrêter  longtemps  sur  ces 

(c)  Les  Romaint  disaient  abusut  (usuge  qui  détruit,  qui  enlève). 
En  français,  abuêer  a  Iç  même  sens,  mais  se  prend  e^  loauTaiso  part. 


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DE  LA  PBOPRIÉTB.  81 

modalités  ou  manières  d^éfcre  dont  les  droits  peuvent 
être  affectés  :  il  saffit  de  dire  ici  que  la  condition  est 
''un  événement  futur  et  incertain  duquel  ou  fait  dé- 
pendre l'existence  d'un  droit/'  On  peut  faire  dépendre 
de  cet  événement^  soit  la  naisscmce  du  droite  soit  son 
extinction;  dans  le  premier  cas,  la  condition  est  dite 
sîispensive;  dans  le  second^  elle  est  dite  résolutoire.  En 
réalitéj  la  condition  est  toujours  suspensive;  mais, 
tantôt,  elle  suspend  la  naissance  du  droit,  tantôt,  elle 
en  suspend  la  résolution. 

Deux  exemples  feront  bien  comprendre  ce  double 
effet  de  la  condition. 

Je  donne  ou  vends  ma  maison  à  quelqu'un,  ''si  je  suis 
nommé  juge  dans  une  autre  province."  Jusqu'à  ce  que 
ma  nomination  arrive,  le  droit  de  l'acquéreur  est  en 
suspens,  est  incertain  ;  l'acheteur  ou  le  donataire  n'aura 
peut-^tre  même  jamais  la  propriété,  car  je  puis  n'être 
jamais  nommé  conformément  à  mes  prévisions  :  c'est 
la  condition  suspensive. 

Au  contraire,  je  vends  ou  donne  ma  maison,  après 
avoir  été  nommé  juge  dans  une  autre  province;  mais,  je 
prévois  que  je  pourrais  revenir  un  jour  dans  Tancienne 
province,  avec  un  rang  plus  élevé  ou  après  ma  démis^ 
sion  ;  dans  ce  cas,  il  m'importerait  de  recouvrer  la 
propriété  de  ma  maison  :  je  stipule  donc,  lors  du  con- 
trat, que  "  si  je  reviens  dans  la  même  province,  par 
démission  ou  autrement,  le  droit  de  propriété  me  fera 
retour;"  c'est  la  condition  résolutoire. 

Ces  deux  conditions  ne  sont  pas,  comme  le  terme, 
inconciliables,  incompatibles  avec  le  droit  de  propriété. 
Elles  ont,  en  effet,  un  caractère  particulier  que  ne 
présente  pas  le  terme,  c'est  Veffet  rétroactif  de  l'évêne- 
ment,  lorsqu'il  s'accomplit. 

Supposons  que  j'ai  aliéné  ma  propriété  sous  la  con- 
dition suspensive  prévue  plus  haut:  tant  qae  la  con^ 
dition  n'est  pas  accomplie,  j'ai  gardé  la  qualité  de 


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82  LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  !«. 

propriétaire  et  le  droit  de  disposer  ;  puis^  si  la  condition 
s'accomplit^  mon  droit  cesse,  il  passe  au  nouveau  pro- 
priétaire ;  mais  il  est  acquis  à  celui-ci  rétroactivement, 
c'est-à-dire,  en  remontant  au  jour  oii  la  convention  a 
été  faite  ;  de  sorte  que  les  aliénations  que  j'ai  pu  faire 
sont  frappées  de  nullité:  elles  sont  résolues,  comme 
mon  droit  l'est  lui-même.  Par  contre,  les  aliénations 
qu'aurait  faites  l'acquéreur,  en  prévision  de-  l'accom- 
plissement  de  la  condition,  sont  validées  :  elles  étaient 
en  suspens,  elles  sont  devenues  définitives  ;  la  condi- 
tion, qui  était  suspensive  pour  mon  acquéreur,  est  donc 
résolutoire  pour  moi. 

Supposons,  en  sens  inverse,  que  j'ai  aliéné  ma  pro- 
priété, en  me  réservant  de  la  recouvrer  au  cas  de  tel 
événement,  c'est-à-dire  que  je  l'ai  aliénée  sous  condi- 
tion résolutoire.  Le  droit  de  disposer  appartient  pré- 
sentement à  mon  acquéreur  ;  mais,  si  l'événement  prévu 
s'accomplit,  la  pi-opriété  me  reviendra  libre  de  tous  les 
droits  dont  il  aurait  pu  la  grever,  lesquels  seront  résolus 
avec  le  sien  même. 

Cette  condition  est  dite  résolutoire,  du  côté  de  l'ac- 
quéreur; mais  elle  est  suspensive,  de  mon  côté;  en  sorte 
que,  si  j'avais  moi-même  disposé,  en  prévision  de  l'ac- 
complissement favorable  de  la  condition,  les  actes  que 
j'aurais  faits  seraient  validés. 

t)n  voit  que,  dans  les  deux  cas,  le  droit  de  dis- 
poser, quoiqu'incertain  pour  les  deux  parties,  n'exisj^e 
toujours  que  d'un  côté  et  c'est  l'événement  ou  la  dé- 
faillance de  la  condition  qui  le  fait  connaître  rétroac- 
tivement. 

55.  Bien  de  pareil  ne  se  rencontrerait  dans  le  terme, 
parce  qu'il  ne  rétroagit  pas. 

L'adjonction  d'un  terme  à  la  propriété  serait  incom- 
patible avec  le  droit  de  disposer  qui  en  est  l'essence, 
aussi  bien  l'adjonction  d*un  terme  initial  (a  quo:  à 


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DE  LÀ  Ï'ROPRIÉTË.  83 

partir  dnqnel)  que  celle  d'un  terme  final  {ad  quem  : 
jusqu'à  la  fin  duquel). 

Supposons,  en  eSet,  que  quelqu'un  doive  ôtre  pro- 
priétaire dans  dix  ans  (terme  a  quo),  il  y  aura  donc  un 
autre  propriétaire  présent,  actuel,  dont  le  droit  cessera 
dans  dix  ans.  Or,  celui-ci  pourra-t-il  disposer  valable- 
ment de  la  chose  pendant  ces  dix  ans  ?  S*il  le  peut,  il 
aura  ainsi  le  moyen,  par  une  aliénation  ou  par  un  acte 
destructif  de  la  chose,  d'anéantir  la  faculté  de  disposer 
chez  celui  qui  doit  lui  succéder  dans  le  droit,  ce  qui 
est  inadmissible  ;  s'il  ne  le  peut,  c^est  lui  qui  n'aura 
d'un  propriétaire  que  le  nom. 

Le  terme  no  peut  donc  être  attaché  à  la  propriété. 

Il  pourrait  être  attaché  à  la  prise  de  possession;  rien 
n'est  même  plus  fréquent  ;  mais  c'est  tout  différent  et 
sans  difficultés. 

56.  Dans  tous  les  pays,  le  droit  de  propriété  est  le 
flwt  étendu  qu'une  personne  puisse  avoir  sur  une  chose, 
mais  il  n'est  pas  absolu,  comme  le  dit,  par  inadvertance 
sans  doute,  le  Code  fmnçais.  Si  étendu  qu'il  soit,  il  a 
des  limites  établies  dans  l'intérêt  général  et  dans  celui 
des  voisins;  il  est  aussi  quelquefois  limité  dans  l'intérêt 
du  propriétaire  lui-même.  Ces  limites  sont,  pour  la 
plupart,  posées  par  la  loi  :  on  en  rencontrera  un  grand 
nombre,  tant  dans  le  présent  Chapitre  que  dans  celui 
consacré  aux  Servitudes  foncières.  Mais  il  y  a  aussi 
des  limites  ou  conditions  apportées  aux  droits  du  pro- 
priétaire par  des  conventions  auxquelles  il  a  pris  part  : 
notamment,  lorsqu'il  a  consenti  à  un  autre  un  droit 
d'usage,  <ï*usufruit,  de  servitude  ou  de  louage. 

Axt.  32. —  57.  Il  y  a  déjà  ici  une  grave  limite  au 
droit  de  propriété;  le  propriétaire  n'a  pas  un  droit 
absolu  de  contierver  sa  chose  :  il  peut  être  tenu  de  la 
céder,  soit  à  l'Etat,  soit  au  département  ou  à  la  com- 
mune, dans  un  intérêt  général  légalement  constaté. 


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84  LIVBE  II.— I»  PABTIE.— CHAPITRE  I«r. 

'  La  loi  emploie  le  mot  ''céder''  parce  qn'il  est  usité 
depuis  le  Code  civil  français;  mais,  il  serait  plus  exact 
de  dire  abandonner;  car,  la  cession,  l'aliénatioD,  sap* 
pose  nne  convention,  nn  accord  de  volontés,  qui  ne 
peut  être  valable  qn'antant  qae  ces  volontés  sont  libres; 
or,  ici,  il  y  a  contrainte,  il  y  a  donc  privation^  êocrifice 
de  la  propriété,  et  ce  sont,  en  effet,  les  expressions  em- 
ployées par  les  Constitutions  françaises,  tant  antérieures 
qae  postérieures  au  Code  civil. 

En  fait,  il  y  a  quelquefois  cession  volontaire;  car  le 
propriétaire  qui  sait  qu'il  ne  peut  se  soustraire  à  l'ex- 
propriation forcée,  préfère  souvent  une  cession  amiable 
à  une  procédure  lente  et  compliquée.  S'il  n'y  a  pas 
accord  sur  la  fixation  de  l'indemnité,  elle  est  réglée 
par  le  jury,  sans  que  la  cession  cesse  d'être  amiable: 
le  jury  fait  alors  l'office  d'arbitre. 

68.  On  remarquera  aussi  que  la  loi  fonde  l'expro- 
priation forcée  sur  'Tutilité  publique"  et  qu'elle  n'exige 
pas  la  néceasité.  C'est  encore  la  disposition  du  Code 
français;  mais  les  Constitutions  qui  l'avaient  précédé 
exigeaient  la  ''nécessité  publique:"  c'était,  par  un 
scrupule  exagéré,  interdire  l'expropriation  pour  l'em- 
bellissement des  villes,  pour  l'établissement  de  palais, 
musées  ou  jardins  nationaux.  Il  est  bon  cependant 
d'embellir  les  villes,  pourvu  qu'on  n'exagère  rien  (d). 

L'expropriation  pour  cause  d'utilité  publique  n'est 
pas,  comme  on  pourrait  le  croire,  une  institution  mo- 
derne. Elle  a  pris  de  nos  jours,  en  Europe,  une  grande 
extension  ;  sans  elle,  l'Europe  et  l'Amérique  n'auraient 
pu  être  sillonnées  de  routes,  de  canaux  et  de  chemins 

(d)  Lei  Conititationt  françaises,  en  proclamant  le  principe  de  Texpro- 
priation  pour  canse  d'utilité  publiqne,  avec  ses  conditions  et  limites  dans 
rintérèt  des  citoyens,  en  ont  fait  un  principe  com*t%tuHonnel,  à  Tabri, 
par  conséquent,  des  variations  législatives  auxquelles  sont  sujettes  la 
plupart  des  autres  matières  du  droit  public  et  privé. 

On  pourra  faire  de  mdme  au  Japon,  dans  la  future  Constitution. 


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DE  Là  propriété.  86 

de  fer;  mais  on  en  retrouTeles  premières  applications 
chez  les  Romains  et  même  chez  les  Grecs. 

Le  principe  sur  lequel  se  fonde  Texpropriation  est 
que  le  bien  public  doit  primer  Tintérêt  particulier.  Il 
serait,  assurément,  déplorable  et  odieux  que  la  mau- 
vaise volonté  ou  les  exigences  d'un  propriétaire  obstiné 
ou  cupide  missent  obstacle  à  l'exécution  de  ces  grands 
travaux  publics  si  favorables  à  Fagriculture,  à  Fin- 
dustrie  et  au  commerce,  ou  qu'elles  obligeassent  à  dé- 
tourner une  route,  un  canal  ou  un  chemin  de  fer  de  la 
direction  la  plus  courte  ou  la  plus  favorable. 

Mais  la  loi  ne  peut,  non  plus,  demander  à  un  parti- 
culier de  sacriHer  sa  fortune  an  bien  public,  elle  ne 
peut  lui  demander  que  le  sacrifice  de  ses  convenances 
personnelles:  on  ne  lui  prendra  pas  son  bien,  on  le  lui 
achètera,  et,  généralement,  il  lui  sera  payé  avantageu- 
sement. L'indemnité  doit  être  préalable  à  la  déposses- 
sion, afin  que  Texproprié  ne  courre  pas  le  risque  d'at- 
tendre on  d'être  obligé  de  faire  des  réclamations  et 
démarches  qui  pourraient  lui  être  pénibles.  Elle  doit, 
d'ailleurs,  être  réglée  d'une  façon  qui  soit  à  l'abri  de 
la  critique.  La  loi  française  veut  encore  qu'elle  soit 
juste.  Mais  quand  pourra-t-on  dire  que  l'indemnité  est 
juste?  Evidemment,  c'est  quand  elle  aura  été  réglée 
à  l'amiable  entre  l'administration  et  l'exproprié,  ou 
quand  elle  aura  été  fixée  par  une  autorité  compétente 
ayant  un  caractère  de  juridiction. 

En  France,  l'indemnité  est  fixée  par  un  jury  de  pro- 
priétaires locaux. 

Le  Projet  se  borne  à  renvoyer  à  la  législation  spéciale 
qui  sera  faite  certainement  sur  ce  point  au  Japon. 

La  loi  sur  l'expropriation  déterminera  aussi  les  forma- 
lités, qui  devront  précéder  la  déclaration  d'utilité  pu- 
blique et  les  autorités  compétentes  pour  la  prononcer. 

59.     La  loi  n'autorise  ici,  d'une  manière  générale, . 


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86  LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  I». 

l'expropriation  forcée^  qae  ponr  les  immeubles.  Ce  n'est 
pas  que  la  propriété  des  menbles  doive  être,  par  sa 
nature,  plus  inviolable  que  celle  des  immeubles;  mais 
on  comprend  moins  que  l'expropriation  d*un  meuble 
soit  utile  à  l'intérêt  général  :  on  ne  pourrait  guère 
l'admettre  que  pour  des  objets  d'art  très-anciens  qui 
pourraient  manquer  à  un  musée  national  et  constituer 
une  lacune  g^ve  pour  une  époque;  mieux  encore^  pour 
des  documents  originaux  qui  seraient  importants  pour 
l'histoire  nationale.  L'expropriation  mobilière  pour- 
rait encore  s'appliquer,  avec  des  motifs  plus  puissants, 
aux  droits  de  l'inventeur  d'une  découverte  scientifique 
ou  de  l'application  nouvelle  d'un  procédé  connu  qui 
pourrait  ôtre  important  pour  la  guerre  et  ponr  la  dé- 
fense nationale  et  dont  on  voudrait  empêcher  la  vente 
par  l'auteur  à  une  puissance  étrangère;  il  pourrait 
s'agir  aussi  d'une  découverte  qui  favoriserait  l'industrie 
nationale  et  qud  son  auteur  pourrait  être  disposé  à 
vendre  à  l'industrie  étrangère.  Enfin,  on  pourrait  con- 
sidérer comme  expropriation  mobilière  les  rachats 
forcés  de  droits  de  péage  et  de  concessions  de  mono- 
poles de  transport  par  terre  on  par  eau. 

L'article  32,  en  exigeant  une  loi  spéciale  pour  les  ex- 
propriations de  meubles,  a  ponr  but  de  mettre  obstacle 
à  leur  trop  grande  facilité  :  par  cela  même  qu'elles  ne 
se  rattacheraient  pas,  comme  l'expropriation  des  im- 
meubles, à  des  travaux  plus  on  moins  considérables  et 
déjà  très-coûteux  pour  TEtat,  Vadministration  pourrait 
avoir  une  tendance  exagérée  à  exercer  un  pareil  droit. 
La  nécessité  de  l'intervention  du  pouvoir  législatif  sera, 
pour  les  particuliers,  une  garantie  sérieuse  de  la  réalité 
de  l'utilité  publique. 

La  loi  excepte  de  cette  disposition  deux  matières 
déjà  plus  ou  moins  réglées,  au  Japon,  comme  ailleurs  : 
le  droit  de  préemption  en  matière  de  douanes  et  les 
réquisitions  de  denrées   en    temps  de  calamités  pu- 


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DE  Là  propriété.  87 

bliques  :  pour  ces  dernières^  ^urgence  ne  periDetti*ait 
pas  de  recourir  au  pouvoir  législatif. 

Art.  88. —  60.  Il  peut  arriver  que  Texécution  de 
travaux  d'utilité  publique  n'exige  pas  l'expropriation 
d'un  immeuble,  mais  seulement  une  prise  momentanée 
de  la  possessioui  une  occupation  plus  ou  moins  pro- 
longée; par  exemple,  pour  des  dépôts  de  matériaux, 
pour  le  charroi,  pour  l'écoulement  des  eaux. 

La  loi  civile  permet  cette  nouvelle  atteinte  au  droit 
de  propriété;  mais  toujours  en  observant  les  conditions 
prescrites  par  la  loi  administrative:  elles  ne  seront  pas 
les  mômes  que  pour,  l'expropriation,  mais  elles  auront 
le  même  but,  de  protéger  les  citoyens  contre  les  actes 
arbitraires  de  l'administration  et  de  leur  assurer  une 
juste  indemnité  pour  les  dommages  causés  aux  biens 
et  pour  la  privation  de  jouissance. 

Art.  84. —  61.  L'intérât  général  motive  encore 
diverses  atteintes  au  droit  de  propriété,  connues  sous 
le  nom  do  servitudes  d'utilité  publique,  La  loi  en  in- 
dique ici  quatre  principales;  mais  elle  n'est  pas  limi- 
tative. 

En  France,  les  terrains  riverains  des  routes,  canaux, 
chemins  de  fer,  et  non  clos,  sont  assujettis  au  droit  de 
l'administration  de  faire  des  fouilles,  pour  en  extraire 
des  pierres,  des  sables  et  chaux;  les  riverains  de  la 
voie  publique  peuvent  être  empêchés  de  réparer  leurs 
maisons,  lorsqu'un  nouvel  alicr^jment  exige  qu'elles 
soient  reculées;  les  propriétaires  de  bois  et  forêts, 
doivent  laisser  choisir  les  plus  beaux  arbres  pour  les 
constructions  de  la  marine  de  l'Etat  ;  les  propriétaires 
de  sources  ou  de  cours  d'eau  doivent  en  permettre  une 
dérivation  partielle,  pour  une  commune  ou  aggloméra- 
tion d'hab^cants. 

Lorsque  l'administration  prend  ainsi  aux  particuliers 


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88  LIVRE  IL—Iw  PARTIE.— CHAPITRE  1er. 

des  matériaux^  des  bois  ou  des  eanx,  elle  leur  doit  une 
indemnité  satisfaisante.  On  peut  oonsidérer  ces  cas 
comme  constituant  encore  une  expropriation  mobilière^ 
laquelle,  étant  fondée  sur  des  lois  générales,  rentre 
dans  les  exceptions  portées  à  l'article  32,  3^  alinéa,  et 
n'exigera  pas  de  loi  spéciale  pour  chaque  cas. 

Toutes  ces  matières  où  Tintérêt  public  est  en  oppo- 
sition avec  l'intérêt  privé  sont  du  domaine  du  droit 
administratif  et  seront  bientôt  réglées  au  Japon  d'une 
manière  analogue. 

Art.  35. —  62.  Le  propriétaire  est  supposé  ici 
n'avoir  pas  démembré  sa  propriété  par  des  concessions 
de  droits  réels;  autrement,  l'obligation  de  les  respecter 
diminuerait  ou  suspendrait  les  facultés  que  la  loi  lui 
reconnaît  dans  cet  article. 

Mais^  un  plein  propriétaire  peut  à  son  gré,  construire, 
ou  ne  pas  construire,  cultiver  et  planter  ses  terres  ou 
les  laisser  incultes,  dessécher  les  étangs  ou  marais,  ou 
en  établir. 

Les  constructions  dans  les  villes  sont  cependant  sou- 
mises, dans  plusieurs  pays  d'Europe,  à  des  règlements 
sur  l'alignement  et  sur  la  hauteur  des  maisons,  sur  la 
salubrité  des  logements,  etc.;  mais  ce  sont  encore  là 
des  mesures  d'utilité  publique,  et  elles  sont  jugées  si 
légitimes  qu'elles  ne  donnent  lieu,  en  général,  à  aucune 
indemnité  {e). 

63.  Un  cas  asr^  embarrassant  pourrait  se  pré- 
senter au  Japon,  depu^:  que  l'on  songe  à  prendre  de 
sérieuses  mesures  contre  les  incendies. 

L'administration  préfectorale  ou  municipale  pour- 
rait-elle exiger  des  propriétaires  qui  construisent  une 

(e)  En  France,  notamment,  il  n'y  a  pas  d'indemnité  pour  la  défense  de 
réconforter  les  liâtiments  sujets  à  reculoment  :  rideranité  n*a  lieu,  après 
la  destruction  finale  du  bâtiment,  que  pour  le  terrain  exproprié. 


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DE  LA  PROPRIÉTÉ.  89 

première  fois  ou  racoDstraisent  des  maisons  incendiées, 
qu'ils  n'emploient  que  la  pierre,  la  brique  ou  le  pisé 
(terre  agglomérée)  et  ne  couvrent  les  toits  qu'en  tuiles, 
en  ardoises  ou  en  métal? 

Pourrait-elle  même  ordonner  la  destruction  des  toits 
actuellement  couverts  en  bois  ou  en  paille,  pour  y  faire 
substituer  des  couvertures  incombustibles? 

Certaines  personnes  ont  des  doutes  sur  les  deux 
questions;  d'autres  admettent  la  solution  affirmative  et 
favorable  au  pouvoir  des  préfets. 

La  solution  la  plus  conforme  aux  principes  combinés 
du  droit  civil  et  du  droit  administratif  parait  être  juste- 
ment de  diviser  les  deux  questions  et  de  donner  une 
solution  différente  pour  chaque  cas. 

Lorsqu'il  s'agirait,  soit  de  construire  des.  bâtiments 
nouveaux  ou  des  annexes  nouvelles,  soit  de  reconstruire 
des  bâtiments  incendiés,  tombant  de  vétusté  ou  que 
le  propriétaire  veut  transformer,  Vautorité  préfectorale 
pourrait,  à  titre  de  mesure  de  police,  ordonner  l'emploi 
de  matériaux  incombustibles;  le  propriétaire  ne  souf- 
frirait pas  sérieusement  de  cette  mesure:  si  elle  exigeait 
une  plus  forte  mise  de  capitaux,  il  en  serait  compensé 
par  la  plus  value  de  son  bâtiment;  si  les  fonds  suffisants 
lui  manquaient,  il  pourrait  retarder  sa  construction  : 
il  n'y  aurait  de  gêne  réelle  que  pour  une  réparation 
urgente  qui  deviendrait  plus  difficile  par  l'augmenta- 
tion de  dépense;  mais  l'autorité  préfectorale  pourrait 
toujours  accorder  le  droit  de  faire  le  nécessaire,  d'après 
l'ancien  mode,  à  titre  provisoire  et  temporaire  ;  sauf  à 
faire  démolir,  à  l'expiration  du  temps  fixé,  s'il  y  avait 
refus  d'obéir. 

Au  contraire,  on  devrait  refuser  à  l'autorité  préfec 
torale  le  droit  d'ordonner  la  suppression  des  toitures 
et  autres  parties  de  bâtiments  n'ayant  pas  besoin  de 
réparations:  ce  serait  porter  une  atteinte  beaucoup  plus 
grave  à  la  propriété  foncière;  elle  ne  devrait  être  prise 


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90  LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAPITRE  1«. 

qu'en  vertu  d'une  décision  de  l'autorité  législative, 
laquelle  manquerait  elle-même  tin x  principes  généraux 
du  droit  civil,  si  elle  ne  prescrivait  pas  une  indemnité 
au  profit  des  propriétaires. 

L'indemnité  pourrait  être  fixée  administrativement, 
d'après  des  bases  et  en  suivant  certaines  formes  réglées 
eucore  par  la  loi. 

En  France,  depuis  plus  de  trente  ans,  on  a  interdit 
les  couvertures  en  paille  ou  chaume,  dans  les  communes 
ou  hameaux  oii  les  maisons  sont  rapprochées:  on  ne  les 
tolère  que  pour  les  constructions  isolées.  II  ne  parait 
pas  qu'on  ait  fait  de  loi  à  ce  sujet  ;  mais  la  mesure 
•n'a  été  prise  qu'à  l'égard  des  nouvelles  constructions 
et  des  reconstructions.  Elle  a  rencontré  d'ailleurs,  à 
cette  époque,  une  vive  résistance  dans  les  campagnes  : 
il  a  fallu  faire  des  avances  et  même  des  dons  de  ma- 
tériaux aux  propriétaires  peu  aisés  ;  mais  aujourd'hui 
tout  est  en  ordre. 

La  distinction  ici  proposée  s'appuierait  sur  une  dis- 
position analogue  du  droit  français  déjà  citée  (p.  88,  e). 
Lorsqu'un  bâtiment  riverain  de  la  voie  publique  se 
trouve,  par  le  changement  d'alignement,  sujet  à  recu- 
lement,  l'administration  préfectorale  défend  les  répa- 
rations et  réconfoi'tations;  mais,  si  elle  désire  le  redres- 
sement immédiat  de  la  voie,  elle  doit  acquérir  le  bâti- 
ment avec  indemnité,  d'après  les  règles  de  l'expropria- 
tion (Loi  du  16  sept.  1807,  art.  50). 

64.  Le  propriétaire  du  sol  est  maître  de  l'espace 
aérien  qui  se  trouve  au-dessus  dudit  sol;  en  consé- 
quence, les  voisins  ne  pourraient  faire,  sur  la  limite, 
des  constructions  qui  dépasseraient  la  ligne  verticale 
partant  de  ladite  limite  ;  ils  ne  pourraient  non  plus 
jeter  un  pont  suspendu  d'une  propriété  à  l'autre  et 
passant  sur  celle  du  milieu  qui  ne  leur  appartiendrait 
pas.     Cela  ne  fait  de  difficulté  nulle  part. 


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DE  LA  PROPRIÉTÉ.  91 

A  l'égard  des  fouilles  et  excavations^  comme  elles 
pourraient,  par  leur  proximité  de  la  ligne  séparative, 
nuire  aux  voisins,  la  loi  prescrira  des  mesures  préven- 
tives do  ces  dommages  (voy.  art.  281  et  suiv.). 

Les  lois  administratives  prescrivent  aussi  des  me- 
sures de  précautions  dans  l'intérêt  des  ouvriers  et  des 
propriétaires  du  sol,  pour  l'exploitation  des  mines  et 
carrières. 

Art.  36. —  65.  La  bonne  exploitation  des  mines 
importe  beaucoup  à  l'Etat.  Dans  presque  tous  les  pays 
d'Europe,  les  mines  sont  considérées  comme  propriété 
de  l'Etat.  Dans  d'autres,  en  France  notamment,  les 
mines  n'ont  d'existence  légale  que  lorsqu'elles  sont 
concédées  jiar  le  Gouvernement  (Loi  du  21  avril  1810). 

La  concession  peut  être  donnée  à  un  autre  qu'au  . 
propriétaire  du  sol;  cependant,  celui-ci  serait  préféré,* 
s'il  donnait  des  gamnties  suffisantes  d^une  bonne  ex- 
ploitation. 

Le  concessionnaire  paye  une  redevance  à  l'Etat  et, 
en  outre,  s'il  n'est  pas  le  i)ropriétaire  du  sol,  il  en  paye 
une  autre  à  celui-ci. 

Au  Japon,  il  existe  déjà  une  législation  assez  déve- 
loppée sur  les  mines  :  on  paraît  y  avoir  adopté  un 
système  emprunté,  partie  à  la  loi  française,  partie  à  la 
loi  anglaise.  Ce  n'est  pas  ici  le  lieu  de  s'étendre  sur 
cette  matière  spéciale. 

Il  y  aurait  un  double  danger  à  laisser  libre  au  pro- 
priétaire du  sol  l'exploitation  des  mines:  le  premier  c'est 
que  celui-ci  négligerait  souvent  l'exploitation,  faute  de 
capitaux  suffisants,  ce  qui  priverait  le  pays  des  res- 
sources naturelles  de  son  sol  et  le  rendrait,  à  cet  égard, 
tributaire  de  l'étranger;  le  second,  c'est  que  si  la  sur- 
face du  sol  se  trouvait,  comme  cela  arrive  le  pins  sou- 
vent, morcelée  entre  un  grand  nombre  do  propriétaires, 
Texploitation  des  mines  qui  exige  un  grand  développe- 


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92  LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAPITRE  1er. 

menfc  poar  être  fractnense,  deviendrait  impossible  ou 
ruineuse  pour  chaque  propriétaire  et  ce  serait  encore 
un  grand  dommage  général. 

Du  reste,  le  système  adopté  en  Europe  et  déjà  admis 
au  Japon,  ne  dépouille  pas  les  propriétaires  d'un  droit 
antérieur  :  lorsqu'ils  ont  acquis  la  surface,  ils  n'ont  pas 
entendu  acquérir  le  tréfonds,  au  moins  quant  aux 
mines,  ils  n'ont  fourni  aucune  valeur  correspondante 
aux  mines;  tout  au  plus,  ont-ils  espéré  acquérir  la 
redevance  que  le  concessionnaire  aurait  un  jour  à  leur 
payer  ;  or  ce  droit  est  respecté. 

Le  Projet  consacre  pour  le  propriétaire  le  droit  de 
recherche  de  la  mine  et  pour  l'Etat  le  droit  de  lui  ac- 
corder ou  de  lui  refuser  la  concession. 

Axt.  37. —  66.  Le  droit  de  revendication  est  quel- 
quefois inséré  dans  la  définition  du  droit  de  propriété  ; 
il  s'ajoute  ainsi  aux  trois  autres  droits  déjà  énoncés  à 
l'article  31. 

Le  Code  français  paraît  avoir  adopté  cette  idée,  en 
partie,  lorsqu'il  a  énoncé  l'action  en  revendication  d'un 
immeuble  comme  étant  un  droit  immobilier  (art.  626)* 

Cette  théorie  n'est  pas  très-exacte  :  laction  en  re- 
vendication n'est  pas  un  droit  proprement  dit,  elle  est 
l'exercice  du  droit  réel  contre  un  usurpateur;  il  n'est 
pas  plus  exact  de  voir  dans  la  revendication  un  des 
droits  composant  la  propriété  que  de  voir  dans  l'action 
personnelle  du  créancier  contre  le  débiteur  un  des 
éléments  du  droit  de  créance  :  l'action  n'est  pas  le  droit, 
mais  la  sanction  du  droit,  le  moyen  de  le  faire  valoir. 

Mais,  cette  réserve  étant  faite,  pour  l'exactitude  de 
la  théorie,  il  est  bon  que  la  loi  proclame  que  le  pro- 
priétaire peut  revendiquer  sa  chose  dans  toutes  les 
mains  où  elle  se  trouve  indûment  ;  si  ce  n'est  pas  un 
élément  du  droit  de  propriété,  c'en  est  un  effet  trop  con- 
sidérable pour  ne  le  pas  signaler  (comp.  art.  2). 


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DB  LA  PROPRIÉTÉ.  93 

L'action  en  revendication  cesse  devant  la  proscrip- 
tion^ c'est-à-dire  devant  une  présomption  légale  d'acqui- 
sition légitime  fondée  sur  une  possession  plus  ou  moins 
prolongée. 

Ce  n'est  pas  encore  ici  le  lieu  de  s'arrêter  sur  les  ca- 
ractères et  les  conditions  de  la  prescription  déjà  men- 
tionnée: elle  aura  une  large  place,  au  Livre  111%  parmi 
les  moyens  d'acquérir  les  droits  réels  et  aussi  parmi  les 
causes  d'extinction  des  obligations;  on  va  d'ailleurs 
la  retrouver,  et  s'y  arrêter  un  peu  à  l'article  45. 

L'action  en  revendication  prend  un  nom  particulier, 
lorsqu'elle  a  pour  objet  de  soustraire  la  cbose  à  une 
servitude  personnelle  ou  réelle,  indûment  exercée  ou 
usurpée.  Dans  ce  cas,  comme  le  propriétaire  possède 
encore  son  fonds,  on  ne  peut  pas  dire  qu'il  le  reven» 
diqiw,  qu'il  tend  à  le  reconquérir  ;  il  en  réclame  seule- 
ment la  liberté,  l'affranchissement;  dès  lors,  il  n'af- 
firme pas  son  droit  de  propriété,  puisque  ce  droit 
n'est  pas  contesté  :  il  conteste,  il  dénie  le  droit  de  ser- 
vitude prétendu  par  un  autre.  De  là,  le  nom  d'action 
négcUoire,  d'origine  toute  romaine.  II  sera  question  de 
l'action  négatoire  au  sujet  de  l'usufruit  (art.  70)  et  des 
servitudes  foncières  (art.  289)  ;  on  la  retrouvera  aussi 
dans  la  matière  des  Preuves,  à  cause  de  particularités 
qu'elle  présente  à  cet  égai*d. 

67.  Le  propriétaire  d'un  immeuble,  privé  de  la  pos- 
session de  sa  chose,  n'est  pas  toujours  obligé  d'exercer 
l'action  en  revendication  qui  présente  des  difficultés  de 
preuve  et,  par  suite,  des  dangers,  si  elle  est  engagée 
prématurément;  il  peut  aussi  exercer  les  actions  pos- 
sessoires,  comme  le  lui  permet  le*  présent  article  et 
comme  on  le  verra  avec  détails  au  sujet  de  la  Posses- 
sion (Chapitre  iv,  art.  312  et  suiv.). 

Quelques  mots  d'explication  sont  nécessaires,  par 
anticipation,  pour  l'intelligence  de  cette  disposition. 


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9i  LIVRE  IL—Iw  PARTIE.— CHAPITRE  I»'. 

L'action  en  revendication  dont  il  a  été  parlé  d'abord 
porte  le  nora  de  pétUoire,  par  opposition  aux  actions 
posseasoires.  L'action  pétitoire  tend  à  faire  juger  que 
le  demandeur  a  vraiment  le  droit  de  propriété  (/); 
l'action  possessoire  tend  seulement  à  faire  reconnaître 
que  le  demandeur,  en  fait,  exerce  le  droit  de  propriété 
(ce  qu'on  appelle  posséder);  l'action  pétitoire  fait  juger 
le  fond  du  droit,  l'action  possessoire  n'en  fait  juger  que 
la  possession,  V exercice  de  fait 

Au  surplus,  il  y  a  plusieurs  actions  possessoires :  les 
deux  principales  sont  l'action  en  complainte  et  l'action 
en  réintégrande  :  la  première  est  donnée  lorsque  le  de- 
mandeur possède  encore  la  chose  objet  du  procès,  mais 
est  inquiété,  troublé  et  craint  une  dépossession  pro- 
chaine :  elle  tend  à  conserver  la  possession  ;  la  seconde, 
a  lieu  lorsque  le  demandeur  ayant  possédé  un  certain 
temps,  a  été  dépossédé  depuis  un  temps  assez  court 
(en  France,  moins  d'un  an)  :  elle  tend  à  lui  faire  re- 
couvrer la  possession  perdue,  sans  soulever  la  question 
du  fond  du  droit. 

L'action  négatoire  donnée  au  propriétaire  pour  con- 
tester les  servitudes  prétendues,  pourrait  être  employée 
de  même,  soit  au  pétitoire  ou  au  fond,  soit  au  posées- 
soire,  en  soumettant  seulement  au  juge  les  faits  de 
possession  du  demandeur  et  de  trouble  ou  d'usurpation 
du  défendeur. 

Toute  action,  étant  un  recours  à  l'autorité  judiciaire, 
suppose  une  compétence  déterminée  et  des  formes  pré- 
cises de  procédure  :  la  loi  renvoie  à  cet  égard  au  Code 
spécial  de  Procédure  civile,  encore  en  préparation. 


(/)  Le  mot  péHloirff  an  latîii  pet  ère,  "demander"  n'a  pas,  par 
Ini-niéme,  un  sens  aseoz  déterminé;  mais  il  est  consacré,  avec  le  sent 
donné  ci-dessus,  par  toutes  les  législations  qui  se  sont  inspirées  du  droit 
romain. 

Du  reste,  elle  se  donne  pour  faire  juger  l'existence,  au  fond,  non  seu- 
lement de  la  propriété,  mais  de  la  plupart  des  autres  droits  réels. 


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DE  LA  PROPRIÉTÉ.  95 

Art.  38. —  G8.  II  n'est  pas  rare  que  plasieiirs  per- 
sonnes se  trouvent  simultanément  propriétaires  d'une 
même  chose. 

Dans  les  pays  où  il  n'y  a  pas  de  droit  d'aînesse  (et  ce 
sont  aujourd'hui  les  plus  nombreux),  il  arrive  souvent 
que  plusieurs  héritiers  de  môme  degré  sont  appelés 
ensemble  à  une  succession. 

Il  peut  arriver  aussi  que  plusieurs  personnes  se 
réunissent  pour  acheter  un  bien^  sans  se  mettre  d'ail- 
leurs en  société  proprement  dite. 

Enfin,  quand  une  société  se  trouve  dissoute,  les  droits 
de  propriété  qui  appartenaient  précédemment  à  la  per- 
sonne morale  société,  appartiennent  désormais  aux  ex- 
associés, individuellement. 

Tels  sont  les  principaux  cas  de  copropriété. 

Comme  les  copropriétaires  on  communistes  ont  cha- 
cun un  droit  sur  toute  la  chose  et  sur  chaque  partie  de 
la  chose,  on  dit  qu'ils  sont  dans  Yindivinion,  que  leur 
droit  est  indivis. 

Il  ne  faut  pas  confondre  Vindivision  avec  Vindivi- 
sibilité,  ni  une  chose  indivise  avec  une  chose  indivisi^ 
lie.  Une  chose  indivise  n'est  pas  encore  divisée,  mais 
pourra  l'être  ;  une  chose  indivisible  ne  pourra  jamais 
être  divisée:  sa  nature,  la  convention  ou  la  loi  s'y 
oppose. 

La  loi  règle  ici  la  manière  dont  les  copropriétaires 
peuvent  user  de  la  chose,  en  jouir  et  l'administrer. 

Dans  l'article  suivant  elle  en  réglera  la  disposition. 

Du  moment  que  la  chose  n'est  pas  divisée,  l'usage 
de  chacun  pourra  porter  sur  la  chose  toute  entière; 
mais,  pour  que  l'usage  de  l'un  ne  mette  pas  obstacle  à 
Tusage  de  l'autre,  il  faudra,  le  pins  souvent,  éviter 
l'usage  simultané:  par  exemple,  s'il  s'agit  d'un  cheval, 
d'une  voiture,  chacun  usera  à  son  tour. 

Mais,  s'il  s'agit  d'une  maison,  l'usage  de  chacun 
pourra  être  intégral,  continu,  et  simultané  avec  celui 


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96  LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAPITRE  I«r. 

des  antres:  ils  habiteront  ensemble,  comme  les  mem- 
bres d'une  même  famille. 

La  jouissance  se  résumant,  ordinairement,  dans  une 
certaine  quantité  de  fruits  et  produits  périodiques,  ces 
fruits  se  partageront  probablement  chaque  année;  car 
s'ils  restaient  indivis  eux-mêmes,  comme  le  fonds,  leur 
utilité  ne  se  comprendrait  pas. 

Au  lieu  de  partager  les  fruits  chaque  année,  après 
une  culture  faite  en  commun,  les  copropriétaires  peu- 
vent aussi  faire  un  partage  de  jouissance,  dit  '^provi- 
sionnel ou  provisoire;"  pour  cela,  ils  font  des  lots  dont 
chacun  jouit  séparément,  à  sa  convenance,  ce  qui  évite 
des  contestations  sur  le  mode  de  culture  ou  d'adminis- 
tration. 

Toute  propriété  mobilière  ou  immobilière  est  sujette 
à  se  dégrader,  si  elle  n'est  pas  l'objet  de  soins.  Chacun 
des  copropriétaires,  ayant  intérêt  à  la  conservation  de 
la  chose  en  bon  état,  a  aussi  le  droit  de  faire  les  actes 
d'administration  nécessaires  à  ce  résultat,  et  si  ces 
actes  occasionnent  des  dépenses,  elles  seront  supportées 
à  frais  communs,  comme  les  autres  charges  :  notam- 
ment, comme  les  impôts. 

Mais  le  pouvoir  d'administrer  qui,  en  d'autres  cir- 
constances, permet  d'améliorer  la  chose,  ne  pourrait 
pas  ici  aller  aussi  loin  :  la  conservation  d'une  chose  est 
un  fait  précis  et  limité;  son  amélioration  est  indéfinie 
et,  comme  elle  entraine  toujours. des  dépenses  pn)por- 
tionnelles,  il  pourrait  arriver  que  l'un  des  coproprié- 
taires fît  des  améliorations  téméraires  et  ruineuses. 
Ce  que  chacun  poun*ait  faire,  ce  serait  de  continuer  une 
exploitation  commencée,  de  donner  la  chose  à  bail,  de 
manière  à  en  tirer  un  revenu  raisonnable  et  surtout  de 
continuer  un  bail  antérieur  et  sur  le  point  d'expirer 
(voy.  l'art,  suivant). 

Cette  situation  née  de  la  copropriété  n'est  évidem- 
ment pas  favorable,  elle  peut  créer  des  difficultés  sans 


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DE  Là  propriété.  97 

nombre;  aussi  arrivera- t-il,  le  plus  souvent,  que  les 
copropriétaires  régleront  par  des  conventions  particu- 
lières, l'usage,  la  jouissance  et  l'administration. 

Art.  39. —  69.  Le  principe  qui  domine  le  droit  de 
disposer  de  chaque  copropriétaire,  c'est  qu'il  ne  peut 
faire  aucune  disposition  qui  soit  préjudiciable  aux 
autres. 

Or,  toute  entreprise  qui  changerait  les  conditions 
matérielles  de  la  chose  est  interdite  à  chacun,  s'il  n'a 
le  consentement  des  autres;  lors  même  que  ce  change- 
ment n'affecterait  qu'une  portion  très-limitée  de  la 
chose,  il  atteindrait  toujours  le  droit  des  autres,  puis- 
que, par  l'effet  de  l'indivision,  le  droit  de  chacun  porte 
sur  toute  la  chose  et  sur  toutes  ses  parties. 

Mais  chaque  copropriétaire  peut  aliéner  ou  hypothé- 
quer sa  part  indivise.  L'aliénation  changera  immédiate- 
ment la  personne  du  copropriétaire  :  l'acquéreur  prendra 
la  place  du  cédant  dans  l'indivision.  Le  créancier  hy- 
pothécaire aura  le  droit  de  faire  vendre  la  part  indivise 
qui  lui  a  été  donnée  en  garantie  et  l'aliénation  forcée 
ainsi  obtenue  aura  les  effets  de  l'aliénation  volontaire. 

Mais  la  validité  de  l'hypothèque  et  de  l'aliénation 
reste  soumise  aux  chances  du  partage  qui  aura  lieu, 
un  jour  ou  l'autre,  entre  les  anciens  copropriétaires. 

Telle  est,  an  moins,  dans  les  pays  où  le  partage  est 
déclaratif  de  propriété,  la  conséquence  généralement 
admise  de  ce  principe  et  elle  est  déjà  consacrée  par 
l'article  15  du  Projet. 

A  l'égard  du  droit  résultant  du  bail,  comme  il  a  dans 
le  Projet  le  caractère  d'un  droit  réel  (art.  2),  il  sem- 
blerait, par  la  généralité  de  la  prohibition  du  présent 
article,  qu'il  ne  peut  être  conféré  par  un  seul  des  co- 
propriétaires; mais  on  ne  doit  pas  perdre  de  vue  que 
le  fait  de  donner  à  bail,  dans  certaines  limites,  est  un 
acte  d'administration  plutôt  que  de  disposition  (voy. 


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98  LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  I«. 

arfc.  126  à  132)  et  qae  chacan  des  copropriétaires  peat 
être  considéré  comme  mandataire  des  autres  dans  cette 
mesure. 

Art.  40. —  70.  Les  effets  de  ^indivision  indiqués 
aux  deux  articles  précédents  ne  sont  pas  sans  de  grands 
inconvénients:  il  peut  se  rencontrer  souvent  des  occa- 
sions de  conflit  entre  les  copropriétaires;  en  outre,  les 
biens  indivis  se  trouvent  longtemps  retirés  de  la  circu- 
lation; car  les  copropriétaires  auront  de  la  peine  à  se 
mettre  d'accord  pour  les  conditions  d'une  vente  totale, 
et,  si  un  ou  plusieurs  d'entre  eux  veulent,  vendre  leur 
part  indivise,  ils  trouveront  peu  de  personnes  disposées 
à  accepter  une  situation  précaire  {g),  aléatoire  (/i),  subor- 
donnée au  résultat  du  partage. 

Pour  remédier  à  ces  inconvénients,  la  loi  française, 
suivie  ici  par  le  Projet  japonais,  permet  à  tout  copro- 
priétaire d'exiger  le  partage  des  biens  indivis  (voy. 
c.  civ.  fr.,  art.  815). 

Une  convention  qui  aurait  pour  but  de  soumettre  les 
copropriétaires  à  l'indivision  perpétuelle,  ou  pendant 
leur  vie,  ou  même  pendant  plus  de  cinq  ans,  serait 
nulle  comme  contraire  à  l'ordre  public:  toutefois,  elle 
vaudrait  pour  cinq  ans,  parce  que  l'intention  des  par- 
ties peut  recevoir  valablement  cet  effet. 

Le  droit  laissé  aux  copropriétaires  de  se  soumettre 
à  l'indivision  pendant  cinq  ans  est  aisé  à  justifier.  Il 
est  souvent  difficile  de  diviser  les  biens  en  nature:  on 
est  alors  obligé  de  les  vendre,  pour  en  partager  le  prix; 
or,  il  pourrait  être  nuisible  de  vendre,  dans  certaines 
circonstances  oil  les  biens  sont  dépréciés;  les  parties 
feront  donc  sagement  de  s'interdire,  respectivement, 

(^)  Précaire,  du  latin  :  prex,  **  prière;  "  parce  que  le  droit  dépend  des 
antres. 

(h)  Aléatoire,  du  latin:  **aUa,  dé  à  jouer,  hasard;*'  le  droit  dépend  des 
hasards  du  partage. 


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DE  LÀ  PROPRIÉTÉ.  99 

pendant  cinq  ans^  ou  moins^  un  partage  qui  pourrait 
nuire  aux  unes  et  aux  autres  ;  sauf  à  renouveler  la 
convention. 

En  France,  on  discute  sur  le  point  de  savoir  si  Pinter- 
diction  de  partager  pourrait  être  imposée  pendant  cinq 
ans  par  un  testateur,  dans  le  testament  où  il  léguerait 
son  bien  à  plusieurs  personnes.  Il  ne  faut  pas  hésiter 
à  lui  refuser  ce  droit  et  à  n'admettre  qu'une  convention 
directe  entre  les  intéressés:  c'est  le  seul  cas  où  l'on 
puisse  espérer  que  l'intérêt  des  copropriétaires,  mûre- 
ment considéré  par  eux-mêmes,  leur  fera  apporter  tous 
les  ménagements  possibles  pour  vivre,  pendant  cinq 
ans,  sans  contestations  et  sans  procès. 

Il  faudra  décider  de  même  au  Japon  ;  aussi  la  loi  ne 
parle-t-elle  que  de  "convention;"  en  outre,  la  faculté 
de  renouveler  le  délai,  de  cinq  ans  en  cinq  ans,  prouve 
qu'il  ne  peut  s'agir  d'un  testament,  lequel  ne  peut  se 
renouveler. 

S'il  s'agissait  d'une  donation  faite  à  plusieurs  per- 
sonnes et  soumise  par  le  donateur  à  la  condition  que  les 
copropriétaires  resteront  dans  l'indivision  pendant  cinq 
ans,  il  n'y  aurait  pas  la  même  difficulté:  les  donataires, 
ayant  dft  tous  accepter  la  donation  avec  cette  clause, 
sont  considérés  comme  s'étant  liés  pour  cinq  ans,  en 
confomiité  avec  la  volonté  du  donateur. 

Dans  tous  les  cas,  si  la  condition  avait  été  établie 
pour  plus  de  cinq  ans,  on  devrait  la  considérer  comme 
réduite^  de  plein  droit,  à  ce  délai. 

La  loi  excepte  de  la  règle  que  "nul  n'est  tenu  de 
rester  dans  l'indivision"  les  cas  de  mitoyenneté:  il  est 
clair  que  les  biens  mitoyens,  servant  à  l'usage  ou  à  la 
clôture  de  propriétés  distinctes,  ne  pourraient  être  par- 
tagés sans  perdre  toute  leur  utilité.  Que  seraient,  par 
exemple,  un  mur  ou  un  puits  divisés  en  deux  parties, 
et  même  une  cour  commune  f  Chaque  partie  ne  serait 
le  plus  souvent,  d'aucun  service  sans  l'antre. 


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100  LIVRE  IL— Iw  PABT1E.--CHAPITRE  I». 

II  sera  loDguement  parlé  de  la  mitoyenneté  au  Cha- 
pitre des  Servitudes  (art..  270  et  suiv.). 

Art.  4L — 71.  La  copropriété  ne  suppose  pas  ton- 
jours  un  héritage  recueilli  en  commun^  ou  un  mariage, 
ou  une  société  :  on  a  déjà  cité  le  cas  d'une  acquisition 
faite  en  commun  sans  société. 

Les  règles  qui  précèdent  s'appliquent  d'ailleurs  aux 
trois  situations  que  vise  le  présent  article;  mais  chacune 
aussi  aura  ses  règles  particulières. 

C'est  dans  les  trois  Chapitres  cités  au  texte  qu'on 
trouvera  ces  particularités. 

Art.  42. —  72.  Cette  situation,  de  plusieurs  per- 
sonnes ayant  des  portions  distinctes,  divises,  d'une 
maison,  existe  quelquefois  en  France:  notamment,  dans 
le  Dauphiné  et  le  Midi;  elle  est  réglée  par  l'article  664 
Code  du  français. 

Au  Japon,  elle  sera,  sans  doute,  beaucoup  plus  rare. 
Cependant,  il  n'est  pas  improbable  qu'elle  puisse  se 
présenter,  lorsque  le  mode  des  constructions  en  pierre 
se  répandra;  il  y  en  a  même  déjà  des  exemples,  à  Tokio, 
dans  le  nouveau  quartier  de  Ginza.  Dans  tous  les  cas, 
la  loi  fait  sagement  de  régler  à  l'avance  une  situation 
exceptionnelle  qui  n'est  ni  la  copropriété  ni  la  pro- 
priété entièrement  divise. 

Il  n'y  a  pas  besoin,  d'ailleurs,  de  développer  les  2®  et 
3®  alinéas.    Ils  se  justifient  à  la  simple  lecture. 

Art.  43. —  73.  Les  divers  Chapitres  consacrés  plus 
loin  aux  droits  réels  secondaires  ne  se  borneront  pas  à 
indiquer  leur  nature,  leurs  effets  et  leur  extinction  :  ils 
indiqueront  aussi  les  causes  qui  leur  donnent  nais- 
sance, au  moins  celles  qui  sont  propres  à  chacun  d'eux; 
au  contraire,  dans  le  présent  Chapitre  de  la  Propriété, 
la  loi  n'indique  pas  ses  causes,  c'est-à-dire  les  manières 


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DE  LÀ  PROPBlâTÉ.  101 

de  l'acquérir  et  les  moyens  de  publicité  qui  permettent 
aux  ayant-droit  de  s'en  prévaloir  vis-à-vis  des  tiers. 
La  matière  est  assez  étendue  pour  être  l'objet  d'un 
Livre  entier,  le  III®,  et  d'une  partie  du  Livre  II®.  On 
peut  déjà  voir,  à  cet  égard,  au  Livre  II*,  ii®  partie,  la 
convention  considérée  comme  moyen  direct  d'acquérir 
la  propriété  d'un  corps  certain  (art.  351  et  suiv.)  et  la 
tkéorie  importante  et  difficile  de  la  transcription  (art. 
368  à  375). 

Le  Code  français  a  été  peu  méthodique,  on  l'a  déjà 
remarqué,  lorsqu'il  a  traité,  sous  le  titre  de  la  Propriété, 
d'un  seul  des  moyens  de  l'acquérir,  de  l'accession,  alors 
qu'il  consacre  le  Livre  IIP  aux  "moyens  d'acquérir  la 
propriété." 

Art.  44. —  74.  La  loi  énumère  ici  les  causes  qui 
mettent  fin  à  la  propriété,  quoiqu'elle  n'ait  pas  encore 
énuméré  les  causes  qui  la  créent.  Le  motif  en  est  que 
les  causes  d'extinction  de  la  propriété  ne  pourraient 
former  ailleurs  une  division  assez  importante.  Du  reste, 
le  plus  grand  nombre  de  ces  causes  d'extinction  sont 
en  môme  temps  des  causes  d'acquisition  et,  à  ce  titre, 
elles  se  retrouveront  dans  la  suite  ]  car,  sauf  le  cas  de 
perte  totale  de  la  chose  et  celui  où  elle  est  retirée  du 
commerce,  lorsque  la  propriété  sort  d'un  patrimoine, 
elle  entre,  en  général,  dans  un  antre. 

Cela  est  évident  pour  les  cinq  premiers  cas  : 
1**  Au  cas  d'aliénation  ;  car  l'aliénation  n'est  autre 
chose  qu'un  acte  qui  fait  qu'une  chose  qui  était  nôtre 
devient  chose  è.^ autrui  (i).  Il  n'y  a  pas  à  distinguer 
si  l'aliénation  est  volontaire,  comme  la  vente  et  la  do- 
nation, ou  forcée,  comme  l'expropriation  sur  saisie  ou 
pour  cause  d'utilité  publique. 


(h)  Mot  à  mot,  d'après  l'étymologie  latine,  re9  noBtra  fit  aliéna:  "la 
chose  qui  était  nôtre  devient  chose  cTun  autre" 


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108  LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  I». 

2*^  Au  cas  d'accession  ou  incorporation^  la  chose 
change  de  maître,  sans  la  volonté  de  son  ancien  pro- 
priétaire et  quelquefois  même  sans  la  volonté  du  noa- 
veau. 

3°  Au  cas  de  confiscation,  la  chose  passe  dans  le 
domaine  de  TEtat,  quand  elle  n*est  pas  détruite  comme 
dangereuse  pour  Tordre  public. 

4i^  La  résolution,  la  rescision  et  la  révocation  d'une 
acquisition  ont  des  applications  très-variées  dans  le 
présent  Code  et  on  les  retrouvera  dans  les  matières  oii 
elles  s'exercent  par  voie  d'actions  en  justice  portant 
les  mêmes  noms(y).  Ce  n'est  pas  ici  le  lieu  de  s'arrêter 
longuement  à  ces  actions:  on  indiquera  seulement,  avec 
quelques  exemples,  l'application  de  chacune  d'elles. 

La  résolution  suppose  l'accomplissement  d'une  con- 
dition, d'un  événement  auquel  les  parties  ou  la  loi 
avaient  attaché,  éventuellement  et  par  prévision,  la 
destruction  d'un  acte  translatif  de  propriété,  comme 
le  défaut  d'exécution  par  l'une  des  parties  dans  un 
contrat  synallagmatique  ou  bilatéral  (voy.  art.  429, 
441,  442,  582).  La  rescision  suppose  une  aliénation 
entachée  d'un  vice  de  consentement  on  d'une  incapa- 
cité (voy.  art.  566  et  suiv.).  Enfin,  la  révocation  est 
comme  la  peine  civile  des  acquéreurs  coupables  de  cer- 
taines fautes  prévues  par  la  loi,  comme  des  donataires 
ingrats  ou  de  ceux  qui  ont  participé  à  des  aliénations 
faites  par  le  débiteur  en  fraude  de  leurs  créanciers 
(voy.  art.  361  à  364  et  584). 

Dans  les  trois  cas  de  résolution,  de  rescision  et  de 
révocation,  l'acquisition  est  détruite  rétroactivement. 


(j)  liCS  noms  do  résolution  et  de  rescision^  toujours  d'origine  latine, 
appartiennent  au  langage  figaré  de  la  matière  des  Obligations  :  dans  le 
pnimicr,  le  lien  est  dénoué,  dans  le  second,  il  est  tranché.  Le  nom  de 
révocation  a  un  autre  sens  :  la  promesse  faite  est  retirée,  la  parole 
donnée  est  reprise,  rappelée.  Si  le  sens  et  l'application  de  ces  différents 
noms  n'étaient  consacrés  par  l'usage  et  par  la  loi,  ils  donneraient  lieu  à 
des  confusions. 


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DE  Là  propriété.  108 

et  la  chose  retoame  à  TaDcien  propriétaire^  ce  qui  per- 
mettrait, à  la  rigueur,  de  dire  qu*ici  le  droit  de  propriété 
ne  se  perd  pas,  n'ayant  jamais  existé  pour  le  prétendu 
acquéreur;  mais,  il  y  a  là  une  subtilité  de  doctrine  que 
la  loi  peut  et  même  doit  négliger,  quand  elle  ne  s'occupe 
que  de  la  nomenclature  et  de  la  méthode.  Il  est  donc 
permis  de  dire  que  la  propriété,  dans  les  trois  cas  qui 
nous  occupent,  n'est  pas  détruite,  qu'elle  est  seulement 
déplacée,  qu'elle  change  de  mains  ou  de  patrimoine. 

5^  Au  cas  d'abandon  volontaire  de  la  chose  par  le  pro- 
priétaire, il  y  aura  encore,  le  plus  souvent,  changement 
de  patrimoine:  s'il  s'agit  d'un  meuble,  il  sera  bien  rare 
qu'il  reste  sans  maître  et  ne  rencontre  pas  aussitôt  un 
acquéreur  par  occupation  ;  s'il  s'agit  d'un  immeuble, 
lequel  sera  d'ailleurs  bien  rarement  abandonné,  la  pro- 
priété en  est  acquise  de  droit  à  l'Etat  (art.  26)  ;  dans 
les  deux  cas,  s'il  s'agissait  d'une  chose  qui  appartint  en 
propriété  à  plusieurs,  il  faudrait  décider  qu'il  n'y  aurait 
lieu  ni  à  l'occupation  d'un  tiers,  pour  un  meublé,  ni  à 
l'acquisition  de  l'Etat  pour  un  immeuble  :  le  droit  du 
propriétaire  renonçant  accroîtrait  la  part  des  autres. 

Il  ne  reste  donc  que  deux  cas,  les  6®  et  7%  où  l'on 
puisse  dire  que  la  propriété  cesse  pour  le  propriétaire, 
sans  être  acquise  à  un  autre,  et  encore,  dans  le  cas  où 
la  chose  est  retirée  du  commerce,  elle  entre  presque 
toujours  dans  le  domaine  public,  par  voie  d'expropria- 
tion, ou  dans  le  domaine  privé  de  l'Etat,  par  confiscation. 

Mais  si  la  chose  est  entièrement  détruite,  sans  qu'il 
on  reste  quelque  résidu  utile,  le  droit  cesse  d'une  façon 
absolue. 

On  verra,  au  sujet  de  l'usufruit  (art.  110,  114et  115) 
que  ce  droit  s'éteint  par  une  perte  moins  complète  que 
<  celle  qui  fait  perdre  la  propriété. 

On  retrouvera  encore  la  perte  de  la  chose,  au  sujet 
de  l'extinction  de  l'obligation  de  donner  (art.  561  et 
suiv.). 


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104  LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  I«. 

Dans  tous  les  cas^  la  perte  de  la  'chose  peut  donner 
lieu  à  une  question  de  responsabilité  et  de  dommages- 
intérêts  de  la  part  de  celui  à  la  faute  duquel  la  perte 
serait  imputable:  on  y  reviendra  en  plusieurs  occasions^ 
notamment,  aux  articles  890  et  suivants;  car  cette  faute 
devient  elle-même  la  cause^  la  source  d^une  obligation 
d'autrui  et,  par  contre,  d'un  droit  personnel  pour  l'an- 
cien propriétaire. 

Les  remarques  qui  précèdent  confirment  ce  qui  a  été 
dit  en  commençant  (p.  34),  à  savoir  que  l'extinction  des 
droits  réels  diffère  notablement  de  celle  des  droits  per- 
sonnels, autant  que  diffèrent  les  causes  et  les  effets  des 
uns  et  des  autres  :  il  est  rare,  en  effet,  que  la  propriété 
s'éteigne  absolument,  elle  change  plutôt  de  titulaire  ; 
au  contraire,  le  droit  personnel,  bien  que  susceptible 
d'être  transféré,  l'est  rarement,  et,  quand  il  s'éteint 
pour  le  créancier,  il  s'éteint,  en  général,  d'une  façon 
absolue  et  le  débiteur  demeure  libéré. 

Cette  différence,  qui  parait  moins  frappante  pour 
l'usufruit  et  les  autres  droits  réels  secondaires,  .ne  l'est 
guère  moins,  au  fond  :  comme  ces  droits  sont  détachés 
de  la  pleine  propriété  et  en  sont  comme  des  "dé- 
membrements," il  en  résulte  que,  lorsqu'ils  s'éteignent 
pour  le  titulaire,  ils  retournent  à  la  propriété,  ils  s'y 
absorbent  de  nouveau  et  perdent  leur  caractère  propre; 
mais,  en  réalité,  ils  sont  plutôt  retransférés  qn'ih  ne 
sont  éteints. 

Art.  45. —  75.  L'influence  du  temps  sur  les  droits, 
sous  le  nom  de  "prescription,"  est  considérable.  On  a 
quelquefois  discuté  sa  légitimité,  jamais  son  utilité,  on 
pourrait  dire  sa  nécessité.  Mais  elle  n'est  pas  moins 
juste  que  nécessaire,  et  ce  n'est  pas  sans  raison  que 
les  anciens  jurisconsultes  l'appelaient  "  la  patronne  du 
genre  humain." 

Elle  a  deux  applications  distinctes,  avec  deux  noms 


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DB  LA  PROPRIÉTÉ.  106 

qui  en  exagèrent  les  différences,  tandis  qu'il  vaadrait 
mieux  en  faire  ressortir  les  ressemblances  :  on  dit  que 
la  prescription  ''fait  acquérir  les  droits  réels,"  d'où  le 
nom  de  prescription  acquisiiive  ou  usucapion  {%),  et 
qu'elle  "fait  perdre  les  droits  personnels,"  d'où  le  nom 
de  prescription  libératoire. 

Il  ne  faudrait  pas,  cependant,  pour  chercher  l'unité 
dans  les  deux  prescriptions,  dire  que  toutes  deux  dé- 
truisent  les  droits,  que  la  prescription  détruit  le  droit 
de  propriété,  comme  elle  détruit  le  droit  de  créance. 
Le  temps  seul  ne  détruit  pas  le  droit  du  propriétaire, 
fût-il  le  plus  négligent  :  lorsqu'un  propriétaire  a  perdu 
son  droit  par  la  prescription,  c'est  qu'une  autre  per- 
sonne a  possédé,  a  exercé,  plus  ou  moins  longtemps,  le 
droit  négligé  par  le  titulaire  ;  ici,  ce  n'est  pas,  comme 
dans  les  cas  du  précédent  article,  parce  que  la  pro- 
priété a  quitté  le  titulaire  qu'elle  est  allée  se  fixer  sur 
un  autre;  c'est,  au  contraire,  parce  qu'elle  s'est  fixé 
sur  un  nouveau  titulaire  qu'elle  a  quitté  l'ancien  :  s'il 
n'y  avait  pas  eu  "longue  possession"  de  l'un,  il  n'y 
aurait  pas  déchéance  de  l'autre. 

Ce  n'est  donc  pas  parce  que  le  temps  nous  apparaît 
comme  un  principe  destructeur  dans  les  choses  ma- 
térielles que  nous  devons  lui  trouver  le  môme  caractère 
dans  les  choses  de  l'ordre  moral  ou  de  l'ordre  juridique: 
ici,  il  est,  au  contraire,  un  principe  réparateur  et  for- 
tifiant; si  le  temps  détruit  encore  quelque  chose  ici,  ce 
sont  les  vices  des  actes:  il  efface  leurs  imperfections; 
par  conséquent, il  consacre  les  situations  acquises;  celui 


(i)  Usucapion,  du  latin  usu  capere  :  "  prendre,  acquérir  par  Tusage." 
Le  Projet  a  cm  devoir  consacrer  une  expression  un  peu  trop  négligée 
aujourd'hui,  en  Europe  ;  mais  elle  est  bien  plus  claire  en  elle-même  que 
celle  de  Prescription  qui  ne  se  comprend  elle-même  que  par  un  souvenir 
de  la  procédure  très-compliquée  des  Romains. 

On  trouve,  du  reste,  Texpression  à*uêucapion  dans  plusieurs  législa- 
tions civiles  étrangères  :  notamment  dans  le  droU  commun  allemand. 


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106  LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAPITRE  !«. 

qui  a  reça  la  possession  d'ane  chose  par  suite  d'un 
achat  ou  d'ane  donation,  en  contractant  avec  n^  antre 
que  le  propriétaire,  finira  par  être  traité  par  la  loi 
aussi  favorablement  que  s'il  avait  contracté  avec  le  vrai 
propriétaire  ;  celui  même  qui  a  pris  possession  de  la 
chose  d'autrui,  sans  titre  et,  par  conséquent,  sans 
bonne  foi,  (arrivera,  par  le  temps,  à  ne  plus  pouvoir  être 
recherché  pour  son  usurpation. 

La  prescription  dite  '^acquisitive,''  Tusucapion,  ne 
peut  donc  pas  être  considérée  comme  destructive  du 
droit  de  propriété. 

Si  Von  tient  absolument  à  trouver  Tunité  dans  les 
deux  prescriptions,  on  la  trouvera  plutôt  dans  cotte 
idée  que  celle  dite  *' libératoire '^  détruit  moins  le  droit 
du  créancier  qu'elle  ne  fortifie,  qu'elle  ne  consolide, 
la  situation  d'un  débiteur  qui  n'a  pas  été  sollicité,  in- 
quiété, pour  le  payement,  pendant  un  temps  plus  ou 
moins  considérable. 

Mais  ce  n'est  ni  dans  la  première  idée,  ni  dans  la  se- 
conde, que  nous  chercherons  et  trouverons  cette  unité 
des  deux  prescriptions.  Quelque  effort  qu'on  fasse 
pour  établir  que  le  temps  légitime  la  longue  possession 
du  détenteur  d'une  chose  et  la  longue  tranquillité  d'un 
débiteur,  qu'il  transforme  l'une  en  droit  de  propriété 
et  l'autre  en  véritable  libération,  il  restera  toujours  des 
doutes  et  des  scrupules  au  plus  grand  nombre. 

L'unité  nous  semble  être  ailleurs  :  le  temps  ne  pro- 
duit, ni  droit  réel,  ni  libération  de  droit  personnel  :  il 
crée  seulement  une  très-forte  probabilité,  une  présomp- 
tion,  c'est-à-dire  une  preuve,  d'acquisition  ou  de  libéra- 
tion, et  la  loi  peut  très-bien,  d'accord  avec  la  raison,  la 
justice  et  l'utilité,  rendre  cette  présomption  invincible, 
ahaolae. 

C'est  à  cause  de  ce  caractère  de  présomption  invin- 
cible, au  moins  en  général,  que  dans  le  langage  ha- 
bituel des  jurisconsultes  et  même  de  la  plupart  des  lois 


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DE  LA  PROPRIETE.  107 

européennes,  la  prescription  est  rangée  au  nombre  des 
"moyens  d'acquérir  et  de  se  libérer/' 

On  a  dit,  dans  l'Introduction,  qu'on  ferait  dans  le 
Projet  une  concession  aux  usages  traditionnels  des 
jurisconsultes,  en  traitant  de  la  Prescription  acquisi- 
tive  au  Livre  IIP  (des  moyens  d'acquérir)  et  non  au 
Livre  V*  (des  preuves)  ;  mais  on  aura  encore  plus 
d'une  occasion  d'insister  sur  son  caractère  de  Preuve. 

Ce  qui  est  certain,  c'est  qu'elle  ne  pouvait  être 
traitée  ici. 


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CHAPITRE  II. 

DE    L'USUFRUIT,   DE    L'USAGE 
ET  DE  L'HABITATION. 


Nfttare 
de  rosafniit. 


Benrol 
pour  l'Usage 

et  poar 
l'HabitaUon. 


Art.  46.  L'Usufruit  est  le  droit  d'user  et 
de  jouir,  temporairement  et  en  bon  administra- 
teur, d'une  chose  dont  un  autre  a  la  propriété, 
suivant  sa  destination  et  sans  en  changer  la 
nature  ni  la  substance. 

Les  règles  particulières  à  l'Usage  et  à  l'Habi- 
tation forment  un  Appendice  à  la  fin  du  présent 
Chapitre.  [578.] 


COMMENTAIBE. 

Art.  46. —  76.  En  français,  le  mot  composé  "usu^ 
fruit '*  (du  latin  usus-fructus)  indique  qu'il  s'agit  d'un 
droit  complexe,  réunissant  l'usage  et  les  fruits,  les 
services  et  la  jouissance  d'une  chose;  il  ne  manque  à  ce 
droit  que  la  faculté  de  disposer  pour  être  la  propriété  ; 
mais  le  droit  de  disposer  est,  de  beaucoup,  le  plus  im- 
portant des  trois  éléments  constitutifs  de  la  propriété  ; 
aussi,  lorsqu'on  en  a  détaché  les  droits  d'usage  et  de 
jouissance,  ce  qui  rest^  s'appelle-t-il  encore  "  la  pro- 
priété." On  l'appelle  seulement  "nue-propriété,"  pour 
indiquer  qu'elle  est  dépouillée  de  son  principal  attribut, 
la  jouissance  ;  s'il  ne  manquait  que  l'usage,  on  dirait 
que  la  propriété  est  "démembrée;"  s'il  y  avait  un 
droit  de  louage  ou  d'hypothèque,  on  dirait  qu'elle  est 


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DE  L'USUPEUIT.  109 

"grevée,  chargée/'  De  ces  expressions  celles  de  "pleine 
propriété"  et  de  "nue-propriété*'  sont  les  plus  usitées. 

L'usufruit  ne  paraît  pas  avoir  été  reconnu  jusqu'ici, 
au  Japon,  comme  démembrement  de  la  propriété.  Le 
Projet  l'admet,  parce  qu'il  permettra  de  donner  sfl^tis- 
faction  à  des  besoins  et  à  des  intérêts  légitimes,  comme 
on  le  fera  remarquer  plus  loin. 

Le  Projet  innove,  en  introduisant  dans  la  définition 
du  droit  d'Usufruit  un  de  ses  caractères  essentiels 
qu'on  a  tort  de  renvoyer  à  ses  causes  d'extinction  :  c'est 
son  caractère  temporaire;  la  loi,  d'ailleurs,  ne  dit  pas 
qu'il  est  viager,  parce  que  la  vie  de  l'usufruitier  n'est 
qu'un  délai  maximum  (art.  49)  ;  mais  elle  indique,  au 
moins,  que  le  droit  ne  peut  être  perpétuel  comme  est 
la  propriété. 

Le  présent  article  nous  dit  que  celui  qui  a  l'usufruit 
doit  jouir  "en  bon  administi'ateur;"  ces  expressions 
remplacent  celles  du  Code  français  "en  bon  père  de 
famille,"  empruntées  elles-mêmes  au  droit  romain  :  le 
sens  est  le  même  :  l'usufruitier  ne  doit  pas /orcer,  exa- 
gérer les  produits  de  la  chose,  parce  qu'il  en  compro- 
mettrait l'avenir  ou  la  durée.  Il  ne  suffirait  môme  pas 
qu'il  apportât  à  la  chose  les  mômes  soins  qu'à  celles 
dont  il  a  la  pleine  propriété  :  il  pourrait  être  négligent  ou 
téméraire  pour  ses  propres  affaires,  cela  ne  l'excuserait 
pas  de  l'être  pour  la  chose  d'autrui  dont  il  a  l'usufruit. 

Enfin,  la  loi  défend  à  l'usufruitier  de  changer  la 
destination  de  la  chose  et  d'en  altérer  la  nature  ou  la 
substance.  A  la  rigueur,  ces  prohibitions  résulteraient 
des  limites  naturelles  de  son  droit,  surtout  les  deux 
dernières  ;  mais  toutes  les  législations  européennes  les 
ont  empruntées  au  droit  romain  ;  elles  font  partie  de 
la  définition  consacrée  Y-'^û^^^  rerum  suhstantiaj. 

L'Usage  et  l'Habitation  se  trouvent  quelquefois 
séparés  de  l'usufruit  ;  ils  ont  d'ailleurs  avec  l'usufruit 
un  grand  nombre  de  points  communs,  aussi  les  qua- 


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110        LIVRE  II.— iw  PARTIE.— CHAP.  II.— SECT.  I». 

lifie-t-on  Boavent  'M'asnfmit  restreint;''  la  loi  nons  dit 
ici  qu'elle  se  bornera  à  indiquer  leurs  particularités  ; 
ce  sera  Tobjet  d'un  Appendice  à  la  fin  du  présent 
Chapitre. 


Trois  < 

de  rosufniit. 


RenTot 

pour  rnsnfrait 

du  mari. 


ChoMfl 

sujettes 

à  nsnfroit. 


SECTION  PREMIÈRE. 

DE  L'ÊTABUSSEMEMENT  DE  L'USUFRUIT. 

Art.  47.  L*Usufruît  est  établi  par  la  loi, 
par  la  volonté  de  Thomme  ou  par  la  prescrip- 
tion. [579.] 

Les  cas  d'usufruit  légal  sont  déterminés  au 
Chapitre  de  la  Puissance  paternelle  et  au  Cha- 
pitre des  Successions. 

Les  moyens  de  constituer  volontairement 
l'usufruit  sont  les  mêmes  que  ceux  par  lesquels 
la  propriété  s'acquiert  et  se  transmet. 

L'usufruit  du  mari  sur  les  biens  communs  ou 
sur  les  biens  propres  de  sa  femme  est  réglé,  au 
Livre  111%  au  Chapitre  du  Contrat  de  mariage. 

La  prescription  ou  usucapion  de  l'usufruit 
s'accomplit  par  le  même  délai  et  aux  mêmes 
conditions  que  la  prescription  de  la  propriété. 

48.  L'usufruit  peut  être  établi  sur  toute 
espèce  de  choses,  mobilières  ou  immobilières, 
corporelles  ou  incorporelles,  pourvu  qu'elles 
soient  dans  le  commerce.  [580.] 

Il  peut  même  être  établi  sur  un  autre  usufruit 
ou  sur  une  rente  viagère. 

Il  peut  aussi  être  établi  à  titre  universel,  sur 
un  patrimoine:  soit  sur  tous  les  meubles  ou 


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ÉTABLISSEMENT  DE  L'USUFRUIT.  111 

tous  les  immeubles,  soit  sur  tous  les  biens  qui 
le  composent,  soit  sur  une  part  indivise  des 
meubles,  des  immeubles  ou  de  la  totalité  dudit 
patrimoine, 

49.  L'usufruit  peut  être  constitué  pure-     Modalités 
ment  et  simplement,  ou  pour  un  terme  fixe,  a 
partir  duquel  il  doit  commencer  ou  à  l'expira- 
tion duquel  il  doit  finir. 

Il  peut  aussi  être  subordonné  à  une  condition 
dont  Taccomplissementi  doit  le  faire  commencer 
ou  finir.  [581.] 

L'usufruit  constitué  purement,  à  terme  ou 
sous  condition,  ne  peut  excéder  la  vie  de  l'usu- 
fruitier. 

50.  L'usufruit  peut  être  constitué  sur  une      TitawreA 
ou  plusieurs  têtes,  pour  être  exercé,  dans  ce     ****^~"* 
dernier  cas,  soit  simultanément,  soit  succes- 
sivement. 

Dans  aucun  cas,  il  ne  peut  être  constitué 
qu'au  profit  de  personnes  déjà  nées  ou  au  moins 
conçues  au  moment  de  l'ouverture  du  droit. 

COSflTMENTAIBE. 

Art.  47. —  77.  La  loi  ne  se  borne  pas  à  permettre 
aax  particaliers  de  constitaer  Tusafruit  quand  ils  y 
verront  avantage,  elle  donne  quelquefois  elle-même  ce 
droit,  là  oii  un  droit  de  propriété  eût  été  excessif  :  par 
exemple,  à  certains  parents,  en  matière  de  successions, 
oii  aux  père  et  mère  sul*  les  biens  de  leurs  enfants, 
pendant  la  minorité  de  ceux-ci. 


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112        LIVRE  II.— I»  PAETIE.— CHAP.  II.— 8ECT.  Iw. 

La  constitution  de  Tusuf  ruit  par  convention  répondra 
aussi  à  un  besoin  de  ceux  qui,  n'ayant  pas  une  fortune 
suffisante  pour  vivre  avec  leurs  revenus,  aliéneront 
leurs  capitaux  contre  un  usufruit  qui  pourra  être  d'au- 
tant plus  considérable  qu'ils  seront  plus  avancés  en 
âge  ;  car  l'usufruit  est,  de  sa  nature,  un  droit  viager, 
ainsi  qu'on  le  vient  de  dire  et  comme  on  le  reverra  sou- 
vent dans  la  suite. 

Les  moyens  de  constituer  l'usufruit  par  la  volonté 
de  l'homme  étant  les  mêmes  que  ceux  par  lesquels  le 
droit  de  propriété  lui-même  se  transmet,  il  n'y  a  pas  à 
s'y  arrêter  ici  :  ce  sont  les  conventions  et  les  disposi- 
tions testamentaires  qu'on  trouvera  développées  au 
Livre  IIP.  On  doit  seulement  remarquer  que  le  droit 
d'usufruit  qui  peut  s'acquérir  par  succession  légitime 
ou  testamentaire  ne  peut  se  transmettre  par  les  mêmes 
voies,  du  chef  de  l'usufruitier  :  toujours,  parce  que  le 
droit  est  viager  et  s'éteint  avec  le  titulaire. 

Le  présent  article  n'indique,  par  forme  de  renvoi, 
que  deux  cas  d'usufruit  légal  :  ce  sont  les  seuls  admis 
par  le  Code  français  (art.  384  à  387  et  754)  et  il  n'est 
pas  vraisemblable  que  le  Projet  japonais  en  admette 
d'autres  que  celui  des  père  et  mère  et  de  certains 
parents  appelés  à  un  usufruit  héréditaire  de  préférence 
à  un  droit  de  propriété. 

Quant  à  l'usufruit  qui  pourra  appartenir  au  mari  soit, 
sur  les  biens  communs,  soit  sur  les  biens  propres  de  la 
femme,  il  ne  faudra  pas  le  considérer  comme  un  usufruit 
légal  :  il  aura  toujours  sa  base  dans  le  contrat  de  ma- 
riage, lors  même  qu'il  n'aurait  pas  besoin  d'être  stipulé 
expressément:  ce  sera  donc  un  usufruit  conventionnel; 
aussi,  pourra-il  être  exclu  ou  modifié  par  les  parties  ; 
mais  cela  n'empêchera  pas  qu'il  soit  soumis  à  quelques 
règles  particulières;  notamment,  sans  doute,  il  sera 
défendu  au  mari  de  le  céder,  ou  de  l'hypothéquer  pour 
ses  dettes  particulières  (voy.  comment,  de  l'art.  71). 


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irrABLISSBMKNT  DE  L'USUFRUIT.  118 

La  presor^ioa>  ou  aBiioapion,  est  aassi  am^oncée 
comme  moyen  d'acquérir  Tasufruit,  et  si  la  loi  lai  oon- 
aaore  ane  mention  spéciale,  c'est  parœ  qu'elle  n'est 
pas,  à  proprement  parler,  un  moyen  de  constitution 
volontaire  (a).  Un  exemple  le  fera  comprendre. 

Quelqu'un  a  acheté  un  droit  d'usufruit,  d'une  per- 
sonne qu'il  croyait  propriétaire  et  qui  ne  Tétait  pas; 
l'acheteur  a  possédé  l'usufruit,  c'est<>à*dire,  l'a  exercé 
sans  trouble  et  pendant  le  temps  fixé  pour  la  prescrip- 
tion, le  droit  d'usufruit  lui  reste  désormais  acquis 
jusqu'à  sa  mort.  On  ne  peut  pas  dire  que  l'usufruit 
est  constitué  par  la  volonté  de  l'homme,  puisque  le 
vrai  propriétaire  n'a  pas  contribué  à  l'acquisition  :  il 
est  acquis  par  la  prescription  (b). 

A^  48.— *  78.  Bien  que  la  loi  s'attache  à  indiquer 
la  variété  des  biens  sur  lesquels  peut  porter  l'usufruit, 
elle  ne  prétend  pas  dire  que  les  effets  en  seront  tou- 
jours les  mêmes  ;  au  contraire,  ils  varieront  assez 
notablement  avec  la  nature  des  objets  sur  lesquels 
portera  le  droit,  ainsi  qu'on  le  verra  aux  deux  Sections 
suivantes. 

Le  présent  article  s'applique,  d'ailleurs,  aussi  bien  à 
l'usufruit  établi  par  la  loi  qu*à  celui  établi  par  la  volonté 
de  l'homme  ou  par  la  prescription. 

Quant  à  l'usufruit  prévu  par  le  3®  alinéa,  ce  n'est 
pas  seulement  sur  la  Buccession  d'un  défunt  qu'il  peut 
porter^  mais  encore  sur  l'ensemble  des  biens  ou  patri- 

(a)  11  reste  sous -entendu,  après  les  observations  placées  sous  l'article 
45,  que  la  prescription  est  plutôt  une  préèomption  légale  et  absolue  d'ac* 
quisition  par  un  des  modes  ordinaires  ;  mais  la  loi  parlera  désormids  le 
langage  oonsacré  en  cette  matière. 

{h)  Les  Romains  disaient  cependant  que  celui  qid  laisse  un  tiers 
acquérir  son  bien  par  usucapien  "semble  aliéner"  falûnare  tideiur  qui 
paiUur  utmeapiimemj  ;  mais  ils  ne  poussaient  pas  l'assimilation  jusqu'au 
point  de  ne  pas  distinguer  des  autres  modes  d'acquisition  la  prescription 
«m  uiuaapkm  (aoqviiitkm  par  Ynêàgê). 


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IM       LIVHl  IL— I»  PABTIE.-.CHAP.  IL— «CT.  I». 

moîiie  d'aile  personne  vmudm;  par  exemple,  Fnsufrait 
deii  père  et  mère  sur  les  biene  de  lear  eo&iit  mineiir 
porte  sur  tout  son  patrimoiae,  sanf  qselqvee  biens 
formellement  exceptés  (Toy.  c.  cir.  £r.,  mrt.  987). 

Art.  40. —  79.  Il  s'agit  ici  de.  la  dorée  de  l'osn- 
fmit  et  des  circonstances  qui  peuvent  la  modifier  :  le 
terme  et  la  condition. 

La  loi  prend  soin  d'indiquer  ces  denx  modalités  dont 
le  droit  d'osofruit  est  sosceptible,  parce  qo'elles  ne  se 
rencontrent  pas  tontes  denx  à  Fégard  de  la  propriété, 
laquelle  peut  bien  être  sonmise  à  une  condition,  mais 
non  à  un  terme,  -amsi  qu'en  l'a  expliqué  sous  l'article  31 . 

Le  terme,  en  effet,  est  incompatible  avec  la  &cnlté 
de  disposer  qui  est  la  partie  essentielle  du  droit  de  pro- 
priété; or,  c'est  précisément  la  &culté  de  disposer  qui 
manque  à.rnsafmitier:  le  terme  est  donc  compatible 
avec  son  droit  ;  bien  plus,  il  en  est  inséparable  ;  c'est 
tantôt  un  terme  Jisee,  comme  un  nombre  déterminé 
d'années,  tantôt  un  terme  incertain,  comme  la  mort  du 
titalaire  :  sans  un  terme  mis  à  l'osaf mit,  la  propriété, 
privée  éternellement  de  la  jouissance,  deviendrait  inu- 
tile ;  elle  n'aurait  môme  aucune  valeur  vénale,  car  le 
droit  de  disposer  ne  trouverait  pas  i  s'exercer. 

Quant  i  la  condition,  soit  suspensive,  soit  résolu- 
toire, apposée  à  un  usufruit,  elle  aurait  le  même  effet 
rétroactif  qu'en  matière  de  propriété.  Cependant,  elle 
n'entraînerait  pas  nécessairement  une  restitution  de 
tous  les  fruits  perçus  ou  de  leur  valeur:  le  plus  souvent, 
par  interprétation  de  l'intention  probable  des  partie», 
les.  fruits  perçus  resteraient  acquis  à  celui  qui  avait  le 
droit  actuel  et  ils  seraient  considérés  comme  compensés 
avec  les  intérêts  du  prix  touché  par  le  vendeur  ou  gardé 
par  l'acheteur. 

L'effet  rétroactif  de  la  condition  s'appliquerait  seule- 
ment aux  hypothèques  ou. aux  baux  consentis  par  celui 


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ÉTABLISSEMENT  DE  LTSUPRUIT.  11$ 

qui  n'avait  qn'an  uauf  mit  suspendu  par  une  condition, 
et  encore  devrait-on  maintenir  les  baux  de  courte  durée 
ayant  le  caractère  d'actes  d'administration  (voy.  art. 
126  à  181). 

Art.  60. —  80.  La  loi  laisse  ici  une  certaine  latitude 
aux  conventions  particulières  ;  mais  elle  ne  permet  pas 
que  Vasufruit se  transmette,  à  la  mort  d'un  usufruitier,  à 
une  personne  qui  n'est  née  ou  n'a  été  conçue  que  depuis 
la  constitution  du  droit:  autrement,  l'usufruit  serait 
trop  longtemps  séparé  de  la  propriété;  mais,  on  pour- 
rait donner  ou  léguer  l'usufruit,  soit  à  deux  époux,  soit 
à  deux  on  plusieurs  frères,  à  deux  ou  plusieurs  amis, 
tons  actuellement  vivants^  ou  même  à  un  père  et  à  ses 
enfants  déjà  nés.  On  pourrait,  dans  ce  cas,  les  appeler 
à  l'usufruit  simultanément  et  indivisément  (par  indivis) 
ou  successivement,  en  réglant  l'ordre  dans  lequel  ils 
arriveront  à  l'usufruit;  par  exemple:  le  mari  d'abord, 
la  femme  ensuite;  le  père,  puis  les  enfants;  le  frère 
aîné,  puis  les  cadets,  etc.  De  toute  façon,  la  propriété 
ne  sera  jamais  grevée  d'usufruit  au  delà  d'une  existence 
d'homme,  si  longue  qu'elle  soit. 

La  loi  considère  ici  l'enfant  simplement  ccmçu  comme 
déjà  né,  c'est  un  principe  généralement  admis  dans  les 
lois  civiles  et  que  ?on  rencontrera  dans  d'autres  parties 
du  di'oit  :  notamment,  en  matière  do  successions.  Il  ne 
faut  pas  s'arrêter  à  l'objection  que  I9.  conception  est  un 
fait  mystérieux,  dont  l'époque  est  difficile  à  déterminer; 
la  loi  arrive,  par  voie  de  présomption,  à  fixer  l'époque 
à  laquelle  un  enfant  a  été  conçu,  en  remontant  d'un 
certain  nombre  de  jours  au  delà  de  sa  naissance.  En 
France,  la  conception  est  présumée  avoir  eu  lieu  entre 
le  300®  et  le  180*  jour  avant  la  naissance  (c.  civ.  fr. 
art.  812  à  314). 


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Entr^ 


Point  d«  d^pui 

de  rftcqoifliUon 

dea  f  raiU. 


FniUa 
•ttach^  aa  wl. 


Principe 
génénL 


lie       LIYRS  IL— lî»  PABTIE.--CHAP.  IL— SBCT.  IL 

SECTION  IL 

DBS  -DROITS  DE  L'USUFRUITIER. 

Art.  51.  L'usufruitier  peut  se  faire  mettra 
en  possession  de  la  chose  soumise  à  l'usufruit, 
dès  que  son  droit  est  ouvert  et  le  terme  6ah\x 
et  après  avoir  rempli  les  obligations  relatives  à 
l'inventaire  et  au  cautionnement,  telles  qu'elles 
sont  établies  à  la  Section  suivante. 

n  prend  les  choses  en  l'état  où  elles  se  trou- 
vent, sans  pouvoir  exiger  aucune  réparation  ou 
appropriation,  à  m(Àns  qu'elles  n'aient  été  dé- 
tériorées par  la  faute  du  constituant  ou  de  son 
héritier  depuis  l'ouverture  du  droit,  pu  même 
antérieurement  et  de  mauvaise  foi.  [600.] 

52.  L'usufruitier  a  droit  aux  fruits  perçus 
par  le  nu-propriétaire,  depuis  le  moment  où  il  a 
pu  entrer  en  jouissance,  lors  même  que  le  retard 
serait  venu  de  son  fait;  à  la  charge  de  rem- 
bourser les  frais  faits  pour  la  récolte  et  la  con- 
servation des  fruits. 

A  r^rd  des  fruits  attachés  au  sol  par  bran- 
ches ou  racines,  au  moment  de  son  entrée  en 
jouissance,  il  a  le  droit  de  les  percevoir  à 
l'époque  de  leur  maturité,  sans  indemnité  au 
propriétaire  pour  les  frais  de  labour,  semences 
et  cultures.  [585.] 

53.  L'usufruitier  a  droit,  comme  le  pro- 
priétaire lui-même,  à  tous  les  fruits  naturels  et 
civils  produits  par  la  chose  pendant  la  durée  de 
son  droit.  [582.] 


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DROITS  BB  L'USUFRUITIER. 


117 


FniUf 

naturels 

et  industriels. 


Perception 
anticipée. 


54.  Les  fruits  naturels,  tant  ceux  produits 
spontanément  par  la  terre  que  ceux  obtenus  par 
la  culture,  sont  acquis  à  l'usufruitier  dès  leur 
séparation  du  sol,  soit  qu'îl  Tait  opérée  lui- 
même,  soit  qu'elle  ait  été  opérée  en  son  nom, 
soit  qu'elle  ait  eu  lieu  par  accident  ou  même 
par  l'effet  d'un  vol.  [583.] 

Toutefois,  si  la  séparation  des  fruits  a  eu  lieu 
avant  leur  maturité,  et  que  l'usufruit  vienne  à 
cesser  avant  l'époque  ordinaire  de  la  perception 
de  ces  fruits,  le  profit  doit  en  être  rendu  au 
propriétaire. 


55.     Les  petits  des  animaux  appartiennent       croit, 

ài>  A       .j.  jv      1  •  .       .  1         laine,  lait,  etc. 

1  usufruitier  des  leur  naissance,  ainsi  que  la 

laine  recueillie  à  l'époque  de  la  tonte. 

Le  lait  et  les  engrais  lui  appartiennent  égale- 
ment. [593.] 


56.  Les  fruits  civils  sont  acquis  à  l'usu- 
fruitier, jour  par  jour,  à  partir  de  l'ouverture 
de  son  droit,  jusqu'à  la  fin  de  l'usufruit,  quelle 
que  soit  l'époque  de  leur  prestation  ou  de  leur 
exigibiUté.  [586.] 

Cette  règle  s'applique  aux  redevances  en  ar- 
gent dues  par  des  tiers,  à  raison  des  choses 
sujettes  à  usufruit:  spécialement,  au  prix  des 
baux  à  ferme  ou  à  loyer,  aux  intérêts  des  capi- 
taux prêtés  ou  placés,  aux  dividendes  afférents 
aux  actions  ou  parts  de  sociétés,  aux  arrérages 
des  rentes  et  aux  redevances  des  mines,  minières 
et  carrières  exploitées  par  des  tiers.  [614.] 


Fruits  cirils. 


Application. 


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118        LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IL 


Ch08M 


coMonun*Uoii. 


Marchandises. 


57.  Si  Fusufrait  comprend  des  valeurs  mo- 
bilières dont  on  ne  peut  user  et  jouir  sans  les  con- 
sommer, comme  l'argent  comptant,  les  grains, 
vins  et  autres  denrées,  Tusufruitier  peut  les  con- 
sommer ou  les  aliéner,  à  charge  de  rendre,  à  la 
fin  de  l'usufruit,  pareilles  quantités  et  qualités, 
ou  leur  valeur,  si  l'estimation  en  a  été  faite  au 
commencement  de  l'usufruit.  [B87.] 

La  même  règle  s'applique  aux  marchandises 
composant  un  fonds  de  commerce  soumis  à 
l'usufruit  et  aux  autres  choses  fongibles  déter- 
minées à  l'article  19  des  Dispositions  générales^ 


MobiUer 
des  habitattoM. 


58.  A  l'égard  du  mobilier  des  habitations 
et  des  autres  objets  sujets  à  une  détérioration 
plus  ou  moins  prompte  par  l'usage,  tels  que  les 
ustensiles,  le  linge  et  les  vêtements,  l'usufrui- 
tier peut  en  user  suivant  leur  destination  et  les 
restituer  en  l'état  oh  ils  se  trouvent  à  la  fin  de 
l'usufruit  ;  pourvu  qu'il  n'y  ait  pas  eu  de  dété- 
rioration grave  par  sa  faute  ou  sa  négligence. 
[589.] 


Ufrafralt 

d'une 

rente  Tiagère. 


SoQS'Osafniit. 


59.  L'usufruitier  d'une  rente  viagère  a  le 
droit  de  perceroir  les  arrérages,  comme  le  rentier 
lui-même.  [588.] 

Celui  qui  a  l'usufruit  d'un  usufruit  antérieu- 
rement constitué  exerce  tous  les  droits  qui  ap- 
partiennent à  l'usufruitier  titulaire. 


Haras, 

troupean, 

magnanerie. 


60.    L'usufruitier  d'un  haras,  d'un  troupeau 
de  bêtes  à  laine  ou  à  cornes,  d'une  magnanerie^ 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER. 


119 


d'animaux  de  basse-cour  et  d'autres  animaux 
déterminés  seulement  par  l'espèce  et  le  nombre, 
peut  disposer  chaque  année  d'une  portion  d'ani- 
maux qu'il  n'est  pas  nécessaire  de  conserva,  à 
charge  de  tenir  le  troupeau  au  complet,  au 
moyen  du  croît. 


61.  L'usufruitier  jouit  des  bois  taiUis  et  des 
plantations  de  bambous  et  même  des  futaies, 
en  faisant  les  coupes  périodiques,  conformé- 
ment à  l'usage  et  à  l'aménagement  suivis  par 
les  précédents  propriétaires. 

Si  l'aménagement  n'avait  pas  encore  été  régu- 
lièrement établi,  l'usufruitier  se  conformerait 
aux  usages  forestiers  des  bois  les  plus  voisins 
appartenant,  soit  aux. principaux  propriétaires, 
soit  à  l'Etat,  aux  départements  ou  aux  com- 
munes, en  prévenant  le  nu-propriétaire  un  mois 
avant  la  coupe.  [590,  591.] 


Bois 
taillia  et  autres 

mis  en 
coupe  réglée. 


62.  A  l'égard  des  baliveaux  et  arbres  de 
futaie  qui  n'étaient  pas  mis  en  coupe  réglée  par 
les  précédents  propriétaires,  l'usufruitier  n'a 
droit  qu'à  leurs  produits  périodiques. 

Toutefois,  si  les  bâtiments  soumis  à  l'usufruit 
ont  besoin  de  grosses  réparations,  l'usufruitier 
peut  y  employer  les  arbres  de  futaie  morts  ou 
renversés  par  accident,  et  même  en  faire  abattre 
pour  cet  usage,  s'il  est  nécessaire,  après  en  avoir 
fait  constater  la  nécessité  contradictoirement 
avec  le  nu-propriétaire.  [592.] 


Baliveftux, 

fataiei, 

non  mis  en 

coupe  réglée. 


Bëparation 
des  bâtiments. 


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120       LIVRE  IL--In  PARTIS.— CHAP.  IL— 8ECT.  IL 

Bois  68.     L'usufruitier  peut,  à  toute  époque, 

ô!^J!^bL.  prendre,  dans  les  bois  et  plantations  de  bam- 
bous, les  échalas,  {Âeux  et  supports  nécessaires 
au  soutien  des  autres  arbres.  [603.] 

VMffe  64.    Il  peut  prendre  de  jeunes  arbres  dans 

pëpki^rei.  les  pépinières  du  fonds,  pour  remplacer  ou  com- 
pléter les  plantations. 

Il  peut  aussi  rendre  périodiquement  les  arbres 
et  arbustes  des  pépinières,  si  telle  était  leur  des- 
tination antérieure,  ou  si  les  produits  excèdent 
les  besoins  du  fonds  sujet  à  usufruit. 

Mais,  dans  Tun  et  l'autre  cas,  il  doit  entre- 
tenir les  pépinières  avec  de  nouveaux  plants  ou 
semis.  [590,  2*  al.] 

carrièrei  :  65.  Si  Ic  f ouds  sujet  à  usufruît  contient  des 
^^-  carrières,  soit  de  pierre  ou  de  marbre,  soit  de 
chaux  plâtre,  ciment,  sable,  ou  autres  minéraux, 
déjà  mises  en  exploitation  et  non  soumises  à 
une  législation  spéciale,  l'usufruitier  en  con- 
tinue l'exploitation  à  son  profit,  comme  les 
précédents  propriétaires. 
Boite.  Si  les  carrières  ne  sont  pas  en  exploitation, 

l'usufruitier  peut  seulement  prendre  les  maté* 
riaux  nécessaires  à  l'^itretien  et  à  la  réparation 
des  bâtiments,  murs  et  autres  parties  des  biens 
sujets  à  son  usufruit,  après  constatation  de  la 
nécessité,  comme  il  est  dit  à  l'article  62,  et  sans 
dégradation  du  fonds. 
Toorbièrei»  Il  uscsa  aussi  des  tourbières  et  marnières, 
*^'        sous  les  distinctions  qui  précèdent.  [508.] 


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DROITS  DE  L'U8UrR0iTIBB. 


m 


UMfrait 


Conttitatkm 
«xprMM. 


AHutIoiui, 
Iles,  «te. 


66*  Si  Tninifruit  cemprend  des  mines  ou 
minières  dont  l'exploitation  a  déjà  été  concédée 
ou  autorisée  par  le  Gbuyemranent,  l'usufruitier 
en  jouit,  en  se  conformant  à  la  législation  spé- 
ciale des  mines,  en  ce  qui  concerne  le  mode  et 
les  conditions  de  l'exploitation.  [698.] 

La  constitution  d'un  usufruit  sur  un  scd  dans 
lequel  se  trouve  une  mine  concédée  au  proprié* 
taire  dudit  sol,  ne  donne  l'usufruit  de  la  mine 
que  s'il  y  a,  à  cet  égard,  une  disposition  expresse 
dans  l'acte  constitutif. 

67.  L'usufruitier  jouit  des  alluvions  ou  at« 
térissements  et  des  lies  ou  autres  accessions  qui 
augmentent  la  propriété  sujette  à  l'usufruit. 
[596.] 

Toutefois,  si  l'accession  n'a  eu  lieu  qu'à  charge 
d'une  indemnité  à  payer  par  le  nu-propriétaire, 
l'usufruitier  doit  lui  en  payer  les  intérêts  pen- 
dant la  durée  de  son  usufruit. 

U  n'a  aucun  droit  sur  le  trésor  qui  serait      rrémt. 
découvert  par  un  tiers  dans  le  fonds  sujet  à 
l'usufruit.  [598,  2*  al.] 

68.  L'usufruitier  a,  comme  le  propriétaire   p*che, 
lui-même,  les  droits  de  chasse  et  de  pêche  sur 
le  fonds  sujet  à  l'usufruit. 


69'  L'usufruitier  exerce  toutes  les  servitudes 
réelles  ou  foncières  appartenant  an  fonds  usu- 
fructuaire  ;  il  est  responsable  envers  le  nu-pro* 
priétaire,  s'il  a  laissé  lesdites  servitudes  s'éteindre 
par  le  non-usage.  [597.] 


BcrritiidM 
foncièrei. 


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Ii2        LIVRE  IL--I»  PARTIB.--OHAP.  IL— 8ECT.  IL 


ActkMUi  rHatlres 
à  l'oMifralt. 


Id. 
AUX  serTitadcs. 


70*  L'usufruitier  peut  exercer  directettieiit, 
coutre  le  uu-propriétaire  et  coutre  les  tiers,  les 
actions  réelles,  possessoires  et  pétitoires,  relatives 
à  son  droit  de  jouissanoe. 

Il  exerce  aussi,  dans  la  mesure  de  son  droit, 
les  actions  confessoires  et  négatoires  relatives 
aux  servitudes  respectivement  prétendues  au 
profit  ou  au  préjudice  du  fonds  usufructuaire. 


Cession,  bail, 
hypothèque 
de  rusofruit. 


Durée. 


71.  L'usufruitier,  autre  que  le  père  ou  la 
mère,  peut  céder  son  droit  à  titre  gratuit  ou  cwojé- 
reux,  le  donner  à  bail  ou  en  usufruit,  et  même 
l'hypothéquer,  quand  la  chose  sujette  à  usufruit 
est  elle-même  susceptible  d'hypothèque  ; 

Dans  tous  les  cas,  les  droits  consentis  par 
l'usufruitier  sont  subordonnés  à  la  durée,  aux 
limites  et  conditions  auxquelles  l'usufruit  est 
lui-même  soumis.  [595,  2118.] 


FrniU 
non  perças. 


Améliorations. 


Enlèvement 

des 
constructions, 
plantations, 

etc. 


72.  L'usufruitier  n'a  droit,  à  la  fin  de  l'usu- 
fruit,  à  aucune  récompense  à  raison  des  fruits 
et  produits  qu'il  aurait  manqué  à  percevoir,  lors 
même  qu'ils  seraient  encore  attachés  au  sol. 
[5G5,  1"  al.] 

.  Il  ne  peut  non  plus  réclamer  du  propriétaire 
aucune  indemnité  pour  les  améliorations  qu'il 
aurait  faites  à  la  chose  soumise  à  l'usufruit, 
encore  que  la  valeur  en  soit  augmentée; 

Il  peut  seulement  enlever  les  constructions, 
plantations,  ornements  et  autres  additions  par 
lui  faites,  en  rétablissant  les  choses  dans  leur 
état  primitif .  [599.] 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER. 


ISS 


73.  Le  nu-propriétaire  peut  exiger  à  la  fin 
de  l'usufruit  que  Tusufruîtier  ou  ses  héritiers 
lui  cèdent,  pour  leur  valeur  actuelle,  à  dire 
d'experts,  les  constructions  et  plantations  que 
ceux-ci  ont  le  droit  d'enlever  d'après  l'article 
précédent. 

A  cet  effet,  la  démolition  ne  peut  être  com- 
mencée que  dix  jours  après  la  sommation  faite 
au  propriétaire  d'avoir  à  déclarer  s'il  entend 
user  du  droit  de  préemption  et  sur  son  refus. 

Le  propriétaire  qui  a  déclaré  vouloir  user  de 
ladite  préemption  en  est  déchu,  s'il  n'en  a  versé 
le  prix,  dans  le  mois  de  la  décision,  devenue 
définitive,  des  experts  ou  du  tribunal  ;  sans 
préjudice  des  dommages-intérêts. 

L'usufruitier  et  ses  héritiers  peuvent  rester  en 
possession  des  bâtiments  jusqu'à  la  décision  des 
experts  ou  du  tribunal  et  le  payement  du  prix. 


Droit 
de  préemption. 


Sommation. 


Défaut 
de  payement. 


Droit 
de  rétention. 


COMMENTAIBE. 

Art.  5L — 81.  Cet  article  fixe  le  moment  auquel 
l'usufruitier  peut  "entrer  en  possession";  mais  il  se 
borne  à  faire  une  simple  allusion  à  "l'ouverture  du 
droit";  il  s'y  réfère,  sans  la  déterminer;  les  principes 
y  suffisent:  si  le  droit  n'est  affecté  d'aucune  condition, 
le  droit  est  ouvert,  dans  le  cas  de  convention,  dès  qu'elle 
est  formée  par  l'échange  des  consentements,  et,  dans 
le  cas  de  testament,  par  le  décès  du  testateur;  s'il  y  a 
une  condition,  le  droit  n'est  ouvert  que  par  l'arrivée  de 
la  condition. 

Le  terme  diffère  do  la  condition  en  ce  sons  qu'il 
ne  suspend  pas  la  naissmice  du  droit,  mais  seulement 


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124        LIVRE  IL--I»  P1BTI&— CHAP.  U.— 8ECT.  II. 

8om  exercice,  tandis  que  la  condition  en  suspend  même 
la  naissance  ;  Vusuf roit  à  t^me  est  donc  ouvert  avant 
réohéance  du  terme;  mais  comme  le  but  du  terme  est 
justement  de  retarder  l'entrée  en  jouissance  de  l'usu- 
fruitier, la  loi  ajoute  ''que  le  terme  doit  être  écbu." 

Il  ne  suffit  pas,  pour  que  l'usufruitier  puisse  entrer 
on  possession  des  choses  usufructuaires,  que  son  droit 
soit  ouvert  et  le  terme  échu,  il  faut  encore  qu'il  ait 
satisfait  à  la  double  obligation  que  lui  impose  la  loi, 
pour  la  sauvegarde  des  intérêts  du  nu-propriétaire,  à 
savoir  :  faire  inventaire  et  donner  caution. 

On  développera  ces  deux  points  sons  les  articles  74 
et  suivants. 

La  loi  prend  soin  de  déclarer  que  l'usufruitier  n'a 
droit  à  aucune  réparation  ni  mise  en  bon  état  des 
choses,  pour  accentuer  davantage  une  différence  notable 
qu'on  trouvera  en  son  lieu  entre  le  droit  de  l'usufrui* 
tier  et  le  droit  du  preneur,  à  bail  (voy.  art.  135). 

Bien  entendu,  si  les  parties  avaient  fait  une  conven- 
tion différente,  elle  serait  respectée:  c'est  un  principe 
général  de  droite  qui  sera  souvent  appliqné,  que  'Mes 
conventions  font  loi  entre  les  parties"  (art,  348). 

Mais,  il  est  juste  que  le  nu-propriétaire  cesse  d'être 
dispensé  des  réparations,  lorsqu'elles  sont  devenues 
nécessaires  par  sa  faute. 

A  ce  sujet,  la  loi  fait  une  distinction  qn'il  faut  jus- 
tifier. 

Si  les  détériorations  ont  eu  lieu  depuis  que  le  droit 
est  ouvert,  même  avant  l'échéance  du  terme,  il  suffit 
que  le  nu-propriétaire  ait  manqué  de  soins  dans  la 
garde  de  la  chose  pour  que  sa  responsabilité  soit  en- 
gagée; si,  au  contraire,  la  chose  a  été  détériorée  avant 
l'ouverture  du  droit,  le  nu-propriétaire  n'est  respon- 
sable que  si  les  actes  nuisibles  ont  été  accomplis  volon- 
tairement et  dans  le  dessein  de  nuii*e  à  l'usufruitier,  en 
prévision  de  son  droit  fotur. 


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DROITS  DB  L'TOUPRUITIEB.  M 

Art.  SS. — 82.  Le  droit  «nx  imite  est  pour  Vnsa^ 
fnniier  la  oonséqaence  la  pi  as  importanfee  de  FooYerture 
de  son  droite  lorsque,  d'aillecrrs,  le  terme  est  échu;  el 
ce  n'est  pas  parce  qu'il  aurait  négligé  d'exercer  son 
droit  que  le  nu-propriétaire  en  devrait  profiter. 

Bien  que  Fusufruitier  n'ait  pas  perçu  lui-fiiôine  les 
fruito  et  produits,  il  n'en  a  pas  moins  la  propriété  dès 
qu'ils  sont  séparés  du  sol  {voj.  art.  54),  et  c*est  au 
moyen  de  l'action  en  revendication  qu'il  se  les  ferait 
rendre  par  le  nu-propriétaire,  s'ils  se  retrouvaient  en- 
core en  nature  dans  la  possession  de  celui-ci. 

Le  droit  ne  serait  plus  qu'un  droit  de  créance  on 
droit  personne],  si  les  fruits  avaient  été  consommés  ou 
vendus  et  livrés  à  un  acheteur  de  bonne  foi. 

Du  reste,  si  le  nu-propriétaire  avait  perçu  les  fruits, 
de  bonne  foi,  dans  l'ignorance  du  droit  de  l'usufruitier, 
il  ne  serait  tenu  de  les  restituer  en  nature  ou  en  valeur 
que  dans  la  mesure  du  profit  qui  lui  en  resterait;  tel 
serait  le  cas  de  l'héritier  qui  a'urait  ignoré  le  testament 
de  son  auteur  contenant  un  legs  d'usufruit. 

On  retrouvera  les  conséquences  de  la  bonne  foi  chez 
le  possesseur  au  Chapitre  de  la  Possession  (art*  206). 

Naturellement,  soit  que  l'usufruitier  agisse  par  action 
réelle  ou  par  ad^ion  personnelle,  il  doit  tenir  compte 
au  nu-propriétaire  dos  dépenses  utiles  que  celui««i  a 
faites  pour  la  récolte  et  la  conservation  des  fruito: 
autrement,  ^usufruitier  s'enrichirait  à  son  tour  au  dé* 
triment  du  nu-propriétaire. 

Une  fois  l'usufruitier  entré  en  possession  du  fonds, 
il  a  droit  de  faire  lui-même  la  récolte  et  la  perception 
des  produite,  aussi  bien  de  ceux  qui  ont  été  ensemencés 
et  cultivée  par  le  nu-propriétaire  que  de  ceux  qui  sont 
le  résultat  de  ses  propres  travaux. 

La  loi  le  dispense  même,  dans  ce  cas,  d'indemniser 
le  nu-propriétaire  de  ses  frais  de  culture,  pour  éviter 
des  calculs  souvent  difficiles  et  qui  seraient  une  source 


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186        LIVRE  IL-I»  PARTIE.— CHAP.  IL— 8ECT.  IL 

de  côniestations;  mais,  par  cotnpensattoD,  elle  laisgera 
aa  nu-propriétaire  sans  charges,  les  fruits  pendante 
par  branches  et  racines  au  moment  où  ^usufruit  prendra 
fin  (yoy.art.  109). 

Art.  53. — 83.  Cet  article  correspond  à  l'article  578 
du  Code  français  qui  fait  entrer  dans  la  définition 
même  du  droit  d'usufruit  cette  assimilation  de  Fusufrui 
tier  au  propriétaire,  quant  à  l'acquisition  des  fruits. 

On  indique  ici  deux  sortes  de  fruits  ou  produits:  les 
uns  naturels,  les  autres  civils.  Les  deux  articles  sui- 
vants reprennent  et  développent  cette  division  des 
fruits. 

.  Art.  64. —  84.  Certaines  législations,  notamment 
la  législation  romaine,  ont  fait  une  division  tripartite 
des  fruits:  elles  ont  fait  une  catégorie  à  part,  des  fruits 
obtenus  par  la  culture  ou  autre  travail  de  Thomme, 
sous  le  nom  de  fruits  industriels;  mais,  quand  il  a  fallu 
en  tirer  les  conséquences,  elles  ont  néglige  de  le  faire, 
comme  le  Code  français  qui  les  traite  de  même  que  les 
fruits  naturels,  on  bien  elles  sont  restées  confuses, 
à  cet  égard,  comme  le  droit  romain. 

Le  Projet  assimile  nettement  ici  les  fruits  purement 
naturels  et  les  fruits  industriels  :  tous  s'acquièrent  au 
moment  oii  ils  sont  détachés  du  sol,  où  ils  deviennent 
meubles.  Il  fallait  choisir  un  moment  précis  pour  le 
changement  de  maître  de  ces  fruits,  en  vue  du  cas  où 
l'usufruit  viendrait  à  cesser.  Il  était  impossible  do 
s'attacher  à  l'époque  seule  de  la  maturité,  parce  que, 
variant  avec  le  temps,  les  lieux  et  les  climats,  elle  n*a 
pas  assez  de  fixité  et  de  précision,  et  aussi  parce  que 
les  diverses  espèces  de  fruits  ne  mûrissent  pas  tous 
simultanément. 

Le  Projet  tranche  ici  une  question  qui  aurait  pu  faire 
doute,  au  sujet  du  vol  des  fruits  ou  de  leur  séparation 


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DROITS  DB  L'USUFEUITIER.  127 

par  accident.  Cbee  les  BomainSi  les  fruits  n'étaieiub 
acquis  à  rnsntruitiev  que  par  ane  perception  volon-i 
taire  et  personnelle  :  les  froits  arrachés  par  le  vent  ne 
lai  appartenaient  que  s'il  les  avait  fait  recueillir,  et 
oeaz  enlevés  par  un  videur  ne  pouvaient  être  revendis 
qnésqne  par  le  nu-propriétaire,  sauf»  à  celui-ci,  à  les 
restituer  ensuite  à  l'usufruitier.  C'était  une  complica- 
tion assez  inutile. 

Dans  le  Ck>âe  français,  le  principe  est  plus  simple  : 
c'est  la  séparation  du  sol  qui  change  la  propriété  des 
fruits  ;  mais  la  loi  n'en  a  pas  formellement  déduit  les 
conséquences. 

Dans  le  Projet  japonais  on  n'a  pas  voulu  laisser 
d'incertitude  à  cet  égard. 

Le  2*  fdinéa  a  prévu  le  cas  oà  la  séparation  des  fruits 
a  eu  lieu  avant  leur  maturité  par  quelque  cause  que  ce 
soit.  Si  l'usufruit  durait  an  delà  de  la  maturité,  il  n'y 
aorait  pas  à  s'occuper  de  cette  circonstance;  mais  si 
l'usufruit  vient  à  cesser  avant  l'époque  de  la  maturité, 
l'usufruitier  se  trouve  avoir  fait  un  gain  illégitime  et 
il  doit  lo  restituer  au  nu-propriétaire,  sur  l'action  per- 
sonnelle de  oelui<*ci. 

Art*  55. —  85.  Le  principe  est  le  même  pour  les 
produits  des  animaux  que  pour  les  fruits  du  sol  ;  tant 
que  les  petits  et  la  laine  des  animaux  n'en  sont  pas 
détachés,  ils  font  corps  avec  eux  et  n'ayant  pas  encore 
le  caractère  de  produits,  ils  appartiennent  au  nu-pro- 
priétaire. 

Pour  le  lait  et  les  engrais,  lorsque  l'élevage  des 
troupeaux  de  grand  et  de  petit  bétail  sera  plus  déve-» 
loppé  au  Japon,  on  appréciera  mieux  l'importance  de 
ces  deux  bénéfices  de  Tusufruitier. 

Art*  66u — 86.  L'expression  fruits  dvilê  est  assea 
henreose,  comuiiS  opposition  aux  fruits  naturels  :  ce  sont 


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128        LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IL 

des  fruits  de  pure  création  de  la  loi  et  du  droit;  ils  ont 
la  périodicité  des  fruits  naturels,  celle-ci  est  même  plus 
régulière,  et  ils  les  remplacent  pour  le  propriétaire  on 
pour  Tusufruitier.  Ils  proviennent  d'obligations  con- 
tractées par  des  tiers  en  compensation  de  la  jouissance 
en  nature  qui  leur  est  accordée  ;  le  2*  alinéa  fait  Ténu- 
mération  des  principaux  fruits  civils. 

La  loi  ne  pouvait  faire  dépendre  Tacquisition  des 
fruits  civils  pour  l'usufruitier  du  moment  où  les  tiers 
débiteurs  en  feraient  la  prestation  ou  le  payement  :  c'eût 
été  exposer  l'usufruitier  à  perdre  les  fruits  qui  n'au- 
raient été  fournis  qu'après  la  fin  de  l'usufruit. 

Au  contraire,  elle  aurait  pu  admettre  que  les  fruits 
civils  s'acquierraient  pour  l'usufruitier  au  jour  où  le 
payement  en  serait  échu  ou  exigible,  de  sorte  qu'il 
aurait  la  prestation  toute  entière,  si  elle  venait  à  échoir 
pendant  que  son  usufruit  dure,  et  qu'en  sens  inverse, 
il  n'en  aurait  rien,  si  l'usufruit  s'était  éteint  auparavant. 
Mais  la  loi,  avec  raison,  n'est  pas  favorable  aux  solu- 
tions qui  font  dépendre  du  hasard  les  profits  et  les 
pertes;  elle  ne  s'y  résigne  que  lorsque  c'est  le  seul 
moyen  d'éviter  des  complications  et  des  contestations  ; 
c'est  ce  qu'elle  a  dà  faire  pour  l'acquisition  des  fruits 
naturels  que  l'usufruitier  gagnera  ou  perdra,  quelque- 
fois, par  un  pur  effet  du  hasard,  suivant  que  son  droit 
durera  quelques  jours  de  plus  ou  quelques  jours  de 
moins. 

Mais  pour  les  prestations  en  argent  qui  constituent 
les  fruits  civils,  il  est  évident  que,  théoriquement,  celui 
qui  les  doit  pourrait  et  devrait,  à  la  rigueur,  les  payer 
chaque  jour  et  presque  à  chaque  moment.  Pratique- 
ment, ce  serait  impossible  ;  on  a  donc  dû  admettre  des 
payements  périodiques,  des  échéances  plus  ou  moins 
éloignées.  Mais,  lorjsqu'il  s'agit  de  savoir  quelle  part 
en  reviendra  à  l'usufruitier  et  au  nu-propriétaire,  quand 
l'usufruit  commence  et  quand  il  finit,  on  ne  peut  pas 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  129 

tronver  de  solation  pins  équitable  que  celle  qui  divise 
ces  prestatious  jour  par  jour  et  les  fait  acquérir  à 
chacun  en  proportion  du  temps  qu'a  duré  son  droit. 

Il  faut  reconnaître  aussi  que  les  prestations  en  argent 
se  prêtent  très-aisément  à  cette  division  exacte,  tandis 
que  les  fruits  naturels  ne  le  pourraient  pas;  c'est  pour- 
quoi la  règle  des  fruits  civils  ne  s'applique,  pas  si  les 
prestations  dues  par  des  tiers  doivent  se  faire  en  den- 
rées, comme  dans  le  ''bail  à  part  de  fruits  ou  coUmage.'* 

Art.  57. —  87.  Si  le  droit  de  l'usufruitier  n'était 
pas  modifié  à  l'égard  des  choses  qui  se  consomment  par 
lé  premier  usage,  il  serait  sans  utilité  réelle;  ces  choses 
ne  donnent  pas  de  fruits  ou  produits  périodiques, 
l'usage  même  ne  s'en  comprend  pas  distinct  du  droit  de 
disposer;  le  droit  de  l'usufruitier  serait  donc  nul  s'il  ne 
devenait  un  droit  de  disposer;  l'argent  même  qui  donne 
des  fruits  civils  n'a  cet  effet  que  s'il  est  aliéné  par  un 
prêt  ou  par  une  opération  analogue. 

Il  a  donc  fallu  permettre  à  l'usufruitier  de  disposer 
des  choses  dites  ''de  consommation"  (v.  art.  18).  Mais, 
nécessairement,  il  doit,  à  la  fin  de  l'usufruit,  rendre  pa- 
reilles quantité  et  qualité  en  nature,  ou  pareille  valeur 
en  argent. 

La  loi  ne  laisse  pas  à  l'usufruitier  le  choix  du  mode 
de  restitution  ;  elle  ne  l'accorde  pas  non  plus  au  nu- 
propriétaire:  elle  le  subordonne  à  la  circonstance  qu'il 
a  été  fait,  ou  non,  une  estimation  des  choses  usnfruc- 
tuaires.  C'est  la  solution  admise  par  la  jurisprudence 
française,  suivant,  en  cela,  la  théorie  romaine,  en  l'ab- 
sence d'un  texte  suffisamment  précis  (v.  c.  fr.,  art.  587). 

Le  bénéfice  pour  l'usufruitier  est  toujours  le  même 
que  lorsqu'il  s'agit  d'un  corps  certain  :  il  a  eu  le  profit 
de  l'intérêt  de  l'argent  pendant  la  durée  de  l'usufruit  : 
cela  est  évident,  si  l'usufruit  portait  directement  sur 
une  somme  d'argent;  s'il  portait  sur  des  denrées,  il 


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180        LIVRE  II.— Iw  PABTIB.— CHAP.  II.— SECT.  IL 

n'a  à  en  payer  la  valeur  oa  le  prix  d'achat  qa'à  la  fin  de 
Tusafrait;  jasque-là,  il  profite  de  son  propre  argent. 

Les  marchandises  composant  un  fonds  de  commerce 
ne  sont  pas  toujours  de  nature  à  se  consommer  par  le 
premier  usage  ;  ce  sera  même  le  cas  le  moins  fréquent: 
par  exemple,  des  étoffes,  des  vêtements,  des  ustensiles 
de  maison;  mais  ces  marchandises  sont  destinées  à  être 
vendues  par  l'usufruitier  du  fonds  de  commerce.  S'il 
ne  pouvait  les  vendre,  l'usufruit  serait  inutile  pour  lui. 
Dès  lors,  il  ^ndra  pareille  quantité  et  qualité  de  mar- 
chandises ou,  si  elles  ont  été  estimées  (ce  qui  sera  le 
plus  fréquent),  il  en  rendra  l'estimation. 

Le  droit  de  Pusufruitier  devenant,  dans  ce  cas,  un 
véritable  droit  de  propriété  avec  obligation  de  rendre 
^équivalent,  on  lui  a  donné,  d'après  le  droit  romain,  le 
nom  de  quoèi-usufruit  ;  il  eût  été  plus  naturel  peut- 
être  de  l'appeler  "quasi-propriété.*' 

Art*  68* — 88.  Cet  article  ne  présente  pas  de  diffi- 
cultés. Il  est  naturel  que  l'usufruitier  use  des  choses 
dont  il  s'agit  ici;  son  droit  se  réduit  même  à  un  simple 
usage,  car  ces  choses  ne  donnent  pas  de  produits. 
Toutefois,  il  ne  faudrait  pas  confondre  cet  usufruit  avec 
l'Usage  dont  il  sera  parlé  dans  l'Appendice:  l'usager 
ne  pourrait  se  servir  de  ces  choses  que  dans  la  mesure 
de  ses  besoins  et  de  ceux  de  sa  famille,  l'usufruitier 
pourra  en  user  au  delà,  par  conséquent,  les  prêter. 

♦Il  peut  aussi  les  donner  à  loyer  sous  sa  respon- 
♦sabilité,  lorsque  leur  nature  le  comporte  (a).* 

A  l'égard  du  droit,  pour  l'usufruitier,  de  louer  ces 
objets  usufrnctuaires,  la  loi  le  consacre  dans  le  seul  but 
d'y  apporter  une  restriction;  car,  sans  cela,  il  pourrait 
être  considéré  comme  allant  de  soi.    Il  y  a  des  choses 

(a)  Cet  alinéa  appartient  au  Texte  même  de  Tarticle  58  (2^  al.)  où  il  a 
été  omlg  par  inadvertance.    Ce  qui  suit  en  est  le  Commentaire. 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  131 

qu'il  aérait  inconvenant  de  loaer,  comme  des  portraits 
de  la  famille  impériale^  des  portraits  de  la  famille  ou 
des  amis  da  nà*propriétaire,  des  objets  rares  donnés  en 
présent  à  ce  dernier,  toutes  choses  que,  certainement, 
il  ne  louerait  pas  lui-même.  On  pourrait  même  refuser 
à  l'usufruitier  le  droit  de  louer  la  bibliothèque  du  nu- 
propriétaire,  surtout,  si  elle  était  de  belle  condition  et 
sujette  à  être  détériorée  par  Pusage  d'un  tiers  moins 
soucieux  de  sa  conservation  (&). 

Art.  69. — 89.  La  rente  viagère  est  le  droit  d'exiger 
de  quelqu'un,  pendant  la  vie  du  titulaire  ou  même  pen- 
dant la  vie  d'un  tiers  désigné,  des  prestations  pério- 
diques appelées  arrérages. 

Généralement,  le  droit  de  rente  est  personnel  :  c'est 
une  créance  de  somme  d'argent  ou  de  denrées  ;  elle  a 
pu  être  constituée  à  titre  gratuit,  par  donation  ou 
testament,  ou  à  titre  onéreux,  comme  prix  d'une  alié- 
nation d'immeuble,  de  meubles  ou  même  d'argent. 

Il  pourrait  arriver  que  celui  auquel  appartient  le 
droit  personnel  de  rente  en  cédât  l'usufruit  à  un  autre, 
ce  qui  permettrait  à  ce  dernier  d'en  profiter  pendant 
sa  vie,  si  d'ailleurs  elle  n'excède  pas  la  vie  du  véritable 
titulaire;  car  la  durée  de  la  rente  ne  pourrait  pas  être 
augmentée  sans  la  volonté  du  débiteur. 

On  aurait  pu  douter,  dans  ce  cas,  de  l'étendue  du 
droit  de  l'usufruitier,  si  la  loi  ne  s'en  était  expliquée, 
comme  elle  l'a  fait  dans  le  Code  français  (art.  588). 

L'usufruitier  ne  devant  pas  perdre  ni  altérer  la 
substance  de  la  chose,  mais  seulement  en  prendre  les 
produits,  il  semblerait  qu'en  recueillant  les  arrérages 


(b)  Les  Romains  distinguaient  souvent  "les  choses  qu'il  est  d'usage  do 
louer"  {quœ  locariêoleni);  c'était  presque,  chez  eux,  une  division  fonda- 
mentale des  choses,  analogue  à  celles  qu'on  a  présentées  aux  Dinpositiont 
ffênêraleê. 


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132        LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  II. 

qui  ne  se  renouvelleront  pas  indéfiniment,  il  consomme, 
en  même  temps,  une  partie  du  capital. 

Aussi  s'était-il  produit,  dans  Tancienne  jurispru- 
dence française,  trois  systèmes  parmi  lesquels  le  Code 
civil  a  dû  choisir  :  l'un  obligeait  l'usufruitier  de  la 
rente  viagère  à  rendre  au  titulaire  de  ladite  rente, 
après  la  fin  de  l'usufruit,  tous  les  arrérages  perçus,  ce 
qui  réduisait  l'usufruit  aux  revenus  desdits  arrérages, 
c'est-à-dire  à  fort  peu  de  choses;  un  autre  système 
laissait  à  l'usufruitier  la  moitié  des  arrérages  et  l'obli- 
geait à  restituer  l'autre  moitié  considérée  comme  frac- 
tion du  capital  ;  enfiu,  le  dernier  système  n'obligeait 
l'usufruitier  à  aucune  restitution.  C'est  ce  système 
qu'a  adopté  le  Code  français  (art.  588).  C'est  aussi 
celui  qui  est  proposé  au  Japon. 

Il  repose  sur  cette  idée  que  la  rente  viagère  n'a  pas 
de  capital  productif  des  arrérages;  le  rentier  ou  l'usu- 
fruitier, en  percevant  chaque  année  lesdits  arrérages, 
ne  perçoit  aucune  partie  d'un  capital  quelconque  :  les 
arrérages  sont  produits  par  le  droit  de  rente,  et  quand 
la  rente  prend  fin  par  la  mort  du  titulaire,  c'est  l'éché- 
ance de  ce  terme  incertain  qui  y  met  fin,  et  non 
l'éj)uisement  du  capital  par  les  perceptions  successives, 
car  elles  peuvent  avoir  été  de  très-courte  durée. 

La  règle  est  la  même  pour  l'usufruit  dont  serait 
grevé  un  premier  usufruit.  Le  sotiS'Usttfriiitier  percevra 
les  fruits  et  produits  de  la  chose  usufructuaire  comme 
l'usufruitier  titulaire;  seulement,  le  sous-usufruit  aura 
deux  causes  d'extinction  au  lieu  d'une  :  la  mort  du 
sous-usufruitier  et  celle  du  titulaire. 

Le  Code  français  a  négligé  ce  cas  particulier  d'usu- 
fruit. 

Art.  60. —  90.  Un  troupeau  est  une  de  ces  choses 
collectives  dont  a  parle  l'article  17:  il  constitue  une 
sorte  d'unité  idéale,  bien  que  se  composant  de  plusieurs 


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DROITS  DB  L'USUFRUITIER.  188 

choses  indiviâuelles.  Les  Romains  disaient,  d'ane  façon 
un  peu  figurée,  que  c'est  ''un  corps  unique  à  plusieurs 
têtes/'  Il  résulte  de  ce  caractère  mixte  du  troupeau 
que  tant  qu'il  reste  une  tête  du  troupeau,  Tusufruit 
continue  et  aussi  l'obligation  de  le  reconstituer  avec  le 
croît  ;  mais  aussi,  si  le  troupeau  périt,  en  tout  ou  on 
partie,  sans  la  faute  de  l'usufruitier,  celui-ci  ne  doit  pas 
la  valeur  périe,  parce  qu'il  était  débiteur  d'un  corps 
certain.  Les  fuiras  sont  des  établissements  où  Ton  élève 
les  jeunes  chevaux;  l'expression  équivaut  aussi  à  celle, 
inusitée,  de  "troupeau  de  chevaux;"  mais  elle  comprend 
surtout  les  bâtiments  et  dépendances  servant  à  loger 
les  chevaux.  Les  magnaneries  sont  des  établissements 
organisés  pour  Télevage  des  vers  à  soie.  Les  animaux 
de  hasse-cour  sont  les  poules,  canards,  oies,  dindes;  on 
y  fait  rentrer  aussi  les  lapins  et  les  porcs.  Au  Japon, 
cette  source  de  revenus  est  très-peu  développée,  com- 
parativement à  ce  qu'elle  est  dans  les  autres  pays. 

L'usufruitier,  devant  jouir  en  bon  administrateur,  ne 
pourrait  vendre  tous  les  petits  des  animaux,  sans  pour- 
voir au  remplacement  des  animaux  morts;  il  ne  pour- 
rait non  plus  être  réduit  au  seul  profit  que  donnerait 
l'excédant  du  croît  sur  la  mortalité:  il  doit  pouvoir 
aussi  aliéner  chaque  année  les  animaux  arrivés  à  leur 
entier  développement  et  dont  la  conservation  serait 
coûteuse  et  sans  profit;  il  agit  comme  ferait  un  pro- 
priétaire diligent. 

C'est  par  ce  même  principe  que  doit  se  résoudre  une 
question  souvent  débattue  depuis  les  Romains  jusqu'à 
nos  jours:  à  savoir,  si  l'usufruitier  a  valablement  aliéné 
l'excédant  du  croît,  lorsqu'il  s'est  ensuite  produit  dans 
le  troupeau,  par  maladie  ou  accident,  des  vides  qui  ne 
sont  pas  encore  comblés  au  moment  oii  l'usufruit  prend 
fin.  Un  bon  administrateur  qui  voudrait  entretenir  un 
troupeau  de  cent  têtes,  par  exemple  (et,  pour  l'usu- 
fruitier c'est  une  obligation  do  ne  pas  laisser  se  réduire 


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134        LIVRE  IL— Iw  PABTIB.— CHAP.  IL— SECT.  IL 

le  troupeau  ou  au-dessous  de  ce  qu'il  était  lorsqu'il  l'a 
reçu)^  un  bon  administrateur^  disons-nous,  ne  se  bor- 
nerait pas,  au  moment  de  vendre  le  croît,  à  remplacer 
les  têtes  qui  manquent:  il  en  garderait  encore  un  petit 
nombre,  en  excédant,  pour  suppléer  les  pertes  qui  pour- 
raient arriver  pendant  l'année,  en  calculant  d'après  la 
moyenne  de  la  mortalité. 

Art*  61. —  91.  Les  bois  et  forêts  présentent  en  tous 
pays  des  diversités  de  nature  qui  influent  sur  la  ma- 
nière d'en  recueillir  les  produits.  Le  mode  d'exploita- 
tion de  cette  classe  de  biens  s'appelle  aménagement. 

Quand  les  bois  sont  de  nature  à  repousser  de  la  souche 
après  avoir  été  coupés,  on  adopte,  en  général,  les 
coupes  périodiques;  tous  les  20  ans,  par  exemple  (c). 

Les  produits  donnent  de  menu  bois  pour  l'industrie, 
du  bois  pour  brûler,  du  bois  pour  faire  le  charbon  et  des 
fagots.  Les  bois  ainsi  mis  ^'en  coupe  réglée"  se  nom- 
ment Ims  taiUiê  (bois  à  tailler).  Quand  les  bois  sont 
étendus,  on  les  divise  en  lots,  au  nombre  de  20  ou  de  10, 
si  l'on  veut  avoir  des  revenus  annuels  ou  biennaux;  on 
peut  aussi  ne  faire  de  coupe  que  tous  les  4  ans,  par 
cinquième,  ou,  tous  les  cinq  ans,  par  quart.  Cette 
distribution  des  coupes,  une  fois  établie,  se  conserve 
ordinairement;  elle  constitue,  à  proprement  parler, 
l'aménagement. 

Mais,  au  moment  de  faire  les  coupes,  l'usage  des 
bons  administrateurs  est  de  conserver,  de  loin  en  loin, 
les  plus  beaux  arbres,  ceux  qui  s'annoncent  comme 
devant  se  développer  le  mieux  :  ils  ne  gêneront  pas  la 
repousse  des  autres  et  ils  deviendront   un  jour  de 

(c)  Au  Japon,  la  plus  grande  partie  des  bois  étant  de  nature  résineuse, 
est  justement  de  ceux  qui  ne  repoussent  pas  de  la  souche:  à  ces  bois  on 
appliquera  Tartiele  suivant;  mais  il  y  a  aussi  des  arbres  qui  se  prêtent 
aux  coupes  périodiques,  réglées  par  le  présent  article,  tels  que  le  chêne 
(kasht)t  le  polownia  (kiri)  et  une  foule  d'autres. 


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DROITS  DR  L'USUPBUITIBR.  186 

grands  arbres  de  prix^  car  on  les  conservera  succes- 
sivement^ lors  des  autres  coupes. 

Les  arbres  ainsi  laissés  debout  se  nomment  :  après 
la  l'*  coupe,  baliveaux  modernes  ;  après  la  2%  baliveaux 
anciens  ;  après  les  3®,  4®  et  5®,  arbres  de  futaie,  futaies, 
hautes-futaies. 

Ces  distinctions  n'ont  pas  d'importance  pour  le  pro- 
priétaire exploitant  lui-même;  pour  l'usufruitier^  dès 
qu^in  arbre  a  le  caractère  de  baliveau,  il  ne  peut  plus 
être  coupé  comme  bois  taillis^  on  doit  le  laisser  se  dé- 
velopper: c'est  un  capital,  comme  il  est  dit  à  ^article 
suivant. 

Le  2®  alinéa  est  une  sage  innovation  par  rapport  au 
droit  français  :  les  bois  de  l'Etat^  des  départements  ou 
des  communes,  devront  être  de  bons  modèles  d'exploi- 
tation à  imiter.  Toutefois,  la  loi  ne  leur  donne  pas  la 
priorité  sur  les  bois  des  particuliers;  c'est  plutôt  l'in- 
verse qui  résulte  de  son  texte. 

L'obligation  de  prévenir  un  mois  avant  la  coupe  a 
pour  but  de  permettre  au  nu-propriétaire  de  discuter 
le  mode  des  coupes  et  de  les  surveiller. 

Art«  62. — 92.  Si,  au  moment  où  l'usufruitier  fait 
une  coupe  réglementaire,  il  y  a  déjà  des  baliveaux 
anciens  ou  modernes  réservés  par  le  nu-propriétaire, 
il  ne  peut  les  abattre,  à  moins  que  l'usage  des  pré- 
cédents propriétaires  n'ait  été  d'en  abattre  un  certain 
nombre,  périodiquement,  pour  éclaircir  et  aérer  le  bois. 

La  règle  serait  la  même  pour  les  plantations  d'arbres 
réfiineux  qui,  ne  repoussant  pas  de  la  souche,  ne  sont 
pas,  par  leur  nature,  des  bois  taiUis,  et  sont  tous  consi- 
dérés au  moins  comme  baliveaux;  mais  l'usage  est 
nécessairement  d'en  abattre  ou  d'en  arracher  périodi- 
quement un  certain  nombre  pour  faciliter  la  croissance 
des  autres,  et  l'usufruitier  profiterait  de  cet  usage. 

Lorsque  l'usufruitier  n'a  pas  le  droit  de  couper  les 


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196        LIVRE  II.— I»  PARTIR— CHAP.  U.— 8ECT.  U. 

baliyeaoz  oa  les  arbres  de  fntate,  il  en  prend,  au  moins, 
les  produits  périodiques,  ce  qni  se  rédnit  anx  feuilles, 
à  quelques  fruits  ou  graines,  au  bois  mort  et  aux 
menues  branches  qu'il  est  souvent  nécessaire  d'élaguer. 

La  loi  lui  permet  aussi  d'employer  aux  réparations 
de  bâtiments  soumis  à  l'usufruit  les  arbres  morts  ou 
abattus  par  le  vent  ;  il  peut  même  en  abattre  pour  cet 
usage  ;  c'est  autant  dans  l'intérêt  du  nu-propriétaire 
que  dans  celui  de  l'usufruitier.  Au  contraire,  l'usu- 
fruitier ne  pourrait  utiliser  les  mêmes  arbres  pour  la 
réparation  de  ses  propres  bâtiments. 

Une  question  que  la  loi  n'a  pas  tranchée,  mais  que 
les  principes  de  la  matière  permettent  de  résoudre 
facilement,  est  celle-ci  :  lorsque  la  première  coupe  de 
bois  taillis  est  faite  par  l'usufruitier,  est-il  tenu  de 
réserver  les  arbres  les  mieux  venus  pour  en  faire  des 
baliveaux  7  II  est  clair  que  son  intérêt  serait  de  ne  pas 
laisser  de  baliveaux,  puisqu'il  ne  pourra  jamais  les 
couper. 

Mais  l'usufruitier  doit  jouir  "en  bon  administra- 
teur ;  "  il  doit  aussi  se  conformer  à  l'usage  des  pro- 
priétaires voisins  j  or,  il  n'est  pas  douteux  qu'un  bon 
administrateur  et  que  les  autres  propriétaires  laissent 
toujours  des  baliveaux.  Il  n'y  aurait  que  la  propor- 
tion numérique  à  établir  entre  les  arbres  coupés  et  les 
arbres  réservés  :  si  les  parties  ne  peuvent  se  mettre 
d'accord,  la  chose  sera  décidée  par  le  tribunal,  après 
expertise. 

Art.  63. —  93.  Ce  droit  de  l'usufruitier,  assez  mi- 
nime d'ailleurs,  est  la  conséqunce  de  son  assimilation 
constante  au  propriétaire,  pour  ce  qui  est  du  mode  et 
de  l'étendue  sa  jouissance:  il  est  certain  qu'un  pro- 
priétaire intelligent  n'achètera  pas  les  menus  bois  néces- 
saires à  la  culture,  lorsqu'il  peut  les  prendre  sur  bon 
fonds,  sans  le  détériorer. 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  187 

Art.  64. —  94.  Il  arrive  souvent  que  les  grands 
propriétaires  adjoignent  des  pépinières  à  leur  fonds 
pour  renouveler  les  arbres  morts,  pour  refaire  les  haies 
ou  étendre  les  bois  (voy.  p.  49). 

L'usufruitier  pourrait  de  même  user  de  la  pépinière 
et  ce  serait  presque  un  devoir  pour  lui,  comme  devant 
être  bon  administrateur. 

La  loi  lui  permet  marne  de  vendre  des  produits  de  la 
pépinière,  s'ils  excèdent  les  besoins  du  fonds;  enfin, 
s'il  s'agissait  de  l'usufruit  d'une  pépinière  distincte 
d'un  fonds  et  objet  principal  de  l'usufruit,  ce  droit  de 
l'usufruitier  serait  tout  à  fait  normal  et  non  plus  une 
exception. 

Mais  une  pépinère  s'épuiserait  elle-même  si  elle 
n'était  entretenue  par  de  nouveaux  plants  ou  semis, 
suivant  la  nature  des  arbres  qui  y  sont  élevés:  l'usu- 
fruitier a  donc  l'obligation  de  Tentretenir. 

Art.  65. —  95.  Ce  n'est  pas  arbitrairement  que  la 
loi,  pour  fixer  les  droits  de  l'usufruitier,  distingue  si 
les  carrières  étaient  déjà  en  exploitation  ou  non,  au 
moment  où  l'usufruit  a  commencé:  elle  fait  ainsi  dé- 
pendre les  droits  de  l'usufruitier  de  l'intention  pro- 
bable du  constituant,  lequel  n'est  pas  présumé  avoir 
voulu  priver  l'usufruitier  d*un  profit  périodique  qu'il 
avait  lui-môme  jusque-là,  et,  en  sens  inverse,  n'a  vrai- 
semblablement pas  voulu  lui  permetti'O  d'amoindrir  la 
valeur  du  fonds,  en  y  ouvrant  des  carrières  qui  n'étaient 
pas  encore  exploitées.  C'est  le  même  principe  qui  a 
déjà  été  consacré  au  sujet  de  l'exploitation  des  arbres 
qui  ne  sont  pas  mis  en  coupe  réglée.  Mais,  de  même 
encore  qu'il  le  peut  faire  pour  ces  arbres,  l'usufruitier 
peut  prendre  des  pierres  et  autres  matériaux  pour  la 
réparation  et  Tentretieu  du  fonds  usufructuaire. 

Au  contraire,  il  ne  pourrait  prendre  ni  bois,  ni  pier- 
res, pour  l'amélioration  du  fonds,  parce  que  l'amélio- 


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188        LIVRE  IL— I»  PABTIB.— CHAP.  IL— 8ECT.  IL 

ration  peut  prendre  des  développements  infinis  et  qui 
souvent  ne  répondent  pas  aux  espérances  de  celui  qui 
Tentreprend. 

L'usufruitier  ne  pourra  de  même  user  de  la  tourbe 
pour  ses  besoins  personnels  que  si  la  tourbière  est 
déjà  en  exploitation;  car^  la  tourbe^  comme  combus- 
tible, ne  peut  pas  être  utilisée  dans  l'intérêt  du  fonds; 
la  marne,  au  contraire,  peut  toujours  servir  à  amender 
les  terres  (v.  p.  38)  et  si  la  marnière  est  en  exploitation, 
l'usufruitier  pourra  en  vendre  les  produits,  car  ils  ont 
pour  le  propriétaire  le  caractère  de  fruits. 

Art.  66* —  00.  On  a  déjà  eu  occasion  d'expliquer 
pourquoi  le  propriétaire  du  sol  ne  peut  exploiter  les 
mines  qui  s'y  trouvent,  sans  en  avoir  préalablement 
obtenu  la  concession  du  Gouvernement  (p.  91-92).  Pour 
les  minières  s'exploitant  à  ciel  ouvert,  une  simple  au» 
torisation  est  nécessaire  :  elle  assure  la  surveillance  de 
l'administration. 

Le  présent  article,  qui  correspond  à  l'article  598  du 
Code  français,  s'en  écarte,  assez  notablement,  du  reste, 
sous  deux  rapports. 

D'après  cet  article  598,  ai  les  mines  sont  déjà  en 
exploitation  effective  au  profit  du  propriétaire  du  sol,  les 
produits  en  ont  le  caractère  de  fruits  et  appartiennent 
à  Tusufruitier  ;  en  sorte  que  la  jouissance  des  mines 
est,  pour  l'usufruitier,  semblable  à  celle  des  carrières. 
L'article  598,  il  est  vrai,  ajoute  que  l'usufruitier  devra 
obtenir  une  concession  spéciale  du  Gouvernement  pour 
continuer  l'exploitation;  mais  cette  condition  a  été 
supprimée  plus  tard,  par  la  loi  sur  les  Mines  (21  avril 
1810,  art.  7). 

En  outre,  l'article  598  du  Code  français,  en  donnant 
à  l'usufruitier  du  sol,  en  cette  seule  qualité,  la  jouis- 
sance de  la  mine  déjà  mise  en  exploitation,  paraît  avoir 
méconnu  ou  les  principes  de  la  matière  des  mines  ou 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  189 

ceux  de  l'usufruit.  S'il  a  considéré  la  mine  comme  un 
accessoire  du  sol,  il  a  pu  logiquement  en  donner  les  pro- 
duits à  l'usufruitier;  mais  alors,  il  a  méconnu  le  principe 
que  la  mine,  même  concédée  au  propriétaire  du  sol,  est 
un  immeuble  distinct  de  la  surface,  susceptible  d'être 
hypothéqué,  cédé,  exproprié  séparément.  Le  principe, 
il  est  vrai,  n'a  été  aussi  nettement  formulé  que  par  loi 
précitée  de  1810  (art.  7);  mais  il  était  déjà  virtuelle- 
ment consacré,  ou,  en  tout  cas,  il  a  dû  au  moins  modifier 
le  Code  civil.  Si,  an  contraire,  le  Code  a  entendu 
considérer  la  mine  comme  un  immeuble  distinct  de  la 
surface,  il  n'aurait  pas  dû.  en  donner  la  jouissance  à 
l'usufruitier  sans  une  disposition  expresse  de  l'acte 
constitutif  de  l'usufruit,  pas  plus  que  l'usufruitier  d'un 
fonds,  n'aurait  la  jouissance  d'un  fonds  voisin  appar- 
tenant au  même  propriétaire. 

Le  Projet  corrige  ce  qu'il  considère  comme  deux 
imperfections  de  son  modèle. 

D  aboi-d,  notre  article  66,  l**^  alinéa,  s'écarte  de  l'ar- 
ticle 698  du  Code  français,  en  n'exigeant  pas  que  l'ex- 
ploitation soit  commencée  pour  être  permise  à  l'usufrui- 
tier: il  suffit  qu'elle  ait  été  concédée  ou  atdorinée  au 
profit  du  propriétaire:  il  ne  paraît  pas  juste,  en  effet, 
de  faire  dépendre  le  droit  de  l'usufruitier  de  la  circons- 
tance que  le  propriétaire  a  déjà  ou  non  les  capitaux 
nécessaires  pour  l'exploitation.  Si  on  prétend  que 
l'exploitation  effective  a  pour  effet  de  révéler  avec  oer- 
titude  l'intention  du  propriétaire  de  tirer  des  'produits 
de  la  mine  ou  de  la  minière,  comme  elle  la  révèle  pour 
une  carrière  ou  une  tourbière,  nous  répondrons  que  le 
cas  est  très-différent  :  cette  intention  est  bien  suffisam- 
ment réglée  par  la  demande  et  l'obtention  de  la  conces- 
sion ou  de  l'autorisation  d'exploiter;  tandis  que  pareille 
demande  n'ayant  pas  lieu  pour  les  carrières  et  tour- 
bières, on  a  pu  '  s'attacher  exclusivement  au  fait  de 
l'exploitation. 


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140        LIVRE  IL— Iw»  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IL 

Le  2®  alinéa  déclare  formellemeDt  qu'il  ne  saffit  pas 
d'être  appelé  à  l'usufruit  de  la  surface  du  sol  pour 
avoir  le  droit  d'exploiter  la  mine  déjà  concédée.  Sous 
ce  rapport,  la  mine  garde  son  caractère  d'immeuble 
particulier  et  distinct  de  la  surface.  Il  faudra  donc 
que  la  convention  ou  le  testament  ait  formellement 
ou,  au  moins,  d'une  manière  qui  ne  laisse  pas  de  doute 
quant  à  l'intention,  étendu  l'usufruit  du  sol  à  la  mine 
déjà  concédée. 

Pour  que  l'usufruitier  ait  droit  à  la  jouissance  de  la 
mine,  sans  une  disposition  expresse  de  l'acte,  il  faudrait 
supposer  une  constitution  universelle  d'usufruit  (v.  art. 
48,  3®  al.):  comme  alors  elle  comprendrait  la  jouissance 
de  tous  les  biens  du  constituant,  elle  comprendrait 
aussi  la  mine  concédée.  Le  1^  alinéa,  par  la  généralité 
de  ses  termes,  s'applique  à  ce  cas. 

Si  la  concession  avait  été  donnée  à  un  autre  qu'au 
propriétaire  lui-même,  la  redevance  due  à  celui-ci 
n'appartiendrait  pas  à  l'usufruitier:  la  '* redevance  des 
mines  "  n'a  pas  le  caractère  de  fruit  :  elle  est  plutôt 
une  indemnité  pour  la  dépréciation  du  capital,  c'est-à- 
dire  du  tréfonds,  et  si  elle  est  périodique  c'est  qu'en 
effet,  à  mesure  que  l'exploitation  continue  la  déprécia- 
tion s'augmente.  Il  en  serait  autrement  de  l'indemnité 
due  au  propriétaire  pour  la  diminution  de  jouissance, 
par  suite  de  travaux  exécutés  à  la  surface:  l'usufruitier 
y  aurait  droit. 

Art*  67. —  97.  La  loi  présentera  au  Livre  IIP  la 
théorie  de  l'alluvion  et  des  autres  cas  d'accesaion  con- 
sidérée comme  moyeu  d'acquérir  la  propriété. 

Les  augmentations  survenues  à  la  chose  profitent  au 
propriétaire  pour  le  capital  et  à  l'usufruitier  pour  les 
fruits  ou  revenus.  Le  Projet  japonais  est,  à  cet  égard, 
plus  simple  et  plus  libéral  que  le  Code  français  qui 
donne  bien  à  l'usufruitier  la  jouissance  des  alluvions 


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DROITS  DK  L'USUFRUITIER.  141 

on  attérissements,  mais  ne  Ini  donne  pas  celle  des  îles 
formées  au-devant  de  la  propriété. 

On  objectera  pent-être  que  cette  augmentation  de 
l'usufruit  n'a  pas  été  dans  Tintention  du  constituant, 
puisqu'elle  ne  pouvait  être  dans  ses  prévisions  ;  mais, 
si  Ton  considère  que  la  loi  donne  aux  riverains  la  pro- 
priété des  iles  nées  dans  les  petits  cours  d'eau,  pour 
les  indemniser  des  dégradations  que  leur  causent  son- 
vent  les  eaux,  il  est  juste  que  l'usufruitier  qui  souffrira 
lui-même  dans-sa  jouissance,  par  ces  dégradations,  soit 
appelé  aussi  à  la  même  compensation  éventuelle. 

La  loi  se  réfère,  dans  le  2^  alinéa,  aux  accessions 
qui  ne  profitent  au  propriétaire  qu'à  charge  d'une  in- 
demnité à  un  tiers;  il  est  juste  que  l'usufruitier  sup- 
porte les  intérêts  de  cette  somme,  puisqu'il  jouit  de 
l'accession  qui  la  fait  devoir. 

En  attendant  que  le  Projet  ait  réglé  l'accession,  on 
peut  voir,  an  Gode  français,  plusieurs  cas  où  l'accession 
donne  lieu  à  indemnité  pour  un  tiers  (art.  554, 555, 566). 

Bien  entendu,  il  faut  supposer,  dans  tous  les  cas, 
que  l'accession  s'est  produite  pendant  la  durée  de  l'usu- 
fruit ;  autrement,  et  si  elle  avait  précédé,  le  droit  de 
l'usufruitier  serait  encore  plus  certain  et  il  aurait  lieu 
sans  charge,  l'usufruitier  prenant  les  choses  dans  l'état 
où  elles  se  trouvent. 

A  l'égard  du  trésor,  le  Projet  croit  devoir  déclarer 
formellement  que  l'usufruitier  n'y  a  aucun  droit, 
comme  l'a  fait  également  le  Code  français:  le  trésor 
n'est,  en  effet,  ni  i}ne  accession,  ni  un  produit  du  fonds; 
c'est  une  propriété  entièrement  distincte,  sur  laquelle 
l'usufruit  ne  peut  porter  (voy.  c.  civ.  fr.,  art.  716).  Il 
faut  excepter,  bien  entendu,  le  cas  où  l'usufruitier 
aurait  lui-même  trouvé  le  trésor:  il  aurait  alors  les 
droits  ordinaires  de  l'inventeur. 

Art.  68. —  98.    La  chasse  et  la  pêche  sont  des 


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143        LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  n.— SECT.  IL 

moyens  d'aeqnérir  la  propriété  de  choses  sans  maître  ; 
il  en  sera  reparlé  sons  le  nom  d'occupation,  parmi  les 
moyens  d'acquérir  la  propriété.  Il  est  naturel  que 
l'usufruitier  exerce  ces  deux  droits,  car  les  produits  de 
la  chasse  et  de  la  pêche  se  renouvellent  périodiquement 
et  même  d*une  façon  presque  continue. 

Art.  69. —  99.  Il  sera  consacré  plus  loin  un  cha- 
pitre aux  servitudes  foncières.  Il  suffit  d'indiquer  ici 
qu'elles  sont  des  droits  qui  permettent  au  propriétaire 
d'un  fonds  de  tirer  d'un  autre  fonds  appartenant  à  un 
antre  propriétaire,  des  avantages,  des  services  qui  en 
augmentent  la  valeur,  comme  un  passage,  une  prise 
d'eau,  un  droit  de  vue,  sur  la  propriété  voisine  (voy. 
art.  227). 

Comme  les  servitudes  appartiennent  à  tout  proprié- 
taire du  fonds,  en  cette  qualité  et  abstraction  faite  de 
sa  personnalité,  on  dit,  par  une  sorte  de  figure,  qu'elles 
'^appartiennent  au  fonds  lui-même;"  ce  qui  les  fait 
aussi  Appeler  foncières  ou  réelles,  par  opposition  à  l'usu- 
fruit, à  l'usage  et  à  l'habitation  qui,  bien  que  droits 
réels  par  leur  nature  et  droits  mobiliers  on  immobiliers 
par  l'objet  sur  lequel  ils  portent,  sont  souvent  appelés 
servitudes  personnelles,  parce  qu'ils  appartiennent  à 
une  personne  déterminée  et  s'éteignent  avec  elle. 

Si  le  fonds  soumis  à  l'usufruit  avait  de  pareils  droits 
sur  un  fonds  voisin,  l'usufruitier  aurait  le  droit  de  les 
exercer;  ce  serait,  en  même  temps,  un  devoir,  car  la 
négligence  amènerait  la  pei*te  de  la  ipervitude  par  non» 
tisage,  sorte  de  prescription  libératoire  du  fonds  servant, 
dont  il  sera  parlé  en  son  lieu  (ai*t.  310  et  311). 

Art.  70. — 100.  Les  actions  en  justice  portent,  en 
général,  une  qualification  qui  correspond  à  leur  objet, 
c'est-à-dire  au  droit  qu'elles  tendent  à  faire  reconnaître 
et  à  faire  valoir.  C'est  ainsi  qu'il  y  a  des  actions  rédles 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  143 

et  des  actions  perêonnéUes  correspondant  aux  droits 
réels  et  aux  droits  personnels. 

Toutes  les  actions  que  le  présent  article  reconnaît  à 
l'usufruitier  sont  des  actions  réelles^  puisque  le  droit 
de  l'usufruitier  est  réel;  cela  n'exclut  pas  d'ailleurs  les 
actions  personnelles  qui  conopéteraient  à  l'usufruitier, 
contre  le  nu-propriétaire  exclusivement,  en  vertu  d'un 
contrat  ou  d'un  testament  qui  aurait  constitué  l'usufruit. 

Les  actions  réelles  reconnues  ici  comme  appartenant 
à  usufruitier  ont  les  roâmes  noms  et  le  même  objet  que 
celles  qui  appartiennent  au  propriétaire  d'après  l'ar- 
ticle 87,  avec  les  seules  différences  qui  résultent  de  la 
nature  du  droit.  Ainsi,  Taction  pétitoire  tend  toujours 
à  faire  juger  le  fond  du  droit  (ici,  que  le  demandeur  a 
vraiment  le  droit  d'usufruit)  ;  les  actions  posse^f^àires 
tendent  seulement  à  faire  juger  que  le  demandeur,  en 
fait,  possède  ou  a  possédé  récemment  le  droit  d'usu- 
fruit, c'est-à-dire,  l'exerce  on  l'a  exercé  comme  lui 
appartenant  :  s'il  le  possède  encore  et  est  troublé  par 
un  tiers,  c'est  le  cas  de  l'action  en  complainte  ;  s'il  a  été 
dépossédé,  soit  par  ruse,  soit  par  violence,  c'est  le  cas 
de  l'action  en  rêintégrande.  Ces  actions  se  retrouveront 
dans  leur  application  générale  au  Chapitre  de  la  Pos- 
session (art.  212  et  suiv.). 

101.  Indépendamment  des  actions  réelles  relatives 
à  son  droit  d'usufruit,  l'usufruitier  a  aussi  des  actions 
relatives  aux  servitudes.  Elles  sont  de  deux  espèces: 
l'une  qui  affirme,  soutient,  que  le  fonds  voisin  est  grevé 
d'une  servitude  active  au  profit  du  fonds  usufructuaire  : 
c'est  l'action  confesioire  (du  latin  conJUei'i,  avouer, 
affirmer);  l'autre,  qui  conteste,  qui  nie,  que  ledit  fonds 
usufructuaire  soit  grevé  d'une  servitude  passive  au 
profit  du  fonds  voisin  :  c'est  l'action  négatoire  (du  latin 
negare,  *'nier"). 

L'article  37  n'a  mentionné  que  l'action  négcdoire 


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I4é       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IL—8ECT.  IL 

eomme  appartenant  au  propriétaire,  relativement  aax 
servitudes  ;  ce  n'est  pas  qn'il  y  ait  à  douter  que  l'action 
eonfeêêoire  lui  appartienne  aussi  ;  mais  on  a  considéré 
que  Taction  négateire  est,  en  réalité,  une  variété  de  la 
revendication  qui  est  l'action  principale  du  proprié- 
taire: dans  l'action  négatoire,  le  propriétaire  reven- 
dique la  liberté  de  son  fonds,  taudis  que  dans  l'action 
confessoire  il  réclame  un  droit  sur  le  fonds  voisin.  L'ac- 
tion c(mfesBoire  appartient  donc  i  la  matière  des  ser- 
vitudes et  non  i  celle  de  la  propriété  et  c'est  en  effet 
au  chapitre  des  Servitudes  qu'elle  a  sa  place  principale 
(art.  289).  Si  le  présent  article  la  reconnaît  i  l'usu- 
fruitier, c'est  pour  que  la  théorie  de  l'Usufruit  soit 
complète  ici  et  qu'il  n*y  ait  pas  lieu  d'y  revenir  sur 
chaque  matière. 

Les  deux  actions,  ainsi  données  i  l'usufruitier  au 
sujet  des  servitudes,  étant  réelles  tentes  deux,  peuvent 
être  considérées  aussi  comme  pétitaires  ou  possessoire», 
suivant  que  l'usufruitier  y  soulève  la  question  db  droit 
ou  du  fond,  ou  la  question  DS  fait  ou  de  possession. 

Ces  dernières  peuvent  être  aussi  en  complainte  on 
en  réintégrande. 

Ainsi,  si  l'usufruitier  a  déjà  exercé  une  servitude 
sur  le  fonds  voisin  et  se  trouve  menacé  ou  troublé  dans 
la  possession  de  la  servitude,  il  exercera  seulement 
l'action  possissoibb  en  complainte;  s'il  a  été  dépossédé 
de  la  servitude  depuis  moins  d'un  an,  il  exercera  l'action 
POSSISSOIBB  en  réintégrande. 

Si  le  temps  dans  lequel  la  réintégrande  devait  être 
exercé  est  passé,  il  exercera  Taction  pbtitoirb  ou  en 
revendication,  de  la  servitude  active. 

Toutes  trois  sont  des  actions  confbssoibes,  car  l'usu- 
fruitier y  affirma  son  droit. 

Si,  au  contraire,  c'est  le  voisin  qui  prétend  avoir 
une  servitude  sur  le  fonds  usnfructuaire,  l'action 
NÉaATOiBE  de  l'usufruitier  pourra  être  pétitoire  s'il  veut 


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DROITS.  DB  L'USUPBUITIEB.  146 

faire  juger  Ufond  du  droit  contre  le  voisin,  ou  posées- 
soire,  s'il  ne  veut  faire  juger  que  le  fait  de  la  possession; 
«t,  dans  ce  dernier  casj  elle  aura  le  caractère  de  com- 
plainte, si  le  voisin  n^a  encore  fait  que  le  troubler  par 
des  entreprises  sur  le  fonds;  elle  aura  le  caractère  de 
réintégrande,  si  déjà  le  voisin  est  en  pleine  possession 
de  sa  prétendue  servitude,  mais  depuis  moins  d'un  an. 

On  pourrait,  enfin,  supposer  toutes  les  mêmes  actions 
dirigées  contre  l'usufruitier,  alors  défendeur,  par  un 
tiers  qui  réclamerait  l'usufruit  on  une  servitude,  soit  au 
fond  et  comme  droit,  soit  en  fait  et  comme  posses- 
sion. L'objet,  les  noms  et  les  caractères  en  seraient  les 
mêmes;  les  rôles  seuls  des  parties  y  seraient  changés. 
Si  la  loi  n'en  dit  rien,  c'est  qu'elle  ne  traite  ici  que  des 
droits  de  Tusufruitier;  mais  elle  n'aura  pas  besoin  d'y 
revenir  à  la  Section  suivante. 

Remarquons,  en  terminant,  que  lorsqu'il  s'agit  des 
servitudes  actives  ou  passives,  relatives  au  fonds  usu- 
.frûctnaire,  bien  que  l'usufruitier  ait  qualité  pour  plaider 
à  ce  sujet,  comme  demandeur  on  défendeur,  il  fera  sage- 
ment d'appeler  en  cause  le  nu-propriétaire:  autrement, 
il  pourrait  encourir  une  responsabilité  grave,  comme 
on  le  verra  au  sujet  de  ses  obligations  (art.  99  à  101). 

102.  Cette  théorie  des  actions  étant  assez  compli- 
quée, on  en  présente  ici  un  tableau  résumé.* 

I. —  Actions  de  l'usufruitier  (demandeur)  relative- 
ment à  son  droit  d'Usufruit: 

A.  Action  PÉTIT0IB8:  revendication  du  droit  d'usu- 
fruit cont^  un  tiers  (procès  au  fond)  ; 

B.  Action  POSSESSOIBE  :  réclamation  de  la  possession 
de  l'usufruit  (sans  examen  du  fond)  ;  subdivisée  en  : 

a.  Action  en  complainte,  pour  garder  la  possession 
troublée  ; 

b.  Action  en  réintégrande^  pour  recouvrer  la  posses- 
sion perdue. 

10 


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146       LIVRE  n.— Iw  PARTIB.— CHAP.  II.— 8BCT.  II. 

H. —  Actkms  de  VnsQfniitier.  relativement  aux  Ser- 
vitudes : 

A.  Action  coNTissoiRB  ponr  réclamer  une  servitude 
active;  subdivisée  en  : 

a.  PétUoire,  pour  faire  juger  le  fond  du  droit  de 
servitude  ; 

b.  Possessoire,  pour  &ire  reconnaître  la  possession 
de  fait,  Vexercice  antérieur  de  la  servitude  (sans 
examen  du  fond);  avec  la  même  subdivision  en: 

a.  Complainte,  pour  faire  cesser  le  trouble  ; 

b.  Béintégrande,  pour  recouvrer  la  possession 
perdue. 

B.  Action  NioATOiBB:  pour  contester  une  servitude 
passive;  avec  les  mêmes  divisions  et  subdivisions: 

a.  Pétitoire,  pour  faire  juger,  au  fond,  qu'il  n'y  a 
pas  de  servitude  passive  ; 

b.  Pos8e88oire,  pour  faire  juger  qu'elle  n'est  pas  pos- 
sédée, exercée  en  fait: 

a.  en  Complainte,  si  le  voisin  trouble  l'usufruitier, 
par  des  tentatives  d'exercice  ; 

b.  en  Béintégrande,  si  le  voisin  a  usurpé  l'exer- 
cice de  la  servitude. 

Art.  ?!• — 103.  Bien  que  le  droit  de  l'usufruitier 
soit  viager  et  ainsi  établi  en  considération  de  la  per- 
sonne, quant  à  la  durée,  il  n'est  cependant  pas  insépa- 
rable de  la  personne  au  point  de  ne  pouvoir  être  cédé. 
Or,  si  l'usufruitier  peut  céder  son  droit,  l'aliéner  pour 
le  tout,  à  plus  forte  raison,  peut-il  le  grever  de  droits 
moindres,  comme  le  louer  ou  l'hypothéquer. 

On  remarquera  seulement  que  l'hypothèque  ne  pou- 
vant être  établie  que  sur  les  immeubles,  il  faut  que 
l'usufruit  soit  lui-même  immobilier,  par  l'objet  auquel 
il  s'applique,  pour  être  susceptible  d'hypothèque. 

On  aurait  pu  croire  qu'il  était  défendu  à  l'usufruitier 
de  céder  ou  donner  son  droit  à  bail,  quand  il  porte  sur 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  147 

des  objets  qui  se  détériorent  plus  on  moins  prompte- 
ment  par  l'usage;  mais  la  loi  ne  Pa  pas  défendu;  elle 
y  a  seulement  apporté  quelque  tempérament  (voy.  art. 
58  et  p.  181);  le  nu-propriétaire  trouvera  d'ailleurs  des 
garanties  contre  l'abus  de  jouissance  du  cessionnaire 
ou  du  preneur  à  bail^  dans  le  cautionnement  qui  sera 
fourni  au  début  de  l'usufruit. 

Mais^  comme  il  ne  saurait  dépendre  de  l'usufruitier 
de  prolonger  son  droit  indéfiniment^  la  loi  prend  soin 
d'exprimer  que  les  droits  qu'il  a  consentis  sont  soumis 
aux  mêmes  limites  et  conditions  que  le  sien  propre; 
notamment,  quant  à  la  durée. 

L'usufruit  légal  des  père  et  mère  sur  les  biens  de 
leurs  enfants  mineurs,  forme  exception  au  droit  de 
cession  par  l'usufruitier.  Cette  exception  se  justifie  par 
la  brièveté  du  droit  et  par  les  charges  spéciales  qu'il 
impose.  Elle  ne  sera  sans  doute  pas  la  seule.  Ainsi  le 
Projet  ne  se  prononce  pas  ici  sur  la  question  de  sa- 
voir si  l'usufruit  qui,  vraisemblablement,  sera  reconnu 
au  mari,  pourra  être  par  lui  cédé  ou  loué:  la  question 
ne  devra  pas  être  négligée  à  l'occasion  du  Contrat  de 
mariage  et  elle  devra  être  résolue  négativement,  au 
moins  pour  la  cession;  car  l'usufruit  marital  entraîne 
des  charges  de  famille  dont  l'accomplissement  serait 
souvent  compromis  par  une  cession.  Le  danger  serait 
le  même  pour  l'hypothèque  qui  peut  mener  à  l'expro- 
priation forcée.  Quant  à  la  location  du  droit  d'usufruit, 
elle  peut  être  permise  au  mari,  comme  aux  père  et 
mère,  dans  la  mesure  où  est  valable  la  location  des 
choses  mêmes  soumises  à  l'usufruit,  en  tant  qu'elle 
constitue  un  acte  d'administration  de  ces  choses:  prati- 
quement, la  location  du  droit  d'usufruit  et  celle  des 
choses  usufructuaires  pourront  être  confondues. 

Art.  72. — 104.  Les  deux  premières  dispositions 
de  cet  article,  étant  la  négation  d'un  droit  pour  l'usu- 


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148        LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  n.— 8ECT.  IL 

frnitîer^  ne  sembleraient  pas  devoir  figurer  dans  cette 
Section;  elles  ne  lai  imposent  pas  non  plas  des  obliga- 
tions qni  appartiendraient  à  la  Section  suivante;  elles 
pourraient  donc  prendre  place  dans  la  Section  iv^,  an 
sujet  de  l'extinction  de  l'usufruit;  mais  il  n'est  pas  hors 
de  propos,  en  traitant  des  droits  de  l'usufruitier,  d'in- 
diquer aussi  ceux  qui  pourraient  sembler  lui  appar- 
tenir et  que  la  loi  lui  dénie. 

D'ailleurs,  le  dernier  alinéa  reconnaît  à  l'usufruitier 
un  droit  assez  considérable  pour  motiver  la  place  de 
cet  article. 

Ces  trois  dispositions  sont  d'ailleurs  assee  &ciles  i 
justifier. 

La  première  est  la  conséquence  et  la  contre-partie> 
déjà  annoncée,  de  l'article  52,  2®  alinéa:  l'usufruitier 
ayant  pu  trouver,  au  moment  de  son  entrée  en  jouis- 
sance, une  récolte  plus  ou  moins  près  de  la  maturité  et 
la  prenant  sans  payer  les  frais  de  culture,  devrait,  aux 
mêmes  conditions,  laisser  la  récolte  pendante  au  mo- 
ment où  l'usufruit  finit. 

Assurément,  la  justice  rigoureuse  pourrait  demander 
la  solution  inverse,  dans  les  deux  cas;  mais  il  est  admis 
depuis  les  Romains,  par  raison  d'utilité  pratique  et  de 
simplicité,  que,  pour  éviter  deux  comptes  détaillés, 
difficiles  et  souvent  sujets  à  contestation,  on  laissera 
ici  le  hasard  jouer  le  rôle  d'arbitre.  En  effet,  la  nature 
viagère  du  droit  d'usufruit  lui  donne  déjà  un  carac- 
tère aléatoire  (d)  très-prononcé,  qu'on  peut  augmenter 
encore  sans  grand  inconvénient:  il  peut  finir  aussi  bien 
après  la  récolte  qu'avant;  souvent  même,  à  son  début, 
il  est  soumis  également  à  des  chances  bonnes  ou  mau- 
vaises; c'est  ce  qui  arrive  quand  il  est  constitué  par 


(d)  Sur  le  mot  aléatoire,  voy.  p.  98  note  A.—  Il  y  a  des  contrats 
dits  "aléatoires,"  parce  qu'ils  dépendent  du  hasard  (voy.  1I«  Partie, 
art.  822). 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  149 

testament:  le  testateur  peat  mourir  peu  de  temps  avant 
la  récolte  ou  peu  de  temps  après  qu'elle  a  été  faite. 

Au  surplus^  les  parties  peuvent  toujours,  par  con- 
vention, modifier  cette  disposition  de  la  loi,  et  il  serait 
même  très-naturel  qu'au  cas  de  constitution  de  l'usu- 
fruit par  une  vente,  le  vendeur  fît  entrer  en  ligne  de 
compte,  dans  la  fixation  du  prix,  la  récolte  pendante 
dont  il  aurait  fait  les  frais,  et  qu'en  sens  inverse, 
Taclieteur  stipulât  qu'au  cas  de  cessation  de  l'usufruit 
avant  la  récolte,  une  fraction  déterminée  en  serait 
laissée  à  ses  héritiers* 

La  disposition  du  second  alinéa  refuse  à  l'usufruitier 
le  droit  de  se  faire  indemniser  des  améliorations  qu'il 
aurait  faites  à  la  chose,  parce  qu'il  est  présumé  les 
avoir  faites  pour  lui-même  et  en  avoir  joui  plus  ou 
moins  longtemps.  Il  y  aurait  d'ailleurs,  là  encore,  des 
sujets  de  contestations  que  la  loi  veut  éviter. 

Cette  disposition  s'appliquera  aux  embellissements 
et  aux  améliorations  des  habitations,  à  l'amendement 
des  terres,  aux  défrichements  et  terrassements,  qui  sont 
incorporés,  en  quelque  isorte,  aux  choses  usufruc- 
tuaires. 

Mais  pour  les  améliorations  qui  sont  plutôt  ajoutées 
qu'incorporées  aux  choses  et  qui  pourraient  en  être 
séparées  sans  détérioration,  il  n'y  avait  pas  même 
motif  d'en  faire  profiter  le  propriétaire  :  le  Projet 
tranche  formellement,  dans  le  3®  alinéa,  une  question 
fort  débattue,  en  France,  sur  l'article  599,  en  permet- 
tant  à  l'usufruitier  d'enlever  ces  additions,  à  charge 
de  remettre  les  lieux  dans  l'état  primitif. 

Art.  73. — 105.  La  disposition  principale  de  cet 
article  (1^  al.)  est  une  grave  innovation  par  rapport 
au  Code  français  et  aux  autres  :  elle  confère  au  nu-pro- 
priétaire vis-à-vis  de  l'usufruitier  un  droit  qui  n'était 
accordé  jusqu'ici  au  propriétaire  que  vis-à-vis  du  pos- 


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ISO        LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IL 

sessenr,  avec  des  différences  entre  la  bonne  et  la  mau- 
vaise foi  de  celui-ci  (comp.  c.  civ.  fr.  art.  555). 

Il  est  vrai  qu'en  France,  quelques  auteurs  et  quel- 
ques tribunaux  ont  tenté  d'arriver,  par  voie  d'interpré- 
tation, à  cette  assimilation  de  deux  situations  qui  ont 
de  l'analogie,  mais  alors  on  est  obligé  de  faire  l'assi- 
milation complète  avec  l'un  ou  l'autre  possesseur,  ce 
qui  est  inadmissible. 

Disons  d'abord  un  mot  de  la  situation  réglée  par 
l'article  555  précité  du  Code  français,  en  attendant 
qu'elle  trouve  sa  place  dans  le  Projet,  à  la  matière  de 
l'accession  (Livre  IIP). 

La  loi  suppose  qu'un  propriétaire  a  été  privé  pendant 
un  certain  temps  de  la  possession  de  son  fonds  et 
qu'un  tiers-possesseur  7  a  construit  ou  planté. 

Deux  hypothèses  sont  ensuite  examinées  :  le  posses- 
seur était  de  bonne  foi  on  il  était  de  mauvaise  foi. 

1^  cas.  Le  passessenr  était  de  bonne  foi  :  il  ne  peut 
être  contraint  à  démolir  les  constructions  ou  à  supprimer 
les  plantations  :  le  propriétaire  est  tenu  de  les  acquérir, 
en  remboursant,  à  son  choir,  soit  ce  qu'elles  ont  coûté, 
en  matériaux  et  main-d'œuvre,  soit  la  valeur  dont  le 
fonds  s'en  trouve  augmenté,  la  plus-value.  Naturel- 
lement, le  propriétaire  remboursera  la  moins  élevée  des 
deux  valeurs^  mais  cela  est  juste:  s'il  rembourse  le  coût 
des  dépenses,  le  possesseur  ne  peut  se  plaindre,  puis- 
qu'il est  indemne;  s'il  rembourse  la  plus-value  actuelle, 
il  ne  s'enrichit  pas  au  préjudice  du  possesseur. 

2®  cas.  Le  possesseur  était  de  mauvaise  foi  :  le  pro- 
priétaire peut  le  contraindre  à  supprimer  ses  construc- 
tions, ouvrages  ou  plantations,  sans  indemnité;  il  peut 
même  en  obtenir  une  du  possesseur,  si  les  choses  ne 
peuvent  être  entièrement  remises  dans  l'état  primitif; 
c'est  là  la  double  peine  de  la  mauvaise  foi  et  elle  est 
légitime.  Mais,  voici  oii  la  loi  française  prête  sérieuse- 
ment à  la  critique  :  si  le  propriétaire  désire  conserver 


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DROITS  DB  L'USUFRUITIER.  161 

les  oavrages,  parce  qu'ils  ponrroDt  lui  être  atiles,  la  loi 
l'oblige  alors  à  payer  au  possesseur  ce  qu'ils  ont  c<yuté, 
lors  même  que  la  plus-value  du  fonds  y  serait  in- 
férieure ;  de  cette  façon,  le  possesseur  do  mauvaise  foi 
peut  se  trouver  mieux  traité  que  celui  de  bonne  foi. 
Quelques  efforts  qu'on  ait  fait,  d'un  côté,  pour  justifier 
la  loi,  de  l'autre,  pour  la  corriger  ou  pour  y  échapper, 
cette  disposition  reste  une  singularité  qui  n'est  pas  à 
imiter. 

106.  Lorsque  la  même  situation  se  présente  pour  un 
usufruitier  qui  a  construit  ou  planté  sur  le  fonds  usu- 
fructuaire,  deux  systèmes  principaux,  en  FraQce,  sont 
en  présence. 

Dans  l'un,  on  prétend  assimiler  l'usufruitier  au  cons- 
tructeur de  mauvaise  foi,  car  il  sait,  évidemment,  que 
la  propriété  ne  lui  appartient  pas:  on  dit  que  la  loi,  en 
n'accordant  à  l'usufruitier  aucune  indemnité  pour  les 
améliorations  qu'il  a  faites  ne  suppose  pas  que  ce 
soient  des  constructions,  et  alors  on  lui  permet,  au  moins, 
de  les  enlever,  et,  si  le  propriétaire  désire  les  conserver, 
on  dit  qu'il  doit  les  payer,  dans  la  mesure  prescrite  à 
l'article  555*. 

Dans  l'autre,  on  considère  l'article  599  comme  absolu 
dans  son  refu^  dHndemnité  et  comme  limitatif  dans  le 
droit  d'enlever  certains  objets,  lesquels  ne  compren- 
draient que  les  ''ornements"  énoncés  au  dit  article. 

107.  Le  Projet  japonais  s'est  séparé  formellement 
de  tous  ces  systèmes  et  on  va  établir  que  c'est  dans  le 
sens  de  l'équité. 

Déjà,  l'article  72  a  formellement  permis  à  l'usufrui- 
tier d'enlever  ses  constructions  et  plantations:  bien 
qu'il  ait  su  nécessairement  qu'il  construisait  ou  plantait 
sur  un  terrain  qui  ne  lui  appartenait  pas,  il  est  clair 
aussi  qu'il  n'a  pas  entendu  faire  un  don  au  nu-pro- 
priétaire. 


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1«2        LIVRE  IL— !»•  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IL 

Mais  alors  se  présente  un  intérêt  général  et  écono- 
mique dont  on  tronvera  d'autres  applications,  c'est  qu'il 
vaut  mieux  ne  pas  démolir  les  édifices,  ni  arracher  les 
plantations  :  il  faut  éviter  la  perte  d'une  double  main- 
d'œuvre  (construction  et  destruction)  et  la  déprécia- 
tion inévitable  des  matériaux.  Il  est  désirable  que  le 
propriétaire  conserve  les  ouvrages  faits  :  son  intérêt  à 
les  conserver  est  d'ailleurs  tout-à-fait  légitime,  puis- 
qu'ils sont  sur  son  sol  et  que  la  destruction  y  causera 
toujours  des  dégradations  au  moins  temporaires.  Au 
contraire,  l'usufruitier  ne  peut  avoir  qu'un  simple  in- 
térêt pécuniaire  à  l'enlèvement  de  matériaux  et  de 
plantations,  et  s'il  en  est  indemnisé  équitablement,  il 
est  désintéressé.  L'indemnité  sera  équitable  lorsqu'elle 
équivaudra  à  la  plus-value  résultant  actuellement  pour 
le  fonds  des  constructions  et  plantations  conservées, 
quel  que  soit  d'ailleurs  le  prix  qu'elles  ont  coûté.  La 
loi  (à  la  différence  du  Code  français,  pour  le  posses- 
seur  de  bonne  foi)  n'autorisera  pas  cette  recherche  qui 
est  une  complication  presque  toujours  inutile;  car,  gé- 
néralement, les  dépenses  originaires  des  constructions, 
autres  que  celles  faites  par  spéculation,,  excèdent  la 
plus-value  qu'elles  donnent  au  sol. 

Le  droit  du  propriétaire,  de  se  rendre  acquéreur  des 
constructions  de  l'usufruitier,  se  nomme  droit  de  pré- 
emption,  parce  que  celui  qui  l'exerce  a  la  préférence 
pour  acheter  {e), 

108.  La  loi  ne  pouvait  accorder  au  propriétaire  un 
droit  de  cette  importance  sans  en  régler  l'exercice.  Il 
y  avait  à  prévoir  quelques  difficultés  d'exécution.  Tel 
est  l'objet  des  trois  derniers  alinéas  de  l'article  73. 

Le  propriétaire  peut  ignorer  le  moment,  souvent  im- 


{e)  Le  mot  Préemption  vient  du  latin  :  emere,  acheter,  prœ,  avant. — 
11  a  déjà  été  employé  par  Tarticle  32  et  Ton  a  omit  d'en  donner  Téty- 
mologie. 


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DROITS  DE  L'USUFRUITIER.  158 

prévu,  où  finit  Tusntruit  :  il  ne  pent  donc  être  exposé 
à  être  décha  de  son  droit  par  la  seule  échéance  d'un 
délai  après  l'extinction.  L'usufruitier  ou  ses  héritiers 
auront  donc  à  le  prévenir  que  l'usufruit  est  éteint  et  à 
le  sommer,  en  bonne  forme,  d'avoir  à  déclarer  s'il  en- 
tend user  de  son  droit. 

La  loi  ne  dit  pas  que  la  sommation  sera  faite  par  un 
officier  public,  ni  qu'elle  pourra  être  faite  au  domicile 
du  propriétaire  aussi  bien  qu'à  sa  personne  :  ce  sont  là 
des  principes  généraux.  Du  reste,  une  simple  som- 
mation par  correspondance  privée,  à  laquelle  le  pro- 
priétaire aurait  répondu  de  même,  aurait  autant  de 
force  qu'un  acte  public,  puisque  la  forme  publique  n'a 
d'antre  but  que  d'éviter  des  dénégations  réciproques  ; 
or,  la  correspondance  écrite  les  rend  difficiles. 

Le  propriétaire  n'a  que  dix  jours  pour  se  décider 
sur  l'exercice  du  droit  de  préemption,  sans  même  qu'il 
soit  nécessaire  que  ce  délai  soit  rappelé  dans  la  som- 
mation :  si  le  propriétaire  sait  qu'il  a  le  droit  de  pré- 
emption (et  ce  n'est  pas  à  l'usufruitier  à  le  lui  ap- 
prendre), il  doit  savoir  aussi  que  la  loi  lui  donne  un 
délai  très-court  pour  se  décider. 

Il  y  a  toujours  quelque  chose  d'arbitraire  dans  les 
délais  légaux  :  la  loi  ne  pouvait  le  donner  plus  long, 
sans  créer  des  embarras  à  l'usufruitier  ou  à  ses  héritiers. 
Le  propriétaire,  d'ailleurs,  ne  doit  pas  ignorer  qu'il  y 
a  des  constructions  et  plantations  faites  sur  son  fonds 
et  il  a  dû  penser  d'avance  au  parti  qu'il  prendrait  à  la 
fin  de  l'usufruit.  S'il  est  absent,  au  moment  où  l'usu- 
fruit finit,  il  a  dû  laisser  un  mandataire  avec  pouvoirs 
suffisants  pour  répondre  à  la  sommation. 

Après  dix  jours,  si  le  propriétaire  n'a  pas  déclaré 
vouloir  user  de  la  préemption,  il  en  est  déchu  et  la  dé- 
molition est  permise.  La  loi  ne  dit  pas  que  le  silence 
du  propriétaire  soit  équivalent  à  un  refus  ;  mais  cela 
n  est  pas  douteux  :    quand  un  délai  préjix  est  ainsi 


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164        LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IL— 8BCT.  U. 

donné  par  loi  pour  Vezercice  d'un  droit  ou  pour  une 
déclaration  affirmative^  le  silence  vaut  refus. 

Pour  que  l'usufruitier  ou  ses  héritiers  perdent  leur 
droit  aux  constructions  et  plantations,  il  ne  suffit  pas 
que  le  propriétaire  ait  déclaré  vouloir  user  de  la  pré- 
emption, il  faut  encore  qu'il  ait  payé  le  montant  du 
prix.  Mais  ce  prix,  s'il  n'est  pas  convenu  à  l'amiable, 
doit  être  fixé  par  le  tribunal,  après  expertise  ;  la  dé- 
cision du  tribunal  ou  des  experts  peut  être  l'objet  de 
recours  légaux;  une  fois  qu'elle  est  devenue  définitive, 
le  propriétaire  a  un  mois  pour  payer  le  prix  ;  à  défaut 
de  payement,  passé  ce  délai,  ^*  il  est  déchu." 

Mais  il  ne  faut  pas  voir  là  une  déchéance  de  plein 
droit,  dont  il  puisse  se  prévaloir  lui-même  :  ce  serait 
contraire  aux  principes  généraux  qu'il  pût  se  faire  un 
titre  de  sa  faute;  l'usufruitier  pourrait  donc  toujours  le 
contraindre  an  payement  par  toutes  les  voies  de  droit. 
Du  reste,  l'usufruitier  aura  presque  toujours  avantage  à 
faire  démolir,  à  vendre  les  matériaux  et  à  réclamer  du 
propriétaire,  à  titre  d'indemnité,  la  différence  entre  le 
produit  de  la  vente  et  le  prix  fixé  par  l'expertise  judi- 
ciaire; c'est  le  droit  que  réserve  la  fin  du  3®  alinéa. 

La  loi  devait  enfin  pourvoir  à  la  garantie  de  l'usu- 
fruitier ou  de  ses  héritiers,  contre  les  dégradations  et 
autres  abus  ;  c'est  ce  qu'elle  fait,  en  leur  donnant  le 
droit  de  rester  en  possession  des  bâtiments, jusqu'au 
payement  du  prix.  Ce  droit,  qui  aura  d'antres  applica- 
tions dans  la  loi,  se  nomme,  en  général,  droit  de  retenu 
lion:  il  figure  dans  Ténumération  des  sûretés  i*éelles 
donnée  par  l'article  2. 

On  remarquera,  enfin,  que  s'il  n'y  avait  que  des  plan- 
tations, les  intéressés  ne  pourraient  retenir  la  posses- 
sion du  sol:  la  loi  ne  l'accorde  que  pour  les  bâtiments. 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  165 

SECTION    III. 

DES    OBLIGATIONS    DE    L'USUFRUITIER. 

Art.  74.  L'usufruitier,  avant  d'entrer  en 
possession  des  biens  sujets  à  son  droit,  doit  faire 
dresser,  contradictoirement  avec  le  nu-proprié- 
taire ou  lui  dûment  appelé,  un  inventaire  com- 
plet et  exact  des  objets  mobiliers  et  faire  cons- 
tater l'état  des  immeubles.  [600.] 

75.  Si  les  deux  parties  intéressées  sont  pré- 
sentes et  capables  ou  valablement  représentées, 
l'inventaire  et  l'état  des  immeubles  pourront 
être  faits  sous  signature  privée;  dans  le  cas 
contraire,  ils  seront  dressés  par  un  oflBcîer  public. 

76.  L'estimation  des  choses  fongibles,  faite 
dans  l'inventaire,  vaut  vente,  si  le  contraire  n'a 
été  exprimé;  à  l'égard  des  choses  non  fongibles, 
l'estimation  n'en  vaut  vente  que  si  l'inventaire 
le  mentionne  expressément. 

Les  frais  d'inventaire  et  d'estimation  sont  à 
la  charge  de  l'usufruitier  et  du  nu-propriétaire, 
chacun  pour  moitié. 


Inrenti^re, 
état  des  biens. 


Formes. 


EstimAtion. 


Frais. 


77.  Si,  lors  de  la  constitution  de  l'usufruit.  Dispense  : 
l'usufruitier  a  été  dispensé  de  faire  inventaire  dn  propriétaire. 
des  meubles  ou  état  des  immeubles,  le  nu-pro- 
priétaire  peut  toujours  y  faire  procéder,  à  ses 
frais,  contradictoirement  avec  l'usufruitier  ou 
lui  dûment  appelé,  sans  pouvoir,  de  ce  chef, 
retarder  l'entrée  en  jouissance  de  plus  de  dix 
jours  après  l'ouverture  du  droit.  [C.  it.,  496.] 


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166       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IL— 8BCT.  lU. 

Les  articles  76  et  76,  l*'  alinéa,  sont  appli- 
cables à  ce  cas. 

SMctioa.  78.     Si  Tusufruitier  est  entré  en  possession 

avant  d'avoir  fait  procéder  à  l'inventaire  et  à 
Tétat  des  biens,  quand  il  n'en  a  pas  été  dispensé, 
il  est  présumé,  jusqu'à  preuve  contraire,  avoir 
reçu  les  immeubles  en  bon  état. 

A  l'égard  des  objets  mobiliers,  le  nu-proprié- 
taire pourra  en  prouver  la  consistance  et  la 
valeur  par  toutes  les  preuves  ordinaires,  même 
par  commune  renommée. 

CMiionnemeiit.  79.  L'usuf  ruitîcr  uc  pcut  pareillement  entrer 
en  jouissance,  sans  avoir  fourni  une  caution  ou 
d'autres  garanties  suffisantes  pour  les  restitu- 
tions et  autres  indemnités  auxquelles  il  peut  être 
tenu,  à  la  fin  de  l'usufruit. 

ponToir  80.   En  cas  de  désaccord  entre  les  parties  sur 


do  tribunal. 


la  nature  de  la  garantie  à  fournir,  le  tribimàl 
pourra  admettre  l'engagement  d'une  tierce  per- 
sonne notoirement  solvable,  ou  le  dépôt  de 
sommes  ou  valeurs,  soit  à  la  caisse  publique  des 
dépôts  et  consignations,  soit  aux  mains  d'un 
tiers  agréé  par  les  parties  ;  il  pourra  aussi  ad- 
mettre un  gage  ou  une  hypothèque. 

Suite.  81.    A  l'égard  de  la  somme  à  garantir,  le  tri- 

bunal ne  pourra  la  fixer  au-dessous  des  sommes 
d'argent  soumises  directement  à  l'usufruit  ou 
de  la  valeur  estimative  intégrale  des  objets  mo- 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  1B7 

bîliers,  lorsque  restîmation  en  vaut  vente,  ni 
au-dessous  de  la  moitié  de  ladite  valeur,  lorsque 
Testimation  ne  vaut  pas  vente. 

Mais,  dans  ce  dernier  cas,  si,  au  cours  de 
Tusufruit,  l'usufruitier  cède  ou  loue  son  droit 
sur  les  meubles  estimés,  la  garantie  sera  toujours 
exigée  pour  la  valeur  estimative  intégrale. 

Pour  les  immeubles,  le  tribunal  arbitrera  la 
somme  à  laquelle  la  garantie  devra  s*élever. 

82.  L'acte  qui  constituera  la  garantie  con-  ingn^ement 
tiendra,  en  même  temps,  l'engagement  personnel  ^"^""*  • 
de  la  caution  ou  de  l'usufruitier  pour  le  mon- 
tant des  sommes  fixées  à  l'article  précédent. 

83.  Si  l'usufruitier  ne  peut  fournir  une  ga-      stncuon. 
rantie  suffisante,  soit  pour  les  meubles,  soit  pour 

les  immeubles,  il  est  procédé  comme  il  suit,  à 
défaut  de  conventions  entre  les  parties  : 

Les  denrées  et  autres  choses  f ongibles  sont 
vendues  publiquement  et  le  prix  en  est  placé, 
avec  l'argent  comptant,  soit  à  la  caisse  des  dépôts 
publics,  soit  en  rentes  sur  l'Etat,  sous  les  noms 
réunis  des  deux  ayant-droit,  et  l'usufruitier  en 
perçoit  les  intérêts  ou  arrérages; 

Les  autres  meubles  restent  en  la  possession 
du  nu-propriétaire  ; 

Les  immeubles  sont  donnés  à  bail  à  un  tiers 
ou  conservés  à  ce  titre  par  le  nu-propriétaire, 
et  l'usufruitier  perçoit  les  loyers  ou  fermages, 
sous  la  déduction  des  frais  d'entretien  et  des 
autres  chaînes  annuelles.  [602,  603.] 


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168       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  III. 

Suit*.  84.    Si  l'usufruitier  ne  peut  donner  qu'une 

garantie  partielle,  il  aura,  dans  cette  mesure,  le 
choix  des  objets  qui  pourront  lui  être  délivrés. 

Dispense  85.     L'usufrulticr  peut  être    dispensé  de 


Tolontalre. 


fournir  caution  par  le  titre  constitutif;  mais 
cette  dispense  cesse,  s'il  devient  insolvable  après 
l'ouverture  de  son  droit.  [601.] 

Les  objets  sont  alors  restitués  au  nu-proprié- 
taire et  il  est  procédé  conformément  aux  deux 
articles  précédents. 

ï>»«p«»«»  86.    L'usufruit  légal  des  père  et  mère  est 

toujours  dispensé  du  cautionnement. 

Il  en  est  de  même  de  l'usufruit  réservé  par 
le  donateur  à  son  profit,  sur  les  choses  par  lui 
données  entre- vifs.  [601.] 

Eiception,  Toutcfois,  au  cas  d'insolvabilité  des  père  et 
mère  ou  du  donateur,  il  devra  être  fourni  cau- 
tion pour  l'argent  comptant  et  pour  le  montant 
de  l'estimation  valant  vente  d'après  l'article  76. 

floiiii.  87.    Dès  que  l'usufruitier  est  entré  en  jouis- 

sance, il  doit  veiller,  en  bon  administrateur,  à 
la  conservation  des  choses  usufructuaires. 

FMtw,  Il  est  responsable  des  pertes  ou  détériorations 

négligence.       ^^.   ppQyi^j^^j^gj^t   ^q  g^  fautC    OU    dc  Sa  U^U- 

gence,  sans  préjudice  des  mesures  autorisées 
contre  lui  par  l'article  107,  pour  la  sauvegarde 
des  droits  du  propriétaire. 

Incendie.         88.    Si  Ics  choses  soumiscs  à  l'usufruit  ont 
péri  par  un  incendie,  en  tout  ou  en  partie,  l'usu- 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER. 


159 


fruitier  est  présumé  en  faute,  s'il  ne  fournît  la 
preuve  du  contraire. 

89.  L'usufruitier  est  tenu  de  faire,  sans 
recours,  les  réparations  d'entretien  des  meubles 
et  des  immeubles. 

Il  n'est  tenu  des  grosses  réparations  que  si 
elles  sont  devenues  nécessaires  par  sa  faute  ou 
par  le  défaut  de  réparations  d'entretien.  [605.] 

S'il  y  fait  procéder,  même  sans  en  être  tenu, 
il  n'a  droit  de  ce  chef,  à  aucune  indemnité. 


Bëparations 
d'entretien. 


90.  Le  nu-propriétaire  n'est  pas  tenu,  non 
plus,  des  grosses  réparations;  s'il  y  fait  procéder, 
il  ne  peut  réclamer  de  l'usufruitier  aucune  con- 
tribution à  la  dépense.  [607.] 

91.  Sont  considérées  comme  grosses  répa- 
rations des  bâtiments:  celles,  même  partielles, 
des  murs  principaux  ou  des  voûtes,  et  le 
changement  d'une  ou  plusieurs  poutres  prin- 
cipales. 

Sont  aussi  grosses  réparations  :  la  réfection  de 
la  couverture,  celle  d'un  mur  de  soutènement, 
d'une  digue  et  d'un  mur  de  clôture,  soit  en  en- 
tier, soit  sur  une  superficie  de  plus  du  dixième 
de  la  totaUté.  [606;  C.  it.  504.] 

92.  L'usufruitier  est  tenu  d'acquitter  les 
contributions  et  autres  charges  publiques  an- 
nuelles ordinaires,  tant  générales  que  locales, 
imposées  au  fonds  dont  il  a  la  jouissance.  [608.] 


Grosses 
réparations. 


Suite. 


Charges 
onliiiaireti. 


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100       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— 8BCT.  III. 

Charges  93.    A  l'^ord  des  charges  ou  contributions 

extraordinaires.  .  !••  •  •       a   al       •  ^vi 

extraordinaires  qui  pourraient  être  imposées  a  la 
propriété  pendant  la  durée  de  l'usufruit,  le  nu- 
propriétaire  en  paye  le  capital  et  l'usufruitier  en 
supporte  les  intérêts  annuels  pendant  la  durée 
de  l'usufruit.  [609.] 

Sont  considérées  comme  charges  extraordi- 
naires: 

1**  Les  emprunts  forcés, 

2^  Les  impôts  nouveaux  ou  les  augmentations 
d'impôts  anciens,  lorsque  l'acte  l^islatif  qui  les 
a  établis  leur  a  donné  la  qualification  de  tem- 
poraires ou  d'extraordinaires. 


Astarancet 

contre 
l'incendie. 


94«  Si  les  bâtiments  ont  été  assurés  contre 
l'incendie,  par  le  propriétaire,  ayant  la  cens- 
titution  de  l'usufruit,  l'usufruitier  peut  être 
contraint  à  supporter  l'intérêt  des  primes  an- 
nuelles ;  à  charge,  par  le  propriétaire,  de  lui 
laisser  la  jouissance  de  l'indemnité  payée  en  cas 
de  sinistre. 

L'usufruitier  peut  aussi  faire  l'assurance,  à 
ses  frais,  dans  l'intérêt  du  propriétaire  et  dans  le 
sien  réunis;  dans  ce  cas,  il  prélève  sur  l'indem- 
nité le  montant  des  primes  par  lui  payées  et  il 
jouit  du  surplus. 

Les  mêmes  dispositions  sont  appliquées,  si 
l'usufruit  porte  sur  des  navires  ou  bateaux  as- 
surés contre  les  risques  de  mer. 

Suite.  96*     L'usufruitier  peut  aussi  n'assurer  leà 

bâtiments  que  pour  la  valeur  de  son  drmt  d'usu- 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER. 


161 


fruit;  dans  ce  cas,  il  supporte  seul  les  primes 
annuelles  et,  en  cas  de  sinistre,  le  montant  de 
Tindemnité  lui  appartient  en  toute  propriété. 

Il  en  est  de  même,  s'il  aâsure  les  récoltes  ou 
produits,  contre  les  gelées,  la  grêle  ou  autres 
accidents  naturels. 


Aatres 


96.  L'usufruitier  universel  ou  à  titre  uni- 
versel d'une  succession,  tel  qu'il  est  prévu  à 
l'article  48,  est  tenu  des  intérêts  des  dettes  qui 
la  grèvent,  dans  la  proportion  de  son  émo- 
lument. [612, 1^  al.] 

Il  supporte,  dans  la  même  proportion,  les 
arrérages  des  rentes  viagères  ou  pensions  alimen- 
taires dues  par  ladite  succession.  [610.] 

97.  L'usufruitier  d'un  ou  plusieurs  biens 
particuliers  ne  contribue  pas  au  payement  des 
dettes  du  constituant,  lors  même  que  les  biens 
sujets  à  l'usufruit  seraient  grevés  d'hypothèque 
ou  de  privilège.  [611,  1024.] 

S'il  est  poursuivi  comme  détenteur,  il  a  son 
recours  contre  le  débiteur,  sans  préjudice  de 
son  action  en  garantie  d'éviction  contre  le  cons- 
tituant ou  son  héritier,  s'il  y  a  lieu.  [874.] 

98.  Dans  les  divers  cas  où  une  charge  doit 
être  supportée  par  le  nu-propriétaire,  pour  le 
capital,  et  par  l'usufruitier,  pour  les  intérêts,  il 
est  procédé  de  l'une  des  trois  manières  ci-après  : 

Ou  le  nu-propriétaire  paye  le  capital  et  l'usu- 
fruitier lui  en  sert  les  intérêts  annuels; 


Usofrolt 
à  titre  onlvenel. 


Urafralt 
particulier. 


Trois  modes 

de 

contribation 

respective 

aux  charges. 


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Usarpatloni 
deitien. 


Procès: 

hypothèBM 

diTenes. 


Mise  en  cMfle 
des  intéressés. 


162       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IIL 

Ou  rusufruitîer  fait  TaTance  du  capital  et  le 
nu-propriétaîre  le  Itd  rembourse  à  la  fin  de  l'usu- 
fruit; 

Ou  Ton  vend  une  partie  des  biens  usufruc- 
tuaires,  jusqu'  à  concurrence  de  la  somme  exi- 
gible. [612.] 

99.  Si,  pendant  la  durée  de  l'usufruit,  un 
tiers  commet  sur  le  fonds  quelque  usurpation 
ou  entreprise  qui  puisse  compromettre  les  droits 
du  nu-propriétaire,  l'usufruitier  doit  dénoncer 
le  fait  à  celui-ci  ;  faute  de  quoi,  il  est  respon- 
sable de  tous  les  dommages  causés  et  des  pres- 
criptions ou  des  droits  de  possession  qui  pour- 
raient être  acquis  aux  tiers.  [614.] 

100.  Si  le  propriétaire  soutient,  comme  de- 
mandeur ou  défendeur,  un  procès  concernant 
la  pleine  propriété  du  fonds,  il  doit  appeler  l'usu- 
fruitier en  cause,  et  celui-ci  supporte  les  in- 
térêts des  frais  du  procès  ; 

L'usufruitier  supporte  seul  les  frais  de  procès 
ne  concernant  que  la  jouissance  seulement. 

Dans  l'un  et  l'autre  cas,  l'usufruitier  est  ex- 
empt des  frais,  si  la  constitution  de  l'usufruit 
a  eu  lieu  par  un  acte  lui  donnant  droit  à  la 
garantie  d'éviction. 

En  aucun  cas,  l'usufruitier  ne  contribue  aux 
frais  des  procès  ne  concernant  que  la  nue- 
propriété.  [613.] 

101.  Si,  du  nu-propriétaire  ou  de  l'usu- 
fruitier, l'un  n'a  pas  été  mis  en  cause,  quand  il 


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OBLIGATIONS  DB  LTSUFRUITISR.  163 

devait  Têtre,  le  jugement  ne  peut  nuire  à  celui 
qui  n'a  pas  été  partie  en  cause;  mais  il  peut  lui 
profiter,  conformément  aux  règles  de  la  gestion 
d'affaires. 

COHMSNTAIBS. 

Art.  74. — 111.  L'inventaire  des  menbles  et  l'état 
des  irameables  sont  des  garanties  nécessaires  pour  le 
na-propriéfcaire;  ils  sont  utiles  aussi  à  l'usufruitier,  en 
le  mettant  à  l'abri  de  réclamations  abusives. 

Comme  l'usufruitier  possédera  seul  les  biens  soumis 
à  son  usufruit,  il  lui  serait  facile  de  les  détériorer,  si- 
non de  mauvaise  foi,  au  moins  par  négligence;  en 
outre,  pour  les  meubles,  il  serait  difficile,  à  l'époque  de 
la  restitution,  d'en  connaître  le  nombre  et  la  qualité  ; 
ce  serait  une  occasion  de  contestations  et  de  procès. 

L'inventaire  n'est  autre  chose  qu'une  énumératiou, 
avec  description  sommaire,  des  objets  mobiliers  qu'il 
s'agit  de  déterminer  (a).  On  fait  un  inventaire  après 
décès,  après  faillite,  en  cas  de  mariage,  de  prise  d'une 
tutelle,  &c. 

L'état  des  immeubles  est  une  constatation,  un  relevé, 
de  leur  condition  matérielle  :  on  y  mentionne  s'ils  sont 
fraîchement  réparés  ou,  au  contraire,  dégradés,  et  dans 
quelle  partie  comme  dans  quelle  mesure. 

Pour  que  ces  deux  actes,  inventaire  et  état,  soient 
opposables  au  nu-propriétaire,  il  faut  nécessairement 
qu'il  y  ait  été  présent  ou,  au  moins,  qu'il  y  ail  été  ap- 
pelé par  une  sommation  en  bonne  forme. 

Art.  75. — 112.  Si  les  parties  sont  présentes  et  ca- 
pables,  rien  ne  s'oppose  à  ce  qu'elles  fassent  un  inven- 

(a)  Inventaire,  du  latin  invenire,  ''trouver/'  parce  qu'on  y  porte  tout 
ce  qui  est  trouvé. 


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164       LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SKCT.  III. 

t^ire  Botis  seing-privé,  qui  sera  opposable,  plus  tard,  à 
leur  héritiers  ou  ayant-caase  autant  qu'à  elles-mêmes. 
Mais,  si  Tune  des  parties  n'est  pas  présente  on  est 
incapable,  il  faudra  naturellement  que  les  actes  soient 
faits  par  un  officier  public,  comme  un  notaire  {b). 

Le  mineur  serait  valablement  représenté  par  son 
tuteur,  la  femme  par  son  mari;  pourvu  que  les  intérêts 
du  représentant  et  ceux  du  représenté  ne  fussent  pas 
en  opposition,  ce  qui  arriverait  si  l'un  des  deux  était  le 
nu-propriétaire  et  l'autre  l'usufruitier. 

Art.  76. — 113.  On  sait,  par  l'article  19  des  Dispo- 
niions  générales,  que  les  choses  fongibles  sont  celles  qui 
peuvent  se  remplacer  par  des  équivalents  parfaits;  ce 
sont  des  choses  de  quantité,  qui  sont  désignées  par 
leur  espèce,  avec  indication  de  leur  poids,  de  leur 
nombre  ou  de  leur  mesure.  Les  choses  qui  se  consom- 
ment par  le  premier  usage  ont  généralement  ce  carac- 
tère, mais  elles  ne  sont  pas  les  seules,  comme  on  l'a 
expliqué  sous  les  articles  18  et  19. 

Déjà  aussi,  l'article  57  nous  a  dit  que  le  droit  de 
l'usufruitier  se  confond,  dans  ce  cas,  avec  un  droit  de 
propriété,  sous  l'obligation  de  rendre  l'équivalent,  ce 
qui  l'a  fait  appeler  qt^si-usufruit. 

Lorsque  l'usufruit  porte  sur  des  objets  envisagés 
comme  corps  certains,  il  faut,  mais  il  suffit,  que  l'in- 
ventaire en  donne  une  description  qui  en  constate  la 
nature,  l'état  et  les  caractères  propres  ;  on  peut  aussi 
y  apposer  des  signes,  marques  ou  cachets  qui  empê- 
cheraient d'y  substituer  des  objets  similaires:  l'estima- 
tion, dans  ce  cas,  n'est  pas  nécessaire  ;  elle  serait  seu- 
lement utUe  pour  le  cas  où  les  objets  ne  seraient  pas 
représentés  ou  pourraient  avoir  été  détériorés;  aussi 
sera-t-elle  presque  toujours  faite. 

.  (b)  La  loi  sur  le  notariat  est  en  préparation:  il  eit  vraisemblable 
qa*elle  donnera  compétence  aux  notaires  pour  ces  sortes  d'actes. 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  166 

Mais,  pour  les  choses  fongibles^  ^estimation  sera  bien 
plus  utile  et  presque  nécessaire;  ce  sera  la  manière  la 
plus  simple  et  la  plus  sûre  de  déterminer  la  qualité  des 
choses. 

Quand  Testimation  aura  été  faite^  elle  jouera  le  rôle 
d'une  vente  de  ces  objets  à  l'usufruitier  :  le  prix  d'esti- 
mation sera  dû  par  lui^  comme  s'il  était  acheteur;  seule- 
ment^ ce  n'est  qu'à  la  fin  de  l'usufruit  qu'il  sera  exigible. 

Il  est  toutefois  permis  aux  parties  de  ne  pas  laisser 
à  l'estimation  ce  caractère  de  vente  et^  réciproquement^ 
elles  peuvent  le  lui  donner  à  l'égard  de  choses  non  f  on- 
gibles  de  leur  nature^  par  exemple:  pour  des  vêtements, 
du  ling^  et  autres  choses  qui  se  détériorent  facilement 
par  l'usage.  Dans  le  premier  cas,  l'usufruitier  devra 
rendre  non  les  objets  eux-mêmes  (on  n'en  a  pas  constaté 
l'identité),  mais  des  objets  semblables  ;  dans  le  second 
cas,  au  contraire,  ce  ne  sont  plus  les  objets  même  qui 
seront  rendus,  mais  leur  estimation  qui  vaut  vente. 

Comme  l'inventaire  et  l'estimation  sont  utiles  aux 
deux  parties,  en  les  préservant  respectivement  de  con- 
testations mal  fondées,  la  loi  les  met,  avec  raison,  à  la 
charge  de  toutes  deux,  par  égales  portions.  C'est  une 
sage  innovation  du  Projet. 

Art.  77. — 114.  Il  n'eût  pas  été  admissible  que  le 
constituant  de  l'usufruit,  par  une  confiance,  exagérée 
peut-être,  dans  la  loyauté  de  l'usufruitier  et  dans  sa 
bonne  administration,  pût  compromettre  les  droits  du 
nu-propriétaire,  bien  que  celui-ci  soit  souvent  son  hé- 
ritier ;  il  fallait  donc  permettre  à  ce  dernier  de  faire 
procéder  à  l'inventaire,  dans  son  propre  intérêt,  mais 
alors  à  ses  frais. 

Ou  pouvait  hésiter,  dans  ce  cas,  à  donner  à  l'estima- 
tion le  caractère  de  vente,  pour  les  choses  fongibles; 
mais  comme  l'usufruitier  est  toujours  appelé  à  con- 
trôler et  à  contester  l'estimation,  on  ne  voit  pas  de 


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166       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  III. 

raison  sériease  de  supprimer  cet  effet  ordinaire  de  Tes- 
timation. 

Les  renvois  faits  par  le  2®  alinéa  n'ont  pas  besoin 
d'autre  justification. 

Art.  78. — 115.  Lorsque  l'usufruitier  commet  la 
faute  prévue  au  présent  article^  d'entrer  en  jouissance 
sans  avoir  fait  inventaire^  il  est  naturel  qu'il  en  subisse 
les  conséquences. 

Pour  les  immeubles,  comme  l'habitude  des  proprié- 
taires est  de  les  tenir  en  bon  état,  tant  pour  les  con- 
server que  pour  en  tirer  profit,  la  présomption  légale 
est  en  ce  sens  :  c'est  donc  à  l'usufruitier  de  prouver 
qu'ils  étaient  en  mauvais  état  au  moment  où  il  est  entré 
en  possession.  Cette  preuve  pourra  se  faire  par  les 
moyens  ordinaires  :  notamment,  par  témoins  connais- 
sant les  dégradations  comme  étant  antérieures  à  l'entrée 
en  jouissance,  ou  par  experts  déclarant  de  même 
qu'elles  remontent  à  une  époque  antérieure. 

Pour  les  meubles,  leur  prompte  dépérition  par  l'usage 
ne  permettrait  pas  de  présumer  qu'ils  étaient  en  bon 
état  ;  ce  qui  importe,  avant  tout,  c'est  de  savoir  quels 
ils  étaient,  de  quelle  nature,  en  quelles  quantité  et 
qualité. 

Mais  l'usufruitier  sera,  néanmoins,  exposé  à  souffrir 
de  sa  faute,  parce  que  le  nu-propriétaire  aura  une 
grande  facilité  à  faire  preuve  contre  lui  de  la  consis- 
tance et  de  la  valeur  du  mobilier  ;  il  aura  non-seule- 
ment les  témoignages,  les  présomptions  de  fait  tirées 
des  circonstances  (notamment,  de  la  qualité  du  consti- 
tuant, de  sa  fortune,  de  son  rang),  mais  encore  il  aura 
la  commune  renommée,  c'est-à-dire,  le  bruit  public, 
l'opinion  générale  des  personnes  du  voisinage. 

La  grande  différence  entre  les  témoignages  et  la 
commune  renommée,  c'est  que,  dans  le  témoignage,  le 
témoin  ne  peut  déclarer  que  ce  qu'il  sait  par  lui-même. 


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OBLIGATIONS  DE  I/USUFRUITIBR.  167 

tandis  qae,  dans  la  commune  renommée,  le  témoin 
déclare  ce  quMl  a  entendu  dire  à  d'antres  sur  les  faits 
dont  il  s'agit. 

Le  Code  français  n'a  pas  formellement  permis  cette 
preuve,  dans  le  cas  qui  nous  occupe  ;  mais  on  n'hésite 
pas  à  l'admettre  en  jurisprudence,  par  analogie  d'autres 
cas  où  la  loi  la  permet  (voj.  c.  ciy.  fr.,  art.  1415,  1442, 
1504). 

Art*  79  &  80* — 116.  Une  caution  est  une  personne 
qui  répond  des  obligations  d'une  autre,  en  prenant 
vis-à-vis  du  créancier  un  engagement  particulier,  au 
moyen  d'un  contrat  spécial  appelé  cautionnement. 

L'engagement  de  la  caution  est,  de  sa  part,  un  bon 
office,  un  office  d'amitié,  vis-à-vis  du  débiteur  prin- 
cipal ;  sauf  son  recours,  si  elle  est,  un  jour,  obligée  de 
payer  pour  lui. 

Il  sera  traité  en  détail  du  cautionnement  au  Livre 
IY%  au  sujet  des  garanties  des  obligations. 

117.  Les  autres  garanties  que  peut  fournir  l'usu- 
fruitier sont  assez  variées. 

Il  peut  présenter  une  personne  qui  s'engagera  «oZi- 
davrement  avec  lui  aux  restitutions  et  indemnités  dont 
il  s'agit  :  ce  serait  même  une  garantie  plus  forte  que 
le  cautionnement. 

Si  l'usufruitier  présentait  soit  une  caution,  soit  un 
codébiteur  d'uue  solvabilité  douteuse,  ou  si  le  nu-pro- 
priétaire ne  voulait  pas  accepter  un  garant  solvable, 
le  tribunal  devrait  intervenir,  sur  la  demande  de  la 
partie  la  plus  diligente. 

Si  le  garant  présenté  par  l'usufruitier  est  solvable, 
le  nu-propriétaire  devra  s'en  contenter;  dans  le  cas 
contraire,  le  cautionnement  réel  sera  fourni  comme  la 
loi  l'indique. 

Les  autres  garanties  sont  dites  réeUes,  parce  qu'elles 


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108       LIVRE  IL— iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  III. 

consisteni,  non  pins  dans  ^intervention  d'ane  personne, 
mais  dans  l'affectation  d*ime  chose  :  dépôt  de  somme 
d'argent,  soit  à  la  caisse  pabliqne  à  ce  destinée,  soit 
dans  les  mains  d'an  tiers  agréé  par  les  denx  parties, 
enfin,  gage  on  hypothèque. 

Art.  81.— 118.  On  a  vu  déjà,  à  Tarticle  76,  quand 
l'estimation  des  meubles  "vaut  vente;"  dans  c©  cas, 
Tusufruitier  devant  une  somme  fixe  à  la  fin  de  l'usu- 
fruit, c'est  pour  cette  somme  toute  entière  que  la  ga- 
rantie est  due.  A  plus  forte  raison  en  est-il  ainsi, 
lorsque  l'usufruit  porte  directement  sur  une  somme 
d'argent.  Dans  ces  divers  cas,  on  peut,  sans  porter 
atteinte  à  sa  considération,  craindre  qu'il  ne  se  trouve 
plus  tard  dans  l'impossibilité  de  payer. 

Mais,  quand  l'estimation  ne  vaut  pas  vente,  il  est 
naturel  que  le  cautionnement  ne  garantisse  pas  toute 
la  valeur  estimative,  car  il  serait  injurieux  pour  Tusn- 
fruitier  de  supposer  qu'il  aura  détourné  les  objets  ou 
qu'il  les  aura  laissés  périr  en  totalité  ;  mais  on  peut, 
sans  lui  faire  injure,  craindre  quelques  négligences. 
La  loi  fixe  donc  la  garantie  à  la  moitié  de  la  valeur 
estimative,  ce  qui  paraît  répondre  suffisamment  aux 
probabilités  de  perte  partielle  ou  de  dépréciation. 

Mais  si  l'usufruitier,  usant  de  la  faculté  qui  lui  ap- 
partient, cède  ou  loue  son  droit  sur  ces  meubles,  le 
propriétaire  ne  peut  être  porté  à  la  même  confiance 
envers  le  tiers  qui,  désormais,  possédera  les  meubles  ; 
la  garantie  sera  donc  due  pour  le  tout. 

119.  Ici  se  présente  une  question  que  la  loi  n'a  pas 
tranchée,  mais  qui  peut  se  résoudre  par  les  principes  : 
cette  extension  de  garantie  aura-t-elle  lieu  de  plein 
droit,  on  faudra-t-il  un  nouvel  engagement,  soit  de  la 
caution,  soit  de  l'usufruitier  ? 

Et   d*abord,   quant  à  la  caution  ou  au  codébiteur 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  169 

solidaire^  rien  ne  peut  être  exigé  d'enx  au-delà  de  la 
moitié  de  la  valeur  estimative,  car  leur  engagement  a 
été  limité  à  cette  somme;  si  l'usufruitier  avait  détourné, 
dissipé  ou  détruit  les  choses  usufructuaires,  le  garant, 
dans  le  cas  qui  nous  occupe,  n'en  payerait  toujours  que 
la  moitié  ;  il  ne  peut  donc  être  tenu  davantage  parce 
que  l'usufruitier  aura  cédé  son*  droit. 

Quant  à  l'usufruitier,  il  en  est  autrement  :  c'est  par 
son  fait  que  l'obligation  de  garantie  se  trouve  étendue; 
s'il  a  fourni  un  cautionnement  réel,  par  dépôt  de 
valeurs  lui  appartenant,  s'il  a  donné  un  gage  ou  une 
hypothèque  et  que  ces  valeurs  suffisent  au  supplément 
de  garantie,  l'extension  aura  lieu  de  plein  droit.  Pour 
le  gage,  on  trouve  en  ce  sens  un  argument  d'analogie 
dans  l'article  2082  du  Code  français  (c).  Pour  l'hypo- 
thèque, il  y  a  une  différence  à  noter:  le  nu-propriétaire 
n'aurait  pas  le  même  rang  pour  les  deux  fractions 
de  sa  créance  :  si  d'autres  créanciers  avaient  acquis 
une  hypothèque  sur  les  mêmes  biens,  ils  ne  seraient 
primés  que  par  la  première  fraction  de  la  dette,  parce 
qu'ils  ne  peuvent  voir  leur  position  s'empirer  par  un 
fait  auquel  ils  sont  étrangers. 

Si  ces  valeurs  ne  suffisent  pas  pour  garantir  toute 
la  dette,  l'usufruitier  devra  fournir  un  supplément  de 
garantie  réelle  ou  personnelle. 

A  l'égard  des  immeubles,  soit  que  ^usufruitier  exerce 
lui-même  son  droit,  soit  qu'il  le  loue,  la  garantie  ne 
sera  jamais  totale,  parce  qu'il  n'est  pas  probable,  même 
pour  les  bâtiments,  que  la  perte  totale  ait  lieu  par  la 


(c)  L*artic1e  2082  n'admet,  il  est  vrai,  l'extension  du  gage  à  une  nou- 
velle dette  qu'autant  que  celle-ci  est  exigible  avant  celle  pour  laquelle  le 
gage  a  été  donné;  mais  il  ne  faut  pas  h^iter  à  admettre  Textension  pour 
une  dette  ayant  la  même  exigibilité,  comme  au  cas  qui  nous  occupe  :  la 
raison  de  cette  disposition,  qu'il  serait  prématuré  de  discuter  ici,  conduit 
à  ne  refuser  l'extension  du  gage  que  si  la  nouvelle  dette  est  exigible 
aprèê  la  première. 


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170       LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  U.— SBCT.  III. 

faute  de  l'asufraitier  oa  de  son  cessioDnaire,  et,  s'il 
s'agit  de  fonds  de  terre^  la  détérioration  ne  peut,  en 
général^  être  que  minime  ;  là  loi  fait  donc  sagement  de 
laisser  au  tribunal  le  soin  d'arbitrer  le  montant  de  la 
garantie  exigible. 

Art*  82. — 120.  Le  cautionnement  et  les  autres 
garanties  qui  sont  indiquées  par  les  articles  précédents 
n'étant  que  les  accessoires  d*une  obligation  principale, 
il  faut  que  celle-ci  soit  contractée  en  forme  expresse  ; 
autrement,  il  serait  difiScile,  au  cas  où  la  responsabilité 
de  l'usufruitier  serait  encourue,  de  donner  une  base 
certaine  à  la  condamnation.  Cet  engagement  formel 
aura  encore  un  autre  avantage:  il  permettra  au  nu-pro- 
priétaire de  poursuivre  l'usufruitier  sur  tous  ses  biens, 
meubles  et  immeubles,  indépendamment  de  ceux  qui 
pourraient  être  affectés  spécialement  aux  obligations 
qui  précèdent. 

II  pourra  être  sous  seing-privé. 

Art.  83. — 121.  La  loi  s'est  efforcée  de  concilier 
les  intérêts  du  propriétaire  avec  les  droits  de  l'usu- 
fruitier qui  ne  peut  fournir  les  garanties  requises  : 
il  n'eût  pas  été  juste  de  le  déclarer  déchu  de  son 
droit  pour  refus  ou  impossibilité  de  satisfaire  à  cette 
obligation. 

Les  moyens  que  la  loi  indique  pour  cette  concilia- 
tion sont  assez  détaillés  au  texte  pour  n'avoir  pas 
besoin  d'être  développés. 

On  remarquera  seulement  .deux  dispositions  qu'il  est 
facile  de  justifier  : 

P  Le  dépôt  des  sommes  à  la  caisse  publique  et  leur 
emploi  en  rentes  sur  l'Etat,  sont  faits  ''sous  les  noms 
réunis  des  deux  ayant-droit:"  le  motif  est  qu'il  ne  faut 
pas  que  l'un  puisse,  sans  le  consentement  de  l'autre, 
retirer  les  sommes  déposées  ou  aliéner  les  rentes^ 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  171 

2^  Quand  les  fonds  sont  lonés,  l'usufruitier  ne  perçoit 
les  loyers  ou  fermages  que  ''sous  la  déduction  des  frais 
d'entretien  et  des  autres  charges  annuelles:''  on  verra, 
tout  à  l'heure,  que  l'usufruitier  qui  jouit  par  lui-même 
supporte  ces  charges  ;  or,  il  ne  fallait  pas  que  lorsque 
la  jouissance  a  dû  être  attribuée  au  propriétaire  ou  à 
un  tiers,  à  défaut  de  cautionnement,  l'usufruitier  béné- 
ficiât de  ces  charges  en  ne  les  acquittant  pas. 

Art.  84. — 122.  Il  eût  été  inadmissible  que,  faute 
de  fournir  une  garantie  totale,  l'usufruitier  fût  traité 
avec  la  même  rigueur  que  s'il  n'en  pouvait  fournir  au- 
cune. Il  est  juste  aussi  que  le  choix  lui  appartienne, 
quant  aux  objets  auxquels  s'appliquera  la  garantie 
fournie. 

Le  Code  français  (art.  603)  n'a  pas  prévu  formelle- 
ment le  cas  oii  l'usufruitier  ne  pourrait  fournir  la  ga- 
rantie que  partiellement  ;  mais  il  permet  au  juge  ''de 
lui  accorder  l'usage  d'une  partie  des  meubles  néces- 
saires, d'après  les  circonstances  et  sous  sa  simple 
caution  juratoire,'*  c'est-à-dire  sous  la  promesse,  avec 
serment,  de  les  conserver  avec  soin  et  de  les  rendre 
à  la  fin  de  l'usufruit.  Le  Code  italien  (art.  499)  a  la 
même  disposition,  sans  l'obligation  du  serment. 

La  loi  n'a  pas  expressément  prévu  le  cas  oii  l'usu- 
fruitier se  trouverait,  plus  tard,  en  mesure  de  fournir 
le  cautionnement  total.  Il  faut  décider  qu'il  pourrait 
rentrer  dans  l'exercice  de  son  droit;  sauf  qu'il  devmit 
respecter  la  durée  des  baux  consentis,  soit  à  des  tiers, 
soit  au  nu-propriétaire. 

Art.  85. — 123.  Lorsque  le  constituant  a  dispensé 
l'usufruitier  du  cautionnement,  ce  n'est  pas  parce  qu'il 
a  voulu  s'exposer  ou  exposer  son  héritier  à  la  perte  des 
choses  usufructuaires,  c'est  parce  qu'il  a  compté,  tout 
à  la  fois,  sur  l'honnêteté  de  l'usufruitier,  sur  sa  bonne 


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17t       LIVBE  IL— 1»  PARTIE-— CHAP.  IL-«K7r.  m. 

administration  et  sortoat  snr  sa  solvabilité  fatnre.  Il 
est  donc  naturel  qae  Finsolvabilité  soirenant,  Tosn- 
fmitier  perde  an  bénéfice  qni  ne  répcHid  plos  à  l'inten- 
tion présamée  du  constituant. 

Le  Code  français  n'a  pas  de  pareille  disposition; 
mais  peut-être  conduit-il  à  un  résultat  plus  dur  encore 
pour  Fusufruitier,  car  il  a  une  disposition  générale 
d'après  laquelle  la  &illite  ou  la  déconfiture  fait  perdre 
au  débiteur  le  bénéfice  du  terme  (art.  1188)  ;  on  pour- 
rait donc  soutenir  que,  dans  les  cas  de  quasi-usufruit, 
au  moins,  lorsque  Fusufruitier  est  débiteur  de  sommes 
d'argent,  son  insolvabilité  le  soumet  à  l'exigibilité 
immédiate. 

Art.  86. — 124.  La  dispense  de  cautionnement  ac- 
cordée aux  père  et  mère  ayant  l'usufruit  légal  sur  les 
biens  de  leurs  enfants  mineurs  est  fondée  sur  le  respect 
et  la  confiance  qu'ils  doivent  inspirer,  quand  il  s*agit 
de  rintérât  de  leurs  enfants.  On  devait  cependant  les 
soumettre,  par  exception,  au  cautionnement,  lorsqu'ils 
sont  déjà  insolvables  au  moment  où  l'usufruit  com- 
mence, et  surtout  lorsqu'ils  le  deviennent  au  cours  de 
l'usufruit.  Il  serait  à  craindre,  en  pareil  cas,  que  les 
créanciers  des  père  et  mère  ne  se  fissent  payer  sur  les 
valeurs  fongibles  dont  l'usufruit  est  un  véritable  droit 
de  propriété. 

Le  second  cas  de  dispense  se  rapporte  à  un  cas  de 
constitution  d'usufruit  qui  n'est  pas  rare  en  France, 
celui  où  un  donateur  de  la  propriété  s'est  réservé  l'usu- 
fruit, sa  vie  durant.  On  dit,  dans  ce  cas,  que  l'usu- 
fruit est  retenu  ou  "constitué  par  rétention." 

La  dispense  de  cautionnement  est  fondée  sur  les 
mêmes  motifs  que  pour  les  père  et  mère  :  on  ne  doit 
pas  se  défier  de  celui  qni  s'est  montré  généreux  par  la 
donation  du  capital. 

Mais  on  a  dû  admettre  aussi  une  exception  pour  le 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  173 

cas  d'insolvabilité  et  à  l'égard  des  choses  fongibles 
dont  les  créanciers  pourraient  se  saisir. 
.  Le  Code  français  (art.  601)  dispense  aussi  du  cau- 
tionnement "  le  vendeur  sous  réserve  d'usufruit  "  :  on 
n'a  jamais  pu  justifier  pleinement  cette  dispense  :  le 
vendeur,  contractant  à  titre  lucratif,  ne  peut  inspirer  la 
même  confiance  qu'un  donateur  :  ou  a  cru  pouvoir  jus- 
tifier la  loi  en  disant  que  si  l'acheteur  (nu-propriétaire) 
n'a  pas  une  confiance  suffisante,  il  pourra  ne  traiter 
que  sous  la  condition  du  cautionnement;  mais  nous 
croyons  qu'il  vaut  mieux  faire  le  raisonnement  inverse 
et  dire  que  si  l'acheteur  a  pleine  confiance,  il  pourra 
dispenser  le  vendeur  du  cautionnement. 

Art.  87. — 125.  Cet  article  développe  une  des  ob- 
ligations de  l'usufruitier  tellement  importante  par  sa 
continuité  et  sa  généralité  qu'elle  a  pris  place  dans  la 
définition  même  de  l'usufruit  (art  46). 

Elle  ne  présente  d'ailleurs  pas  de  difficultés  théori- 
ques; ce  n'est  que  dans  l'application  pratique  qu'il 
peut  se  rencontrer  des  cas  délicats  pour  les  tribunaux. 

Il  n'est  pas  douteux  que  l'usufruitier  sera  respon^ 
sable,  s'il  a  laissé  la  chose  se  détériorer  par  défaut  des 
travaux  d'entretien  qui  lui  incombent,  ou  par  des  actes 
qui  tendent  à  exagérer  la  production  et  épuisent  le  sol 
ou  les  animaux;  dans  le  premier  cas,  il  y  a  négligence 
ou  omission  (acte  négatif),  dans  le  second,  il  y  a  faute 
par  commission  (acte  positif)  ;  il  en  serait  de  même, 
s'il  a  négligé  d'avertir  le  propriétaire  de  la  nécessité 
de  grosses  réparations  qui  dépendent  surtout  de  celui- 
ci:  notamment,  si  cette  nécessité  est  survenue  brusque- 
ment, à  la  suite  d'une  tempête  ou  d'une  inondation  et 
si  le  propriétaire  n'habite  pas  au  même  lieu. 

Art.  88. — 126.  La  loi  établit  ici  contre  l'usufrui- 
tier une  présomption  de  faute  fondée  sur  l'expérience. 


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174       LIVRE  IL—I»  PABTIE.— CHAP.  II.— SECT.  III. 

Les  incendies  proviennent,  le  pins  souvent,  de  la  négli- 
gence des  habitants  des  maisons.  Quand  la  cause  pre- 
mière reste  inconnue,  c'est  parce  que  Vincendie  détruit 
presque  toujours  les  lieux  oà  Vincendie  a  commencé, 
et  Venquête,  dès  lors,  ne  peut  donner  de  résultats 
utiles;  en  outre,  les  habitants,  craignant  quelque  res- 
ponsabilité, sont  portés  à  nier  tout  ce  qui  pourrait  leur 
être  imputé  à  faute. 

Cette  présomption  de  négligence  est  surtout  fondée 
en  raison,  quand  celui  qui  habite  les  bâtiments  n'en 
est  pas  propriétaire  ;  alors,  il  n'est  pas  autant  retenu 
par  son  intérêt.  La  loi  établira  plus  loin  la  même  pré- 
somption de  faute  contre  le  locataire  et,  là,  on  donnera 
plus  de  développements  à  cette  théorie,  parceque  Tap- 
plication  au  louage  sera  plus  fréquente. 

Au  reste,  la  sévérité  de  la  loi  est  moins  grande  qu'on 
ne  pourrait  le  croire  au  premier  abord  :  l'usufruitier  et 
le  locataire  auront  le  droit  de  faire  la  preuve  contraire 
par  tous  les  moyens  possibles. 

Ainsi,  chaque  fois  que  le  feu  aura  été  communiqué 
par  les  bâtiments  voisins,  ou  par  la  foudre,  la  preuve 
ne  sera  pas  difficile  à  fournir  ;  dans  les  autres  cas,  les 
juges  pourront  admettre  toutes  les  présomptions  de 
fait  à  la  décharge  de  l'usufruitier  (comp.  Proj.,  art. 
152  à  154). 

Art.  89  ft  90.— 127.  La  distinction  entre  les 
grosses  réparations  et  celles  d'entretien  est  facile  à 
faire  en  lisant  l'article  91  ci-après,  lequel  énumère  les 
grosses  réparations  et  laisse  aux  autres,  en  général,  au 
moins,  le  caractère  de  réparations  d'entretien. 

Il  y  a  deux  motifs  de  mettre  à  la  charge  de  l'usu- 
fruitier les  réparations  d'entretien  :  P  un  bon  admi- 
nistrateur les  fait  toujours  par  un  prélèvement  sur  ses 
revenus;  or,  l'usufruitier  a  les  revenus,  il  en  doit  donc 
supporter  les  charges  normales;  2^  les  réparations 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  176 

d'entretien  sont  rendues  nécessaires^  en  grande  partie, 
par  Tusage  journalier  de  la  chose;  or,  c'est  l'usufruitier 
qui  a  cet  usage. 

Le  cas  exceptionnel  où  l'usufruitier  serait  tenu  des 
grosses  réparations  se  justifie  de  lui-même,  soit  qu'il  j 
ait  eu  faute  directe  de  sa  part,  par  exemple,  s'il  avait 
compromis  la  solidité  d'un  bâtiment  en  supprimant 
des  séparations  intérieures,  dans  le  but  d'agrandir  les 
pièces,  soit  qu'il  ait  négligé  de  réparer  les  toits  ou  les 
conduites  d'eau  et  qu'il  en  fût  résulté  des  dégradations 
sérieuses. 

Hors  de  ces  cas,  l'usufruitier  n'est  pas  tenu  des 
grosses  réparations.  Mais,  on  n'est  pas  amené  à  en 
conclure  qu'il  soit  en  droit  de  se  faire  rembourser  les 
grosses  réparations  qu'il  aurait  faites  volontairement. 
Il  est  vrai  que  si  ces  dépenses  avaient  été  faites  par 
un  étranger,  celui-ci  pourrait  se  les  faire  rembourser 
d'après  les  principes  de  la  gestion  d'affaires;  mais 
l'usufruitier  ne  paraît  pas  ici  avoir  agi  dans  l'intérêt 
du  nu-propriétaire  ;  il  a  plutôt  agi  dans  le  sien  propre, 
pour  avoir  une  jouissance  plus  complète,  ou  plus  longue, 
en  évitant  la  perte  de  la  chose. 

128.  La  question  fait  grande  difficulté  en  Franco,  à 
cause  de  la  contradiction  apparente  des  articles  605  et 
607,  dont  le  premier  déclare  que  "  les  grosses  répara- 
tions sont  à  la  charge  du  nu-propriétaire,"  ce  qui,  pris 
à  la  lettre,  autoriserait  l'usufruitier  à  contraindre  le  nu- 
propriétaire  à  faire  ces  réparations:  prétention  inad- 
missible, le  second  article  ajoutant,  que  "  ni  le  pro- 
priétaire, ni  l'usufruitier  ne  sont  tenus  de  rebâtir  ce 
qui  est  tombé  de  vétusté  ou  ce  qui  a  été  détruit  par  cas 
fortuit." 

Le  Code  italien  a,  au  moins,  tranché  la  question  très- 
nettement  (art.  502  et  503)  :  il  ne  met  pas  les  grosses 
réparations  à  la  charge  du  propriétaire,  et  il  déclare  : 


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176       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SBCT.  IIL 

P  que  si  rnsufrnitier  les  a  faites^  il  sera  remboursé,  à 
la  fin  de  Vasufruit,  de  la  valeur  des  travaux  telle 
qu'elle  subsiste  encore  ;  2^  que  si  le  propriétaire  a  con- 
senti à  en  faire  Vavance,  l'usufruitier  lui  en  payera  les 
intérêts  annuels  pendant  la  durée  de  l'usufruit. 

129.  Le  Projet  ne  s'est  pas  rangé  à  cette  solution^ 
malgré  son  apparente  équité.  On  a  considéré  :  1^  que 
le  nu-propriétaire  n'est  pas  obligé  de  garantir  la  jouis- 
sance à  Tusufruitier,  comme  l'est  le  bailleur  vis-à-vis 
du  preneur;  2**  que  l'usufruitier  ne  doit  pas  pouvoir 
grever  le  propriétaire,  sans  son  consentement,  d'une 
dépense  souvent  considérable  et  qui  pourrait  l'obérer; 
enfin,  3**  que  ces  réparations  pourraient  avoir  l'incon- 
vénient de  conserver  des  bâtiments  que  le  propriétaire 
destinerait  à  être  supprimés  avec  ou  sans  remplace- 
ment. 

Si  donc  l'usufruitier  craint  que  la  chose  ne  périsse 
en  entier  et  que  par  là,  son  droit  ne  s'éteigne,  il  fera 
le  sacrifice  de  ces  dépenses.  Si  c'est  le  propriétaire 
qui  juge  à  propos  de  les  faire,  il  les  fera  sans  recours 
contre  l'usufruitier,  bien  que  celui-ci  en  profite:  chacun 
est  considéré  comme  ayant  agi  dans  son  seul  intérêt  et 
il  ne  doit  pas  envier  à  l'autre  le  profit  éventuel  et  in- 
direct qui  en  résulte  pour  lui. 

Art.  91. — 180.  La  loi  détermine  ici  les  grosses 
réparations  d'une  façon  qui  parait  assez  complète,  mais 
qu'il  ne  faut  pas  cependant  considérer  comme  absolu- 
ment limitative. 

Le  Gode  français,  dans  l'article  606,  donne  une 
énumération  analogue,  mais  limitative;  car,  il  ajoute 
que  "toutes  autres  réparations  sont  d^ entretien'' 

Ce  procédé  n'est  pas  sans  inconvénients  :  il  y  a  une 
telle  variété  dans  les  constructions  que  beaucoup  de 
réparations  non  prévues  par  cet  article  606  peuvent  se 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFBUITIBB.  177 

trouver  nécessaires  et  devront  être  considérées  comme 
d'entretien  :  par  couséqaeot,  elles  se  trouveront  obliga- 
toires pour  l'usufruitier;  cependant,  elles  peuvent  être 
d'une  telle  importance  que  la  raison  répugne  à  y  voir 
nne  charge  des  revenus  ;  telle  serait  par  exemple,  la 
reconstruction  totale  d'un  escalier.  D'un  autre  côté,  il 
7  a  des  escaliers  de  très-peu  d'importance,  qui  ne  des- 
servent que  des  dépendances.  Il  vaut  donc  mieux 
laisser  aux  tribunaux  un  certain  pouvoir  d'appréciation 
pour  les  cas  non  prévus  par  la  loi.  C'est  ce  qui,  avec 
la  rédaction  proposée,  aura  lieu  au  Japon. 

Ainsi,  s'il  s'agit  d'un  aqueduc  rompu,  il  serait  dif- 
ficile de  décider,  tout  d'abord  et  d'avance  (a  priori) y  si 
la  réparation  est  grosse  ou  d'entretien;  il  faudra  con- 
sidérer la  nature  de  l'aqueduc,  son  importance,  les  ma- 
tériaux avec  lesquels  il  est  construit,  etc.  (d). 

Le  principe  qui  devra  servir  de  guide  aux  tribunaux 
sera  celui-ci:  si  les  travaux  sont  assez  peu  coûteux 
pour  qu'un  bon  administrateur  dût  les  faire  avec  ses 
revenus,  ils  seront  à  la  charge  de  l'usufruitier;  s'ils 
sont  de  nature  à  ne  pouvoir  être  faits  qu'avec  les 
capitaux,  ils  seront  de  grosses  réparations. 

131.  Sur  la  rédaction  même  de  l'article,  il  reste  à 
faire  quelques  observations  : 

La  loi  parle  de  murs  principaux:  c'est  ce  que  le  Code 
français  appelle  gros  murs,  c'est-à-dire,  les  murs  exté- 
rieurs du  bâtiment,  qui  supportent  les  planchers  et  le 
toit,  ainsi  que  les  murs  intérieurs  servant  à  la  même 
destination,  contenant  aussi  les  cheminées,  et  qu'on 
appelle  murs  de  refend  (parce  qu'ils  fendent  la  maison 
du  bas  en  haut)  ;  au  Japon,  on  préfère  l'expression  de 
murs  principaux;  bien  entendu,  cette  expression  ne 


(cQ  Le  Code  italien  (art.  504)  place»  sans  distinction»  dans  les  grosses 
réparations:  "le  renouvellement  des  aqnedncs,  en  entier  on  pour  nne 
partie  notable." 


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178       LIVRE  II.— I»  PARTIE.r~CHAP.  II.— 8BCT.  III. 

s'entendra  qne  des  maisons  construites  en  pierre  on  en 
briqne;  car  poar  les  constructions  en  bois,  on  s'atta- 
chera à  Vimportance  des  charpentes  et  non  plus  aux 
parois  qui  alors  sont  assez  faibles. 

Pour  les  Kouras  {e),  on  peut  décider  de  même:  si 
les  charpentes  ne  sont  pas  intéressées  dans  la  répa* 
ration^  s'il  ne  s'agit  que  de  re&ire  l'enduit  extérieur, 
la  réparation  pourra  être  déclarée  d'entretien. 

Les  murs  de  soutènement  s'entendent  des  murs  qui 
retiennent  les  terres,  dans  le  cas  d'inégalités  de  ter- 
rains; les  digues  sont  des  murs  ou  des  relevées  de  terre 
qui  retiennent  les  eaux  sujettes  à  débordements;  les 
murs  de  clôture  s'entendent  des  clôtures  en  brique,  en 
pierre  ou  en  tuiles  et  terre;  mais  on  ne  pourrait  don- 
ner le  nom  de  rMirs  à  des  clôtures  en  planches  on  en 
bambous;  la  réfection  en  serait  donc  à  la  charge  de 
l'usufruitier. 

Pour  les  murs  de  clôture,  la  loi  française  ne  recon- 
naît qn'il  y  a  grosse  réparation  que  s'ils  sont  refaits  en 
entier }  de  même  pour  la  couverture.  Il  a  paru  que 
c'était  trop  rigoureux  de  laisser  toute  réfection  partielle 
à  la  charge  de  l'usufruitier:  la  loi  a  fait  plus  sagement 
d'adopter  comme  limite  le  10*  de  la  superficie,  en  lon- 
gueur et  hauteur  combinées.  Il  a  paru  également 
juste  d'adopter  la  même  mesure  pour  les  couvertures. 

Art.  92ft93. — 132.  Ces  articles  correspondent 
aux  articles  608  et  609  du  Code  français. 

Les  contributions  annuelles  ordinaires  sont  une 
charge  naturelle  des  fruits:  on  ne  les  paye  pas  avec  les 
capitaux;  elle  sont  donc  supportées  par  l'usufruitier. 


(e)  Ces  constructions,  dont  la  nature  est  à  l'épreuve  de  Tinoendie,  ont 
une  grande  Importance  au  Japon,  pour  serrer  les  objets  de  valeur; 
les  anglais  les  nomment  go^down.  Elles  sont  presque  inconnues  en 
France. 


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OBLIGATIONS  DB  L'USUFRUITIER.  179 

Il  en  est  antrement  des  charges  extraordinaires  : 
elles  ne  sont  pas  continues  et  elles  sont  souvent  trop 
éleyées  pour  être  payées  avec  les  revenus.  Elles  ne 
peuvent  donc  être  imposées  à  l'usufruitier,  à  cause  de 
la  nature  de  son  droit,  limité  dans  sa  durée  autant 
que  dans  son  étendue:  il  en  supportera  seulement  l'in- 
térêt, puisqu'elles  diminuent  le  capital  dont  il  jouit. 

La  loi  détermine  deux  cas  qui  seront  toujours  consi- 
dérés comme  charges  extraordinaires  ;  mais  elle  n'est 
pas  plus  limitative  ici  que  dans  la  plupart  des  autres 
énumérations. 

Les  emprunts  forcés  sont  aujourd'hui  abandonné^ 
par  les  Gouvernements,  parce  qu'ils  détruisent  la  con- 
fiance, amènent  la  dissimulation  des  capitaux  et,  ainsi, 
augmentent  les  embarras  du  pays  ;  on  préfère  donc, 
avec  raison,  les  emprunts  volontaires. 

Depuis  une  trentaine  d'années,  on  pratique  en  Europe, 
en  France  surtout,  les  emprunts  par  voie  de  souscrip- 
tion nationale.  Ces  emprunts  ont  deux  formes:  P  Des 
obligations  du  trésor,  remboursables  à  long  terme,  avec 
intérêts  annuels;  2^  Des  rentes  perpétuelles,  dont  le 
capital  n'est  remboursable  qu'à  la  volonté  du  Gouver- 
nement, mais  portant  des  intérêts  ou  arrérages  annuels 
jusqu'au  remboursement. 

Au  Japon,  l'histoire  de  Tancien  Gouvernement  offre, 
comme  ceux  d*Europe,  des  exemples  d'emprunts  forcés 
vis-à-vis  des  princes  et  des  riches  marchands;  mais  le 
Gouvernement  impérial  s'en  est  entièrement  abstenu 
depuis  la  Restauration  et,  vraisemblablement,  il  n'y 
recourra  jamais;  toutefois,  il  convient,  à  tout  événe- 
ment, de  leur  reconnaître  le  caractère  de  charge  extra- 
ordinaire. 

133.  On  pourrait  être  porté  à  considérer  comme 
constituant  un  emprunt  forcé  l'émission,  par  les  Gou- 
vernements, de  papier-monnaie  ayant  cours  forcé,  même 


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180       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IL-r^5ECT.  III. 

avec  une  époque  fixe  pour  la  conversion  en  monnaie 
métallique,  puisque  TEtat  impose  alors  ce  papier  à  ses 
créanciers  ;  mais,  comme  il  est  difficile  de  concevoir 
qu'on  soit  créancier  de  TEtat  sans  un  acte  volontaire, 
le  créancier  ne  peut  alléguer  qu'il  soit  contraint  malgré 
lui  à  recevoir  du  papier  au  lieu  d'espèces;  cette  allé- 
gation ne  serait  fondée  que  dans  le  cas  où  la  créance 
serait  née  avant  l'émission  du  papier  ou  l'établissement 
du  cours  forcé.  Dans  ce  cas,  il  est  difficile  de  ne  pas 
voir  dans  l'émission  du  papier-monnaie,  un  emprunt 
forcé,  au  moins  à  l'égard  de  ces  créanciers. 

Mais,  au  point  de  vue  qui  nous  occupe,  la  question 
n'a  pas  d'intér&t:  le  cours  forcé  du  papier-monnaie 
n'entraînera  pas  de  ^'charge  extraordinaire"  qui  puisse 
retomber  sur  l'usufruitier  ou  dont  il  soit  besoin  de 
l'affranchir  :  la  seule  conséquence  qu'il  en  éprouverait 
serait,  s'il  était  usufruitier  d'une  créance  sur  l'Etat,  de 
recevoir  les  intérêts,  et  le  capital,  s'il  y  avait  lieu,  en 
une  valeur  souvent  dépréciée;  mais  aussi,  lorsque  vien- 
drait le  moment  de  restituer  au  propriétaire  les  capitaux 
remboursés,  il  le  ferait  en  la  même  valeur. 

134.  Les  impôts  extraordinaires  diffèrent  des  em- 
prunts forcés  en  ce  que  ceux-ci  sont,  en  principe, 
remboursables  et  peuvent  porter  intérêt  jusqu'au  rem- 
boursement, tandis  que  les  impôts,  moins  élevés,  sans 
doute,  sont  un  sacrifice  complet  et  irrévocable  demandé 
aux  citoyens. 

Le  Projet  ne  peut  d'avance  prévenir  tous  les  doutes 
sur  le  point  de  savoir  quand  un  impôt  sera  extraordi- 
naire dans  l'avenir  :  d'abord,  cette  matière  appartient 
surtout  au  droit  administratif,  et,  malheureusement,  les 
lois  administratives,  surtout  celles  d'impôt,  sont,  en  gé- 
néral, élaborées  dans  un  autre  esprit  que  les  lois  civiles, 
sans  vues  d'ensemble  et  au  fur  et  à  mesure  que  naissent 
ou  changent  les  besoins  de  l'Etat  ;  ensuite,  les  impôts 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  181 

extraordinaires  sont  presque  tonjoars  la  conséquence 
d'événements  politiques  graves^  et  le  législateur  ne 
peut  songer^  en  pareil  cas,  que  les  nouvelles  charges 
qu'il  crée  pourront  susciter  des  conflits  entre  les  nu- 
propriétaires  et  les  usufruitiers.  Mais  la  disposition  du 
présent  article  invite  en  quelque  sorte  le  législateur 
futur  à  donner  lui-même  aux  impôts  extraordinaires 
qu'il  pourra  créer  une  qualification  qui  prévienne  les 
difficultés. 

Ce  qui  est  certain,  dès  à  présent,  c'est  que  pour 
qu'un  impôt  ait  le  caractère  '' extraordinaire/'  il  ne 
suffira  pas  qu'il  soit  nouveau,  c'est-à-dire  créé  après  la 
constitution  de  l'usufruit;  il  n'en  serait  pas  moins,  dans 
la  plupart  des  cas,  une  charge  des  revenus  :  c'est  une 
tendance  constante  des  lois  de  finances  d'augmenter 
les  impôts,  soit  dans  leur  nature,  soit  dans  leur  taux, 
parce  que  les  dépenses  des  Etats  augmentent  constam- 
ment ;  mais  aussi,  les  revenus  des  immeubles  tendent 
toujours  à  augmenter.  Il  ne  suffirait  pas  non  plus 
qu'un  impôt  fût  temporaire,  pour  avoir  le  caractère  ex- 
traordinaire. Ainsi,  un  impôt  qui,  à  l'origine,  aurait  été 
créé  sans  indication  de  limite  de  temps,  mais  qui  aurait 
été  supprimé  ensuite,  et  se  trouverait  ainsi  avoir  été 
temporaire,  resterait  à  la  charge  de  l'usufruitier.  Mais, 
au  contraire,  un  impôt  nouveau  ou  l'augmentation  d'un 
impôt  ancien,  motivés  par  des  circonstances  exception- 
nelles, comme  par  une  guerre  étrangère  ou  civile,  ou  par 
une  disette  ou  autre  grande  calamité  publique,  pour- 
raient être  considérés  comme  extraordinaires,  lors  même 
que  la  loi  qui  les  aurait  créés  ne  leur  aurait  pas  donné 
la  qualification  de  'temporaires  ou  extraordinaires." 

Art.  94. — 135.  Le  contrat  d* assurance  n'est  pas  en- 
core répandu  au  Japon;  on  n'en  connaît  pas  bien  les 
nombreuses  applications  et  on  en  recherche  encore 
moins  les  bienfaits  considérables. 


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182       LIVRE  IL— I»  PABTIB.— CHAP.  IL— SBCT.  IIL 

Les  assoraocee  contre  Finoendie  ne  sont  g^ère  pra> 
tiqaées  que  par  les  Earopéens,  dans  les  villes  et  ports 
oaverts  ;  mais  lear  exemple  pourra  encoarager  les 
Japonais  (/). 

Dans  le  contrat  d'assurance,  l'assnré  paye  une  somme 
annuelle,  proportionnelle  à  la  valeur  de  la  chose  qu*il 
Tout  assurer,  l'assureur  s'engage  à  payer  une  somme 
unique,  dans  le  cas  où  le  sinistre  prévu  arriverait.  La 
somme  que  paye  l'assuré  se  nomme  prime  {g);  la  somme 
que  doit  l'assureur  se  nomme  indemnité. 

L'indemnité  peut  être  inférieure  à  la  valeur  de  la 
chose  assurée  :  on  dit  alors,  dans  le  langage  de  cette 
matière,  que  ^'l'assuré  est,  pour  partie,  son  propre  assu- 
reur ;  "  elle  ne  peut  être  sapérienre  à  la  valeur  réelle, 
parce  que  l'assarance  ne  doit  pas  devenir  une  occasion 
de  profit  pour  l'assuré  :  il  ferait  une  opération  de  jeu 
ou  de  hasard,  un  pari,  toujours  défendu,  et  réaliserait 
ainsi  un  g^in  sans  catise. 

Pour  cette  raison,  on  est  porté  à  considérer  l'indem- 
nité comme  représentant  la  valeur  de  la  chose,  en  tout 
ou  en  partie,  comme  en  prenant  la  place  pour  tous  les 
ayant-droit.  Cette  idée  est  inexacte  et  abandonnée 
aujourd'hui,  en  France  et,  sans  doute,  dans  les  autres 
pays  d'Europe  :  l'indemnité  représente  les  primes 
payées  et  peut-être  celles  promises. 

Ainsi,  quand  la  chose  était  hypothéquée,  l'indemnité 
n'est  pas  payée  au  créancier  hypothécaire,  par  pré- 
férence aux  autres:  elle  est  distribuée  à  tous  les  créan- 
ciers; pour  qu'il  en  fût  autrement,  il  faudrait  que  le 

(/)  Il  faat  retnarqaer,  du  reste,  à  Texcase  des  Japonais,  que  les  com- 
pagnies étrangères  refusent  d'assorer  les  constructions  en  bois,  quand 
elles  ne  sont  pas  tout  à  fait  isolées,  cas  où  d'ailleurs,  Tassurance,  perd 
beaucoup  de  son  utilité.  11  y  a  à  l'étude  un  Projet  d'assurance  générale 
et  forcée  par  le  Gouvernement  :  l'assurance  deviendrait  alors  une  variété 
do  l'impôt  annuel  et  rentrerait,  à  ce  titre,  dans  l'application  de  l'article  92. 

(^)  La  Primo  est  ainsi  dite  de  primum  ou  primo,  "d'abord;"  sans 
doute,  parce  qu'elle  se  pajo  avaiU  que  le  risque  commence  pour  l'assureur. 


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OBLIGATIONS  DE  LTSUFRUITIBR.  18a 

droit  éventuel  à  Findemnité  eût  été  transféré  an  cré- 
ancier hypothécaire»  dans  la  forme  ordinaire  des  ces- 
sions de  créance. 

On  trouve  encore  une  preuve  que  ^indemnité  ne 
représente  que  les  primes  payées^  dans  les  assurances 
dites  8ur  la  vie,  dans  lesquelles  une  personne  paye  une 
prime  annuelle^  sa  vie  durant»  pour  qu'à  sa  mort  Tas- 
snreur  paye  aux  héritiers  un  capital  convenu  :  dans  ce 
cas»  il  ne  serait  pas  raisonnable  de  dire  qde  ce  capital 
représente  la  vie  de  la  personne;  on  peut  dire»  an  con- 
traire» quMl  représente  les  primes  payées  et  les  primes 
promises. 

La  théorie  la  plus  exacte  est  peut-être  même  celle 
qui  considère  Pindemnité  comme  la  contre-valeur  des 
primes  payées  seulement»  en  remarquant  qu'il  y  a  une 
large  part  faite  au  hasard»  car  il  peut  y  avoir  eu  peu 
de  primes  payées  avant  le  sinistre»  comme»  en  sens  in- 
verse» il  peut  y  en  avoir  eu  un  grand  nombre. 

136.  Le  présent  article»  en  appelant  l'usufruitier  à 
jouir  de  l'indemnité»  s'explique  très-bien  avec  cette 
théorie»  puisqu'il  suppose  que  l'usufruitier  a  participé 
au  payement  de  la  prime. 

Au  surplus»  le  contrat  d'assurance  ne  peut  être  fait 
qu'au  profit  du  propriétaire  ou  d'une  autre  personne 
ayant  un  droit  sur  la  chose  exposée  au  risque;  en  effet» 
l'assurance  n'a  pour  but  que  de  préserver  l'assuré 
d'une  perte»  elle  ne  doit  jamais»  comme  on  vient  de 
le  dire»  être  pour  lui  la  source  d'un  bénéfice;  or»  c'est 
ce  qui  pourrait  arriver  s'il  était  permis  à  celui  qui  paye 
la  prime  de  stipuler  l'indemnité  à  son  profit»  dans  le 
cas  de  perte  de  la  chose  d'autrui.  On  verrait  des 
spéculateurs  assurer  toute  une  ville  ou  tout  un  quartier» 
et  ce  ne  seraient  pas  eux  qui  recommanderaient  la  pru- 
dence contre  le  fou.  Ils  seraient  intéressés  à  cette 
perte. 


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184       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  U.— SECT.  IIL 

C'est  encore  un  motif  à  ajouter  à  l'appni  da  principe 
qae  le  propriétaire  ne  peut  assurer  sa  chose  pour  une 
somme  supérieure  à  sa  valeur.  Le  contrat  est  déjà 
aléatoire,  en  ce  sens  que  ses  effets  sont  en  partie  dépen- 
dants du  hasard,  mais  il  deviendrait  un  véritable  y^u, 
et  le  plus  illégitime,  si  le  sinistre  pouvait  devenir  une 
source  de  profits  pour  le  propriétaire. 

En  somme,  les  assurances  ne  suppriment  pas  les 
risques,  elles  les  déplacent,  quant  aux  personnes.  L'as- 
suré, moyennant  un  sacrifice  assez  minime,  mais  cer- 
tain et  annuel,  ne  court  plus  le  risque  de  perdre  une 
valeur  bien  plus  considérable  ;  on  dit  quelquefois  qu'il 
court  le  risque  d'avoir  payé  la  prime  inutilement,  si  le 
sinistre  n'a  pas  lieu  ;  c'est  un  mauvais  langage  :  la 
prime  est  le  prix  de  sa  sécurité,  laquelle  est  un  grand 
bien  moral,  une  cause  de  tranquillité  considérable. 
L*assureur  a  la  situation  inverse,  c*est  lui  qui  prend 
l'inquiétude  à  sa  charge,  avec  la  responsabilité  éven- 
tuelle du  sinistre:  la  prime  est  l'indemnité  de  ce  risque. 
Mais  entre  l'assureur  et  l'assuré,  il  reste  une  grande 
différence  de  situations  :  tandis  que  l'assurance  ne  peut 
jamais  être  une  source  de  profits  pour  l'assuré,  elle  peut 
l'être  et  elle  l'est  généralement  pour  l'assureur,  et  cela 
est  aussi  juste  qu'utile  ;  car  l'assureur  ne  peut  profiter 
que  si  le  sinistre  n'a  pas  lieu.  Les  entreprises  ou  agences 
d'assurances  sont  des  entreprises  commerciales  très- 
dignes  d'égards  et  d'encouragements,  pour  les  services 
qu'elles  rendent  ;  les  primes  sont  calculées  d'après  la 
moyenne  des  incendies  pendant  un  grand  nombre 
d'années,  eu  égard  aux  conditions  locales  ;  elles  sont 
réduites  autant  que  possible  et,  plus  dans  un  pays  les 
assurances  sont  répandues,  moins  les  primes  sont 
élevées. 

137.  Pour  en  revenir  à  l'usufruitier,  les  deux  pre- 
miers alinéas  du  présent  article  sont  faciles  à  justifier. 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  185 

L^asafraitier^  ne  devant  avoir  que  la  jouissance  de 
l'indemnité,  ne  doit  supporter  que  les  intérêts  des  pri- 
mes payées  par  le  nu-propriétaire,  et  cela,  quand  Tas- 
Burance  a  précédé  la  constitution  de  son  droit;  car,  si 
le  nu-propriétaire  veut  faire  l'assurance  postérieure- 
ment, Tusufruitier  n'est  pas  tenu  d'y  participer;  mais 
aussi  il  n'en  profitera  pas. 

Si  le  nu-propriétaire  n'a  pas  fait  l'assurance,  l'usu- 
fruitier peut  la  faire,  non-seulement  en  vertu  d'un 
mandat,  mais  même  en  qualité  de  gérant  d'affaires  (h); 
alors,  comme  l'indique  le  2®  alinéa,  si  le  sinistre  a  lieu, 
il  prélèvera  sur  l'indemnité  toutes  les  primes  qu'il 
a  payées;  il  se  trouvera  encore  en  avoir  supporté  l'in- 
térêt; s'il  n'y  a  pas  de  sinistre,  il  n'est  pas  remboursé, 
suivant  les  principes  de  la  gestion  d'affaires,  car  il  se 
trouve,  d'après  l'événement,  que  sa  gestion  n'a  pas  été 
utile  au  propriétaire  ou,  au  moins,  ne  lui  a  pas  procuré 
un  avantage  appréciable  en  argent. 

Art*  05. — 138.  Le  cas  prévu  par  cet  article  sera 
plus  fréquent  que  celui  du  2*  alinéa  de  l'article  précé- 
dent. L'usufruitier  ne  fera  guère,  sans  mandat,  une 
assurance  de  la  valeur  de  la  pleine  propriété,  il  préfé- 
rera n'assurer  la  chose  que  pour  la  valeur  de  son  droit 
d'usufruit.  Il  est  naturel,  dans  ce  cas,  qu'il  acquitte  la 
prime  en  entier  et  que  l'indemnité  payée  en  cas  de 
sinistre  lui  soit  acquise  en  toute  propriété. 

Les  assurances  agricoles,  applicables  aux  récoltes 
spécialement,  contre  les  accidents  météorologiques, 
s'établiront  sans  doute  au  Japon,  avec  les  autres  ins- 
titutions de  prévoyance. 

Art*  06. —  139.  Une  succession  est  une  tiniver- 
scdité  de  biens,  comme  il  a  été  expliqué  à  l'article  17 


(A)  Sur  la  gestion  d'affaires  eii  général,  voir:  Projet  art.  882  et  383. 


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186       LIVEB  II.-I»  PABTIE.— CHAP.  H.— 81CT.  UL 

des  Dvtporittonn  générales.  Elle  est  tonjoars  chargée  de 
qaelqaes  dettes  que  le  défont  n'avait  pas  acquittées  de 
son  vivant^  ou  qui  même  n'ont  commencé  d'exister  qu'à 
sa  morty  comme  les  frais  f unéraires^  les  legs  on  charges 
testamentaires. 

Ceux  qui  recueillent  tonte  la  succession  ou  une  quote 
part^  sont  dits  successeurs  généraux^  représentants  du 
défunt  et  en  cette  qualité^  sont  tenus  de  ses  dettes. 

L'usufruitier  est  dit  universdj  quand  il  a  droit  à  la 
jouissance  de  touie  la  succession;  il  est  dit  à  titre 
universel,  quand  il  peut  jouir  d'une  quote  part  de  ladite 
succession,  telle  qu'une  moitié,  un  tiers,  un  quart  (%). 

Ce  cas  particulier  d'usufruit  entraîne  des  charges 
spéciales,  indépendamment  de  celles  qui  sont  énoncées 
plus  haut. 

C'est  un  principe  que  les  biens  d'une  succession  no 
consistent  que  dans  ce  qui  en  excède  les  dettes  et 
charges  {j). 

L'usufruitier  ne  peut  donc  jouir  des  biens  qu'après 
le  payement  des  dettes  ou  à  la  charge  d'y  contribuer 
''en  proportion  de  son  émolument,''  c'est-à*dire,  qu'il 
les  payera  en  tout  ou  en  partie,  suivant  que  son. usu- 
fruit portera  sur  tout  ou  partie  de  la  succession. 

Mais  il  ne  faut  pas  perdre  de  vue  que  l'usufruitier 
n'a  que  la  jouissance  ou  les  revenus  de  la  succession  et 
qu'à  côté  de  lui,  il  y  a  l'héritier  qui  en  recueille  lecapi* 
toi  en  nue-propriété.  La  contribution  de  l'usufruitier 
doit  donc  être  analogue  à  son  droit,  quant  à  sa  nature 
et  à  sa  durée:  il  ne  payera  que  les  intérêts  annuels  des 
dettes  et  tant  que  durera  son  droit. 

(t)  Dans  les  deux  cas,  pour  abréger,  on  peut  employer  l'expreRsion  de 
titre  universel,  par  opposition  au  titre  particulier;  c'est  ainsi  qu'on 
oppose  constamment  les  successeurs  généraux  ou  univereeh  aux  sncces- 
seurs  particulier», 

(j)  C'est  un  axiome  de  droit  bien  souvent  cité:  "il  n'y  a  de  biens  que 
déduction  faite  des  dettes:"  nom  eutU  boita  met  dedmeto  are  alieuo. 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUPRUITIBR.  187 

Cette  décision  est  conforme  au  principe  constamment 
appliqué  que  l'usufruitier  supporte  les  charges  qui  se 
payent  ordinairement  avec  les  revenus.  Or,  un  bon 
administrateur  né  paye  pas  les  intérêts  de  ses  dettes 
avec  ses  capitaux,  mais  avec  ses  revenus. 

On  trouvera  à  l'article  98  les  divers  modes  de  paye- 
ment par  lesquels  l'usufruitier  peut  s'acquitter  de  son 
obligation. 

A  l'égard  des  arrérages  des  rentes  viagères  ou  pen- 
sions dues  par  la  succession,  comme  ils  ont  déjà,  par 
eux-mêmes,  le  caractère  d'intérêts,  bien  qu'ils  ne  soient 
pas  le  produit  d'un  capital  dû,  l'usufruitier  ne  paye 
pas  seulement  les  intérêts  desdits  arrérages,  il  les 
acquitte  en  tout  ou  partie,  suivant  la  quotité  de  son 
droit.  La  même  disposition  se  retrouve  dans  le  Code 
français  (art.  610). 

C'est  la  contre-partie  de  la  disposition  de  l'article 
59  qui  lui  donne  en  entier  les  arrérages  des  rentes 
viagères  soumises  à  son  usufruit. 

Art.  07. — 140.  L'usufruitier  d'un  bien  particulier 
ou  déterminé,  à  la  différence  de  l'usufruitier  d'une  suc- 
cession, ne  représente  pas  le  constituant;  il  ne  peut  donc 
être  tenu  d'aucune  des  dettes  de  celui-ci  (fe).  Le  fait 
que  le  bien  usufructuaire  a  été  hypothéqué  par  le  cons- 
tituant, produit  bien,  cependant,  un  effet  contre  Vusu- 
fruitier,  mais  ce  n'est  pas  une  véritable  obligation. 
Quiconque  acquiert  un  droit  réel  sur  une  chose  déjà 
grevée  d'un  autre  droit  réel,  doit  respecter  le  droit 
antérieur  au  sien  :  ce  n'est  pas,  à  proprement  parler,  une 
obligation  de  ne  pas  faire,  c'est  un  de  ces  devoirs  géné- 
raux par  lequel  nous  devons  nous  abstenir  de  tout  ce 


(k)  De  là,  cet  autre  axiome:  "Les  dettes  sont  la  charge  de  l'ensemble 
du  patrimoine,  non  des  objets  particuliers,'*  unhersi  patrimonii  œs 
alienum  onus  est,  non  certarum  rerum. 


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188       LIVEB  IL— !«•  PARTIE.— CHAP.  IL— SBCT.  IIL 

qui  peat  anireà  aatmi.  Or,  oelai  qui  a  une  hypo- 
thèque peut  suivre  la  chose  dans  tontes  les  mains  où 
elle  passe,  pour  exiger  du  détenteur  le  délaissement 
de  la  chose  ou  le  payement  de  la  dette  hypothécaire; 
à  défaut  de  Tune  ou  de  l'autre  de  ces  satisfactions, 
le  créancier  fait  saisir  et  vendre  la  chose,  pour  être 
payé  sur  le  prix,  par  préférence  aux  autres  créanciers 
(voy.  c.  cîv.  fr.,  art.  2166  et  s.). 

Si  l'on  suppose  que  la  chose  hypothéquée  a  été  en- 
suite grevée  d'un  usufruit,  l'usufruitier  devra,  comme 
tiers  détenteur,  payer  la  dette  ou  subir  l'éviction. 

S'il  paye  la  dette,  en  gardant  l'immeuble,  il  a  droit 
à  être  remboursé  de  la  somme  payée,  parce  qu'étant 
successeur  particulier  du  constituant  il  ne  contribue  pas 
au  payement  des  dettes  de  celui-ci.  Il  pourrait  même 
se  faire  que  la  dette  hypothécaire  ne  provint  pas  du 
constituant,  mais  d'un  propriétaire  antérieur;  dans  ce 
cas,  l'usufruitier  pourrait  recourir  directement  contre 
celui-ci,  comme  étant  le  débiteur  personnel  de  la  dette, 
par  application  des  principes  de  la  subrogation  dont  il 
sera  parlé  plus  longuement  au  sujet  du  payement  des 
obligations  (voy.  c.  civ.fr.,  art.  874;  Proj.,  art.  501  et  s.). 

Si  l'usufruitier  a  subi  l'éviction  de  la  chose,  par 
l'effet  de  l'hypothèque,  ou  s'il  n'a  pu  la  conserver  qu'en 
payant  la  dette,  il  peut  aussi  se  faire  indemniser  par  le 
constituant,  de  tout  le  préjudice  qui  en  résulte  pour 
lui.  Il  a  pour  cela  l'action  en  garantie  d'éviction  (voy. 
c.  civ.  fr.,  art.  2178). 

Ce  n'est  pas  ici  le  lien  de  s'étendre  sur  cette  action 
qui  varie  dans  son  étendue  et  ses  effets,  suivant  que  le 
droit  dont  il  y  a  éviction  a  été  constitué  à  titre  gratuit 
ou  à  titre  onéreux:  on  la  retrouvera  au  sujet  des 
Obligations  en  général  (art.  415  et  suiv.)  et  surtout  de 
la  Vente. 

C'est  à  raison  de  ces  distinctions  nécessaires  que  la 
loi  emploie  la  formule  conditionnelle  :  s^U  y  a  lieu. 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRXnTIEB.  189 

Art.  98. —  411.  Les  cas  où  ane  charge  se  divise 
ainsi  entre  le  nu-propriétaire  et  l'asafruitier  sont  suf- 
fisamment indiqués  aux  articles  98|  94  et  96  ;  on  en 
trouvera  encore  un,- à  l'article  100. 

Les  trois  moyens  de  satisfaire  à  la  loi  sont  faciles  à 
saisir. 

Le  1^  mène  directement  an  but  désiré;  on  remarquera 
seulement  que  si  la  dette  n'était  pas  encore  exigible 
par  le  créancier,  mais  qu'elle  fût  i)roductive  d'intérêts, 
en  attendant  le  terme,  c'est  à  ce  créancier  que  l'usu- 
fruitier servirait  les  intérêts. 

Le  2®  moyen  atteint  le  but  par  une  antre  voie:  pen- 
dant toute  la  durée  de  l'usufruit,  l'usufruitier  est  privé 
de  l'intérêt  annuel  du  capital  qu'il  a  déboursé. 

Le  3*  moyen,  en  privant  simultanément  le  nu-pro- 
priétaire et  l'usufruitier  d'une  portion  de  biens  égale 
à  la  dette,  fait  évidemment  supporter  le  capital  à  l'un 
et  les  intérêts  à  l'autre. 

Art*  99.— 142.  L'article  70  reconnaît  à  Tusu- 
fruitier  le  droit  d'exercer  contre  les  tiers  les  actions 
réelles  qui  garantissent  son  droit  contre  les  usurpations; 
mais,  il  pourrait  arriver  que,  par  négligence  ou  com- 
plaisance, celui-ci  ne  réclamât  pas,  lorsqu'il  y  aurait 
lieu.  Or,  les  usurpations  des  tiers,  portant  sur  la  chose 
même,  seraient,  le  plus  souvent,  nuisibles  et  oppo- 
sables au  nu-propriétaire  autant  qu'à  l'usufruitier;  il  est 
donc  juste  que  l'usufruitier  en  soit  responsable  envers 
le  nu-propriétaire,  car  il  n'aurait  pas  agi  en  bon  admi- 
nistrateur, en  laissant  s'établir  sur  la  chose  une  pos- 
session illégitime,  lors  même  qu'elle  n'aurait  pas  en- 
core suffi  à  fonder  la  prescription.  En  effet,  on  a  déjà 
compris,  par  ce  qui  a  été  dit  sous  les  articles  87  et  70 
(p.  94  et  144-146),  et  on  verra  plus  au  long,  au  Cha- 
pitre de  la  Possession,  que  celui  qui  possède  une  chose 
depuis  un  certain  temps  et  dans  certaines  conditions. 


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190       LIVRE  II.— ï»  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  III. 

a  déjà  certains  avantages,  notamment,  celui  d'être  pré- 
sumé titulaire  du  droit  qu'il  possède  et,  comme  tel, 
joue  le  rôle  favorable  de  défendeur  à  la  revendication. 

Art*  100. — 143.  L'usufruitier,  ayant  un  droit  réel, 
un  droit  sur  la  chose,  ne  peut  voir  ce  droit  compromis 
par  un  procès  auquel  il  n'aurait  pas  été  partie. 

Si  le  procès  concerne  la  pleine  propriété,  l'usufruitier 
y  est  intéressé  pour  la  jouissance;  il  est  donc  naturel 
que,  si  le  procès  est  perdu,  il  en  supporte  une  part 
correspondante  à  la  nature  de  son  droit;  or,  on  a  déjà 
vu  plusieurs  fois  que  la  correspondance  la  plus  simple 
et  la  plus  exacte  est  qu'il  supporte  les  intérêts  annuels 
des  déboursés,  tant  que  dure  l'usufruit  ;  il  en  est  de 
même  si,  le  procès  étant  gagné,  les  avances  faites  pour 
les  frais  n'ont  pu  être  recouvrées  contre  la  partie 
perdante. 

Mais,  au  cas  de  perte  du  procès,  il  peut  arriver  que, 
le  procès  ayant  porté  sur  toute  la  chose  usutructuaire, 
l'usufruit  se  trouve  éteint  ou  même  considéré  comme 
n'ayant  jamais  existé.  Dans  ce  cas,  il  ne  serait  pas 
raisonnable  ni  d'une  bonne  pratique  de  faire  supporter 
les  intérêts  à  l'usufruitier  sa  vie  durant;  il  est  préfé- 
rable de  liquider  immédiatement  sa  part  contributoire. 
En  France,  on  décide  généralement  que  les  frais  se 
partageront  par  moitié,  ce  qui  est  donner  à  l'usufruit 
une  valeur  égale  à  la  moitié  de  la  pleine  propriété;  on 
se  base,  par  analogie,  sur  la  loi  de  l'Enregistrement 
qui  soumet  les  mutations  d'usufruit  à  la  moitié  du  droit 
de  mutation  de  la  pleine  propriété.  Ce  système  pour- 
rait être  adopté  au  Japon,  de  préférence  à  une  esti- 
mation de  l'usufruit,  dans  laquelle  il  faudrait  apprécier, 
un  peu  au  hasard,  la  vie  probable  de  l'usufruitier. 

Les  deux  autres  dispositions  du  présent  article  ne 
présentent  pas  de  difficulté:  si  le  procès  ne  concerne 
que  la  jouissance,  l'usufruitier  paye,   naturellement. 


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OBLIGATIONS  DE  L'USUFRUITIER.  191 

* 
tous  les  frais  ;  s'il  ne  oonceme  que  la  na-propriété|  il 

n'en  sapporfce  aucune  portion.. 

Toutes  les  fois  que  l'usufruit  aura  été  constiué  à  titre 

onéreux  et  que  la  garantie  d'éviction  n'aura  pas  été 

formellement  exclue,  l'usufruitier  sera  exempt  de  toute 

contribution  aux  frais  de  procès,  par  l'effet  môme  de  son 

droit  à  la  garantie. 

Art.  lOL*— 144.  C'est  un  principe  fondamental  du- 
droit  que  les  jugements  ne  peuvent  ni  nuire  ni  profiter 
aux  tiers  (2).  Si*  donc  le  nu-propriétaire  a  plaidé  sur 
la  pleine  propriété  ou  sur  l'usufruit,  sans  appeler  l'usu- 
fruitier, et  a  perdu  le  procès,  le  droit  de  l'usufruitier 
reste  entier;  réciproquement,  si  l'usufruitier  a  plaidé 
seul  sur  la  nu-propriété  et  a  perdu,  le  nu^propriétaire 
n'en  souffre  pas. 

Chacun  des  intéressés»  peut,  d'ailleurs,  faute  d'être 
appelé  en  cause,  intervenir  spontanément  dans  le 
procès,  pour  la  défense  de  ses  droits  et  intérêts  (voy. 
c.  pr.  civ.  fr.,  art.  339  et  suiv.). 

Mais,  si  l'un  ou  l'autre,  ayant  plaidé  seul,  a  gagné 
le  procès,  le  principe  fléchit  en  faveur  de  celui  qui  n'a 
pas  été  appelé:  il  profite  du  jugement,  parce  que,  grâce 
au  lien  de  droit  qui  existe  entre  l'usufruitier  et  le  nu- 
propriétaire,  la  loi  permet  de  voir  une  gestion  d'affaires 
de  l'un  dans  l'intérêt  de  l'autre,  lorsqu'un  seul  a  entre- 
pris le  procès  comme  demandeur  ou  défendeur.  Or, 
un  des  caitictères  de  la  gestion  d'affaires,  celui  qui  la 
sépare  le  plus  du  mandat,  c'est  que  le  gérant  d'affaires 
représente  celui  dont  les  affaires  sont  gérées,  seulement 
pour  tout  ce  qu'il  a  fait  d'utile  et  de  favorable,  non 
pour  l'effet  contraire  (voy.  Proj.,  art.  382  et  383). 


(/)  L'ftxiôme  eat  câèbre:  "la  chose  jugée  entre  les  uns  ne  nuit  ni 
ne  profite  aux  autres  ;  "  res  inttr  altos  judiaUa  aliU  neque  nocei  neque 
prodett. 


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Causes 
d'extinction. 


193        LIVRE  IL— iw  PAKTIE.— CHAP.  IL— gECT.  IV. 

Un  cas  assoE  intéressant  poarrait  se  présenter:  l'osa- 
fraitier,  actionné  en  revendication  pour  l'usufruit,  a 
perdu  le  procès,  sans  avoir  appelé  le  nu-propriétaire 
en  cause,  la  perte  du  procès  ne  peut  atteindre  ce  der- 
nier et  elle  doit  produire  tout  son  effet  contre  Fusu- 
fruitier.  La  conséquence  est  que  le  gagnant  jouira  de 
la  chose  au  lieu  et  place  du  perdant  et  que,  tant  qu'il 
ne  surviendra  pas  de  cause  d'extinction  du  précédent 
usufruit,  le  nu-propriétaire  ne  pourra  pas  mettre  obs- 
tacle à  cette  jouissance,  si,  d'ailleurs,  ses  intérêts  ne  se 
trouvent  pas  compromis;  autrement,  il  attaquerait  la 
décision  par  la  tierce-opposition  (voy.  c.  proc.  civ., 
art.  474  et  suiv.).  Mais  lorsque  le  premier  usufruit 
devrait  finir,  par  la  mort  de  l'ancien  titulaire  ou  par 
une  autre  cause,  le  jugement  n'aurait  plus  d'efitet  contre 
le  propriétaire  et  un  nouveau  procès  deviendrait  né- 
cessaire. 


SECTION  IV. 

DE   L*EXTINCTION   DE   L'USUFRUIT. 

Art.  102.  L'usufruit  s'éteint  par  les  mêmes 
causes  qui  mettent  fin  au  droit  de  propriété, 
conformément  à  l'article  44. 

Il  s'éteint  encore: 

1**  Par  la  mort  de  l'usufruitier, 

2^  Far  l'accomplissement  du  terme  pour  le- 
quel il  avait  été  établi, 

3**  Par  la  renonciation  expresse  de  l'usufruitier 
à  son  droit, 

4**  Par  le  non-usage  continu  pendant  trente 
ans. 


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EXTINCTION  DE  L'USUFRUIT. 


193 


5**  Par  la  révocation  pour  abus  de  jouissance 
de  l'usufruitier.  [617.] 

103.  Si  l'usufruit  a  été  constitué  sur  plu- 
sieurs têtes,  simultanément  et  par  indivis,  la 
part  des  usufruitiers  décédés  profite  aux  survi- 
vants et  l'usufruit  ne  s'éteint  qu'au  décès  du 
dernier  mourant. 

104.  L'usufruit  constitué  au  profit  d'une 
personne  incorporelle  s'éteint  par  le  terme  de 
trente  ans,  s'il  n'a  été  fixé  pour  une  moindre 
dui?ée.  [619.] 

105.  La  renonciation  de  l'usufruitier  à  son 
droit  ne  le  décharge  pas  de  ses  obligations  anté- 
rieures qu'il  n'aurait  pas  exécutées. 

Elle  ne  peut  nuire  aux  tiers  qui  avaient 
acquis  des  droits  sur  la  chose  du  chef  de  l'usu- 
fruitier. [622.] 

106.  Le  non-usage  n'est  pas  opposable  aux 
mineurs  ni  aux  autres  personnes  contre  les- 
quelles la  prescription  ne  peut  courir. 

Les  autres  règles  relatives  à  la  prescription 
libératoire  s'appliquent  d'ailleurs  au  non-usage. 

107.  Si  l'usufruitier  commet  sur  la  chose 
des  dégradations  graves,  ou  s'il  en  compromet 
la  conservation  par  défaut  d'entretien  ou  par 
abus  de  jouissance,  le  tribunal  pourra  mettre 
la  chose  sous  séquestre,  aux  frais  de  l'usufrui- 
tier, ou  déclarer  l'usufruit,  éteint  au  profit  du 


Cas 
de  plnsleara 
QgQrraitien. 


Cas 

de  peraonnea 
incorporelles. 


Renonciation. 


Non-nsage. 


Révocation 

ponr  abus 

de  Jouissance. 


18 


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194        LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IV. 

nu-propriétairei  en  fixant  une  somme  ou  portion 
de  fruits  ou  revenus  que  celui-ci  devra  payer 
annuellement  à  l'usufruitier,  jusqu'à  l'arrivée 
d'une  des  autres  causes  d'extinction  de  l'usu- 
fruit. 

Le  tribunal  réglera,  en  même  temps,  le  par- 
tage  des  fruits  et  produits  de  l'année  courante. 

La  valeur  en  arçent  ou  en  fruits  due  à  l'usu- 
fruitier pour  l'avenir  lui  sera  acquise,  jour  par 
jour,  à  proportion  du  temps  qu'aura  duré  l'usu- 
fruit  pendant  la  dernière  année.  [618.] 


Sotte. 


108.  La  révocation  de  l'usufruit  ne  pré- 
judioie  pas  à  l'indemnité  des  dommages  anté- 
rieurement causés  par  l'usufruitier.  [/6.,  2*  al.] 


FrniU 
non  recneillii. 


109.  Hors  le  cas  prévu  à  l'article  107,  les 
fruits  et  produits  encore  attachés  au  sol,  au 
moment  de  la  cessation  de  l'usufruit,  appar- 
tiennent au  nu-propriétaire,  sans  indemnité  des 
frais  de  culture  ou  d'exploitation  ;  sans  préju- 
dice des  droits  qui  pourraient  être  acquis  à  un 
fermier  ou  à  un  colon  partiaire.  [585,  2*  al.] 


Destraetion 

toUle 

dM  b&timentfl. 


110.  Si  un  bâtiment  usufructuaire  est  dé- 
truit en  totalité,  par  accident  ou  par  vétusté, 
l'usufruitier  ne  jouit  ni  du  sol  ni  des  matériaux; 
à  moins  que  le  bâtiment  ne  soit  l'accessoire 
d'un  domaine  sujet  à  l'usufruit.  [624.] 


BAtlmenti 
•ssnrét. 


111.    Si  les  bâtiments  incendiés  étaient  as- 
surés, soit  par  le  propriétaire,  soit  par  l'usufruit 


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EXTINCTION  DE  L'USUFRUIT.  195 

tîer,  ce  dernier  jouit  de  Tindemnité,  suivant  les 
distinctions  portées  aux  articles  94  et  95. 

112.  Si  le  fonds  usufructuaire  a  été  expro-   ExpropHution. 
prié  pour  cause  d'utilité  publique,  l'usufruitier 

jouit  de  rîndemnité.    [Loi  fr.  du  3  mai  1841, 
art.  39.] 

113.  Dans  les  cas  prévus  aux  deux  articles  cautionnement. 
précédents,  l'usufruitier  donne  caution  pour  les 
sommes  dont  il  jouit,  s'il  n'en  a  pas  été  spéciale- 

ment  dispensé  en  prévision  desdits  cas.  [/6.] 

114.  L'usufruit  d'un  lac  ou  d'un  étang  Lw.ëung. 
s'éteint  quand  le  fonds  vient  à  être  desséché  "^  •"  *• 
d'une  façon  permanente. 

Réciproquement,  l'usufruit  d'un  sol  labou- 
rable cesse,  si  le  sol  vient  à  être  envahi  d'une 
façon  permanente  par  les  eaux. 

Toutefois,  l'usufruit  renaît  si  les  eaux  dis- 
parues reviennent  ou  si  l'envahissement  des 
eaux  cesse,  spontanément,  avant  qu'il  se  soit 
écoulé  trente  ans  de  non-usage  du  fonds  tel 
qu'il  était  à  l'origine,  et  lors  même  qu'un  juge- 
ment aurait  prononcé  l'extinction  de  l'usufruit 
en  vertu  du  présent  article. 

115.  L'usufruit  d'un  troupeau  ne  s'éteint  Troupeau. 
que  par  la  perte  totale  du  troupeau. 

Dans  ce  cas,  si  la  destruction  a  eu  lieu  par 
un  accident  subit,  l'usufruitier  doit  rendre  les 
cuirs  au  nu-propriétaire.  [616,  616.] 


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196        LIVRE  II.— Iro  PARTIE.— CHAP.  II.— 8ECT.  IV. 

COMMENTAIBB. 

Art.  102. — 145.  La  loi  indique,  â*aborâ,  comme 
causes  d'extinction  de  Pusufruit,  celles  qui  mettent  fin 
à  la  propriété  et  qui  sont  énumérées  à  Vartjcle  44. 

Quelques  mots  suffiront  sur  chacun  de  ces  cas. 

1^  L'usufruit  est  cessible,  sons  l'exception  portée  à 
^article  71  ;  mais,  il  est  clair  que  la  cession  ou  aliéna- 
tion de  l'usufruit  n'y  met  fin  que  pour  le  titulaire,  et 
encore,  elle  met  plutôt  fin  à  son  exercice  du  droit  qu'au 
droit  lui-même  ;  car  c'est  toujours  la  vie  du  titulaire 
ou  le  terme  primitivement  fixé  qui  déterminera  la  durée 
de  l'usufruit. 

2**  L'accession,  ayant  déjà  été  réservée  au  Livre  III®, 
ne  peut  nous  occuper  pour  l'usufruit. 

3^  La  confiscation  n'éteindra  l'usufruit  que  si  l'usu- 
fruitier Qst  auteur  de  l'infraction  qui  donne  lieu  à  cette 
peine,  ou  s'il  y  a  participé,  comme  co-auteur  ou  com- 
plice; autrement,  si  le  propriétaire  seul  est  coupable, 
la  confiscation  n'atteindra  pas  l'usufruitier. 

4^  Les  trois  actions  en  résolution,  en  rescision  ou  en 
l'évocation,  mettront  fin  à  l'usufruit  dans  deux  cas; 
P  Quand  ce  sera  la  constitution  même  du  droit  qui 
aura  été  affectée  d'une  des  trois  causes  de  ces  actions  ; 
par  exemple,  l'usufruit  a  été  constitué  par  vente  et 
l'acheteur  n'en  paye  pas  le  prix  (cas  de  résolution)  ; 
ou  bien,  le  constituant  était  incapable  ou  son  con- 
sentement a  été  vicié  par  erreur  ou  violence  (cas  de 
rescision);  enfin,  la  constitution  a  été  faite  en  fraude 
des  créanciers  (cas  de  révocation)  ;  2°  Quand  le  droit 
de  propriété  même  du  constituant  sera  sujet  à  résolu- 
tion, à  rescision  ou  à  révocation  ;  alors,  par  application 
du  principe  général  que  '^ personne  ne  peut  transférer 
ou  conférer  plus  de  droit  qu'il  n'en  a  lui-même,"  le 
droit  d'usufruit  tombera  avec  celui  du  constituant  (a). 

(a)  11  y  a,  à  oe  sujet,  deax  axiomes  latins  célèbres  :  Nemo  dat  qvod 


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EXTINCTION  DB  L'USUFEUIT.  197 

5^  L*abaiidon  de  Tasufruit  devient  une  cause  propre 
d'extinction  de  ce  droit,  et  se  trouve  réglé  par  le  No.  3 
de  Tarticle  102,  plutôt  que  par  le  No.  5  de  Tarticle  44. 

6*^  La  mise  hors  du  commerce  de  la  chose  soumise  à 
^usufruit  ne  demande  pas  d'autre  observation  que  celle 
qui  a  été  faite  au  sujet  de  la  propriété  (p.  108). 

7^  La  perte  de  la  chose  nsufructuaire  est  Vobjet  de 
dispositions  ultérieures,  en  ce  qui  concerne  l'usufruit  ; 
sous  ce  rapport  encore  ce  n'est  pas  l'article  44-7^  qu'il 
faut  appliquer. 

Quant  aux  cinq  causes  d'extinction  énumérées  au 
présent  article,  la  loi  va  les  reprendre  avec  quelques 
développements.  C'est  à  cette  occasion  qu'elles  seront 
expliquées. 

146.  On  remarquera  que  le  Projet  ne  mentionne 
pas,  comme  mode  d'extinction  de  l'usufruit,  la  consoli- 
dcUion,  c'est-à-dire  la  réunion  de  la  propriété  au  droit 
d'usufruit,  tandis  qu'elle  figure  comme  telle  dans 
l'article  617  du  Code  français  et  dans  l'article  515  du 
Code  italien. 

Cette  réunion  peut  s'opérer  en  la  personne  du  nu- 
propriétaire,,  ou  en  celle  de  l'usufruitier. 

Au  premier  cas,  l'usufruit  s'est  éteint  par  l'une  des 
causes  déjà  citées:  ou  l'usufruitier  a  rétrocédé  son 
droit  au  nu-propriétaire,  alors  c*est  une  renonciation, 
ou  bien  il  y  a  eu  résolution,  rescision  ou  révocation  au 
profit  du  constituant;  il  n'y  a  donc  pas  ici  de  cause 
particulière  d'extinction  de  l'usufruit. 

An  deuxième  cas,  l'usufruitier  est  devenu  nu-pro- 
priétaire, par  achat,  par  succession  ou  autrement  :  il 
réunit  bien  les  deux  droits  sur  sa  tête  ;  mais  est-il  vrai 


non  ipse  habet,  **  Penonne  ne  peut  donner  ce  qu*il  n'a  pas  ;  "  RetoUUo 
jure  dantit  reêolvitur  jut  accipieniis  :  **  Le  droit  de  oelnl  qui  a  donné 
étant  résolu,  le  droit  de  celui  qui  a  reçu  l'est  élément  "  (voy.  c.  civ. 
fr.,  art  2126). 


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198        LIVRE  IL— Iw  PARTIR— CHAP.  IL— SECT.  IV. 

qu'il  y  ait  extinction  de  Tasufitiit?  Sans  doate,  désor- 
mais^ il  jouira  sans  contrôle  :  ce  qu'il  ne  pourrait  faire 
connue  usufruitier,  il  pourra  le  faire  comme  proprié- 
taire ;  sans  doute  encore,  les  cautions  sont  libérées,  et 
les  gages  ou  hypothèques  fournis  en  garantie  sont 
éteints,  parce  qu'il  ne  peut  être  créancier  et  débiteur 
de  la  même  dette,  il  ne  peut  se  devoir  à  lui-même,  se 
garantir  lui-même.  Mais  supposons  qu'il  ait  cédé, 
loué  ou  hypothéqué  son  droit  d'usufruit,  personne 
n'imaginera  de  dire  qu'en  acquérant  la  nu-propriété  il 
a  mis  fin  à  l'usufruit  et  détruit  le  droit  du  tiers  :  l'usu- 
fruit subsiste  donc  chaque  fois  qu'il  y  a  un  intérêt  à  ce 
qu'il  subsiste. 

On  rencontrera,  à  la  II*  Partie,  au  sujet  de  l'ex- 
tinction des  obligations  (p.  718  et  suiv.)  une  difficulté 
analogue  sur  la  confiudon  que  les  lois  ont  l'habitude 
de  considérer  comme  une  cause  d'extinction  (voy. 
c.  civ.  fr.,  art.  1300).  On  y  établira  plus  au  long  que 
la  confusion  paralyse  plutôt  l'oi)ligation  qu'elle  ne  la 
détruit. 

Il  en  est  de  même  de  la  consolidation. 

Art.  108. — 147.  L'extinction  de  l'usufruit  par  la 
mort  de  l'usufruitier  est  le  cas  le  plus  fréquent  et  le 
plus  normal,  car  l'usufruit  est  un  droit  essentiellement 
viager. 

On  a  vu  cependant  (art.  50)  que  l'usufruit  peut  être 
constitué  sur  plusieurs  têtes,  pourvu  que  tous  les  usu- 
fruitiers soient  déjà  nés  ou  conçus  au  moment  de  la 
constitution  du  droit. 

Le  présent  article  suppose  que  les  divers  usufruitiers 
étaient  appelés  à  jouir  de  la  chose,  non  pas  successive- 
ment, mais  simultanément  et  jpar  indivis,  c'est-à-dire 
sans  assignation  de  lots  déterminés  dans  la  chose.  Il 
se  présentait  alors  une  question  qui  a  été  laissée  incer- 
taine par  le  Code  français  et  qu'on  a  voulu  trancher 


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EXTINCTION  DB  L'USUFRUIT.  199 

au  Japon,  à  savoir:  quel  sera  l'effet  des  premiers  décès 
parmi  les  usufruitiers? 

La  solution  la  plus  naturelle^  au  premier  abord,  serait 
de  dire  que  la. part  de  chaque  usufruitier  qui  décède 
retourne  au  nu-propriétaire.  Mais  on  admet  générale- 
ment, en  jurisprudence  française,  une  solution  dif- 
férente, empruntée  au  droit  romain.  C^est  cette  solution 
que  donne  le  texte  proposé  ici;  elle  est  conforme  à 
l'intention  probable  du  constituant. 

On  raisonne  ainsi:  soit  un  testateur  qui  a  légué 
l'usufruit  à  deux  personnes,  à  deux  époux,  par  exemple, 
ou  à  deux  frères.  Si,  du  vivant  du  testateur,  l'un  des 
légataires  de  l'usufruit  était  décédé,  la  part  du  pré- 
décédé, sans  aucun  doute,  dans  toutes  les  opinions  et 
d'après  les  principes  du  droit  testamentaire,  aurait 
augmenté  celle  du  survivant^  par  voie  d'accroissemenL 
Or,  ce  résultat  qui  a  dà  entrer  dans  les  prévisions  du 
testateur,  au  nroins  pour  une  hypothèse,  peut  raison- 
nablement être  pi'ésumé  prévu  aussi  et  accepté  par  lui 
dans  l'autre  hypothèse. 

Ce  système,  outre  l'avantage  de  ne  donner  qu'une 
seule  solution  pour  deux  cas  analogues,  a  encore  celui 
de  ne  pas  produire  une  extinction  partielle  du  droit 
d'usufruit,  avec  retour  au  nu-propriétaire  du  droit 
fractionné,  ce  qui  ne  manquerait  guère  de  produire  des 
contestations  et  des  procès. 

Art.  104. — 148.  On  a  déjà  eu  occasion,  au  sujet 
des  Dispositions  générales,  d'expliquer  ce  qu'on  entend 
par  personnes  incorporelles,  appelées  aussi  personnes 
morales  on  civiles  :  ce  sont  des  êtres  métaphysiques,  de 
pure  création  juridique.  Ainsi,  une  société,  une  ville 
ou  commune,  sont  des  personnes  morales  auxquelles 
un  usufruit  pourrait  valablement  être  constitué.  Or, 
ces  personnes  ne  cessent  d'exister  que  par  des  causes 
exceptionnelles  ou  qui  peuvent,  au  moins,  être  très- 


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800       LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IV. 

éloignées.  Si  la  loi  n'assignait  à  cet  usufruit  une  durée 
déterminée^  il  pourrait  durer  pendant  le  temps  de 
plusieurs  existences  d'homme,  au  cas  de  société,  et 
indéfiniment,  au  cas  d'une  commune,  ce  qui  réduirait 
considérablement  ou  même  supprimerait  tout-à<-fait  la 
valeur  de  la  nue-propriété. 

Le  délai  de  80  ans,  déjà  fixé  par  le  Code  français 
(art.  619),  a  paru  convenable;  il  correspond  d'ailleurs 
à  la  durée  moyenne  de  la  vie  humaine. 

Art.  105.— 149.  L'article  102-3^  en  énonçant  la 
renonciation  comme  une  cause  d'extinction  de  l'usu- 
fruit, exige  qu'elle  soit  expresse,  c'est-à-dire  formelle  : 
la  loi  ne  veut  pas  qu'il  puisse  y  avoir  de  doute  à  cet 
égard  :  les  tribunaux  ne  devront  pas  arriver  à  recon- 
naître une  renonciation  sur  de  simples  présomptions 
de  fait  (comp.  art.  527). 

Le  présent  article,  dans  ses  deux  dispositions,  re- 
vient à  une  idée  :  la  renonciation  de  l'usufruitier  ne 
doit  nuire  à  personne.  Elle  ne  doit  pas  nuire  au  pro- 
priétaire, en  laissant  à  sa  charge  l'acquittement  d'obli- 
gations antérieures  à  la  renonciation  :  celles-ci  corres- 
pondent à  une  jouissance  obtenue,  elles  sont  la  charge 
des  fruits  acquis,  elles  doivent  donc  rester  au  compte 
de  l'usufruitier,  même  renonçant. 

La  renonciation  ne  doit  pas,  non  plus,  nuire  aux 
tiers  qui  auraient  traité  sur  la  chose  avec  l'usufruitier 
et  reçu  de  lui  des  droits  réels,  comme  un  droit  de  bail 
ou  d'hypothèque. 

On  pourrait  ajouter  une  classe  de  personnes  aux- 
quelles la  renonciation  ne  devrait  pas  nuire,  ce  sont 
les  créanciers  de  l'usufruitier,  même  non  hypothécaires 
ou  chirographairea  {b)  et  qui  perdraient  par  la  renon- 
ciation la  chance  d'être  payés. 

(b)  Chirographairet  vient  de  deux  mots  gp*ec8  :  chir,  main,  et  graphe, 
j'écris;  c'est  comme  si  l'on  disait  :  créanciers  dont  le  titre  est  saut  êigna" 


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EXTINCTION  DE  L'USUFRUIT.  201 

Il  y  a  toutefois  une  notable  différence  entre  les 
créanciers  simplement  chirographaires  ou  n'ayant 
qu'un  droit  personnel  et  ceux  qui  ont  un  droit  réel 
d'hypothèque,  c'est  que,  pour  les  derniers,  la  renoncia- 
tion serait,  de  plein  droit,  sans  effet,  lors  même  qu'elle 
serait  faite  de  bonne  foi,  tandis  que,  pour  les  premiers, 
elle  ne  serait  sujette  qu'à  révocation  et  seulement  si 
elle  était  faite  en  fraude  de  leur  droits  ;  le  motif  de 
cette  différence  est  que  celui  qui  n'a  que  des  créanciers 
ordinaires  ou  chirographaires  conserve  la  libre  dis- 
position de  son  patrimoine  ;  ses  créanciers  suivent  les 
fluctuations  de  sa  fortune,  ils  profitent  ou  souffrent  de 
ses  actes,  pourvu  que  ces  actes  ne  soient  pas  faits  avec 
une  fraude  intentionnelle  à  leur  égard. 

Le  Code  français  a,  dans  l'article  622,  une  disposi- 
tion équivoque  sur  laquelle  on  est  en  désaccord  :  il 
permet  aux  créanciers  même  non  hypothécaires,  d'at- 
taquer la  renonciation  de  l'usufruitier  faite  à  leur  pré- 
judice. 

Cette  expression  sous-entend-elle  la  fraude?  Alors 
la  disposition  est  inutile,  comme  n'étant  que  l'applica- 
tion d'un  principe  général  établi  par  l'article  1167 
du  mène  Code.  Au  contraire,  le  préjudice,  le  dom- 
mage effectif,  suffit-il,  sans  mauvaise  foi  ?  Alors,  on  a 
de  la  peine  à  justifier  cette  exception  au  droit  com- 
mun de  la  libre  gestion  du  débiteur  par  rapport  à  ses 
intérêts. 

Le  Projet  japonais,  en  ne  réservant  que  les  droits 
réels  acquis  sur  la  chose  avant  la  renonciation,  laisse 
évidemment  les  créanciers  ordinaires  sous  Vempire  du 
droit  commun. 

On  trouvera  dans  la  IP  Partie  (art.  360  et  suiv.) 
toute  la  théorie  de  l'action  révocatoire  des  créanciers 
fraudés. 

iure  privéef  par  opposition  aux  créanciers  hypothécaires  dont  le  titre  est 
toujours  authentique. 


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202    ,    LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IV. 

Art.  106. — 150.  Le  non-usage  est,  comme  le  mot 
l'indique,  l'omission  par  l'usufruitier  d'exercer  son  droit; 
lorsque  cette  omission  a  duré  30  ans,  la  loi  déclare 
l'usufruit  éteint,  et  cette  extinction  a  lieu  dans  tous 
les  cas,  sans  qu'il  y  ait  même  à  distinguer  si  l'usufrui- 
tier a  connu,  ou  non,  le  droit  qu'il  a  laissé  s'éteindre,  ni 
s'il  a  été,  ou  non,  empêché  d'user  par  des  circonstances 
indépendantes  de  sa  volonté.  La  loi  ne  veut  pas  qu'un 
droit  qui  déprécie  considérablement  la  valeur  de  la 
propriété  subsiste  nonobstant  son  inutilité  pour  le 
titulaire. 

Le  non-usage  a  beaucoup  d'analogie  avec  la  pres- 
cription, surtout  avec  celle  qu'on  appelle  libératoire:  il 
a  la  même  durée,  il  n'exige  que  l'abstention  do  Vayaut- 
droit,  sans  la  nécessité  de  la  possession  par  celui  qui 
en  doit  profiter  (ici  le  nu-propriétaire)  ;  il  n'a  pas  lieu 
de  plein  droit,  il  doit  être  invoqué  contre  l'usufruitier; 
enfin,  et  c'est  là  l'objet  du  présent  article,  il  n'est  pas 
opposable  à  ceux  contre  lesquels  la  prescription  ne 
peut  être  invoquée,  c'est-à-dire  à  ceux  en  faveur  des- 
quels la  prescription  est  suspendue,  tels  sont  les 
mineurs. 

Comme  autre  conséquence  de  cette  assimilation,  on 
décidera  que  le  non-usage  s'interrompt  par  une  de- 
mande en  justice  de  l'usufruitier,  faite  avant  l'expira- 
tion des  trente  ans,  soit  contre  le  nu-propriétaire,  soit 
contre  un  tiers  qui  aurait  usurpé  la  jouissance  ;  enfin, 
les  questions  relatives  au  calcul  du  temps  se  résoudront 
pour  le  non-usage  comme  pour  la  prescription. 

Art.  107. — 151.  La  révocation  de  l'usufruit  pour 
abus  de  jouissance  n'est  pas  aussi  particulière  à  l'usu- 
fruit qu'elle  paraîtrait  l'être  au  premier  abord:  elle  n'est 
que  rapplication  du  principe  de  la  résoliitiou  des  droits 
pour  inobservation  des  conditions  de  ce  droit;  on  en 
retrouvera  l'application  dans  le  louage  qui  a  de  l'aua- 


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EXTINCrriON  DE  L'USUFRUIT.  208 

logie  avec  l'usufruit  et  dand  tons  les  contrats  pro- 
duisant des  obligations  réciproques. 

La  mise  en  séquestre  autorisée  dans  le  même  cas  est 
aussi  une  mesure  d'une  application  assez  fréquente; 
mais  tandis  qu'elle  ne  s'applique^  en  général^  qu'à  une 
chose  dont  la  propriété  est  en  litige^  et  pour  durer  seu- 
lement autant  que  le  procès^  ici  le  séquestre  peut  durer 
jusqu'à  la  fin  de  l'usufruit. 

Les  deux  mesures  que  peut  ordonner  le  tribunal^  la 
mise  en  séquestre  et  la  révocation  du  droit  d'usufruit^ 
sont  subordonnées  à  la  gravité  des  faits. 

La  loi  indique  deux  sortes  de  fautes  de  l'usufruitier 
pouvant  motiver  l'une  de  ces  mesures,  et  comme  il  s'agit 
ici  d'une  peine  civile  à  prononcer,  on  doit  considérer  la 
loi  comme  limitative. 

Le  premier  cas  consiste  dans  des  dégradations  plus 
ou  moins  instantanées,  mais  de  nature  grave  et  à  peu 
près  irréparables,  comme  serait  le  fait  d'avoir  coupé 
des  arbres  de  futaie;  le  second  cas  suppose  une  faute 
continue  ou  répétée  et  pouvant  amener  la  perte  de 
la  chose,  et,  dans  la  détermination  de  la  loi,  cette 
faute  peut  être  de  deux  sortes:  le  défaut  d'entretien, 
c'est-à-dire  le  défaut  des  réparations  qui  incombent  à 
l'usufruitier,  et  l'abus  de  jouissance,  de  nature  plus 
variée,  comme  seraient  l'extension  exagérée  donnée 
à  l'exploitation  des  mines  ou  carrières  et  la  repro- 
duction exagérée  obtenue  des  animaux  sujets  à  l'usu- 
fruit. 

Il  ne  faudrait  pas  assimiler  à  ces  cas  une  culture 
intensive  et  exagérée  du  sol:  elle  pourrait,  il  est  vrai, 
l'appauvrir  momentanément,  mais  sans  en  compro- 
mettre la  conservation  ni  la  fécondité  ultérieure. 

Lorsque  le  tribunal  prononce  la  révocation  de  l'usu- 
fruit, il  no  dépouille  pas  entièrement  l'usufruitier, 
comme  le  permet  la  loi  française  (art.  618);  il  ne  serait 
pas  juste  que  la  mesure  dépassât  la  garantie  due  au 


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20é        LIVRE  II.— ire  PARTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IV. 

nu-propriétaire  et  qu'elle  devînt  pour  lui  la  source  d'un 
gain  illégitime. 

Le  tribunal  détermine  donc  la  portion  de  produits 
ou  revenus  annuels  qui  sera  payée  par  le  nu-proprié* 
taire  à  l'usufruitier. 

152.  Bien  que  l'usufruit  soit  légalement  éteint  dans 
le  cas  oii  le  tribunal  en  prononce  la  révocation,  il  se 
trouve  plutôt,  en  réalité,  réduit  et  transformé  en  cette 
créance  annuelle  de  fruits  ou  produits;  il  faut  donc  lui 
assigner  la  même  durée  qu'à  l'ancien  usufruit:  ainsi, 
elle  cessera  à  la  mort  de  l'usufruitier  ou  à  l'accomplis- 
sement du  terme  ;  elle  cessera  aussi  par  la  perte  de  la 
chose  arrivée  dans  les  mains  du  propriétaire  et  sans 
sa  faute;  elle  cesserait,  cela  va  sans  dire,  par  la  renon- 
ciation de  l'usufruitier;  mais  il  ne  pourrait  plus  être 
question  d'abus  de  jouissance  ;  quant  au  non-usage,  il 
se  trouverait  remplacé  par  une  véritable  prescription 
libératoire,  laquelle  serait  plus  courte  (probablement 
5  ans,  si  l'on  admet  le  délai  du  Code  français),  comme 
pour  toutes  les  créances  d'annuités.  Mais  l'extinc- 
tion n'aura  lieu  que  pour  les  annuités  échues,  non  pour 
les  autres. 

Les  deux  derniers  alinéas  ne  demandent  chacun 
qu'une  seule  observation. 

Dans  la  fixation  de  la  part  de  fruits  et  revenus  due 
à  l'usufruitier  pour  l'année  courante,  le  tribunal  devra 
prendre  en  considération  les  frais  de  culture  déjà  faits 
par  l'usufruitier  et  les  probabilités  de  la  prochaine 
récolte;  tandis  que,  pour  les  années  ultérieures,  on 
supposera  des  années  moyennes  et  on  tiendra  compte 
de  ce  que  les  frais  de  culture  seront  faits  par  le  pro- 
priétaire. 

Quant  au  moment  où  l'usufruitier  acquiert  cette  por- 
tion de  revenus,  la  loi  y  applique  la  règle  des  fruits 
civils  :  l'acquisition  a  lieu  jour  par  jour,  c'est-à-dire  à 


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EXTINCTION  DE  L'USUPEUIT.  206 

proportion  da  temps  écoulé^  comme  Vexplique  la  fin 
de  l'article,  sauf  à  retarder  la  délivrance  à  l'époque  de 
la  récolte  effective.  On  aurait  pu  maintenir  la  règle 
de  l'article  54,  mais  il  a  paru  bon,  puisque  la  situation 
de  l'usufruitier  était  changée  si  profondément,  de  ne 
pas  lui  laisser  les  risques  ni  les  profits  éventuels  que 
produit  cette  disposition.  Au  surplus,  ce  n'est  toujours 
qu'après  la  dernière  récolte  faite  que  la  part  pro- 
]!)ortionnelle  revenant  à  l'usufruitier  ou  à  ses  héritiers 
pourra  être  fixée. 

Art.  108. — 153.  La  révocation  de  l'usufruit  est 
surtout  une  garantie  pour  l'avenir  en  &veur  du  nu- 
propriétaire  ;  mais  elle  ne  saurait  tenir  compte  de 
l'indemnité  qui  lui  est  due  pour  les  dommages  causés. 

Ainsi,  s'il  j  a  eu  des  arbres  de  futaies  abattus,  le 
sol,  dépouillé  de  sa  valeur  principale,  ne  Tindemnise 
pas;  de  même,  s'il  j  a  révocation  d'un  usufruit  portant 
sur  des  animaux  reproducteurs  épuisés  ousur  des 
bêtes  de  somme  ou  de  trait  mis  hors  de  service. 

Il  y  aura  donc  lieu  pour  le  tribunal,  sur  les  justifi- 
cations qui  lui  seront  fournies,  de  fixer  l'indemnité  due, 
de  ce  chef,  an  nu-propriétaire. 

Art.  100. — 154.  Cet  ai'ticle  est  la  contre-partie 
de  l'article  52  du  même  Chapitre,  lequel  donne  à  l'usu- 
fruitier les  fruits  attachés  au  sol  au  moment  oii  l'usu- 
fruit commence,  sans  indemnité  pour  nu-propriétaire, 
à  raison  de  ses  frais  de  culture. 

Déjà,  sous  Farticle  72,  on  a  été  amené  à  parler  des 
fruits  pendants  ou  attachés  au  sol  au  moment  où  finit 
l'usufruit,  soit  que  la  maturité  n'en  fût  pas  encore 
complète,  soit  que  l'usufruitier  fût  en  retard  de  les 
percevoir,  et  l'on  a  eu  ainsi  l'occasion  de  donner  le 
motif  de  cette  double  solution  qui  n'est  pas  conforme 
à  la  justice  absolue:  la  loi  veut  éviter  des  comptes  dif- 


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206        LIVRE  IL— I»  PABTIE.— CHAP.  IL— SECT.  IV. 

ficiles  qui  se  reproduiraient  deux  fois  et  seraient  une 
source  de  procès  ;  il  y  aura  quelque  chose  d'aléatoire 
dans  le  gain  et  dans  la  perte,  pour  chaque  partie; 
mais,  outre  que  les  chances  se  trouvent  égales  pour  les 
deux  parties,  il  n'y  a  là  qu'une  suite  du  caractère  aléa- 
toire de  l'usufruit  lui-même  qui  dépend  de  la  vie  de 
Thomme. 

La  loi  fait  une  réserve  pour  "les  droits  qui  pour- 
raient  être  acquis  à  un  fermier  ou  à  un  colon  partiaire/' 

Quelques  observations  sont  ici  nécessaires.  Le  louage 
ou  contrat  par  lequel  une  chose  est  donnée  à  bail,  a 
un  caractère  ''d'administration/'  quand  la  durée  du 
droit  ne  doit  pas  être  trop  longue  (voy.  art.  126  à  131)  j 
les  droits  de  bail  consentis  par  l'usufruitier  dans  les 
limites  légales  doivent  donc  subsister  jusqu'à  leur  ex- 
piration, nonobstant  la  fin  de  l'usufruit. 

Le  présent  article  n'a  pas  pour  objet  d'appliquer  ce 
principe  qui  sera  posé  d'une  manière  générale  au  Cha- 
pitre suivant  ;  mais  il  règle  une  question  de  fruits  qui 
aurait  pu  faire  quelque  doute. 

Le  bail  des  immeubles  peut,  en  effet,  avoir  lien  sous 
deux  conditions  différentes  pour  le  preneur  :  ou  bien 
celui-ci  paye  une  somme  d'argent  par  année,  ou  bien 
il  donne  au  propriétaire  une  part  des  fruits  du  fonds, 
généralement  la  moitié;  dans  le  premier  cas,  le  bail  est 
dijb  *'à  loyer  ou  à  ferme"  et  le  prix  lui-même  se  nomme 
loyer  ou  fermage  (suivant  qu'il  s'agit  de  bivil  de  maù 
sons  ou  de  bail  de  terres)  ;  dans  le  second,  le  bail  so 
nomme  "bail  à  part  de  fruits,  bail  à  moitié,  bail  à  mé- 
tairie ou  colonage"  et  le  fermier  se  nomme  métayer  ou 
colon  partiaire. 

Quand  le  prix  de  bail  se  paye  en  argent,  l'usufrui- 
tier l'acquiert  jour  par  jour  (art,  56)  et  à  la  fin  do 
l'usufruit,  tout  ce  qui  reste  à  échoir  est  acquis  au  pro- 
priétaire. 

On  aurait  pu  croire  que  quand  le  bail  était  à  part 


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EXTINCTION  DB  LTSUPBUIT.  207 

de  frnits,  Vusufruitier^  ayant  une  aorte  d'association 
avec  le  colon  partiaire,  obtiendrait  sa  part>  de  fruits^ 
même  après  la  fin  de  Tusufruit;  mais  la  loi  ne  l'admet 
pas:  q*est  avec  le  n a-propriétaire  que  le  colon  partiaire 
fera  le  partage  des  fruits.  Quant  au  fermier  qui  paye 
en  argent^  tous  les  fruits  seront  évidemment  pour  lui 
et  le  nu-propriétaire  touchera  les  fermages  à  partir  de 
la  fin  de  l'usufruit. 

Art.  110. — 155.  La  loi  fait  ici  l'application  de  la 
distinction  des  choses  en  principales  et  accessoires 
présentée  par  l'article  16.  Quand  l'édifice  est  ta  chose 
principale^  sa  destruction  met  fin  à  tout  l'usufruit;  si, 
au  contraire,  l'édifice  est  l'accessoire,  l'usufruit  subsiste, 
non-seulement  sur  les  autres  parties  du  domaine,  mais 
encore  sur  le  sol  que  couvrait  l'édifice  et  même  snr  les 
matériaux  qui  le  composaient. 

Cette  solution  est  conforme  aux  traditions  anciennes 
en  matière  d'usufruit  que  le  Code  français  a  conservées 
(art.  624),  mais  donc  le  Code  italien  s'est  quelque  peu 
écarté  (art.  520). 

Art.  m. — 156.  Bien  que  l'indemnité  ne  représente 
pas  ta  chose  assui*ée,  mais  les  primes  annuelles  payées, 
ainsi  qu'on  l'a  expliqué  sous  les  deux  articles  cités  au 
texte,  il  est  juste  que  l'usufruitier  en  jouisse,  au  cas 
de  sinistre;  en  eCFet,  il  a  payé  l'intérdt  annuel  de  ces 
primes,  ou  bien  il  en  a  fait  l'avance  en  capital  :  ayant 
ainsi  participé  à  la  charge,  il  doit  participera  l'indem- 
nité; mais  viagèrement,  comme  le  comporte  la  nature 
de  son  droit. 

Art*  112. — 157.  Ici,  il  n'est  pas  douteux  que  l'in- 
demnité représente  la  chose  usufructuaire,  aussi,  à  la 
différence  de  l'indemnité  d'incendie,  appartient-elle, 
de  droit,  aux  créanciers  hypothécaires,  sans  qu'il  soit 


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206        LIVBB  IL— I»  PARÎU.— CHAP.  H.— SECT.  IV. 

besoin  qo'elle  lear  ait  été  éventaelleroent  transportée 
lors  de  la  oonstitation  de  lliypothdqae  (Loi  fr.  da  3 
mai  1841^  sur  TExpropriation,  art.  17  et  54). 

Lorsqoe  la  chose  expropriée  est  loaée,  le  locataire 
reçoit  nne  indemnité  distincte  en  capital,  laquelle  est 
estimée  d'après  la  durée  do  bail  restant  à  courir;  mais 
pour  Tosufruit,  comme  sa  durée  est  incertaine  et  aléa- 
toire, il  est  naturel  que  rnsafmitier  n'ait  ni  plus  ni 
moins  que  la  jouissance  de  ^indemnité  pendant  sa  vie. 

Observons  que  la  perte  de  la  chose  autrefois  sou- 
mise à  Tusufruit,  «nrvenne  après  Texpropriation,  ne 
mettrait  plus  fin  à  Vusufruit,  car  cettte  chose  n'y  est 
plus  soumise. 

Art*  113. — 158.  Lors  même  que  l'usufruitier  au- 
rait été  dispensé  de  donner  caution  pour  la  jouissance 
d'un  immeuble,  ce  ne  serait  pas  une  raison  pour  qu'il 
en  fftt  dispensé,  dès  que  sa  jouissance  porte  sur  une 
somme  d'argent,  toujours  facile  à  dissiper  ou  à  être 
perdue  par  des  placements  imprudents. 

Par  le  même  motif,  si  le  cautionnement  avait  été 
fourni  pour  la  jouissance  de  l'immeuble,  il  j  aurait 
lieu  de  le  fixer,  à  nouveau,  pour  le  montant  de  l'in- 
demnité. 

Art.  114. — 159.  La  loi  assimile  à  la  perte  de  la 
chose  son  changement  de  nature,  lorsqu'il  n'est  pas 
passager,  mais  définitif. 

C'est  une  conséquence  du  principe  que  l'usufruitier 
doit  jouir  de  la  chose  suivant  sa  destination. 

La  loi  a  du  prévoir  le  cas  oii  la  condition  primitive 
du  fonds  se  rétablirait  d'elle-même,  ''  spontanément," 
et  dans  ce  cas»  le  droit  d'usufruit  renaîtra;  il  serait 
même  plus  exact,  en  théorie,  de  dire  qu'il  se  trouvera 
n'avoir  pas  été  éteint  ;  c'est  môme  une  grande  faveur 
que  la  loi  accorde  à  l'usufruitier  de  lui  rendre  son 


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EXTINCTION  DK  L'USUFRUIT.  209 

droifc^  lors  même  qa'an  jugement  serait  intervena  à  ce 
sujet.  Cette  exception  à  l'autorité  de  la  chose  jugée 
a  pour  but  de  ne  pas  obliger  les  tribunaux  à  attendre 
un  temps  indéfini  pour  statuer  :  de  cette  façon,  leur 
décision  aura  toujours  un  caractère  conditionnel,  réso- 
luble; pourvu,  bien  entendu,  qu'elle  soit  motivée  uni- 
quement sur  le  phénomène  physique  prévu  au  présent 
article. 

La  loi  veut  que  la  condition  primitive  du  fonds  se 
soit  rétablie  d'elle-même,  *' spontanément;'*  le  droit  de 
l'usufruitier  ne  renaîtrait  donc  pas,  si  les  eaux  n'étaient 
revenues  ou  ne  s'étaient  retirées  que  par  suite  de  tra- 
vaux faits  par  le  propriétaire. 

Enfin,  il  est  bien  observé  par  la  loi  que  le  droit  ne 
renaîtrait  pas  après  trente  ans  de  non-usage. 

Les  exemples  de  changements  que  donne  la  loi  ne 
doivent  pas  être  considérés  comme  limitatifs;  ainsi,  on 
devrait  décider  que  l'usufruit  d'une  forêt  ou  d'un  bois 
est  éteint,  si  le  bois  a  été  briilé  entièrement. 

Art.  115. — 160.  Un  troupeau  est  une  de  ces  choses 
complexes  dont  parle  l'article  1 7  des  Dispositions  gêné- 
raies,  de  ces  choses  qui  tiennent  le  milieu  entre  les 
corps  certains  et  les  xmiversalités  :  elles  s'augmentent 
ou  diminuent  fréquemment,  par  des  causes  naturelles. 
.  Dans  le  cas  oii  elles  sont  soumises  à  un  usufruit,  le 
droit  de  l'usufruitier  suit  les  variations  de  la  chose. 

Chez  les  Romains,  on  décidait  qu'un  troupeau  réduit 
à  2  ou  3  têtes  n'était  plus  un  troupeau  et  que,  par 
conséquent,  l'usufruit  prenait  fin  dans  ce  cas.  La 
question  est  tranchée  nettement  dans  le  Code  français 
dans  le  sens  que  l'usufruit  ne  s'éteint  que  si  le  troupeau 
"  périt  entièrement,"  ce  qui  suppose  qu'il  n'en  reste 
plus  une  seule  tête. 

En  effet,  il  serait  arbitraire  d'assigner  un  nombre  mi' 
nimum  de  têtes  à  un  troupeau  :  d'abord,  s'il  restait  un 

Ï4 


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210        LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  II.— SECT.  IV. 

coaple,  le  troupeau  pourrait^  avec  le  temps,  se  recons- 
tituer à  un  nombre  plus  ou  moins  considérable;  même, 
ne  restât-il  qu'une  tête>  on  ne  voit  pas  pourquoi  l'usu- 
fruitier ne  pourrait,  en  achetant  un  second  animal, 
reconstituer  un  petit  troupeau. 

La  question  a,  au  surplus,  bien  peu  d'intérêt. 

Dans  le  cas  oii  le  troupeau  a  péri  lentement,  par 
maladie  ou  autrement,  l'usufruitier  a  gagné  les  cuirs, 
tant  qu'il  a  conservé  son  droit  sur  le  troupeau  ;  mais 
dans  le  cas  d'une  perte  totale  subite,  sans  destruction 
des  cuirs,  par  exemple,  si  les  betes  ont  été  noyées  ou 
asphixiées,  il  doit  rendre  les  cuirs,  comme  il  rend  les 
matériaux  d'un  édifice  qui  s'est  écroulé. 


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APPENDICE. 

RÈGLES   PARTICULIÈRES    A    L'USAGE 
ET  A  L'HABITATION. 


StabllMement 

et 

extinction. 


Funille. 


Art.  116.    L'Usage  est  un  usufruit  res-       Natuw 
treînt  à  la  mesure  des  besoins  de  l'usager  et  tl  dud^itdowige. 
ceux  de  sa  famille.  [630.] 

L'Habitation  est  le  droit  d'usage  des  bâti- 
ments.  [632,  633.] 

Les  droits  d'usage  et  d'habitation  s'établis- 
sent de  la  même  manière  et  s'éteignent  par  les 
mêmes  causes  que  l'usufruit.  [625.] 

117.  Sont  considérés  comme  formant  la 
famille  de  l'usager,  pour  déterminer  la  mesure 
de  son  droit  d'usage  ou  d'habitation:  son  con- 
joint  légitime,  ses  descendants  ou  ascendants 
légitimes,  adoptifs  et  naturels,  habitant  avec 
lui,  et  les  serviteurs  attachés  à  leur  personne. 
[630,  632.] 

118.  Si  le  titre  constitutif  ou  une  conven- 
tion ultérieure  ne  détermine  pas  le  mode  d'exer- 
cice du  droit  d'usage  d'un  fonds  de  terre,  ni  les 
bâtiments  où  s'exercera  l'habitation,  le  tribunal 
les  déterminera,  après  avoir  entendu  contradic- 
toirement  les  parties.  [Comp.  628,  629.] 

119.  L'usage  et  l'habitation  ne   peuvent    inceuibiui^. 
être  cédés  ni  loués.  [631,  634.] 


Mode 
d'exercice. 


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212     LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IL— APPENDICE. 


Qsnntict. 


120.  Celui  qui  a  un  droit  d'usage  ou  d'ha- 
bitation est  soumis  comme  l'usufruitier  à  faire 
un  inventaire  des  meubles  et  un  état  des  im- 
meubles, ainsi  qu'à  donner  caution.  [626.] 
ueBpomàbmu.  Il  est  soumis  aux  mêmes  soins  et  à  la  même 
responsabilité  de  ses  fautes.  [627.] 
cbarffci.  Il  contribue  comme  l'usufruitier  aux  répara- 

tions, aux  charges  annuelles  et  aux  frais  de 
procès,  en  proportion  de  sa  jouissance.  [635.] 


COHMENTAïaS. 

Art.  116. — 1 61 .  Il  y  a  tant  d'analogie  entre  rUsage 
et  rUsufruit  qa'on  a  coutume,  en  France,  de  dire  que 
"l'usage  est  un  usufruit  restreint/* 

Le  Projet  consacre  cette  idée,  et  même  l'expression, 
en  indiquant  quelle  est  la  mesure  de  cette  restriction. 

L'usufruitier  a  l'usage  et  la  jouissance,  et  ces  deux 
droits  n'ont  pour  lui  d'autres  limites  que  la  nature  et 
la  destination  de  la  chose. 

Pour  l'usager,  la  limite  est  celle  de  ses  besoins  et  de 
ceux  de  sa  famille. 

Les  articles  suivants  déduiront  quelques  consé- 
quences de  cette  limite. 

Le  droit  d^habitatian  s'applique  naturellement  à  des 
bâtiments;  c'est  Vusage  des  bâtiments;  par  conséquent, 
il  est  limité  également  aux  besoins  de  l'habitant  et  de 
sa  famille. 

Malgré  la  généralité  de  l'assimilation  que  fait  la  loi, 
quant  aux  causes  d'établissement,  entre  l'usufruit  et 
les  deux  droits  qui  nous  occupent,  il  faut  observer 
qu'il  n'y  a  pas  d'usage  établi  par  la  loi,  comme  il  y  a 
des  cas  d'usufruit  légal.  Il  est  clair  que  pour  qu'il  y 
eût  des  cas  d'usage  légal,  il  faudrait  des  dispositions 


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USAQB  ET  HABITATION.  218 

spéciales  de  la  loi  en  ce  sens  et  il  est  vraisemblable 
qu'il  ne  s'en  trouvera  pas. 

En  France,  il  y  a  certaines  dispositions  du  Contrat 
de  mariage  dans  lesquelles  on  a  prétendu  voir  des 
droits  d'habitation  et  d'usage  légaux  (art.  1465,  1495, 
1570);  mais  l'opinion  la  mieux  fondée  est  celle  qui  ne 
voit  dans  ces  droits  que  de  simples  créances  de  la  veuve 
sur  les  biens  du  mari  ou  de  la  communauté. 

Les  droits  d'usage  et  d'habitation  seront,  sans  doute, 
aussi  rares  au  Japon  qu'ils  le  sont  eu  France. 

Au  surplus,  il  ne  faudrait  pas  ci*oire  que  le  droit 
d'usage  ne  puisse  appartenir  qu'à  des  personnes  se 
trouvant  dans  la  gêne  et  que,  s'il  avait  été  donné  ou 
légué  à  un  parent  ou  à  un  ami  se  trouvant  alors  dans 
le  l)esoin^  il  s'éteindrait  par  la  circonstance  que  cette 
personne  est  arrivée  à  meilleure  fortune.  Au  contraire, 
on  pourrait  presque  dire  que,  plus  serait  riche  la  per- 
sonne à  laquelle  serait  donné  ou  légué  un  droit  d'usage 
ou  d'habitation,  plus  grande  serait  la  portion  de  fruits 
ou  de  bâtiments  qui  devrait  lui  être  assignée,  par  ap- 
plication des  principes  de  ce  droit  et  d'après  l'intention 
probiible  du  constituant. 

Les  droits  d'usage  et  d'habitation  peuvent  quelque- 
fois tenir  lieu  de  pension  alimentaire  ;  mais  ce  n'est 
pas  là  leur  caractère  pi'opre  ni  leur  but  essentiel. 

Art.  117* — 162.  Le  nom  de  famille  étant  suscep- 
tible d'une  grande  extension,  la  loi  a  dû  en  poser  ici  les 
limites,  afin  de  ne  pas  laisser  prendre  au  droit  d'usage 
une  extension  qui  aurait  pu  facilement  devenir  abusive, 
comme  contraire  aux  prévisions  du  constituant. 

A  l'égard  du  conjoint,  la  loi  le  qualifie  de  légitime, 
ce  qui  veut  dire  que,  lors  même  que  les  dispositions 
ultérieures  du  Code  reconnaîtraient  une  autre  union  de 
rhomme  et  de  la  femme,  celle  que  les  Romains  appe- 
laient concubinatuë  (ooncubinat),  la  concubine  n'aurait 


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214     LIVRE  II.-Ire  PARTIB.— CHAP.  IL— APPENDICE. 

pas  le  droit  d'usage  et  ne  compterait  pas  pour  en  dé- 
terminer rétendue. 

Déjà,  les  nouveaux  Codes  (pénal  et  de  procédure 
criminelle),  ayant  eu  à  parler  du  conjoint,  ont  spécifié 
qu'ils  n'entendaient  parler  que  du  conjoint  légitime^ 
quelque  décision  que  d&t  prendre  plus  tard  le  Code 
civil  sur  la  concubine. 

La  loi  n'ajoute  pas  qu'il  s'agit  du  conjoint  non  divorcé, 
précaution  que  prenait  autrefois  la  loi  française,  lorsque 
le  divorce  était  permis;  il  a  semblé  inutile  d'ajouter  ces 
deux  mots,  car,  après  le  divorce,  il  n'y  a  plus  de  mariage^ 
par  conséquent,  plus  de  conjoint. 

Au  contraire,  lorsqu'il  s'agit  des  ascendants  ou  des- 
cendants (parents  en  ligne  directe),  la  loi  n'exige  pas 
que  la  parenté  soit  légitime  :  elle  met  sur  la  mêmç  ligne, 
non*seulement  la  parenté  adoptive,  qui  est  légitime 
aussi,  mais  même  la  parenté  naturelle.  En  effet,  le  lien 
naturel  qui  unit  les  ascendants  et  les  descendants  est 
plus  digne  d'intérêt  que  celui  qui  unit  l'homme  et  la 
femme  dans  le  concubinat;  c'est  un  lien  du  sang  qui  ne 
peut  se  dissoudre  comme  celui  des  père  et  mère  se 
trouvant  dans  cette  condition. 

Il  Va  sans  dire  aussi  que  si  l'usager  se  mariait  ou 
avait  des  enfants  après  la  constitution  de  son  droit, 
son  nouveau  conjoint  et  ses  enfants  bénéficieraient  de 
l'usage. 

La  loi  exige  que  les  parents  dont  il  s'agit  habitent 
avec  l'usager;  cette  condition  se  justifie  par  la  consi- 
dération que  s'ils  habitaient  ailleurs,  il  pourrait  être 
diflScile  de  constater  leur  existence  et  la  mesure  de 
leurs  besoins. 

Par  le  même  motif,  on  doit  appliquer  cette  condition 
de  l'habitation  commune  au  conjoint  légitime  lui-même. 
Au  reste,  la  loi  n'exige  pas  qu'ils  habitassent  déjà  avec 
l'usager  au  moment  où.  le  droit  a  été  constitué;  l'usager 
pourrait  donc  faire  venir  ses  parents  ou  son  conjoint 


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USAQE  ET  HABITATION.  215 

avec  lai  à  toute  époque  et  les  faire  bénéficier  de  l'usage. 
Quant  aux  serviteurs,  cette  condition  de  résidence 
résulte  de  ce  que  la  loi  ne  tient  compte  que  de  ceux  qui 
sont  attachés  à  la  personne;  ainsi  les  cochers^  les  cou- 
reurs fbétosj,  les  garçons  d'écurie  ou  de  ferme  no  se- 
raient pas  comptés  pour  la  détermination  des  droits  de 
l'usager.  II  en  serait  de  môme  des  jardiniers  et  des 
concierges  (moinhanff). 

Art.  118. —  163.  Il  serait  nuisib1e.au  nu-proprié- 
tivire  et  souvent  à  l'intérêt  général  que  l'usager  qui^ 
peut-être,  n'a  droit  qua  une  partie  des  fruits  d'uu 
fonds,  en  fât  seul  possesseur  et  le  cultivât  en  entier  à 
son  gré:  il  serait  à  craindre  qu'il  ne  s'occupât  que  de 
lui  faire  produire  ce  dont  il  a  besoin  et  qu'il  le  laissât 
improductif  pour  le  reste;  de  même,  pour  une  maison 
d'habitation,  il  n'en  occuperait  que  des  parties  déta- 
chées, laissant  le  reste  sans  utilité  et  sans  soins. 

Quand  le  titre  constitutif  aura  négligé  de  déterminer 
la  portion  de  bâtiments  affectée  à  l'usager  et  le  mode 
d'exploitation  des  fonds  de  terre  pour  satisfaire  à  sou 
droit,  les  parties  pourront  y  pourvoir  par  convention. 

Si  elles  ne  se  mettent  pas  d'accord,  le  tribunal  y 
pourvoira,  d'après  la  nature  des  biens  soumis  à  l'usage 
et  en  tenant  compte  de  l'intention  probable  du  cons- 
tituant. 

Lorsqu'il  s'agira  de  terres,  le  tribunal  en  assignera 
à  l'usager  un  lot  qu'il  cultivera  à  son  gré. 

Il  ne  serait  pas  d'ailleurs  admissible  que  l'usager 
prétendit  mettre  toutes  les  ferres  en  culture  à  son 
profit,  pour  leur  faire  produire  toutes  sortes  de  choses- 
qui  pourraient  lui  être  utiles,  alors  que  les  terres  n'y 
étaient  pas  antérieurement  consacrées;  par  exemple, 
planter  des  cotons  pour  se  faire  des  vêtements,  des 
vignes  pour  avoir  du  vin,  des  bois  pour  avoir  du  char- 
bon et  le  chauffage,  établir  des  prairies  pour  avoir 


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216     LIVRE  IL— iw  PARTIE.— CHAP.  IL— APPENDICE. 

des  bêtes  à  laine  et  pour  se  tisser  des  yêtements  :  de 
pareilles  prétentions  seraient  contraires  à  l'intention 
probable  du  constituant. 

Art.  119. —  164.  La  prohibition  de  céder  et  louer 
est  une  des  conséquences  annoncées  des  limites  du 
droit  d'usage. 

Si  le  droit  d'usage  pouvait  être  cédé  ou  loué,  les 
besoins  du  cessionnaire  ou  du  locataire  seraient  vrai- 
semblablement différents  et  seraient  souvent  plus  con- 
sidérables que  ceux  du  titulaire.  Si  même,  on  admet- 
tait que  le  cessionnaire  ou  le  locataire  exerçât  le  droit 
dans  la  mesure  des  besoins  du  titulaire,  le  contrôle 
serait  une  source  de  contestations  journalières  et  inex- 
tricables. 

La  probibition  de  céder  ou  louer  se  trouve  aussi  dans 
le  Code  français  (art.  631  et  634)  et  dans  le  Code  ita- 
lien (art.  528)  où  elle  est  reproduite  du  droit  romain. 

Art.  120. — 165.  Cet  article  confirme  le  caractère 
d'usufruit  restreint  reconnu  à  l'usage  et  à  l'habitation. 

L'usager  et  l'habitant  ayant  la  possession  effective 
de  tout  ou  partie  de  la  chose  soumise  à  leur  droit, 
pourraient  perdre  ou  détourner  les  meubles  et  dégrader 
les  immeubles  ;  de  là,  la  nécessité  de  Finventaire,  de 
l'état  des  lieux  et  de  la  caution. 

Au  surplus,  on  ne  devrait  pas  admettre  que  le  droit 
d'usage  partàt  sur  des  denrées  ou  sur  des  sommes  d'ar- 
gent, s'il  n'y  en  avait  une  disposition  formelle  dans 
l'acte  de  constitution;  les  règles  sur  l'estimation  vcdant 
vente  ne  s'appliqueront  donc  guère  à  l'usager. 

Le  mode  de  règlement  de  la  jouissance  par  le  tri- 
bunal ou  par  la  constitution,  tel  qu'il  est  prévu  par 
l'article  118,  écarte  une  difficulté  sérieuse  qui  s'élève 
sur  l'article  635  du  Code  français,  au  sujet  duquel  on 
a  objecté  que  l'usager  n'aura  pas  de  fruits  ''dans  la 


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USAGE  ET  HABITATION.  217 

mesure  de  ses  besoins^  du  moment  qu'il  est  obligé  de 
contribuer  aux  charges  annuelles.  Mais,  lors  même 
que  ce  résultat  serait  toujours  inévitable,  il  serait  en- 
core acceptable:  il  est  déjà  inévitable  dans  un  cas,  celui 
où  l'usager  absorbe  tous  les  fruits  ou  occupe  tous  les 
bâtiments  ;  on  ne  voit  pas  pourquoi  la  règle  changerait 
quand  il  n'en  absorbe  qu'une  partie. 

Dans  le  Projet,  l'objection  sera  moins  fréquente,  car 
lorsque  le  tribunal  assignera  à  l'usager  une  portion  du 
fonds  pour  sa  jouissance,  il  fera  sagement  de  tenir 
compte  des  charges  annuelles  et  de  la  lui  donner  suf- 
fisante pour  couvrir  en  même  temps  les  frais  annuels. 

Au  surplus,  nous  répétons  que  le  droit  d'usage  d'un 
fonds  sera  rarement  constitué  comme  droit  réel:  jamais, 
sans  doute,  personne  n'achètera  un  droit  d'usage  :  on 
aimera  mieux  })rendre  le  fonds  à  ferme;  quant  à  celui 
qui  voudra,  par  testament  ou  donation,  assurer  à  un 
parent  ou  à  un  ami  une  pension  alimentaire,  il  le  fera  en 
constituant  une  rente  viagère  en  argent,  ou  une  créance 
d'une  portion  déterminée  des  fruits  d'un  fonds,  laquelle 
sera  prise  sans  charges,  sur  l'ensemble  des  récoltes. 

La  loi  n'a  pas  ici  de  disposition  relative  à  Texpro- 
priation  :  si  elle  avait  lieu,  il  ne  serait  pas  possible  de 
donner  à  l'usager,  ou  à  celui  qui  a  l'habitation,  la  jouis- 
sance de  l'indemnité:  les  deux  droits  qui  nous  occupent 
sont  trop  variables  dans  leur  étendue  pour  se  convertir 
ainsi  en  un  droit  fixe  :  il  y  aurait  donc  lieu,  pour  l'ad- 
ministration qui  exproprie,  à  allouer  une  indemnité 
spéciale  à  l'usager,  comme  on  le  ferait  pour  un  loca- 
taire ou  un  fermier.  C'est  le  système  adopté  en  France 
(Loi  citée  du  3  mai  1841,  art.  39). 


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CHAPITRE  III. 

DU    BAIL,    DE    L'EMPHYTÉOSE 
ET  DE  LA  SUPERFICIE. 


DISPOSITIONS  PRÉLIMINAIRES. 

Nature  dtt  droit  Aft.  121.  Le  Bail  ou  louage  d'une  chose 
corporelle,  mobilière  ou  immobilière,  donne  au 
preneur  le  droit  d'user  et  de  jouir  de  la  chose 
louée,  pendant  un  certain  temps,  moyennant 
une  somme  d'argent  ou  autre  valeur  qu'il  s'en- 
gage  à  fournir  périodiquement  au  bailleur;  sans 
préjudice  des  obb* gâtions  respectives  dont  les 
parties  sont  tenues  en  vertu  de  la  convention 
ou  par  l'effet  de  la  loi,  telles  qu'elles  sont  déter- 
minées aux  Sections  ii  et  m  ci-après.  [1708, 
1709,  1713.] 

Rcnroi.  122.     Lcs  droits  et  obligations  qui  naissent 

du  contrat  de  louage  d'ouvrage  ou  d'industrie  et 
du  louage  de  services  sont  réglés  au  Livre  III^ 
[1710,  1711.] 

Les  règles  particulières  au  bail  d'animaux  de 
bétail  ou  bail  à  cheptel  sont  portées  au  même 
Livre.  [1711.] 

Benvoi.  123.    Lcs  baux  dcs  biens  de  l'Etat,   des 


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DU  BAIL.  219 

départements,  des  communes  et  des  établisse- 
ments publics  sont  réglés  par  les  lois  adminis- 
tratives. [1712.] 

COMMENTAIBE. 

Art.  121. — 166.  La  loi  coinmeDce  ce  Chapitre 
comme  les  précédents,  par  une  définition  du  Droit  dont 
il  va  être  traité. 

Le  fait  seul,  par  la  loi,  d'avoir  placé  le  di*oit  résul- 
tant du  bail  dans  cette  1"  Partie  du  Livre  11%  prouve 
que  le  Pix>jet  japonais  le  classe  parmi  les  droits  réels.  • 

En  France,  et  dans  les  autres  pays  qui  ont  suivi 
surtout  la  législation  romaine,  le  droit  du  preneur  est 
considéré  comme  un  simple  droit  personnel,  comme  un 
droit,  de  créance  contre  le  bailleur  et  qui  n'affecte  pas 
la  chose  louée;  c*est,  au  moins,  l'opinion  générale» 
Mais  il  y  a  des  divergences  d'opinion  et  les  textes  no 
sont  pas  sans  laisser  des  doutes  à  cet  égard.  La  loi 
française,  notamment,  a  donné  au  preneur  d'immeuble 
un  des  avantages  du  droit  réel,  le  plus  considérable  : 
elle  a  rendu  son  droit  opposable  aux  sous-acquéreurs, 
quoiqu'il  n'ait  pas  traité  avec  ceux-ci  (voy.  c.  civ.  art. 
1743)  et,  par  une  conséquence  naturelle,  elle  a  soumis 
à  la  publicité  de  la  transcription  les  baux  d'une  longue 
durée,  de  plus  de  18  ans  (Loi  du  23  mars  1855,  art  2). 
Plusieurs  auteurs  en  ont  conclu  que  le  Code  civil 
français  avait,  à  cet  égard,  transformé  l'ancienne  na- 
ture du  droit  du  preneur  en  un  droit  réel. 

Cette  opinion,  difficile  à  admettre  en  France,  avec 
les  précédents  historiques,  n'a  rien  de  contraire  à  la 
raison;  elle  est  même  favorable  aux  intérêts  écono- 
miques du  pays.  Il  fallait  seulement  que  la  loi  s'en 
s'expliquât. 

Le  Projet  japonais,  en  fortifiant  le  droit  du  preneur, 
en  lui  donnant  une  plus  grande  stabilité  encore  que 


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220  LIVRE  IL— Iw  PABTIE.— CHAPITRE  IIL 

celle  qu'il  a  en  France  et  aillears,  favorisera  Tag^ricnl- 
tnre^  dans  le  louage  des  terres,  et  le  commerce  autant 
l'industrie,  dans  le  louage  des  maisons. 

On  indiquera,  chemin  faisant,  les  dispositions  du 
Projet  qui  sont  les  conséquences  de  la  réalité  du  droit. 

On  va  reprendre  maintenant  la  définition  donnée  par 
ce  premier  article. 

167.  D*abord,  la  loi  ne  s'occupe  ici  que  du  louage 
des  choses  corporelles. 

Il  existe  deux  louages  de  choses  incorporelles,  le 
louage  d'ouvrage  ou  d'industrie  et  le  louage  de  ser- 
vices. Ces  deux  sortes  de  louage  peuvent  avoir  et  ont 
certainement  des  points  de  ressemblance  avec  le  louage 
des  choses  corporelles  ;  mais  une  grande  différence  les 
sépare:  il  est  clair  que  le  louage  d'ouvrage  et  le  louage 
de  services  ne  peuvent  donner  an  prieur  un  droit  réel, 
un  droit  sur  la  chose  louée;  ce  ne  peut  être  qu'un  droit 
contre  la  personne  de  celui  qui  a  promis  son  travail 
industriel  ou  ses  services.  La  loi  traitera  de  cette 
autre  espèce  de  louage,  parmi  ceux  des  contrats  qui  ne 
produisent  que  des  droits  personnels  (Livra  III«). 

Mais  si  la  chose  est  corporelle,  Tusage  loué  de  cette 
chose  est  réel,  sans  distinguer  si  elle  est  mobilière  où 
immobilière;  seulement,  les  droits  réels  mobiliers  étant 
rarement  opposables  aux  tiers,  la  question  de  la  nature 
du  droit  du  preneur  perd  une  grande  partie  de  son 
intérêt  pour  les  meubles. 

Le  preneur  d'une  chose  corporelle  a  un  droit  très- 
voisin  du  droit  d'usufruit:  il  peut,  de  même  que  l'usu- 
fruitier, user  et  jouir  de  la  chose  d'autrui,  et  son  droit 
a,  sauf  quelques  particularités,  la  même  étendue  et  les 
mêmes  limites  que  l'usufruit;  aussi,  doit-on  compléter 
les  dispositions  du  présent  Chapitre  par  celles  du  pré- 
cédent. La  loi,  elle-même,  s'y  réfère  plus  d'une  fois 
et  ces  renvois  ne  sont  pas  limitatifs. 


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DU  BAIL.  221 

Plusiears  différences  cependant  séparent  le  droit  du 
preneur  de  celui  de  Vasufruitier.  D'abord^  quant  à  la 
durée:  le  droit  de  l'usufruitier  est,en  général,  viager: 
il  a,  pour  durée,  la  vie  de  l'usufruitier;  le  droit  da  pre- 
neur n'a  pas  ce  caractère  aléatoire  :  il  est  ordinairement 
établi  pour  une  durée  fixée. 

Le  droit  de  l'usnfruitier  est  généralement  établi  à 
titre  gratuit  (par  donation  ou  par  testament)  ;  le  droit 
du  preneur  est  toujours  établi  à  titre  onéreux,  o'est-à- 
dire  moyennant  un  sacrifice  de  sa  part. 

Lors  môme  que  l'usufruit  est  établi  à  titre  onéreux, 
il  y  a  encore  une  différence:  l'usufruit  établi  à  titre 
onéreux,  le  sera  moyennant  un  prix  de  vente  une  fois 
payé,  ou  moyennant  une  chose  fournie  en  échange;  le 
droit  du  preneur  sera  acquis  et  conservé  moyennant 
une  prestation  périodique,  en  argent  ou  en  produits. 

Il  y  a  une  autre  différence  entre  les  deux  droits, 
quant  à  la  manière  même  dont  ils  s'établissent.  L'usu- 
fruit est  quelquefois  établi  par  la  loi  et  peut  l'être  par 
la  prescription  ;  le  droit  de  louage  ne  Test  jamais  que 
par  contrai, 

La  Section  suivante  (art.  124)  mettra  cette  différence 
en  évidence. 

Voici  enfin  la  différence  la  plus  considérable  entre 
les  deux  droits:  le  constituant  d'un  usufruit  n'est,  en 
général,  tenu  d'aucune  obligation  personnelle  envers 
l'usufruitier;  ce  n'est  qu'au  cas,  assez  rare,  de  vente  de 
l'usufruit,  qu'il  aurait  l'obligation  de  tout  vendeur,  de 
garantir  l'acheteur  contre  l'éviction  (a).  Au  contraire, 
le  bailleur  est  toujours  obligé  envers  le  preneur,  à  le 
garantir,  non  seulement  de  l'éviction,  mais  encore  de 
tout  autre  trouble,  provenant  même  d'un  cas  fortuit  ou 
d'une  force  majeure.    En  d'autres  termes,  il  doit  lui 


(a)  SticHon  du  Utin  e  ou  «tr,  hon,  et  vincere,  vietuM,  vaincre,  vaincu  : 
Tacheteur,  le  preneur  évincé,  est  vaincu  et  miê  dehors. 


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222  LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAPITRE  IIL 

garantir  une  jouUnance  continue,  laquelle  est  consi- 
dérée comme  la  cause  de  l'obligation  du  preneur  de 
payer  une  redevance  périodique. 

Sans  doute^  les  parties  peuvent,  par  la  convention, 
restreindre  ou  supprimer  cette  garantie;  mais,  à  défaut 
de  convention,  elle  est  due  au  preneur;  c'est  pourquoi 
on  dit  qu'elle  n'est  pas  esêentieUe,  mais  naturelle  au 
contrat. 

Dans  la  constitution  d'usufruit,  la  garantie  de  la 
jouissance  contre  les  cas  fortuits  ou  la  force  majeure 
n'aurait  lieu  que  si  elle  avait  été  stipulée  i  on  dirait 
alors  qu'elle  est  accidenfeUe  à  l'usufruit. 

Nous  signalerons  encore  quelques  différences:  ce 
qui  a  été  dit  de  la  jouissance  de  l'usufruitier  à  l'égard 
de  l'indemnité  d'expropriation  ou  d'incendie,  ne  s'ap- 
pliquerait pas  an  preneur;  il  en  est  de  même  de  ses 
obligations  relatives  aux  réparations  d'entretien,  aux 
impôts,  aux  prooès,  etc. 

Art.  122  ft  123.— 168.  On  a  indiqué  plus  haut 
pourquoi  la  loi  ne  peut  traiter  ici  de  deux  sortes  de 
louage  qui  ne  peuvent,  par  leur  nature  même,  conférer 
de  droit  réel. 

Quant  au  bail  dit  à  cheptel  {b),  la  loi,  considérant 
qu'il  a  de  l'analogie  avec  la  Société,  parce  qu'il  donne 
lieu  à  un  partage  des  produits  entre  le  preneur  et  le 
propriétaire,  en  pourrait  traiter  à  la  suite  du  Contrat 
de  Société  ;  mais,  pour  ne  pas  trop  fractionner  la  ma- 
tière du  Louage  et,  considérant  que  le  bail  à  cheptel  a 
aussi  de  l'analogie  avec  le  louage  de  services,  il  en 
sera  traité  à  la  suite  de  ce  contrat. 

Ce  Louage,  encore  peu  usité  au  Japon,  y  prendra, 
sans  doute,  des  développements,  lorsque  les  progrès  de 


(b)  Le  mot  françût  cheptel  parait  vouir  de  caput,  tête  de  bétail  :  on 
nomme  alors  le  preuear  cheptelter. 


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DU  BAIL.  223 

ragriculfure  auront  rendu  plus  général  l'élevage  des 
bêtes  à  corne  et  à  laine  qui  sont  une  des  grandes  sources 
de  la  richesse  en  Europe. 

Dans  tous  les  pays^  il  y  a  des  règles  particulières 
pour  la  location  et  la  vente  des  biens  de  l'Etat  et  des 
administrations  publiques  ;  sans  parler  des  biens  dits 
du  domaine  public,  qui,  en  principe,  ne  peuvent  être 
vendus  ni  loués. 

Ce  sont  les  lois  administratives  qui  posent  partout 
et  poseront  au  Japon  les  règles  dont  parle  cet  article. 

Ce  n'est  pas  à  dire  que  le  présent  Code  n'y  sera 
d'aucune  application.  Au  contraire,  il  sera  toujoura  la 
loi  fondamentale  des  ventes  et  des  baux;  mais  le  fonc- 
tionnaire dans  les  attributions  duquel  rentrera  le  soin 
de  passer  le  contrat  et  d'en  régler  les  clauses  et  les 
conditions  sera  ordinairement  obligé  de  prendre  préa- 
lablement l'avis  de  certains  conseils,  et  le  prix  de  vente 
ou  de  louage,  au  lieu  d'être  débattu  entre  le  fonction- 
naire et  l'acheteur  ou  le  preneur,  sera  ordinairement 
obtenu  par  la  mise  aux  enchères  publiques. 

Le  Code  civil  ne  peut  ici  que  faire  un  renvoi  à  des 
lois  administratives  qui  ne  sont  pas  encore  tontes 
définitives;  car,  en  matière  administrative,  les  change- 
ments sont,  comme  on  a  déjà  eu  occasion  de  le  remar- 
quer, fréquents  et  inévitables. 

La  similitude  des  droits  de  bail  et  d'usufruit  fait 
adopter  ici  la  même  division  du  Bail  en  quatre  Cha- 
pitres: 1°  Etablissement  du  bail;  2°  Droits  du  preneur; 
3**  Obligations  du  preneur;  4*^  Pin  du  bail. 

On  trouvera  aussi,  en  Appendice  aux  quatre  Sec- 
tions formant  ce  Chapitre,  des  règles  particulières 
sur  des  baux  d'un  caractère  spécial,  Vlhnphytéose  et  la 
Superficie, 


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224       LIVRE  IL— 1»  PARTIE.— CHAP.  IIL.-SECT.  Ire. 

SECTION  PREMIÈRE. 

DE    L'ÉTABLISSEMENT    DU    DROIT    DE    BAIL. 


Contrat 
de  bail. 


Legs  de  bail. 


Promesse 
de  ban. 


Nature 

da  contrat 

debaU. 


Lonage 

parles 

administrateurs. 


Art«  124.  Le  droit  de  bail  s'établit  par  le 
contrat  dit  de  bail  ou  de  lonage.  [1714.] 

Dans  le  cas  où  le  droit  de  bail  aurait  été  l^ué 
par  testament,  l'héritier  devrait  passer  avec  le 
légataire  un  contrat  de  louage  aux  clauses  et 
conditions  portées  dans  le  testament. 

Il  en  serait  de  même  dans  le  cas  d'une  pro- 
messe de  bail  :  le  promettant  devrait  passer  un 
contrat  de  louage  au  stipulant. 

125.  Le  contrat  de  bail  des  choses  est  sou- 
mis aux  règles  générales  des  contrats  à  titre 
onéreux  et  synallagmatiques,  sauf  les  déroga- 
tions ci-après. 

126.  Les  administrateurs  légaux  ou  judi- 
ciaires de  la  chose  d' autrui  peuvent  la  donner 
à  bail; 

Toutefois,  le  bail  par  eux  consenti  sans  un 
pouvoir  spécial,  quant  à  la  durée,  ne  peut  ex- 
céder: 

Deux  ans,  s'il  s'agit  d'un  animal  ou  d'un 
autre  objet  mobilier  ; 

Cinq  ans,  s'il  s'agit  d'un  bâtiment  d'habita- 
tion, d'un  magasin  ou  d'une  autre  construction; 

Dix  ans,  s'il  s'agit  d'une  terre  labourable, 
d'un  bois,  d'un  étang,  d'une  carrière  ou  d'une 
autre  partie  du  sol.  [1429, 1430,  1718.] 


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ÉTABLISSEMENT  DU  BAIL.  225 

127.  L'administrateur  ne  peut  renouveler  BenouTeuement 
les  baux,  pour  une  même.durée,  que  trois  mois, 

six  mois,  ou  un  itu,  avant  l'expiration  de  la  pré- 
cédente période,  sous  la  distinction  des  choses 
louées,  portée  à  l'article  précédent.  [/&.] 

Toutefois,  le  renouvellement  anticipé  n'est 
pas  nul  si,  au  moment  oii  cessent  les  pouvoirs 
de  l'administrateur,  la  nouvelle  période  est  com- 
mencée. [1430.] 

128.  L'administrateur  de  la  chose  d'autrui    pnxdebaii. 
ne  peut  louer  moyennant  une  valeur  autre  que 
l'argent; 

Cependant,  s'il  s'agît  d'une  culture  de  riz  ou 
d'autres  grains,  le  prix  du  bail  peut  être  sti- 
pulé payable  pour  moitié  en  produits  du  fonds, 
d'après  la  valeur  locale  courante  ;  sauf  au  pre- 
neur à  effectuer  le  payement  total  en  argent, 
s'il  le  préfère. 

129.  Les  règles  posées  aux  trois  articles       suite. 
précédents   s'appliquent  aux    mandataires  ou 
administrateurs  conventionnels,  soit  généraux, 

soit  spéciaux;  à  moins  que  le  mandat  n'ait 
étendu  ou  restreint  leurs  pouvoirs  par  écrit. 

130.  Les  mineurs  émancipés  et  les  femmes       i^u^^e 
mariées  ayant  l'administration  de  leurs  biens     iDt^pawes. 
ne  peuvent  les  donner  à  bail  qu'aux  mêmes 
conditions  que  les  administrateurs  de  la  chose 
d'autrui. 

16 


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226       LIVRE  IL— iw  PARTIE.— CHAP.  IIL— 8ECT.  I». 

131.  Le  preneur  ne  pourra  demander  la  nul- 
Iluuh,  lité  ou  la  réduction  des  baux  ou  des  renouvel- 
lements  de  baux  contraires  aux  articles  pré- 
cédents, si  te  propriétaire»  étant  maître  de  ses 
droits,  déclare  les  ratifier.  [1125.] 

H  pourra  seuiement,  à  toute  époque,  requérir 
le  propriétaire  de  déclarer  sa  volonté  à  cet  égard, 
dans  un  délai  de  8,  15,  ou  30  jours,  suivant  la 
nature  de  Tobjet  loué,  telle  qu'elle  est  distinguée 
à  Tarticle  126. 

Si  le  propriétaire  refuse  de  se  prononcer,  le 
preneur  pourra  déclarer  qu'il  maintient  la  durée 
du  bail  telle  qu'elle  a  été  fixée  antérieurement. 


Baux  132.    Lorsque  les  baux  d'immeubles  faits 

loi  de  30  ai»  P^  ^®  propriétaire  excèdent  trente  années,  ils 
deviennent  des  baux  emphytéotiques  et  sont 
soumis  aux  r^les  particulières  établies  à  l'Ap- 
pendice pour  ces  sortes  de  baux. 


COMMENTAIBE. 

Art.  124. — 169.  Cette  disposition  de  la  loi,  n'in- 
diquant qa'un  mode  de  constitution  ou  d'établissement 
du  droit  de  bail,  n'est  pas  limitative,  ce  qui  serait 
arbitraire  :  ce  n'est  qu'une  énonciation  du  seul  mode 
raisonnable  d'établir  ce  droit.  En  fait,  on  n'en  com- 
prendrait guère  d'autre  que  le  contrat  auquel  le  droit 
donne  son  nom  :  le  contrat  de  bail  ou  de  louage. 

C'est  une  des  différences  signalées  plus  haut  entre  le 
droit  de  bail  et  le  droit  d'usufruit,  lequel  peut  s'établir 
par  les  mêmes  modes  que  ceux  qui  transfèrent  la  pro- 
priété, à  l'exception  de  l'hérédité. 


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ÉTABLISSEMENT  DU  BAIL.  227 

Il  ne  faudrait  pas  croire,  en  effet,  que,  parce  qu'un 
droit  est  réel  et  peut  être  considéré  comme  un  démem- 
brement de  la  propriété,  il  s'établisse  nécessairement 
comme  celle-ci. 

Quand  on  s'occupera  de  l'hypothèque,  di*oit  réel 
aussi,  servant  de  garantie  d'une  obligation,  on  verra 
que^  à  part  les  cas  oii  elle  établie  par  la  loi,  il  n'y  a 
qu'une  seule  convention  qui  puisse  l'établir,  la  con- 
vention même  d'hypothèque,  sans  qu'elle  ait  d'autre 
nom  (a). 

Voyons  cependant  si,  outre  la  convention  de  louage, 
le  droit  de  bail  pourrait  s'établir  par  la  loi,  par  testa- 
ment ou  par  prescription. 

170.  Et  d'abord  par  la  loi.  Rieu  n'empêcherait,  à 
la  rigueur,  que  le  législateur  accordât  un  droit  de  bail 
à  certains  parents  ou  au  conjoint  du  propriétaire,  dans 
des  circonstances  particulières  et  bien  déterminées; 
mais,  comme  le  droit  de  bail  est  corrélatif  à  l'obliga- 
tion de  payer  une  somme  annuelle  (sans  quoi,  ce  serait 
un  droit  d'usage  ou  d'habitation),  il  serait  déraison- 
nable que  la  loi  imposât  aux  deux  parties  un  prix  qui 
pourrait  ne  convenir  ni  à  l'une  ni  à  l'antre. 

Non  seulement  aucune  loi  ne  paraît,  nulle  part  ni 
en  aucun  temps,  avoir  établi  un  pareil  droit;  mais  per- 
sonne n'a  peut  être  encore  songé  à  signaler  cette  né- 
gation, tant  elle  est  naturelle. 

Il  en  est  autrement  d'un  droit  de  bail  légué  par  tes- 
tament. Il  y  en  a  peu  d'exemples;  mais  il  en  existe. 

Le  Projet  a  cru  devoir  indiquer  comment  il  faudrait 

(a)  11  existe  aussi,  dons  plusieurs  législations,  notamment  en  France, 
une  hypothèque  dite  judiciaire,  parce  qu'elle  garantit  Texécution  des 
jugements  ;  mais  comme  elle  n'est  pas  mentionnée  d.ms  les  jugements, 
comme  elle  est  virtuellement  attachée  à  ceux-ci  par  la  loi,  elle  n'est 
qu'une  variété  de  l'hypothèque  légale.  Quant  au  point  de  savoir  si  on 
pourrait  léguer  un  droit  d'hypothèque,  U  sera  examiné  au  sujet  des  teE- 
taments  ou  de  l'hypothèque. 


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228      LIVBE  n.— I»  PARTIE.— CHAR  IIL— SECT.  I». 

procéder,  m  qoelqu'on,  en  monrant,  avait  légué  an 
droit  de  bail  à  nn  parent  on  à  nn  ami. 

Dans  ce  cas,  lliéritier  sera  obligé  par  le  testament  à 
passer  nn  contrat  de  bail.  Jusque  là,  il  n'est  pas  encore 
bailleur,  et  il  n'a  aucun  des  droits  du  bailleur;  quand 
il  aura  passé  le  contrat,  aux  clauses  et  conditions 
portées  an  testament,  il  aura  les  obligations  assez 
étendues  qu'on  verra  à  la  Section  suivante;  il  aura 
aussi  les  droits  déterminés  à  la  Section  ni\ 

Si  le  testament  ne  portait  pas  les  conditions  du  bail, 
notamment  le  prix  à  payer  périodiquement  par  le  pre- 
neur, il  serait  difficile  de  donner  effet  au  testament,  car 
rhéritîer  pourrait  toujours  exiger  et  le  preneur  oflFrîr 
un  prix  auquel  l'autre  partie  ne  pourrait  consentir. 

La  loi  généralise  ensuite  cette  disposition,  eu  l'ap- 
pliquant à  toute  promesse  de  bail.  Cette  promesse 
serait  obligatoire,  si  elle  contenait,  en  même  temps, 
l'indication  du  prix  de  bail.  Une  fois  que  le  stipulant 
aurait  déclaré  l'accepter,  il  aurait  le  droit  d'exiger  un 
contrat  de  bail  en  bonne  forme. 

Un  cas  qui  pourra  se  présenter  assez  souvent  dans 
la  pratique,  au  Japon  comme  en  France,  c'est  celui  où 
un  associé  a  promis  d'apporter  à  la  société,  pour  sa 
mise,  la  jouissance  d'un  de  ses  biens,  à  titre  de  bail;  on, 
comprendrait,  à  la  rigueur,  que  l'acte  de  société  déter- 
minât les  droits  et  devoirs  respectifs  du  bailleur  et  de 
la  société  considérée  comme  preneur;  mais  il  serait 
préférable  de  dresser  un  acte  séparé  conférant  à  la 
société  le  droit  de  bail.  Un  des  avantages  de  cet  acte 
séparé  serait  la  plus  grande  facilité  de  donner  au  bail 
la  publicité  que  la  loi  exigera  bientôt  pour  que  les 
droits  réels  soient  opposables  aux  tiers  (art.  368)  (6). 

Il  faut  remarquer,  sur  ce  cas   d'un  apport  social 

(&)  Les  sociétés  seront  soamises  aussi»  sans  doute,  à  une  certaine  publi- 
cité de  leurs  statuts  et  de  leurs  autres  éléments  ;  mais  ce  ne  sera  pas  par 
le  même  mode,  ni  par  la  même  voie  que  pour  le  bail. 


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ÉTABLISSEMEirr  DU  BAIL.  229 

consistant  dans  un  droit  de  bail^  qne  le  bailleur  n'au- 
rait pas  à  recevoir  de  loyers  comme  dans  un  bail  ordi- 
naire; autrement^  il  ne  ferait  aucun  apport  utile  à  la 
société. 

Les  articles  1851  et  1867  de  Code  civil  français  font 
allusion  au  cas  où  un  associé  a  promis  de  mettre  en 
société  la  jouissance  d'un  de  ses  biens. 

171.  On  pourrait  se  demander^  enfin,  si  le  droit  de 
bail  peut  s'acquérir  par  prescription,  comme  le  droit 
do  propriété  et  le  droit  d'usufruit. 

Il  ne  faut  pas  hésiter  à  répondre  négativement. 

D'abord,  il  faut  bien  déterminer  quelle  serait  l'hypo- 
thèse oii  la  question  pourrait  se  présenter. 

Ce  ne  serait  pas  le  cas  oii  quelqu'un  se  serait  mis 
sans  titre  en  possession  d'un  fonds  appartenant  à 
autrui  et  l'aurait  conservé  pendant  30  ans,  à  titre  de 
preneur.  Il  est  clair  qu'un  individu,  faisant  ainsi  un 
acte  d'usurpation,  prendrait  plutôt  la  qualité  de  pro- 
priétaire que  celle  de  locataire  ou  fermier:  du  moment 
qu'il  agirait  avec  mauvaise  foi,  il  la  pousserait  jus- 
qu'au bout;  d'ailleurs,  il  ne  payerait  pas  de  loyers  ou 
fermages. 

Mais,  supposons  qu'une  personne  ait  pris  à  loyer 
ou  à  ferme  une  maison  ou  une  terre,  traitant  avec  un 
autre  que  le  vrai  propriétaire,  alors  qu'elle  ignorait  ce 
défaut  de  qualité  essentielle  chez  lui;  admettons  même 
qu'elle  ne  l'ignorât  pas;  supposons  aussi  qu'elle  a  pris 
possession  de  la  chose  louée;  il  semble,  au  premier 
abord,  que  dans  ce  cas,  le  locataire  étant  possesseur, 
de  bonne  ou  de  mauvaise  foi,  du  droit  réel  de  bail, 
l'acquerra  par  dix  ans,  dans  le  premier  cas,  et  par 
trente  ans  dans  le  second,  comme  il  acquerrait  un  droit 
d'usufruit.     Mais  il  n'en  est  rien. 

Le  bail,  une  fois  constitué,  produit,  pour  le  preneur, 
le  droit  d'exiger  du  bailleur  qu'il  lui  procure  une  jouis- 


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230       LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAP.  III.— 8BCT.  I». 

saDce  coDtinne  de  la  chose.  Or^  nu  pareil  droit,  qui 
est  personnel,  ne  pent  s'établir  par  prescription:  les 
créances  n'ont  que  cinq  causes  parmi  lesquelles  ne 
figure  pas  et  ne  peut  figurer  la  prescription. 

En  effet,  la  prescription  acquisitive  d'un  droiï  en  sup 
pose  la  possession  ou  l'exercice  (c.  civ.  fr.,  art.  2228)  ; 
or,  on  ne  possède  guère,  à  proprement  parler,  un  droit 
de  créance,  lequel  ne  met  pp.s  le  créancier  en  rapport 
direct  avec  la  chose  due,  mais  seulement  avec  la  per- 
sonne du  débiteur,  et  encore,  ce  rapport  a-t-il  rare- 
ment la  continuité  nécessaire  à  la  prescription. 

On  verra  cependant,  à  l'article  193,  que  les  droits 
personnels  sont  susceptibles  de  possession  comme  les 
droits  réels,  mais  que  cette  possession  ne  conduit  pas 
à  la  prescription,  au  moins  en  général,  et  que,  si  la 
prescription  a  lieu,  elle  ne  fait  pas  naître  une  créance, 
mais  fait  seulement  acquérir  une  créance  déjà  née, 
comme  on  va  le  remarquer,  ci-après,  pour  le  bail  même. 

Il  y  a  encore  un  autre  effet  du  bail  qui  ne  pourrait 
naître  de  la  prescription  :  le  preneur  se  soumet  à  l'obli- 
gation de  fournir  au  bailleur  des  prestations  pério- 
diques, ce  qui  le  sépare  profondément  de  l'usufruitier 
qui,  lors  même  que  son  droit  n'est  pas  établi  gratuite- 
ment, ne  fournit  la  contre-valeur  qu'une  seule  fois. 
Or,  il  n'est  pas  possible  que  la  prescription,  qui,  dans 
une  de  ses  applications,  est  libératoire  ou  extinctive 
d'obligations,  en  devienne,  en  sens  inverse,  productive 
pour  celui  qui  prescrit. 

Tous  ces  résultats  se  trouveraient  donc  contraires  à 
la  nature  de  la  prescription. 

Remarquons  encore  que  la  création,  par  la  prescrip- 
tion, des  droits  et  obligations  du  preneur,  rencontre 
un  autre  obstacle  dans  l'impossibilité  de  déterminer  la 
personne  contre  laquelle  il  aurait  ces  droits  et  envers 
laquelle  il  serait  obligé. 

Serait-ce  envers  le  bailleur,  avec  lequel  il  avait  fait 


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ÉTABLISSEMENT  DU  BAIL.  281 

le  contrat  irrégalier  à  l'origine,  ou  envers  le  vrai  pro- 
priétaire, contre  lequel  il  aurait  acquis  le  droit  réel  de 
bail  ?  Ce  ne  pourrait  être  envers  le  bailleur,  car  il  ne 
peut  lui  devoir  de  loyers  pour  la  jouissance  d*une  chose 
qui  est  désormais  reconnue  appartenir  à  autrui  ;  il  ne 
peut  davantage  lui  demander  de  lui  garantir  la  jouis- 
sance continue  d'une  pareille  chose. 

Ce  ne  pourrait  davantage  être  vis-à-vis  du  vrai  pro- 
priétaire; car  ce  n'est  pas  avec  celui-ci  qu'il  a  eu, 
pendant  le  temps  de  la  prescription,  les  rapports  de 
débiteur  à  créancier. 

Concluons  donc  que  rétablissement  du  bail  par  la 
prescription  répugne  à  toute  raison,  aussi  n'a-t-il  ja- 
mais été  soutenu  par  aucun  jurisconsulte,  et,  par  cela 
môme*,  aucun,  que  nous  sachions,  n'en  a  jusqu'ici  com- 
battu la  possibilité. 

172.  Mais  la  prescription,  qui  serait  impuissante  à 
créer  un  droit  de  bail,  pourrait  faire  acquérir  à  une  per- 
sonne un  bail  déjà  créé  pour  une  autre. 

Supposons,  par  exemple,  que  le  propriétaire  ayant 
loué  sa  chose,  un  tiers  achète  ce  droit  de  bail  d'un 
autre  que  du  véritable  preneur;  alors  il  y  aura  acquisi- 
tion du  droit  de  bail,  comme  droit  réel,  par  la  pres- 
cription ordinaire  des  droits  réels  immobiliers,  et  celui 
qui  aura  ainsi  prescrit,  en  même  temps  qu'il  aura  le 
droit  de  jouir  de  la  chose  louée,  aura  les  obligations 
du  preneur  vis-à-vis  du  propriétaire. 

Si  la  question  n'a  pas  été  agitée  et  résolue  en  France, 
c'est  peut-être  parce  que  le  bail  n'y  est  pas  considéré 
comme  droit  réel;  mais,  il  faut  admettre  la  même  solu- 
tion pour  un  droit  personnel  ou  pour  toute  créance 
ainsi  reçue  d'un  créancier  apparent. 

Art.  125. —  1 73.  La  loi  rencontre  ici,  pour  la  pre- 
mière fois,  un  contrat  dont  le  double  caractère  oné' 


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282       LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  III.— SECT.  !«». 

veux  et  synaUagmatique  a  une  grande  importance  ju- 
ridique. 

Elle  n'a  pas  à  en  présenter  ici  les  effets  généraux  : 
ils  seront  exposés  au  commencement  de  la  ii^  Partie  de 
ce  Livre  (art.  318  et  319).  Ce  que  la  loi  doit  faire  ici, 
c'est  présenter  les  règles  particulières  à  ce  contrat;  en 
cela  même,  elle  dépasse  déjà  les  limites  du  snjet  ;  car 
elle  ne  se  borne  pas  à  exposer  les  particularités  du  droit 
réel  de  bail,  elle  présente  aussi  et  doit  présenter  les 
droits  personnels  qui  l'accompagnent  et  retendent. 

Les  lois  sont  souvent  obligées  de  s'écarter  ainsi  d'une 
méthode  rigoureuse,  pour  éviter  de  morceller,  de  diviser 
des  théories  qui  se  trouvent  plus  claires  quand  elles 
sont  présentées  dans  leur  ensemble. 

On  expliquera  seulement  ici  le  sens  des  deux  ex- 
pressions à  titre  onéreux  et  synaMagmatique, 

Un  contrat  est  à  titre  onéreux,  lorsque  chaque  partie 
y  fait  un  sacrifice  en  faveur  de  l'autre  :  c'est  l'opposé 
d'un  contrat  à  titre  gratuit  ou  à  titre  lucratif,  où  l'une 
des  parties  reçoit  un  avantage,  sans  fournir  aucun 
équivalent. 

Le  contrat  est  sjnallagmatique  ou  bUatéi'ol,  lorsque 
les  deux  parties  s'engagent,  l'une  envers  l'autre,  à 
donner  ou  à  faire  quelque  chose.  Il  en  résulte  que  le 
contrat  synallagmatique  est  en  même  temps  onéreux, 
en  sorte  que  la  seconde  qualification  ne  pourrait  dis- 
penser d'employer  la  première;  mais,  comme  la  réci- 
proque n'est  pas  toujours  vraie,  comme  un  contrat  à 
titre  onéreux  n'est  pas  toujours  synallagmatique,  mais 
peut  être  unilatéral,  ainsi  qu'on  le  verra  sous  l'article 
319,  l'usage  a  consacré  les  deux  mots  et  leur  emploi 
tantôt  réuni,  tantôt  séparé,  pourvu  qu'on  ait  soin 
d'employer  d'abord  le  mot  le  moins  large  (à  titre  oné- 
reux) et  le  mot  synallagmatique  en  dernier  lieu  (c). 

(c)  Onéreux  vient  du  latin:  onus,  "charge,  fardeau,  sacrifloe.'* 


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ÉTABLISSEMENT  DU  BAIL.  233 

Art.  126. — 174  On  doit  poser  en  règle  que  le 
propriétaire  seul  peut  grever  sa  chose  dW  droit  réel 
au  profit  d'autrui.  Mais,  ceux  qui  ont  reçu  de  la  loi 
ou  de  la  justice  le  pouvoir  d'administrer  des  biens  qui 
ne  leur  appartiennent  pas  peuvent  consentir  des  baux 
sur  ces  biens. 

Ce  n'est  pas,  à  proprement  parler,  une  exception; 
car  ces  administrateurs  sont  assimilés  à  des  manda- 
taires conventionnels  et  ils  sont  présumés  agir  selon 
l'intention  du  propriétaire,  au  nom  duquel,  d'ailleurs, 
ils  font  le  contrat.  En  outre,  le  contrat  de  bail  est 
justement  considéré  comme  étant  de  sa  nature  un  acte 
d^administrcUion,  c'est-à-dire  un  acte  qui  améliore  la 
fortune  du  propriétaire  sans  l'exposer  à  des  risques. 

Comme  exemples  d'administrateurs  légaux,  on  peut 
citer  le  père  ou  le  tuteur  d'un  mineur,  le  tuteur  ou  le 
curateur  d'un  interdit,  et  le  mari,  à  l'égard  des  biens  de 
sa  femme;  il  faut  y  ajouter  les  fonctionnaires  publics, 
administrateurs  des  biens  de  l'Etat,  des  départements, 
des  communes  et  des  établissements  publics;  sauf  à 
n'appliquer  à  ceux-ci  les  présentes  règles  que  si  les 
lois  administratives  ne  statuent  pas  autrement. 

Comme  exemples  d'administrateurs  judiciaires,  on 
aura  les  curateurs  aux  successions  vacantes,  les  syndics 
de  faillite,  les  séquestres  de  biens  litigieux. 

Pour  que  ces  personnes  puissent  être  considérées 
comme  agissant  selon  Fintention  présumée  du  proprié- 
taire, il  est  naturel  qu'elles  ne  grèvent  pas  la  chose 
pour  un  trop  long  temps,  qu'elles  n'engagent  pas  trop 


Sjfnallagmatique,  vient  de  denx  mots  grecs  signifiant:  "lier  ensemble." 
Bilatéral,  da  latin  :  bù,  ''deux  fois"  et  latut,  **c6té:  à  deux  côtés." 
Umilaiéral,  du  latin  :  unum,  **  un  "  et  latus,  "  côté  :  à  nn  seul  côté." 
On  ne  doit  pas  avoir  scrupule  d'enrichir  la  langue  juridique  japoniûse 
d'expressions  européennes,  pour  toutes  ces  idées  nouvelles:  on  voit  coiui- 
tamment  qu'en  France  la  langue  du  droit  est  pleine  de  mots  de  forme 
grecque  ou  latine. 


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284       LIVRE  IL— Ire  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  I». 

rayenir.     De  là^  les  limites  apportées  par  la  loi  à  la 
durée  des  baux  par  elles  consentis. 

Il  était  naturel  aussi  que  le  temps  f &t  pins  court  pour 
les  meubles  que  pour  les  immeubles  et  que,  parmi  ces 
derniers,  il  f  iit  plus  court  pour  les  bâtiments  que  pour 
le  sol,  lequel  demande  toujours  de  plus  longs  et  de 
plus  coûteux  travaux  préparatoires  pour  donner  des 
revenus  sérieux  et  durables. 

Art.  127. —  1 75.  Sans  les  précautions  de  la  loi,  il 
serait  facile  d'éluder  l'article  précédent.  L'administra- 
teur, aprc3  avoir  passé  un  bail  de  5  ans,  par  exemple, 
le  renouvelerait  au  bout  d'un  an,  pour  5  autres  années, 
ce  qui  serait  abusif  à  l'excès. 

Si,  au  contraire,  le  renouvellement  se  fait  quelque 
temps  avant  l'expiration  du  bail,  il  j  a,  pour  les  deux 
parties,  un  avantage  véritable;  il  y  a  une  sécurité 
contre  le  risque,  pour  le  propriétaire,  que  le  bien  soit 
quelque  temps  sans  preneur  et,  pour  le  preneur,  que 
ses  bras  ou  ses  capitaux  soient  pendant  nn  certain 
temps  inoccupés. 

Quand  la  relocation  est  régulière,  le  temps  du  nou- 
veau bail  s*ajoute  à  ce  qui  restait  à  courir  du  temps 
antérieur. 

176.  Une  question  pouvait  se  présenter  et  cet  article 
la  tranche.  Si  l'administrateur  avait  renouvelé  le  bail 
avant  le  temps  permis,  n'aurait-on  pas  pu  soutenir  que 
le  renouvellement  serait  valable  dans  la  mesure  du 
temps  où  le  bail  primitif  avait  pu  être  fait,  c'est-à-dire, 
en  ne  comptant  le  renouvellement  que  pour  le  temps 
qui,  joint  à  ce  qui  restait  à  courir  du  premier  bail, 
donnerait  2,  5  ou  10  ans?  Par  exemple,  le  bail  aurait 
été  fait  d'abord  pour  5  ans  ;  l'administrateur  l'aurait 
renouvelé  après  2  ans,,  il  restait  encore  3  ans  à  courir; 
aurait-on  pu  dire  que  le  reste  de  l'ancien  bail  se  con- 


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ÉTABLISSEMENT  DU  BAIL.  235 

fondrait  avec  le  nouveau  et  qu'il  y  aurait  encore  5  ans 
de  bail  ? 

Il  fallait  répondre  négativement,  car  ^administrateur 
pourrait  ainsi,  par  complaisance  pour  le  preneur,  im- 
mobiliser le  bail,  le  soustraire  à  l'effet  du  temps  qui 
doit  l'abréger  chaque  jour  et  préparer  pour  un  avenir 
plus  ou  moins  rapproché  la  liberté  du  fonds. 

On  pouvait  seulement  admettre,  comme  la  loi  fran- 
çaise (art.  1430),  que  si  le  bail  a  été  renouvelé  préma- 
turément, mais  que  la  nouvelle  période  fût  commencée 
quand  finirait  le  pouvoir  de  l'administrateur,  cette 
période  pourrait  être  achevée.  C'est  ce  que.fait  la  loi. 
Dans  ce  cas,  l'acte  de  l'administrateur  s'est  trouvé 
utile  et,  comme  il  aurait  pu  être  valablement  fait  au 
moment  où  l'administration  finit,  on  n'en  pourra  pas 
contester  sa  légalité. 

Art.  128. — 177.  Lorsque  le  propriétaire  fait  luir 
méme  la  location,  il  peut,  bien  entendu,  consentir  à 
recevoir  toute  autre  prestation  annuelle  que  de  l'ar- 
gent; mais  un  administrateur  ne  peut  raisonnablement 
admettre  des  prestations  en  produits  variés  dont  la 
vente  et  même  la  conservation  pourraient  être  souvent 
difiiciles. 

La  loi  fait  exception  pour  les  prestations  en  riz  et 
antres  grains  dont  la  conservation  et  la  vente  sont 
faciles  en  tout  temps  et  en  tout  lieux  ;  mais  encore, 
apporte-t-6lle  deux  limites  à  cette  faculté  de  stipuler 
des  prestations  en  grains: 

1°  Il  faut  que  ces  grains  soient  tirés  du  fonds  lui- 
même;  c'est  le  seul  cas  où  le  preneur  ait  un  intérêt 
légitime  à  user  de  ce  mode  de  payement:  autrement,  il 
spéculerait  sur  les  variations  du  prix  de  cette  denrée. 

2^  Il  faut  que  ces  prestations  n'excèdent  pas  la 
moitié  du  prix  total  annuel,  lequel  aura  toujours  dû 
être  préalablement  fixé  en  argent;  ces   prestations 


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286       LIVRE  II.— 1«  PABTIE.— CHAP.  IlL— SECT.  I». 

seront  comptées  d'après  la  valeur  coarante  locale^  aa 
temps  fixé  pour  le  payement. 

De  cette  façon,  le  preneur  n'aura  ni  chance  de  gain 
ni  risque  do  perte;  ce  n'est  qu'un  mode  plus  simple  , 
pour  lui  de  se  libérer. 

Le  propriétaire  également  n'est  pas  exposé  à  perdre 
et  n'a  pas  chance  de  gagner. 

La  loi  réserve  au  preneur  le  droit  de  se  libérer  du 
tout  en  argent;  mais  il  ne  pourrait  y  être  contraint. 

-On  pouri-ait  se  demander  d'après  quel  lieu  sera  fixée 
la  valeur  courante  :  sera-ce  d'après  le  lieu  même  où  les 
produits  sont  récoltés,  ou  d'après  la  ville  où  se  tient  le 
marché  public  le  plus  proche,  qui  est,  en  même  temps, 
lo  lieu  où  il  y  a  un  cours  constaté  pour  le  prix  des 
gi-ains  ? 

Ce  dernier  lieu  doit  évidemment  être  adopté  comme 
régulateur;  seulement,  le  preneur  aurait  le  droit  de 
déduii*e  de  ce  prix  le  montant  des  frais  de  transport 
du  lieu  de  production  au  lieu  du  marché,  car  ces  frais, 
qui  seront  supportés  par  lui,  entrent  toujours  pour  une 
certaine  part  dans  la  détermination  des  prix  courants  : 
le  bailleur  aurait  eu  d'ailleurs  à  les  supporter  lui-même,  ' 
pour  vendre  ces  grains,  si  la  prestation  lui  avait  été 
faite  en  nature;  or,  le  preneur  les  lui  épargne. 

Bien  que  la  loi  n'ait  pas  eu  occasion  de  le  dire,  il 
faut  admettre  que  si  le  bail  avait  été  fait  par  le  pro- 
priétaire lui-même,  à  condition  de  recevoir  tout  ou 
partie  du  prix  en  denrées  provenant  du  fonds,  le  pre- 
neur aurait  le  même  droit  de  se  libérer  en  argent,  à 
moins  de  stipulation  contraire,  ou  à  moins  que  l'inten- 
tion contraire  du  bailleur  no  fût  évidente:  par  exemple, 
s'il  avait  stipulé  la  quantité  de  riz  nécessaire  pour  sa 
maison  pendant  un  an. 

La  réciproque  ne  serait  pas  admise:  le  preneur  ne^ 
pourrait,  sans  le  consentement  formel  du  bailleur,  payer 
en  viz  un  prix  de  bail  fixé  en  argent. 


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ÉTABLISSEMENT  DU  BAIL.  287 

Art*  129. — 178.  La  loi  aurait  pu,  sans  doute, 
réunir  tous  les  mandataires  '  dans  une  même  disposi- 
tion, en  ajoutant,  dans  l'article  126,  les  mandataires 
conventionnels;  mais  c'eût  été  en  compliquer  la  rédac- 
tion. D'ailleurs,  Vextension  ou  la  restriction  des  pou- 
voirs, que  la  loi  suppose  ici,  ne  se  pratiquera  guère 
dans  le  cas  de  mandat  légal  ou  judiciaire. 

Art.  180.— 179.  Lorsque  le  Livre  I^,  des  Per- 
sonnes, sera  rédigé,  les  personnes  dont  il  s'agit  ici 
n'auront,  sans  doute,  qu'une  capacité  limitée:  elles  au- 
ront l'administration  de  leurs  biens  ;  mais  elles  n'en 
auront  pas  la  disposition. 

Si  la  loi  leur  permettait  de  faire  des  baux  K  long 
terme,  elles  pourraient,  par  faiblesse  ou  inexpérience, 
engager  l'avenir  pour  un  temps  trop  long  et  à  des 
conditions  peu  avantageuses. 

L'incapacité  partielle  est  encore  une  protection. 

Art.  131. — 180.  C'est  un  principe  qui  sera  posé  à 
l'occasion  des  incapacités,  en  général  (v.  art.  340),  et 
dont  la  loi  fait  ici  l'application  anticipée,  que  ceux  qui 
ont  traité  avec  les  incapables  ne  peuvent  se  prévaloir 
d'une  nullité  qui  n'est  pas  établie  en  leur  faveur,  mais 
contre  eux. 

Or,  lorsqu'un  administrateur  a  excédé  ses  pouvoirs, 
quant  à  la  durée  du  bail,  il  ressemble  à  celui  qui,  dans 
l'administration  de  sa  propre  chose,  a  excédé  les  bornes 
de  sa  capacité,  et  le  propriétaire  en  faveur  duquel  les 
pouvoirs  de  l'administrateur  sont  limités  n'est  pas  tenu 
par  les  actes  illégaux;  mais,  comme  celui  qui  a  traité 
avec  l'administrateur  avait  une  pleine  capacité  (on  le 
suppose  ici),  il  ne  peut  se  soustraire  à  son  propre  enga- 
gement, si  le  propriétaire,  ayant  repris  l'administration 
de  ses  droits,  veut  le  ratifier  ou  l'approuver. 

D*un  autre  côté,  il  ne  serait  pas  juste  que  le  proprié- 


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238       LIVRE  IL—Iw  PARTIE.— CHAP.  IIL—SECT.  Iw. 

taire  pût  laisser  Tautre  partie  dans  une  incertitude 
indéfinie:  celle-ci  peut  donc  le  sommer  d'avoir  à  se 
prononcer  dans  un  délai  déterminé^  faute  de  quoi,  elle 
pourra  considérer  le  contrat  comme  maintenu.  Elle 
ne  pourrait,  bien  entendu,  le  considérer  comme  non 
avenu. 

Les  formes  de  cette  sommation  et  de  la  déclaration 
qui  ensuite  maintiendra  le  contrat  ne  sont  pas  déter- 
minées ici  :  elles  seront  établies,  pour  une  application 
plus  générale,  au  Gode  de  Procédure  civile. 

Pour  que  le  preneur  ne  puisse  fixer  au  propriétaire 
un  délai  d'une  brièveté  dérisoire  qui  obligerait,  plus 
tard,  à  renouveler  la  sommation,  avec  un  délai  fixé  par 
le  tribunal,  la  loi  fixe  elle-même  le  délai:  à  8  jours,  pour 
les  meubles,  à  15  jours  pour  les  bâtiments  et  à  1  mois 
pour  les  terres;  ce  délai  serait  augmenté  du  délai  des 
distances  entre  les  domiciles  respectifs  des  parties,  tou- 
jours d'après  des  règles  générales  relatives  à  ces  sortes 
d'actes. 

Tout  ce  qu'on  vient  de  dire  d'un  propriétaire  dont 
l'administrateur  ou  le  mandataire  aurait  excédé  ses 
pouvoirs  s'applique  à  un  incapable  ou  à  une  personne 
d'une  capacité  limitée  qui  aurait  excédé  les  bornes  de 
sa  capacité.  Mais,  bien  entendu,  il  faut  supposer 
qu'au  moment  où  cette  personne  est  sommée  d'avoir  à 
se  prononcer  sur  le  bail,  elle  est  devenue  pleinement 
capable,  de  même  qu'on  a  supposé  que  le  propriétaire 
avait  recouvré  l'administration  de  ses  biens. 

Si  les  pouvoirs  de  l'administrateur,  légal,  judiciaii*e 
ou  conventionnel,  n'avaient  pas  cessé,  le  preneur,  en 
cas  de  bail  d'une  durée  illégale,  pourmit  faire  pareille 
sommation  audit  administrateur,  lorsque  l'on  serait 
arrivé  à  l'époque  oii  le  bail  pourrait  être  valablement 
renouvelé. 

Art.  132. — 181.    La  loi  ne  peut  guère  limiter  les 


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DROITS  DU  PBBNBUR. 


289 


droits  d'un  propriétaire  capable^  quanta  la  durée  et 
aux  conditions  des  baux  qu'il  consent  lui-même. 

Toutefois,  elle  peut  toujours  assigner  à  ces  baux  un 
caractère  et  des  effets  particuliers,  lorsqu'ils  ont  une 
durée  considérable. 

Ou  verra  dans  l'Appendice,  les  règles  particulières 
aux  baux  emphytéotiques;  on  y  verra  aussi  que  Tem- 
pbytéose  elle-même  a  des  limites  dans  sa  durée,  pour 
ne  pas  se  confondre  avec  le  droit  de  pi*opriété. 

C'est  à  la  suite  des  règles  du  bail  emphytéotique 
qu'on  trouvera  celles  du  droit  de  Superficie. 


£t«ndae 

normale 

du  droit  de  UU. 


SECTION  IL 

DES    DROITS    DU    PRENEUR    A    BAIL. 

Art.  133.  Le  preneur  peut  tirer  de  la  chose 
louée  les  mêmes  profits  et  avantages  qu'un  usu- 
fruitier, sauf  les  restrictions  ou  extensions  qui 
pourraient  avoir  été  apportées  à  ses  droits  par 
l'acte  constitutif  du  bail  et  celles  qui  résultent 
des  dispositions  de  la  loi. 

134.  Le  preneur  peut  se  faire  mettre  par  Dispense  iéfr»ie 
le  bailleur  en  possession  de  la  chose  louée,  à    ^'^"''*"*^'® 
l'époque  fixée  pour  l'entrée  en  jouissance,  sans 
être  tenu  de  faire  un  inventaire  ou  un  état  des 
biens,  ni  de  donner  caution,  à  moins  que  le 
contrat  ne  l'y  obh'ge. 

135.  U  peut  exiger  que  le  bailleur,  avant  la        Mise 
délivrance,  mette  la  chose  en  bon  état  de  répa-    e^h^é^. 
rations  de  toute  nature,  suivant  sa  destination. 


et  de 
cttationnemcnt. 


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Z40       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IIL— 8ECT.  IL 

B4$parationt        Le  baiUeuT  est  tenu,  en  outre,  pendant  la 

au  coara  du  bail,     t^ii.iia.  <■  \ 

durée  du  bail,  de  faire  toutes  les  réparations, 
grosses  et  d'entretien,  autres  que  celles  qui  sont 
rendues  nécessaires  par  la  faute  ou  la  négligence 
du  preneur  et  de  ses  serviteurs,  lesquelles  res- 
tent à  la  charge  du  preneur. 

Le  bailleur  n'est  pas  tenu,  pendant  la  durée 
du  bail,  de  supporter  l'entretien  des  tatami,  des 
tatégou,  des  peintures,  des  papiers  de  tenture. 

Il  n'est  pas  tenu,  non  plus,  du  curage  des 
puits,  citernes,  cloaques,  des  conduites  d'eaux 
pluviales  ou  ménagères,  ni,  généralement,  de 
faire  les  réparations  dites  locativea.  [1750, 1754 
à  1756.] 

oroMw  136.    Le  bailleur  peut  faire  aux  bâtiments 

les  grosses  réparations  devenues  nécessaires,  lors 
même  que  le  preneur  ne  les  exigerait  pas  et 
qu'il  en  devrait  résulter  pour  lui  quelque  in- 
convénient. 

Indemnité,  Toutcfols,  si  Ics  réparatious  durent  plus  d'un 
mois,  le  preneur  devra  être  indemnisé,  s'il  y  a 
lieu  ;  il  pourra  même  faire  résilier  le  bail,  si  les 
réparations  doivent  le  priver,  pendant  un  temps 
quelconque,  de  toute  la  partie  habitable  de  la 
chose  louée  ou  de  celle  qui  lui  est  absolument 
nécessaire  pour  son  commerce  ou  son  industrie. 
[1724.] 

Twmwet  137.     Si  Ic  prcucur  éprouve,  par  le  fait  d'un 

garantie,      ticrs,  quclquc  troublc  ou  contestation  de  droit 

à  la  jouissance,  pour  une  cause  qui  ne  lui  soit 


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DROITS  DU  PRENEUR. 


Ml 


pas  imputable,  le  bailleur,  dûment  averti  par 
lui,  doit  intervenir  et  l'en  garantir  ou  l'en  in- 
demniser.  [1725  à  1727.] 

138.  Si  le  trouble  provient  d'une  force  ma- 
jeure, telle  que  guerre,  inondation,  incendie,  ou 
d'une  mesure  de  l'autorité  publique,  et  que  le 
preneur  en  éprouve  ime  perte  du  tiers  de  la 
jouissance  ou  des  profits  annuels,  ou  au  delà, 
il  peut  obtenir  ime  réduction  proportionnelle 
du  prix  du  bail. 

Le  preneur  peut  même  faire  résilier  le  bail, 
S}  ledit  trouble  a  duré  trois  années  consécu- 
tives, et  même,  au  cas  d'incendie  ou  d'autre  des- 
truction des  bâtiments,  si  le  propriétaire  ne  les 
a  pas  rétablis  dans  l'année  de  la  destruction. 
[1769, 1770.] 

139.  Si,  dans  un  bail  ayant  pour  objet 
principal  un  sol,  il  se  trouve  une  contenance 
moindre  que  celle  annoncée  au  contrat,  le  pre- 
neur peut  faire  résilier  le  bail  aux  mêmes  con- 
ditions que  l'acheteur  d'un  terrain  peut  en  faire 
résilier  la  vente  pour  défaut  de  contenance. 
[1765.] 

140.  Si  le  bail  d'un  bâtiment  a  été  fait 
pour  l'exercice  d'un  commerce  de  détail  et  que 
le  bailleur  ait  conservé  une  partie  de  bâtiments 
contigûs  ou  situés  dans  la  même  enceinte,  il  ne 
peut  la  louer  à  un  autre  ou  l'occuper  lui-même 
pour  l'exercice  du  même  commerce. 

16 


PrlTfttion 
do  Jonlasance 

par 

force  mi^eare  : 

rédaction 

du  prix. 


RésIlUtloa. 


Défaut 
de  contenance. 


Garantie 
spéciale 


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842       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  III.— SECT.  II. 

conrtmetioM       141,    jjQ  preneup  peut  faire  sur  le  fonds  loué 

et  plantationi.      _  ,  _ 

des  constructions  ou  plantations  à  sa  conre- 
nance,  pourvu  qu'il  n'apporte  aucun  change- 
ment aux  constructions  ou  plantations  exis- 
tantes^ sans  le  consentement  formel  du  bailleur. 
A  la  fin  du  bail,  il  peut  enlever  les  construc- 
tions et  plantations  qu'il  a  faites,  si  les  choses 
peuvent  être  rétablies  dans  leur  état  antérieur  ; 
sauf  la  faculté  accordée  au  bailleur  par  l'ar- 
ticle 156. 

ceMiondabftU  142.  Lc  prcucur  peut,  s'il  n'y  a  stipulation 
"**"  ^'  contraire,  céder  son  bail,  à  titre  gratuit  ou  oné- 
reux, ou  sous-louer  la  chose,  pour  le  temps  du 
bail  qui  reste  à  courir.  [1717.] 
Exception.  Daus  Ic  premier  cas,  il  a  les  droits  djim  do- 
nateur ou  d'un  vendeur  et,  dans  le  second  cas, 
ceux  d'un  bailleur. 

Dans  l'im  et  l'autre  cas,  il  reste  tenu  de  ses 
obligations  envers  son  bailleur,  si  celui-ci  n'a 
pas  fait  novation  avec  le  nouveau  preneur. 

Si  le  prix  du  bail  consiste  en  une  part  de 
fruits  ou  produits  non  convertible  en  argent, 
la  cession  du  bail  ou  la  sous-location  ne  peu- 
vent avoir  lieu  sans  le  consentement  du  bail- 
leur. [1763.] 

Hypotii^iiê        143.    Le  preneur  d'un  meuble  peut  hypo- 
dubtu.       théquer  son  droit,  si  la  cession  ou  la  sous-loca- 
tion ne  lui  est  pas  interdite. 

Actions  réelles  t  m  m         -r  i  j.         ^ 

dn  preneur.        144.    Lc  prencuT  pcut  cxerccr  contre  les 


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DROITS  DU  PBBKEUR.  £43 

tiers,  pour  la  oonseryatîon  de  son  droit  et  pour 
la  jouissance  des  servitudes  attachées  au  fonds, 
les  actions  énoncées  à  l'article  70,  ^u  Chapitre 
de  r  TJmfruit. 

COMMENTAIBE. 

Art.  133. — 181.  La  définîtion  du  drôifc  de  bail 
donnée  par  Vartiole  121  disait  déjà  que  le  preneur  a  le 
droit  d'user  et  de  jouir  de  la  chose  d'autrui;  mais 
Tusage  et  la  jouissance  peuvent  être  exercés  avec  plus 
ou  moins  d'étendue. 

La  loi  a  évité  des  redites^  en  posant  en  principe  que 
les  droits  du  preneur  sont  semblables  à  ceux  d'un  usu- 
fruitier. Mais  ces  deux  di'oits,  pour  être  analogues,  ne 
sont  pas  identiques;  celui  du  preneur  est  souvent 
moins  étendu  à  certains  égards;  notamment,  quanta 
la  durée,  qui  n'est  pas  celle  de  la  vie  du  preneur,  bien 
qu'il  puisse  éventuellement  la  dépasser,  et  il  est  plus 
étendu  à  d'autres  égards,  car  le  preneur  peut  exiger 
que  le  bailleur  lui  procure  la  jouissance  par  tous  les 
moyens  qui  sont  en  son  pouvoir. 

Le  contrat  contiendra  souvent  des  clauses  particu- 
lières qui  étendront  ou  i*esti*eindront  les  effets  légaux 
du  bail. 

Il  n'est  évidemment  question  ici  que  de  ces  effets 
légaux.  A  l'égard  des  effets  conventionnels,  ils  seront 
observés  suivant  la  teneur  du  contrat,  lequel,  lorsqu'il 
est  valablement  formé,  'Hient  lieu  de  loi  entre  les 
parties"  (art.  848). 

Art.  134. — 182.  La  dispense  d'inventaire  des 
meubles,  d*état  des  immeubles  et  de  cautionnement 
est  une  différence  favorable  au  preneur  comparé  à 
Tusufruitier  :  elle  est  fondée  sur  ce  que,  le  droit  du 
preneur  étant  acquis  à  titre  onéreux,  il  n'est  pas  juste 


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244       LIVEE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  ni.— SECT.  II. 

de  lui  imposer  exolasivement  la  charge  d'ane  série  de 
mesares  qui  profit^raieat  sartont  aa  baillenr. 

Maisi  si  le  contrat  avait  imposé  ces  obligations  aa 
preneur,  elles  seraient  naturellement  exigibles. 

Dans  tous  les  cas,  chacune  des  parties  pourra  tou- 
jours faire  procéder  à  Tinventaire  ou  à  Tétat  des  biens, 
à  308  frais,  en  appelant  l'autre  partie  à  y  être  présente 
(voy.  art,  145). 

Le  plus  souvent,  les  parties  conviendront  de  faire,  à 
frais  communs,  un  état  des  lieux,  pour  se  mettre  à 
Vabri  de  contestations  ultérieures,  et  elles  n'y  manque- 
ront certainement  pas,  s'il  s'agit  d'une  maison  meublée 
en  tout  ou  en  partie. 

Art*  135.—  183,  Cette  Section,  par  cela  même 
qu'elle  est  consacrée  aux  droits  du  preneur,  correspond 
aux  obligations  du  bailleur,  comme  la  Section  suivante, 
consacrée  aux  obligations  du  preneur,  correspond  aux 
droits  du  bailleur;  ce  double  objet  de  chaque  Section 
est  la  conséquence  de  ce  que  le  contrat  de  louage  est 
synallagmatique  ou  bilatéral. 

On  a  vu  que  l'usufruitier,  au  moment  de  son  entrée 
en  jouissance,  prend  les  choses  dans  l'état  oii  elles 
sont,  sans  pouvoir  exiger  aucune  réparation  (art.  51), 

Il  en  est  autrement  du  preneur  qui  peut  exiger,  au 
début,  que  la  chose  soit  mise  ''en  bon  état  de  répara- 
tions," même  de  celles  qu'il  aura  à  supporter,  lors- 
qu'elles deviendront  nécessaires  pendant  sa  jouissance. 
Cette  obligation  du  bailleur,  corrélative  au  droit  du 
preneur,  est  une  conséquence  de  son  obligation,  plus 
générale,  de  procurer  et  garantir  au  preneur  la  jouis- 
sance de  la  chose  louée,  pendant  toute  la  durée  du  bail. 

Mais  les  réparations  rendues  nécessaires  par  la  faute 
directe  du  preneur  ou  par  son  défaut  de  soins  sont 
évidemment  à  sa  charge. 

A  l'égard  de  l'entretien  des  objets  mentionnés  i  la 


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DROITS  DU  PBSNBUB.  US 

fin  de  Vartiole,  il  ne  faut  pas  conclure  de  ce  que  le 
bailleur  en  est  dispensé  que  le  preneur  en  soit  tenu. 
C^est  pour  lui  une  dépense  facultative. 

Si,  au  moment  oii  finit  le  bail^  les  objets  dont  parle 
le  3®  alinéa  sont  usés^  salis  ou  gâtés^  le  bailleur  ne 
pourra  en  demander  an  preneur  la  réparation  que  si 
l'altération  ou  la  dégradation  n'est  pas  justifiée  par  le 
seul  fait  de  leur  service,  eu  égard  à  sa  durée. 

Art.  136.-184.  D'après  l'article  précédent,  le  pre- 
neur a  le  droit  d'exiger  les  réparations  nécessaires  à 
sa  jouissance;  mais  il  pourrait  se  rencontrer  des  cas 
où  le  preneur,  approchant  de  la  fin  de  son  bail,  vou- 
drait s'épargner  les  embarras  d'un  travail  souvent 
long  et  incommode. 

D'un  autre  côté,  si  certaines  réparations  ne  sont  pas 
faites,  les  b&timents,  murs,  digues,  peuvent  se  dé- 
grader gravement  ou  même  se  détruire.  La  loi  impose 
donc  au  preneur  l'obligation  de  subir  les  réparations 
devenues  nécessaires. 

Mais  il  ne  fallait  pas  complètement  abandonner  le 
principe  qu'il  a  droit  à  la  garantie  de  sa  jouissance;  la 
loi  veut  donc: 

V  Qu'il  soit  indemnisé,  si  les  travaux  ont  duré  plus 
d'un  mois  et  lui  ont  causé  un  dommage  appréciable  (d)  ; 

2°  Qu'il  puisse  faire  résoudre  ou  résilier  le  bail,  s'il 
doit  être  privé  par  les  travaux,  même  pendant  un  jour, 
de  toute  la  partie  habitable  de  la  maison,  ce  qui  l'obli- 
gerait à  aller  habiter  au  dehors,  ou  de  la  partie  des 
bâtiments  qui  lui  est  nécessaire  pour  sa  profession,  ce 
qui  peut  lui  causer  des  pertes  sérieuses.        • 

On  n'a  pas  à  craindre  que  le  preneur  abuse  de  ce 


(<l)  Le  Code  françaig  antorise  une  dnrée  de  40  joon  sans  indemnité 
(art.  1724)  ;  le  Code  italien  admet  l'indemnité  aprà  20  jours.  Le  Projet 
a  adopté  xm  mois,  comme  terme  moyen  entre  ces  deux  délais  dont  Ton 
parait  trop  long  et  Taciire  trop  court 


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M6       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IL 

droit  de  résiliation,  qnand  la  privation  des  bâtiments 
nécessaires  devra  être  très-courto,  car  la  résiliation 
elle-raème  lui  causerait  les  embarras  d'un  déplacement; 
en  outre,  le  bailleur,  s'il  craint  la  résiliation,  pourra, 
on  demander  au  preneur  un  plein  consentement  aux 
travaux,  on  les  ajourner  à  la  fin  da  bail,  si  le  danger 
n'est  pas  imminent. 

Cet  article  pourrait  sembler  appartenir  à  la  Section 
suivante,  aux  obligations  du  preneur,  mais,  outre 
qu'on  y  trouve  aussi,  pour  lui,  un  double  droit,  il  a 
paru  convenable  de  ne  pas  diviser  ce  qui  concerne  les 
réparations  de  la  chose  louée. 

Art.  187. — 185.  Le  preneur,  ayant  un  droit  réel, 
pourrait  défendre  lui-même  son  droit  en  justice,  à  la 
différence  de  ce  qui  a  lieu  en  France,  où  le  droit  du 
preneur,  n'étant  pas  réel,  ne  peut  être  défendu  que  par 
le  bailleur  (voy.  c.  civ.,  art.  1727). 

MaiB  il  fera  sagement  de  ne  pas  prendre  sur  lui 
la  responsabilité  du  procès  :  il  pourrait  s'imputer  de 
l'avoir  perdu,  faute  des  preuves  que  le  bailleur,  au  con- 
traire, aurait  pu  fournir  contre  le  tiers.  Il  rentre  d'ail- 
leurs dans  l'obligation  générale  de  garantie  du  bailleur 
de  défendre  le  preneur  contre  les  troubles  de  droit. 

La  loi  suppose  que  le  trouble  apporté  par  un  tiers 
a  une  cause  de  droit,  une  cause  prétendue  légitime  ; 
comme  serait  un  droit  de  propriété,  d'usufruit,  ou  de 
bail  antérieur  sur  la  chose  louée;  mais,  si  le  tiers  com- 
mettait dos  dégradations,  des  vols  de  fruits  ou  des  abus 
de  voisinage,  sans  alléguer  un  droit  sur  la  chose,  le 
preneur  nfe  pourrait  pas  appeler  le  bailleur  en  garantie, 
il  devrait  se  défendre  lui-même  (v.  c.  fr.,  art.  1725). 

Il  ne  pourrait  non  plus  se  faire  indemniser  du 
trouble,  s'il  provenait  d'une  cause  à  lui  imputable, 
comme  d'une  cession  ou  sous-location  qu'un  tiers  pré- 
tendrait lui  avoir  été  faite  par  le  preneur. 


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DROITS  DU  PRRNBUR.  247 

Art.  138. — 186.  Bien  que  le  bailleur  soit  garant^ 
d'une  manière  générale^  de  la  jouissance  du  preneur, 
la  loi  a  dû  apporter  quelque  tempérament  à  la  règle, 
quand  la  perte  de  jouissance  provient  d'une  force 
majeure  extraordinaire  et  grave,  telle  que  les  faits 
déterminés  par  cet  article. 

La  loi  a  pris  une  sorte  de  moyen  terme  entre  deux 
solutions  extrêmes  dont  l'une  aurait  mis  la  perte  ex- 
clusivement à  la  charge  du  preneur  et  l'autre  à  la 
charge  du  bailleur. 

Si  la  perte  est  inférieure  à  un  tiers  des  profits  an- 
nuels (ce  qui  comprend  le  bénéfice  de  l'habitation 
autant  que  les  produits  du  sol),  elle  restera  à  la  charge 
du  preneur. 

Si  elle  est  d'un  tiers  ou  davantage,  elle  retombera 
sur  le  bailleur  qui  subira  une  diminution  du  prix  du 
bail,  proportionnellement  à  cette  perte. 

Cotte  indemnité,  au  profit  du  preneur,  n'aurait  pas 
lieu,  si  le  prix  du  bail  consistait  en  une  quote-part 
des  fruits  du  fonds;  parce  que  la  perte,' si  minime 
qu'elle  fût,  retomberait  sur  le  bailleur,  en  proportion 
de  ses  droits. 

Dans  tous  les  cas,  la  perte  des  fruits  survenue  après 
qu'ils  sont  séparés  du  sol  est  à  la  charge  du  preneur, 
à  moins  que  le  bailleur  ne  fût  en  demeure  de  recevoir 
sa  part. 

La  loi  prévoit  ensuite  que  le  trouble  apporté  ainsi  à 
la  jouissance,  par  une  force  majeure,  a  duré  trois  années 
consécutives;  alors  le  preneur,  bien  qu'il  ait  été  indem- 
nisé chaque  année  au  moyen  d'une  diminution  du  prix 
de  bail,  se  trouvant  privé  d'une  partie  des  bénéfices 
ou  avantages  espérés,  peut  faire  résilier  le  bail  pour 
l'avenir. 

On  pourrait  s'étonner  qu'il  ait  le  droit  de  résiliation 
quand  il  a  été  indemnisé  pour  trois  pertes  successives 
d'un  tiers,  et  qu'il  n'ait  pas  le  môme  droit,  quand  il 


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248       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECîT.  IL 

n'a  pas  ea  d'indemnité^  à  raison  de  ce  qne  les  pertes 
étaient  inférieures  à  un  tiers.  Mais^  du  moment  que 
la  perte  est  assez  minime  ppur  ne  pas  donner  lieu  à 
indemnité  (et  aux  yeux  de  la  loi>  un  tiera  est  une  perte 
minime)^  la  conséquence  nécessaire  est  qu'il  y  a  encore 
moius  lieu  à  résiliation. 

187.  La  loi^  en  accordant  une  indemnité  au  preneur 
pour  la  perte  de  récolte  si  elle  provient  d'un  des  événe- 
ments graves  et  exceptionnels  qu'elle  détermine,  pro- 
cède par  voie  d'exemple  et  d'énonciation  et  n'est  pas 
limitative;  mais  il  est  évident  aussi  qu'elle  a  entendu 
refuser  une  indemnité  au  preneur,  lorsque  la  diminu- 
tion de  récolte  provient  des  accidents  météorologiques 
ordinaires,  tels  que  grêle,  gelées,  sécheresse;  en  cela,  le 
Projet  s'écarte  du  Code  français  (art.  1769  et  1770)  et 
du  Code  italien  (art.  1618  et  1619):  on  a  considéré,  en 
effet,  que  la  culture  du  sol  présente  toujours  des  risques 
de  pertes  et  des  chances  de  gains  qui,  si  elles  ne  se 
compensent  pas  toujours,  ont  pu  être  prises  en  consi- 
dération par  les  parties  dans  la  £xation  du  prix  ;  on 
sait  aussi  que  les  années  où  la  récolte  est  peu  abon- 
dante ne  sont  pas  toujours  les  plus  mauvaises  pour  les 
cultivateurs,  parce  que  les  produits  se  vendent  d'autant 
plus  cher  qu'ils  sont  moins  abondants,  surtout  si  la 
rareté  est  à  peu  près  générale.  De  cette  façon,  le  Pro- 
jet écarte  un  grand  nombre  de  difficultés  qui  s'élèvent 
sur  les  deux  Codes  précités. 

188.  Enfin,  la  loi  suppose  que  des  bâtiments  ont  été 
incendiés  ou  détruits  par  force  majeure,  et  ces  bâti- 
ments représentaient  le  tiers  de  la  jouissance  annuelle; 
alors,  il  n'est  pas  nécessaire  que  la  privation  de  jouis- 
sance ait  duré  trois  ans  ;  comme  il  dépend  du  bailleur 
de  les  relever  plus  ou  moins  promptement,  la  loi  per- 
met la  résiliation  au  profit  du  preneur,  si  la  recons- 
truction n'a  pas  eu  lieu  dans  l'année. 


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DROITS  DU  PRBNEUB.  240 

Axt.  139. — 189.  Il  arrive  souvent  que  les  parties 
ne  font  pas  procéder  au  mesurage  des  terrains  avant 
de  traiter  :  le  preneur  s'en  rapporte  à  la  déclaration  du 
bailleur  ;  mais  celui-ci  peut  se  tromper^  et  cette  erreur 
peut  être  quelquefois  assez  grave  pour  constituer  une 
perte  considérable  pour  le  preneur.  En  sens  inverse, 
il  pourrait  y  avoir  une  contenance  supérieure  à  celle 
annoncée  au  contrat  et  il  ne  faudrait  pas  que  le  pre- 
neur y  trouvât  un  profit  trop  considérable.  La  loi 
n'entre  ici  dans  aucune  des  distinctions  que  comporte 
cette  question,  elle  renvoie  au  Chapitre  de  la  Vente 
(Livre  IIP),  où  la  mènae  difficulté  se  présentera  et  où 
les  distinctions  nécessaires  seront  établies  (comp.  c.  civ. 
fr.,  art.  1616  et  suiv.). 

Art.  140. — 190.  C'est  encore  ici  une  conséquence 
de  la  garantie  de  jouissance  que  le  bailleur  doit  au 
preneur.  Il  est  clair  que  si,  après  avoir  loué  des  bâti- 
ments, sachant  qu'ils  devaient  servir  à  un  commerce  de 
détail,  le  bailleur  expose  le  preneur  à  une  concurrence 
venant,  soit  de  lui-même,  soit  d'un  autre  preneur,  dans 
les  mêmes  locaux,  il  manque  à  son  obligation.       ' 

Il  en  serait  autrement,  si  le  bailleur  exerçait  déjà  le 
même  commerce  antérieurement  au  louage,  et,  si  ledit 
commerce  était  déjà  exercé  par  un  premier  preneur 
dans  les  mêmes  lieux,  c'est  celui-ci,  et  non  le  second 
preneur,  qui  pourrait  se  plaindre. 

La  loi  ne  statue  ici  que  pour  le  commerce  de  détail; 
car,  pour  le  commerce  en  gros  ou  demi-gros,  le  voisi- 
nage des  mêmes  marchands,  loin  d'être  un  inconvé- 
nient, est  un  avantage:  dans  les  grandes  villes,  chaque 
genre  de  commerce  en  gros  a  son  quartier  principal: 
la  clientèle  du  grand  commerce  n'étant  pas  dans  le 
voisinage,  mais  dans  tonte  la  ville  et  même  au  dehors, 
il  n'y  a  aucun  inconvénient  à  ce  que  les  ixiarchands 
soient  rapprochés  des  uns  des  autres;  au  contraire,  ils 


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260       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IL 

y  trouyent  Vayantage  de  mienx  connaître  les  cours  de 
leurs  marchandises  et  de  pouvoir  s'entendre  an  sujet 
de  leurs  intérêts  communs. 

Art.  141. — 191..  Bien  que  le  preneur  n'ait  qu'un 
droit  temporaire  sur  le  fonds^  il  ne  peut  lui  être  interdit 
d'y  fairç  des  constructions  ou  des  plantations^  du  mo- 
ment qu'il  respecte  celles  qui  existent  ou  qu'il  obtient 
dn  bailleur  Tautorisation  de  les  modifier. 

Il  doit  de  même  pouvoir  enlever  lesdites  constructions 
ou  plantations,  en  remettant  les  choses  dans  Tétat 
primitif,  à  la  fin  du  bail  (comp.  art.  72). 

Mais  si,  avec  le  consentement  dn  bailleur,  d'an- 
ciennes constructions  on  plantations  ont  été  supprimées 
pour  faire  place  aux  nouvelles,  on  peut  se  demander  si 
le  preneur  conserve  le  même  droit,  quoiqu'il  ne  puisse 
évidemment  rétablir  les  anciens  ouvrages. 

Il  faudra,  en  général,  maintenir  son  droit,  car  si  le 
bailleur  n'a  pas  fait  à  ce  sujet  de  réserves  à  son  profit, 
c'est  qu'il  a  reconnu  que  ses  anciennes  constructions  ne 
dureraient  pas  an  delà  du  bail. 

Le  bailleur  est  enfin  autorisé  à  garder  les  plantations 
et  constructions  nouvelles,  d'après  leur  valeur  actuelle, 
estimée  par  des  experts.  La  loi  a  inscrit  ce  droit  du 
bailleur  à  la  fin  de  la  Section  des  obligations  du  pre- 
neur où  on  le  retrouvera  (art.  156). 

Art.  142. — 192.  Les  droits,  réels  on  personnels, 
sont,  en  général,  cessibles  :  ce  sont  des  biens  compo- 
sant le  patrimoine  (art.  1^)  :  ils  sont,  sauf  exception,  à 
la  libre  disposition  de  celui  auquel  ils  appartiennent. 
Parmi  les  droits  réels,  il  n'y  a  guère  que  ceux  d'usage 
et  d'habitation  qui  soient  exclusivement  attachés  à  la 
personne  et  comme  tels  incessibles  (voy.  art.  119). 

Il  n'y  avait  pas  de  raison  d'interdire,  par  la  loi,  la 
cession  du  bail  ou  la  sons-location.     Mais  le  bailleur 


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DROITS  DU  PRENEUR.  2S1 

peat  avoir,  par  le  contrat^  interdit  cette  faculté  aa 
prenear  j  c'est  ce  qui  pourra  arriver  dans  le  cas  où  il 
craint  des  dégradations  pour  une  chose  de  luxe  ou 
délicate. 

La  loi  prend  soin  d'indiquer  la  différence  essentielle 
entre  la  cession  de  bail  et  la  sous-location^  ce  que  n'a 
pas  fait  le  Code  français  (art.  ITl?),  au  grand  détri- 
ment de  Fapplication  pratique^  sur  laquelle  on  est  fort 
divisé. 

La  cession  du  bail  est  une  aliénation  complète  du 
droit  pour  toute  sa  durée  :  elle  peut  être  gratuite,  c'est 
alors  une  donation  ;  elle  peut  être  à  titj^  onéreux,  ce 
sera  alors  presque  toujours  une  Tente,  pour  un  prix 
unique;  cependant,  rien  n'empêcherait  que  ce  fût  un 
échange  ou  un  apport  en  société. 

La  sous-location  est  un  nouveau  bail  de  la  chose, 
lequel  pourra  avoir  une  durée  moindre  que  le  bail 
principal  :  la  sous-location  est  toujours  à  titre  onéreux. 
Les  obligations  du  cédant  et  celles  du  sous-locateur 
ne  sont  pas  les  mêmes. 

Il  est  naturel  que  le  preneur  ne  puisse,  par  la  cession 
ou  la  sous-location,  se  soustraire  à  ses  obligations  envers 
le  bailleur  :  le  nouveau  preneur  peut  être  embarrassé 
dans  ses  affaires  ;  le  bailleur  n'en  doit  pas  souffrir,  à 
moins  qu'il  n'ait  consenti  à  l'accepter  pour  débiteur, 
au  lieu  et  place  de  l'ancien  preneur  ;  c'est  ce  que  la  loi 
appelle  "  faire  novaiion.'* 

La  théorie  de  la  novation  appartient  à  la  matière 
des  Obligafions  et  elle  j  sera  développée  (art.  511  et  s.). 

Lorsque  le  bailleur  a  droit  à  une  part  de  fruits, 
comme  prix  de  bail,  le  contrat  a  quelque  chose  de  la 
Société  (voy.  p.  206)  i  il  est  fait  en  considération  de  la 
personne  du  preneur,  de  son  intelligence  et  de  sa  pro- 
bité ;  dès  lors,  la  cession  ou  sous-location  est  interdite 
en  principe  ;  elle  ne  peut  avoir  lieu  que  si  le  bailleur  y 
consent. 


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262       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.-- CHAP.  IlL— 8ECT.  IL 

Remarquons^  à  ce  sa  jet,  qne  la  cession  da  bail  serait 
permise  dans  le  cas  de  l'article  128^  où  le  i^renenr  a  la 
faculté  de  payer  ane  partie  da  prix  da  bail  en  produits 
du  fonds;  dans  ce  cas,  le  bail  n'est  pas  ''à  part  de 
fruits  :  ''  le  prix  en  a  été  fixé  en  argent,  la  prestation 
en  grains  est  une  Bimple  facuUé  de  payement. 

On  retrouvera  les  obligations  dites  facultatives,  dans 
une  application  plus  générale,  à  Tarticle  456. 

Art.  143. — 193.  LTiypothèque  étant  un  droit  réel 
sur  les  immeubles  et  servant  à  la  garantie  d'une  cré- 
ance, il  n'y  a, pas  de  raison  d'interdire  au  preneur  la 
faculté  d'hypothéquer  son  droit  réel  de  bail. 

Si  le  preneur  n'acquitte  pas  la  dette  pour  laquelle  il 
a  hypothéqué  son  bail,  le  droit  an  bail  sera  vendu  à  la, 
requête  du  créancier  hypothécaire,  ce  qui  ne  causera 
pas  plus  de  dommage  au  bailleur  qu'une  cession  directe 
par  le  preneur. 

Mais  dans  les  cas  où  la  cession  du  bail  est  interdite, 
soit  en  vertu  du  contrat,  soit  par  la  loi,  comme  il  est 
dit  au  dernier  alinéa  de  l'article  précédent,  l'hypo- 
thèque se  trouve  par  cela  même  interdite. 

Il  va  sans  dire  qu'en  droit  français,  le  bail  ne  peut 
être  hypothéqué,  puisque  cette  législation  ne  recon- 
naît pas  formellement  au  bail  le  caractère  de  droit  réel. 

Art.  144. — 194.  Déjà  on  a  eu  occasion  de  dire, 
BOUS  l'article  137,  que  le  preneur  peut  plaider,  en  son 
nom,  contre  les  tiers.  La  loi  en  pose  ici  le  principe 
général  à  cause  de  l'importance  de  la  règle. 

Du  reste,  cette  application  au  louage  d'une  des  dis- 
positions de  l'usufruit  pourrait  être  sous-entendue,  à  la 
rigueur,  à  raison  de  la  règle  générale  posée  à  l'article 
124,  et  on  peut  même,  sans  hésiter,  reconnaître  au 
preneur  tous  les  droits  accordés  à  l'usufruitier  par  les 
articles  60  à  69  du  Chapitre  précédent. 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR. 


263 


La  loi  donne  an  preneur  les  actions  réelles  contre 
les  tierë  ;  mais  il  va  de  soi  qu'il  les  aurait,  au  besoin^ 
contre  son  bailleur,  conjointement  avec  l'action  per- 
sonnelle corrélative  aux  obligations  de  celui-ci. 


InTcntaire, 

état  des  lieux  : 

facultatifs. 


SECTION  III. 

DES    OBLIGATIONS    DU    PRENEUR. 

Art.  145.  lie  preneur  est  tenu,  au  moment 
de  son  entrée  en  jouissance,  ou  à  toute  autre 
époque,  d'admettre  le  bailleur  à  procéder,  con- 
tradictoirement  avec  lui,  à  l'inventaire  des 
meubles  et  à  l'état  des  lieux  loués,  si  le  bailleur 
le  désire,  pour  la  conservation  de  ses  droits; 
mais  il  ne  contribue  pas  aux  frais  de  ces  actes. 

Le  preneur  peut  aussi  faire  procéder  lui- 
même  auxdits  état  ou  inventaire  et  à  ses  frais, 
après  y  avoir  appelé  le  bailleur. 

S'il  n'a  été  fait  aucun  état  des  meubles  ou 
immeubles,  le  preneur  est  présumé,  jusqu'à 
preuve  contraire,  les  avoir  reçus  en  bon  état  de 
réparation. 

A  défaut  d'inventaire  des  meubles,  la  preuve 
de  leur  consistance  et  de  leur  état  incombe  au 
bailleur  et  se  fait  d'après  les  moyens  ordinaires. 
[1731.] 


146.     Le  preneur  est  tenu  de  payer  aux      Payement 
époques  convenues,  le  prix  du  bail  stipulé  en    ^^'^erl^^i?!'" 
argent  et,  à  défaut  de  convention,  à  la  fin  de 
chaque  mois.  [1728-2^] 


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Payementa 
eu  fruits. 


864       LIVRE  U.— Iw  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  III. 

A  regard  des  portions  de  fruits  dues  au  même 
titre,  elles  ne  sont  exigibles  qu'après  la  récolte, 
mais  alors  en  entier. 


Sanctloni. 


'Entfnxkgmmt 
des  fruits. 


Impdti. 


Mode 
dejouissuiee. 


147.  A  défaut  d'exécution  desdites  presta- 
tions et  faute  par  le  preneur  d'exécuter  les  au- 
tres clauses  et  conditions  particulières  du  bail, 
le  bailleur  peut  l'y  contraindre  directement,  par 
voie  d'action,  ou  faire  résilier  le  bail,  avec  dom- 
mages-intérêts,  s'il  y  a  lieu.  [1741,  1760.] 

148.  Jusqu'à  la  vente  des  produits  du  fonds, 
le  preneur  est  tenu,  pour  la  garantie  du  bail- 
leur, de  les  engranger  dans  les  Houx  loués,  s'ils 
sont  disposés  à  cet  effet  ;  à  moins  qu'il  ne  pré- 
fère payer  l'année  courante  par  anticipation. 
[1767.] 

149*  Le  preneur  n'est  tenu  d'aucun  des 
impôts  ordinaires  ou  extraordinaires  qui  peu- 
vent  peser  directement  sur  la  chose  louée:  ceux 
qui  pourraient  être  exigés  de  lui,  en  vertu  des 
lois  de  finances,  entreraient  en  déduction  de  son 
prix  de  bail  ou  lui  seraient  remboursés  par  le 
bailleur;  sauf  toute  convention  contraire. 

Mais  les  impôts  et  charges  mis  sur  les  bâti- 
ments élevés  par  le  preneur  et  sur  le  commerce 
ou  l'industrie  qu'il  exerce  sur  le  fonds  loué  sont 
à  sa  charge. 

150.  Le  preneur  ou  son  cessionnaire  ne 
peut  user  de  la  chose  louée  que  suivant  la  des- 


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OBLIGATIONS  DU  PEBNEUR. 


266 


Qarde 
et  oonserratlon. 


UsQipatloiw, 
entreprises 
des  tien. 


Incendie: 
solidarité. 


tînatlon  qui  lui  a  été  donnée,  expressément  ou 
tacitement,  par  la  convention,  ou,  à  défaut  de 
convention,  à  cet  égard,  suivant  la  destination 
.  qu'elle  avait  au  moment  du  contrat,  ou  que  sa 
nature  comporte  sans  détérioration.  [1728-1^.] 

151.  Le  preneur  est  tenu,  quant  à  la  garde 
et  la  conservation  des  choses  louées,  des  mêmes 
obligations  que  l'usufruitier.  [ J6.] 

Si  un  tiers  commet  une  usurpation  ou  autre 
entreprise  sur  la  chose  louée,  le  preneur  doit  en 
avertir  le  bailleur,  comme  il  est  dit  à  l'article 
99,  au  sujet  de  l'usufruitier  et  sous  la  môme 
sanction.  [1726,  1727.] 

152.  S'il  y  a  plusieurs  locataires  d'un  même 
bâtiment  ou  de  plusieurs  bâtiments  situés  dans 
la  même  enceinte  et  appartenant  au  même 
propriétaire,  ils  sont  solidairement  responsables 
de  l'incendie  envers  celui-ci;  à  moins  qu'il  ne 
soit  prouvé  que  tous  ou  quelques-uns  sont 
exempts  de  faute.  [1733,  1734.] 

153.  Le  recours  de  celui  qui  aura  payé  les 
dommages  sera  réparti  par  le  tribunal  entre 
tous  les  preneurs,  en  tenant  compte  tant  de 
l'étendue  des  divers  locaux  que  des  dangers 
plus  ou  moins  considérables  que  chaque  loca- 
tion présentait,  d'après  la  profession  du  loca- 
taire et  ses  habitudes.  [C.  ital.,  1690]. 

154.  Si  le  propriétaire  habitait  lui-même    propriétaire 
une  partie  des  bâtiments  incendiés  dans  la  mê- 


Recoars. 


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Défaut 
de  resUtatlon. 


Droit 
de  préemption 

da 
propriétaire. 


266      LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IIL 

me  enceinte,  il  ne  pourra  agir  en  indemnité 
contre  les  locataires  qu'en  prouvant  que  Tin- 
cendie  n'a  pas  commencé  chez  lui,  et  dans  ce 
cas  même,  la  responsabilité  solidaire  des  loca- 
taires est  limitée  à  la  valeur  des  locaux  à  eux 
loués.  [C.  it.,  iô.] 

155.  Si,  à  la  fin  du  bail,  le  preneur  ne  res- 
titue pas  les  choses  louées,  il  peut  être  pour- 
suivi, à  cet  effet,  par  action  personnelle  ou  par 
action  réelle  au  choix  du  bailleur. 

156.  Le  bailleur  peut  exiger,  à  la  fin  du 
bail,  que  le  preneur  lui  cède,  pour  leur  valeur 
actuelle,  à  dire  d'experts,  les  constructions  et 
plantations  que  celui-ci  a  le  droit  d'enlever  d'à- 
près  l'article  141. 

L'article  73  est  applicable  au  présent  droit  de 
préemption. 


COMMENTAIBE. 

Art.  146. — 195.  Déjà,  soas  l'article  134,  on  a  eu 
occasion  de  dire  que  le  preneur,  à  la  différence  de 
TuBufruifcier,  n'est  pas  tenu  de  faire  un  inventaire  des 
meubles  et  un  état  des  immeubles,  ni  de  donner  caution. 

Mais  il  a,  au  moins,  l'obligation  de  laisser  le  bailleur 
procéder  à  cette  formalité  qui  est  une  garantie  pour 
lui-même;  par  conséquent,  il  doit  donner  au  bailleur 
un  libre  accès  aux  choses  et  aux  lieux  loués,  et  cela, 
aussi  bien  au  cours  du  bail  qu'à  son  début.  Le  preneur 
n'aura  pas,  en  général,  à  être  convoqué,  en  forme,  à  une 
opération  qui  se  fait  chez  lui:  il  y  assistera,  s'il  le  veut; 
mais  l'opération  ne  sera  considérée  comme  contradic* 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR.  257 

toire  à  son  égard  et^  par  conséqueDt,  ne  lui  sera  oppo- 
sable qae  si  Tacte  est  signé  de  lai  ou  a  été  fait  par 
un  officier  public  en  sa  présence  et  s'il  n'a  pas  fait  de 
protestations  ou  réserves  dûment  constatées. 

En  sens  inverse,  si  le  bailleur  ne  fait  pas  d'inven- 
taire ou  d'état  des  lieux,  le  preneur  peut  y  faire  pro- 
céder ;  mais  alors,  il  doit  convoquer  le  bailleur,  en 
forme,  pour  que  l'acte  lui  soit  opposable. 

Les  frais  de  l'acte  restent  à  la  charge  de  la  partie 
qui  en  a  pris  l'initiative,  s'il  n'a  pas  été  convenu  qu'il 
y  serait  procédé  dans  l'intérêt  commun. 

Si  l'état  des  lieux  et  des  meubles  n'a  pas  été  fait,  le 
preneur  est  exposé  à  se  voir  déclaré  responsable  des 
réparations,  parce  que  les  choses  sont  réputées  lui  avoir 
été  remises  en  bon  état  et,  en  cela,  la  loi  est  plus 
sévère  pour  le  preneur  que  pour  l'usufruitier  qui  n'est 
réputé  avoir  reçu  en  bon  état  que  les  immeubles  seule- 
ment (art.  78)  :  si  la  loi  décide  de  même  ici  pour  les 
meubles,  c'est  parce  que  le  preneur  avait  le  droit 
d'exiger  la  mise  des  choses  louées  en  bon  état  de  répa- 
ration, droit  que  n'a  pas  l'usufruitier;  or,  le  preneur, 
en  ne  faisant  pas  constater  l'état  des  meubles,  est 
présumé  avoir  reconnu  qu'ils  étaient  en  bon  état  ou 
avoir  obtenu  qu'ils  y  fussent  mis. 

Au  contraire,  s'il  y  a  défaut  d'inventaire,  c'est  le 
bailleur  qui  en  souffre  et  le  preneur  est  mieux  traité 
qu'un  usufruitier,  lequel  avait  l'obligation  légale  de 
faire  inventaire  et  doit  être  traité  avec  défiance  quand 
il  y  a  contrevenu.  C'est  le  bailleur  qui  a  le  plus  d'in- 
térêt à  l'inventaire  des  meubles,  pour  en  obtenir  la 
restitution  à  la  fin  du  bail  ;  à  défaut  de  cette  précau- 
tion, il  n'aurait  pas  de  titre  pour  réclamer  les  objets 
manquant  tout-à-fait,  ou  qui  auraient  été  remplacés 
par  d'autres  de  moindre  valeur,  il  ne  pourrait  suppléer 
au  titre  que  par  la  preuve  testimoniale  directe  et  non 
par  la  commune  renommée  (comp.  art.  78). 

17 


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268       LIVRE  II— Iw  PARTIE.— ÇHAP.  III.— SECT.  III. 

Art.  146. — 196.  Le  payement  dn  prix  de  bail  est 
la  principale  obligation  du  preneur;  c'est  Téquî valent 
périodique  de  sa  jouissance  continue. 

Généralement^  on  conviendra  de  l'époque  de  chaque 
payement.  La  loi,  en  prescrivant  des  payements  men- 
suels, consacre  un  usage  assez  général  au  Japon. 

Mais  lorsque  le  preneur  doit  donner  une  part  de 
fruits,  il  est  clair  qu'il  ne  peut  la  donner  avant  la 
récolte  ;  mais  alors,  par  cela  même  que  le  bailleur  a 
attendu  une  partie  de  Tannée,  cette  part  lui  est  donnée 
toute  à  la  fois. 

Art.  147. — 197.  Le  défaut  de  payement  par  le 
preneur,  au  temps  fixé,  est  très-fréquent  en  tous  pays. 

Il  peut  arriver  aussi  que  le  preneur,  à  raison  du 
commerce  ou  de  l'industrie  qu'il  se  proposait  d'exercer 
dans  les  lieux  loués,  se  soit  soumis  dans  l'intérêt  de 
la  conservation  des  choses  louées,  à  quelques  obliga- 
tions particulières  de  faire  ou  de  ne  pas  faire,  et  qu'il 
manque  à  les  remplir. 

Dans  ces  divers  cas,  le  bailleur  aurait  le  choix  entre 
deux  voies  :  soit  une  action  tendant  à  obtenir  l'exécu- 
tion des  faits  promis  ou  à  empêcher  les  actes  interdits, 
soit  une  action  en  résolution  du  bail. 

Ces  deux  voies  sont  l'application  du  droit  commun  : 
la  première,  pour  tous  les  contrats,  en  général,  portant 
obligation  de/atVe  ou  de  ne  pas  faire  (art.  401  et  402), 
la  seconde,  pour  les  contrats  synallagmatiques  ou  bila- 
téraux en  particulier  (art.  441  et  442). 

Le  choix  des  deux  actions  doit  nécessairement  ap- 
partenir au  bailleur.  La  résolution,  notamment,  est  un 
moyen  extrême  dont  il  est  et  doit  être  seul  maître  :  si 
le  preneur  pouvait  y  réduire  le  bailleur,  ce  serait,  de 
sa  part^  un  moyen  aussi  facile  qu'injuste  de  se  sous- 
traire aux  obligations  du  contrat  en  y  contrevenant. 

L'exercice  du  droit  de  résolution  du  bailleur  ne  le 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR.  2&9 

prive  pas  de  demander  des  dommages-intérêts  pour  le 
préjudice  éprouvé:  par.  exemple,  s'il  y  a  des  dégra- 
dations à  la  chose  louée,  et  pour  celui  résultant  de 
la  résolution  elle-même,  lorsqu'elle  peut  entraîner  une 
perte  de  revenus  pendant  le  temps  où  le  fonds  resterait 
vacant. 

Art.  148. — 198.  Les  fruits  du  fonds  loué,  tant 
qu'ils  tiennent  au  sol,  se  confondent  avec  lui  et  sont 
encore  immeubles  par  nature;  ils  n'appartiennent  donc 
pas  encore  au  preneur,  quoiqu'ils  aient  été  ensemencés 
et  cultivés  par  lui,  pas  plus  qu'ils  n'appartiennent  à 
l'usufruitier  dans  la  même  circonstance  :  ils  appartien- 
nent au  propriétaire  par  droit  d'accession  ;  mais  une 
fois  séparés  du  sol,  ils  appartiennent  au  preneur  en 
vertu  de  la  convention  et  de  la  nature  du  droit  de 
bail.  En  même  temps,  ils  deviennent  la  garantie  pre- 
mière du  bailleur,  puisque  c'est  sur  son  sol  qu'ils  ont 
été  produits. 

Il  est  vraisemblable  que  la  loi  lui  accordera  plus 
loin  (Livre  IV®)  un  privilège  sur  le  prix  de  vente  de 
ces  produits  (a).  Dans  tous  les  cas,  le  bailleur  a  intérêt 
à  ce  que  ces  fruits  soient  engrangés  sur  le  fonds  loué, 
parce  que  la  saisie  en  sera  plus  facile.  Mais,  bien 
entendu,  c'est  sous  la  condition  que  les  lieux  soient 
aménagés  à  cet  effet. 

Si  le  preneur  préfère  engranger  les  produits  dans 
un  autre  lieu,  il  ne  le  peut  qu'en  payant  d'avance 
l'année  courante,  ou,  tout  an  moins,  quoique  la  loi  ne 
le  dise  pas,  le  montant  de  la  valeur  de  ces  produits. 

L'obligation  qui  précède  n'empêche  pas  le  preneur 
de  vendre  ses  produits  quand  il  en  trouve  le  moment 
favorable.     La  loi   n'a  pas  même  voulu  imposer  au 

(a)  En  France,  le  baillear  de  biens  ruraux  a  privilège  sur  les  récoltes 
et  le  bailleur  de  maison  a  privilège  sur  les  meubles  du  locataire  garnis- 
sant les  lieux  loués  (c.  civ.  art.  2102- 1<>). 


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2Ô0       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IIL 

preneur  l'obligation  de  prévenir  le  bailleur  de  la  vente. 
Ce  qu'elle  lui  ne  permet  pas,  c'est  de  soustraire  à  la 
garantie  du  bailleur  les  fruits  non  vendus. 

Art.  149. — 199.  Il  y  a,  là  encore,  une  différence 
notable  avec  les  obligations  de  l'usufruitier.  Celui-ci 
paye  les  impôts  ordinaires  et  contribue,  dans  une 
certaine  mesure,  au  payement  des  impôts  extraordi- 
naires. Le  motif  en  est  qu'il  a  tout  le  profit  annuel 
de  la  chose  et  que  le  nu-propriétaire  n'en  reçoit  pas  de 
compensation. 

Au  contraire,  le  bailleur  tire  de  la  cbose  louée  un 
profit  qui  consiste  dans  le  prix  de  bail.  Il  est  donc 
juste  qu'il  supporte  les  impôts,  comme  s'il  exploitait 
directement  la  chose. 

Mais  il  pourra  arriver  que  les  lois  de  finances  qui 
ne  sont  pas  toujours  conçues  dans  le  même  esprit  que 
les  lois  civiles  et  qui  s'en  écartent  quelquefois,  pour 
assurer  la  facilité  du  recouvrement  des  impôts,  met- 
tent certaines  taxes  à  la  charge  du  preneur. 

Ainsi,  par  exemple,  en  France,  la  contribution  fon- 
cière est  garantie  à  l'Etat  par  un  privilège  sur  les  ré- 
coltes. Il  en  est  de  même  au  Japon,  où,  si  cela  n'est  pas 
encore  définitivement  réglé,  la  mesure  est  prochaine. 
Or,  la  récolte  appartenant  au  preneur,  il  se  trouvera 
tenu  de  subir  l'action  de  l'Etat  pour  le  payement  de 
la  contribution  foncière,  si  le  bailleur  ne  la  paye  pas 
auparavant  et  dès  qu'elle  sera  exigible. 

En  pareil  cas,  le  preneur  aura  recours  contre  le  bail- 
leur, par  voie  de  déduction  sur  son  prix  de  bail.  Le 
tout,  sauf  convention  contraire  des  parties. 

Mais  il  était  naturel  que  la  loi  mît  à  la  charge  du 
preneur  les  impôts  sur  les  bâtiments  qu'il  a  élevés  lui- 
même;  comme  il  ne  paye  pas  de  loyer  pour  ces  bâti- 
ments, le  motif  donné  plus  haut  ne  se  présente  plus. 

Il  en  est  de  même  pour  les  impôts  frappant  son  in- 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR.  261 

dustrie  ou  son  commerce,  tel  est  l'impôt  direct  appelé 
au  Japon  et  ghio  zei  et,  en  France,  impôt  des  patentes, 
et  tels  sont  les  impôts  indirects  sur  la  fabrication  des 
saké,  tabacs,  etc. 

Nous  déciderons  de  même  pour  l'impôt  dit  mobilier, 
qui  a  pour  objet  d'atteindre  le  revenu  de  la  fortune 
mobilière  et  qui  est  basé  sur  la  valeur  locative  de 
l'habitation  :  il  n'est  pas  encore  établi  au  Japon  ;  mais 
il  est  à  croire  que  le  Trésor  ne  se  privera  pas  indéfini- 
ment de  cette  ressource  budgétaire  (&)• 

Art.  160* — 200.  Le  mode  de  jouissance  que  com- 
porte le  bail,  est  plutôt  une  ressemblance  qu'une  diffé- 
rence avec  l'usufruit.  La  loi  s'en  explique,  à  cause  de 
l'importance  pratique  et  de  la  grande  variété  des  baux. 

On  remarque  que  la  loi  qui,  ordinairement,  parle  du 
preneur  sans  mentionner  son  cessionnaire,  mentionne 
ici  ce  dernier.  C'est  parce  qu'on  aurait  pu  croire 'que, 
n'ayant  pas  participé  au  premier  bail,  il  n'était  pas 
assujetti  aux  mêmes  conditions,  quant  au  mode  de 
jouissance.  Mais  il  y  a  un  principe  général  déjà  cité 
(p.  196,  a)  et  qu'on  rappellera  souvent,  d'après  lequel 
^'personne  ne  peut  conférer  sur  une  chose  plus  de 
droits  qu'il  n'en  a  lui-même." 

Si  le  cessionnaire  a  ignoré  les  conditions  ou  limites 
particulières  mises  à  la  jouissance  de  la  chose,  il,  est 
en  faute  de  ne  pas  s'être  fait  représenter  le  contrat  de 
bail  primitif  ;  d'ailleurs,  les  baux  d'immeubles  sont 
soumis  à  la  publicité  de  la  transcription  (art.  868-i°). 

(b)  Cette  observation  n'implique  pas  nne  approbation  de  la  multi- 
))licité  des  impôts  directs  et  indirects  qui  existent  en  France  et  dans  tous 
les  autres  pays. 

11  est  regrettable  que  le  Japon  soit  entré,  à  son  tour,  dans  ce  sysCème 
anti-économique  et  anti-scientifique  qui  consiste  à  créer  de  nouveaux 
impôts,  à  mesure  que  VEtat  a  besoin  de  nouvelles  ressources  :  Toccasion 
d'adopter  le  système  d'un  impôt  unique,  soit  sur  le  capital,  soit  sur  le 
revenu,  est  déjà  passée  et  il  sera  bien  difficile  de  la  ressaisir. 


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262       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IIL 

Art.  151. —  201.  Bien  que  le  preneur  ait  le  droit 
de  plaider^  lai-même  et  en  son  nom^  contre  les  tiers, 
auteurs  de  troubles  ou  d'usurpations,  il  manquerait  à 
son  devoir  et  nuirait  à  ses  propres  intérêts  s'il  n'aver- 
tissait pas  le  bailleur. 

Sans  doute,  les  jugements  intervenus  entre  le  preneur 
et  les  tiers  ne  pourraient  être  opposés  au  bailleur  pour 
lui  faire  respecter  des  droits  qu'il  n'aurait  pas  été  ap- 
pelé à  contredire;  mais  si,  à  la  suite  de  ces  jugements, 
le  tiers  avait  fait  sur  la  chose  des  changements  devenus 
irréparables,  ou  s'il  était  parvenu  à  quelque  prescrip- 
tion totale  ou  partielle,  le  preneur  aurait  été  ainsi,  par 
son  silence,  la  cause  d'un  préjudice  grave  pour  le  bail- 
leur et  il  en  serait  responsable.  En  outre,  son  propre 
intérêt  est  d'appeler  le  bailleur;  car  celui-ci  doit  lui 
procurer  la  jouissance  entière,  paisible  et  continue  de 
la  chose  ;  or,  il  peut  avoir  des  titres  ou  autres  moyens 
de  repousser  les  prétentions  du  tiers  et  il  serait  bien 
téméraire  au  preneur  de  se  priver  de  ces  secours. 

Art.  152. —  202.  Cet  article  présente,  à  la  fois, 
une  ressemblance  et  une  différence  avec  les  règles  de 
l'usufruit. 

L'article  88,  au  Chapitre  de  l'usufruit,  déclare  que 
l'incendie  des  choses  soumises  à  l'usufruit  n'est  pas 
considéré  a  priori  (tout  d'abord)  comme  un  cas  fortuit, 
mais  comme  le  résultat  de  la  faute  ou  du  défaut  de 
prévoyance  de  l'usufruitier  ;  sauf  à  l'usufruitier  à 
prouver  le  cas  fortuit  ou  la  force  majeure,  et  même  à 
établir  qu'il  est  habituellement  un  administrateur  soi- 
gneux et  prévoyant:  il  peut  combattre  par  des  pré- 
somptions défait  une  présomption  légale  simple  (c). 

(c)  11  serait  difficile  d'apporter  ce  tempérament  à  la  préflomption  de 
faate  da  locataire,  telle  qn'dle  est  écrite  dans  l'article  1733  dn  Code  fran- 
çais; mais  il  y  a  en  ce  moment,  en  France,  un  Projet  à  l'étude,  pour  modi- 
flor  la  loi  en  ce  sens.  Cest  déjà  la  disposition  du  Code  italien  (art.  1589). 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR.  263 

Cette  disposition  n'est  pas  une  exception^  une  rigueur 
contre  l'usufruitier  :  elle  est^  comme  on  l'a  dit  sous 
l'article  précité  (p.  174)^  fondée  sur  la  raison  et  l'ex- 
périence des  faits.  La  loi  la  reproduit^  à  la  fin  du 
présent  article^  en  ce  qui  concerne  le  preneur^  en  l'as- 
treignant à  prouver  qu'il  n'est  pas  en  faute. 

Mais  ce  qui  peut  être  considéré  comme  une  exx;ep- 
tion  rigoureuse  contre  le  preneur^  c'est^  lorsqu'ils  sont 
plusieifrs^  la  solidarité  de  chacun^  laquelle  est  l'objet 
principal  du  présent  article. 

Ce  n'est  pas  ici  le  lieu  de  développer  les  effets  et  les 
caractères  de  la  solidarité  entre  débiteurs;  ce  sera 
l'objet  de  dispositions  de  la  matière  des  Obligations 
(voy.  art.  458)  et  d'un  Chapitre  du  Livre  IV*. 

Il  suffit^  pour  l'intelligence  de  cet  article,  de  remar- 
quer que  le  principal  effet  de  la  solidarité  est  d'obliger 
chacun  des  débiteurs  à  payer  la  totalité  de  la  dette,  au 
lieu  d'être  tenu  seulement  d'une  part  virile  (d)  :  cha- 
cun se  trouve,  en  quelque  sorte,  caution  des  autres. 

Lorsqu'il  y  a,  comme  le  prévoit  le  présent  article, 
plusieurs  locataires  dans  le  même  bâtiment  ou  dans  la 
même  enceinte,  il  est,  le  plus  souvent,  impossible  de 
savoir  dans  quelle  partie  de  la  chose  louée  le  feu  a 
commencé  et,  par  conséquent,  la  présomption  de  faute 
est  la  même  contre  tous.  Le  propriétaire  peut  donc 
demander,  à  tous  et  à  chacun,  la  réparation  du  dom- 
mage en  entier  ;  à  moins,  toujours,  qu'un  ou  plusieurs 
d'entre  eux  ne  se  disculpent  par  des  preuves  directes 
d'une  cause  d'incendie  qui  leur  est  étrangère  ou  par 
la  présomption  de  soins  résultant  de  leurs  habitudes 
notoires. 

Cette  rigueur  n'est  pas  arbitraire;  elle  est  logique, 

{d)  La  part  virile  est  une  part  cThomnte,  c'est-à-dire  calculée  par 
tète,  par  le  nombre  d'hommes  ("pro  numéro  virommj  ;  on  l'oppose,  dans 
certains  cas,  à  la  part  réelle,  calcolée  sur  les  rapports  pécuniaires  vêri- 
tables  des  débiteurs  entre  eux. 


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264       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IIL 

raisoDDable,  fondée  sur  la  nature  des  choses;  on  ne 
peut  donc  la  trouver  injuste. 

Mais  il  est  clair  qu'elle  doit  cesser,  et  la  loi  le  dit 
formellement,  lorsqu'il  est  prouvé  que  tons  ou  quel- 
ques uns  sont  exempts  de  faute. 

Si  rincendie  provient  du  feu  du  ciel  ou  a  été  com- 
muniqué par  une  maison  voisine,  tous  sont  déchargés, 
à  la  fois,  et  de  leur  part  virile  et  de  la  solidanté. 

S'il  est  seulement  prouvé  que  le  feu  a  commencé 
chez  un  des  locataires,  sans  qu'on  en  connaisse  la 
cause,  celui-là  seul  reste  sous  la  présomption  de  faute, 
et  les  autres  sont  entièrement  déchargés. 

Il  en  est  de  même  si,  sans  qu'on  sache  où  et  com- 
ment le  feu  a  pris,  il  est  prouvé  par  sa  marche  qu'il 
n'a  pu  commencer  chez  tel  ou  tel  locataire. 

Remarquons,  avec  le  texte,  que  lorsqu'il  s'agit  de 
différents  bâtiments  situés  dans  la  même  enceinte,  la 
solidarité  n'existe  entre  les  locataires  qu'autant  que  les 
bâtiments  appartiennent  au  même  propriétaire.  Si  les 
locataires  n'ont  pas  le  même  bailleur,  il  n'y  a  aucun 
lien  entre  eux  et  chaque  propriétaire  ne  peut  pour- 
suivre solidairement  que  ses  propres  locataires.  Il  n'est 
pas  nécessaire,  bien  entendu,  que  les  divers  locataires 
aient  contracté  ensemble,  ni  qu'il  y  ait  entre  eux  une 
communauté  quelconque  d'intérêts;  mais  il  faut  qu'ils 
soient  locataires  d'un  même  bailleur  (e):  on  ne  compren- 
drait pas  qu'un  propriétaire  invoquât  une  présomption 
de  faute,  à  l'égard  de  ses  bâtiments,  contre  une  per- 
sonne qui,  n'étant  pas  son  locataire,  n'a,  vis-à-vis  de 
lui,  aucune  obligation  de  soin  et  de  vigilance. 

Mais  tout  propriétaire  dont  les  bâtiments  ont  brûlé 
par  un  incendie  est  toujours  en  droit  de  faire  la  preuve 


(e)  Lorsqu'on  donne  à  ces  personnes  le  nom  de  cO'looaiaires,  on  n'en- 
end  exprimer  que  ce  donble  lieu  entre  eux  :  identité  de  baiUeur  et  iden- 
tité do  bâtiment  ou  d'enceinte. 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR.  265 

directe  de  la  faute  d^an  étranger^  voisin  immédiat  ou 
éloigné. 

Lorsqu'un  quartier  tout  entier  d'une  ville  brûle  par 
rimprudence  prouvée  d'un  habitant  (comme  cela  arrive 
si  souvent^  au  Japon)^  celui-ci  est^  en  droit  pur^  respon- 
sable de  toutes  les  maisons  incendiées  ;  mais^  en  fait, 
un  pareil  droit  n'est  guère  invoqué,  par  deux  raisons  : 
la  première,  c'est  que,  le  plus  souvent  l'imprudent  est 
lui-même  ruiné  par  l'incendie  ;  la  seconde,  c'est  que, 
ne  le  fût-il  pas,  la  distribution  de  son  actif  aux  nom- 
breuses victimes  de  son  imprudence  donnerait  si  peu 
à  chacune  d'elles  que  la  demande  n'a  pas  d'intérêt. 

Art.  153. — 203.  Lorsqu'il  ne  s'agit  plus  des  droits 
du  bailleur  contre  chacun  des  preneurs,  mais  du  re- 
cours de  celui  qui  a  payé  contre  les  autres,  la  soli- 
darité ne  peut  plus  exister  :  on  applique  ici  la  règle 
générale  des  dettes  solidaires  qui  se  divisent  entre  les 
débiteurs,  lors  du  règlement  définitif  entre  eux. 

En  principe,  la  division  se  fera  par  tête  ou  par  por- 
tion virile;  mais,  par  exception,  si  le  tribunal  reconnaît 
que  les  causes  d'incendie  ont  été  plus  considérables 
d'un  côté  ou  d'un  autre,  à  cause  de  l'étendue  des  lieus: 
occupés,  de  la  nature  de  l'industrie  ou  profession  qui 
y  était  exercée  et  pour  laquelle  il  y  avait  emploi  de 
machines  à  feu,  à  cause  de  la  nature  et  du  nombre  des 
foyers  de  l'habitation,  des  moyens  employés  pour 
l'éclairage,  ou  du  plus  grand  nombre  de  serviteurs, 
dont  la  négligence  est  plus  fréquente  que  celle  des 
maîtres,  dans  ces  divers  cas,  le  tribunal  peut  et,  raison- 
nablement, doit  répartir  la  perte  proportionnellement 
aux  causes  imputables  à  chacun. 

Le  Projet  n'a  pas  admis  ici  le  système  du  Code 
italien  (art.  1590),  proposé  pour  être  admis  en  France, 
d'après  lequel  la  répartition  se  fait  ^'en  proportion  de 
la  valeur  locative  de  la  partie  des  bâtiments  occupés 


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266       LIVRE  II.—Iw  PARTIE.— CHAP.  III.— SECTT.  III. 

par  chacun  :  "  on  a  évidemment,  voulu  éviter  de  faire 
supporter  autant  aux  petits  locataires  qu*aux  grands; 
mais  la  fortune  n'a  pas  d'influence  directe  sur  la  pré- 
somption légale  de  faute  :  elle  peut  seulement  donner 
occasion  à  des  causes  plus  nombreuses  d'incendie, 
comme  le  font  remarquer  les  exemples  qui  précèdent. 

Art.  154. —  204.  La  circonstance  que  le  proprié- 
taire est  resté  Ini-même  eu  possession  d'une  partie  des 
locaux  de  la  même  enceinte  modifie  et  diminue  sensi- 
blement ses  droits  à  deux  points  de  vue  : 

1°  Il  est  alors  présumé  en  faute  aussi  bien  que  ses 
locataires  et  la  conséquence  est  qu'il  n'en  peut  réclamer 
d'indemnité  qu'en  prouvant  que  le  feu  n'a  pas  com- 
mencé chez  lui.  Sans  doute,  en  fait,  un  propriétaire 
est  plus  soigneux  de  sa  chose  qu'un  locataire  ne  l'est 
d'une  chose  louée;  mais,  si  l'on  entrait  dans  cette  voie, 
il  faudrait  distinguer  aussi  entre  le  locataire  qui  a  des 
meubles  et  peut-être  des  meubles  précieux  à  lui  ap- 
partenant, dans  les  bâtiments  loués,  et  celui  qui  a  pris 
en  même  temps  les  meubles  à  loyer,  avec  le  bâtiment 
(maison  meublée,  appartement  garni)  :  la  loi,  cepen- 
dant, ne  peut  tenir  compte  de  toutes  les  nuances  et 
c'est  justement  pour  cela  qu'elle  admet  que  sa  pré- 
somption puisse  être  combattue  par  des  présomptions 
de  fait  tirées  des  circonstances. 

Du  reste,  dans  ce  cas  même,  la  position  du  proprié- 
taire est  encore  meilleure  que  s'il  voulait  se  faire  indem- 
niser de  l'incendie  par  un  de  ses  voisins  qui  ne  serait 
pas  son  locataire:  dans  ce  cas,  il  ne  lui  sufiirait  pas  de 
prQuver  qu'il  est  lui-même  exempt  de  faute,  il  lui  fau-* 
drait  encore  prouver  directement  la  faute  de  ce  voisin. 

2°  Lors  même  que  le  propriétaire  a  prouvé  l'absence 
de  faute  de  sa  part,  ce  qui  fait  reparaître  la  présomp- 
tion de  faute  de  ses  locataires,  il  ne  peut  faire  entrer 
dans  le  montant  de  Li  dette  solidaire  que  la  valeur  des 


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OBLIGATIONS  DU  PRENEUR.  267 

locaax  à  eux  loués:  il  doit  en  retraDcher  \^  valeur  de 
ceux  qu'il  occupait^  car  la  solidarité  a  été  établie  pour 
garantir,  non  toutes  les  propriétés  du  bailleur,  mais 
seulement  celles  qu'il  avait  louées.  Il  ne  serait  donc 
remboursé  de  la  valeur  des  locaux  qu'il  occupait  que 
par  celui  des  locataires  dont  il  prouverait  directement 
la  faute;  or,  comme  cette  preuve  est  supposée  manquer, 
précisément  quand  il  y  a  lieu  à  la  solidarité,  le  bailleur 
ne  sera  pas  remboursé  solidairement  de  cette  partie 
des  bâtiments  incendiés. 

Art.  165. —  205.  Bien  que  le  droit  du  preneur  soit 
déclaré  réel  par  la  loi,  aussi  bien  pour  les  meubles  que 
pour  les  immeubles,  la  propriété  ne  cesse  pas  d'en 
appartenir  au  bailleur:  elle  peut  être  considérée  comme 
démembrée  tant  que  dure  le  bail;  mais  quand  le  droit 
du  preneur  a  pris  fin,  celui  du  bailleur  se  retrouve 
plein  et  entier. 

Il  peut  donc  agir  en  revendication,  c'est-à-dire  par 
action  réelle,  pour  recouvrer  sa  chose. 

Mais  il  peut  aussi  agir  par  action  personnelle  ;  car 
le  preneur  est  obligé,  par  le  contrat,  à  conserver  la 
chose  et  à  la  rendre. 

Deux  considérations  différentes  pourront  déterminer 
le  choix  du  bailleur  par  rapport  à  l'action  à  intenter. 

V  Si  le  preneur  est  insolvable,  Faction  réelle  aura 
l'avantage  de  faire  recouvrer  au  bailleur  la  chose,  en 
nature  et  en  entier,  par  préférence  aux  autres  créan- 
ciers, tandis  que  l'action  personnelle  l'obligerait  à  con- 
courir avec  eux  et  seulement  sur  sa  valeur. 

2®  Si  le  preneur  est  solvable  et  que  le  bailleur  ait 
quelque  diflSculté  à  établir  son  droit  de  propriété, 
tandis  qu'il  lui.  est  facile  de  prouver  le  contrat  de  bail, 
il  intentera  l'action  personnelle. 

Art.  156. —  206.     C'est  un  principe  d'économie  po- 


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de  plein  droit. 


268       LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAP.  III.— SECT.  IV. 

litique,  qu'il  fant^  aatant  que  possible^  éviter  de  dé- 
truire les  constructions  et  les  plantations;  autrement^  il 
y  a  deux  valeurs  perdues,  deux  mains-d'œuvre  inutiles: 
celle  de  la  construction  et  celle  de  la  démolition;  de 
plus,  les  matériaux  perdent  considérablement  de  leur 
prix  par  la  démolition. 

Si  le  bailleur  consent  à  payer  au  preneur,  non  ce  que 
les  plantations  et  constructions  lui  ont  coûté,  mais  ce 
qu'elles  valent  à  la  fin  du  bail,  le  preneur  n'a  pas 
d'intérêt  légitime  à  s'y  opposer. 

C'est  la  même  théorie  que  pour  les  rapports  du  nu- 
propriétaire  et  de  l'usufruitier  auxquels  la  loi  renvoie. 


SECTION  IV. 

DE    LA    CESSATION    DU    BAIL. 


cewation  Aft.  157.     Le  bail  finît  de  plein  droit  : 


1**  Par  la  perte  totale  de  la  chose  louée,  sauf 
l'indemnité  due  par  la  partie  à  la  faute  de  la- 
quelle la  perte  est  imputable;  [1722,  1741.] 

2"*  Par  l'expropriation  totale  de  la  chose  pour 
cause  d'utilité  publique  ; 

3*"  Par  l'éviction  du  bailleur,  ou  par  l'annu- 
lation de  son  droit  sur  la  chose  louée,  lors- 
qu'elles sont  prononcées  en  justice  et  pour  des 
causes  antérieures  au  contrat  ; 

4^  Par  l'expiration  du  terme  expressément  ou 
tacitement  fixé  ou  par  l'accomplissement  d'une 
condition  résolutoire  stipulée  ;  [1737,  1774, 
1775.] 

6""  Par  le  délai  légal  écoulé  depuis  la  signifi- 


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CESSATION  DU  BAIL. 


269 


Bésolntion 


rësiUfttioD. 


cation  d'un  congé,  en  Tabsence  de  terme  origi- 
nairement fixé.  [1739.] 

Le  bail  finit  encore  par  la  résolution  ou  rési- 
liation  prononcée  en  justice,  à  la  demande  de 
l'une  des  parties,  pour  inobservation  des  condi- 
tions ou  pour  les  autres  causes  que  la  loi  déter- 
mine. [1729,  1741, 1760,  1764, 1766.] 


158.    Dans  le  cas  de  perte  partielle  de  la  Pertepwtieiie. 
chose  louée,  le  preneur  peut  demander  la  réso- 
lution du  bail,  ou  son  maintien  avec  diminu- 
tion du  prix,  sous  les  conditions  portées  à  l'ar- 
ticle 138.   [1722.] 

Au  cas  d'expropriation  partielle  pour  cause 
d'utilité  publique,  le  preneur  a  toujours  droit  à 
une  diminution  de  prix. 


Tacite 
reconduction. 


169.  Si,  à  l'expiration  du  bail  ayant  une 
durée  fixée,  le  preneur  reste  en  jouissance,  au 
su  et  sans  opposition  du  bailleur,  il  s'opère  taci- 
tement un  nouveau  bail,  aux  mêmes  charges  et 
conditions  que  le  précédent.  [1738,  1759.] 

Toutefois,  les  cautions  qui  garantissaient  le 
premier  bail  sont  libérées  et  les  hypothèques 
fournies  au  même  titre  sont  éteintes.  [1740.] 

Le  nouveau  bail  cessera  par  le  congé,  comme 
il  est  dit  aux  articles  suivants.  [1736,  1739.] 


160.     Le  bail  fait  sans  durée  expressément  Fixation  tacite 

fixée,  d'une  maison,  d'un  corps  de  logis,  ou  d'un  dur^^  du  ban, 
appartement  meublés,  est  présumé  fait  pour 
un  an,  pour  un  mois  ou  pour  un  jour,  si  le  prix 


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Congé  : 

ëpoqae, 

interTftUe. 


270       LIVRE  II.— Iro  PARTIE.— CHAP.  III.— SECT.  IV. 

en  a  été  déterminé  par  année,  par  mois  ou  par 
jour  ;  sans  préjudice  de  la  tacite  réconduction, 
comme  il  est  dit  à  l'article  précédent.  [1758.] 

Il  en  est  de  même  si  le  bail  a  pour  objet  un 
ou  plusieurs  meubles  seulement. 

161.  S'il  n'a  pas  été  fixé  de  durée  pour  un 
bail  de  bâtiments  non  meublés  ou  si,  à  l'expi- 
ration du  terme  fixé,  il  y  a  eu  tacite  réconduc- 
tion, le  bail  finira  par  un  congé  donné  par  l'une 
des  parties  à  l'autre,  à  toute  époque  de  l'année. 
[1736.] 

L'intervalle  entre  le  congé  et  la  sortie  sera  : 

De  trois  mois,  pour  une  maison  entière  ; 

De  deux  mois,  pour  un  corps  de  bâtiments  ou 
de  logis,  ou  pour  un  local  moins  étendu  où  le 
preneur  exerce  un  commerce  ou  une  industrie  ; 

D'un  mois,  pour  tous  autres  locaux  non 
meublés. 


Suite: 
locaux  meabléi. 


Suite  t 
meubles. 


162.  L'intervalle  entre  le  congé  et  la  sortie, 
pour  les  locaux  meublés,  à  l'yard  desquels  il 
y  aura  eu  tacite  réconduction,  sera  d'un  mois, 
si  la  durée  primitive  du  bail  était  de  trois  mois 
ou  davantage  ; 

Pour  le  bail  de  moins  de  trois  mois,  ledit  in- 
tervalle sera  du  tiers  de  la  durée  primitive  ; 

Il  sera  de  24  heures  pour  les  locations  de  jour 
à  jour: 

Les  mêmes  délais  s'appliquent  aux  locations 
de  meubles,  après  la  tacite  réconduction,  et,  si 
la  location  a  été  faite  à  l'origine  sans  durée  fixée, 


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CESSATION  DU  BAIL. 


271 


le  congé  doit  être  donné  quinze  jours  à  l'avance 
pour  faire  cesser  le  bail. 

Toutefois,  s'il  s'agit  de  meubles  garnissant 
des  bâtiments  loués,  ou  de  meubles  réputés  im- 
meubles par  destination,  la  location  n'en  cesse 
qu'avec  celle  des  bâtiments.  [1767.] 


BaiU: 
bien!  raraiiz. 


163.  A  l'yard  du  bail  d'un  bien  rural,  fait 
sans  durée  fixée,  le  congé  doit  être  donné  un  an 
avant  l'époque  de  la  principale  récolte  annuelle. 
[1774, 1775.] 

La  durée  du  bail  d'animaux  donnés  à  cheptel  chepteitrenroi 
est  réglée  au  Livre  III*. 


164.  Dans  tous  les  cas,  si  le  bail  se  trouve 
expiré  avant  que  le  preneur  ait  pu  détacher  ou 
enlever  toutes  les  récoltes  auxquelles  il  a  droit, 
le  bailleur  ou  le  nouveau  preneur  doit  lui  en 
laisser  la  faculté. 

Réciproquement,  le  preneur  doit  permettre 
au  bailleur  ou  au  nouveau  preneur  de  faire, 
avant  l'expiration  du  bail,  les  travaux  urgents 
sur  les  portions  de  terrain  dépouillées  de  ré- 
coites,  lorsqu'il  ne  doit  en  éprouver  aucun 
trouble  sérieux. 


Droit 

aux  récoltM 

UrdiTOB. 


Trmraax 
agricoles 
anticipa. 


165.  Si  le  bailleur  s'est  réservé  la  faculté 
de  résilier  le  bail  avant  l'expiration  du  temps 
fixé,  soit  au  cas  d'aliénation  de  la  chose  louée, 
soit  au  cas  où  il  reprendrait  la  jouissance  pour 
lui-même,  ou  pour  toute  autre  cause  particu- 
lière; de  même,  si  le  preneur  s'est  réservé  ladite 


R^iliatlons 

facaltatires  : 

congé. 


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272       LIVRE  IL— Ire  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IV. 

faculté,  en  vue  de  certaines  éventualités  où  la 
location  lui  deviendrait  inutile,  ils  doivent  se 
donner  respectivement  congé  à  l'avance  au 
temps  fixé  par  les  articles  précédents,  à  moins 
que  le  temps  restant  à  courir  d'après  la  conven- 
tion ne  se  trouve  plus  court.  [1744  s.,  1761, 
1762.] 

COMMENTAHIE. 

Art.  157. —  207.  On  ne  retrouve  pas  ici  toutes  les 
causes  d'extinction  de  l'usufruit;  cela  tient,  comme  la 
plupart  des  autres  différences  déjà  signalées,  non  à  la 
différence  de  nature  des  deux  droits,  lesquels  sont,  au 
contraire,  très-voisins  Vun  de  Pautre,  mais  à  la  diffé- 
rence de  la  cause  des  droits:  le  bail  est  constitué  pour 
une  cause  onéreuse,  c'est-à-dire  à  raison  du  sacrifice  que 
fait  le  preneur,  à  raison  de  la  prestation  périodique  qu'il 
s'engage  à  fournir,  ce  qui  exclut,  ordinairement,  toute 
considération  de  sa  personne;  l'usufruit,  au  contraire, 
est  constitué,  ordinairement,  à  titre  gratuit  et,  dans 
tous  les  cas,  en  considération  d'une  personne  déter- 
minée. 

De  là,  la  conséquence  que  l'usufruit  s'éteint  par  la 
mort  de  l'usufruitier. 

Sans  doute,  dans  le  louage,  les  parties  pouiraieut 
convenir  que  le  droit  du  preneur  finira  par  sa  mort; 
mais  il  faudrait,  à  cet  égard,  une  stipulation  expresse; 
il  ne  suffirait  pas  que  les  circonstances  permissent  de 
croire  que  le  droit  a  été  établi  en  considération  de  la 
personne. 

Le  non-usage  pendant  30  ans  n'est  pas  non  plus  une 
cause  d'extinction  du  bail  :  il  n'y  a,  d'ailleurs,  aucune 
vraisemblance  que  le  cas  se  présente  jamais;  car  la 
prestation  périodique  que  le  preneu  r  aura  à  payer,  et 


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CESSATION  DU  BAIL.  278 

qui  certainement  lui  sera  demandée,  le  préservera  de 
l'oubli  ou  de  l'ignorance  de  son  droit. 

La  renonciation  du  preneur  à  son  droit  ne  mettrait 
pas  non  plus  fin  au  bail,  car  il  ne  peut,  par  sa  seule 
volonté,  s'affranchir  des  obligations  qui  y  sont  corréla- 
tives. Ce  qui  serait  possible,  à  cet  égard,  serait  une 
résiliation  volontaire  des  deux  côfcés  ;  mais  alors  ce  ne 
serait  plus  une  cessation  de  plein  droit. 

Quant  à  Tabus  de  jouissance,  il  rentre  dans  la  géné- 
ralité du  dernier  alinéa  du  présent  article,  dans  la 
résolution  prononcée  en  justice  pour  inexécution  des 
obligations  du  preneur. 

208.  On  reprend  maintenant,  pour  quelques  déve- 
loppements sommaires,  les  cinq  cas  d'extinction  du 
bail,  s'opérant  de  plein  droit  et  sans  qu'il  soit  besoin 
de  la  faire  prononcer  en  justice  (a). 

On  remarquera  d'abord  que  l'extinction  dont  il  s'agit 
ne  s'applique  pas  seulement  au  droit  du  preneur,  mais, 
en  même  temps,  à  celui  du  bailleur  et,  par  conséquent, 
au  contrat  tout  entier. 

1°  La  perte  de  la  chose  louée  est  ici  supposée  totale. 
Si  elle  n'était  que  partielle,  elle  pourrait  donner  lieu, 
soit  à  diminution  du  prix  de  bail,  soit  même  à  résilia- 
tion (art.  138  et  158)  [h)  ;  mais  ce  ne  serait  que  par 
l'effet  d'une  décision  judiciaire  ou  d'une  convention 
amiable:  ce  ne  serait  plus  de  plein  droit. 

Si  la  perte  de  la  chose  était  le  résultat  de  la  faute 


(a)  II  va  do  soi  qu'un  effet  de  droit  ou  de  la  lai  peut  toujours  être 
contesté  et  qu'une  action  en  justice  peut  intervenir  à  ce  sujet;  mais  alors 
la  justice  ne  le  prononce  pa»,  elle  le  déclare  et  l'effet,  désonnais  reconnu, 
ne  date  pas  du  jour  du  jugement,  ex  nunc  (de  maintenant),  mais  du  jour 
où  l'effet  s'est  produit  eu  vertu  de  la  loi,  ex  tune  (d'alors). 

(i)  Entre  le  mot  réêolution  et  le  mot  résiliation  usité  spéciidement  en 
cas  de'bail,  il  n'y  a  pas  de  différence  importante;  toutefois,  la  résiliation 
est  considérée  comme  exigeant  toujours  une  demande  en  justice,  tandis 
que  la  résolution  a  quelquefois  lieu  de  plein  droit. 

18 


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274       LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  III.— SECT.  IV. 

de  Tune  des  parties,  da  prenear  yraisemblablement,  le 
bail  n'en  prendrait  pas  moins  fin  ;  mais  il  y  aurait  lien 
à  une  indemnité  contre  la  partie  qui  serait  en  faute. 

2**  L'expropriation  totale  a  de  Tanalogie  avecla  perte 
de  la  chose  louée  :  dans  ce  cas,  la  jouissance  du  preneur 
devient  impossible  légalement,  au  lieu  de  le  devenir . 
naturellement. 

3^  L'éviction  du  bailleur  est  le  cas  où  il  est  jugé 
que  la  propriété  de  la  chose  ne  lui  appartenait  pas  au 
moment  du  contrat  (voj.  p.  221,  a)  ;  l'annulation  de 
son  droit  de  propriété  a  lieu  dans  le  cas  oii  il  tenait  ce 
droit  d'un  acte  entaché,  soit  d'un  vice  de  consente- 
ment, soit  d'une  incapacité,  de  la  part  du  cédant. 

Dans  les  deux  cas,  il  faut  qu'une  décision  judiciaire 
intervienne  contre  le  bailleur,  pour  que,  par  voie  de 
conséquence,  le  bail  finisse  de  plein  droit. 

Enfin,  il  faut  que  la  cause  d'éviction  soit  antérieure 
au  bail:  autrement,  elle  ne  serait  pas  opposable  au 
preneur  qui  ne  doit  pas  souffrir  des  actes  du  bailleur. 
Et,  lors  même  que  la  cause  alléguée  serait  antérieure 
au  bail,  il  faudrait  encore  que  le  preneur  ait  été  mis  en 
cause,  de  manière  à  y  pouvoir  contredire,  pour  que  le 
jugement  lui  soit  opposable. 

4**  Il  est  conforme  aux  principes  généraux  qu'un 
droit  qui  n'a  été  établi  que  pour  un  temps  déterminé 
s'éteigne  par  l'arrivée  du  terme  fixé.  Le  temps  peut 
être  fixé  expressément  ou  sous-entendu,  c'est-à-dire 
fixé  tacitement.  La  fixation  expresse  n'implique  pas 
nécessairement  un  nombre  d'années,  de  mois  ou  de 
jours  déterminés,  bien  que  ce  soit  ce  qui  aura  lieu  le 
plus  souvent:  ce  pourrait  être  l'indication  d'un  événe- 
ment précis  dont  l'arrivée  est  sujette  à  être  plus  ou 
moins  hâtive  ou  tardive.  Par  exemple,  le  preneur  a 
loué  une  maison,  pour  tout  le  temps  où  il  exercerait 
une  fonction  publique  dans  la  ville:  ses  fonctions 
cessent  ou  il  change  de  résidence,  le  bail  cesse.     De 


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CESSATION  DU  BAIL.  276 

même  le  preneur  a  loué  une  maison^  pour  le  temps  pen- 
dant lequel  il  construirait  sa  propre  maison  :  quoique  Té- 
poque  à  laquelle  la  maison  sera  terminée  soit  yariable^ 
ce  n^en  est  pas  moins  un  terme  expressément  stipulé. 

Au  contraire^  le  bail  a  été  fait  avec  une  destination 
particulière  des  lieux  loués  et  le  bailleur  a  connu  cette 
destination;  il  est  tacitement  entendu  qu^une  fois  la 
destination  remplie,  le  bail  cessera.  Par  exemple,  un 
entrepreneur  de  travaux  publics,  chargé  de  la  cons- 
truction d'un  édifice,  a  loué  un  terrain  voisin  des  tra- 
vaux, pour  la  taille  des  matériaux  et  l'assemblage 
provisoire  des  charpentes;  le  bailleur  a  connu  la  desti- 
nation spéciale  des  lieux  loués;  il  est,  dès  lors,  pré- 
sumé avoir  consenti  à  ce  que  le  bail  prît' fin,  de  plein 
droit,  avec  l'achèvement  des  travaux,  mais  non  aupa- 
ravant, comme  aussi  s'être  réservé  le  droit  de  reprendre 
les  lieux  loués  à  la  même  époque. 

Dans  l'article  160  ci-après,  la  loi  donne  elle-même 
un  exemple,  par  présomption,  de  terme  tacitement  fixé. 

La  loi  met  sur  la  même  ligne  que  le  terme  un  événe- 
ment ayant  le  caractère  d'une  condi^'cwi,  c'est-à-dire 
un  événement  futur  et  incertain,  dont  l'accomplisse- 
ment doit  résoudre  le  bail  :  par  exemple,  il  avait  été 
convenu  que  le  bail  cesserait^  si  le  preneur  obtenait  une 
fonction  ou  un  emploi  public  dans  une  autre  ville. 

5®  S'il  n'y  a  point  de  terme  assigné  an  bail  par  les 
parties,  à  l'origine,  la  loi  permet  à  chacune  d'elles  d'y 
.mettre  fin  par  un  avertissement,  en  forme,  donné  un 
certain  temps  avant  la  sortie  et  qu'on  nomme  congé. 
Le.  congé  est  l'objet  de  trois  articles  ultérieurs  (art. 
161  à  163). 

Le  dernier  alinéa  ne  présente  plus  de  cessation  de 
plein  droit,  mais  une  cessation  par  voie  d'action  réso- 
lutoire, pour  inexécution  des  obligations  par  l'une  des 
parties:  il  a  déjà  été  sommairement  parlé  de  cette  ac- 
tion (p.  102)  et  il  en  sera  encore  question  plus  loin. 


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276       LIVRE  IL— iw  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IV. 

Art.  158. —  209.  La  disposition  de  cet  article  se 
trouve  déjà  annoncée  par  ce  qui  a  été  dit  au  sujet  du 
premier  alinéa  de  Tarticle  précédent. 

Quoique  la  perte  de  la  chose  louée  soit  fortuite  ou 
résulte  d'une  force  majeure,  elle  ne  doit  pas  nécessaire- 
ment retomber  sur  le  preneur,  sous  prétexte  qu'il  a  un 
droit  réel  ;  car  le  bailleur  est  obligé  de  lui  faire  avoir 
une  jouissance  continue.  Il  ne  faudrait  pas  non  plus 
que  la  moindre  perte  lui  donnât  le  droit  de  faire  résilier 
le  bail,  ni  même  l'autorisât  toujours  à  obtenir  une  dimi- 
nution du  prix  de  bail.  A  cet  égard,  la  loi  se  réfère 
aux  distinctions  portées  ci-dessus,  à  l'article  138. 

Si  la  perte  est  de  moins  d'un  tiers,  le  preneur  n'ob- 
tiendra ni  la  résiliation  ni  une  diminution  du  prix.  Si 
elle  est  d'un  tiers  ou  au  delà,  le  preneur  obtiendra  une 
diminution  d'un  tiers  du  prix,  et,  comme  la  perte  par- 
tielle de  la  chose  entraîne  nécessairement  pour  toujours 
la  perte  proportionnelle  de  la  jouissance,  le  preneur 
pourra  demander  la  résiliation,  sans  attendre  le  laps 
de  trois  ans  prescrit  par  l'article  138. 

Quant  à  l'expropriation  partielle,  elle  présente  deux 
particularités. 

1°  Le  preneur  obtiendra  une  diminution  du  prix  de 
bail,  quelle  que  soit  la  partie  expropriée,  parce  que 
cette  expropriation  procure  au  bailleur  une  indemnité 
du  trésor  public; 

2°  Le  preneur  recevra  lui-même  une  indemnité  du 
trésor,  à  cause  du  trouble  que  l'expropriation  lui  cause. 

Quant  au  droit  de  résolution,  il  sera  toujours  subor- 
donné à  la  perte  du  tiers  de  la  jouissance  première. 

Art.  159. —  210.  Le  bail  renouvelé  tacitement,  par 
le  consentement  présumé  des  parties,  après  l'expira- 
tion du  temps  qui  lui  avait  été  d'abord  assigné,  se 
nomme,  en  France,  tacite  récoiiduçtwn  (art.  1739)  (r). 

(c)  Du  latin:  conducere,  " prendre  à  loyer "  et  re,  particule  qui  se 


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CESSATION  DU  BAIL.  277 

Quant  aux  effets  du  nouveau  contrat  entre  les  parties, 
ils  seront  les  mêmes  que  ceux  du  contrat  primitif,  sauf 
la  durée  qui,  d'après  le  dernier  alinéa  de  ^article,  est 
désormais  indéterminée  et  cesse  par  un  congé  ou  aver- 
tissement donné  par  une  partie  à  Vautre,  un  certain 
temps  avant  la  sortie. 

Mais  ce  nouveau  ccyitrat  ne  peut  être  opposé  aux 
tiers.  Ainsi,  ceux  qui  s^étaient  portés  garants  ou  cau- 
tions de  l'exécution  du  premier  bail  ne  sont  pas  ga- 
rants du  second:  ils  ont  considéré,  sans  doute,  la  durée 
de  leur  engagement  éventuel  et  n'ont  pas  entendu  se 
trouver  engagés  par  un  nouveau  contrat,  sans  leur 
consentement. 

Par  la  même  raison,  et  par  une  autre  aussi,  les  hy- 
pothèques données  pour  le  premier  bail  sont  inappli- 
cables au  second:  d'abord,  s*il  y  a  des  créanciers  hypo- 
thécaires postérieurs  au  bail,  ils  ont  pu  considérer  que 
leur  hypothèque  s'améliorerait,  quant  au  rang,  par 
l'extinction  de  celle  qui  les  précédait,  et  cette  attente 
légitime  ne  doit  pas  être  trompée  par  une  prolongation 
ou  extension  de  l'hypothèque  qui  prime  la  leur. 

Ensuite,  lors  même  qu'il  n'y  aurait  pas  d'autres  cré- 
anciers hypothécaires  postérieurs,  l'hypothèque,  une 
fois  éteinte  ou  limitée  par  la  fin  du  premier  bail,  ne 
peut  renaître  ou  s'étendre  à  une  nouvelle  créance,  au 
préjudice  des  créanciers  chirographaires  (voy.  p.  200,  b), 
sans  que  les  parties  remplissent  les  formalités  requises 
pour  la  constitution  de  l'hypothèque  ou.  pour  son  ex- 
tension. 

Art.  160. —  211.  La  loi  donné  ici  une  interpréta- 
tion de  la  volonté  probable  des  parties  ;  c'est  une  pré- 
somption légale  de  leur  intention,  quant  à  la  durée, 
lorsqu'elles  n'en  ont  pas  exprimé  une  autre. 

place  devant  un  mot  pour  indiquer  la  réitération  d'un  fait.  Le  mot 
**  réitération  "  contient  Itii-mème  cette  particule. 


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278       LIVRE  IL— Ire  PARTIE.— CHAP.  in.— SECT.  IV. 

Cette  fixation  de  la  durée  du  bail^  par  présomption 
légale,  n'a  Heu  que  pour  les  locaux  meublés  ou  garnis: 
le  bail  durera  alors  la  période  pour  laquelle  le  prix  a 
été  fixé.  A  l'expiration  de  cette  période,  il  pourra  se 
former  un  nouveau  bail,  par  tacite  réconduction,  mais 
alors  sans  durée  fixée  et  finissant  par  un  congé,  con- 
formément à  l'article  précédent. 

La  raison  pour  laquelle  la  loi  interprète  elle-même 
l'intention  des  parties  est  celle-ci:  généralement,  la 
location  des  maisons  ou  appartements  meublés  se  fait 
pour  un  temps  assez  court;  les  personnes  qui  n'ont  pas 
de  meubles  à  elles  appartenant  sont  des  résidents 
accidentels  dans  une  ville,  des  voyageurs,  des  malades; 
lorsqu'ils  conviennent  d^un  prix  par  jour,  par  semaine, 
ou  par  mois,  c'est  qu'ils  se  proposent  de  rester  au  moins 
un  jour,  une  semaine  ou  un  mois;  lorsqu'ils  convien- 
nent d'un  prix  par  trimestre,  par  semestre  ou  par  année, 
c'est  qu'ils  se  proposent  de  rester  dans  les  lieux  loués, 
un  trimestre,  un  semestre  ou  une  année.  Bien  entendu, 
les  parties  peuvent  toujours  exprimer  le  contraire. 

On  ne  peut  pas  faire  la  même  supposition  pour  les 
lieux  non  meublés,  où  le  séjour  est,  en  général,  assez 
long,  et  semblerait  pouvoir  se  prolonger  indéfiniment; 
dès  lors,  l'indication  du  prix  pour  une  période  de  mois 
ou  pour  une  année,  n'est  plus  qu'une  manière  de  fixer 
le  prix  courant;  tout  au  plus,  pourrait-on  y  voir  l'indi- 
cation des  échéances  ou  époques  de  payement;  mais 
même,  s'il  n'y  a  pas  de  fixation  précise  des  échéances, 
la  loi  les  fixe  à  chaque  mois,  comme  on  l'a  vu  à  l'ar- 
ticle 146. 

La  loi  ne  prévoit  pas  un  cas  qui  pourrait  se  rencon- 
trer assez  fréquemment,  mais  qui  serait  facile  à  ré- 
soudre par  l'interprétation  raisonnable  de  la  volonté  des 
parties  :  le  prix  de  bail  d'un  appartement  meublé  pour- 
rait avoir  été  fixé,  tout  à  la  fois,  par  jour,  par  semaine 
ou  par  mois,  par  trimestre,  par  semestre  ou  par  année, 


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CESSATION  DU  BAIL.  279 

probablement  avec  une.  diminution  à  raison  de  la  plus 
grande  durée.  En  ce  cas^  il  est  clair  que  le  choix  de 
la  durée  a  été  laissé  au  preneur  et  qu'il  pourrait  quitter 
à  la  fin  de  chaque  période^  mais  qu'une  fois  entré 
dans  la  période  suivante^  il  devrait  Tachever  et  ainsi 
des  autres:  la  tacite  réconduction  n'aurait  lieu  qu'à 
l'expiration  de  la  dernière  période,  et  le  nouveau  hsA], 
n'ayant  plus  de  durée  limitée,  ne  finirait  que  par  un 
congé. 

La  location  de  meubles  particuliers  est  assimilée  par 
la  loi  à  celle  des  appartements  meublés,  quant  à  la 
durée,  qui  est  considérée  comme  tacitement  fixée  par 
la  période  de  temps  pour  laquelle  le  prix  est  établi  ; 
l'utilité  de  cette  disposition  se  rencontrera  principale- 
ment dans  la  location  de  chevaux,  voitures,  machines 
industrielles,  ustensiles  de  ménage,  vêtements,  etc. 

Art.  161. —  212.  Lorsque  le  bail  n'a  pas  de  durée 
fixée  par  le  contrat,  soit  expresse,  soit  tacite,  comme  il 
a  été  expliqué  plus  haut,  il  ne  finit  que  par  un  avertis- 
sement que  l'une  des  parties  donne  à  l'autre,  un  certain 
temps  à  l'avance,  et  que  l'on  nomme  congé  (voy.  c.  civ. 
fr.,  art.  1736,  1737,  1759). 

Il  faut  bien  remarquer  que,  jusqu'à  ce  que  le  congé 
soit  donné,  c'est  le  môme  bail  qui  dure  et  qu'il  n'y  a 
pas  une  succession  de  tacites  reconductions;  par  con- 
séquent, les  sûretés  fournies  pour  l'exécution  du  bail 
restent  les  mêmes,  tant  que  les  parties  ne  les  modi- 
fient pas. 

Le  présent  article  s'applique  aux  locations  de  bâti- 
ments non  meublés. 

Le  congé  peut  être  donné  à  toute  époque  de  l'année. 
La  loi  s'en  explique,  parce  que  dans  beaucoup  de  pays, 
notamment  en  France,  le  congé  ne  peut  être  donné  qu'à 
certaines  époques  de  l'année,  ordinairement  quatre  fois 
par  an,  au  commencement  de  chaque  saison,  pour  sor- 


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280       LIVRE  IL— Iro  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IV. 

tir  à  la  saison  suivante.  Il  en  résulte  un  inconvénient 
assez  grave,  c'est  que  si  une  des  parties  oublie  de 
donner  congé  au  temps  voulu,  elle  est  obligée  d'at- 
tendre la  saison  suivante;  il  peut  arriver  aussi  que  le 
besoin  de  quitter  ne  survienne  que  peu  de  jours  après 
ladite  époque  et  elle  est  encore  obligée  d'attendre  la 
prochaine  saison.  Il  y  a,  en  outre,  beaucoup  de  va- 
riétés locales  à  cet  égard  {d). 

Au  Japon,  il  ne  parait  pas  que  les  congés  se  donnent 
à  une  époque  déterminée. 

Si  cet  usage  n'existe  pas,  il  faut  se  garder  de  l'éta- 
blir; s'il  existe,  ce  doit  être  avec  toutes  les  variétés 
des  coutumes  locales  et  il  paraît  préférable  de  ne  pas 
plier  la  loi  à  ces  usages. 

On  pourrait  objecter  que  le  congé  donné  par  le  pro- 
priétaire peut  obliger  le  preneur  à  sortir  à  une  époque 
très-gênante  ;  par  exemple,  à  la  fin  de  l'année,  alors 
que  les  commerçants  font  leurs  comptes  généraux  et 
leurs  recouvrements.  Mais  le  preneur,  étant  ainsi  pré- 
venu à  l'avance  par  le  congé,  pourrait  demander  au 
tribunal  un  délai  de  8  ou  15  jours  qui  ne  lui  serait 
pas  refusé,  au  moins,  s'il  n'y  avait  pas  encore  un 
nouveau  preneur:  les  conventions,  en  effet,  doivent 
"  s'exécuter  de  bonne  foi."  Le  preneur  aura  toujours 
eu,  d'ailleurs,  la  faculté  d'exclure,  par  le  contrat  ori- 
ginaire, certaines  époques  qui  le  gêneraient  pour  la 
sortie:  les  négociants  doivent  être  prévoyants;  c'est 
un  des  devoirs  et  un  des  besoins  de  leur  profession. 

Mais  ce  qui  importe  à  la  loi,  c'est  qu'il  s'écoule  entre 
le  congé  signifié  et  la  sortie  un  intervalle  assez  long 
pour  que  le  preneur  ait  le  temps  de  trouver  une  nou- 
velle habitation  et  le  bailleur  un  nouveau  preneur. 

Il  est  naturel  aussi  que  l'intervalle  soit  d'autant  plus 

(d)  La  loi  française  se  réfère  à  Vutage  des  lieux,  pour  Tépoque  do 
Taiiuée  à  laquelle  le  congé  peut  être  donné,  et  aussi  pour  Tintervalle  à 
obeen'er  entre  le  congé  et  la  sortie  (voy.  art.  1786, 1757  et  1769). 


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CESSATION  DU  BAIL.  281 

loDg  qae  la  locatioD  a  plus  d'importance:  il  est  toujours 
plus  difficile  de  trouver  à  prendre  ou  donner  à  loyer 
une  grande  habitation  qu'une  moyenne  on  une  petite. 

212  bis.  Il  fallait  aussi  que  la  loi  trouvât  une  me- 
sure pour  déterminer  ce  qui  serait  une  grande,  nne 
moyenne  ou  une  petite  habitation.  On  ne  pouvait  pas 
songer  à  s'attacher  au  prix  du  bail  (système  français), 
parce  que  ce  prix  varie  avec  les  localités  et  avec  Tétat 
des  bâtiments  ;  il  a  paru  préférable  de  considérer  Té- 
tendue  des  bâtiments,  non  par  leur  surface  en  tsubo, 
mais  par  leur  nature  et  leur  destination. 

Une  maison  entière  est  considérée  comme  une  g^nde 
habitation.  Il  est  vrai  qu'il  y  a  souvent  de  bien  petites 
maisons;  mais,  par  cela  seul  qu'elles  sont  entières,  ce 
qui  aussi  implique  presque  toujours  des  dépendances, 
elles  sont  plus  difficiles  à  trouver  pour  le  preneur  qui, 
quittant  une  maison  de  ce  genre,  en  cherchera  sans 
doute  une  autre  de  même  genre;  elles  sont  aussi  plus 
difficiles  à  relouer,  pour  le  bailleur,  parce  que,  leur  prix 
étant  toujours  plus  élevé,  relativement  à  leur  étendue, 
il  en  trouvera  moins  facilement  un  preneur. 

La  2*  classe  d'habitation  est  un  corps  de  bâtiments 
ou  corps  de  logis,  qui  tient  le  milieu  entre  une  maison 
entière  et  un  appartement  ou  logement  composé  de 
quelques  chambres.  La  loi  met  sur  la  même  ligne 
toute  habitation,  même  moindre  qu'un  corps  de  logis, 
si  le  preneur  y  exerce  up  commerce  ou  une  industrie. 

Il  n'y  a  guère  de  difficulté  à  prévoir  au  sujet  de 
l'exercice  d'un  commerce;  si  minime  que  soient  les 
actes  de  ce  commerce,  et  lors  même  qu'il  ne'  s'agirait 
que  du  commerce  en  détail  de  menues  denrées,  ce 
serait  un  commerce  dans  le  sens  de  la  loi. 

Il  y  aurait  plus  de  difficulté  pour  une  industrie.  Il 
s'exerce  souvent  dans  les  habitations  de  petits  métiers 
qui  emploient  peu  de  matières  et  peu  d'outils,  sans 


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282       LIVRE  IL— Ira  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IV. 

aucun  agencement  particulier  des  locaux,  et  l'on  pour- 
rait douter  s'il  faut  les  placer  dans  les  habitations  de 
la  2°  catégorie;  par  exemple^  le  métier  de  tailleur 
d'habits,  de  barbier,  de  dentiste.  Les  tribunaux,  en 
cas  de  contestation,  décideront  d'après  les  faits;  dans 
le  doute,  ils  devront  plutôt  décider  dans  le  sens  qui 
donne  à  Tbabitation  le  caractère  de  la  2^  classe. 

S'il  s'agit  d'un  art  libéral,  du  dessin,  de  la  méde- 
cine, de  l'enseignement  des  sciences  ou  des  lettres, 
comme  il  n'y  a  là,  ni  matières,  ni  outillage,  on  ne 
pourrait  pas  y  voir  une  industrie.  Il  en  serait  do 
même  d'une  industrie  ou  d'un  métier  qui  s'exercerait 
au  dehors,  comme  l'industrie  du  charpentier  ou  du 
tailleur  dé  pierres,  on  comme  le  métier  de  traîneur  de 
kowrotima,  h  moins,  que  dans  ce  cas,  le  preneur  n'eût 
un  grand  nombre  de  voitures  en  magasins  et  n'employât 
d'autres  traineurs  salariés  par  lui,  ou  ne  fût  loueur  de 
ces  sortes  de  voitures. 

La  3^  classe  d'habitation  comprend  tous  les  antres 
locaux. 

L'intervalle  entre  le  congé  et  la  sortie  a  été  réduit 
autant  que  possible:  il  est  de  3  mois,  2  mois  et  1  mois. 

Bien  entendu,  les  parties  pourraient  convenir  d'un 
intervalle  plus  long  ou  plus  court.  Dans  toutes  ces 
règles  de  pur  intérêt  privé,  la  loi  ne  statue  qu'à  dé- 
faut de  conventions. 

Art.  162. —  213.  Lorsqu'il  s'agit  d'une  maison  en- 
tière, d'un  corps  de  logis  ou  d'un  appartement  meublés, 
la  loi  i*eproduit  une  distinction  qui  est  déjà  indiquée 
sous  l'article  1 60  :  si  le  bail  a  été  fait  pour  un  temps 
déterminé  (et  il  a  pu  l'être  tacitement  par  le  mode  de 
fixation  du  prix  périodique),  le  bail  finit  de  plein  droit 
avec  la  période  indiquée,  sans  qu'il  soit  nécessaire  de 
donner  cougé  ;  mais  s'il  y  a  eu  tacite  réconduction,  à 
l'expiration  de  ce  temps,  alors  le  bail  ne  finit  que  par 


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CESSATION  DU  BAIL.  283 

un  congé:  l'intervalle  entre  le  congé  et  la  sortie  varie, 
non  plus  suivant  l'importance  des  locaux^  mais  suivant 
la  durée  de  la  période  primitive. 

D*un  autre  côté,  comme  les  périodes  peuvent  être 
très-variées,  la  loi  ne  peut  multiplier  les  délais  dont  il 
s'agit:  elle  se  borne  à  en  fixer  trois,  correspondant  aux 
locations  faites,  soit  pour  trois  mois  ou  davantage,  soit 
pour  moins  de  trois  mois,  soit  pour  un  jour:  dans  le 
premier  cas,  l'intervalle  entre  le  congé  et  la  sortie  est 
uniformément  d'un  mois;  dans  le  second,  il  est  du 
tiers  de  la  période  primitive;  dans  le  troisième  cas, 
l'intervalle  sera  de  24  heures. 

On  comprend  que  cet  intervalle  soit  court,  parce  que 
les  locataires  qui  n'ont  pas  de  meubles  font  partie  de 
ce  qu'on  nomme  la  population  flottante  :  ils  ne  comptent 
pas  faire  un  long  séjour  au  même  lieu  et  le  bailleur 
ne  compte  pas  non  plus  les  conserver  longtemps;  en 
outre,  le  preneur  qui  reçoit  le  congé  trouve  aisément  à 
se  loger  dans  une  autre  maison  meublée;  réciproque- 
ment, le  bailleur  trouve  aussi  aisément  un  autre  loca- 
taire de  passage. 

A  l'égard  des  locations  d'objets  mobiliers,  il  eût  été 
difficile  d'en  distinguer  l'importance  dans  la  loi,  pour 
fixer  l'intervalle  entre  le  congé  et  la  fin  du  bail.  C'est 
aux  parties,  à  pourvoir  à  cette  fixation,  suivant  leur 
intérêt. 

Mais  comme  elles  n'auront  pas  toujours  cette  pré- 
voyance, il  est  nécessaire  que  la  loi  y  supplée. 

D'abord,  si  le  prix  de  bail  a  été  fixé  par  jour,  par 
mois  ou  par  année,  ce  qui  sera  le  plus  fréquent,  le  bail 
sera  censé  fait  pour  la  période  qui  a  servi  de  base  au 
prix,  et  il  finirait  de  plein  droit  à  l'expiration  du  temps 
Qxé,  sauf  la  tacite  reconduction,  comme  il  est  prévu  à 
l'article  160,  2^  alinéa. 

Le  présent  article  s'appliquera  d'abord  au  cas  oii, 
le  bail  ayant  été  fait  pour  un  temps  fixe  (un  certain 


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284       LIVRE  IL— ire  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IV. 

nombre  de  jours  ou  de  mois),  il  y  aura  eu  tacite  re- 
conduction ;  dans  ce  cas,  le  congé  sera  donnée  soit  un 
mois  à  l'avance,  s'il  s^agissait  d'un  bail  ayant  eu  une 
durée  supérieure  à  trois  mois,  soit  un  nombre  de  jours 
à  l'avance  formant  le  tiers  du  temps  que  le  premier 
bail  avait  duré. 

Lorsque  les  meubles  font  partie  d'un  appartement 
meublé,  ils  en  sont  l'accessoire  et  la  durée  des  deux 
locations  est  la  même  :  on  leur  applique  alors  l'article 
160  et  les  trois  premiers  alinéas  du  présent  article. 

Art.  163. —  214.  Il  y  a,  pour  les  baux  de  biens  ru- 
raux, une  double  dérogation  aux  règles  qui  précèdent: 

V  Un  intervalle  beaucoup  plus  long  entre  le  congé 
et  la  sortie  ; 

2^  Une  époque  précise  à  laquelle  le  congé  doit  être 
donné. 

Il  est  facile  de  justifier  ces  dispositions  particulières 
par  les  considérations  suivantes  : 

L'intention  des  parties  est,  naturellement,  que  le 
preneur  puisse  faire  la  récolte  pour  laquelle  il  a  fait 
les  semences,  labours  et  cultures,  au  moins  quand  il 
8*agit  d'une  récolte  annuelle. 

Le  preneur  ne  doit  pas  être  obligé  de  quitter  les  lieux 
loués  avant  d'avoir  eu  le  temps  de  trouver  un  autre 
fonds  de  nature  plus  ou  moins  semblable  au  précédent. 
Réciproquement,  le  bailleur  ne  doit  pas  être  exposé  à 
se  trouver  sans  un  autre  preneur,  pendant  une  partie 
de  l'année. 

Le  premier  de  ces  motifs  explique  que  la  sortie  ne 
devra  pas  précéder  la  récolte  principale  de  l'année;  les 
deux  autres  motifs  expliquent  que  l'intervalle  entre 
le  congé  et  la  sortie  soit  d'un  an  au  moins. 

Quant  au  bail  d'animaux  donnés  à  cheptel,  soit 
accessoirement  à  un  bien  rural,  soit  séparément,  on  sait 
qu'il  n'en  sera  traité  qu'au  Livre  IIP. 


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CESSATION  DU  BAIL.  286 

La  matière  des  baux  éfcant  une  des  pi  as  importantes 
dans  la  pratique^  au  moins  par  sa  fréquente  applica- 
tion,  la  loi  n'a  pas  craint  d'entrer  dans  des  détails  un 
peu  minutieux^  pour  prévenir  les  procès. 

Art.  164. —  215.  Quand  le  bail  de  biens  ruraux  a 
une  durée  fixée,  la  fin  du  bail  peut  arriver  avant  que 
la  récolte  soit  enlevée,  soit  parce  que  la  saison  a  été 
tardive,  soit  parce  que  les  parties  avaient  mal  calculé 
le  temps.  En  pareil  cas,  il  serait  inique  que  le  bailleur 
ou  un  nouveau  preneur  mît  obstacle  à  Tenlèvement  de 
la  récolte  par  le  preneur. 

Il  serait  tout  aussi  injuste  que,  si  la  récolte  a  été 
bâtive,  le  preneur  dont  le  bail  est  sur  le  point  d'expirer 
s'opposât  aux  travaux  préliminaires  de  l'année  sui- 
vante, soit  de  la  part  du  bailleur,  soit  de  la  part  d'un 
nouveau  preneur. 

La  loi  réserve  le  cas  oïl  le  preneur  en  éprouverait  un 
préjudice  sérieux  pour  les  autres  récoltes  pendantes. 

Il  7  a  une  autre  réciprocité  de  droits  respectifs  dont 
la  loi  ne  parle  pas,  parce  qu'elle  va  de  soi  et  pai-ce  que, 
d'ailleurs,  elle  concerne  plutôt  le  commencement  du 
bail  que  sa  fin. 

Si,  au  moment  de  l'entrée  en  jouissance  du  preneur, 
la  récolte  pour  laquelle  le  bailleur  a  fait  les  travaux 
n'est  pas  encore  enlevée,  le  preneur  ne  doit  pas  mettre 
obstacle  à  l'enlèvement. 

Réciproquement,  si  la  récolte  du  bailleur  a  été  hâtive, 
il  ne  doit  pas  s'opposer  à  ce  que  le  preneur,  même 
avant  l'époque  de  son  entrée  en  jouissance,  fasse  les 
premiers  travaux  de  labour  ou  autres  analogues. 

C'est  l'application  d'un  principe  déjà  proclamé  tout- 
à-l'heure  et  qui  sera  développé  plus  tard,  à  savoir,  que 
"les  conventions  doivent  être  exécutées  de  bonne  foi" 
(art.  350). 

Ces  dispositions  relatives  aux  fruits  qui  se  trouvent 


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286       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  UL— SECT.  IV. 

pendants  au  moment  où  commence  le  bail  et  où  il  finit 
constituent  une  nouvelle  et  considérable  différence 
entre  le  preneur  à  bail  et  ^usufruitier.  On  a  vu,  en 
effet,  aux  articles  52^  72  et  109  que  l'usufruitier  a  droit 
aux  fruits  pendants  au  moment  où  s'ouvre  son  droit  et 
qu'il  n'a  aucun  droit  à  ceux  qu'il  n'a  pas  perçus  au 
moment  où  finit  son  droit,  ce  qui  rentre  dans  les  effets 
aléatoires  de  l'usufruit  (voy.  pp.  125,  148  et  205).  Il 
n'en  pouvait  être  de  même  pour  le  bail  qui  n'a  rien 
d'aléatoire  et  où  chaque  partie  chercbe  un  profit  égal  à 
celui  qu'elle  procure  à  l'autre.  Mais  on  voit  qu'il  n'en 
résulte  pas  de  complications,  parce  que  celui  qui  a  droit 
à  une  récolte  préparée  par  ses  soins  l'enlève  en  nature  et 
ne  réclame  aucune  indemnité  pour  les  frais  de  culture. 

Art.  166.-^216.  Par  innovation  à  l'égard  d'un 
ancien  usage  contraire  aux  intérêts  économiques  du 
pays,  le  bailleur  ne  pourra  plus  mettre  fin  au  bail,  en 
vendant  la  chose  louée.  En  France,  la  loi  s'en  est  for- 
mellemeut  expliquée,  dans  l'article  1743,  non-seule- 
ment parce  qu'elle  innovait  aussi  sur  l'ancien  droit  {e), 
mais  encore  parce  qu'elle  laissait  au  bail  les  caractères 
d'un  droit  personnel. 

Dans  le  présent  Projet,  la  loi  n'a  pas  cru  devoir  pro- 
clamer expressément  la  persistance  du  bail  en  pré- 
sence d'une  vente,  parce  qu'elle  donnait  au  bail  la  na- 
ture du  droit  réel  et  cette  conséquence  en  était  la  plus 
simple  et  la  plus  considérable  en  même  temps. 

Maifif  rien  n'empêche  les  parties  de  convenir  qu'au 
cas  de  vente,  le  preneur  pourra  être  expulsé;  c'est  une 
réserve  que  fera  souvent  le  bailleur,  quand  il  fera  un 
bail  à  prix  réduit  et  pour  une  longue  durée,  circons- 
tances qui  pourraient  détourner  un  acheteur. 

(e)  L'article  1743  du  Code  français  abroge  une  loi  romaine  célèbre, 
insi  conçue  :  "l'acbeteur  n'est  pas  ^ 
torem  necette  non  est  êtare  oolono* 


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CESSATION  DU  BAIL.  287 

Le  baillear  pourrait  aussi  se  réserver  la  faculté  de 
résilier  le  bail  pour  occuper  les  lieux  par  lui-même  : 
cette  stipulation  était  même  sous-entendue ,  chez  les 
Romains  et  dans  l'ancien  droit  français^  dans  l'intérêt 
du  bailleur;  l'article  1761  Ta  abolie,  en  tant  que  tacite, 
et  il  veut  qu'elle  soit  expresse,  comme  le  veut  l'article 
1743  pour  la  résiliation  au  cas  de  vente. 

Le  présent  article  réserve  de  même  ce  droit  du  bail- 
leur, de  résilier  le  bail  à  sa  convenance,  pour  des  cas 
déterminés.  Le  preneur  peut  aussi  faire  de  pareilles 
stipulations  dans  son  intérêt  ou  dans  celui  de  ses  hé- 
ritiers. 

Ainsi,  le  preneur  a  une  fonction  qui  l'oblige  à  ré- 
sider au  lieu  où  il  l'exerce;  il  peut  stipuler  qu'en  cas 
de  changement  de  fonction  ou  de  résidence,  le  bail 
sera  résilié,  pour  éviter  les  embarras  et  les  difficultés 
d'une  sous-location. 

De  même,  il  prévoit  le  cas  où  il  viendrait  à  mourir 
avant  la  fin  du  bail  ;  sa  mort,  en  principe,  ne  dissou- 
drait pas  le  bail;  mais  comme  la  location  pourrait  être 
inutile  et,  par  suite,  gênante  pour  ses  héritiers,  il  sti- 
pule la  résiliation  en  leur  faveur. 

Dans  tous  ces  cas  et  autres  semblables,  il  faudra,  au 
moins,  que  la  partie  qui  veut  mettre  fin  au  bail  en  vertu 
de  la  clause,  prévienne  l'autre  partie  par  un  congé,  en 
observant  les  délais  ci-dessus  établis  suivant  la  distinc- 
tion des  choses  louées. 

Ces  cas  no  sont  pas  tout-à-fait  les  mêmes  que  ceux 
prévus  à  l'article  157-4^  où  l'on  a  supposé  une  con- 
dition résolutoire  expresse,  opérant  d'elle-même,  par 
le  seul  fait  de  l'arrivée  de  l'événement  prévu  :  la  loi 
suppose  ici  que  les  parties  n'ont  pas  stipulé  une  réso- 
lution expresse,  mais  seulement  une  faculté  de  réso- 
lution. 

Il  va  sans  dire,  et  cependant  la  loi  l'exprime,  que  si 
le  temps  restant  à  courir  du  bail  est  plus  court  que  l'in- 


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288       LIVRE  IL— 1»  PARTIE.— CHAP.  IIL— SECT.  IV. 

iervalle  à  observer  entre  le  congé  et  la  sortie,  le  congé 
est  inutile;  le  bail  alors  prendra  fin  par  la  convention 
originaire  et  non  par  l'exercice  de  la  faculté  de  rési- 
liation. Un  congé  même,  envoyé  ou  reçu  par  erreur, 
ne  prolongerait  pas  le  temps  restant  à  courir. 


»>*««K» 


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APPENDICE. 

DE  L'EMPHYTÊOSE  ET  DE  LA  SUPERFICIE. 


§  l«^-DE    L'EMPHYTÉOSE. 


Durée 
de  TeniphytéoBe. 


Réduction. 


Art.  166.  L'emphytéose  est  un  bail  d'im- 
meuble  à  long  terme  ou  de  plus  de  trente  années. 

Elle  ne  peut  excéder  cinquante  ans  ;  si  elle  a 
été  faite  pour  une  plus  longue  durée,  elle  est 
réduite  à  ce  terme. 

Elle  peut  toujours  être  renouvelée,  mais  de  RenouTeiiement. 
façon  à  ne  jamais  excéder  cinquante  ans  depuis 
le  renouvellement.  [Comp.  c.  ital.  1556.] 

Les  baux  d'immeubles  faits  avant  la  promul-    Baux  anciens, 
gation  du  présent  Code  pour  une  durée  déter- 
minée, même  supérieure  à  cinquante  années, 
seront  valables  pour  tout  le  temps  qui  leur  a 
été  assigné. 

Les  baux  de  terres  en  friches  ou  incultes  faits,        suite. 
à  la  même  époque,  pour  une  durée  indéterminée, 
cesseront   par  un  congé  donné  par  Tune  des 
parties  à  l'autre  dix  ans  à  l'avance. 

A  l'égard  des  baux  formellement  stipulés        snite. 
peiyétuels,  il   sera  statué  ultérieurement   par 
une  loi  spéciale  sur  la  faculté  et  les  conditions 
du  rachat  de  la  redevance  par  l'emphytéote. 

167.    Le  bail  emphytéotique  ne  s'établit  que    Etabiissemenf 
par  le  contrat  cVemphytéose  :  l'article  124  est      ^"^"^"^ 


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âdo 


LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  III. 


applicable  au  legs  ou  à  la  promesse  d'emphy- 
téose. 


BèglM  génëralM 
du  droit. 


PoaToira 
de  l'emphytéote. 


Limites 
de  aei  droits. 


âuite. 


168.  Les  droits  et  obligations  respectifs  des 
parties  sont  réglés  par  le  titre  constitutif  de 
Temphytéose. 

A  défaut  de  conventions  particulières,  les 
règles  du  bail  ordinaire,  ci-dessus  établies,  s'ap- 
pliquent à  Temphytéose,  sous  les  modifications 
ci-après. 

169.  L^emphytéote  d'un  terrain  peut  eu 
changer  la  nature,  pourvu  qu'il  n'y  apporte  pas 
de  détérioration  permanente. 

Il  peut  toujours  dessécher  les  marais. 

Il  peut  aussi  modifier  les  cours  d'eau  qui 
traversent  le  fonds,  s'il  en  doit  résulter  quelque 
avantage  pour  l'exploitation. 

170.  L'emphytéote  peut  défricher  les  landes, 
buissons  et  bambous  ;  mais  il  ne  peut,  sans  le 
coAsentement  du  propriétaire,  arracher  les  bois 
taillis,  ni  1^  arbres  qui^  n'étant  pas  destinés  à 
être  coupés  périodiquement,  ont  déjà  plus  de  20 
ans  et  dont  la  croissswice  peut  se  prolonger  au 
delà  du  temps  que  doit  durer  le  bail. 

171.  L'emphytéote  ne  peut,  en  aucun  cas, 
sans  le  consentement  du  propriétaire,  supprimer 
les  bâtiments  principaux,  ni  même  ceux  des 
bâtiments  accessoires  dont  la  durée  peut  exôéder 
celle  du  bail. 


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APPENDICE.— §  I«r.--EMPHYTÉ08E,  291 

172.    Dans  tous  les  cas  où,  d'après  Tarticle       Dwiti 
précédent  et  d'après  Tarticle  170,  Temphytéote  ."^^ 
est  autorisé  à  supprimer  des  constructions  ou 
des  arbres,  les  matériaux  et  les  bois  en  prove- 
nant appartiennent  au  propriétaire. 

178.   L'emphytéote  ne  peut,  en  cette  qualité,       mi»*». 
continuer  l'exploitation  des  mines  souterraines 
existant  dans  le  tréfonds. 

Il  n'a  aucun  droit  aux  redevances  payées 
par  les  concessionnaires  des  mines.  [Comp.  ib., 
1561.] 

Il  reçoit,  au  contraire,  les  indemnités  pour 
dommages  causés  à  la  surface  par  lesdits  con- 
cessionnaires. 

174.  S'il  existe  sur  le  fonds  emphytéotique      Minière.. 
des  minières  ou  des  carrières  de  pierre,  de  chaux, 

de  sable  ou  d'autres  matériaux  tirés  de  l'inté- 
rieur du  sol  ou  pris  sur  la  surface,  le  preneur 
peut  en  continuer,  à  son  profit,  l'exploitation 
déjà  conmiencée. 

Si  les  carrières  ne  sont  pas  encore  ouvertes  et 
en  exploitation,  il  peut  seulement  y  prendre 
des  pierres  ou  d'autres  matériaux  pour  l'amé- 
lioration du  fonds. 

175.  Le  bailleur  livre  la  chose  en  Tétat  où     iwiiT«nce 
elle  se  trouve  au  moment  du  contrat  d'emphy-  "^ 
xeose. 

Il  n'est  tenu  à  auctme  réparation,  grosse  ou 
d'entretien,  pendant  la  durée  du  droit. 


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d« 


2d2  LIVBK  IL— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  III. 

NonjMwtie  176.  Lgs  détérioratioiis  survenues  par  cas 
^^'*'  fortuit  ou  force  majeure,  pendant  la  durée  de 
Temphytéose,  ne  donnent  pas  lieu  à  diminution 
du  prix  du  bail;  sans  préjudice  du  droit  de 
résolution  réservé  au  preneur  par  Tarticle  18L 

impAti.  177.    Le  preneur  paye  sans  recours,  tous  les 

impôts  fonciers,  ordinaires  et  extraordinaires» 
quand  la  loi  qui  établit  ces  derniers  n'en  a  pas 
décidé  autrement.  [Ib.  1558.] 

Solidarité         178.     Si  un  fonds  a  été  donné  en  emphy- 

et  indiTiriblUW.     .  >  s       ,        .  ^  \     \ 

téose  a  plusieurs  personnes  par,  un  seul  contrat, 
Tobligation  de  payer  la  rente  annuelle  est  soli- 
daire et  indivisible  de  la  part  de  chaque  contrac- 
tant ou  de  leurs  héritiers. 

CMsion  179.     En  cas  de  cession  ou  de  sous-location 

et  aouHiocmtion.  ^^  ^^.j  g^aphytéotiquc,  lesdites  obligations  pas- 
sent au  cessionnaire  ou  sous-locataire,  et  le 
cédant  en  reste  garant,  comme  caution,  si  le 
bailleur  ne  Ten  a  pas  expressément  affranclû  ou 
n'est  pas  intervenu  à  Taote  de  cession  en  Tac- 
ceptant,  sans  réserver  ses  droits.   [Ib.  1562.] 

Kéwiution         180.     Le  bailleur  peut  demander  la  résolu- 

pour  le  bailleur.  *** 

tion  du  bail  emphytéotique  pour  défaut  de  paye- 
ment de  la  redevance  pendant  trois  ans  consé- 
cutifs. [Ib.  1566.] 

Il  peut  même  demander  la  résolution  pour 
tout  défaut  de  payement,  si  le  preneur  est  dé- 
claré en  faillite  ou  insolvable  ;  à   moins  que 


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APPENDICE.— s  1er.— BMPHYTÉOSE. 


293 


ceux-ci  n'assurent  le  payement  régulier  de  la 
redevance. 


181.  Le  preneur  peut  demander  la  résolu- 
tion du  bail,  sî,  par  force  majeure,  la  jouissance 
du  fonds  est  devenue  impossible  pour  le  tout, 
pendant  trois  années  consécutives,  ou  si  la  dé- 
térioration partielle  ne  doit  pas  laisser  dans 
l'avenir  de  profits  supérieurs  à  la  rente  annuelle 
à  payer.  [Ib.  1659,  1660.] 

182.  A  Texpiration  du  bail  ou  à  sa  résolu- 
tion,  le  preneur  laisse,  sans  indemnité,  les  plan- 
tations et  améliorations  qu'il  a  faites  sur  le  sol. 

Quant  aux  constructions,  les  dispositions  por- 
tées à  l'article  156,  pour  le  bail  ordinaire,  lui 
sont  applicables.  [Comp.  ib.  1566.] 


Résolution 
pour  le  preneur. 


AmëlioratloDS 
et  plantations. 


Constractiong. 


COMMENTAIRE. 

217.  On  trouve  dans  plusieurs  paya  d'Europe  une 
espèce  particulière  de  bail,  Vemphytéose,  dont  le  nom 
et  l'origine  sont  grecs;  les  Romains  l'avaient  adoptée, 
en  lui  conservant  son  nom  grec^  et  en  Europe,  le  nom 
est  resté  avec  l'institution  plus  ou  moins  modifiée. 

Le  mot  exprime  l'idée  d'ensemencement  ;  en  effet,  le 
bail  dont  il  s'agit  a  été,  à  l'origine,  un  bail  de  terres 
incultes,  généralement  conquises  par  la  guerre,  et  que 
le  preneur  devait  défricher  et  mettre  en  culture. 

Ce  qui  caractérisait  surtout  ce  bail,  c'est  que  le  pre- 
neur pouvait  conserver  le  fonds  indéfiniment,  pourvu 
qu'il  continuât  à  payer  exactement  la  redevance  an- 
nuelle. 

Son  droit  avait,  dès  lors,  une  grande  analogie  avec 


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294  LIVRE  IL— Iifo  PARTIE.— CHAPITRE  III. 

la  propriété  ;  aassî^  le  preoeur  pouvait-il  faire  sur  la 
chose  toutes  les  transformations  utiles. 

D'un  autre  côté,  les  pertes  de  jouissance  étaient  à  sa 
charge  :  le  bailleur  n'eu  était  pas  garant. 

Dans  tous  les  pays  féodaux,  en  Europe,  au  moyen 
âge,  ce  genre  de  bail  prit  une  grande  extension;  c'était 
la  condition  générale  des  teri-es  :  les  seigneurs  ne  pou- 
vant faire  aisément  cultiver  leurs  vastes  domaines  par 
des  ouvriers  agricoles  qu'il  aurait  fallu  surveiller  et 
payer,  avec  l'embarras  de  la  conservation  et  de  la  vente 
des  produits,  les  donnaient  aux  paysans,  à  emphytéosei 
ou  à  locatairie  perpétuelle,  moyennant  une  redevance 
annuelle  et  perpétuelle.  On  disait  que  ces  derniers 
avaient  la  propriété  utile  et  que  les  seigneurs  gardaient 
la  propriété  directe. 

Il  y  avait  une  foule  d'autres  conditions  des  terres,  à 
charge  de  redevances,  variant  avec  les  provinces  et 
tenant  plus  ou  moins  du  louage  (a).  Elles  avaient  l'in- 
convénient économique  de  mettre  une  entrave  consi- 
dérable à  la  circulation  des  biens  ;  car  on  achète  diffi- 
cilement une  terre  dont  on  ne  peut  pleinement  dis- 
poser. En  outre,  et  ceci  est  une  objection  fondée  sur 
l'équité,  la  redevance  restant  invariable,  malgré  la 
plus-value  ordinairement  progressive  des  terres,  le  pro- 
priétaire direct  ne  pouvait  profiter  de  cette  plus-value. 

En  France,  pour  la  raison  économique  qui  précède, 
sans  doute  aussi  pour  celle  d'équité,  et  surtout  par 
haine  de  la  féodalité,  la  Révolution  abolit  les  rede- 
vances perpétuelles,  en  fixant  un  mode  de  rachat,  pour 
en  affranchir  les  terres  ;  les  redevances  temporaires 
furent  réduites  elles-mêmes  :  une  loi  de  1790  limita  la 
plus  longue  durée  des  baux  à  99  ans,  considérés  comme 
étant  la  durée  moyenne  de  trois  existences  d'homme,  et 
elle  leur  conserva,  dans  ce  cas,  le  nom  d'emphytéose. 

(a)  On  donnait  à  ces  droits  le  nom  de  tenures,  parce  que  c'étaient  les 
titres  auxquels  les  particuliers  tenaient  les  terres. 


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' APPBNblÔÈ.—  §  l«r.— ÏMPHYTÈOSÈ;  296 

Le  Code  civil  n'a  paô  parlé  de  l'emphytéose,  ce  qui 
si  fait  douter  quelques  auteurs  que  cette  convention 
fût  encore  permise  ;  la  jurisprudence  Vadmet  comme 
bail,  en  vertu  de  la  liberté  des  conventions,  mais  dans 
les  limites  de  la  loi  de  1790,  c'est-à-dire  pour  une 
durée  maximum  de  99  ans  et  il  est  difficile  de  lui  recon- 
naître le  caractère  dé  droit  réel  plus  qu'au  bail  ordi- 
naire. 

En  Italie^  en  Belgique,  en  Hollande  et  dans  plu- 
sieurs pays  du  Nord  de  l'Europe,  l'emphytéose  est 
admise  d'une  façon  fiss<3z  analogue  à  Celle  du  droit 
romain;  cependant,  chacun  de  ces  pays  y  appointe  des. 
cliangemetits  notables  qui'  font  de  ce  droit  une  institu- 
tion .assez  isingulière  et  peu  en  harmonie  avec  le  droit 
commun  de  la  propriété  foncière  ;  aussi,  dans  d'autres 
pays  est-elle  passée  tout  à  fait  sôus  silence,  comme  on 
â  fait  dans  le  Code  fi*â,nçais. 

218.  Au  Japon,  l'Influence  du  régime  féodal  se  fit 
sentir  sur  la  condition  des  terres  rurales,  non  moins 
qu'en  Europe  et  même  avec  pins  de  similitude  que  de 
différences. 

Ainsi,  les  seigneurs  et  les  temples  étaient  considérés 
d'une  façon  plus  ou  moins  formelle,  comme  proprié- 
taires directs  des  terres  cultivées  de  temps  immémorial 
par  les  paysans,  et  ceux-ci,  en  payant  annuellement 
une  large  portion  des  fruits,  paraissaient  acquitter,  à 
la  fois,  un  impôt  foncier  et  une  redevance,  à  raison 
d'une  sorte  de  propriété  uiile^  laquelle  était  d'ailleurs, 
perpétuelle  et,  sinon  cessible  entre-vifs,  au  moins  trans- 
missible  par  héritage. 

Mais  ces  propriétaires  utiles^  ne  pouvant  non  plus 
cultiver  toujours  par  eux-mêmes  toute  retendue  de  leur 
concession,  en  faisaient,  à  leur  tour,  des  concessions 
partielles,  sous  le  nom  de  ei  gho  saku  onferms  perpétu- 
elle, à  charge  d'une  redevance  en  fruits;  seulement,  le 


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296  LIVRE  IL— iw  PARTIE.— CHAPITRE  IlL 

droit  du  nouveau  coucessionnaire  ne  portait  que  sur  la 
surface  arable,  et  lo  concessiounaire  primitf  gardait  le 
trefondH, 

Du  reste^  le  bail  perpétuel  n'était  ordinairement  con- 
senti comme  tel  que  pour  les  terres  encore  en  friches. 
Si  déjà  les  terres  étaient  en  culture^  le  bail  commençait 
comme  bail  ordinaire  ou  sans  durée  fixée;  mais  il  était 
tacitement  compris  et  admis  par  la  coutume  que  si  au- 
cune des  parties  n'y  mettait  fin  avant  vingt  années^  il 
se  transformerait  en  ferme  perpétuelle.  Dans  les  deux 
cas,  le  droit  du  fermier  (que  nous  pouvons  sans  scru- 
pule appeler  emphytéote)  pouvait  être  révoqué  faute  de 
payement  ;  mais,  soit  que  le  fermier  comprit  son  in- 
térêt à  remplir  ses  obligations,  soit  que  le  propriétaire 
usât  d'indulgence,  l'expulsion  d'un  emphytéote  paraît 
avoir  été  rare  autrefois. 

On  fut  peut-être  moins  frappé  au  Japon  qu'en 
Europe  de  l'inconvénient  économique  de  deux  droits 
perpétuels  sur  un  même  fonds  (sans  parler  du  droit 
primordial  des  seigneurs  ou  des  temples),  parcQ  que, 
jusque-là,  les  terres  ne  pouvaient  être  aliénées,  même 
par  les  concessionnaires  directs  et  ne  changeaient  guère 
de  mains  que  par  héritage  (6). 

219.  Mais  quand  vint  la  Réforme  politique  de  1868, 
on  songea  à  constituer  la  propriété  foncière  d'une  façon 
plus  conforme  aux  principes  généraux  du  droit.  Les 
droits  des  seigneurs  furent  convertis  en  rentes  sur 
l'Etat  ;  les  temples  reçurent  des  subventions  destinées 
à  remplacer  les  redevances  des  concessionaires  et  ceux- 


(b)  n  parait  cependant  que  les  terres  pouvaient  être  hypothéquées  par 
le  propriétaire,  et  en  vertu  d'une  des  dispositions  les  moins  justifiables 
de  Tanden  droit  japonais,  le  créancier  hypothécaire,  à  défaut  de  payement, 
devenait  propriétaire:  on  arrivût  par  une  voie  indirecte,  aussi  inique  que 
déraisonnable,  au  résultat  qui  ne  pouvait  être  obtenu  par  la  volonté 
directe  et  libre  du  propriétaire. 


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APPENDICE.—  !  Iw.—  EMPHYTÉOSE.  297 

ci  furent  reconnus  propriétaires  directs:  on  leur  délivra 
des  titres,  et  le  droit  d'aliéner  leur  fut  reconnu. 

Mais  l'objection  économique  résultant  de  la  perpé- 
tuité du  bail  emphytéotique  se  présentait  naturellement. 

Le  Gouvernement  s'efiforça  alors  d'obtenir  des  deux 
ayant-droit  (  le  tréfoncier  et  l'eraphytéote  )  qu'ils  se 
missent  d'accord  pour  réunir  les  deux  droits  sur  une 
seule  tête,  ou  qu'à  défaut  d'accord,  ils  vendissent  le 
fonds  publiquement,  pour  en  partager  le  prix  équi- 
tablement. 

En  même  temps,  l'Etat  procéda  ainsi  pour  une  partie 
des  terres  qui  lui  appartenaient  dans  les  mêmes  con- 
ditions. Mais  les  particuliers  ne  l'imitèrent  pas  et, 
aujourd'hui,  presque  toutes  les  anciennes  emphytéoses 
existent  encore,  avec  leur  caractère  perpétuel. 

Comme  on  a  délivré  le  titre  de  propriété  au  tré- 
foncier;  c'est  lui  qui  paye  l'impôt  à  l'Etat;  il  a  évidem- 
ment le  droit  de  se  le  faire  rembourser  par  l'emphy- 
téote,  au  moins  pour  la  plus  forte  part;  mais  c*est  une 
autre  source  de  diflScultés. 

En  outre,  depuis  que  le  nouvel  état  de  chose  a 
favorisé  l'agriculture  et  amené  une  grande  plus-value 
de  la  propriété  foncière,  les  redevances  perpétuelles 
établies  antérieurement,  à  une  époque  où  elles  étaient 
nécessairement  faibles,  ne  sont  plus  en  rapport  avec  le 
revenu  normal  des  terres  qui  sont  libres  de  pareils 
baux;  les  propriétaires  sollicitent  une  augmentation 
de  la  redevance  laquelle  leur  est  généralement  refusée, 
lorsqu'il  y  a  un  contrat  suffisamment  précis  qui  en  fixe 
le  montant  (c). 


((•)  C'est  le  eoiitniire  de  ce  qui  se  passe  en  ce  moment  en  Irlande,  oîi 
de  graves  complications  sont  nées  de  la  trop  grande  élévation  des 
fermages,  même  temporaires,  dont  les  fermiers  ne  i)euvent  obtenir  la 
diminution  volontaire  de  la  part  des  lords  propriétaires  fonciers. 

Au  Japon,  jjar  suite  de  l'abolition  du  système  féodal,  la  position  du 
paysan,  qu'il  soit  propriétaire  ou  emphytéote,  s'est  beaucoup  améliorée  : 
quoique  rimi)ôt  foncier  soit  très-élevé,  sa  fixité  préserve  le  paysan  de 


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298  LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAPITRE  IIL 

220^  La  nouvelle  législation  civile  peut  bien  dé- 
fendre, les  baux  perpétuels  pour  l'avenir,  mais  elle 
semble  arrêtée  par  le  principe  de  la  non  rétroactivité 
des  lois,  lorsqu'il  s'agit  de  modifier  les  baux  perpétuels 
antérieurement  consentis.  La  loi  française  précitée 
de  1790  n'a  peut-être  pas  entièrement  respecté  ce 
principe  ;  mais  elle  répondait  à  un  besoin  si  générale- 
ment senti  qu'on  ne  lui  a  jamais  fait  sérieusement  le 
reproche  de  rétroagir.     , 

Un  jour  viendra  peut-être  où  la  même  mesure  pourra 
être  prise  au  Japon,  sans  soulever  de  graves  objections; 
c'est  qu'alors  la  nécessité  s'en  fera  absolument  sentir; 
or,  la  non  rétroactivité  des  lois  n'est  pas  un  principe  in- 
flexible: le  législateur  est  quelquefois  obligé  de  choisir 
le  moindre  de  deux  maux,  et,  surtout,  do  sacrifier  quel- 
que chose  du  présent  pour  assurer  un  meilleur  avenir. 

Du  reste,  si  le  législateur  futur  doit  prendre  une 
mesure  qui  mette  fin  aux  emphytéoses  perpétuelles, 
par  voie  de  rachat,  il  n'aura  pas  à  hésiter  au  sujet  de 
celui  des  deux  ayant-droit  qui  devra  être  préféré  :  ce 
ne  sera  pas  le  propriétaire  qui  pourra  affranchir  sa  terre 
de  l'emphytéose,  en  en  payant  la  valeur;  c'est  l'emphy- 
téote  qui  sera  admis  à  racheter  la  l'ente,  à  s'en  rédimer, 
à  s'en  libérer,  moyennant  un  capital  qui  sera  un  mul- 
tiple de  la  redevance  annuelle  (d). 

La  raison  principale  pour  laquelle  le  propriétaire 
devra  être  sacrifié  à  l'emphytéote  est  que  son  droit 
n'est,  en  réalité,  qu'une  créance  d'argent:  elle  n'est 

tonte  mesure  arbitraire  ;  la  valeur  vénale  des  denrées  s'est  accrue  elle- 
même,  de  façon  à  ce  que  Timpôt  foncier  retombe  en  grande  partie  sur  le 
consommateur;  c*est  le  phénomène  connue  en  économie  politique  sous  le 
nom  d*iHcidence  ou  de  répercussion  de  Timpôt. 

(d)  La  loi  française  de  1790  fixa  le  taux  du  rachat,  en  capital,  à  vingt 
fois  la  rodcvanoo  payable  en  argent,  et  à  vingt-cinq  fois  celle  payable  en 
denrées  :  c'était  le  rapport  de  100  à  5  et  de  100  à  4,  les  terres  rapportant, 
en  général,  à  cette  époque,  4  et  5  pour  100.  On  devra  aussi,  au  Japon, 
tenir  compte  du  rendement  des  terres,  à  l'époque  du  rachat. 


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APPENDICE.—  !  1er.— EMPHYTÉOSE.  299 

guère  foncière  que  de  nom  ;  quand  il  vend  son  fonds, 
il  vend  seulement  une  créance.  Une  autre  raison  dont 
il  ne  faut  pas  méconnaitre  l'importance,  c'est  que. 
l'emphytéote  est  attaché  à  sa  teri*e  autant  de  cœur  que 
dMntérêt;  c'est  lui  qui,  en  quelque  sorte,  a  créé  son  sol,i 
qui  l'a  fertilisé,  arrosé  de  ses  sueurs  :  l'en  dépouiller, 
par  voie  d'indemnité  fprcée,  serait  blesser  chez  lui  un 
sentiment  aussi  vif  que  respectable  et  légitime. 

Qn  va  maintenant  analyser  les  dispositions  nom-. 
bi*ei)ses  et  considérables  du  premier  article. 

Art.  166. —  221.  Le  Projet  ne  permet,  pour  l'a- 
venir, que  des  baux  temporaires  dont  la  plus  longue 
durée  sera  50  années.  On  n'a  pas  admis  le  délai  de 
99  ans  de  la  loi  française  précitée  de  1790,  parce  qu'un 
si  long  délai  présenterait  à  peu  près  les  inconvénients 
de  la  perpétuité  (e). 

Les  nouveaux  baux  à  la  longue  durée  seront  surtout 
utiles  pour  mettre  en  culture  les  terres  en  friches  ou 
incultes  qui  abondent  encore  dans  le  Nord  du  Japon. 
Ces  terres  étant,  le  plus  souvent,  la  propriété  de  l'Etat, 
seront  données  par  lui  à  long  bail  et  les  présentes 
règles  s'y  appliqueront. 

Il  est  clair  qu'en  pareil  cas  les  fermiers  ont  besoin 
d'être  encouragés  par  la  perspective  d'un  bail  à  longue 
durée:  autrement,  ils  n'auraient  pas  la  récompense  de 
leurs  peines  et  de  leurs  frais  de  défrichement. 

D*un  autre  côté,  le  bail  ne  doit  pas  avoir  une  durée 
indéfinie,  parce  qu'il  priverait  le  propriétaire  ou  ses  hé- 
ritiers de  la  libre  disposition  de  la  chose,  au  préjudice 
de  l'intérêt  général  qui  demande  la  facile  circulation 
des  biens;  le  preneur  ou  ses  héritiers  pourraient  souffrir 
eux-mêmes  d'une  trop  longue  durée  du  bail. 

Le  délai  de  30  ans  est  assez  long  pour  permettre  au 
preneur  de  tirer  un  profit  sérieux  des  teiTes  qu'il  aura 

(e)  Le  Code  italien  pennct  les  einphytécwee  perpétoelles  (art  1556). 


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300  LIVRE  IL— !»•  PARTIE.— CHAPITRE  ni. 

défrichées  ;  le  délai  de  50  ans  est  un  maximum  que  la 
loi  ne  permet  de  dépasser  qu'au  moyen  d'un  renouvel- 
lement, lequel,  fait  en  connaissance  de  cause  par  les 
parties,  n'a  plus  les  inconvénients  d'un  engagement 
pris  ti-op  longtemps  à  l'avance;  d'ailleurs,  à  quelque 
époque  que  le  bail  soit  renouvelé,  il  ne  durera  jamais 
plus  de  50  ans  depuis  le  renouvellement. 

Si  les  parties  ont  stipulé  un  plus  long  délai,  le  con- 
trat ne  sera  pas  nul,  mais  seulement  réduit  au  terme 
permis  par  la  loi.  Il  était  nécessaire  de  le  dire,  car 
dans  les  contrats  onéreux,  les  clauses  prohibées  ont 
souvent  pour  effet  de  vicier  le  contrat.  Ici  cela  eût 
été  d'une  rigueur  exagérée. 

222.  A  l'égard  des  contrats  antérieurs  à  la  promul- 
gation de  la  présente  disposition,  la  loi  fait  une  triple 
distinction  qui  concilie  le  principe  de  la  "  non  rétro- 
activité des  lois"  avec  l'intérêt  public  qui  se  trouve 
engagé  ici  : 

V  Les  baux  que  les  parties  auront  qualifié  de  perpé- 
tueU  seront  respectés  et  ne  pourront  cesser  que  par 
l'accord  des  parties  ou  par  le  défaut  de  payement  de  la 
redevance;  mais  le  Projet  réserve  le  droit  du  législa- 
teur de  prendre  dans  l'avenir  telle  mesure  qui  lui  pa- 
raîtra commandée  par  les  circonstauces  :  il  est  bon  d'y 
préparer  les  esprits,  car  ce  sera  une  nécessité  très- 
probable. 

2"  Ceux  auxquels  les  parties  avaient  assigné  une 
durée  déterminée,  même  supérieure  à  50  années,  seront 
respectés  également  et  il  est  ù  croire  que  ceux-là  ne 
seront  jamais  atteints  par  une  loi  future,  à  cause  du 
moindre  inconvénient  et  faute  de  la  même  nécessité. 

3"  Ceux  qui  avaient  été  faits  pour  une  durée  indé- 
terminée cesseront  par  un  congé  donné  de  part  ou 
d'autre,  un  certain  temps  à  l'avance:  la  loi  tient  compte 
de  rintention  des  parties  en  fixant  ce  délai  à  10  ans. 


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APPENDICE,— §  1er.— EMPHYTÉOSE.  301 

223.  Du  moment  que  Femphytéose  est  une  sorte 
particulière  de  bail^  il  se  présentera  une  première  ques- 
tion, peut-être  fréquente,  dans  la  pratique,  à  savoir: 
à  quel  signe  reconnaîtra- t-on  que  les  parties  ont  en- 
tendu faire  un  contrat  d'emphytéose  plutôt  qu'un  bail 
ordinaire  ? 

D'abord,  si  les  parties  ont  donné  au  contrat  son  nom 
légal,  il  n'y  aura  pas  de  difficulté,  et  elles  auront  tou- 
jours cette  faculté.  Mais,  si  elles  ont  négligé  cette 
précaution,  les  tribunaux  ne  pourront  décider  la  ques- 
tion que  par  les  circonstances. 

La  durée  du  bail  sera  une  indication  importante  :  si 
le  bail  est  fait  pour  plus  de  30  années,  il  y  aura  présomp- 
tion que  les  parties  ont  voulu  établir  une  emphytéose, 
plutôt  qu'un  bail  ordinaire,  puisque  le  bail  ordinaire  ne 
peut  excéder  cette  durée  (art.  132);  s'il  s'agit  de  terres 
en  friches  oU  incomplètement  mises  en  culture,  la  pré- 
somption sera  encore  fortifiée.  Mais  si,  dans  le  con- 
trat, se  trouvent  certaines  clauses  qui  ne  se  rencontrent 
que  dans  le  bail  ordinaire,  par  exemple,  sur  la  garantie 
de  jouissance,  on  devra  décider  que  les  parties  ont 
voulu  faire  un  bail  ordinaire  et  la  durée  en  sera  réduite 
à  30  ans.  Dans  le  doute,  çn  pourra  décider  que  les 
parties  ont  fait  un  bail  ordinaire;  car  Temphytéose 
restera  toujours  une  exception  et  les  exceptions  ne  se 
présument  pas,  elles  doivent  être  prouvées  par  la  partie 
intéressée. 

Art.  167. —  224.  Les  observations  faites  sous  l'ar- 
ticle 124,  au  sujet  de  l'impossibilité  d'établir  un  droit 
de  bail  autrement  que  par  contrat,  s'appliquent  au 
bail  emphytéotique  (voy.  p.  226  et  suiv.). 

Art.  168. —  225.  Le  seul  but  de  cet  Appendice 
est  de  déterminer  les  règles  particulières  à  certains 
bîiux;  dès  lors,  tous  les  points  sur  lesquels  il  n'est  pas 


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802  LIVRE  IL— I»  PART1E.-CHAPITRE  III. 

introduit  ioi  de  dérogations  expresses  on  tacites  an 
droit  comman  continuent  à  y  être  soumis. 

Art.  169,  170  8o  17L~  226.  Le  but  principal  de 
l'emphytéose  étant  de  favoriser  la  mise  en  culture  de 
terrains  jusque-là  en  friches^  il  est  naturel  que  le  pre- 
neur ait  un  pouvoir  plus  étendu  sur  la  chose  louée  que 
dans  le  louage  ordinaire.  Cet  article  et  le  suivant  don- 
nent des  applications  de  ce  pouvoir. 

La  loi  indique  ici  une  première  limite  à  la  liberté  du 
preneur;  mais  cette  limite  n'est  ni  étroite  ni  gênante  ; 
il  suffit  que  le  preneur  ne  diminue  pas  la  valeur  du 
fonds  d'une  manière  '^permanente/'  ce  qui  veut  dire 
que,  lors  même  que  les  premières  transformations  du 
fonds  en  diminueraient  temporairement  la  valeur  ou  le 
produit,  ce  qui  sera  généralement  inévitable,  le  preneur 
pe  serait  pas  inquiété,  du  moment  que  des  améliora- 
tions en  devraient  être  la  conséquence  ultérieure. 

Ainsi,  si  le  preneur  défriche  des  buissons  de  peu  de 
valeur,  pour  les  remplacer  par  des  cultures  de  riz  ou 
autres  produits  alimentaires  ou  industriels,  il  y  aura 
un  moment  où  le  fonds  ne  donnera  même  plus  1^ 
minime  revenu  antérieur  et  ne  donnera  pas  encore  de 
nouveaux  produits;  mais  cet  état  transitoire  est  une 
nécessité  pour  laquelle  le  preneur  ne  peut  être  critiqué. 

Il  en  est  de  même,  s'il  dessèche  un  marais:  le  ter- 
rain sera  d'abord  bouleversé  par  les  terrassements  et  il 
ne  produira  même  plus  de  roseaux;  mais,  plus  tard,  il 
pourra  devenir  très-fertile. 

Au  contraire,  la  suppression  de  grands  arbres- ou  de 
bâtiments  pourrait  être  considérée  comme  une  détério- 
ration permanente  ;  elle  serait  même  irréparable  pour 
les  arbres:  les  articles  170  et  171  y  mettent  obstacle. 

227.  Le  dessèchement  des  marais  ne  doit  pas  ren- 
contrer d'obstacles,  parce  qu'ils  sont  toujours  inutiles 
et  souvent  nuisibles. 


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APPENDICE.— §  1er.— EMPHYTÉOSR  303 

A  Pégard  des  cours  d'eaux,  Femphytéote  peut  les 
modifier,  chaque  fois  que  ce  sera  pour  le  bien  de  la 
propriété,  et  il  est  à  présumer  qu'autrement  il  ne  fera 
pas  cette  dépense.  Il  ne  pourrait  les  supprimer;  par 
exemple,  en  les  détournant  sur  les  voisins,  même  avec 
leur  consentement  :  un  cours  d'eau,  à  la  différence  d'un 
maltais,  a  toujours  une  grande  utilité  pour  l'irrigation 
ou  l'industrie. 

La  loi  ^e  parle  que  des  cours  d'eau  traversant  le 
fonds;  car,  pour  ceux  qui  ne  font  que  le  border,  les 
limites  au  droit  du  preneur  tiennent  surtout  au  droit  de 
l'autre  riverain.  Il  en  sera  parlé  au  Chapitre  des  Ser- 
vitudes (art.  243  et  suiv.). 

228.  Les  bois  taillis,  dont  il  a  déjà  été  question  au 
Chapitre  de  l'Usufruit,  sont  des  bois  qui  se  coupent 
périodiquement  au  ras  (au  niveau)  du  sol  et  qui  repous- 
sent continuellement.  Les  coapes  servent  au  chauffage 
et  à  la  confection  du  charbon.  Le  revenu  de  ces  bois 
est  encore  assez  important,  parce  qu'il  n'exige  pas  de 
frais  de  culture  ou  d'entretien  ;  il  nécessite,  tout  au 
plus,  une  certaine  surveillance  contre  les  vols  ou  le 
pâturage  illégal  des  bestiaux  étrangers.  L'emphytéote 
en  jouira  donc  comme  un  preneur  ordinaire,  lequel  en 
jouit  lui-même  comme  un  usufruitier  (/).  Mais  il  ne 
pourra  pas  défricher  de  tels  bois,  sans  le  consentement 
du  propriétaire. 

A  l'égard  des  arbres  dits  *'à  haute  tige,"  la  loi  fait 
une  distinction  qui  est  facile  à  justifier:  s'ils  n'ont  pas 
20  ans  et  ne  sont  pas  de  nature  à  être  coupés  périodi- 
quement, comme,  par  exemple,  les  arbres  résineux,  le 
preneur  pourra  les  arracher;  s'ils  ont  plus  de  20  ans. 


(/)  On  a  omis  de  le  faire  remarquer  au  sujet  du  preneur  ordinaire  ; 
mais  la  question  ne  pourrait  faire  doute,  puisque  la  nature  et  l'étendue 
du  droit  de  bail  sont,  en  principe,  les  mêmes  que  celles  du  droit  d'usu- 
fhdt  (art.  133). 


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aOi  LIYBS  IL— I>i  PABTn.-CH4PITSB  IIL 

il  ne  le  pourra  pas;  à  moins  encore  qu'ils  ne  soient 
déjà  assez  âgés  pour  que  lenr  croissance  doive  cesser 
avant  la  fin  da  bail,  auquel  cas,  il  peut  les  arracber 
quand  il  le  veut,  le  propriétaire  n'ayant  pas  un  grand 
intérêt  à  leur  conservation. 

Au  contraire,  il  n'arrachera  ni  ne  coupera  les  bali- 
veaux, ni  les  arbres  de  futaie,  pas  plus  qu'un  usufruit* 
tier  on  un  preneur  ordinaire  ne  le  pourrait. 

Du  reste,  on  ne  considérerait  pas  comme  devant  Atre 
respectés  par  le  preneur,  quelques  bouquets  d'arbres 
disséminés  sur  le  fonds  :  ce  pourrait  être  une  entrave 
à  la  transformation  et  à  la  mise  en  culture  du  sol  ;  il  y 
a  là  une  une  question  de  fait,  qui,  en  cas  de  contesta- 
tion, serait  tranchée  par  les  tribunaux. 

229.  La  disposition  de  l'artide  171  a  de  l'analogie 
avec  celle  concernant  les  arbres.  Le  preneur  ne  peut 
jamais  supprimer  les  bâtiments  principaux,  à  moins 
qu'il  ne  fasse  reconnaître  et  accepter  par  le  propriétaire 
l'avantage  de  la  suppression  ou  du  remplacement. 

A  l'égard  des  bâtiments  accessoires  qui  n'ont  pas  la 
même  importance  et  qui  varient  nécessairement  avec 
le  genre  d'exploitation  du  fonds,  le  preneur  doit  avoir 
nne  plus  g^nde  facilité  de  les  changer.  Il  suffit,  pour 
qu'il  ait  ce  droit,  que  lenr  durée  ne  puisse  dépasser 
celle  du  bail;  alors,  comme  le  propriétaire  n'aurait 
par  pu  compter  les  retrouver  un  jour  en  état  de  servir, 
il  lui  importe  peu  qu'ils  soient  détruits  plus  tôt. 

Dans  le  cas  contraire,  son  consentement  est  néces- 
saire pour  leur  suppression. 

Art.  172. —  230.  L'obligation  pour  le  preneur  de 
laisser  au  propriétaire  les  arbres  arrachés  et  les  maté- 
riaux des  bâtiments  supprimés,  outre  qu'elle  est  con- 
forme au  principe  du  droit  de  propriété,  a  encore 
l'avantage  d'ôter  au  preneur  tout  intérêt  à  détruire 


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APPENDICE.— §  1er.— EMPHYTÉOSB.  806 

sans  nécessité,  même  qaand  il  en  a  le  droit,  les  cons- 
tructions ou  plantations  établies  déjà  sur  le  fonds. 

Art.  173.— 231.  A  la  différence  de  Tusufruitier 
et  par  assimilation  au  preneur  ordinaire,  l'emf)liytéote 
n'a  aucun  droit  aux  produits  des  mines,  même  de  celles 
se  trouvant  en  exploitation  au  moment  oii  son  droit 
s'est  ouvert.  Les  mines,  s'exploitant  par  galeries,  sont 
tout-à-fait  indépendantes  de  la  surface  arable,  objet 
de  l'exploitation  de  l'emphytéote  (g). 

L'exception  portée  au  3^  alinéa  se  justifie,  au  con- 
traire, par  le  but  de  l'emphytéose. 

Art.  174.*-  232.  Le  droit  de  l'emphytéote  sur  les 
carrières  ne  diffère  de  celui  d'un  usufruitier  et  d'un 
preneur  ordinaire  que  lorsque  ces  carrières  ne  sont  pas 
encore  en  exploitation:  dans  ce  cas,  l'emphytéote  peut 
les  ouvrir  pour  y  prendre  les  matériaux  nécessaires  non 
seulement  à  l'entretien  et  à  la  réparation  des  digues, 
murs  ou  bâtiments,  mais  encore  pour  l'amélioration  du 
fonds  ;  toujours,  parce  que  l'emphytéose  a  pour  but 
principal  l'amélioration  et  la  mise  en  valeur  de  sols 
jusque-là  incultes.  Il  aurait  le  même  droit  sur  le  mi- 
nerai de  fer  dit  d'aUuvion,  ou  sur  les  minières:  ainsi,  il 
pourrait  livrer  du  minerai  aux  forges  du  voisinage  pour 
faire  fabriquer  des  instruments  aratoires,  des  essieux 
de  voiture,  des  rails  de  tramway,  etc.  Dans  ce  cas,  un 
preneur  ordinaire  n'aurait  pas  le  même  droit. 

Art.  175  et  176.— 233.  Ces  articles  présentent 
une  des  grandes  différences  entre  l'emphytéose  et  le 
bail  ordinaire. 

La  destination  de  ce  bail  à  long  terme  qui  est,  sur- 

(ff)  Cette  solution  est  contraire  à  celle  du  Code  italien  qui  admet  la 
perpétuité  du  droit  d'empbjtéose  et,  par  suite,  la  rapproche  beaucoup  du 
droit  de  propriété. 

20 


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806  LIVRE  II.— 1»  PARTIE.— CHAPITRE  III. 

tout^  de  mettre  en  culture  des  terres  jusque-là  incultes, 
est  incompatible  avec  l'obligation  pour  le  bailleur  de 
procurer  et  garantir  une  jouissance  normale  et  régu- 
lière de  la  chose.  On  a  dit  aussi,  sous  l'article  166, 
que  ce  serait  engager  pour  un  temps  trop  long  la 
responsabilité  du  bailleur  et  de  ses  héritiers. 

Le  bas  prix  du  bail  et  la  fécondité  ordinaire  des 
terres  nouvellement  défrichées  seront,  ordinairement, 
pour  le  preneur,  une  compensation  suffisante  des  acci- 
dents ou  obstacles  à  la  jouissance  qu'il  pourrait  ren- 
contrer. 

Mais  l'absence  de  garantie  de  jouissance  n'exclut 
pas  la  garantie  de  l'existence  même  du  droit  que  le 
bailleur  a  prétendu  conférer  par  le  contrat  d'emphy- 
téose.  Si  donc  l'emphytéote  était  évincé  par  un  tiers 
établissant  que  le  bailleur  n'était  pas  propriétaire,  ce 
dernier  serait  de  droit  garant  de  l'éviction  envers  le 
preneur. 

Art.  ITJ. — 234.  La  disposition  de  cet  article  sépare 
encore  l'emphytéote  du  preneur  ordinaire,  lequel  ne 
paye  aucun  des  impôts  fonciers;  elle  le  rapproche  de 
l'usufruitier,  mais  avec  une  aggravation,  car  ce  dernier 
ne  fait  que  contribuer  aux  impôts  extraordinaires,  sans 
les  supporter  en  entier  (voy.  art.  92  et  98). 

La  raison  de  cette  double  différence  est  encore  le 
bas  prix  probable  du  bail  et,  en  outre,  la  considération 
suivante:  les  terres  données  à  emphytéose,  prenant 
avec  le  temps  une  plus  grande  valeur,  seront  taxées  à 
un  chiffre  progressivement  plus  élevé  qu'à  l'origine; 
or,  le  bailleur  ne  voyant  pas  s'élever  progressivement 
la  redevance  annuelle,  il  serait  injuste  qu'il  acquittât 
les  impôts. 

Si  les  lois  de  finances  autorisent  le  Trésor  à  recou- 
vrer l'impôt  sur  le  propriétaire,  il  aura  certainement  un 
recours  contre  l'emphytéote. 


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APPENDICE.—  !  I«.— EMPHYTEOSE.  307 

Art.  178. —  235.  La  solidarité  entre  les  emphj* 
téotes  est  encore  propre  à  Temphytéose  et  se  fonde  sar 
la  longue  durée  du  bail^  en  même  «temps  que  sur  la 
probabilité  qu'il  y  aura  souvent  plusieurs  preneurs 
associés. 

Si  l'obligation  de  payer  la  rente  n'était  pas  solidaire 
et  indivisible^  le  bailleur  serait  exposé  à  de  grands 
embarras  pour  recouvrer  la  rente:  il  arriverait  souvent 
que  des  décès  substitueraient  plusieurs  héritiers  à  leur 
auteur;  la  rente  se  morcellerait  à  l'infini  et,  en  cas 
d'insolvabilité  d'un  ou  plusieurs  d'entre  eux,  la  résolu- 
tion du  contrat  ne  pourrait  être  obtenue  que  partiel- 
lement, ce  qui  serait  un  grand  inconvénient  pour  le 
bailleur,  ou  si  on  admet,  ce  qui  est  naturel,  que  la 
résolution  soit  indivisible,  il  est  plus  simple  que  l'obli- 
gation du  payement  le  soit  d'abord  elle-même. 

Tous  ces  inconvénients  disparaissent  au  moyen  de  la 
solidarité  qui  sera  traitée  au  Livre  IV  et  de  l'indivi- 
sibilité, dont  les  effets  généraux  sont  réglés  au  Chapi- 
tre des  Obligations  (art.  462  et  suiv.)  :  il  suffira  qu'un 
seul  des  preneurs  originaires  ou  un  seul  de  leurs 
héritiers  soit  solvable,  pour  qu'il  ne  soit  pas  nécessaire 
de  recourir  à  la  résolution  et,  si  tous  sont  insolvables, 
la  résolution  aura  lien  en  entier. 

La  loi  ne  réserve  pas  le  cas  de  convention  contraire; 
mais  c'est  un  principe  général  que  les  conventions 
privées  peuvent  toujours  diminuer  les  effets  légaux 
d'un  contrat,  comme  elles  peuvent  les  étendre,  lors- 
qu'il n'y  a  rien  dans  la  convention  de  contraire  à  l'ordre 
public. 

C'est  ainsi  que  la  disposition  du  présent  article,  qui 
n'existe  pas  dans  le  bail  ordinaire,  pourrait  y  être  sup- 
pléée par  convention  expresse. 

Art.  179. — 286.  La  disposition  qui  permet  la  ces- 
sion de  l'emphytéose,  sous  la  réserve  des  droits  du 


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808  LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  III. 

bailleur,  rapproche  plntôt  Temphytéose  du  bail  ordi- 
naire qu'elle  ne  Ten  sépare  :  elle  est  analogue  à  celle 
de  l'article  142  (A). 

Si  la  loi  a  cru  devoir  s'exprimer  sur  ce  poinf,  c'est 
pour  qu'on  ne  soit  pas  porté  à  soutenir  au  Japon  deux 
théories  romaines  conservées  dans  quelques  pays  euro- 
péens: l'une  qui  donnerait  au  propriétaire  un  droit  de 
préférence  pour  le  rachat  de  l'emphytéose  (droit  de 
préemption)  lorsque  le  preneur  veut  céder  son  droit; 
l'autre,  qui  lui  accorderait  une  fmction  du  prix  (ordi- 
nairement un  cinquantième),  lorsqu'il  n'exei'ce  pas  le 
droit  de  préemption.  Si  le  bailleur  intervient  à  la  ces- 
sion et  l'accepte  sans  réserver  ses  droits  do  garantie 
contre  le  cédant,  il  y  a  novation,  suivant  l'expression 
de  l'article  142. 

La  loi  ne  s'explique  pas  ici  sur  le  droit,  pour  le  pre- 
neur, d'hypothéquer  l'emphytéose;  mais  il  n'est  pas 
douteux  qu'ayant  un  droit  réel,  il  puisse  l'hypothéquer. 

Art.  180. —  237.  Il  y  a  ici  une  nouvelle  différence 
entre  les  baux  emphytéotiques  et  les  baux  ordinaires: 
dans  le  bail  ordinaire,  il  suffit  que  le  preneur  manque 
à  payer  l'un  des  termes  exigibles  pour  que  le  bailleur 
puisse  faire  résoudre  le  contrat;  ici,  la  loi  est  moins 
rigoureuse  pour  le  preneur,  à  cause  des  difficultés 
souvent  imprévues  de  l'entreprise. 

En  outre,  comme  les  pertes  de  récoltes  et  autres 
privations  de  jouissance  n'autorisent  pas  le  preneur  à 
demander  une  diminution  du  prix  de  bail,  il  est  juste 
de  lui  accorder  quelques  délais,  en  cas  d'embarras  dans 
ses  affaires. 

Mais  si  le  preneur  avait  d'autres  créanciers  qui  le 
missent  en  faillite  et  poursuivissent  la  vente  de  ses 
biens,  alors  il  est  impossible  de  refuser  au  bailleur  le 
moyen  de  sauvegarder  ses  droits. 

(A)  Le  Code  italien  défend  la  sous-emph^téose  (art.  1 562). 


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APPENDICE.— §  1er.— BMPHYTÉOSB.  309 

Art.  18L — 238.  Cette  disposition  avait  été  réser- 
vée par  l'article  176  comme  un  correctif  du  manque  de 
gai*antie  de  la  jouissance  par  le  bailleur. 

La  loi  prévoit  deux  cas  où  le  preneur  peut  lui-même 
faire  résoudre  le  contrat. 

On  peut  supposer,  pour  le  premier  cas,  une  guerre 
ou  une  inondation  qui  aurait  tellement  dévasté  le 
fonds  qu'il  ne  donnerait  aucun  revenu  pendant  trois 
années. 

Dans  le  second  cas,  la  perte  des  revenus  n'est  pas 
totale,  mais  elle  est  telle  que^  désormais^  les  profits  ne 
pourront  dépasser  la  rente  à  payer;  ce  serait  la  ruine 
du  preneur  à  courte  échéance. 

On  peut  supposer^  pour  l'application  de  ce  second 
cas,  la  destruction  de  plantations,  de  travaux  d'irriga- 
tion ou  de  dessèchement  qui  ont  coûté  des  sommes 
plus  ou  moins  considérables  et  que  le  preneur  ne  peut 
ou  ne  veut  recommencer:  s'il  en  résulte  que  les  profits 
soient  diminués  au  point  de  ne  pas  lui  laisser  d'excé- 
dant après  avoir  payé  la  rente,  il  peut  faire  résilier 
le  bail. 

Art.  182. —  239.  Le  principal  but  de  l'emphy téose 
étant,  comme  on  l'a  dit  plusieurs  fois,  l'amélioration 
des  terres,  et  le  prix  du  bail  étant  ordinairement  faible, 
il  est  naturel  que  l'amélioration  du  fonds  profite  au 
bailleur,  lorsque  le  contrat  a  pris  tin  et  que  le  preneur 
a  pu  en  tirer  un  profit  légitime. 

D'ailleurs,  à  part  l'enlèvement  des  arbres,. que  la  loi 
refuse,  parce  qu'ils  ont  peu  coûté  au  moment  de  la 
plantation,  les  autres  améliorations,  étant  plus  ou  moins 
incorporées  au  sol,  seraient  difficiles  à  évaluer  et  de- 
viendraient une  source  de  contestations. 

Au  contraire,  les  constructions  peuvent  avoir  coûté 
beaucoup  à  établir  et  sont  faciles  à  distinguer  du  sol  : 
il  serait  dur  pour  le  preneur  de  les  laisser  sans  indem- 


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310 


LIVRE  IL—Iw  PARTIE.— CHAPITRE  III. 


nité.  Il  pourra  donc  les  enlever,  si  le  bailleur  ne  préfère 
lui  en  payer  la  valeur,  en  suivant  les  règles  prescrites 
à  l'article  73,  au  sujet  de  l'Usufruit. 


Nature 
do  droit. 


Etablitmement 
'  do  droit. 


Bègleti 

de 

droit  commun 

des  aliénations. 


§  II.- DE    LA   8UPERRCIE. 

Art.  183.  La  superficie  est  le  droit  de  pos- 
séder en  pleine  propriété  des  constructions  ou 
des  plantations  d'arbres  forestiers,  sur  un  sol 
appartenant  à  un  autre  propriétaire. 

184.  Le  droit  de  superficie  s'établit  et  se 
transmet  par  les  moyens  ordinaires  d'acquérir 
et  de  transmettre  la  propriété  immobilière. 

185.  Ix)rsque  les  constructions  existent  déjà 
sur  le  sol,  au  moment  de  l'établissement  du 
droit  de  superficie,  l'acte  constitutif  en  est  sou- 
mis tant  pour  le  fond  et  la  forme  que  pour  la 
publicité,  aux  règles  générales  des  aliénations 
d'immeubles,  à  titre  gratuit  ou  onéreux,  sui- 
vant les  cas. 


Bedcvance:  186.  Si  Ic  titrc  coustitutif  soumet  le  super- 
de i«^ph7iëo«c.  ficiaire  au  payement  d'une  redevance  annuelle 
envers  le  propriétaire  du  sol,  à  raison  de  l'espace 
occupé  par  les  constructions  ou  plantations 
cédées,  ses  droits  et  obligations  sont  régis,  à  cet 
égard,  par  les  règles  ci-dessus  établies  pour  le 
bail  ordinaire. 

Il  en  est  de  même,  sous  le  rapport  de  ladite 
redevance,  si  le  terrain  a  été  loué  pour  bâtir  ou 
pour  établir  des  plantations  forestières. 


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APPENDICE.— §  IL— SUPERFICIE. 


811 


Temiii 

acceisoire 

des 

constracUons 

et  planUtioiis. 


167.  Si,  lors  de  l'établissement  du  droit  de 
superficie  sur  des  constructions  et  plantations 
déjà  faites,  il  n'a  pas  été  fait  mention  de  la  por- 
tion du  sol  environnant  qui  en  dépendrait  comme 
accessoire,  le  superficiaire  a  droit,  autour  des 
constructions,  à  une  portion  de  sol  égale  à  la 
superficie  totale  des  bâtiments  ;  la  répartition 
de  cet  espace  sera  faite  par  experts,  en  tenant 
compte  tant  de  la  configuration  respective  du 
sol  et  des  bâtiments  que  de  la  destination  de 
chaque  portion  de  ceux-ci. 

S'il  s'agit  de  plantations  d'arbres  forestiers, 
le  superficiaire  a  droit  à  l'espace  que  pourraient 
couvrir  les  branches  arrivées  à  leur  plus  grand 
développement. 


188.  Si  le  titre  constitutif  ne  fixe  pas  la  Duré*  du  droit/ 
durée  du  droit  de  superficie  à  l'égard  des  cons- 
tructions déjà  faites  ou  à  établir  par  le  superfi- 
ciaire, le  droit  est  présumé  établi  pour  un  temps 
égal  à  la  durée  desdites  constructions,  lesquelles 
ne  pourront  recevoir  de  grosses  réparations  que 
du  consentement  du  propriétaire  du  sol. 

Si  le  sol  est  déjà  planté  d'arbres  forestiers  ou 
doit  en  être  planté  par  le  superficiaire,  le  droit 
de  superficie  est  censé  établi  pour  durer  jusqu'à 
l'époque  où  les  arbres  seront  abattus,  ou  auront 
atteint  leur  plus  grand  développement  utile. 

Le  droit  de  superficie  s'éteint,  en  outre,  par       cong^. 
les  mêmes  causes  que  le  droit  de  bail  ordinaire, 
à  l'exception  du  congé  donné  par  le  proprié- 
taire du  sol. 


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812  LIVRE  II.— ire  PARTIE.— CHAPITRE  III. 

Le  superficiaire  peut  toujours  donner  congé, 
en  prévenant  un  an  à  Tavance  ou  en  payant 
une  annuité  non  échue. 

Droit  189.   Les  constructions  et  plantations  fores- 

tières,  tant  celles  étabUes  antérieurement  au 
contrat  que  celles  faites  par  le  superficiaire,  ne 
peuvent  être  enlevées  par  celui-ci  que  si  le 
propriétaire  du  sol  n'en  requiert  pas  la  cession 
à  dire  d'experts. 

Le  superficiaire  ne  peut  enlever  lesdites  plan- 
tations ou  constructions  qu'après  avoir  sommé 
le  propriétaire  du  fonds,  un  mois  à  l'avance, 
d'avoir  à  déclarer  s'il  entend  user  du  droit  de 
préemption. 

Le  propriétaire  peut  toujours,  à  l'avance,  si- 
gnifier au  superficiaire  son  intention  de  pré- 
empter,  lorsque  celui-ci  voudra  supprimer  les- 
dits  ouvrages. 

L'article  73  s'applique  audit  cas,  pour  le  sur- 
plus de  ses  dispositions. 

Dinpositions  190.  Les  droits  de  superficie  qui  se  trouve- 
ront établis  au  moment  de  la  promulgation  du 
présent  Code  seront  réglés  ainsi  qu'il  suit  : 

Ceux  qui  auront  été  établis  pour  un  temps 
déterminé  cesseront  de  plein  droit  avec  le  temps 
qui  leur  avait  été  assigné  ; 

Ceux  auquels  les  parties  n'avaient  pas  assigné 
de  durée  fixe  et  au  sujet  desquels  il  n'aura  pas 
été,  à  la  même  époque,  donné  un  congé  en 


transitoires. 


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APPENDICE.—  !  lï.— SUPERFICIE.  813 

forme,  de  part  ou  d'autre,  dureront  autant,  que 
les  bâtiments,  conformément  à  Tarticle  188. 

Les  uns  et  les  autres  seront  soumis  au  droit 
de  préemption  réglé  par  l'article  189. 

COMMENTAIBE. 

Art.  183. —  240.  Dans  les  pays  où  Je  prix  du  sol 
est  relativement  élevé,  il  s'est  établi  nne  modification 
du  droit  de  propriété  dont  le- présent  article  donne  le 
caractère  principal  :  le  sol  même,  le  tréfonds,  appartient 
à  une  personne  et  les  édifices  ou  superfices  appartien- 
nent à  une  autre. 

On  trouve  le  droit  de  superficie  dans  le  droit  romain. 
Il  était  peu  usité  dans  l'ancien  droit  français;  aussi 
n'en  est-il  pas  fait  mention  dans  le  Code  civil  français, 
et  non  plus  dans  le  Code  italien;  mais  il  commence  à 
s'introduire  en  Pmnce  et  on  le  trouve  en  Belgique,  en 
Hollande  et  dans  d'autres  pays  d'Europe. 

Au  Japon,  cette  modification  de  la  propriété  paraît 
avoir  pris  plus  d'extension  qu'ailleurs,  à  cause  de  l'élé- 
vation du  loyer  des  maisons,  laquelle  élévation  tient, 
elle-même,  à  la  fréquence  des  incendies,  celle-ci  tenant, 
à  son  tour,  à  la  nature  des  constructions  qui  sont,  géné- 
ralement, faites  en  bois,  et  ce  mode  de  construction 
étant  lui-même  rendu  nécessaire,  non  par  la  rareté 
des  pierres,  mais  par  la  fréquence  des  tremblements 
de  terre. 

Les  habitants  préfèrent  avoir  une  maison  à  eux  ap- 
partenant qui  ne  leur  coûte  annuellement  que  l'intérêt 
du  capital  engagé  et  la  rente  du  sol,  en  courant  le 
risque  du  feu,  plutôt  que  de  payer,  chaque  mois,  un 
loyer  très-lourd. 

Art*  184. —  241.  Le  but  du  présent  article,  qui 
forme  la  contre- partie  des  articles  124  et  167,  est  de 


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814  LIVRB  IL— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  III. 

faire  remarqaer  la  grande  différeace  qu  il  7  a  entre  la 
superficie  et  le  bail,  soit  ordinaire,  soit  emphytéotique: 
tandis  que  ces  deux  sortes  de  baux  ne  peuvent  s'établir 
que  par  un  contrat  spécial  auquel  ils  donnent  leur 
nom  même,  le  droit  de  superficie,  étant  surtout  un  droit 
de  propriété  immobilière,  quoique  limité,  comporte  les 
mêmes  modes  d'établissement  que  la  propriété  ordi- 
uaii*e  réunissant  le  sol  et  les  bâtiments  ou  plantations. 
Il  se  transmet  aussi  de  la  même  manière  ;  notam- 
ment, par  succession  ;  sous  ce  rapport,  il  ressemble 
au  bail,  mais  cela  le  sépare  de  l'usufruit. 

Art.  185. —  242.  La  loi  suppose  formellement  dans 
cet  article,  comme  elle  le  sou s-en tendait  dans  l'article 
précédent,  que  les  constructions  et  plantations  existent 
déjà  au  moment  de  l'établissement  du  droit  de  super- 
ficie; autrement,  au  lieu  d'un  droit  de  superficie,  ce 
no  pourrait  être  qu'un  droit  de  bail  ordinaire  ou  d'em- 
pbytéose;  sauf  le  cas  où  le  sol  aurait  été  spécialement 
loué  ''pour  bâtir  ou  pour  planter"  et  où  le  droit  do 
bail  se  combinerait  avec  un  droit  de  superficie  qui  naî- 
trait avec  les  constructions  mêmes  ou  les  plantations, 
sans  nouvel  acte  des  parties:  on  pouiTait  dire  alors  que 
le  droit  de  superficie  résulte  de  l'accomplissement  de 
la  condition  stipulée. 

Dans  le  cas  prévu  par  cet  article,  il  est  évident  que 
le  superficiaire  devient  un  acquéreur  d'immeubles,  soit 
par  vente  ou  échange,  soit  par  donation  ;  dès  lors,  on 
applique  à  la  constitution  du  droit  de  superficie  les 
règles  des  cessions  d'immeubles,  tant  pour  la  capacité 
d'aliéner  que  pour  les  formes  à  observer  dans  l'acte 
et  pour  les  conditions  de  publicité  à.  remplir  dans  l'in- 
térêt des  tiers  telles  qu'elles  seront  établies  dans  la  11^ 
Partie  du  présent  Livre  (art.  368  et  suiv.). 

Au  contraire,  si  les  constructions  ont  été  faites  par 
un  preneur  ordinaire  ou  par  un  omphytéote,  elles  seront 


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APPENDICE.— §  II.— SUPERFICIE.  816 

soumises  aax  règles  établies  par  les  articles  141  et  188> 
en  même  temps  qu'elles  seront  dispensées  des  forma- 
lités ayant  pour  objet  la  publicité  des  acquisitions, 
comme  le  sont,  du  reste,  les  constructions  faites  par 
un  propriétaire  sur  son  sol  (a). 

Art.  186. —  243.  Le  cas  où  le  superficiaire  payera 
une  redevance  annuelle  sera,  sans  doute,  le  plus  fré- 
quent, parce  que  les  constructions  et  plantations  ne  lui 
auront  été  cédées,  généralement,  que  pour  leur  valeur 
actuelle  et  intrinsèque  :  la  redevance  compensera  hlotB 
la  jouissance  temporaire  du  sol. 

Incontestablement,  il  y  anra  toujours  une  redevance 
à  payer,  lorsque,  en  l'absence  de  constructions  actuelles, 
le  superficiaire  aura  acheté  seulement  le  droit  de  bâtir. 

Il  est  naturel,  en  pareil  cas,  d'appliquer  les  règles 
du  bail  ordinaire,  spécialemeut,  en  ce  qui  concerne  le 
défaut  de  payement  de  la  redevance. 

Art.  187. —  244.  Il  arrivera,  le  plus  souvent,  sans 
doute,  que  les  parties  détermineront  l'étendue  du  ter- 
rain accessoire  des  bâtiments  cédés  au  superficiaire; 
mais  la  loi  doit  toujours  suppléer  à  l'imprévoyance  des 
parties,  en  s'attachant  à  leur  intention  probable.  Or,  il 
est  évident  que  l'acheteur  de  la  superficie  n'a  pas  en- 
tendu n'avoir  que  les  bâtiments,  sans  aucun  terrain 
alentour;  autrement,  l'usage  en  serait  presque  impos- 
sible. 

La  loi  fait  une  chose  juste  et  raisonnable,  en  accor- 
dant au  superficiaire  une  portion  de  terrain  égale  à  la 
superficie  totale  des  bâtiments. 

Sans  doute,  dans  les  grandes  villes,  où  le  terrain  a 


(a)  fies  déclarations  à  raatorîté,  auxquelles  est  assujetti  un  construc- 
teur, ont  un  autre  but  que  la  publicité:  elles  ser\'ent  à  rétablissement  des 
impôts  généraux  et  locaux  et  à  la  statistique.  La  destruction  même  des 
édifices  dmt  être  déclarée. 


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316  LIVRE  H.— Ire  PARTI E.-CHAPITRE  III. 

une  grande  valeur,  ce  pourrait  être  un  trop  lourd  sa- 
crifice  du  propriétaire  j  mais,  c'est  à  lui  de  limiter  ce 
terrain  accessoire  dans  le  contrat  même. 

La  détermination  de  cet  espace  environnant  les  cons- 
tructions sera  faite  par  experts,  quand  elle  ne  le  sem 
pas  d'un  commun  accord  par  les  parties. 

Si  le  .terrain  manquait,  d'un  ou  plusieurs  côtés,  le 
superficiaire  ne  pourrait  prétendre  à  une  compensation 
des  autres  côtés,  parce  qu'il  n'a  pu  compter  sur  un 
espace  que  la  nature  des  lienx  ne  présentait  pas;  c'est 
pourquoi  la  loi  dit  qu'on  tiendra  compte  de  la  confî- 
gumtion  du  sol;  on  tiendra  compte  aussi  de  la  destiniv- 
tion  des  diverses  parties  du  bâtiment:  on  distinguera 
ce  qui  est  destiné  au  service  domestique  de  ce  qui  a 
l'apport  "a  l'habitation  du  maître;  de  même,  s'il  s'agit 
d'une  maison  destinée  au  commerce  ou  à  l'industrie,  le 
sol  environnant  sera  réparti  autrement  que  s'il  s'agit 
d'une  maison  d'agrément. 

Pour  ce  qui  concerne  l'espace  environnant  les  arbres, 
il  fallait  aussi  que  la  loi  suppléât  au  silence  des  parties, 
car  il  est  clair  qu'elles  n'ont  pas  entendu  que  le  super- 
ficiaire n'eût  que  l'espace  occupé  par  le  tronc  des 
arbres.  » 

Il  était  impossible  de  s'attacher  à  l'espace  occupé  par 
les  racines;  car,  outre  que  cet  espace  est  variable  et 
progressif,  la  vérification  en  est  diflScile  et  nuisible  aux 
arbres.  La  loi  a  adopté  la  solution  la  plus  favomble  au 
superficiaire.  Si  le  cédant  la  trouve  excessive,  il  la 
réduira  par  le  contrat. 

Lorsque  le  terrain  a  été  loué  "pour  bâtir,"  le  super- 
ficiaire est  présumé  avoir  tenu  compte  des  dimensions 
de  terrain  nécessaires  pour  le  service  de  ses  construc- 
tions et  il  ne  pourrait  en  demander  plus  tard  un  sup- 
plément. 

Art.  188. —  245.     La  loi  ne  pouvait  soumettre  le 


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APPENDICE.— §  IL— SUPERFICIE.  817 

droit  de  superficie  à  la  même  durée  que  Temphy téose  : 
cette  durée  aurait  pu  être  excessive  dans  certains  cas 
et  insuffisante  dans  d'autres. 

Il  eût  pu  paraître  raisonnable  de  s'attacher  à  la  na- 
ture des  constructions  (pierres,  briques  ou  bois)  ;  mais 
dans  chacun  de  ces  genres  de  constructions  il  y  a  bien 
des  variétés  possibles;  en  outre,  au  moment  où  la 
superficie  est  cédée,  il  est  possible  que  les  bâtiments 
aient  déjà  une  plus  ou  moins  grande  ancienneté. 

Le  système  auquel  la  loi  s'est  arrêtée  répond  à  l'in- 
tention probable  des  parties:  le  droit  durera  autant  que 
les  bâtiments. 

Mais  le  superficiaire  pourrait  abuser  de  sa  position, 
en  remettant  les  bâtiments  à  neuf,  périodiquement  et  à 
mesure  qu'ils  seraient  menacés  de  tomber  de  vétusté. 

La  loi  prévient  cette  fraude,  en  adoptant  un  système 
déjà  usité  en  France  ])our  assurer  l'alignement  des  rues 
et  leur  redressement,  sans  recourir  à  l'expropriation; 
c'est  d'empêcher  les  grosses  réparations  ou  réconforia- 
tiœ%8  (voy.  pp.  88  et  90).  Le  superficiaire  ne  pourra 
faire  ces  travaux  que  si  le  propriétaire  l'y  autorise  et 
il  est  clair  que  celui-ci  pourra  mettre  à  cette  autorisa- 
tion les  conditions  qu'il  jugera  à  propos;  comme,  par 
exemple,  l'élévation  de  la  rente  annuelle. 

Pour  ce  qui  concerne  les  plantations,  le  système  de 
la  loi  est  également  facile  à  justifier:  quand  les  arbres 
ont  atteint  leur  plus  grand  développement  utile,  c'est- 
à-dire,  quand  ils  ne  gagneraient  pas  à  être  conservés, 
le  droit  doit  cesser:  le  superficiaire  les  abattm  et  son 
droit  prendra  fin,  faute  d'objet.  Il  en  serait  évidemment 
de  même,  si  les  arbres  étaient  détruits  par  accident. 

246.  Les  deux  derniers  alinéas  demandent  peu  de 
développements. 

Les  causes  d'extinction  du  droit  de  bail  ordinaire, 
sont  suffisamment  connues  par  les  dispositions  anté- 


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818  LIVRE  IL-lw  PARTIE.— CHAPITRE  111. 

rieares  (art.  157  et  suiv.).  Il  suffit  do  signaler  ici  : 
la  perte  de  la  chose  soumise  au  droit  de  superficie,  le 
terme  ûxe,  la  résolution  pour  inexécption  des  condi- 
tions, l'accord  des  volontés. 

La  loi  ne  favorise  pas  autant,  le  snperficiaire  que 
Vemphytéote,  au  sujet  du  défaut  de  payement  de  la 
redevance  annuelle:  tandis  que  ce  dernier  ne  peut  6tre 
expulsé  qu'après  trois  ans  de  défaut  de  payement,  la 
loi  n'accorde  au  superficiaire  aucune  dérogation  au 
droit  commun  ;  il  pourra  donc  être  soumis  à  la  résolu- 
tion pour  défaut  de  payement  d'un  seul  terme:  en  effet, 
il  n'est  pas  exposé  aux  mêmes  risques  que  l'emphytéote 
et  s'il  est  embarrassé,  il  peut  emprunter  sur  sa  maison. 

247.  Par  contre,  le  superficiaire  est  doublement  pro- 
tégé au  sujet  du  congé  :  il  ne  peut  être  expulsé  par  un 
congé  du  propriétaire  du  sol  et  il  peut  toujours  se  re- 
tirer après  un  congé  donné  par  lui-même. 

La  loi  exclut  avec  raison  le  congé  du  propriétaire, 
lequel  ne  s'applique  qu'aux  baux  d'une  durée  indé- 
terminée à  l'origine  ou  renouvelés  par  tacite  réconduc- 
tion ;  or,  quand  la  durée  du  droit  de  superficie  n'est 
pas  déterminée  expressément,  elle  est  la  même  que 
celle  des  bâtiments,  et  quand  elle  a  été  déterminée, 
elle  ne  comporte  pas  la  tacite  reconduction;  car  c'est 
un  droit  de  propriété  des  bâtiments  bien  plus  qu'un 
bail  du  sol;  or,  au  terme  fixé,  le  sol  doit  être  restitué 
libre  de  constructions,  sauf  le  droit  de  préemption 
réglé  par  l'article  suivant. 

Au  contraire,  le  superficiaire  peut  donner  congé 
quand  le  droit  n'a  pas  de  durée  fixée:  il  peut,  en  effet, 
ne  pas  trouver  un  profit  suffisant  de  ses  bâtiments;  il 
peut  désirer  les  transporter  ailleurs  (6)  ;   il  lui  suffit 

(b)  On  a  déjà  eu  occasion  de  signaler  (p.  39)  Textréme  facilité  avec 
laqueUe,  au  Japon,  les  bâtiments  peuvent  être  déplacés,  soit  en  les  dé- 
montant, ioit  même,  en  entier. 


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APPENDICE.— §  II.— SUPERFICIE.  319 

pour  cela  de  payer  une  annuité:  le  propriétaire  du  sol 
n'en  éprouvera  pas  de  préjudice  sérieux. 

Art.  189. —  248.  Dans  certains  pays  d'Eui^ope,  le 
droit  de  superficie  est  toujours  établi  pour  un  délai 
préfix  et  à  l'expiration  du  délai,  les  constructions  et 
plantations  sont  acquises  au  propriétaire  du  fonds  sans 
indemnité.  On  ne  peut  pas  dire  que  ce  soit  injuste:  les 
parties  sont  considérés  comme  ayant  accepté  d'avance 
cette  condition  rigoureuse.  Mais,  on  a  préféré  ici  con- 
server l'usage  du  pays  qui  est  bon  économiquement  et 
plus  en  harmonie  avec  les  règles  de  la  propriété  ;  or, 
le  superficiaire  a  la  propriété  des  bâtiments,  il  peut 
donc  les  enlever,  quand,  pour  une  cause  exceptionnelle, 
le  droit  cesse  avant  la  destruction  desdits  bâtiments. 

La  loi  donne  seulement  au  propriétaire  du  sol  le 
droit  de  préférence  pour  l'achat,  sous  le  nom  de  ''pré- 
emption" déjà  appliqué  par  les  articles  73,  156  et  182. 

Art.  190. —  249.  La  loi  a  dû  se  préoccuper  ici, 
comme  au  sujet  de  l'emphytéose,  de  l'influence  de  ces 
nouvelles  dispositions  sur  les  droits  de  superficie  qui 
se  trouveront  déjà  établis  au  moment  de  la  promulga- 
tion dn  présent  Code. 

Conformément  aux  principes  de  la  non-rétroactivité 
des  lois,  elle  respecte  les  droits  acquù,  mais  elle  ne 
t\ent  pas  compte  de  ce  qu'on  appelle  les  simples  fa- 
cultés, lorsqu'elles  n'aurout  pas  encore  été  exercées. 

De  là,  deux  dispositions  distinctes  (dont  l'une  est 
implicitement  subdivisée),  au  sujet  des  droits  de  super- 
ficie qui  se  trouveront  établis  avant  la  loi  nouvelle  : 

V  Pour  ceux  auxquels  les  parties  ont  assigné  une 
durée  déterminée,  il  y  a  pour  chacune  d'elles,  un  droit 
acquis,  en  vertu  de  la  convention,  à  jouir,  pendant  tout 
le  temps  fixé,  soit  de  la  superficie,  soit  de  la  rede- 
vance: la  loi  le  respecte  absolument.    Il  faudra  cepen- 


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820  LIVEE  IL— iw  PARTIE.— CHAPITRE  111. 

dant  qa'il  soit  bien  prouvé  qoe  le  terme  n'a  pas  été 
fixé  dans  Tintérét  du  snperficiaire  seol^  ce  qui  sera  le 
plus  fréquent,  auquel  cas,  il  pourra  se  retirer,  en  ob- 
servant les  règles  et  conditions  antérieurement  reçues; 
2^  Pour  les  droits  qui  n'avaient  pas  de  durée  fixée 
et  qui  pouvaient  cesser  par  un  donné  congé  de  part  ou 
d'autre,  la  loi  fait  une  sous-distinction  :  si,  au  moment 
de  la  promulgation  du  Code,  il  y  a  eu  un  congé  donné, 
ou  reçu,  la  sortie  sera  obligatoire:  il  y  a  encore  droit 
acquis,  car  il  y  a  eu  exercice  d'une  faculté  :  si,  au  con- 
traire, il  n'y  a  eu  aucun  cong^  donné,  la  faculté  qui 
avait  été  négligée  est  enlevée  par  la  loi,  mais  au  pro- 
priétaire seulement;  en  conséquence,  le  droit  durera 
autant  que  les  bâtiments,  si  le  snperficiaire  ne  le  fait 
cesser  auparavant  par  un  congé  (art.  188). 

250.  A  l'égard  du  droit  de  préemption,  quoiqu'il 
soit  de  création  nouvelle,  la  loi  le  déclare  formelle- 
ment applicable  aux  anciennes  superficies:  cette  rétro- 
activité, en  ouvrant  une  faculté  an  propriétaire,  n'en- 
lève pas  un  droit  acquis  au  superficiaire. 

La  préemption  est  une  vente  forcée,  autorisée  dans 
un  intérêt  privé,  comme  il  y  a  une  expropriation  auto- 
risée pour  cause  d'utilité  publique  ;  or,  on  n'hésitera 
pas  à  reconnaître  que  l'expropriation  pour  cause  d'uti- 
lité publique,  dont  le  principe  est  posé  par  l'article  32 
et  qui  sera  développé  par  une  loi  spéciale,  sera  appli- 
cable aux  propriétés  actuellement  existantes  :  le  con- 
traire serait  même  la  négation  pure  et  simple  de  l'ins- 
titution; car,  si  les  propriétaires  actuels  jouissaient 
d'une  immunité  à  l'égard  de  l'expropriation,  leurs 
ayant-cause,  tant  généraux  que  particuliers,  en  de- 
vraient jouir  également,  ce  qui  serait  insoutenable. 


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CHAPITRE  IV. 

DE    LA    POSSESSION. 


EXPOSÉ  GÉNÉBAL. 

251.  La  difiScuIte  de  cette  matière  est  célèbre  et, 
pour  ainsi  dire,  proverbiale.  Aucune  législation,  soit 
ancienne,  soit  moderne,  ne  Ta  réglée  d'une  manière 
satisfaisante.  En  France,  les  articles  548  à  550  et 
2228  à  2235  sont  insuflSsants:  pour  les  compléter,  la 
doctrine  et  la  jurisprudence  sont  constamment  obligées 
de  recourir  à  la  législation  romaine  qui,  avec  bien  des 
obscurités,  est  encore  la  source  la  plus  riche  et  la  plus 
sûre  à  consulter  sur  la  Possession. 

Pour  ces  motifs,  avant  de  présenter  le  texte,  on  a 
cru  devoir  exposer  ici  Tensemble  de  la  théorie  de  la 
Possession.  Les  articles  qui  suivront,  et  qui  en  con- 
sacreront les  principales  règles,  se  trouveront,  en  quel- 
que sorte,  commentés  par  avance;  il  ne  restera  plus 
qu'à  les  accompagner  de  quelques  développements  et 
observations  de  détail. 

252.  Dans  le  sens  le  plus  simple  et,  en  même 
temps,  le  plus  usité  du  mot,  la  Possession  est  le  fait 
d'avoir  une  chose  à  sa  libre  et  entière  disposition  (a). 

Mais  cette  définition  a  été  adoptée,  surtout,  pour  la 
possession   des   choses   corporelles   que   le  possesseur 

(a)  On  est  généralement  porté  à  faire  venir  le  mot  posseanon  du 
verbe  latin  potse,  "  pouvoir,"  parce  que  le  possesseur  a  le  pouvoir  d*affir 
sur  la  chose  possédée;  mais  il  parait  plus  exact  de  le  faire  dérîver  de 
sedere,  "s'asseoir/*  pour  exprimer  que  le  possesseur  se  fixe,  s'établit  sur 
la  chose  i  les  Romains  disaient  "  rei  innttii" 


21 


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322  LIVRE  IL— iw  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

détient  à  titre  (en  qualité)  de  propriétaire,  c'est-à-dire 
en  se  prétendant  propriétaire,  en  se  comportant  com*me 
tel:  lorsqu'il  s'agit  de  choses  incorporelles  ou  de  droits, 
comme  un  usufruit,  une  servitude  foncière,  qu'on  ne 
peut  détenir  à  titre  de  propriétaire,  on  emploie  ordi- 
nairement l'expression  de  quasi-possession. 

Cette  distinction  n'est  pas  nécessaire,  ni  même 
exacte;  car  celui  qui  possède  à  titre  d'usufruitier,  ou 
comme  ayant  droit  à  une  servitude,  a  aussi  à  sa  dis- 
position une  chose  corporelle  sur  laquelle  s'exerce  son 
droit  et,  du  moment  qu'il  agit  sur  cette  chose  dans 
toute  la  mesure  du  droit  qu'il  prétend  avoir,  on  peut 
dire  aussi  qu'il  en  a  la  libre  disposition;  en  sens  iuverse, 
celui  qui  possède  à  titre  de  propriétaire,  possède  aussi 
une  chose  incorporelle,  un  droit,  le  droit  de  propriété 
auquel  il  prétend. 

On  peut  donc  n'avoir  qu'une  seule  définition  de  la 
possession  et  on  l'appliquera,  non  plus  aux  choses 
corporelles,  mais  aux  droits  dont  ces  choses  sont  l'objet. 
La  possession  sera  alors  définie:  **V exercice  d'un  droit 
que  l'on  a  ou  que  l'on  prétend  avoir  sur  une  chose.'* 

Mais  cette  formule  encore,  à  cause  des  derniers  mots, 
paraîtrait  limiter  la  possession  aux  droits  réels  seuls; 
or,  on  verra  plus  loin  que,  dans  une  certaine  mesure, 
la  possession  peut  être  étendue  aux  droits  personnels 
ou  de  créance  ;  il  faut  donc  compléter  la  définition  en 
ces  termes:  ''l'exercice  d'un  droit  .......  sur  une  chose 

ou  contre  une  personne;"  en  sens  inverse,  on  verra  qu'il 
y  a  des  droits  réels  dont  la  possession  est,  pour  ainsi 
dire,  sans  effets. 

253.  La  possession  consiste  dans  des  actes  ou  des 
faits  plus  ou  moins  répétés,  tels  que  les  accomplit  ordi- 
nairement celui  auquel  appartient  réellement  le  droit 
dont  il  s'agit.  De  là,  l'axiome  venu  des  Romains  et 
encore  admis  aujourd'hui,  mais  sur  lequel  nous  aurons 


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POSSESSION.  823 

à  revenir:  'Ma  possession  consiste  platôt  dans  un  fait 
que  dans  un  droit  {b)J* 

Quand  ce  fait  est  réuni  au  droit,  ce  qui  est  le  cas 
normal  et  le  plus  fréquent,  la  loi  n'a  guère  à  s'en 
occuper:  les  garanties  qu'elle  accorde  au  droit  lui-même 
s'appliquent,  en  même  temps,  au  fait  de  la  possession. 

Mais,  quand  celui  qui  possède  n'u  pas,  en  réalité,  le 
droit  qu'il  exerce,  ou  quand  il  n'est  pas  en  mesure  de 
prouver  qu'il  a  ce  droit,  la  loi  ne  laisse  pas  de  lui  ac- 
corder encore  certains  avantages,  à  commencer  par  la 
garantie  de  sa  possession  elle-même,  laquelle  lui  sera 
maintenue  ou  rendue,  par  des  actions  spéciales  dites 
possessoires,  s'il  est  troublé  ou  dépossédé  par  un  tiers 
moins  favorable  que  lui. 

Or,  une  situation  ainsi  reconnue  par  la  loi  et  garantie 
par  des  actions  en  justice  n'est  pas  seulement  un  fait; 
elle  a  bien  tons  les  caractères  d'un  droit  et  on  peut 
l'appeler  droit  de  possession. 

254.  Dans  l'opinion  générale,  qui  n'admet  de  pos- 
session proprement  dite  que  pour  les  choses  corporelles 
qu'on  détient  à  titre  de  propriétaire,  la  possessiou,  pour 
devenir,  en  elle-même,  un  droit,  doit  présenter  deux 
caractères,  deux  éléments  distincts:  un  élément  maté- 
riel ou  corporel,  a  savoir,  la  détention  physique  de  la 
chose  possédée  et  un  élément  moral  ou  intellectuel, 
Vintention,  chez  le  possesseur,  de  se  comporter  en 
maître  de  la  chose,  en  propriétaire  (c). 

Ainsi,  celui  qui  n'aurait  que  l'intention  de  se  com- 
porter en  propriétaire,  sans  faire  d'acte  extérieur  de 
maître  sur  la  chose,  ne  posséderait  pas:  cette  intention, 
restant  dans  le  domaine  des  faits  purement  internes, 

(b)  Pofsestio  poliut  in  facto  quàm  injure  consista, 

(c)  Les  Romains  disaient  que  la  possession  a  lieu  corpore  et  animo, 
**  par  le  corps  et  par  l'esprit  :"  par  le  corps  qui  agit  sur  la  chose  et  par 
l'esprit  qui  prétend  l'avoir  en  maître. 


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324  LIVRE  II.— 1«  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

ne  se  révélerait  pas  assez  aux  tiers  pour  devenir  le 
fondement  d'un  droit  qui  leur  soit  opposable;  autre- 
ment, on  pourrait  se  dire  possesseur  de  tout  ce  que  Ton 
désire  avoir,  ce  qui  serait  dérisoire. 

En  sens  inverse,  celui  qui  ferait  des  actes  de  mattre 
sur  la  chose,  sans  intention  de  se  comporter  comme 
tel,  n'obtiendrait  pas  les  avantages  légaux  de  la  pos- 
session ;  au  moins,  il  ne  les  obtiendrait  pas  pour  lui  ; 
mais  il  pourrait  les  faire  obtenir  à  autrui,  s'il  faisait 
ces  actes  pour  le  compte  d'un  autre  dont  il  serait  le 
représentant  légal  ou  conventionnel,  et  pourvu  encojre 
que  l'élément  intentionnel  se  rencontrât  chez  ce  dernier. 

En  effet,  on  a  toujours  admis  que  celui  chez  lequel 
existe  l'intention  de  posséder  pût  se  faire  représenter 
pour  les  actes  physiques  de  détention  :  le  mandat  est 
naturel  et  souvent  nécessaire,  quand  il  s'agit  d'actes 
que  nous  ne  pouvons  faire  par  nous-mêmes,  sans  plus 
ou  moins  de  difficultés  ;  de  là  encore,  l'axiome  romain 
que  ''nous  pouvons  détenir  par  le  corps  d'antrui,  pourvu 
que  nous  possédions  par  notre  propre  intention"  (d). 

Par  exception,  on  admet  la  représentation,  même 
pour  Vintention  de  posséder,  lorsqu'il  s'agit  de  person- 
nes incapables  d'avoir  une  volonté  ou  une  intention 
i*ai8onnab1e,  comme  les  fous  et  les  mineurs;  c'est  alors 
l'intention  de  leur  tuteur  ou  de  leur  autre  représentant 
légal  qui  est  nécessaire.  Il  en  est  de  même,  par  un 
autre  motif  de  nécessité,  pour  les  corporations,  pub- 
liques ou  privées,  ayant  le  caractère  de  personnes  juri- 
diques: c'est  leur  chef,  leur  gérant  ou  administrateur, 
qui  doit  avoir  l'intention  de  posséder;  mais,  toujours, 
pour  le  compte  de  la  corporation  représentée. 

255.  Ceux  qui  possèdent  ainsi  pour  le  compte 
d'autrui,  soit  physiquement,  soit  même  intentionnelle- 

(rf)  Animo  quidetn  nostro  posHdtmut,  corpare  autem  aliéna. 


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POSSESSION.  825 

ment  et  par  exception,  sont  dits  possesseurs  précaires 
ou  à  titre  précaire,  par  opposition  à  ceux  qui  possèdent 
pour  eux-mêmes  et  à  titre  de  pi'opriétaire. 

Cette  expression  de  "possession  précaire'^  a  été 
tirée  du  droit  romain,  mais  elle  est  aujourd'hui  sortie 
du  sens  propre  et  limité  qu'elle  y  avait  (e)  :  on  l'a 
généralisée,  pour  exprimer  toute  possession  qui  s'exerce 
pour  le  compte  d^atdrui. 

Il  y  a  d'ailleurs  des  cas  où  la  possession  est  précaire, 
lors  même  que  le  possesseur  joint  à  sa  détention  et 
aux  actes  de  maître  l'intention  d'avoir  la  chose  pour 
lui-même;  c'est  lorsque  la  nature  du  titre  en  vertu 
duquel  il  possède  s'oppose  à  la  légitimité  de  cette  pré- 
tention. Ainsi  un  dépositaire,  un  emprunteur  à  usage, 
un  usufruitier,  un  locataire,  un  créancier  gagiste, 
n'étant  entrés  en  possession  qu'en  reconnaissant  le 
droit  de  propriété  d'autrui  et  sous  condition  de  rendre 
la  chose  au  propriétaire,  sont  toujours  possesseurs  pré- 
caires, comme  reconnaissant,  ou  devant,  au  moins,  re- 
connaître un  autre  maître  qu'eux-mêmes;  de  là,  la 
règle  célèbre  que  "l'on  ne  peut  se  changer  à  soi-même 
la  cause  et  le  principe  de  sa  possession." 

Seulement,  dans  toutes  les  opinions,  on  est  bien 
obligé  d'admettre  que  celui  qui  possède  comme  usu- 
fruitier, comme  locataire,  comme  gagiste,  n'a  une  pos- 
session précaire  que  par  rapport  au  droit  de  propriété 
auquel  il  ne  peut  en  effet  prétendre,  mais  qu'il  possède 
pour  lui-même,  et  non  pour  autrui,  le  droit  réel  plus 
limité  que  lui  donne  son  titre.  On  peut  dire,  dans  le 
langage  reçu,  qu'il  n'a  qu'une  quasi-possession,  mais 
elle  n'est  pas  à  titre  précaire.  Pour  anûver  à  trouver 
une  qiiasi'possession  précaire,  par  rapport  au  droit  ainsi 
possédé,  il  faudrait  supposer  que  le  droit  d'usufruit, 

(e)  La  possession  précaire^  de  prex,  "prière,"  se  disait  do  ceUe 
qu'on  avait  demandée  et  obtenue  comme  une  faveur  et  qui  était  sujette  à 
restitution,  à  première  demande. 


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326  LIVRE  II.-IW  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

de  gage  oa  autre,  fût  exercé  pour  le  compte  d'antraî, 
par  un  mandataire. 

256.  Mais,  dès  qu'on  s'affranchit  de  la  théorie  tra- 
ditionnelle qui  distingue,  sans  motifs  suffisants,  la  po«- 
session  proprement  dite  appliquée  aux  choses  corporelles 
et  la  quasûpoêsesëion  appliquée  aux  droits,  dès  qu'on 
n'admet  plus  qu'une  seule  possession  qui  est  Vexercice 
d^un  droit,  avec  l'intention  de  Favoir  à  soi  (/),  les  idées 
se  simplifient  en  se  généralisant  :  toute  personne  qui 
exerce  un  droit,  soit  par  elle-même,  soit  par  un  repré- 
sentant, qui  a  l'intention  d'avoir  ce  droit,  au  fond,  et 
qui  prétend  l'avoir  pour  elle-même  (prosuo),  cette  per- 
sonne est  possesseur  de  ce  droit.  Elle  n'en  est  peut-être 
pas  réellement  investie,  elle  peut  n'en  être  pas  légitime 
titulaire,  ou  bien,  ce  sont  peut-être  les  preuves  de  son 
droit  qui  lui  manquent;  peu  importe,  cet  état  défait 
est  lui-même  un  avantage  que  la  loi  garantit  et  dont 
les  conséquences  ultérieures  peuvent  devenir  de  nou- 
veaux avantages  légaux,  ainsi  qu'on  le  verra  bientôt, 
en  même  temps  qu'on  en  donnera  la  justification;  par 
conséquent,  cet  état  est  déjà  lui-même  un  droit, 

257.  La  possession  ainsi  protégée  et  garantie  par 
la  loi  est  généralement  appelée  possession  civile,  par 
opposition  à  la  possession  que  la  loi  ne  garantit  pas, 
qui  reste  un  pur  fait,  et  qu'on  appelle  possession  na^ 
tureUe;  par  exemple,  dans  le  cas  où  quelqu'un  possé- 
derait une  chose  du  domaine  public,  sur  laquelle  un 
particulier  ne  peut  jamais  acquérir  aucun  droit  réel. 

Ainsi  donc,  voilà  déjà  trois  qualifications  de  la  pos- 
session dont  on  pourra  désormais  user,  sans  avoir  besoin 
d'en  rappeler  le  sens:  possession  civile,  possession  natu- 
relle, possession  précaire. 

(f)  Animo  Hbi  hahendi. 


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POSSESSION.  827 

258.  Voici  enfin  deux  antres  aspects  de  la  posses- 
sion formant  des  sous-distinctions  de  la  possession 
civile.  Ils  ont  une  grande  influence  sur  ses  avantages 
et  Ton  doit  toujours  s^en  préoccuper^  quand  on  veut 
déterminer  les  effets  légaux  de  la  possession.  La 
possession  peut  être,  soit  k  juste  titre  ou  ajuste  cause, 
soit  sans  titre  ;  elle  peut,  aussi  être  de  bonne  foi  ou  de 
mauvaise  foi. 

259.  La  possession  est  dite  ajuste  titre,  lorsque  la 
détention  de  la  chose  ou  Texercice  du  droit  prétendu 
provient  d'un  acte  licite  et  de  nature  à  transférer  un 
pareil  droit,  comme  une  vente,  un  échange,  une  dona- 
tion; c'est  daïis  le  même  sens  qu'on  dit  que  la  posses- 
sion a  une  juste  cause  (g).  Si  ce  titre  et  cette  cause 
sont  appelés  justes,  c'est  pour  dire  qu'ils  ont  un  carac- 
tère légal,  par  opposition  au  cas  où  le  possesseur  dé- 
tiendrait par  suite  d'un  acte  illicite,  comme  par  sous- 
traction frauduleuse  ou.  violente,  ou  même  détiendrait 
sans  cause  ou  sans  titre,  par  exemple,  lorsqu'il  se  serait 
emparé  d'une  chose  d'autrui,  croyant  qu'elle  lui  ap- 
partenait. 

260.  Mais  le  juste  titre  peut  cependant  avoir  un 
vice;  il  peut  émaner  d'une  personne  qui  n'était  pas 
propriétaire,  ou  n'avait  pas  qualité  pour  conférer  le 
droit  prétendu.  Dans  le  cas  contraire,  le  titre  ne 
serait  pas  seulement  juste,  il  serait  un  titre  parfait  et 
la  possession  qui  en  résulterait  serait  cumulée  avec  le 
droit  même.  Dans  cette  situation  où  le  juste  titre  a  un 
vice,  il  faut  encore  distinguer  si  le  possesseur,  au 
moment  oô  il  a  trp.ité,  a  ignoré  ou  connu  le  défaut  de 
droit  chez  le  cédant;  dans  le  premier  cas,  le  possesseur 


(ff)  Les  Romains»  auxquels  on  a  emprunté  ces  expressions,  en  France, 
disaient,  indistinctement,  juêta  causa,  jusius  titulut. . 


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328  LIVEE  IL— Ire  PARTIE.— CHàPITRE  IV. 

est  de  bonne  foi;  daDs  le  second  cas^  il  est  de  mauvaise 
foi  (h). 

Au  surplus^  si  les  avantages  légaux  ne  sont  pas  les 
mêmes  pour  le  possesseur  sann  titre  ou  usurpateur  que 
pour  celui  qui  a  un  juste  titre  et  s'ils  sont  moindres 
aussi  pour  celui  qui  connaît  le  vice  de  son  titre  que  pour 
celui  qui  Vignore,  ceux-ci  n'en  sont  pas  moins,  tous 
deux,  possesseurs  civils,  dès  qu'ils  réunissent  la  déten- 
tion physique  de  la  chose,  ou  l'exercice  effectif  du  droit 
par  eux  prétendu,  à  l'intention  d'agir  en  titulaires  de  ce 
droit,  c'est-à-dire,  d'avoir  et  de  conserver  ce  droit  pour 
eux-mêmes. 

On  doit  maintenant  déterminer  les  avantages  légaux, 
déjà  plusieurs  fois  annoncés,  de  la  possossion  civile.  Il 
faut  aussi  les  justifier  en  raison  et  en  équité. 

Ces  avantages  sont  au  nombre  de  trois. 

261 . — I.  Le  premier  avantage  de  la  possession  civile 
est  que  celui  qui  possède  une  chose,  qui  exerce  un  droit, 
comme  lui  appartenant,  est  présumé  avoir  le  droit  par 
lui  prétendu.  Cette  présomption  est  conforme  à  la 
raison,  car  elle  se  trouve,  dans  la  grande  majorité  des 
cas,  d'accord  avec  la  réalité  des  faits  (i)  ;  il  est  rare, 
en  effet,  que  celui  qui  a  un  droit  de  propriété  ou  un 
autre  droit  réel  n'ait  pas  la  chose  à  sa  disposition,  ne  la 
possède  pas  ;  il  est  plus  rare  encore  que  cette  chose  soit 
à  la  disposition  d'une  personne  qui  n'y  a  pas  droit. 

La  présomption  légale  est  donc  que  le  droit  est 
d'accord  avec  le  fait. 

Mais  ce  n'est  pas  une  de  cas  rares  présomptions, 
dites  absolues,  contre  lesquelles  la  loi  n'admet  pas  la 

(h)  Ce  Bout  encore  des  expressions  dn  droit  romain,  consacrées  dans 
toute  r  Europe  :  honœ  fidei  poasessor,  malœ  fidei  possetsor. 

{%)  La  plupart  des  présomptions  de  la  loi  sont  fondées  '*sur  ce  qui 
arrive  le  plus  souvent"  (in  id  quod plerumqueJUJ, 


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POSSESSION.  329 

preuve  contraire  (j)  :  loin  de  là,  celni  qui  se  croira 
fondé  à  contester  le  droit  du  possesseur  pouri'a  toujours 
le  faire  et  prouver  contre  lui  son  propre  droit,  tant 
par  titres  que  par  témoins  et,  généralement,  par  tous 
les  moyens  de  preuve  admis  en  matière  civile. 

Mais  la  condition  du  possesseur  est  toujours  la  meil- 
leure; car,  en  vertu  de  la  présomption  légale,  il  est 
défendeur  à  l'action  en  revendication  et,  comme  tel, 
il  n'a  pas  tant  à  prouver  son  droit  qu'à  réfuter  les 
preuves  de  celui  qui  l'attaque. 

Pour  jouir  de  l'avantage  de  la  présomption  légale  de 
propriété  ou  d'un  autre  droit  réel,  il  n'est  pas  néces- 
saire que  le  possesseur  ait  juste  titi*e  et  bonne  foi;  il 
lui  suffit  de  posséder  pour  lui-même  et  non  pas  pré- 
cairement, 

A  ce  sujet,  on  rencontre  encore  une  présomption 
favorable  au  possesseur:  la  raison  veut  que  toute  per- 
sonne qui  détient  une  chose  ou  exerce  un  droit  sur 
une  chose  soit  présumée  posséder  pour  eUe-même  et 
non  pour  autrui  ;  c'est  encore,  en  effet,  ce  qui  arrive  le 
plus  souvent;  sauf  toujours  la  preuve  contraire,  par 
tous  les  moyens  ordinaires. 

262. —  II.  Le  deuxième  avantage  de  la  possession 
civile  est  l'acquisition  des  fruits  et  revenus  périodiques 
produits  par  la  chose  possédée  ou  par  le  droit  exercé. 

Ainsi,  si  l'on  suppose  que  celui  auquel  appartient 
réellement  la  propriété  ou  autre  droit  sur  la  chose 
possédée  en  a  exercé  la  revendication  et  a  évincé  le 
possesseur,  celui-ci  conserve  au  moins  les  profits  pé- 
riodiques qu'il  a  réalisés. 

Cette  faveur  considérable  n'est  accordée  qu'au  pos- 
sesseur qui  2i»  juste  titre  et  bonne  foi, 

(j  )  On  ne  traitera  des  Présomptions,  dans  leur  ensemble  et  avec  les 
développements  qu'elles  comportent,  qu'an  Livre  V®  et  dernier  consacré 
aux  Preuves. 


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880  LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

Elle  est  foDdée  en  équité  et  en  raison.  En  effet,  deax 
intérêts  sont  en  présence,  celai  du  propriétaire  ou  da 
titulaire  légitime  du  droit  et  celui  du  possesseur. 

Lorsqu^il  s'agit  de  déterminer  quel  est  celui  des 
deux  intéressés  qui  est  le  plus  digne  de  protection  de 
la  part  de  la  loi,  il  faut  considérer  quel  est  celui  qui 
souffrirait  le  plus  d'être  privé  des  produits  et  quel  est 
celui  qui  a  la  moins  grande  négligence  à  s'imputer. 

Si  le  possesseur  était  obligé  de  rendre  les  fruits  et 
produits  qu'il  a  perçus,  ce  serait  presque  toujours  pour 
lui  la  ruine;  car,  le  plus  souvent,  il  ne  les  a  pas  gardés, 
il  les  a  consommés,  il  en  a  vécu  ;  ces  fruits,  d'ailleurs, 
ne  sont,  en  général,  que  la  compensation  des  intérêts 
d'un  capital  qu'il  a  déboursé  comme  acheteur,  car  il  a 
un  juste  titre,  et  ce  sera  bien  plus  souvent  un  titre 
onéreux  (achat  on  échange)  qu'un  titre  gratuit  (dona- 
tion ou  legs). 

Le  titulaire  du  droit,  au  contraire,  le  vrai  propriétaire, 
par  exemple,  n'ayant  pas  possédé  Qa  chose  pendant  le 
môme  temps,  ayant  ignoré  son  droit,  vraisemblable- 
ment, n'a  pas  compté  sur  les  fruits  antérieurs  à  sa 
réclamation  ;  il  souffrira  peu  de  ne  les  pas  recouvrer  : 
ces  fruits  seraient  pour  lui  comme  un  gain  inespéré. 

Si,  en  outre,  on  examine  de  quel  côté  est  la  faute  la 
plus  considérable,  on  la  trouve  plutôt  chez  le  proprié- 
taire qui,  le  plus  souvent,  a  manqué  de  vigilance,  qui 
avait  des  preuves  de  son  droit  et  ne  les  a  pas  recon- 
nues en  temps  utile;  tandis  que  le  possesseur  a  été 
induit  en  erreur  par  le  tiers  avec  lequel  il  a  traité. 
Sans  doute,  il  aurait  pu,  avec  plus  de  vigilance  encore, 
s'assurer  de  la  réalité  des  droits  de  son  cédant;  mais 
le  fait  même  qu'il  a  traité,  en  déboursant  un  prix  ou 
une  autre  valeur,  donne  lieu  de  croire  qu'il  n'a  pas  agi 
sans  quelque  précaution  ;  le  concours  d'un  tiers  à  l'acte, 
soit  qu'il  ait  commis  un  dol,  soit  qu'il  ait  lui-même  été 
dans  l'erreur  sur  ses  droits,  diminue  encore  la  faute  du 


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POSSESSION.  331 

possesseur,  en  la  rendant  plus  plausible  ;  au  contraire, 
le  légitime  propriétaire  ne  peut  imputer  son  erreur 
qu'à  lui-même  et  il  est  juste  qu'elle  lui  cause  quel- 
que préjudice. 

263.  Le  possesseur  de  bonne  foi  n'acquiert  les  fruits 
vatvrels  qu'au  moment  où  il  les  perçoit,  par  lui-même 
ou  par  un  mandataire.  On  ne  doit  pas  admettre,  comme 
pour  l'usufruitier,  qu'il  en  soit  propriétaire  dès  qu'ils 
sont  séparés  du  sol,  même  à  son  insu  (voy.  art.  54)  : 
l'usufruitier,  en  effet,  acquiert  les  fruits  en  vertu  d'un 
droit  certain,  d'un  titre  parfait,  tandis  que  le  posses- 
seur ne  les  acquiert  qu'en  vertu  d'un  bienfait  de  la  loi: 
il  faut  donc  qu'il  ait  fait  acte  de  possession  sur  les 
fruits  eux-mêmes,  en  tant  que  distincts  de  la  chose 
qui  les  a  produits. 

A  l'égard  des  fruits  civils,  tels  que  les  loyers  des 
maisons  ou  des  terres,  l'opinion  générale  est,  en  France, 
que,  faute  d'un  texte  semblable  à  celui  qui  existe  pour 
l'usufruitier,  le  possesseur  ne  les  acquiert  également 
que  par  la  perception  effective  aux  échéances  ;  mais  la 
raison  parait  commander  la  même-  solution  que  pour 
l'usufruitier,  et  par  conséquent,  l'acquisition  jour  par 
jour.     On  la  propose  pour  le  Japon.   . 

Il  ne  suffit  pas,  pour  l'acquisition  des  fruits,  que  le 
possesseur  ait  été  de  bonne  foi  au  moment  où  il  a  fait 
le  contrat  constituant  son  juste  titre,  ni  même  au  mo- 
ment où  il  a  pris  possession  :  il  faut  encore  qu'il  ait  été 
de  bonne  foi  au  moment  de  chaque  acquisition  des 
fruits;  s'il  avait  découvert  son  erreur  auparavant,  il  ne 
mériterait  plus  au  même  degré  la  protection  de  la  loi; 
il  ne  pourrait  plus  alléguer  qu'il  a  considéré  les  fruits 
comme  légitimement  acquis  :  il  a  dû,  sinon  les  rendre 
spontanément,  au  moins  ne  pas  les  consommer  et  les 
réserver,  en  nature  ou  en  valeur,  pour  être  rendus  à 
première  demande. 


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832  LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

Il  va  sans  dire  que  la  bonne  foi  est  toujours  consi- 
dérée comme  cessant  quand  le  vrai  propriétaire  a  in- 
tenté une  action  en  justice  pour  recouvrer  son  droit. 

264.  Le  possesseur  de  mauvaise  foi  est  tenu  de 
rendre  non  seulement  les  fruits  qu'il  a  perçus,  mais 
encore  ceux  qu'il  a  négligé  de  percevoir. 

Mais  quand  le  possesseur  ne  gngne  pas  les  fruits 
perçus,  faute  de  bonne  foi,  il  est  autorisé  à  se  faire 
rembourser  les  frais  de  culture  faits  pour  les  obtenir: 
autrement,  le  propriétaire  s'enrichirait  à  ses  dépens 
sans  cause  légitime,  ce  qui  n'est  pas  permis,  même 
vis-à-vis  d'un  usurpateur  (fc). 

265. — III.  Le  troisième  avantage  de  la  possession 
civile  est  qu'elle  peut,  après  un  temps  plus  ou  moins 
considérable,  conduire  le  possesseur  à  la  propriété  ou 
à  l'acquisition  du  droit  qu'il  a  exercé  comme  lui  ap- 
partenant. 

Pour  arriver  ainsi  à  l'acquisition  du  droit  par  lui 
exercé  il  n'est  pas  nécessaire  que  le  possesseur  ait  un 
juste  titre  et  ait  été  de  bonne  foi;  mais,  s'il  remplit  ces 
conditions,  le  temps  requis  pour  acquérir  sera  moins 
long  pour  les  immeubles,  et,  pour  les  meubles,  il  pourra 
être  considérablement  réduit,  comme  dans  plusieurs 
législations  qui  se  contentent  d'une  année  de  posses- 
sion, ou  même  entièrement  supprimé  et  ramené  à  une 
possession  instantanée,  comme  dans  le  Code  français 
(art.  2279). 

Ce  bénéfice  du  possesseur,  supérieur  à  tous  les  autres, 
est  connu  eu  Europe  sous  le  nom  assez  singulier  de 


{k)  Cette  obligation  du  propriétaire,  qui  n'est  née  ni  d'an  contrat  ni 
d'un  délit,  est  ordinairement  considérée  comme  née  d'un  quasi-cotUrctt  ; 
pn  rejettera  cette  expression  obscure  et  surannée  lorsqu'on  arrivera  aux 
Obligations  et  on  y  substitue,  dès  à  présent,  celle  d'enrichissement  ind4 
(voy.  11**  Partie,  art.  881  et  suiw). 


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POSSESSION.  838 

prescription,  tiré  de  la  procédure  romaine  {l);  on  peut 
l'appeller  aussi^  et  préférablement,  usncapion,  d'un 
mot  latin  qui  veut  dire  acquisition  par  l'usage,  c'est-à- 
dire  par  la  possession. 

Pour  justifier  ce  dernier  avantage  de  la  possession, 
on  doit  revenir  à  la  double  considération  qui  a  déjà 
servi  à  la  justification  des  deux  premiers  avantages  : 
V  la  présomption  de  légitimité  du  droit  se  fortifie  avec 
la  durée  de  la  possession  :  elle  devient  alors  une  pré- 
somption absolue  ou  invincible;  2®  la  faute  du  précé- 
dent titulaire  s'aggrave  en  se  prolongeant,  en  même 
temps  que  celle  du  possesseur  s'atténue  ;  car  la  tran- 
quillité dont  celui-ci  a  joui  a  pu  transformer  sa  croy- 
ance en  une  certitude  raisonnable. 

On  pourrait  objecter  que  le  possesseur  ne  mérite  pas 
la  protection  de  la  loi,  lorsqu'il  n'a  pas  juste  titre  et 
bonne  foi  ;  mais  il  faut  admettre  que,  dans  la  théorie 
rationnelle  de  la  prescription,  le  possesseur  est  seule- 
ment dispensé  de  prouver  son  titre  et  sa  bonne  foi, 
qu'il  est  présumé  avoir  rempli  ces  conditions  au  mo- 
ment où  sa  possession  a  commencé,  et  que  cette  pré- 
somption, fortifiée  par  le  temps,  ne  peut  plus  être 
combattue  par  la  preuve  contraire. 

Au  surplus,  la  prescription  acquisitive  ou  usucapion, 
étant  un  des  moyens  d'acquérir  la  propriété  et  d'autres 
droits  réels,  n'a  pas  sa  place  ici,  mais  au  Livre  III*, 
et  c'est  là  qu'on  en  donnera  une  justification  complète. 
Il  suffit  d'indiquer  ici  ce  troisième  avantage  de  la  pos- 
session. 

On  fera  toutefois  remarquer  que  certains  caractères, 
certaines  qualités  défavorables  de  la  possession,  met- 
tent, tant  qu'ils  durent,  obstacle  à  la  prescription  ac- 
quisitive. La  précarité  a  déjà  cet  effet;  mais  on  verra, 

(/)  L'explication  historique  du  mot  prescription  demanderait  ici  trop 
de  développements  :  elle  trouvera  sa  place  naturelle,  lorsqu'on  sera  arrivé 
à  la  matière  même,  au  Chapitre  dernier  du  Livre  11 1^ 


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334  LIVRE  ll.—lw  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

SOUS  l'article  196^  qa'il  en  est  de  même  de  la  posses- 
sion violente  ou  clandestine,  et,  plus  loin  (sons  l'article 
206),  on  examinera  si  ces  vices  de  la  possession  la  pri- 
vent de  ses  deux  autres  avantages  :  la  présomption  de 
propriété  ou  de  tout  autre  droit  possédé  et  l'acquisition 
des  fruits  intérimaires. 

266.  Pour  achever  de  démontrer  que  la  possession 
n'est  pas  seulement  un  fait  mais  encore  un  droit,  il 
reste  à  dire  quelque  chose  des  actions  judiciaires  qui 
la  garantissent. 

Ces  actions  sont  appelées  possessoires,  par  opposi- 
tion aux  actions  petitoires,  qui  font  juger  le  fond  du 
droit.  Déjà,  on  les  a  rencontrées  au  sujet  de  la  pro- 
priété et  de  l'usufruit  (art.  37  et  70;  p.  93  et  143). 

Comme  elles  appartiennent  surtout  à  la  procédure 
civile,  il  n'y  a  lieu  d'en  indiquer  ici  que  les  principaux 
caractères  ;  d'ailleurs,  on  s'y  s'arrêtera  davantage  sous 
les  articles  212  et  suivants  qui  les  exposent. 

Il  y  a  deux  actions  possessoires  principales;  l'une 
qui  tend  à  conserver  la  possession,  en  faisant  cesser  le 
trouble  de  fait  apporté  par  un  tiers,  c'est  l'action  en 
complainte,  ainsi  appelée  parce  que  le  possesseur  se 
plaint:  il  ne  réclame  rien  encore  que  la  tranquillité, 
que  le  maintien  du  staiu  quo,  de  l'état  actuel  ;  l'autre 
action  est  l'action  en  réintégrande,  par  laquelle  le  pos- 
sesseur, ayant  perdu  la  possession  par  le  fait  d'un 
tiers,  prétend  la  recouvrer,  se  faire  remettre  en  pos- 
session (m). 

Dans  Tun  et  l'autre  cas,  ce  n'est  pas  le  fond  du  droit 

(m)  Certaines  législations  admettent  une  3^  action  possessoire,  très- 
voisine  de  l'action  en  complainte,  sons  le  nom  de  dénonciation  de  nouvel 
œuvre,  pour  faire  cesser  des  travan^ç  qni  peuvent  nuire  dans  un  temps 
plus  ou  moins  proche.  Une  loi  française  du  25  mai  1838,  art.  6,  sur  la 
compétence  des  juges  de  paix,  a  admis  cette  action  qu'on  trouvait  déjà 
dans  le  droit  romain  (operis  nom  nunciaiioj.  Elle  est  proposée  pour  le 
Japon  et  sera  expliquée,  plus  loin,  sous  Tart.  214  qui  lui  est  consacré. 


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POSSESSION.  835 

qui  est  en  question^  mais  la  possession  seule  avec  les 
avantages  qui  y  sont  attachés. 

Celui  qui  triomphera  au  possessoire  pourra* être  pins 
tard  défendeur  au  pétitoire,  ce  qui  est  une  position  bien 
supérieure  à  celle  de  demandeur;  il  pourra  aussi  gagner 
les  fruits  et  arriver  à  l'usucapion  ou  prescription  ac- 
quis! tive. 

Pour  avoir  les  actions  possessoires,  soit  en  com- 
plainte, soit  en  réintégrande,  il  n'y  a  pas  à  distinguer 
si  le  possesseur  a,  ou  non,  juste  titre  et  bonne  foi;  il 
suffit  qu'il  ait  la  possession  civile,  c'est-à-dire  la  dé- 
tention de  fait  et  l'intention  d'avoir  la  chose  ou  le 
droit  pour  lui-même.  On  peut  même  admettre  que  la 
réintégrande  serait  exercée  par  un  possesseur  précaire, 
car  il  a  intérêt  à  recouvrer  le  détention  d'une  chose  à 
l'égard  de  laquelle  il  a  une  responsabilité  envers  autrui. 

L'action  en  réintégrande  a  encore  un  autre  avan- 
tage sur  l'action  en  complainte,  c'est  qu'elle  n'exige 
pas  que  le  possesseur  ait  possédé  pendant  un  temps 
déterminé  avant  la  dépossession,  tandis  que  l'action 
en  complainte  n'est  donnée,  en  général,  qu'à  celui  dont 
la  possession  a  déjà  duré  un  an. 

267.  Il  faut  maintenant  déterihiner  quelles  choses 
ou  quels  droits  sont  susceptibles  de  possession. 

En  première  ligne,  dans  toutes  les  opinions,  sont  les 
choses  corporelles,  meubles  ou  immeubles,  et,  pour 
être  plus  exact,  avec  l'opinion  exposée  plus  haut,  le 
droit  de  propriété  exercé  sur  les  choses  cœporellea. 

Viennent  en  seconde  ligne  les  droits  réels  moins 
importants,  les  démembrements  de  la  propriété,  l'usu- 
fruit, l'usage,  l'habitation,  les  servitudes  foncières,  à 
l'égard  desquels  l'opinion  générale  n'admet  qu'une 
quasi-possession  ;  mais  la  différence  n'est  que  dans  le 
nom  et  l'on  peut,  comme  on  l'a  vu  plus  haut,  employer 
sans  hésiter,  à  cet  égard,  le  nom  de  posssesion. 


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386  LIVRE  II.— ire  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

Les  droits  donfc  il  s'agit  peuvent  être  possédés  avec 
les  trois  avantages  énoncés  plus  haut  :  1^  présomption 
de  droit  légitime,  jusqu'à  preuve  conti*aire,  2^  acquisi- 
tion intérimaire  des  fruits,  3^  acquisition  finale,  nsuca- 
pion  du  droit,  après  nn  certain  temps  {n), 

268.  Mais  il  y  a  d'autres  droits  réels  à  l'égard  des- 
quels la  possession  ne  produii*a  pas  les  mêmes  avan- 
tages; ce  sont  les  droits  de  bail,  d'emphytéose  et  de 
superficie. 

On  a  déjà  eu  l'occasion  de  dire,  sons  l'article  124^ 
que  le  droit  de  bail  ne  peut,  en  général,  s'acquérir  par 
prescription,  ce  qui  enlève  à  la  possession  ou  exercice 
d'un  pareil  droit  le  principal  avantage  de  la  possession 
ordinaire;  on  a  excepté  seulement  le  cas  oh,  un  bail 
ayant  été  établi  régulièrement  par  le  vrai  propriétaire, 
il  a  été  cédé  par  un  autre  que  véritable  preneur  et  pos- 
sédé par  le  cessionnaire  (voy.  p.  231). 

Mais,  si  quelqu'un  avait  pris  une  chose  à  bail,  en  trai- 
tant avec  un  autre  que  le  propriétaire,  et  s'il  avait  pos- 
sédé ce  droit,  en  l'exerçant  pendant  un  certain  temps, 
il  n'y  aurait  pas  de  raison  de  lui  refuser  le  bénéfice  de 
la  présomption  de  dix)it  légitime  au  bail  et  le  rôle  de 
défendeur  à  la  revendication  du  vrai  propriétaire.  On 
devrait  également  lui  laisser  le  bénéfice  des  fruits  in- 
térimaires, s'il  était  de  bonne  foi,  car  il  aurnit  aussi  un 
juste  titre,  quant  aux  fruits,  dans  le  contrat  de  bail. 

Au  surplus,  la  possession  du  preneur,  qui  serait  ici 
impuissante  à  lui  faire  acquérir  le  droit  réel  de  bail, 
pourrait  profiter  au  bailleur  à  l'efEet  de  lui  faire  ac- 
quérir la  propriété;  car  ce  dernier  pourrait  avoir  Vani- 
mus  domini,  c'est-à-dire  la  prétention  à  la  propriété  et 
possédant,  en  même  temps,  par  le  fait  du  preneur,  quant 

(«)  L'acquisition  des  servitudes  par  la  preseriptiou  ou  nsucapion  est 
soumise  à  quelques  distinctions  particulières  qu'on  verra  an  Chapitre 
suivant  (art  296). 


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POSSESSION.  887 

à  la  détention  corporelle  de  la  chose^  il  serait  dans  les 
conditions  légales  de  la  prescription  ou  usucapion. 

La  même  solution  parait  nécessaire  pour  les  droits 
d'emphytéose  et  de  superficie  qui  ne  s'acquièrent  pas 
non  plus  par  prescription^  mais  dont  la  possession  pro- 
curera les  deux  premiers  avantages  déjà  signalés. 

269.  En  ce  qui  concerne  les  droits  réels  accessoires 
des  créances  et  qui  leur  servent  de  garantie  (voy.art.2), 
la  décision  ne  peut  être  la  même  pour  chacun  d'eux, 
parce  qu'ils  sont  de  nature  très- différente. 

Celui  de  ces  droits  dont  la  possession  produirait  tous 
les  effets  qu'elle  peut  avoir  est  Tantichrèse,  laquelle^ 
par  sa  nature  et  lorsqu'elle  est  valablement  constituée, 
permet  au  créancier  de  posséder  et  détenir  un  immeuble 
de  son  débiteur  et  d'en  percevoir  les  fruits  avec  impu- 
tation sur  les  intérêts  de  la  créance  et  subsidiairement 
sur  le  capital. 

Si  l'on  suppose  que  Tanticlirèse  a  été  constituée  par 
un  débiteur  sur  un  bien  qui  ne  lui  appartient  pas,  le 
créancier  antichrésiste,  une  fois  en  possession  du  droit, 
sera  présumé,  jusqu'à  preuve  contraire,  l'avoir  légiti- 
mement acquis  et  sera,  par  conséquent,  défendeur  à 
l'action  en  revendication  du  vrai  propriétaire;  8*il  est 
de  bonne  foi,  il  gagnera  les  fruits  perçus  avant  la  de- 
mande, mais  à  charge  de  les  imputer  sur  sa  créance; 
enfin,  si  sa  possession  s'est  prolongée  pendant  le  temps 
voulu  pour  la  prescription  des  immeubles,  le  créancier 
aura  acquis  un  véritable  droit  d'antichrèse  sur  une 
chose  qui  n'appartenait  pas  à  son  débiteur. 

La  solution  serait  un  peu  différente  pour  le  gage 
également  constitué  sur  une  chose  n'appartenant  pas 
au  débiteur. 

Le  créancier  gagiste  n'ayant  pas  droit  aux  fruits,  en 
vertu  du  contrat  de  gage,  n'y  pourrait  prétendre  en 
son  nom  ;  mais  il  acquerrait  le  droit  légitime  de  gage 


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388  LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

par  prescription^  conformément  aux  conditions^  faciles 
à  remplir^  de  la  prescription  des  meubles. 

270.  A  regard  de  ^hypothèque  constituée  sur  un 
bien  n'appartenant  pas  au  débiteur^  les  efiFets  de  la 
possession  en  seront  encore  moindres  que  pour  le  gage: 
non-seulement  elle  ne  donnera  pas  au  créancier  le  bé- 
néfice des  fruits,  puisque  cet  effet  n'est  pas  attaché  à 
rbypothèque,  même  légitimement  acquise;  mais  le  cré- 
ancier n'obtiendra  pas  non  plus,  avec  lé  temps,  le  bé- 
néfice d'une  prescription  acquisitive  de  l'hypothèque. 
En  effet,  la  possession  de  l'hypothèque  ne  se  révèle  pas 
suffisamment  par  des  actes  extérieurs  constituant  une 
sorte  d'exercice  du  droit,  lequel,  ne  pouvant  être  con- 
tinu de  sa  nature,  ne  peut  non  plus  se  fortifier  par  le 
temps.  Comme  le  créancier  hypothécaire,  à  la  dif- 
férence du  créacier  antichrésiste  et  du  créancier  ga- 
giste, ne  possède  pas  la  chose  hypothéquée,  son  droit 
ne  s'exerce,  jusqu'à  la  vente  de  l'immeuble,  que  par 
l'inscription  sur  des  registres  publics,  suivant  le  sys- 
tème français,  ou  par  la  détention  du  titre  de  propriété, 
suivant  le  système  japonais  actuel. 

C'est  là  une  possession  très-imparfaite  du  droit 
d'hypothèque. 

Le  seul  effet  qu'il  faille  reconnaître  à  cette  posses- 
sion, c'est  \\b,  présomption  de  droit  légitime  chez  le 
possesseur  de  l'hypothèque  et  le  rôle  de  défendeur  à 
l'égard  de  ceux  qui  prétendraient  la  contester. 

271.  II  reste  à  savoir  si  la  possession  peut  s'appli- 
aux  créances  ou  droits  personnels  et  produire  à  leur 
égard  quelques  uns  des  effets  connus. 

Il  faut  supposer,  pour  que  la  question  se  conçoive, 
que  quelqu'un  a  acheté,  ou  reçu  à  un  titre  analogue, 
une  créance  déjà  constituée  mais  qui  n'appartenait 
pas  au  cédant,  et  qu'ensuite  le  cessionuaire  a  fait  des 


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POSSESSION.  889 

actes  de  possession,  c'est-à-dire  a  exercé  le  droit,  par 
exemple,  eu  touchant  les  intérêts. 

Si  la  créance  ne  portait  pas  d'intérêts,  les  actes  de 
possession  n'auraient  pas  la  continuité  nécessaire  pour 
produire  les  effets  ordinaires  attachés  à  la  possession 
des  choses  corporelles.  On  pourrait  comprendre  seule- 
ment que  le  cessionnaire  se  fût  fait  connaître  comme 
tel  au  débiteur,  ou  même  qu'il  eût  commencé  des  pour- 
suites à  fin  de  payement;  cette  possession  imparfaite, 
jointe,  sans  doute,  à  la  détention  du  titre  originaire  de 
la  créance,  pourrait  produire  une  présomption  de  droit 
au  profit  du  cessionnaire;  mais  c'est  tout  ce  que  l'ana- 
logie incomplète  des  situations  permet  d'emprunter  à 
la  possession  des  droits  réels. 

Au  contraire,  s'il  y  avait  eu  perception  répétée  des 
intérêts,  on  pourrait  admettre  que  ces  intérêts  fussent 
acquis  au  possesseur  de  bonne  foi  de  la  créance. 

On  pourrait  aller  plus  loin  et  admettre  que  le  pos- 
sesseur de  la  créance  en  devint  le  titulaire  légitime 
après  le  temps  de  la  prescription  qui,  dans  ce  cas,  de- 
vrait être  de  trente  ans,  dans  l'impossibilité  où  Ton 
est  d'appliquer  la  prescription  instanée,  évidemment 
limitée  aux  meubles  corporels. 

272.  Ces  solutions  n'ont  jamais  été  formellement 
admises  en  France,  ni  dans  la  loi,  ni  dans  l'interpréta- 
tion; on  ne  les  a  pas  non  plus  combattues,  faute  d'avoir 
nettement  prévu  le  cas.  Mais  on  peut  dire  que  la  loi 
française  a  reconnu  dans  deux  articles  qu'une  créance 
peut  être  possédée  (art.  1240  et  1337). 

Il  y  a,  au  surplus,  une  nature  de  créances  à  laquelle 
s'appliquera  tout  à  fait  la  théorie  de  la  possession  des 
choses  corporelles  mobilières,  ce  sont  les  créances 
payables  au  porteur  :  le  droit  est  alors  attaché  au  titre 
plus  qu'à  la  personne  du  créancier:  il  sa  cède  avec  le 
titre  et  celui  qui  le  recevrait  en  vertu  d'une  conven- 


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840  LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAPITRE  IV. 

tion  et  de  bonne  foi^  c'est-à-dire  croyant  traiter  avec 
le  véritable  titulaire,  acquerrait  les  mêmes  droits  que 
le  cessionaire  d'un  meuble  corporel  dans  les  mêmes 
circonstances. 

273.  Il  reste  encore  à  examiner  un  point  de  cette 
théorie  générale  de  la  possession,  c'est  ce  qu'on  ap- 
pelle la  continuation  et  la  jonction  des  possessiong. 

Dans  les  divers  cas  où  la  durée  de  la  possession  a 
de  l'intérêt,  spécialement,  quand  elle  peut  mener  à  la 
prescription,  on  peut  se  demander  si  la  possession  est 
interrompue  par  la  mort  du  possesseur  et  si  son  héri- 
tier doit  recommencer  une  nouvelle  possession.  Même 
question,  si  le  possesseur  cède  la  chose  ou  le  droit 
qu'il  possède:  le  cessionnaire  doit-il  recommencer  une 
nouvelle  possession? 

Pour  le  cas  de  décès  du  possesseur,  il  n'y  a  pas  de 
difficulté:  son  héritier,  continuant  sa  personne  au  point 
de  vue  des  droits  civils,  succède  à  sa  possession^  la 
continue  également,  et,  par  cela  seul  que  c'est,  juridi- 
quement, la  même  possession,  elle  a  les  mêmes  vices 
ou  les  mêmes  qualités:  elle  sera  précaire  ou  non,  à 
juste  titre  ou  sans  titre,  de  bonne  foi  ou  de  mauvaise 
foi,  suivant  ce  qu'elle  était  pour  le  défunt.  Au  con- 
traire, s'il  y  a  cession  volontaire,  le  cessionnaire  ne 
succédant  pas  au  cédant  à  titre  universel,  mais  seule- 
ment à  titre  particulier,  ne  le  représente  pas  et  ne 
continue  pas  sa  personne;  il  doit  donc,  en  principe, 
commencer  une  nouvelle  possession,  laquelle  pourra 
être  exempte  des  vices  que  pouvait  avoir  celle  du 
cédant,  mais  pourra  aussi  avoir  ses  vices  propres. 

Toutefois,  l'utilité  pratique,  d'accord  avec  la  raison, 
a  fait  admettre  que,  si  les  deux  possessions  étaient  à 
juste  titre  et  de  bonne  foi,  elles  pussent  être  réunies  au 
profit  du  cessionnaire  ;  il  n'y  a,  en  effet,  aucune  raison 
de  retarder  le  bénéfice  de  la  prescription  au  profit  de 


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POSSESSION.— ESPÈCES  ET  OBJETS.  841 

Vaïioien  tifcalaire  du  droit  qni^  lui-même^  n'a  fait  aucan 
acte  ni  diligence  pour  conserver  son  droit. 

274.  On  peut  maintenant  aborder  le  texte  qui  tend 
à  résumer  ces  idées  théoriques,  avec  une  portée  prati- 
que, ainsi  qu'il  convient  aux  dispositions  d'une  loi. 

On  y  présente,  comme  pour  les  droits  réglés  aux 
Chapitres  précédents,  après  quelques  notions  générales 
caractérisant  le  droit  dont  il  s'agit,  les  moyens  ou  con- 
ditions de  son  établissement,  ses  effets,  et  les  causes 
qui  y  mettent  fin. 

On  sait,  d'ailleurs,  que  l'un  des  effets  de  la  posses- 
sion, à  savoir  la  prescription  acquisitive  ou  usucapion, 
ne  prendra  pas  place  ici,  mais  sera  renvoyé  au  Livre 
III®,  avec  les  autres  moyens  d'acquérir  les  droits. 


SECTION  PREMIERE. 

DES  DIVERSES  ESPÈCES  DE  POSSESSION 
ET    DES    CHOSES    QUI    EN    SONT    SUSCEPTIBLES. 

Art.  191.    La  possession  est  naturelle  ou      première 
civile.  ^^"" 

192.  La  possession  naturelle  est  la  déten-     Poewedon 
tion  d'une  chose  corporelle,  sans  que  le  déten-      »»*«""«• 
teur  ait  aucune  prétention  à  un  droit  sur  cette 
chose. 

Les  biens  du  domaine  public  ne  sont  suscep- 
tibles que  d'une  possession  naturelle  de  la  part 
des  particuliers.  [C.  ital.  690.] 

193.  La  possession  civile  est  la  détention     poB8«68ion 
d'une  chose  corporelle  ou  l'exercice  d'un  droit,        ^^^^' 
avec  l'intention  de  l'avoir  pour  soi.  [C.  fr.,  2228.] 


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342        LIVllE  IL— iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  Ire. 


Possession 
à  juste  titre. 


Id.  sans  titre. 


Possession 

de 
bonne  foi. 


Idem 
de  msayaise  foi. 


Possession 
ricieuse. 

Violence. 


Clandestinité. 


Tous  les  droits,  tant  réels  que  personnels, 
sont  susceptibles  de  possession  civile,  avec  des 
effets  différents,  suivant  les  cas,  tels  qu'ils  sont 
déterminés  ci-après. 

La  possession  appliquée  à  l'état  civil  des  per- 
sonnes est  réglée  au  Livre  I". 

194.  La  possession  civile  est  dite  à  Juste 
titre  ou  à  Juste  cause^  lorsqu'elle  est  fondée 
sur  un  acte  juridique  destiné  par  sa  nature  à 
conférer  le  droit  possédé,  encore  que,  faute  de 
qualité  chez  le  cédant,  elle  n'ait  pu  produire 
cet  effet.  [560.] 

Si  la  possession  a  été  usurpée,  elle  est  dite 
sans  titre  ou  sans  cause. 

195.  La  possession  à  juste  titre  est  dite  de 
bonne  foi^  lorsque  le  possesseur  a  ignoré  les 
vices  de  son  titre,  au  moment  où  il  a  été  créé. 

Elle  est  dite  de  mauvaise  foiy  dans  le  cas 
contraire. 

L'erreur  de  droit  n'est  pas  admise  pour  con- 
stituer la  bonne  foi. 

La  bonne  foi  cesse  lorsque  les  vices  du  titre 
sont  découverts.  [Ibid,'] 

196.  La  possession  est  dite  vicieuse  y  \ors- 
qu'elle  est  violente  ou  clandestine.  [2229.] 

Elle  est  violentCy  quand  elle  a  été  obtenue  ou 
conservée  par  la  force  ou  la  menace. 

Elle  est  clandestine^  quand  elle  ne  se  révèle 
pas  suffisamment  aux  intéressés  par  des  actes 
extérieurs  et  publics. 


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POSSESSION.— ESPECES  ET  OBJETS* 


848 


La  possession  cesse  d'être  vicieuse,  lorsqu'elle 
est  devenue  painblsy  ou  lorsqu'elle  est  devenue 
publique. 


Cessation 
du  Tice. 


197.  La  possession  naturelle  est  dite  pré- 
Caire,  lorsque  le  possesseur  détient  une  chose 
ou  exerce  un  droit  au  nom  et  pour  le  compte 
d'autrui. 

La  possession  cesse  d'être  précaire  et  devient 
civile,  lorsque  le  possesseur  a  commencé  à  pos- 
séder pour  lui-même.  [2236,  2237.] 

Toutefois,  lorsque  la  précarité  résulte  de  la 
nature  du  titre  sur  lequel  la  possession  est 
fondée,  elle  ne  cesse  que  par  une  des  deux 
causes  ci-après  : 

1"*  Par  un  acte  judiciaire  ou  extrajudiciaire 
signifié  à  celui  pour  le  compte  duquel  la  pos- 
session avait  lieu  et  contenant  une  contradic- 
tion formelle  à  ses  droits  ; 

2*"  Par  l'interversion  du  titre  provenant  du 
contractant  ou  d'un  tiers  et  donnant  une  nou- 
velle cause  à  la  possession.  [2238.] 


Possession 
précaire. 


Cessation 

delà 
précarité. 


198.  Le  possesseur  est  toujours  présumé 
posséder  pour  son  propre  compte,  si  la  précarité 
n'est  prouvée,  soit  par  son  titre,  soit  par  les  cir- 
constances du  fait.  [2230.] 


Présomption 
Mgale. 


199.  Celui  qui  prouve  posséder  en  vertu 
d'un  juste  titre  est  présumé  posséder  de  bonne 
foi,  si  le  contraire  n'est  prouvé.  [2268;] 


Suite. 


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844       LIVRE  II.— Iw  PAETIE.— CHAP.  IV.— SBCT.  I«. 

8«it«-  20(X     La  possession  est  présumée  paisible, 

si  la  violence  n'est  pas  prouvée. 

La  publicité  ne  se  présume  pas,  elle  doit  être 
prouvée. 

La  possession  prouvée  à  deux  époques  diffé- 
rentes est  présumée  avoir  été  continuée  dans 
l'intervalle,  s'il  n'est  prouvé  qu'elle  a  été  inter- 
rompue  ou  suspendue.  [2234.] 

COMMENTAIBE. 

Art.  191. —  275.  Il  n'est  pas  rare  de  rencontrer, 
dans  les  matières  de  droit,  une  semblable  division  qui 
rattacbe  les  institutions  à  deux  causes  :  la  nature  et  la 
loi.  C'est  ainsi  qu'on  a  déjà  reconnu  que  les  Biens 
sont  meubles  ou  immeubles  par  leur  nature  ou  par  la 
détermination  de  la  loi,  ce  qui  revient  à  dire  qu'il  y  a 
des  meubles  et  des  immeubles  naturels  et  qu'il  y  en  a 
aussi  de  civils  ;  on  a  vu,  de  même  qu'il  y  a  des  fruits 
naturels  et  des  fruits  civils. 

Ici,  cependant,  il  y  a  une  légère  différence  dans  le 
sens  de  ces  deux  mots  :  la  nature  et  la  loi  civile  ne 
sont  pas  considérées  comme  causes  mais  seulement 
comme  garanties  de  la  possession,  ainsi  qu'on  le  com- 
prendra par  les  dispositions  ci-après. 

Art.  192. —  276.  La  possession  naturelle  est  un 
pur/at^,  tout  physique  et  matériel,  sans  rien  de  juri- 
dique. La  loi  peut  le  constater,  le  tolérer;  mais  elle 
ne  le  protège  pas,  elle  ne  lui  accorde  aucune  des  ga- 
ranties et  ne  lui  reconnaît  aucun  des  effets  avantageux 
qui  caractériseront  la  possession  civile  et  en  font  un 
droit. 

Les  cas  de  possession  naturelle  ne  sont  pas  rares  : 
il  arrive  souvent  qu'à  la  faveur  du  voisinage,  de  la 


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POSSESSION.— ESPÈCES  ET  OBJETS.  846 

parenté  on  de  l'amitié^  on  se  sert  du  bien  d^antrui^ 
d'an  meuble  ou  d'un  immeuble^  sans  autorisation  du 
vrai  propriétaire^  quelquefois  à  son  insû^  mais  sans 
intention  de  se  l'approprier^  ni  sans  prétendre  avoir 
aucun  droit  sur  cette  chose.  C'est  une  possession 
naturelle. 

Si  l'on  faisait  usage  de  la  chose  d'autrui  avec  la 
permission  du  propriétaire,  comme  en  vertu  d'un  prêt 
à  usage,  ou  si  on  la  détenait  en  vertu  d'un  dépôt,  la 
possession  serait  toujours  naturelle;  mais  elle  prend- 
rait spécialement  le  nom  de  précaire,  comme  il  est  dit 
à  l'article  197  (voy.  aussi,  ci-dessus,  Exposé,  p.  325). 

277.  Le  présent  article,  en  nous  disant  que  les  biens 
du  domaine  public  ne  sont  susceptibles  que  de  posses- 
sion naturelle,  de  la  part  des  particuliers,  consacre  ce 
qui  a  été  dit  sous  l'article  24,  à  savoir  que  ces  biens 
ne  peuvent  appartenir  à  des  personnes  privées  ni  être 
pour  elles  l'objet  d'un  droit.  Il  en  résulte  que,  lors 
même  qu'un  particulier  détiendrait  une  portion  du 
domaine  public,  en  s'en  prétendant  propriétaire,  sa 
position  ne  serait  pas  meilleure  que  s'il  n'avait  aucune 
prétention  de  ce  genre. 

Il  ne  faudrait  pas  en  conclure  la  réciproque.  Ainsi, 
l'Etat  pourrait  très-bien  posséder  civilement,  comme 
faisant  partie  du  domaine  public,  des  biens  apparte- 
nant à  des  particuliers,  justement,  parce  que  la  nature 
de  ces  biens  ne  s'oppose  pas  à  leur  facile  changement 
de  destination  :  un  bien  privé  peut  passer  dans  le 
domaine  public  sans  aucune  formalité  particulière,  dès 
qu'il  est  régulièrement  affecté  à  un  service  national  ; 
tandis  qu'un  bien  du  domaine  public  ne  peut  devenir 
bien  privé  qu'après  avoir  été  déclassé  (voy.  p.  63). 

278.  On  remarquera  que  la  loi  n'étend  pas  à  toutes 
les  choses  qui  sont  hors  du  commerce,  d'après  l'article 
27,  la  disposition  prohibitive  qui  concerne  les  choses 


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346        LIVRE  II.— 1«  PARTIE.— CHAP.  lV.r-8ECT.  I~. 

du  domaine  public.  On  ne  pourrait  donc  pas  dire  que 
celui  qui  remplit  un  emploi  public^  qui  porte  un  titre 
ou  une  dignité  honorifique  ou  bénéficie  d'une  pension 
civile  ou  militaire^  même  sans  droite  ne  possède  pas 
ces  avantges^  au  moins  naturellement;  il  serait  même 
permis  de  dire  qu'il  les  possède  civilement.  En  effet, 
puisque  ces  titres  et  avantages  peuvent  être  l'objet 
d'un  droit  véritable  pour  les  particuliers,  ils  peuvent, 
à  défaut  du  droit,  au  fond,  être  exercés  et  possédés 
temporairement,  et  les  possesseurs  de  ces  titres  doivent 
obtenir  la  protection,  la  gai*antie  provisoire  ou  intéri-. 
maire  de  la  loi,  jusqu'à  ce  que  la  vérité  soit  reconnue. 

Art.  193, — 279.  La  différence  entre  la  possession 
naturelle  et  la  possession  civile  est  toute  entière  dans 
l'intention  du  possesseur,  comme  cela  résulte  de  la 
comparaison  de  cet  article  avec  le  précédent. 

Cette  intention  a  été  suffisamment  développée  dans 
l'Exposé  qui  précède.  Rappelons  seulement  qu'elle  ne 
suppose  pas  nécessairement  la  bonne  foi,  ou  la  croyance, 
chez  le  possesseur,  à  l'existence  de  son  droit  ;  la  mau- 
vaise foi,  il  est  vrai,  diminue  ses  avantages,  mais 
n'empêche  pas  que  sa  possession  ne  soit  civile. 

On  sait  aussi  que  la  possession  peut  se  cumuler  avec 
le  droit  véritable  et  qu'elle  est  encore  d'une  grande 
utilité  à  celui  qui,  ayant  le  droit,  au  fond,  ne  pourrait 
pas  en  fournir  la  preuve  :  elle  lui  donne  le  rôle  de  dé- 
fendeur. 

280.  Le  présent  article  nous  montre  que  la  posses- 
sion ne  cousiste  pas  seulement  dans  la  détention  phy- 
sique d'une  chose  corporelle,  mais  aussi  et  surtout 
dans  l'exercice  d'un  droit  sur  cette  chose. 

On  a  vu,  dans  l'Exposé  (p.  321  et  s.),  que  la  détention 
physique  d'une  chose  corporelle  est  le  caractère  propre 
de  la  possession  à  titre  de  propriétaire,  accompagnée  des 
actes   qui   révèlent  la  prétention  au  fond   du  droit 


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POSSESSION.— ESPECES  ET  OBJETS.  847 

fanimus  domini);  mais^  coiume  il  y  a  d'autres  droits 
réels  auxquels  le  possesseur  peut  prétendre,  sans  que 
ces  droits  le  mettent  en  rapport  aussi  étroit  ou  aussi 
complet  avec  la  chose,  c'est  surtout  à  l'exercice  du  droit 
qu'il  faut  s'attacher  pour  l'élément  de  fait,  pour  le 
signe  extérieur  de  la  possession  ;  enfin,  s'il  s'agit  d'un 
droit  purement  personnel  ou  de  créance,  il  est  clair 
qu'il  ne  peut  plus  être  question  de  détention  d'une 
chose,  mais  toujours  de  faits  extérieurs  constituant 
l'exercice  du  droit  auquel  on  prétend. 

Le  présent  article  pose,  à  cette  occasion,  un  principe 
que  l'on  ne  trouve  avec  la  même  netteté  ni  la  même 
hardiesse  dans  aucune  législation,  à  savoir  que  tous 
les  droits  sont  susceptibles  de  possesion  civile.  Il  le 
dit,  non-seulement  des  droits  réels,  mais  des  droits 
personnels,  ce  qui  est  incontestable,  quand  la  question 
est  placée  sur  son  véritable  terrain,  ainsi  qu'on  l'a  fait 
dans  l'Exposé  (p.  338.) 

Mais,  comme  la  possession  de  ces  divers  droits  ne 
produit  pas  toujours  les  mêmes  effets,  la  loi  doit  l'in- 
diquer, en  forme  de  réserve  et  avec  renvoi  aux  dis- 
positions qui  suivront. 

La  loi  rappelle  aussi  que  l'état  des  personnes  est 
susceptible  de  possession.  C'est  au  Livre  1*^'  qu'on 
aura  vu  les  caractères  et  les  avantages  de  la  possession 
d'état,  appliquée  à  la  nationalité,  à  la  filiation,  à  la 
qualité  d'époux. 

Observons,  en  passant,  qu'il  y  a,  là  encore,  une 
preuve  que  les  choses  qui  ne  sont  pas  dans  le  commerce 
sont  pourtant  susceptibles  de  possession,  lorsqu'il  ne 
s'agit  pas  de  celles  qui  sont  dans  le  domaine  public. 

Art.  194. —  281.  On  va  retrouver  ici,  consacrées 
législativement,  les  principales  distinctions  relatives  à 
la  possession  et  qui  avaient  été  présentées  théorique- 
ment dans  l'Exposé. 


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848       LIVRB  II.— Iw  PAETIB.— CHAP.  IV.— 8ECT.  I". 

Il  ne  faut  pas  s'étonner  que  tonte  cette  partie  de  la 
loi  ait  un  caractère  plus  doctrinal  que  les  autres  :  on 
ne  doit  pas  oublier  que  la  possession  est  restée  dans 
toutes  les  législations  une  des  parties  les  plus  difficiles 
du  droite  justement  parce  que  le  législateur  a  semblé 
lui-même  reculer  devant  la  difficulté  de  poser  des 
principes  en  cette  matière. 

Dans  le  Projet  japonais,  on  s'efforce  de  présenter 
les  divers  caractères  de  la  possession  d'une  façon  aussi 
pratique  que  possible;  les  expressions  adoptées  en 
Europe,  par  l'effet  d'un  long  usage  datant  des  Ro- 
mains, sont  législativement  consacrées  et  définies,  afin 
de  pouvoir  être  ensuite  employées  sans  difficulté,  dans 
les  dispositions  ultérieures  de  la  loi. 

282.  La  loi  française  a  tenté  quelques  définitions 
en  cette  matière,  mais  elle  n'y  a  pas  été  heureuse. 

Ainsi,  dans  l'article  550,  elle  veut  définir  la  pos- 
session de  bonne  foi  et  elle  y  môle  celle  du  juste  titre, 
deux  choses  qu'il  convient  pourtant  de  séparer.  Il  est 
vrai  que  l'on  no  peut  guère  être  possesseur  de  bonne 
foi  si  l'on  n'a  pas  d'abord  un  juste  titre  pour  fonde- 
ment de  sa  possession;  mais  on  peut  très-bien  avoir  un 
juste  titre  sans  être  de  bonne  foi.  Le  Code  français  le 
reconnaît  lui-même  (art.  2265),  en  exigeant  la  réunion 
de  ces  deux  qualités  chez  le  possesseur,  pour  prescrire 
un  immeuble  par  dix  ans. 

On  peut  reprocher,  en  outre,  au  Code  français  d'avoir 
mal  défini  le  juste  titre,  en  le  qualifiant  d^acte  trans- 
latif  de  propriété;  si  l'acte  dont  il  s'agit  avait  trans- 
féré la  propriété,  il  serait  plus  qu'un  ju^te  titre,  il 
serait  un  titre  parfait  ;  il  n'aurait  pas  seulement  pro- 
curé la  po88S€88ion  du  droit  mais  le  droit  lui-même; 
c'est  donc  avec  plus  d'exactitude  que  le  présent  article 
194  parle  d'un  acte  ^*  destiné  par  sa  nature,  à  conférer 
le  droit  possédé,  mais  n'ayant  pas  produit  cet  effet. 


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POSSESSION.— ESPÈCES  ET  OBJETS.  840 

par  un  défaut  de  qualité  chez  le  cédant/'  ce  qui  sup- 
pose que  le  cédant  n^avait  pas  lui-même  le  droit  quMl 
a  prétendu  céder;  or^  c*est  un  axiome  de  droit  devenu 
banal^  à  force  d'évidence^  que  '^ personne  ne  peut  trans- 
férer plus  de  droits  qu'il  n'en  a  lui-même,  ni  d'autres 
droits  que  ceux  qui  lui  appartiennent"  (a).  Les  actes 
juridiques  ayant,  de  leur  nature,  le  caractère  de  justes 
titres  sont,  ou  onéreux,  comme  la  vente,  l'échange, 
la  société,  ou  gratuits,  comme  la  donation,  le  legs  ou 
testament. 

283.  Un  autre  tort  de  la  définition  française  est  de 
n'avoir  parlé  que  de  titres  translatifs  j>ropnVi^t';  or,  il  y 
a  des  titres  traslatifs  d'autres  droits  réels  que  la  pro- 
priété, auxquels  il  faut  reconnaître  le  caractère  de 
justes  titres,  comme  la  constitution  d'un  usufruit,  d'une 
servitude  foncière,  d'un  gage,  le  transport  d'une  créance 
ou  droit  personnel. 

La  définition  proposée  ici  n'encourra  pas  le  même 
reproche. 

L'opposé  du  juste  titre  n'est  pas  le  titre  injuste,  ce 
qui  n'aurait  pas  de  sens  ;  ce  n'est  pas  non  plus  le  titre 
précaire  déjà  expliqué  dans  l'Exposé  et  que  l'on  retrou- 
vera à  l'article  197;  assurément,  le  titre  précaire  n'est 
pas  de  nature  à  conférer  la  propriété,  et  s'il  conférait 
un  droit  réel  de  moindre  importance,  comme  un  usu- 
fruit, une  servitude  ou  un  gage,  il  ne  serait  pas  pré- 
caire quant  à  ce  droit;  si  l'opposé  du  juste  titre  doit 
être  cherché  hors  du  titre  précaire,  c'est  parce  que 
celui  qui  possède  une  chose  ou  exerce  un  droit  en 
vertu  d'un  titre  précaire  n'a  qu'une  possession  natu- 

(a)  L'axiôine  est  souvent  cité  en  latin:  nemo  in  alium  plus  juri$ 
trantferre  potest  quàm  ipse  hahet,  "personne  ne  peut  transférer  à  autrui 
plus  de  droits  qu'il  n'en  a  lui-même;"  ou,  plus  brièvement:  nemo  dat  quod 
non  ip$e  hahet:  '^personne  ne  donne  ce  qu'il  n'a  pas  lui-même." 

Cet  axiome  est  reproduit,  sous  une  forme  un  peu  moins  dogpnatique, 
dans  l'article  2126,  et  nous  aurons  souvent  l'occasion  de  Vinvoquer. 


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350       LIVRE  II.—I"  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  1". 

relie  et  non  une  possesssion  civile;  c'est  parce  qu'il  pos- 
sède pour  autrui  et  non  pour  lui-même:  il  lui  manque 
rintention  d'avoir  pour  lui  la  chose  ou  le  droit,  il  n'a 
pas  l'animtis  sibi  habendi;  on  dit  souvent  qu'il  lie 'pos- 
sède pas. 

L'opposé  du  juste  titre  c'est  Vabsence  de  titre;  la 
possession  injuste,  c'est  la  possession  usurpée;  on  l'ap- 
pelle aussi  possession  sans  cause,  c'est-à-dire  sans  base, 
sans  fondement  légitime. 

L'usurpation  ne  suppose  pas  nécessairement  la  fraude 
ou  la  violence;  ce  seraient  là,  il  est  vrai,  des  vices  de 
la  possession,  de  nature  à  en  diminuer  beaucoup  les 
avantages,  comme  on  l'a  annoncé  dans  l'Exposé  et 
comme  on  va  le  voir  sous  l'article  196;  mais  on  com- 
prendrait que  quelqu'un  se  mit  en  possession  d'un  bien 
momentanément  abandonné  ou  d'une  succession  va- 
cante; il  pourrait  même  s'y  croire  des  droits,  ce  qui  le 
rapprocherait,  à  certains  égards  d'un  possesseur  de 
bonne  foi,  comme  on  le  verra  plus  loin  (art.  206). 

Art.  195.-^  284.  D'après  cette  disposition,  il  n'y  a 
pas  de  bonne  foi  sans  un  juste  titre  :  la  loi  ne  se  con- 
tente pas  d'un  titre  putatif ,  c^est-à-dire  de  la  croyance 
du  possesseur  à  l'existence  d'un  titre  qui  n'existerait 
pas  réellement  (6). 

Le  droit  romain  admettait,  dans  certains  cas  excep- 
tionnels, que  le  titre  putatif  remplaçât  le  titre  véritable; 
par  exemple,  lorsque  quelqu'un  avait  donné  mandat 
d'acheter  un  fonds  et  en  avait  pris  possession,  comme 
lui  appartenant,  alors  que  le  mandataire  ne  l'avait  qufe 
loué  ou  usurpé.     Cette  solution  avait  le  tort  de  consi- 

(6)  Putatif  vient  du  latin  pvtaivs:  "pensé,  cru."  Outre  le  cas  de 

titre  putatrf,  il  y  a  encore  le  mariage  putatif  qui  est  cru  valable,  quoi- 

qu'irrégulier  (voy.  c.  civ.  fr.,  art.  201  et  202)  ;  on  appelle  quelquefois 

^/«  putatif,  celui  qui  passe  pour  le  fils  d'une  personne,  sans  que  ce  soit 

certain. 


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POSSESSION.— ESPECES  ET  OBJETS.  351 

dérer  comme  exem{)t  de  faute  un  mandant  téméraire 
et  assurément  plus  imprudent  que  ne  Tavait  pu  être  le 
vrai  propriétaire. 

En  droit  français,  on  considère  le  titre  putatif  comme 
insuffisant  pour  conduire  à  la  prescription  acquisitive 
par  dix  ans  ;  mais  on  s'en  contente  pour  admettre  le 
possesseur  à  gagner  les  fruits. 

Ces  distinctions,  un  peu  subtiles,  n'ayant  pas  encore 
de  précédents  au  Japon,  il  ne  paraît  pas  bien  néces- 
saire de  les  y  introduire.  Elles  ne  sont  pas  d'ailleurs 
conformes  à  la  stricte  équité,  car,  il  doit  subsister  une 
différence,  même  quanta  l'acquisition  des  fruits,  entre 
le  possesseur  de  bonne  foi  qui  a  un  titre  et  celui  qui 
n'en  a  pas.  Il  en  résultera  un  peu  moins  de  faveur 
pour  le  possesseur  honnête  ;  mais  il  parait  sage  de  ré- 
server les  bienfaits  de  la  loi  au  possesseur  qui  a  le 
moins  de  négligence  à  se  reprocher. 

285,  C'est  dans  le  même  esprit  que  le  Projet  ne 
tient  compte,  comme  élément  de  la  bonne  foi,  que  de 
Terreur  défait:  une  erreur  sur  le  droit,  causant  Tigno- 
rance  des  vices  du  titre,  laisserait  assurément  l'hon- 
nêteté intacte,  mais  elle  ne  suffirait  pas  pour  assurer 
au  possesseur  les  bénéfices  de  la  bonne  foi.  La  loi 
se  condamnerait  elle-même,  elle  semblerait  avouer  son 
obscurité,  si  elle  déclarait  excusable,  en  règle,  celui  a 
ignoré  ou  mal  compris  ses  dispositions. 

Ainsi,  ne  serait  pas  considéré  comme  de  bonne  foi, 
celui,  qui,  par  ignorance  du  droit  et  de  la  loi,  croirait 
qu'un  titre  est  de  nature  à  conférer  le  droit  possédé, 
lorsqu'il  est  impuissant  à  produire  cet  effet;  de  même, 
celui  qui  n'aurait  pas  rempli  les  formalités  complé- 
mentaires de  publicité  requises  pour  la  transmission 
du  droit;  de  même  encore,  celui  qui,  ayant  traité 
sciemment  avec  un  mineur,  ignorerait  l'incapacité  qui 
résulte  de  l'âge. 


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352       LIVRE  IL— 1«  PARTIR.— CHAP.  IV.— SECT.  I». 

On  verra  pourtant,  à  Farticle  333,. que  Terreur  de 
droit  peut  être  admise,  dans  certains  cas,  comme  Ter- 
reur de  fait,  pour  faire  annuler  une  convention,  mais 
dans  ces  cas,  celui  qui  invoque  son  erreur  de  droit 
lutte  pour  conserver  son  bien  tandis  qu'ici,  il  Tinvo- 
querait  pour  acquérir  le  bien  d'autrui. 

Au  contraire,  il  j  aurait  bonne  foi  dans  une  erreur 
défait,  comme  celle  qui  consisterait  à  croire  majeur 
celui  qui  est  encore  mineur,  à  croire  propriétaire  celui 
qui  ne  Test  pas.  Et  encore,  dans  ce  dernier  cas,  fau- 
drait-il que  cette  erreur  ne  portât  que  sur  Tidentité 
du  propriétaire;  car  si  Terreur  a  consisté  à  croire  que 
le  cédant  était  propriétaire  en  vertu  d'actes  qui,  de 
leur  nature,  ne  pouvaient  produire  cet  effet,  le  posses- 
seur ne  serait  pas  plus  intéressant  que  s'il  s'était 
trompé  sur  la  nature  de  l'acte  même  qui  servait  de 
base  à  sa  possession:  ce  serait  encore  une  erreur  de 
droit. 

Par  exemple,  le  possesseur  a  acheté  de  quelqu'un 
qu'il  savait  originairement  locataire  ou  fermier  ;  mais 
il  a  cru  que,  par  l'effet  d'une  longue  possession,  sans 
paj:ement  de  loyers  ou  fermages,  le  fermier  était  de- 
venu propriétaire  par  prescription  et  pouvait  lui  céder 
valablement:  il  n'aurait  pas  la  bonne  foi  telle  que  la 
loi  la  requiert,  parce  que  son  honnêteté  implique  une 
erreur  de  droit  consistant  à  croire  qu'un  possesseur 
précaire  peut  prescrire. 

Cette  disposition  du  présent  article,  au  sujet  de  Ter- 
reur de  droit,  est  encore  une  sévérité  à  laquelle  résiste 
la  jurisprudence  française  ;  mais,  pour  ne  pas  tomber 
dans  une  indulgence  déraisonnable,  elle  est  entraînée 
à  des  distinctions  nombreuses  qui  peuvent  facilement 
dégénérer  en  arbitraire. 

Au  Japon,  tous  les  bénéfices  qui  vont  être  accordés 
au  possesseur  de  bonne  foi  sont  des  innovations  ;  il  est 
donc  raisonnable  de  les  enfermer  dans  des  limites  asse% 


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POSSESSION.— ESPÈCES  ET  OBJETS.  853 

étroites  et  de  ne  pas  affraDchir  les  possesseurs  des  cod- 
ditions  de  la  vigilance  ordinaire.  Ceux  qui  douteront 
sur  le  droit  et  sur  les  effets  juridiques  des  actes  pour- 
ront toujours  consulter  des  hommes  expérimentés,  où 
même  s'abstenir  d'actes  dont  Ja  régularité  et  la  léga- 
lité ne  leur  seront  pas  parfaitement  démontrées. 

Toutefois,  on  introduira  dans  l'article  206  une  dis- 
position tendant  à  établir  une  différence  raisonnable 
entre  le  possesseur  de  bonne  foi  sans  titre  et  le  pos- 
sesseur de  mauvaise  foi. 

286.  La  mauvaise  foi  se  trouve  expliquée,  comme 
étant  la  négation  des  conditions  requises  pour  la  bonne 
foi  i  en  d'autres  termes,  le  possesseur  est  de  mauvaise 
foi,  lorsqu'il  ne  croit  pas  que  le  droit  cédé  lui  appar- 
tienne.    Le  doute  seul  exclurait  déjà  la  bonne  foi. 

La  cessation  de  la  bonne  foi  ne  rétroagit  pas.  Or,  on 
verra,  au  Livre  IIP,  que  le  temps  exigé  pour  acquérir 
par  prescription  est  moins  long  pour  celui  qui  était  de 
bonne  foi  au  moment  où  est  intervenu  le  juste  titre;  il 
conservera  donc  le  bénéfice  de  sa  bonne  foi  originaire, 
quant  à  la  prescription,  malgré  la  survenance  de  la 
mauvaise  foi(c);  mais  il  cessera,  depuis  ce  moment,  de 
gagner  les  fruits  et  produits  perçus,  même  avant  la 
revendication. 

La  loi  n'a  pas  eu  à  prévoir  le  cas  inverse,  celui  où  le 
possesseur  qui  aurait  été  de  mauvaise  foi  à  l'origine 
deviendrait  de  bonne  foi  plus  tard  :  d'abord,  le  cas  est 
diflScile  à  concevoir,  en  fait;  mais  s'il  se  présentait,  les 
deux  solutions  inverses  des  précédentes  auraient  lieu 
naturellement:  la  prescription  resterait  soumise  au 
temps  plus  long,  parce  que  la  possession  été  de  mau- 


(c)  Les  Romains  nous  ont  encore  transmis  un  axiome,  à  cet  égard  : 
mala  fidcÈ  9upervenien»  utucapionem  non  impedii"  la  mauvaise  foi 
survenant  n'empêche  pas  rusacapion." 

23 


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364       LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  Iw. 

vaise  foi  à  rorigine;  en  seDS  inverse,  les  fruits  nouvel* 
lement  perçus  appartiendraient  au  possesseur. 

Quant  au  juste  titre,  il  ne  peut  comporter  aucun 
changement,  soit  qu'il  ait  existé,  soit  qu'il  ait  fait 
défaut  à  l'origine. 

Art.  196. —  287.  L'existence  des  deux  vices  de 
la  possession  ici  prévus  n'exclut  pas  nécessairement  le 
juste  titre  et  la  bonne  foi. 

Sans  doute,  une  possession  obtenue  par  la  violence 
sera  rarement  fondée  sur  un  juste  titre;  cependant,  si 
quelqu'un  avait  été  contraint  à  vendre  un  bien  qu'il 
possédait,  le  nouveau  possesseur  aurait  dans  la  vente 
un  juste  titre  et  il  serait  de  bonne  foi,  s'il  avait  cru  aux 
droits  de  son  cédant;  mais  sa  possession  serait  vicieuse; 
de  même,  si,  ayant  acheté  sans  violence  d'un  autre 
que  le  vrai  propriétaire,  le  possesseur  ne  s'était  main- 
tenu en  possession  que  par  des  menaces  contre  le  vrai 
propriétaire  désirant  recouvrer  sa  chose.  Dans  ce 
dernier  cas,  il  pourrait  aussi  y  avoir  bonne  foi  ;  car  on 
peut  mettre  d'autant  plus  d'âpreté  à  défendre  sa  pos- 
session qu'on  la  croit  plus  légitime. 

La  clandestinité  est  encore  mieux  compatible  avec  la 
juste  cause  et  avec  la  bonne  foi.  Ainsi,  quelqu'un 
ayant  acheté  une  chose  qu'il  croyait  appartenir  à  son 
cédant,  a,  depuis  lors,  découvert  son  erreur;  craignant 
la  revendication  du  vrai  propriétaire,  il  a  dissimulé 
sa  possession,  de  manière  à  ne  pas  attirer  l'attention 
de  celui-ci  :  sa  possession,  qui  est  toujours  considérée 
comme  de  bonne  foi,  quant  à  la  prescription,  est  de- 
venue  vicieuse,  après  avoir  été  régulière  et  utile. 

Lors  même  que,  dans  beaucoup  de  cas,  le  vice  de 
violence  ou  celui  de  clandestinité  se  rencontrerait  avec 
le  défaut  de  titre  ou  avec  la  mauvaise  foi,  il  ne  serait 
pas  moins  très-important  de  séparer  ces  qualités  défa- 
vorables de  la  possession  ;  en  effet,  le  défaut  de  titre 


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POSSESSION.— ESPECES  ET  OBJETS.  865 

OU  de  JQSte  cause  et  la  mauvaise  foi  retardent  le  béné- 
fice de  la  prescription  acquisitiye,  mais  ne  le  suppri- 
ment pas  ;  il  en  est  autrement  de  la  violence  et  de  la 
clandestinité. 

On  verra  plus  loin  (art,  207)  l'influence  de  la  violence 
et  de  la  clandestinité  sur  Tacquisitiou  des  fruits. 

La  loi  indique  clairement  comment  le  vice  de  la 
possession  peut  cesser,  ou,  suivant  l'expression  con- 
sacrée, être  'purgé.  Il  va  sans  dire  que  le  changement 
de  qualité  de  la  possession  n'est  que  pour  l'avenir  et 
sans  rétroactivité,  comme  cela  a  lieu  pour  la  bonne  ou 
la  mauvaise  foi,  d'après  l'article  précédent. 

Remarquons,  en  terminant,  que  les  deux  vices  de  la 
possession  dont  il  s'agit  sont  relatifs  et  nonubsolus. 

Ainsi,  la  possession  acquise  ou  conservée  par  des 
menaces  contre  une  personne  n'empêcherait  pas  de 
prescrire  ou  d'acquérir  les  fruits  contre  une  autre  per- 
sonne qui  se  trouverait  être  le  vrai  propriétaire  et  à 
l'égard  de  laquelle  on  n'aurait  usé  d'aucune  menace. 

Il  en  est  de  même  d'une  possession  qui  aurait  été 
clandestine  ou  dissimulée  à  l'égard  d'une  personne 
que  le  possesseur  croyait  par  erreur  le  vrai  proprié- 
taire, et  qui  aurait  été,  au  contraire,  connue  de  celui- 
ci,  parce  que  le  possesseur  ne  se  croyait  aucun  intérêt 
à  la  lui  dissimuler  (d). 

En  sens  inverse,  le  défaut  de  juste  titre  et  la  mau- 
vaise foi  sont  des  qualités  défavorables  de  la  possession 
qui  peuvent  être  opposées  au  possesseur  par  tout  in- 
téressé :  leur  effet  nuisible  est  absolu  et  non  pas  relatif. 

Art.  197. —  288.  La  précarité  est  quelquefois  qua- 
lifiée de  vice  de  la  possession  et  mise,  comme  telle,  sur 
la  même  ligne  que  la  violence  et  la  clandestinité.  Cette 

{d)  Les  Romains  exprimaient  ce  caractère  relatif  des  vices  de  la  pos- 
session, en  exigeant  qne  les  vices  existassent  "à  Tégard  de  l'adversaire" 
(ab  advertario). 


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356       LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  Ire. 

assimilation^  qui  remonte  aax  Bomains^  est  fondée  sur 
ce  que  la  précarité  met  obstacle  à  la  prescription  et 
même  un  obstacle  plus  considéitible,  car  elle  est,  gêné- 
ralement,  une  qualité  a&^oZt/e  et  non  pas  7*eZa^ti;e  comme 
les  deux  autres.  Mais  il  vaut  mieux  éviter  de  dire  que 
la  précarité  est  un  vice  de  la  possession,  puisqu'elle  ne 
contient  en  elle-même  ni  faute,  ni  dissimulation. 

Le  texte  la  présente  comme  une  variété  de  la  pos- 
session naturelle:  en  effet,  le  possesseur  ne  prétend  pas 
avoir  pour  lui  la  chose  qu'il  détient  ou  le  droit  qu'il 
exerce  ;  mais,  de  plus,  il  détient  la  chose  ou  exerce  le 
droit  pour  une  autre  personne,  soit  en  vertu  d'un  man- 
dat ou  d'une  gestion  d'affaires  spontanée,  soit  en  vertu 
d'un  dépôt,  d'un  prêt  à  usage,  d'une  constitution  de 
dot  ou  d'un  autre  contrat  l'obligeant  à  conserver  la 
chose  avec  soin  et  à  la  restituer  à  l'autre  contractant. 

Il  faut  considérer  également  comme  possesseurs 
précaires  ceux  qui  détiennent  à  titre  de  gage,  d'an- 
tichrèse,  d'usufruit,  de  servitude  ou  de  louage. 

Cependant,  ces  personnes  ont  un  droit  réel  qu'elles 
exercent  en  leur  nom,  pour  leur  compte,  et  non  pour 
le  compte  et  dans  l'intérêt  d'autrui. 

Quand  on  dit  que  ce  sont  des  possesseurs  précaires, 
c'est  par  rapport  au  droit  de  propriété  qu'on  l'entend. 
En  effet,  quoique  ces  possesseurs  détiennent  la  chose  et 
puissent  abusivement  faire  des  actes  de  propriétaire, 
ces  actes  ne  les  conduiront  pas  à  la  prescription;  mais, 
pour  ce  qui  est  du  droit  même  que  leur  confère  leur 
titre,  ils  ne  sont  pas  possesseurs  précaires,  ils  possè- 
dent pour  eux-mêmes  ;  bien  plus,  ils  seront,  le  plus 
souvent,  titulaires  légitimes  du  droit  qu'ils  possèdent; 
car,  dans  ce  cas,  il  n'y  a  pas  de  raison  particulière  de 
supposer  qu'ils  ont  traité  avec  quelqu'un  qui  n'avait 
pas  qualité  pour  céder  le  droit  dont  il  s'agit. 

On  a  dit,  dans  l'Exposé  (p.  325),  que,  pour  trouver 
des  possesseurs  précaires  à  l'égard  de  l'usufruit  et  des 


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POSSESSION.— ESPECES  ET  OBJETS.  867 

antres  droits  réels  formaDt  des  démeinbrements  de  la 
propriété,  il  faudrait  supposer  des  possesseurs  exerçant 
CCS  droits  au  nom  et  pour  le  compte  d'autrui,  comme 
un  tuteur,  un  mari,  un  administrateur. 

289.  La  précarité,  à  la  différence  de  la  violence  et 
de  la  clandestinité,  est,  comme  on  Ta  dit  plus  haut, 
une  qualité  absolue  et  non  pas  relative  de  la  possession, 
an  moins  en  général;  en  conséquence,  le  possesseur 
précaire  ne  pourra  se  prévaloir  de  sa  possession,  non- 
seulement  à  rencontre  de  celui  au  nom  et  pour  le 
coippte  duquel  il  possède,  mais  même  à  Rencontre  de 
personne  autre;  la  raison  en  est  que  le  possesseur  pré- 
caire n'a  qu'une  possession  naturelle  :  il  lui  manqne, 
pour  avoir  la  possession  civile,  l'intention  d'avoir  à  lui 
ou  pour  lui  fpro  suo)  la  chose  qu'il  détient  ou  le  droit 
qu'il  exerce. 

La  précarité  cesse,  en  principe,  comme  les  vices  de 
la  possession,  par  la  survenance  de  la  qualité  qui  man- 
quait à  la  possession;  ainsi,  quand  le  possesseur,  par 
changement  d'intention,  commence  à  posséder  pour 
lui-même. 

Mais  le  principe  reçoit  exception  et  devient  d'une 
application  plus  difficile  lorsque  le  possesseur  précaire 
détenait  la  chose  en  vertu  d'un  titre  qui  constituait 
formellement  sa  précarité,  comme  un  dépôt,  un  prêt,  un 
louage.  En  pareil  cas,  il  ne  peut  pas  dépendre  de  la 
volonté  on  de  la  seule  intention  du  possesseur  de  trans- 
former sa  possession  au  mépris  d'un  titre  auquel  le 
titulaire  légitime  du  droit  a  participé  et  sur  lequel  il  a 
fondé  sa  sécurité:  il  faut  alors  Tnn  ou  l'autre  des  deux 
actes  formels  prévus  par  notre  article,  pour  que  la 
possession,  de  précaire  qu'elle  était,  devienne  civile. 

Ces  deux  actes  sont  exigés  aussi  par  le  Code  fran- 
çais (art.  2238)  qui  lui-même  les  a  empruntés  à  l'an- 
cienne législation  romaine. 


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868       LIVRE  II.— 1»  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  Iw. 
Ils  ne  demandeDt  que  peu  d'explications. 

290. —  V  Si  le  possesseur  précaii*e  prétend  exercer  à 
l'avenir,  en  son  nora  et  y)our  son  compte,  le  droit  dont 
il  s'agit,  il  signifiera  à  celui  pour  le  compte  duquel  il 
possédait  en  vertu  d'un  titre,  que,  désormais,  il  se 
considère  comme  titulaire  du  droit.  La  signification 
sera  dite  judiciaire,  quand  elle  aura  le  caractère  d'une 
demande  en  justice,  et  extrajudiciaire,  quand  elle  ne 
constituei*a  pas  une  demande  en  justice,  mais,  au 
moins,  sera  faite  en  bonne  et  due  forme,  par  un  offi- 
cier public,  suivant  les  règles  de  la  procédure  ex^ra- 
judiciaire. 

Dans  cette  signification,  le  possesseur  donnera  na- 
turellement ses  motifs  ;  s'il  ne  les  donne  pas  ou  s'ils 
ne  sont  pas  trouvés  suffisants  par  son  adversaire,  ce 
dernier  les  contestera  et  le  procès  s'engagera  ;  de 
toute  manière,  la  précarité  cesse,  au  moins  jusqu'à 
la  décision  finale,  et  elle  cesse  vis-à-vis  de  tout  le 
monde. 

Toutefois,  si  la  signification  dont  il  s'agit  avait  dû 
être  faite  à  plusieurs  intéressés  et  n'avait  été  faite 
qu'à  un  seul,  la  précarité  ne  cesserait  qu'à  l'égard  de 
celui-là  et  c'est  pourquoi  nous  avons  dit  que  le  vice 
dont  il  sagit  n'est  absolu  que  en  géivéral:  voilà  un  cas 
où  il  est  relatif. 

Bien  que  cette  disposition  du  Projet  paraisse  em- 
pruntée au  Code  français,  elle  en  diffère  cependant,  si 
on  rapproche  les  deux  textes  :  le  Code  français  floco 
citj  exige  que  la  "contradiction"  soit  signifiée  aw  vrat 
propriétaire,  tandis  que  le  Projet  japonais  veut  qu'elle 
soit  faite  "à  celui  pour  le  compte  duquel  la  possession 
précaire  avait  lieu." 

Il  n'est  pas  douteux  que  la  pensée  de  la  loi  française 
a  été  la  même  :  les  rédacteurs  se  sont  placés  dans 
l'hypothèse  la  plus  fréquente,  celle  oii  le  possesseur 


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POSSESSION.— ESPÈCES  ET  OBJETS.  869 

précaire  avait  un  titre  émané  du  vrai  propriétaire; 
mais  il  pourrait  arriver  qu'une  chose  ait  été  déposée^ 
prêtée  ou  louée  par  un  autre  que  le  vrai  propriétaire; 
la  possession  résultant  d'un  pareil  acte  serait  d'abord 
précaire  vis-à-vis  de  tout  le  monde  ;  mais  si  le  posses- 
seur voulait  transformer  sa  possession  naturelle  en  pos- 
session civile,  ce  n'est  pas  au  véritable  propriétaire 
qu'il  devrait  signifier  la  contradiction,  mais  à  celui  qui 
lui  a  fait  le  dépôt,  le  prêt  ou  le  louage;  et,  en  pareil 
cas,  il  aura  les  avantages  attachés  à  la  possession,  non- 
seulement  vis-à-vis  de  celui  avec  lequel  il  avait  traité, 
ce  qui  n'a  pas  grand  intérêt,  mais  surtout  vis-à-vis  du 
vrai  propriétaire. 

291. — 2®  Le  possesseur  précaire  commence  à  pos- 
séder civilement  et  pour  lui-même,  quand  son  titre  est 
interverti,  changé  en  un  autre  titre  qui  l'autorise  à . 
posséder  désormais  pour  lui-même  fpro  stioj.  Ici  en- 
core, le  Projet  s'écarte  un  peu  du  Code  français  qui 
ne  suppose  le  nouveau  titre  émané  que  d'un  tiers  :  on 
ajoute  ici  "  le  contractant."  Ainsi  quelqu'un  détenait, 
comme  dépositaire  ou  emprunteur,  une  choàe  qui  lui 
avait  été  confiée  par  un  autre  que  le  propriétaire  : 
il  n'aurait  pu  la  prescrire,  ni  contre  le  déposant,  ni 
contre  le  vrai  propriétaire  ;  mais,  plus  tard,  il  fait 
avec  le  déposant  un  contrat  d'achat  ou  d'échange  qui 
l'autorise  à  posséder  désormais  la  chose  comme  sienne: 
il  la  prescrira. 

Le  cas  où  le  posssesseur  traite  avec  un  tiers  donnerait 
le  même  résultat;  il  sera  peut-être  de  bonne  foi,  peut- 
être  de  mauvaise  foi;  cela  influera  sur  le  temps  requis 
pour  la  prescription,  mais  n'empêchera  pas  celle-ci. 

La  loi  n'a  pas  à  prévoir  une  interversion  du  titre 
provenant  dn  véritable  propriétaire,  parce  qu'alors  le 
possesseur  deviendrait  lui-même  propriétaire  et  il  ne 
serait  plus  question  de  la  simple  possession. 


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860        LIVRE  II.— iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  I". 

Art.  198, 199  et  200.— 292.  Ces  trois  articles  se 
rapportent  à  la  preuve  des  qualités  de  la  possession. 

C'est  un  principe  général  que  celui  qui  invoque  un 
droit  doit  prouver  que  ce  droit  lui  appartient,  et,  si  le 
droit  est  soumis  à  des  conditions  particulières,  Fexis- 
tence  de  ces  conditions  doit  elle-même  être  prouvée. 

Mais,  quelquefois,  la  preuve  directe  serait  difficile, 
et  si,  en  même  temps,  il  existe  des  vraisemblances, 
des  probabilités,  fondées  sur  les  faits  ordinaires  de  la 
vie,  alors,  la  loi  présume,  suppose,  l'existence  de  tout 
ou  partie  des  conditions  dont  la  preuve  se  trouve  ainsi 
fournie  ;  mais  la  preuve  contraire  est  permise,  en  gé- 
néral, et  elle  peut  se  faire  par  tous  les  moyens  ordi- 
naires  de  preuve. 

Ainsi  la  condition  essentielle  de  la  possession  civile 
ou  légale  est  que  le  possesseur  exerce  pour  lui-même 
le  droit  dont  il  s'agit;  or,  comme  il  est  bien  plus  fré- 
quent, qu'une  personne  possède  pour  elle-même  que 
pour  autrui,  la  loi  présume  cette  condition  remplie  par 
le  possesseur. 

Mais  le  contraire  aussi  est  possible;  c'est  donc  à 
celui  qui  conteste  la  possession  civile  à  prouver  direc- 
tement que  la  possession  est  précaire.  Cette  preuve 
se  fera,  soit  par  le  titre  même  en  vertu  duquel  la  pos- 
session a  été  prise,  par  exemple,  si  c'est  un  dépôt,  un 
prêt,  un  louage,  soit  par  les  circonstances  du  fait,  des- 
quelles il  résulte  que  le  possesseur  a  reconnu  le  droit 
d'autrui;  ces  circonstances  elles-mêmes  se  prouveront 
par  témoins  ou  par  des  écrits  publics  ou  privés. 

Rappelons  que  la  preuve  de  la  précarité  résultant 
du  titre  serait  détruite  si  le  possesseur  se  trouvait 
dans  l'un  des  deux  cas  prévus  à  l'article  précédent. 

293.  L'article  199  contient  deux  dispositions  dif- 
férentes, au  sujet  de  deux  qualités  très-importantes  de 
la  possession  civile. 


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POSSESSION.— ESPECES  ET  OBJETS.  861 

D'après  la  première,  qui  n'est  qu'implicite,  le  juste 
titre  ne  se  présume  pas  :  il  doit  être  prouvé.  On  pour- 
rait  dire,  cependant,  qu'ici  encore  la  généralité  des  cas 
paraîtrait  motiver  une  présomption  légale  favomble 
au  possesseur  ;  en  effet,  l'usurpation,  la  prise  de  pos- 
session sans  titre,  sont  rares  ;  mais,  d'un  autre  côté,  le 
juste  titre,  s'il  existe,  doit  être  si  facile  à  prouver  par 
les  moyens  ordinaires  que  la  faveur  d'une  présomption 
n'a  plus  la  même  raison  d'être. 

Au  contraire,  une  fois  le  juste  titre  prouvé  directe- 
ment, la  bonne  foi  est  présumée  par  la  loi,  et  cela 
devait  être,  non-seulement  parce  que  l'honnêteté  est 
plus  fréquente  que  la  fraude,  mais  encore  parce  que 
la  bonne  foi  serait  diflScile  à  prouver  directement  :  elle 
consiste,  en  effet,  dans  l'ignorance  des  droits  du  véri- 
table titulaire;  elle  a  un  caractère  plutôt  négatif  que 
positif ,  et  la  preuve  d'une  négation  est  toujours  difficile; 
tandis  que,  si  la  possession  est  de  mauvaise  foi,  l'ad- 
versaire du  possesseur  le  pourra  facilement  prouver. 

294.  Voici  encore  deux  solutions  différentes  pour 
deux  autres  qualités  de  la  possession. 

La  loi  ne  pouvait  évidemment  présumer  la  violence 
qui  est  un  délit;  en  outre,  il  serait  difficile  au  posses- 
seur de  prouver  qu'il  n'a  pas  commis  de  violence  à 
l'origine,  et  qu'il  ne  s'est  pas  maintenu  en  possession 
par  une  violence  continue:  ce  sont  encore  là  des  néga- 
tions fort  difficiles  à  prouver.  En  même  temps,  il 
sera  très-facile  à  l'adversaire  du  possesseur  de  prouver 
directement,  par  témoins,  qu'il  a  comnais  des  actes  de 
violence. 

Au  contraire,  la  publicité  est  un  fait  positif  et  con- 
tinu, dont  la  preuve  directe  par  le  possesseur  est  d'au- 
tant plus  facile  qu'il  a  dâ  avoir  pour  témoins  tout  le 
monde,  au  moins  toutes  les  personnes  de  la  localité;  il 
n'y  a  donc  aucune  raison  de  présumer  la  publicité. 


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862       LIVRB  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  Iw. 

294  bis.  La  durée  de  la  possession  n'en  change  pas 
la  nature,  mais  elle  en  augmente  les  effets,  en  général. 
Il  est  vrai  que  le  premier  avantage  de  la  possession,  à 
savoir,  la  présomption  d'existence  du  droit  exercé,  est 
indépendant  de  la  durée  de  la  possession  ;  mais  la  pres- 
cription des  immeubles  est  subordonnée  à  une  longue 
possession;  l'acquisition  des  fruits  civils  qui  a  lieu  jour 
par  jour,  sans  acte  de  perception  (art.  206),  augmente 
avec  la  durée  de  la  possession  ;  enfin,  l'exercice  de  deux 
des  actions  possessoires  est  subordonné  à  une  posses- 
sion  annale  (art.  215)  ;  il  y  a  donc  pour  le  possesseur 
un  grand  intérêt  à  établir  la  durée  de  sa  possession,  et 
par  coutre,  chez  le  vrai  propriétaire,  un  grand  intérêt 
à  la  contester. 

La  loi,  ici  encore,  établit  nue  présomption  légale  en 
faveur  du  possesseur:  s'il  prouve  qu'il  a  possédé  à  deux 
époques  différentes,  plus  ou  moins  éloignées,  il  est  pré- 
sumé avoir  possédé  dans  l'intervalle,  sauf  toujours  la 
preuve  contmire,  par  tous  les  moyens  possibles. 

Généralement,  l'une  de  ces  époques  est  celle  du  pro- 
cès entre  le  possesseur  et  le  vrai  propriétaire  (action 
en  revendication  ou  action  possessoire),  l'autre  époque 
est  celle  qui,  par  son  éloignement,  suffirait  pour  assurer 
au  possesseur  le  bénéfice  de  la  prescription  ou  au  moins 
de  l'action  possessoire.  Quand  le  possesseur  a  prouvé 
directement  sa  possession  à  ces  deux  époques  extrêmes, 
il  est  dispensé  de  prouver  qu'il  a  possédé  dans  l'inter- 
valle (e)  :  outre  qu'il  lui  serait  bien  difficile  de  prouver 
directement  qu'il  a  possédé  sans  discontinuité,  la  vrai- 
semblance de  fait  en  ce  sens  est  pouî*  lui  :  c'est,  ici 
encore,  un  cas  où  la  loi  statue  pour  ce  qui  arrive  le 
plus  souvent  (de  eo  quod  plerumque  fitj , 


(é)   On  dit,  en  forme  d'axiome  :  prohatis  extrémité  média  prasu^ 
muntur,  **  les  deux  extrêmes  étant  prouvés,  riutenralle  est  présumé." 


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PotMewion 
civile. 


Acquisition 
par  un  tien. 


POSSESSION.— ACQUISITION,  863 

SECTION  IL 

DE  L'ACQUISITION  DE  LA  POSSESSION. 

Art.  201.  La  possession  civile  s'acquiert 
par  le  fait  de  Tappréhension  d'une  chose  pu  par 
l'exercice  effectif  d'un  droit,  avec  l'intention 
d'avoir  à  soi  la  propriété  de  la  chose  ou  le  droit 
exercé. 

202.  La  détention  de  la  chose  ou  l'exercice 
du  droit  peut  avoir  lieu  par  le  fait  d'un  tiers  ; 
l'intention  de  posséder  doit  se  rencontrer  en  la 
personne  de  celui  qui  prétend  bénéficier  de  la 
possession.  [2228]. 

Toutefois,  les  incapables  et  les  personnes  ju- 
ridiques peuvent  bénéficier  de  la  possession,  par 
le  fait  et  l'intention  de  leur  représentant. 

203.  La  prise  de  possession  matérielle  peut 
être  remplacée  par  la  tradition  de  brève  main 
et  par  le  constitut  possessoire. 

Il  y  a  tradition  de  brève  main,  lorsqu'une 
chose  possédée  précédemment  à  titre  précaire 
est  laissée  au  possesseur  en  vertu  d'un  nouveau 
titre  qui  lui  permet  de  la  considérer  désormais 
comme  sienne. 

Il  y  a  constitut  possessoire,  lorsque  celui  qui 
possédait  précédemment  une  chose  comme  sienne 
déclare  en  conserver  désormais  la  possession  au 
nom  et  pour  le  compte  d'autrui. 

204.  La  possession  se  transmet  aux  héri-    T"w«miBsion 

•■•  ^  et  continuation 

tiers  et  successeurs  universels  à  1  égard  desquels  deia  posseMion. 


Tradition 
de    . 
brève  main. 


Constitut 
possessoire. 


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des  potisettsion». 


364        LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CH  A  P.  IV.— SECT.  II. 

elle  continue,  avec   les   qualités  et  les  vices 
qu'elle  pouvait  avoir  en  la  personne  de  leur 
auteur. 
Jonction  Les  acquéreurs  à  titre  particulier  d'une  chose 

ou  d'un  droit  peuvent,  suivant  leur  intérêt, 
ou  invoquer  seulement  leur  propre  possession, 
ou  se  prévaloir  de  celle  de  leur  cédant,  en  la 
joignant  à  la  leur.  [2235]. 

COMMENTAIBE. 

Art.  201  et  202.— 295.  L'article  201  consacre  une 
règle  développée  dans  l'Exposé  (p.  323  et  s.)  et  déjà 
impliquée  dans  la  définition  donnée  par  l'article  193, 
à  savoir  que  la  possession  civile  a  deux  élénsents  essen- 
tiels :  l'un  défait  et,  pour  ainsi  dire,  matériel  ou  cor- 
porel, l'autre  dHnteniion  et  purement  intellectuel.  Il 
n'y  a  pas  besoin  d'y  insister  davantage  :  la  loi  devait 
présenter  cette  double  condition  comme  nécessaire  à 
l'acquisition  dç  la  possession. 

296.  La  différence  établie  par  l'article  202  entre  le 
fait  et  l'intention  a  été  annoncée  et  justifiée  d'avance 
dans  l'Exposé,  ainsi  que  l'exception  qui  les  rapproche 
dans  deux  cas  particuliers. 

Il  BxxSii  de  rappeler  que  les  éléments  de  fait  qui 
constituent  la  possession  ne  pourraient  raisonnable- 
ment être  exigés  de  celui  qui  doit  bénéficier  de  la  pos- 
session: les  moyens  d'action  d'un  seul  individu  sont 
forcément  très-limités;  chacun  a  besoin  de  confier  à 
autrui  une  partie  de  ses  intérêts,  pour  la  surveillance, 
la  conservation  et  même  l'amélioration  de  ses  biens. 

Mais,  il  y  a  un  élément  de  la  possession  qu'il  est 
inutile  et  on  pourrait  dire  défendu  de  déléguer,  c'est 
l'intention,  la  volonté  d'avoir  le  droit;  car  cette  volonté. 


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POSSESSION.— ACQUISITION.  865 

cette  intention,  n'est  pas  plus  difficile  à  avoir  pour  une 
chose  que  pour  une  autre;  elle  peut  embrasser  un 
nombre  indéfini  d'objets;  il  est  donc  inutile  de  la 
déléguer  à  autrui,  du  moment  d'ailleurs  que  la  loi 
n'exige  pas  qu'elle  se  manifeste  d'une  manière  déter- 
minée. L'exception  à  cette  deuxième  règle  ne  com- 
mence qu'avec  la  nécessité  et  cette  nécessité,  la  loi  ne 
la  voit  que  dans  deux  cas  :  celui  des  personnes  inca- 
pables et  celui  des  personnes  dites  "juridiques,"  les- 
quelles ne  peuvent  avoir  de  volonté  que  par  l'organe 
de  leurs  représentants  légaux. 

297.  Il  ne  faut  pourtant  pas  exagérer  le  sens  res- 
trictif de  la  seconde  règle,  à  savoir  que  l'intention  de 
posséder  ne  peut  se  déléguer  et  doit  toujours  se  trou- 
ver chez  le  bénéficiaire.  Ainsi,  on  peut  valablement 
donner  mandat  à  un  serviteur,' à  un  préposé  ou  à  un 
ami,  de  se  rendre  acquéreur  et  de  prendre  possession 
d'une  ou  plusieurs  choses  incomplètement  déterminées, 
à  l'égard  desquelles  on  lui  laisse  une  plus  ou  moins 
grande  liberté  de  choix  ;  mais  on  ne  doit  pas  hésiter  à 
dire  qu'en  pareil  cas  l'intention  de  posséder  se  trouve 
suffisamment  chez  le  mandant:  il  a  voulu  posséder  ce 
qui  serait  choisi  et  acheté  par  son  mandataire.  Il 
n'est  pas  nécessaire  non  plus  que  le  mandant  connaisse 
le  moment  précis  auquel  son  mandat  a  été  exécuté: 
son  intention  existe  dès  que  le  mandat  est  donné,  l'efFet 
seul  en  est  retardé.  Il  en  serait  autrement,  si  la  pos- 
session avait  été  prise  pour  autrui,  sans  mandat,  mais 
par  le  bon  office  spontané  d'un  gérant  d^ a ff ailles  ;  dans 
ce  cas,  celui  dont  les  affaires  ont  été  gérées  n'acquer- 
rait la  possession  que  lorsqu'il  aurait  conuu  et  ]*atifié 
la  prise  de  possession  et,  cela,  sans  rétroactivité. 

Art.  203. — 298.  Le  Projet  consacre  ici  une  double 
règle  qui  remonte  an  droit  romain  et  qui  est  admise 


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366        LIVRE  IL— I"  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  IL 

encore  aujoard'hui,  en  France  et  ailleurs.  Dans  les 
deux  cas  prévus  au  texte^  la  possession  matérielle  ne 
change  pas  de  mains^  en  fait,  et  elle  est  considérée 
comme  en  ayant  changé  en  droit. 

Les  deux  cas  sont  l'inverse  l'un  de  l'autre.  An  pre- 
mier cas,  un  dépositaire,  un  emprunteur  à  usage,  un 
locataire,  par  exemple,  n'avait  qu'une  possession  na- 
turelle et  précaire,  il  détenait  la  chose  pour  le  compte 
du  propriétaire,  ou,  tout  an  moins,  pour  le  compte  de 
celui  qui  lui  en  avait  fait  le  dépôt,  le  prêt  ou  le  bail  ; 
ensuite,  désiitint  acquérir  la  propriété  de  cette  même 
chose,  il  passe  un  contrat  d'achat  avec  celui  qui  la  lui 
avait  remise. 

Dans  une  législation  formaliste,  comme  était  la  lé- 
gislation, romaine  à  ses  origines,  alors  que  la  tradition 
matérielie  était  exigée  pour  la  translation  de  la  pro- 
priété, il  eût  été  nécessaire  que  le  dépositaire  ou  le 
locataire,  devenu  acheteur,  restituât  d'abord  la  chose 
à  celui  de  qui  il  l'avait  précédemment  reçue  à  titre 
précaire,  puis  la  reçût  du  même  contractant,  au  nou- 
veau titre  de  vente;  mais  on  n'a  pas  tardé  à  admettre, 
par  un  besoin  naturel  de  célérité  et  de  simplicité,  que 
cette  double  tradition  serait  censée  faite  par  un  change- 
ment d'intention  :  le  possesseur  précaire  devenait  pos- 
sesseur civil  par  une  tradition  abrégée,  de  là  l'expres- 
sion consacrée  de  tradition  de  brève  main. 

Au  second  cas,  les  faits  sont  inverses:  un  propriétaire 
vend  sa  chose,  ou  un  possesseur  vend  la  chose  qu'il 
détient  comme  sienne  ;  s'il  en  fait  la  tradition  immé- 
diate à  l'acheteur,  celui-ci  aura  la  possession  matérielle 
jointe  à  l'intention;  mais  si,  pour  une  raison  de  conve- 
nance personnelle,  le  vendeur  désire  conserver  l'usage 
temporaire  de  la  chose,  il  peut  l'obtenir;  mais  en 
déclarant  que,  désormais,  il  possède  précairement,  au 
nom  et  pour  le  compte  de  l'acheteur.  Celui-ci  possède 
par  le  fait  d' autrui  :  il  est  censé  avoir  reçu  d'abord  la 


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POSSESSION.— ACQUISITION.  867 

possession  de  la  chose  en  verta  du  contrat  de  vente  et 
ravoir  aussitôt  restituée  à  titre  de  prêt  ou  de  louage. 

Quant  à  Vexpression  de  '^  constitut  possessoire/'  elle 
est  consacrée  par  un  long  usage  pour  indiquer  cette 
opération  purement  intentionnelle  :  on  aurait  pu  en 
trouver  une  plus  explicite  ;  mais,  elle  a,  elle-même, 
pour  ainsi  dire,  la  possession,  il  est  bon  de  Vj  maintenir 
jusque  dans  la  loi  japonaise. 

Art.  204* — 299.  Cette  double  disposition  se  trouve 
déjà  expliquée  sommairement  à  la  fin  de  TExposé. 

Dans  le  premier  cas,  il  y  a  continuation  de  la  pos- 
session, et  jonction  dans  le  second  (a). 

L'héritier  légitime,  ou  tout  autre  successeur  uni- 
versel, est  le  continuateur  légal  de  son  auteur  :  il  suc- 
cède à  ses  droits  et  avantages  comme  à  ses  charges  et 
obligations;  s'il  7  a  des  exceptions  à  cette  règle,  elles 
ne  concernent  pas  la  possession,  au  moins  pour  les 
choses  et  les  droits  composant  le  patrimoine.  Il  y  a 
doDC,  légalement  parlant,  identité  et  continuation  de 
possession  entre  l'auteur  et  son  héritier. 

En  conséquence,  si  la  possession  de  l'auteur  était 
précaire,  elle  restera  telle  chez  l'héritier,  tant  qu'il  n'en 
aura  pas  changé  la  cause  et  la  nature,  confoi-mément 
à  l'article  197,  et  comme  aurait  pu  d'ailleurs  le  faire 
son  auteur  lui-même. 

Si  la  possession  de  l'auteur  était  civile,  mais  sans 
titre,  elle  restei-ait  sans  titre  pour  l'héritier  :  le  fait  de 
succéder  à  titre  d'héritier  n'est  une  juste  cause  d'ac- 
quérir que  pour  les  choses  et  les  droits  qui  déjà  appar- 
tenaient réellement  à  l'auteur. 

Les  vices  de  violence  et  de  clandestinité  ne  continue- 
raient pas  nécessairement  chez  l'héritier,  mais  c'est  par 

'  (a)  On  dit  quelquefois  aussi,  au  premier  cas,  translation  de  la  posses- 
sion, et,  au  second,  accession  de  la  possession. 


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368        LIVRE  II.— iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  II. 

la- même  raison  que  pour  la  précarité,  à  savoir,  parce 
que,  chez  l'auteur  même,  ces  vices  pouvaient  cesser. 
Si  donc  l'héritier  n'a  pas  eu  à  prolonger  la  violence 
pour  continuer  de  posséder;  de  même,  s'il  a  donné  une 
publicité  suffisante  à  sa  possession,  il  en  a  purgé  le 
vice,  comme  son  auteur  aurait  pu  le  faire,  conformé- 
ment à  l'article  196. 

Si  la  possession  de  l'auteur  avait  pour  fondement  un 
juste  titre,  elle  pouvait  être  accompagnée  de  bonne  foi 
ou  de  mauvaise  foi  :  elle  aura  pour  l'héritier  la  même 
qualité  bonne  ou  mauvaise.  Cependant,  en  fait,  l'hé- 
ritier pourrait  avoir  reconnu  que  son  auteur  n'avait 
pas  vraiment  le  droit  qu'il  possédait  de  bonne  foi. 
Réciproquement,  il  pourrait  croire  à  la  réalité  du  droit 
de  son  auteur,  alors  que  celui-ci  n'y  croyait  pas  lui- 
même  ;  mais  ces  différences  d'opinions  et  de  croyances 
entre  l'héritier  et  l'auteur  n'auraient  pas  d'autre  effet 
que  si  elles  s'étaient  rencontrées  chez  l'auteur  lui- 
même.  Or,  si  l'auteur  était  primitivement  de  bonne 
foi  et  découvrait  plus  tard  les  vices  de  son  titre,  sa 
mauvaise  foi,  survenue  après  coup,  ne  lui  enlèverait  pas 
le  droit  à  une  prescription  acquisitive  abrégée  (par  dix 
ans),  parce  que,  pour  cette  prescription,  on  n'exige  la 
bonne  foi  qu'au  moment  où  est  intervenu  le  titre;  mais 
il  perdrait  le  bénéfice  des  fruits  perçus  depuis  la  sur- 
venance  de  la  mauvaise  foi,  parce  que  la  bonne  foi  est 
exigée  au  moment  de  chaque  acquisition  des  fruits. 

Pour  ce  qui  est  du  cas  inverse,  c'est-à-dire  de  la 
bonne  foi  succédant  à  la  mauvaise  foi,  il  serait  difficile 
à  concevoir,  en  fait,  chez  l'auteur  même,  mais  très- 
facile  chez  l'héritier  qui,  souvent,  croira  que  son  auteur 
avait  la  plénitude  du  droit  quand  il  n'en  avait  que  la 
possession.  Cette  bonne  foi  ne  lui  donnera  pas  le  bé- 
néfice de  la  prescription  abrégée,  mais  celui  des  fruits 
perçus  avant  la  prescription  ou  avant  la  revendication 
exercée  par  le  véritable  titulaire. 


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POSSESSION.— ACQUISITION.  869 

300.  Voyons,  maintenant,  comment  les  choses  se 
passent  pour  le  cessionnaire  à  titre  particulier. 

Comme  il  ne  continue  pas  la  personne  de  son  cédant 
(laquelle,  existant  encore,  n'a  pas  à  être  continuée),  il 
n'en  continue  pas  non  plus  la  possession  :  il  commence 
une  nouvelle  possession,  en  son  propre  nom.  On  pour- 
rait s'étonner  qu'une  possesssion  nouvelle  naîsse  en  la 
personne  de  l'acheteur  ou  du  donataire  d'un  bien  parti- 
culier, tandis  que  le  droit  de  propriété  même,  s'il  ap- 
partenait au  cédant,  se  transmet  et  se  continue  identi- 
quement en  sa  personne.  La  raison  de  cette  différence 
est  celle-ci  :  la  possession  consiste  dans  deux  faits,  l'un, 
matériel,  la  détention  corporelle  de  la  chose  ou  les 
actes  extérieurs  d'exercice  du  droit,  l'autre,  intellec- 
tuel, l'intention  d'agir  en  maître;  or,  celui  qui  aliène 
une  chose  qu'il  possédait,  cesse,  tout  à  la  fois,  de  la 
détenir  et  d'avoir  Vanimus  domini;  on  peut  donc  dire 
que  sa  possession  prend  fin  (voy.  art.  226)  ;  l'acheteur 
ou  le  donataire  qui  commence  à  détenir  avec  l'intention 
d'avoir  la  chose  à  soi  se  crée  donc  une  nouvelle  pos- 
session, laquelle  aura  ses  qualités  ou  ses  vices  propres. 

D'abord,  elle  pourra  être  civile,  quoique,  celle  du 
cédant  fût  peut-être  précaire.  Ainsi,  un  dépositaire  ou 
un  locataire  vend  et  livre  la  chose  à  lui  déposée  ou 
louée,  la  possession  précaire  du  cédant  cesse,  elle  ne 
se  transtnet  pas  au  cessionnaire  :  celui-ci  commence 
une  nouvelle  possession  ;  elle  est  civile,  car  il  a  l'iri- 
tention  d'avoir  la  chose  à  lui;  elle  est  à  juste  titre,  car 
l'achat  est  un  juste  titre  ou  une  juste  cause  de  posséder; 
en  outre,  elle  peut  être  de  bonne  foi,  si  le  cessionnaire 
a  ignoré  le  défaut  de  droit  chez  son  cédant. 

On  ne  s'arrêtera  pas  au  cas  inverse,  à  celui  oii  le 
possesseur  primitif,  ayant  juste  cause,  donnerait  la 
chose  en  dépôt  ou  en  louage  à  un  autre  ;  dans  ce  cas, 
]e  dépositaii*e  ou  le  locataire  n'aurait  assurémen^qu'une 
possession  naturelle   et  précaire,  mais  la  possession 

84 


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370        LIVRE  IL— Ire  PARTIE.— CHAP.  IV.— 8ECT.  IL 

civile  resterait  aa  déposant  on  aa  bailleur  ;  il  n'y  aurait 
ni  cessation  ni  translation  de  la  possession. 

Supposons  maintenant  que  le  cédant,  an  lieu  d'une 
possession  précaire,  avait  une  possession  civile,  mais 
qui  était  sans  titre;  le  cessionnaire,  certainement,  com- 
mencera une  nouvelle  possession  q^i  sera  à  juste  titre. 

La  possession  du  cédant  était  elle-même  à  juste  titre, 
mais  elle  était  de  mauvaise  foi;  celle  du  cessionnaire 
sera  de  bonne  foi,  s'il  ignorait  le  défaut  de  droit  chez 
son  cédant. 

En  sens  inverse,  la  possession  était  de  bonne  foi  chez 
le  cédant,  elle  pourra  être  de  mauvaise  foi  chez  le 
cessionnaire. 

On  conçoit  donc  que  la  position  du  cessionnaire  on 
successeur  à  titre  particulier  soit,  lorsqu'on  s'attache  à 
sa  propre  possession,  tantôt  moins  bonne,  tantôt  meil- 
leure que  celle  du  successeur  à  titre  universel. 

301.  Mais  on  a  admis,  depuis  les  Romains,  qu'il 
pût  se  prévaloir  de  la  possession  de  son  auteur,  quand 
il  y  a  intérêt.  On  a  considéré  que  la  possession  civile 
n'est  pas  seulement  un  fait  mais  vn  droit,  par  les 
avantages  qui  y  sont  attachés  et  par  les  actions  qui  la 
garantissent;  or,  ce  droit,  faisant  partie  du  patrimoine 
d'un  particulier,  est  dans  le  commerce  ;  il  est  cessible 
comme  les  antres  droits^  en  général.  Celui  donc  qui 
achète  une  chose  ou  un  droit  dont  le  cédant  n'avait 
que  la  possession  a,  au  moins,  acquis  cette  possession, 
et  il  est  naturel  qu'il  s'en  prévale,  qu'il  en  tire  avan- 
tage, dans  la  mesure  de  sou  intérêt,  en  joignant  l'an- 
cienne possession  de  son  auteur  à  la  sienne  propre. 

Ainsi,  le  cédant  avait  juste  cause  et  bonne  foi  et  le 
cessionnaire  a  une  possession  de  cette  même  nature 
doublement  favorable  :  il  pourra  joindre  les  deux  pos- 
sessions, ce  qui  le  mènera  à  la  prescription  abrégée, 
laquelle  est  un  bénéfice  de  la  bonne  foi. 


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POSSESSION.—  EFFETS.  871 

Ainsi  encore,  1o  cédant  possédait  sans  titre,  ou,  avec 
juste  titre,  mais  de  mauvaise  foi,  et  la  possession  avait 
déjà  duré  plus  de  20  ans,  en  sorte  qu'il  aurait  fallu 
moins  de  10  ans  pour  que  la  prescription  acquisitive 
s'accomplît;  dans  ce  cas,  le  cessionnaire,  de  bonne  ou 
de  mauvaise  foi,  joindra  à  sa  possession  celle  de  son 
cédant,  car  il  l'a  acquise  comme  étant  la  seule  chose 
que  le  cédant  pût  lui  transférer.  Cela  ne  cause  aucun 
préjudice  au  légitime  propriétaire,  puisque,  si  le  reste 
du  temps  s^était  écoulé  sans  cession  et  avant  qu'il  eût 
revendiqué,  son  droit  eût  été  également  perdu. 

Enfin,  on  peut  encore  admettre  la  jonction  de  pos- 
session d'un  cédant  de  bonne  foi  à  un  cessinnaire  de 
mauvaise  foi;  ainsi,  le  cédant  avait  déjà  possédé  9  ans 
et  un  an  de  plus  l'aurait  conduit  à  la  prescription;  il 
cède  à  un  acheteur  de  mauvaise  foi:  celui-ci  ne  pres- 
crira pas  assurément  au  bout  d'une  année,  puisqu'il  ne 
continue  pas  la  même  possession;  mais  il  lui  suffira  de 
21  ans  de  possession  de  mauvaise  foi  qui,  joints  aux  9 
ans  de  possession  de  bonne  foi  de  son  auteur,  feront 
les  30  ans  exigés. 

Cette  dernière  solution  n'a  peut-être  pas  toujours 
été  admise,  mais  elle  est  tout  à  fait  conforme  aux  prin- 
cipes et  elle  ne  nuit  pas  au  véritable  propriétaire,  par 
la  même  raison  que  la  précédente. 


SECTION   III. 

DES  EFFETS  DE  LA  POSSESSION. 


Art.  205.     Celui   qui   possède  civilement    i^T^nuge 
est  présumé,  jusqu'à  preuve  contraire,  avoir  lé-    pog^w.  dTiie. 
gaiement  le  droit  qu'il  exerce;  en  conséquence, 
il  est  toujours  défendeur  aux  actions  pétitoires 
ou  en  revendication  relatives  à  ce  droit. 


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872       LIVRE  IL—IM  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  III. 


Acquisition 
des  fruits 
naturels. 


IdeM, 
des  fniiU  cirilfl. 


Cu 
intermédiaire. 


Sorrenance 

delà 
mauvaise  f oL 


206.  Le  possesseur  qui  a  juste  titre  et 
bonne  foi  acquiert  les  fruits  et  produits  naturels 
et  industriels,  au  moment  où  ils  sont  séparés  du 
sol,  par  lui  ou  en  son  nom.  [538.] 

Il  acquiert  les  fruits  civils  jour  par  jour, 
comme  il  est  dit  pour  l'usufruitier. 

Si  le  possesseur  est  de  bonne  foi,  sans  avoir 
de  juste  titre,  il  est  dispensé  de  restituer  les 
fruits  consommés,  en  justifiant  qu'il  n'en  est 
pas  enrichi. 

Les  présents  avantages  cessent  pour  l'avenir, 
dès  que  le  possesseur  a  découvert  que  la  chose  ou 
le  droit  possédé  ne  lui  appartient  pas  ;  ils  ces- 
sent, dans  tous  les  cas,  à  partir  de  la  demande  en 
justice,  si  elle  triomphe  définitivement.  [550.] 


Possession 

de 

mauvaise  foi. 


Frais, 
impenses. 


Dépenses 
nécessaires, 

utiles, 
voluptuaires. 


207.  Le  possesseur  de  mauvaise  foi  est  tenu 
de  rendre,  avec  la  chose  ou  le  droit  revendiqué, 
les  fruits  et  produits  qu'il  possède  encore  en 
nature  ou  la  valeur  tant  de  ceux  qu'il  a  con- 
sommés  ou  laissés  se  détériorer  par  sa  faute  que 
de  ceux  qu'il  a  négligé  de  percevoir. 

Le  revendiquant,  de  son  côté,  doit  lui  rem- 
bourser les  frais  et  impenses  qui  sont  la  charge 
ordinaire  des  fruits.  [549.] 

Celui  qui  possède  par  violence  ou  clandestine- 
ment est  toujours  considéré  comme  possesseur 
de  mauvaise  foi  quant  aux  fruits,  lors  même 
qu'il  croirait  à  la  légitimité  de  son  titre. 

208.  Tout  possesseur,  de  bonne  ou  de  mau- 
vaise foi,  doit  être  remboursé,  par  le  revendi- 


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POSSESSION.—  EFFETS. 


378 


Droit 
de  rétention. 


quant,  des  dépenses  nécessaires  ou  faites  pour 
la  conseryation  de  la  chose  et  des  dépenses  utiles 
ou  qui  en  ont  augmenté  la  valeur.  [1634.] 

Aucun  possesseur  n'a  droit  au  remboursement 
des  dépenses  voluptuaires  ou  de  pur  agrément. 

209.  Dans  le  cas  des  deux  articles  précé- 
dents, le  possesseur  jouit  du  droit  de  rétention 
de  la  chose,  jusqu'à  l'entier  remboursement 
des  dépenses  auxquelles  le  revendiquant  est 
condammé.  [C.  ital.,  106.] 


210.  A  l'égard  des  dégradations  faites  à  la   Dégradations. 
chose,  le  possesseur  de  mauvaise  foi  est  tenu 

d'en  indemniser  le  propriétaire,  dans  tous  les 
cas,  et  le  possesseur  de  bonne  foi,  seulement 
dans  le  cas  et  dans  la  mesure  où  il  en  est  en- 
richi. [1632.] 

211,  Les  conditions  sous  lesquelles  le  pos-       KenToi 
sesseur  peut  arriver  à  la  prescription  acquisitive    y^^lxon. 
ou  usucapion  de  la  propriété,  tant  des  meubles 

que  des  immeubles,  sont  réglées  an  Livre  III^ 


Actions 
possessoires. 


212.  Le  possesseur  a,  pour  retenir  ou  re- 
couvrer la  possession,  les  actions  possessoires 
dites  en  co^nplainte^  en  dénonciation  de  nouvel 
œuvre  ou  de  dommage  imminent  et  en  réinté" 
grande,  sous  les  distinctions  ci-après.  [C.  pr. 
civ.  fr.,  art.  23  à  27;  Loi  du  25  mai  1838,  art.  6.] 


213.    L'action  en  complainte  appartient  au       Action 
possesseur  qui  éprouve  de  la  part  d'un  tiers  un  *°  *^*»"p^*«' 


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874       LIVRE  IL—I"  PARTIE.— CHAP.  IV.-SECT.  III. 

trouble  de  fait  ou  de  droit  impliquant  une  pré- 
tention contraire  à  sa  possession. 

Elle  tend  à  faire  cesser  le  trouble  et  à  le  ré- 
parer. 

Elle  appartient  au  possesseur  tant  d'un  im- 
meuble que  d'une  universalité  de  meubles  ou 
d'un  meuble  particulier. 


D^noncifttion 

de 
noQTel  œuvre. 


Dénonciation 

de  dommage 

imminent. 


214.  La  dénonciation  de  nouvel  œuvre  ap- 
partient au  possesseur  d'un  immeuble,  pour 
faire  cesser  ou  modifier  des  travaux  commencé^ 
sur  un  fonds  voisin  et  dont  l'achèvement  con- 
stituerait un  trouble  à  sa  possession. 

La  dénonciation  de  dommage  imminent  ap- 
partient au  possesseur  d'un  immeuble  qui  a 
juste  sujet  de  craindre  un  dommage,  soit  de  la 
chute  d'un  édifice,  d'un  arbre  ou  autre  objet, 
soit  de  la  rupture  d'une  digne,  d'un  réservoir 
ou  d'un  aqueduc,  soit  de  l'emploi  du  feu  ou  de 
matières  inflammables  ou  explosibles,  sans  }es 
précautions  nécessaires  ;  elle  tend  à  faire  or- 
donner des  mesures  préventives  contre  le  danger 
ou  à  obtenir  caution  de  la  réparation  du  dom- 
mage éventuel.  [C.  ital.,  699.] 


Conditions 

requiMcs 

pour  ces  actions. 


215.  L'action  en  complainte  et  celle  en 
dénonciation  de  nouvel  œuvre  ou  de  dommage 
imminent  n'appartiennent  qu'à  celui  qui  a  une 
possession  civile,  paisible  et  publique;  en  outre, 
pour  le  possesseur  d'immeuble,  elle  doit  avoir 
duré  depuis  une  année  entière. 


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POSSESSION.—  EFFETS. 


876 


216.  L'action  en  réint^rande  appartient  au 
possesseur  qui  a  été  dépossédé,  par  voies  de  f ait, 
par  menaces  ou  par  ruse,  de  tout  ou  partie  d'une 
universalité  de  meubles  ou  d'un  meuble  parti- 
culier, pourvu  que  sa  possession  ne  fût  pas  elle- 
même  entachée  d'un  des  mêmes  vices,  à  l'égard 
du  défendeur. 

Elle  ne  peut  être  exercée  contre  ceux  qui 
ont  succédé  à  titre  particulier  à  la  possession 
usurpée  que  s'ils  ont  participé  aux  actes  illicites 
constituant  l'usurpation. 

Elle  appartient  tant  au  possesseur  précaire 
qu'au  possesseur  civil  et  à  celui  dont  la  posses- 
sion ne  serait  pas  encore  annale. 


Aotkm 

en 

rëint^grande. 


Contre  qni 
die  s'exerce. 


217.  lies  actions  en  complainte  et  en  réîn- 
tégrande  ne  sont  recevables  que  dans  l'année 
du  trouble  ou  de  la  dépossession. 

La  dénonciation  de  nouvel  œuvre  est  rece- 
vable  tant  que  les  travaux  contestés  ne  sont  pas 
terminés,  à  moins  qu'il  ne  se  soit  écoulé  un  an 
depuis  que  les  travaux,  même  inachevés,  ont 
causé  un  trouble  au  possesseur. 

La  dénonciation  de  dommage  imminent  est 
admise  tant  que  le  danger  subsiste. 


Dar^ 

des  trois  sctioas 

possessolres. 


218.  Les  actions  possessoires  ne  peuvent 
être  cumulées  avec  l'action  pétitoire. 

Le  juge  de  l'action  possessoire  ne  peut  fonder 
sa  décision  sur  des  motifs  tirés  du  fond  du  droit 
des  parties  et  de  nature  à  le  préjuger. 

Il  ne  peut  non  plus  surseoir  à  statuer  sur  le 


Nonoiinral 
du  possessoire 
et  du  pétitoire. 


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Cm  d«nnki 
«ipétitiHre. 


376       LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  lY.— SECT.  lU. 

possessoife  jusqu'à  ce  que  les  parties  aient  fait 
juger  le  pétitoiie,  lors  même  qu'il  serait  déjà 
pendant  en  justice. 

219.  Si  l'action  pétitoire  est  intentée  par 
l'une  ou  l'autre  des  parties  après  que  l'action 
possessoire  a  été  portée,  soit  devant  le  même  tri- 
bunal, soit  devant  un  tribunal  différent,  il  doit 
être  sursis  à  statuer  sur  le  pétitoire  jusqu'au 
jugement  définitif  sur  le  possessoire. 

Il  en  est  de  même,  si  le  défendeur  à  l'action 
pétitoire  se  porte,  au  cours  du  procès,  deman- 
deur au  possessoire,  comme  il  est  prévu,  à  l'ar- 
ticle  221. 


dQ  droK  d'airir 
ta  pommmArt. 


Demande 

recotiTention- 

nelle. 


Jugement 
da  poMesiK>lre. 


220.  Celui  qui  a  formé  une  demande  au 
pétitoire  ne  peut  plus  agir  au  possessoire  à  rai- 
son de  faits  antérieurs  à  la  première  demande, 
même  en  se  désistant  de  celle-ci  ;  mais,  il  peut 
suivre,  comme  demandeur  ou  défendeur,  sur 
une  demande  au  possessoire  déjà  formée. 

Dans  tous  les  cas,  celui  qui  a  succombé  défi- 
nitivement au  pétitoire  est  déchu  du  droit  d'agir 
au  possessoire. 

221.  Le  défendeur,  soit  à  l'action  pétitoire, 
soit  à  une  action  possessoire,  peut,  pendant  la 
même  instance,  se  porter  lui-même  demandeur 
au  possessoire,  reconventionnellement,  soit  par 
une  action  semblable,  soit  par  une  autre. 

222.  Si  l'action  possessoire  est  justifiée,  le 
juge  ordonnera,  suivant  les  cas,  la  cessation  du 


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POSSESSION.—  EFFETS. 


877 


Demande 
au  pëtitoire. 


trouble,  la  restitution  de  la  chose  usurpée,  la  dis- 
continuation ou  la  modification  des  travaux  dé- 
noncés ou  les  mesures  préventives  du  dommage 
imminent  ;  il  condamnera,  en  même  temps,  le 
défendeur  aux  dommages-intérêts,  s'il  y  a  lieu. 
.  Dans  le  cas  de  dénonciation  de  nouvel  œuvre 
ou  de  dommage  imminent,  il  peut  aussi  ordonner 
au  défendeur  de  fournir  caution  pour  le  mon- 
tant des  dommages  éventuels  qu'il  arbitrera. 
[C.  ital.,  699.] 

223.  Le  défendeur  qui  a  succombé  au  pos- 
sessoire  peut  agir  au  pétitoire,  mais  seulement 
après  avoir  satisfait  aux  condamnations  portées 
contre  lui. 

Si  elles  ne  sont  pas  liquidées,  il  consignera  au 
greffe  une  somme  sufiisante  pour  y  satisfaire. 

224.  Le  demandeur  qui  a  succombé  au 
possessoire,  faute  de  justification  des  faits  al- 
légués, ou  dont  la  demande  a  été  déclarée  non 
recevable,  comme  tardive  ou  parce  que  sa  pos- 
session ne  remplissait  pas  les  conditions  re- 
quises, peut  encore  agir  au  pétitoire. 

225.  La  compétence  et  les  autres  règles  re-       Renvoi 
lati ves  aux  actions  possessoires  sont  déterminées  pnJTéUure  civile. 
au  Code  de  Procédure  civile. 


Suite. 


COMMSITTAIBE. 

Art.  205.r-  302.  La  loi  détermine  dans  cette  Sec- 
tion les  trois  avantages  attachés  à  la  possession,  et 
règle  les  actions  qui  en  sont  la  garantie. 


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d7S       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— «BCT.  III. 

La  présomption  d'existence  légale  dn  droit,  au  fond, 
en  faveur  de  celui  qui  Texerce,  en  fait,  est  limitée  à  la 
possession  civile.  Il  est  clair  que  celui  qui  ne  possède 
que  naturellement,  c'est-à-dire,  n'a  pas  la  prétention 
au  droit,  ne  peut  être  présumé  avoir  ce  droit. 

Cela  est  encore  plus  évident  pour  le  possesseur  pré- 
caire, puisqu'il  possède  au  nom  et  pour  le  compte  d'un 
autre,  et  puisque  c'est  en  faveur  de  ce  dernier  qu'il  y 
aura  présomption  dn  droit. 

La  loi  aurait  pu  laisser  à  l'interprétation  le  soin  de 
tirer  la  conséquence  naturelle  et  nécessaire  de  la  pré- 
somption légale,  mais,  pour  que  la  disposition  ait  un 
caractère  moins  dogmatique  ou  plus  pratique,  elle  a 
formulé  elle-même  cette  conséquence.  Au  Japon,  d'ail- 
leurs, les  présomptions  légales  sont  une  innovation,  au 
moins  en  la  forme;  l'usage  ne  parait  pas  avoir  été  jus- 
qu'ici de  les  exprimer  dans  la  loi;  il  est  bon,  dès  lors, 
d'en  faire  ressortir  immédiatement  les  conséquences 
utiles. 

Quant  à  l'avantage,  pour  le  possesseur,  d'être  dé- 
fendeur aux  actions  qui  tendraient  à  l'évincer  (a),  il 
est  considérable:  le  défendeur  a  moins  à  prouver  son 
droit,  au  fond,  qu'à  contester  et  combattre  les  preuves 
fournies  par  le  demandeur,  et  si  ni  l'un  ni  l'autre  des 
plaideurs  n'est  en  mesure  de  prouver  son  droit,  le  pos- 
sesseur triomphera  par  le  rejet  de  la  demande. 

Le  texte  ne  parle  que  des  actions  pétitoires  ou  en 
revendication,  comme  étant  celles  auxquelles  le  pos- 
sesseur sera  défendeur;  quant  aux  actious  possessoires, 
on  verra  pins  loin  que  le  possesseur  y  est,  tantôt  de- 
mandeur, tantôt  défendeur,  suivant  les  circonstances. 

Remarquons  enfin,  avec  le  texte,  que  la  présomp- 

(a)  On  rencontrera  loavent,  dans  U  suite,  les  expressions  **  érinoer, 
éviction";  elle  viennent  du  latin  et  signifient  vaincre,  victoire,  avec 
expulHon:  celui  qui  est  vaincu,  évincé  en  justice,  doit  quitter  ou  restituer 
la  chose  objet  du  litige. 


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POSSESSION.— EFFETS.  879 

tion  légale  établie  an  profit  du  possesseur  n'est  pas 
absolue  et  invincible,  c'est  une  présomption  simple, 
contre  laquelle  tonte  preuve  conti*aire  est  admise,  soit 
par  titre,  soit  par  témoins,  ou  autrement.  C'est,  d'ail- 
leurs, à  raison  de  cette  faculté  de  preuve  contraire  que 
le  procès  est  possible;  autrement,  le  possesseur  serait 
inattaquable,  ce  qui  serait  contraire  à  toute  raison  et  à 
toute  justice. 

Art.  206. —  303.  Ce  bénéfice  du  possesseur  de 
bonne  foi  remonte  au  droit  romain  ;  mais  alors  on  n'en 
donnait  pas  une  raison  sufiSsante. 

Certains  jurisconsultes  disaient  que  le  gain  des 
fruits  était  une  ''  indemnité  de  la  culture  et  des  soins 
donnés  à  la  chose"  fp-ro  cnUura  et  cura)  ;  mais  cette 
raison  était  doublement  mauvaise:  1^  il  j  a  des  fruits 
qui  naissent  sans  culture  et  sans  soins,  comme  les 
coupes  de  bois,  les  foins  et  herbes  des  prairies,  ce  sont 
ceux  qu'on  appelle  souvent  fruits  naturels,  par  opposi- 
tion aux  fruits  industriels  qui  sont  surtout  le  résultat 
des  efforts  et  du  travail  de  l'homme;  or,  on  n'a  pas 
tardé  à  admettre  que  le  possesseur  de  bonne  foi  acquer- 
rait les  deux  sortes  de  fruits,  même  ceux  qui  ne  lui 
avaient  demandé  aucune  culture;  2"  si  l'acquisition 
des  fruits  était  la  récompense  des  soins  et  de  la  cul- 
ture, il  n'y  aurait  pas  de  raison  de  la  refuser  au  pos- 
sesseur de  mauvaise  foi,  car  il  a  pu  donner  les  mêmes 
soins  à  la  chose  et  faire  les  mêmes  travaux  agricoles 
qu'un  possesseur  de  bonne  foi. 

D'autres  jurisconsultes  disaient  que  "le  possesseur 
de  bonne  foi  est,  quant  aux  fruits,  presque  comme  un 
propriétaire"  (t).  Cette  raison  ne  justifiait  rien,  parce 
qu'elle  avait  elle-même  besoin  d'une  justification  ;  elle 
donnait  pour  preuve  du  droit  du  possesseur  son  assimi- 

{h)  Quod  adfruetut  aitinet,poêsessor  honœfldei  loûù  dominipenè  est 


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880       LIVRE  IL— 1~  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  IlL 

latioQ  aa  propriétaire,  laquelle  était  jastemeDt  en  ques- 
tion ;  c'est  ce  qu'on  appelle  une  pétition  de  principe. 

La  véritable  raison  pour  laquelle  la  décision  du  droit 
romain  était  bonne  et  doit  être  encore  maintenue 
aujourd'hui,  on  Ta  donnée  dans  l'Exposé  (p.  330),  c'est 
que  le  possesseur  de  bonne  foi,  ayant  cru  à  la  réalité 
de  son  droit,  a,  le  plus  souvent,  disposé  des  fruits 
perçus,  ou,  s'il  les  a  conservés,  il  a  pu  contracter  des 
engagements  auxquels  il  compte  faire  face  avec  ces 
fruits;  "il  a  vécu  plus  largement  flautius  virUJ, 
disaient  aussi  les  jurisconsultes  romains,  dans  des  cir- 
constances analogues,  et  la  restitution  de  ces  fruits 
serait  souvent  sa  mine.  Or,  s'il  a  commis  quelque 
négligence,  au  moment  où  il  a  contracté  et  acquis  la 
possession,  le  titulaire  légitime  du  droit,  en  no  se 
faisant  pas  connaître,  a  commis  une  négligence  plus 
grave  encore,  car  elle  est  continue. 

Cette  raison  n'est  pas  sujette  aux  objections  précé- 
dentes: elle  autorise  à  ne  pas  distinguer  les  fruits 
industriels,  elle  ne  s'applique  pas  au  possesseur  de 
mauvaise  foi,  et  elle  ne  résout  pas  la  question  par 
l'affirmation  même  de  ce  qui  est  en  question. 

304.  Le  présent  article  ne  fait  pas  acquérir  les  fruits 
naturels  et  industriels  au  possesseur  par  le  seul  fait 
qu'ils  sont  séparés  du  sol,  comme  pour  l'usufruiter  :  il 
veut  que  ces  fruits  aient  été  perçus  par  le  possesseur 
lui-même,  ou  par  un  tiers  eu  son  nom.  Le  motif  de 
cette  différence  est  que  l'usufruitier  acquiert  les  fruits 
en  vertu  d'un  titre  parfait,  en  vertu  d'un  droit  propre- 
ment dit;  il  suffit  que  les  fruits,  aient  une  existence 
distincte  du  fonds  ou  de  la  chose  usufructuaire  pour 
que  son  droit  commence;  il  n'y  a  pas  de  raison  sérieuse 
d'exiger  de  sa  part  un  acte  d'appréhension  (c). 

(c)  Lcft  lois  modernes  s*écarteiit  ici  tout-à-fait  da  droit  romain,  lequel 
exigeait,  au  contraire,  un  acte  d'appréhension  de  la  part  de  l'usufruitier 


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POSSESSION.— EFFETS.  881 

Au  contraire^  le  possesseur  de  bonne  foi,  n^ayant  pas 
traité  avec  celui  qui  pouvait  lui  conférer  le  droit  même, 
n^a  pas  un  titre  légal  aux  fruits,  par  droit  et  par  con- 
trat :  il  ne  peut  les  obtenir  que  par  un  bienfait  de  la 
loi,  laquelle  agit  raisonnablement  en  subordonnant  ce 
bienfait  à  une  prise  de  possession  qui  rend  le  posses- 
seur plus  digne  d'intérêt,  puisque  c'est  alors  aussi  que 
le  danger  de  ruine  commencerait  pour  lui,  s'il  lui  fal- 
lait restituer. 

305,  Cependant,  en  ce  qui  concerne  les  fruits  civils, 
la  loi  assimile  le  possesseur  de  bonne  foi  à  l'usufruitier: 
il  acquiert  ces  fruits,  jour  par  jour,  par  conséquent, 
avant  la  perception.  C'est  une  innovation  par  rapport 
au  droit  français  :  elle  est  facile  à  justifier. 

Si  le  possesseur  de  bonne  foi  n'acquérait  les  fruits 
civils  que  par  la  perception,  son  droit  ne  dépendrait 
ni  des  lois  de  la  nature,  ni  de  sa  propre  diligence,  mais 
de  l'exactitude  ou  de  l'honnêteté  d'un  tiers  :  il  suffirait 
que  le  débiteur  des  fruits  civils  refusât  ou  tardât  de  les 
payer  pour  empêcher  ou  retarder  l'acquisition  du  pos- 
sesseur de  bonne  foi  ;  des  poursuites,  même  un  juge- 
ment obtenu,  ne  sufiiraient  pas  à  assurer  son  droit,  si 
la  revendication  du  légitime  propriétaire  survenait 
avant  le  payment.  Cette  solution  est  évidemment  inad- 
missible, en  raison  et  en  équité,  et  il  est  surprenant 
qu'elle  ait  été  admise  en  France  sans  sérieuse  contes- 
tation. On  la  repousse,  à  l'égard  du  possesseur  de 
bonne  foi,  pour  les  mêmes  raisons  qui  l'on  fait  écarter 
pour  l'usufruitier  (v.  p.  128). 

306.  Le  3^  alinéa  donne  une  solution  nouvelle,  déjà 
annoncée,  pour  une  situation  du  possesseur  qu'on  peut 
considérer  comme  intermédiaire  entre  la  bonne  foi  ac- 

et  se  contentait  poor  le  possesseur  de  la  séparatipn  des  frnîts,  même  par 
accident.  On  voit  qne,  si  le  droit  romain  est  souvent  suivi  encore  an- 
jourd'hm,  ce  n'est  pas  aveuglément. 


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382       LIVRE  II.— Iw»  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  III. 

compagnée  d'an  juste  titre  et  la  mauvaise  foi  (avec  ou 
sans  juste  titre). 

Lorsque  le  possesseur  se  croit  propriétaire  ou  croit 
avoir  tout  autre  droit  qu'il  exei*ce^  sans  qu'il  soit  ce- 
pendant intervenu  en  sa  faveur,  de  la  part  d'un  tiers, 
un  acte  juridique  de  nature  à  lui  conférer  ce  droit,  on 
ne  peut  dire  assurément  qu'il  soit  de  mauvaise  foi:  sou 
honnêteté  est  certaine  et  mérite  quelque  cousidératiou  ; 
mais  on  ne  peut  non  plus  le  traiter  aussi  favorablement 
que  le  possesseur  de  bonne  foi  qui  a  un  juste  titre. 

Rappelons  d'abord  les  liypotlièses  vraisemblables  où 
le  possesseur  peut  être  de  bonne  foi  sans  avoir  un  juste 
titre.  Le  cas  le  plus  fréquent  sera  celui  où  quelqu'un,  se 
croyant  hériter  légitime,  se  sera  mis  en  possession  des 
biens  d'une  succession,  alors  qu'un  héritier  plus  proche 
le  prime  ou  qu'un  testament  qu'il  ignore  le  dépouille. 
Citons  encore  le  cas  où  un  véritable  héritier  a  consi- 
déré comme  bien  de  la  succession  un  immeuble  qui 
n'en  faisait  pas  partie.  Ajoutons  le  cas  d'une  erreur  de 
droit  qui  a  fait  croire  au  possesseur  qu'un  titre  origi- 
nairement précaire  avait  été  interverti  et  transformé 
en  juste  titre,  en  dehors  des  deux  cas  prévus  à  l'article 
197.  Enfin,  ajoutons  le  cas  d'un  titre  putatif  déjà 
signalé  plus  haut  (p.  350). 

307,  La  doctrine  et  la  jurisprudence  françaises  qui 
n'hésitent  pas  à  refuser  à  ce  possesseur  le  bénéfice  de  la 
prescription  de  dix  ans,  et  le  traitent  à  cet  égard  aussi 
sévèrement  que  le  possesseur  de  mauvaise  foi,  sont 
presque  unanimes,  au  contraire,  pour  lui  reconnaître, 
quant  aux  fruits,  les  mêmes  avantages  qu'à  celui  qui  a 
en  même  temps  juste  titre.  S'il  y  a  quelque  diver- 
gence d'opinion,  c'est  pour  tomber  dans  la  solution 
extrême  qui  ne  laisse  plus  à  ce  possesseur  aucun  béné- 
fice de  son  honnêteté. 

Il  semble  pourtant  bien  naturel  de  faire  à  ce  posses- 


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.^^^ __J 


POSSESSION.—  EFFETS.  888 

seur  une  situation  intermédiaire  quant  à  ses  avantages^ 
comme  elle  Test  quant  à  la  nature  de  sa  possession. 
Les  principes  généraux^  d'ailleurs^  fournissent  aisé- 
ment la  solution^  sinon  en  droit  positif  français,  au 
moins  en  droit  naturel  et  pour  une  loi  à  faire. 

Pour  la  prescription  de  dix  ans,  il  n'y  a  pas  à  hésiter 
à  lui  en  refuser  le  bénéfice  :  il  n'a  pas  juste  titre  et 
son  erreur  ne  peut  lui  en  tenir  lieu. 

Pour  les  fruits^  rappelons  que  la  loi  et  la  raison  na- 
turelle ne  les  donnent  au  possesseur  de  bonne  foi  qui 
a  juste  titre  que  parce  que  celui-ci  paraît  plus  digne 
d'intérôt  que  le  propriétaire,  comme  ayant  une  moindre 
imprudence  à  s'imputer;  mais,  on  ne  peut  plus  dire  de 
même  du  possesseur  dont  l'erreur  n'est  pas  fondée  sur 
un  juste  titre:  quand,  par  exemple,  il  s'est  cru  héritier 
sans  l'être,  ou  quand  il  cru  héréditaire  un  bien  qui  ne 
faisait  pas  partie  de  la  succession,  il  est  contraire  à 
toute  justice  et  et  à  toute  raison  qu'il  trouve  dans  sa 
croyance,  plus  ou  moins  téméraire,  le  principe  d'une 
acquisition  des  fruits  au  préjudice  du  propriétaire. 

Si,  au  moment  où  la  revendication  du  bien  a  lieu 
contre  lui,  il  a  encore  tout  ou  partie  des  fruits  en  ré- 
serve, n'est-il  pas  choquant  qu'il  les  conserve,  en  allé- 
guant une  erreur  qui  n'a  rien  de  plausible,  qui  n'est 
peut-être  qu'une  ignorance  de  la  loi  ? 

En  pareil  cas,  il  s'enrichirait  évidemment  du  bien 
d'autrui  sans  cause  légitime.  Même  objection,  s'il  a 
consommé  les  fruits  d'une  manière  qui  l'a  enrichi,  par 
exemple,  s'il  les  a  vendus  et  si  le  prix  en  est  encore 
dû  ou  même  payé  et  non  dépensé,  ou  s'il  les  a  employés 
à  nourrir  ou  chauffer  lui  et  les  siens,  quand  ce  sont  des 
objets  de  consommation  indispensables,  comme  du  riz 
ou  du  bois:  dans  ce  cas  ''il  est  enrichi  de  ce  dont  il  a 
épargné  son  propre  argent"  (d). 

(d)  Les  Romains  le  disaient  en  propres  termes:  Jocupleiior  faciu» 
êêtf  quatenms  pecumœ  9U4B  pepercii. 


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384       LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  III. 

308.  Mais  voici  la  part  qne  l'équité  exige  qu'on 
fasse  à  son  honuêteté,  pour  ne  pas  dire  à  sa  bonne  foi 
proprement  dite  :  il  ne  faut  pas  non  plus  que  la  négli- 
gence du  propriétaire^  qui  a  plus  ou  moins  favorisé  ou 
prolongé  Terreur  du  possesseur^  entraîne  la  ruine  de 
celui-ci  et  Texpose  à  restituer  des  fruits  qu'il  n'a  plus^ 
ni  en  nature^  ni  en  valeur  équivalente.  De  là,  la  solu- 
tion du  texte  :  le  possesseur  sera  dispensé  de  restituer 
ce  qu'il  n'a  plus  et  ce  dont  il  n'est  pas  enrichi. 

En  même  temps,  la  loi  tranche  la  question  du  far- 
deau de  la  preuve  (de  Vonus  probandi)  :  ce  ne  sera  pas 
pas  au  propriétaire  revendiquant  à  prouver  combien  le 
possesseur  est  enrichi  des  fruits;  il  lui  suffira  de  prouver 
ce  que  le  possesseur  a  perçu  de  fruits,  et  même,  il  j 
aura  présomption  de  fait  que  le  possesseur  a  perçu  les 
fruits  ordinaires  du  fonds  ;  ce  sera  ensuite  au  posses- 
seur à  prouver,  soit  qu'en  fait  il  a  perçu  moins  de 
fruits,  soit  que,  les  ayant  perçus,  il  en  a  perdu,  donné 
ou  consommé  tout  ou  partie,  sans  profit  appréciable. 

Ainsi  paraissent  conciliés  les  deux  intérêts  opposés 
et  les  principes  généraux  du  droit  et  de  la  justice. 

309.  Le  dernier  alinéa  du  présent  article  suppose 
que  la  bonne  foi  a  cessé,  par  une  cause  quelconque,  au 
cours  de  la  possession,  c'est-à-dire  que  le  possesseur  a 
reconnu  que  le  droit  ne  lui  appartenait  pas. 

Le  bénéfice  de  la  bonne  foi  cesse  pour  l'avenir,  c'est- 
à-dire  quant  aux  fruits  à  percevoir  ou  à  échoir  ;  mais 
les  fruits  déjà  perçus  ou  échus  restent  acquis  au  pos- 
sesseur, sons  les  distinctions  qui  précèdent,  quaud 
même  la  revendication  du  légitime  propriétaire  ne  se- 
rait exercée  que  depuis  la  cessation  de  la  bonne  foi. 

La  loi  a  dû  s'exprimer  nettement  à  cet  égard,  pour 
bien  fixer  la  différence  entre  la  bonne  foi  requise  pour 
l'acquisition  des  fruits  et  celle  requise  pour  la  pres- 
cription acquisitive  de  la  chose  ou  du  droit:  pour  cette 


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POSSESSION.— EFFETS.  886 

dernière^  la  mauvaise  foi  survenne  aa  cours  de  la  pos- 
session ne  nuit  pas  au  possesseur^  comme  on  le  justifiera 
au  sujet  de  la  prescription. 

On  dit  généralement  que  la  demande  en  justice  faite 
contre  le  possesseur  a  TefiFet  de  le  constituer  de  mau- 
vaise foi  ;  cette  formule  n'est  pas  bonne  et  le  Projet  a 
soin  de  l'éviter.  En  effets  souvent  le  possesseur  de 
bonne  .foi  est  tellement  convaincu  de  l'existence  de 
son  droit  que  la  demande  ne  change  pas  l'opinion  qu'il 
en  a;  cependant^  il  ne  serait  pas  juste  que,  malgré  la 
demande  et  la  diligence  du  vrai  propriétaire  ou  autre 
titulaire  légitime  du  droite  le  possesseur  continuât  à 
gagner  les  fruits  perçus  pendant  le  procès,  lequel  peut 
durer  long-temps.  La  loi  satisfait  à  ces  deux  idées  en 
privant  le  possesseur  des  avantages  de  la  bonne  foi, 
sans  lui  donner  la  qualification  de  possesseur  de  mau- 
vaise foi,  et  encore,  elle  y  ajoute  la  condition  (qui,  de 
toute  façon,  aurait  été  sous-entendue),  que  la  demande 
ait  été  définitivement  admise:  car  si  la  demande  est 
finalement  rejetée,  la  bonne  foi  du  possesseur  recouvre 
toute  sa  force,  même  pour  le  temps  où  le  procès  a  été 
pendant. 

Art.  207. —  310.  Le  possesseur  de  mauvaise  foi 
aurait  dû,  en  stricte  équité,  rendre  spontanément  la 
chose  qu'il  savait  ne  pas  lui  appartenir;  mais,  s'il 
ne  l'a  pas  fait,  soit  par  incertitude  sur  la  personne 
du  véritable  propriétaire,  soit  par  malhonnêteté,  au 
moins  ne  doit-il  pas' s'enrichir  au  préjudice  de  celui-ci; 
il  doit  aussi  réparer  tout  le  tort  qu'il  lui  a  causé.  On 
ne  peut  dire,  en  sa  faveur,  comme  en  celle  du  pos- 
sesseur de  bonne  foi,  que  la  restitution  des  fruits  le 
ruinerait,  car  il  n'a  pas  dû  consommer  ou  aliéner  des 
fruits  et  produits  qu'il  savait  devoir  restituer  un  jour; 
à  défaut  d'enrichissement,  il  est  en  faute,  s'il  a  vécu 
plus  largement:  il  est  également  responsable,  s'il  a 


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386       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  III. 

négligé  de  percevoir  tout  on  partie  .des  fruits  et  pro- 
duits, ou  si,  les  ayant  perçus,  il  les  a  laissés  périr. 

Mais  il  ne  faut  pas  non  plus  que  le  légitime  pro- 
priétaire s'enrichisse  au  préjudice  du  possesseur  de 
mauvaise  foi,  en  recouvrant  les  fruits  sans  subir  les 
charges  qui  s^  rapportent  et  que  le  possesseur  de 
mauvaise  foi  a  supportées^  tels  que  frais  de  culture  et 
de  récolte,  frais  de  conservation,  impôts  et  autres 
charges  ordinaires  des  revenus. 

C'est  ce  qu'exprime  le  2*  alinéa  de  notre  article, 
imité  de  l'article  548  du  Code  français. 

311.  Il  restait  à  savoir  comment  on  devait  traiter, 
quant  aux  fruits,  la  possession  viciée  par  violence  ou 
clandestinité.  On  sait  déjà  qu'elle  ne  mène  pas  à 
l'usucapion,  lors-même  qu'elle  serait  accompagnée  d'un 
juste  titre;  on  sait  aussi  qu'elle  n'est  pas  incompatible 
avec  la  bonne  foi  (voy.  p.  354). 

Il  va  de  soi  que  le  possesseur  de  mauvaise  foi  qui 
s'est  établi  ou  maintenu  en  possession  par  violence,  ou 
qui  dissimule  sa  possession,  n'aura  aucun  droit  aux 
fruits,  puisque  la  mauvaise  foi  seule  suffit  à  l'en  priver. 
Mais,  que  devait-on  décider  pour  celui  qui,  ayant  juste 
titre  et  bonne  foi,  recourrait  à  la  menace  pour  garder 
sa  possession  ou  la  dissimulerait  aux  tiers  et  spéciale- 
ment au  vrai  propriétaire  ?  La  question  est  générale- 
ment négligée  par  les  auteurs  français;  sans  doute 
j)arce  qu'ils  sont  portés  à  croire  que  les  vices  de  vio- 
lence et  de  clandestinité  sont  exclusifs  de  la  bonne  foi. 
Mais  maintenant  que  le  contraire  est  établi,  la  question 
mérite  d'être  soulevée  et  elle  est  tranchée  ici,  par  la 
loi,  contre  le  possesseur,  par  la  considération  suivante: 
le  possesseur  violent,  ou  celui  qui  cache  sa  possession, 
n'est  pas  plus  intéressant  que  le  possesseur  de  mauvaise 
foi  ;  il  l'est  même  moins,  car  il  élève  des  obstacles  plus 
sérieux  contre  la  revendication  du  vrai  propriétaire;  il 


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FOSSHSSION.— EFFETS.  887 

doit  donc  être  privé  de  toute  acquisition  des  fruits  et 
sourois  à  toutes  les  re3titutioDs  imposées  au  possesseur 
de  mauvaise  foi^  môme  quant  aux  fruits  qu'il  a  perdus 
sans  en  profiter  ou  qu'il  a  négligé  de  percevoir. 

Art.  208. —  312.  Cette  disposition^  comme  la  se- 
conde de  ^article  précédent^  consacre  le  principe  fon- 
damental de  droit  naturel  que  '^  nul  ne  doit  s'enrichir, 
sans  droit,  au  détriment  d'autrui"  (voy.  art.  381).  La 
différence  est  qu'ici  les  dépenses  ne  sont  plus  supposées 
avoir  été  faites  pour  les  fruits  :  elles  l'ont  été  pour  la 
chose  même. 

Les  dépenses  que  quelqu'un  peut  avoir  faites  pour 
la  chose  d'autrui  sont  de  trois  sortes  :  nécessaires,  utiles 
ou  voluptuaires.  La  loi  n'accorde  pas  le  rembourse- 
ment des  dernières  au  possesseur,  parce  que,  comme  le 
nom  l'indique,  elles  sont  de  pur  agrément  et  ne  procu- 
rent aucun  profit  au  revendiquant. 

Au  contraire,  les  dépenses  utiles  ont  donné  une 
plus  value  à  la  chose  et  le  revendiquant  en  recueille  le 
bénéfice;  les  dépenses  nécessaires,  si  elles  n'ont  pas 
augmenté  la  valeur  de  la  chose,  Font  conservée,  ce 
qui  est  au  moins  aussi  avantageux. 

Cette  triple  distinction  des  dépenses  remonte  au 
droit  romain  et  sa  conformité  évidente  avec  la  raison 
et  l'équité  l'a  fait  admettre  dans  toutes  les  législations 
modernes. 

Le  Code  français  en  fait  plusieurs  fois  l'application, 
notamment]  dans  les  articles  861,  862,  1375  et  1634. 
On  la  rencontrera  souvent  aussi  dans  le  présent  Projet. 

La  loi  n'entre  pas  ici  dans  les  détails  de  cette  théo- 
rie, elle  ne  dit  pas,  notamment,  comme  le  Code  ita- 
lien (art.  705)  que  'Me  possesseur  ne  peut  réclamer 
"  que  la  somme  la  plus  faible  entre  celle  de  ses  im- 
'^  penses  et  celle  de  la  plus  value  :  "  il  va  sans  dire  que 
s'il  obtenait  plus  qne  ses  impenses,  il  s'enrichirait,  à 


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388       LIVRE  11.— Iw  PARTIE.— CHAR  IV.— SECT.  III. 

son  tour^  au  préjadice  du  propriétaire  qaî  perdrait  le 
moyen  de  réaliser  le  même  profit. 

Art.  209.—  818.  Le  droit  de  rétention  a  été  men- 
tionné à  l'article  2,  comme  un  des  droits  réels  servant 
de  garantie  aux  droits  personnels  ;  il  a  de  l'analogie 
avec  le  gage  et  l'antichrèse,  sans  se  confondre  avec 
eux  :  il  permet  au  créancier  de  retenir  en  sa  possession 
la  chose  soumise  au  droit  de  rétention  jusqu'au  paye- 
ment des  sommes  dues  à  raison  de  cette  chose. 

Cette  rétention  même  est  sa  ressemblance  avec  le 
gage  et  avec  l'antichrèse;  mais  elle  ne  donne  pas, 
comme  le  gage,  le  droit  de  faire  vendre  la  chose  pour 
être  payé  sur  le  prix  par  préférence  aux  autres  créan- 
ciers, ni,  comme  l'antichrèse,  le  droit  d'imputer,  par 
privilège  également,  les  fruits  et  produits  de  la  chose 
sur  les  intérêts  et  le  capital  de  la  créance  :  le  droit  de 
rétention  ne  mènera  au  payement  que  par  l'avantage 
que  le  légitime  propriétaire  ou  ses  créanciers  auront  à 
recouvrer  la  libre  disposition  de  la  chose;  cet  avantage 
les  conduira,  tôt  ou  tard,  à  désintéresser  le  rétenteur. 

La  possession  du  rétenteur  n'a  donc  plus  le  caractère 
de  son  ancienne  possession  :  la  première  était  civile, 
celle-ci  n'est  plus  que  naturelle  et  précaire. 

C'est  au  Livre  IV*  que  le  droit  de  rétention  sera 
expliqué  dans  son  ensemble. 

Le  Code  français  ne  se  prononce  pas  sur  le  droit  de 
rétention  du  possesseur,  aussi  ce  droit  est-il  l'objet,  en 
France,  de  sérieuses  difficultés.  Le  Code  italien  ne 
l'accorde  qu'au  possesseur  de  bonne  foi  (art.  706)  ;  le 
Projet  japonais  accorde  la  rétention  sans  distinguer  la 
bonne  ou  la  mauvaise  foi,  parce  qu'autrement  il  fau- 
drait faire  des  sous-distinctions  compliquées,  au  sujet 
des  possesseurs  de  qualités  intermédiaires,  tels  que 
ceux  dont  parlent  les  articles  206,  3®  et  4*  al.  et  207, 
8°  al.     Il  y  aurait,  notamment,  des  difficultés  inextri- 


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POSSESSION.— EFFETS.  889 

cables  en  pratique,  quand  le  possesseur  aurait  été  de 
bonne  foi  à  Torigine,  serait  devenu  de  mauvaise  foi 
plus  tard  et  aurait  fait  des  impenses  à  diverses  époques. 

Art*  210. —  314.  Il  a  pu  arriver  que  le  possesseur 
ait  détruit  des  bâtiments,  coupé  des  bois  qui  n'étaient 
pas  aménagés  en  coupe  réglée,  ouvert  des  carrières 
qui  n'étaient  pas  en  exploitation  auparavant  et  dont, 
par  conséquent,  les  produits  n'avaient  pas  le  caractère 
de  fruits  ;  il  est  juste  que  le  propriétaire  en  soit  in- 
demnisé ;  mais,  ici,  on  voit  reparaître  la  différence  entre 
la  boune  et  la  mauvaise  foi  du  possesseur. 

Le  possesseur  de  mauvaise  foi  a  encore  une  obliga- 
tion résultant  de  sa  faute,  de  son  délit  civil,  peut-être 
même  de  son  délit  pénal;  le  possesseur  de  bonne  foi 
n'est  toujours  tenu  qu'en  vertu  de  son  enrichissement 
indu  ;  de  là,  l'étendue  différente  de  l'une  et  de  l'autre 
obligation,  comme  la  détermine  le  texte  :  il  ne  peut 
être  question  d'imputer  à  faute  au  possesseur  de  bonne 
foi  ses  négligences,  ni  même  ses  abus  de  jouissance  : 
"  il  a  cru  user  ou  abuser  de  €a  chose  (re  sua  abuti 
credidit).*' 

Ici,  il  n'y  a  pas  à  distinguer  si  la  bonne  foi  est  ou 
non  accompagnée  d'un  juste  titre:  c*est  une  simple 
distinction  enti*e  l'honnêteté  et  la  malhonnêteté. 

Art.  211.— 31 5.  On  a  déjà  annoncé,  dans  l'Exposé 
(p.  332),  que  l'acquisition  de  la  propriété  est  le  prin- 
cipal effet  de  la  possession,  si  non  par  sa  fréquence, 
au  moins  par  son  importance.  Mais  comme  c'est  au 
Livre  IIP  qu'il  sera  traité  des  moyens  d'acquérir  la 
propriété,  il  n'y  a  pas  de  raison  suffisante  de  traiter 
ici  de  Viisiicapion  ou  acquisition  par  l'usage  de  la 
chose,  c'est-à-dire,  par  la  possession. 

Pour  le  même  motif,  on  s'est  également  borné,  au 
Chapitre  II',  à  mentionner  l'acquisition  de  l'usufruit 


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d90       LIVRE  II.-I»  PARTIE.— CHAP.  IV.— SBCT.  IlL 

par  la  prescription  (art.  47).  Au  contraire,  an  Cha- 
pitre suivant,  il  sera  parlé  de  la  prescription  des  ser- 
vitudes, aa  moins  en  ce  qui  concerne  les  particularités 
qu'elle  présente. 

Art.  212. —  316.  Les  effets  attachés  à  la  posses- 
sion ont  suffisamment  démontré  qu^elle  n'est  pas  seu- 
lement un  fait,  comme  on  l'a  quelquefois  soutenu, 
mais  qu'elle  est  aussi,  et  surtout,  un  droit,  un  droit  sur 
une  chose,  un  droit  réel;  la  preuve  en  est  complétée 
par  l'existence  d'actions  judiciaires  accordées  et  orga- 
nisées en  faveur  du  possesseur. 

Cest  au  Code  de  procédure  civile  (art.  23  à  27)  que 
la  loi  française  a  traité  des  actions  possessoires,  au 
sujet  de  la  compétence  des  juges  de  paix,  dans  les 
attributions  duquel  rentre  la  connaissance  des  actions 
possessoires,  en  première  instance,  avec  appel  au  tri- 
bunal d'arrondissement.  La  loi  n'est  pas,  à  cet  égards 
à  l'abri  du  reproche,  parce  que  le  Code  de  procédure 
ne  devrait  contenir  que  les  dispositions  de  compé- 
tence, de  formes  et  de  délais  relatives  aux  actions,  mais 
non  pas  ce  qui  concerne  le  fond  même  du  droit.  Or,  la 
théorie  de  la  possession  n'est  complète  que  si  elle 
contient  les  règles  générales  d'après  lesquelles  elle  est 
sanctionnée  par  des  actions  et  on  ne  les  trouve  pas 
dans  le  Code  civil. 

Dans  le  Code  de  procédure  fi-ançais  il  n'est  traité  des 
actions  possessoires  que  d'une  manière  générale  et  sans 
détermination  d'aucune  en  particulier;  il  y  est  seule- 
ment question  du  trouble  qu'elles  tendent  à  faire  cesser, 
ce  qui  ne  parait  guère  s'appliquer  qu'à  l'action  en  com- 
plainte. Mais  déjà  le  Code  civil  (art.  2060-2°)  men- 
tionnait incidement  la  réintégniiide  {e).   Enfin,  une  loi 

(e)  Le  mot  réintégrandc,  vîeiit  (du  latin:  in  iniegrttm,  "en  entier,"  et 
la  particule  re  indique  vv  retour  :  la  possesssion  usurpée  est  rétablie  en 
entier. 


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POSSESSIOK.—BFFETS.  891 

du  25  mai  1838^  snr  la  compétence  de  juges  de  paix, 
mentionne  formellement  (art.  ô-l'*)  la  complainte  et  la 
réintégrande  et  y  ajoute  la  dénonciation  de  nouvel 
œuvre  admise  déjà  dans  le  droit  romain  et  dans  l'an- 
cien droit  français  et  dont  la  persistance  avait  toujours 
été  soutenue  par  la  Cour  de  cassation.  La  loi  de  1838 
fait  même  allusion  à  'M'autres  actions  possessoires/^ 
sans  les  déterminer,  ce  qui  ne  se  comprend  guère,  à 
moins  de  supposer  que  la  loi  ait  fait  allusion  aux 
actions  possessoires  relatives  à  l'usufruit  et  aux  ser- 
vitudes, lesquelles  ne  seraient  que  des  actions  qtuui^ 
possessoires,  conformément  à  la  théorie  vulgaire,  mais 
écartée  dans  l'Exposé,  qui  ne  reconnaît  pour  l'usufruit 
et  les  servitudes  qu'une  quasi-possession. 

31 7.  Le  Projet  japonais  admet  formellement  les  trois 
actions  possessoires  du  droit  français;  le  présent  article 
a  pour  but  de  les  énoncer  et  d'indiquer  leur  double 
but:  conserver  ou  retenir  la  possession  troublée,  recou- 
vrer celle  qui  a  été  perdue. 

Les  trois  actions  possessoires  ont  quelques  règles 
communes,  surtout  les  deux  premières;  mais  elles  ont 
aussi  d'assez  grandes  différences.  Les  articles  sui- 
vants feront  ressortir  ces  ressemblances  et  ces  diffé- 
rences (/). 

Art.  213. —  318.  Ce  que  la  loi  appelle  trouble  de 
fait  est  facile  à  concevoir:  ce  sont  des  actes  matériels 
exercés  par  un  tiers  sur  la  chose  possédée  par  un  autre 
et  tendant  à  gêner,  à  diminuer,  peut-être  même  à  sup- 
primer sa  possession;  comme  serait  l'occupation  de 

(/)  La  dénonciatiou  de  nouvel  œuvre  et  celle  de  dommage  imminent 
ne  sont  comptées  que  comme  une  senle  action  possessoire,  malgré  quel- 
ques différences.  Cette  dernière  a  été  ajoutée  dans  le  Projet,  au  dernier 
moment  et  pend^^nt  cette  impression  même.  On  en  donne  la  raison  sous 
rartide  214  qui  la  concerne.  Au  surplus,  il  n'y  en  a  pas  de  traces  dans 
la  loi  française. 


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892       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  III. 

tout  ou  partie  d'un  terrain  ou  d'une  maison,  un  pas- 
sage répété  à  travers  un  terrain  ou  une  cour,  le  fait  de 
puiser  de  Teau  à  un  puits  ou  à  un  réservoir,  d'appuyer 
un  bâtiment,  ou  de  faire  sur  le  fonds  possédé  quelque 
entreprise  qui  ne  pourrait  se  faire  qu'en  vertu  d'une 
servitude  ou  d'uu  autre  droit  réel. 

Le  trouble  de  droit  consisterait  dans  des  réclama* 
tiens  judiciaires  ou  extrajudiciaires  contre  les  loca- 
taires du  fonds  qui  ont  traité  avec  le  posseseur,  ou 
dans  le  fait  de  renouveler  leur  bail;  il  consisterait 
aussi  dans  des  réclamations  contre  le  possesseur  lui- 
même  et  tendant  à  lui  faire  abandonner  tout  ou  partie 
de  la  chose  qu'il  détient  ou  du  droit  qu'il  exerce;  dans 
ce  cas,  si  l'auteur  du  trouble  ne  va  pas  jusqu'à  une 
une  demande  en  justice,  le  possesseur  troublé  peut 
intenter  l'action  possessoire  pour  le  faire  cesser. 

On  verra  même,  à  l'article  221,  que  l'action,  soit 
pétitoire,  soit  possessoire,  intentée  contre  le  possesseur, 
peut-  être  considérée  par  lui  comme  un  trouble  et  qu'il 
peut  y  répondre  par  une  action  possessoire  dite  recœi- 
ventionnelle, 
"  La  loi  veut  que  le  trouble  implique,  de  la  part  de 
celui  qui  le  cause,  une  prétention  contraire  à  celle  du 
possesseur,  par  conséquent,  une  prétention,  soit  à  la 
propriété  même  ou  au  fond  du  droit,  soit  à  la  posses- 
sion ;  autrement,  le  trouble  ne  serait  plus  apporté  à  la 
possession  même,  mais  à  la  tranquillité  privée;  il  pour- 
rait donner  lieu  à  une  action  personnelle  en  dommages- 
intérêts,  mais  non  à  une  action  réelle,  comme  sont  les 
actions  possessoires. 

319.  Ce  caractère  réel  des  actions  possessoires  de- 
mande qu'on  s'y  arrête  un  instant  et  qu'on  y  apporte 
quelques  distinctions.  Le  2^  alinéa  de  notre  article 
nous  y  amène  d'ailleurs  tout  naturellement. 

L'action  en  complainte  a  deux  objets  :  faire  cesser 


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POSSESSION.— EFFETS.  898 

le  trouble  et  en  obtenir  la  réparation,  c'est-à-dire  l'in- 
demnité. Or,  l'action  est  bien  réelle  pour  le  premier 
objet,  car  elle  tend  à  faire  maintenir  la  chose  dans  nu 
certain  état,  même  à  l'y  faire  rétablir,  si  cet  état  avait 
déjà  été  modifié  ;  mais,  pour  ce  qui  est  de  l'indemnité 
à  obtenir  à  liaison  du  dommage  déjà  éprouvé  par  le 
possesseur,  l'action  ne  peut  être  que  personnelle,  car 
elle  fait  valoir  un  droit  de  créance  né  de  la  faute  de 
celui  qui  a  causé  le  trouble. 

On  doit  donc  reconnaître  que  l'action  est  mixte,  ce 
qui  veut  dire,  suivant  le  sens  consacré,  qu'elle  a,  tout 
à  la  fois,  le  caractère  réel  et  le  caractère  personnel. 
La  question  n'est  pas  sans  intérêt;  car  si  l'auteur  du 
trouble  changeait,  si,  par  exemple,  le  trouble  avait  été 
causé  par  le  propriétaire  d'un  fonds  voisin  et  qu'il 
cédât  son  fonds,  après  le  trouble  causé  par  quelque 
entreprise  exécutée  sur  le  fonds  du  possesseur,  l'action 
possessoire  en  complainte  pourrait  bien  être  exercée 
contre  le  nouveau  propriétaire,  pour  faire  cesser  le 
trouble  et  détruire  ce  qui  aurait  été  fait  ;  mais  l'in- 
demnité de  la  faute  commise  ne  pourrait  pas  lui  être 
demandée  :  elle  ne  pourrait  être  demandée  qu'au  pré- 
cédent propriétaire,  et  par  une  action  purement  per- 
sonnelle; l'action  en  complainte  serait  ainsi  réduite  à 
son  caractère  réel  et  ce  qu'elle  a  de  personnel  devien- 
drait l'objet  d^une  autre  action  née  du  quasi-délit. 

On  verra  plus  loin  que  l'action  en  dénonciation  de 
nouvel  oeuvre  est  purement  réelle;  on  devra  décider  de 
même  pour  la  dénonciation  de  dommage  imminent  ; 
quant  à  l'action  en  réintégrande,  étant  fondée  sur  un 
fait  toujours  illicite,  elle  est,  par  cela  même,  toujours 
personnelle. 

320.  Le  dernier  alinéa  de  notre  article  nous  dit 
quelles  choses  possédées  peuvent  donner  lien  à  l'action 
possessoire  en  complainte. 


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894       LIVRE  II.— Iw  PART1E.^-CHAP.  IV.— SECT.  III. 

La  question  est  fort  débattue  en  France^  au  moins 
pour  les  meubles. 

D'abord,  pour  ce  qui  est  des  immeubles^  il  n'y  a  pas 
de  doute  que  la  possession  en  soit  garantie  par  l'action 
en  complainte,  et,  par  immeubles,  il  faut  entendre  sur- 
tout les  droits  immobiliers  que  quelqu'un  posséderait, 
c'est-à-dire  exercerait  comme  siens:  droits  de  propriété, 
d'usufruit,  de  servitude,  d'emphytéose,  d'antichrèse. 

Le  doute  n'a  lieu  que  pour  les  meubles,  à  l'égard 
desquels  on  a  prétendu  établir  une  différence  entre  les 
universalités  (voy.  art.  17)  et  les  meubles  particuliers. 
Pour  les  universalités  de  meubles,  l'action  possessoire 
était  admise  dans  l'ancien  droit  français  (Ordonnance 
de  1667,  sur  la  procédure)  et  certains  auteurs  pensent 
qu'il  faut  l'admettre  encore  aujourd'hui  ;  par  exemple, 
au  profit  d'un  possesseur  de  tout  ou  partie  d'une  suc- 
cession mobilière  qui  serait  troublé  par  les  actes  d'un 
tiers  se  prétendant  lui-même  héritier  ou  légataire. 

On  propose  d'adopter  ce  système  au  Japon.  Il  de- 
vient d'ailleurs  nécessaire,  à  cause  de  la  solution  pro- 
posée pour  les  meubles  particuliers. 

C'est  à  ce  sujet  qu'il  y  a  le  plus  de  difficulté.  Elle 
vient  de  la  célèbre  maxime  :  "  En  fait  de  meubles,  la 
possession  vaut  titre  "  (C.  civ.  fr.,  art.  2279),  d'après  ' 
laquelle  le  possesseur  d'un  meuble  en  devient  aussitôt 
propriétaire,  par  une  sorte  de  prescription  ou  usucapion 
instantanée.  D'oii  il  résultemit  deux  obstacles  à  l'ac- 
tion possessoire  au  sujet  d'un  meuble  :  V  le  possesseur 
troublé,  si  courte  qu'ait  été  sa  possession,  n'aurait  pas 
seulement  une  action  possessoire,  mais  bien  une  action 
pétitoire  ou  en  revendication  ;  2"  l'auteur  du  trouble 
étant,  le  plus  souvent,  devenu  lui-même  possesseur  du 
meuble  litigieux,  pourrait  aussi  invoquer  cette  pres- 
cription, sinon  pour-  se  défendre  au  possessoire  (voy. 
ci-après,  art.  218),  au  moins  pour  triompher  au  péti- 
toire,  ce  qui  ôterait  tout  intérêt  à  l'action  possessoire. 


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POSSESSION.— EFFETS.  895 

CepeodaDt,  cette  double  objection  ne  parait  pas 
suffisante  pour  refuser  l'action  possossoire  à  celui  qui 
est  troublé  dans  la  possession  d'un  meuble. 

D'abord,  c'est  un  principe  de  raison  que  '^  celui  qui 
peut  le  plus  peut  aussi  le  moins  ;  "  or,  l^on  a  vu  déjà, 
dans  l'Exposé  (p.  323),  que  le  vrai  propriétaire  d'une 
chose,  ou  le  titulaire  légitime  d'un  droit,  qui,  en  même 
temps,  a  la  possession  de  la  chose  ou  l'exercice  du 
droit,  peut  s'abstenir  de  soulever  la  question  du  foûd 
du  droit  et  ne  se  prévaloir  que  de  sa  possession. 

En  outre,  il  n'est  pas  exact  que  le  possesseur  d'un 
meuble  en  soit  toujours,  et  par  cela  même,  propriétaire 
en  vertu  de  la  prescription  dite  instantanée  :  non  seule- 
ment, en  effet,  il  faut  que  la  possession  soit  civile  et 
non  précaire,  mais  il  faut  encore  qu'elle  soit  de  bonne 
foi  (voy.  C.  civ.  fr.,  art.  1141),  et  il  est  raisonnable 
d'exiger,  en  outre,  qu'elle  soit  fondée  sur  un  juste 
titre  {g)\  or,  ces  deux  dernières  conditions  ne  sont  pas 
exigées  pour  l'action  possessoire  en  complainte  ;  voilà 
donc  déjà  deux  cas  dû  le  possessenr,  même  civil,  d'un 
meuble,  n'aurait  pas  l'action  pétitoire  et  où  l'action 
possessoire  lui  serait  utile. 

Supposons,  d'un  autre  côté,  que  l'auteur  du  trouble 
soit  devenu  lui-même  possesseur  du  meuble  ligitieux, 
il  peut  ne  le  posséder  que  naturellement  ou  précaire- 
ment, ce  qui  est  un  obstacle  absolu  à  ce  qu'il  puisse 
invoquer  la  maxime  '^en  fait  de  meubles,  la  possession 
vaut  titre;"  si  même  il  avait  la  possession  civile,  il 
pourrait  n'avoir  pas  juste  titre  ou  n'être  pas  de  bonne 
foi  :  il  ne  pourrait  triompher  au  pétitoire;  il  est  donc 
juste  qu'il  soit  soumis  à  l'action  possessoire. 

{g)  Les  auteurs  sont  très-divisés,  en  France,  sur  le  point  de  savoir  si  la 
prescription  instantanée  des  meubles  exige  un  juste  titre  en  même  temps 
que  la  bonne  foi.  On  proposera  d'exiger  ces  deux  conditions,  au  Japon, 
et  ce  sera  encore  une  grande  faveur  pour  les  possesseurs  de  meubles  ; 
surtout,  fi  Ton  va,  dans  ce  cas^  jusqu'à  présumer  le  juste  titre. 


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896       LIVRE  IL— 1«  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  ÏII. 

Dans  les  développements  qui  précèdent^  on  a  ânp- 
posé  plusieurs  fois,  notamment  an  sujet  des  meubles, 
que  celui  qui  exerce  la  complainte  est  non  seulement 
troublé,  inquiété,  mais  même  dépossédé  en  entier.  En 
effet,  il  ne  faut  pas  croire  que  la  différence  entre  la 
complainte  et  la  réintégrande  soit  dans  l'étendue  da 
dommage  à  réparer  :  elle  est  bien  plutôt  dans  la  nature 
du  fait  qui  cause  ce  dommage  et  donne  lieu  à  l'action: 
on  a  déjà  annoncé  plus  haut  que  Faction  en  complainte 
tend  à  combattre  une  prétention  à  la  possession  et  à 
en  faire  cesser  les  effets  ou  à  les  réparer,  tandis  que  la 
réintégrande  tend  à  faire  réparer  un  acte  illicite  qui 
dépasse  les  limites  d'une  prétention,  comme,  du  reste, 
on  le  verra  à  l'article  216.    - 

Art.  214. — 321.  La  deuxième  action  possessoire 
est  d'une  application  beaucoup  plus  limitée  que  la 
précédente  même  avec  l'extension  que  lui  donne  le 
Projet. 

D'abord,  elle  n'appartient  qu'au  possesseur  d'un  im- 
meuble ou  à  celui  qui  exerce,  comme  lui  appartenant, 
un  droit  réel  sur  une  chose  immobilière. 

En  effet,  et  pour  commencer  par  la  dénonciation  de 
nouvel  œuvre,  on  ne  comprendrait  guère  que  des  tra- 
vaux commencés  ou  même  achevés  sur  un  fonds  pus- 
sent nuire  à  la  possession  d'un  meuble. 

En  outre,  il  faut  supposer  que  les  travaux  sont  faits 
sur  un  fonds  autre  que  celui  qui  est  possédé  par  le 
demandeur  ;  autrement,  celui-ci  éprouverait  un  trouble 
actuel  par  ces  travaux  et  ce  serait  le  cas  de  l'action  en 
complainte.  Il  en  résulte  que  l'action  possessoire  est 
donnée  ici  avant  le  trouble  et,  par  conséquent,  en  vue 
seulement  de  prévenir  un  trouble  éventuel. 

C'est  un  avantage  pour  les  deux  parties,  car  il  vaut 
mieux  prévenir  le  mal  que  le  réparer. 

La  loi  suppose  que  les  travaux  contestés  sont  faits 


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POSSESSION.— EFFETS.  397 

snr  un  fonda  voisin;  cette  circonstaDce  du  voisinage 
n'est  pas  une  condition  rigoureusement  nécessaire; 
mais  la  nature  des  choses  ne  laisserait  guère  concevoir 
que  quelqu'un  craignît  un  trouble  à  provenir  de  tra- 
vaux faits  sur  un  fonds  éloigné. 

Il  va  sans  dire  que  cette  action  appartient  tout  aussi 
bien  à  un  vrai  propriétaire  qu'à  un  simple  possesseur  ; 
mais^  quand  le  propriétaire  en  use^  ce  n'est  pas  comme 
tel^  c'est  comme  possesseur. 

Remarquons,  à  ce  sujet,  que  la  dénonciation  de 
îjouvel  œuvre  est  exercée  plus  souvent  par  un  proprié- 
taire  véritable  que  par  un  simple  possesseur.  Si  elle 
est  considérée  comme  action  possessoire,  c'est  parce  que 
le  demandeur  n'a  pas  besoin,  pour  y  triompher,  de 
justifier  qu'il  est  propriétaire  du  fonds  auquel  les 
travaux  commencés  pourraient  nuire  :  il  lui  suffit  de 
prouver  qu'il  en  est  possesseur  civil. 

Au  surplus,  on  retrouvera  la  dénonciation  de  nouvel 
œuvre  au  Chapitre  de  Servitudeë  (art.  289),  comme 
moyen  de  préserver  un  fonds,  prétendu  libre,  d'une 
servitude  que  le  voisin  tenterait  d'établir  sans  droit. 

322.  La  dénonciation  de  dommage  imminent  est 
soumise  aux  mêmes  conditions  :  le  dommage  est  à 
craindre  du  mauvais  état,  de  la  vétusté  d'ouvrages  ou 
d'objets  immobiliers  et  il  menace  un  immeuble  possédé 
par  un  autre  propriétaire  ou  par  un  autre  possesseur. 

Cette  action  possessoire  dont  il  n'y  a  pas  trace  dans 
le  Code  français  {h),  comme  on  l'a  dit  (p.  391,  note/), 
a  été  introduite  dans  le  Projet,  par  emprunt  au  Code 
italien  (art.  699).  Elle  a  une  origine  romaine,  mais 
avec  de  notables  différences. 

Chez  les  Romains,  le  propriétaire  menacé  par  la 
ruine  du  bâtiment  voisin  demandait   principalement 

{h)  L'article  1386  du  Code  français  ne  règle  que  la  réparation  du 
dommage  causé,  mais  il  n'autorise  aucune  mesure  préventive. 


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998       LIVRE  IL— 1«  PAETIE.— CHAP.  IV.— SECT.  III. 

'Ma  promesse  de  réparation  do  dotninage''  fcaïUiodam- 
ni  infecti),  car  s'il  avait  attendu  que  le  dommage  fût 
effectivement  causée  le  propriétaire  de  l'édifice  rainé 
se  serait  libéré  en  abandonnant  les  matériaux  (î). 

Si  le  propriétaire  de  l'édifice  refusait  de  faire  la  pro- 
messe réclamée^  le  demandeur  obtenait  du  magistrat 
renvoi  en  possession  de  l'édifice;  il  pouvait  alors  j 
faire  lui-même  les  réparations  nécessaires  ou  le  dé- 
molir; enfin,  il  en  devenait  propriétaire  après  le  temps 
de  Tusncapion. 

Ni  la  loi  italienne,  ni  le  Projet  ne  vont  aussi  loin  : 
le  demandeur  demandera  au  juge  d'ordonner  les  me- 
sures préventives  du  dommage  ou  une  caution  pour  la 
réparation.  Si  le  danger  est  tout  à  fait  menaçant, 
c'est  la  démolition  ou  la  réparation  immédiate  des  ou- 
vrages qui  sera  naturellement  ordonnée  ;  si,  au  con- 
traire, le  danger  est  encore  éloigné  ou  si  le  voisin 
annonce  l'intention  de  réparer  lui-même,  le  cautionne- 
ment sera  préférable. 

Art.  215. —  323.  Les  trois  premières  conditions 
exigées  ici  de  la  possession  sont  déjà  connues.  II  ré- 
sulte de  ces  conditions  que  celui  qui  possède  naturelle- 
ment ou  précairement  n'a  pas  les  deux  actions  posses- 
soires  qui  précèdent  ;  de  même,  celui  dont  la  possession 
serait  fondée  sur  la  violence  ou  serait  restée  clandestine. 

Quant  à  la  dernière  condition,  Vannalité  de  la  pos- 
session, elle  apparaît  ici  pour  la  première  fois.  La  loi 
ne  l'a  pas  exigée  pour  les  deux  premiers  avantages  de 
la  possession,  à  savoir,  la  présomption  de  propriété  et 
l'acquisition  des  fruits. 

Elle  ne  su£Brait  pas  pour  la  prescription  acquisitive 
d'un  immeuble  ;  elle  serait  excessive  pour  l'usucapion 
d'un  meuble;  elle  serait  trop  rigoureuse  aussi   pour 

(t)  On  appelait  cet  abandon  :  noxal,  "  abandon  de  ce  qui  avait  nui  '' 
(noxa,  id  est,  quod  nocuit). 


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POSSESSION.— EFFETS.  899 

l'acquisition  des  fruits  ;  mais  la  loi  la  déclare^  ici,  tout 
à  la  fois^  nécessaire  et  suffisante  pour  Vexercice  des 
actions  en  complainte  et  en  dénonciation  de  nouvel 
œuvre  ou  de  dommage  imminent,  relatives  au  trouble 
dont  se  plaint  un  possesseur  d'immeuble. 

Ce  délai  d'un  an,  emprunté  à  la  loi  française  (C.  pr. 
civ.,  art.  23),  est  raisonnable;  on  pourrait,  sans  incon- 
vénient, le  réduire  ou  l'augmenter;  mais  il  faut  toujours 
exiger  un  certain  temps  de  possession  ;  autrement,  il 
pourrait  arriver  que  le  défendeur  à  l'action  possessoire 
invoquât  lui-même  une  possession  de  la  même  chose 
ou  du  même  droit,  et  l'on  serait  alors  obligé  de  recher- 
cher, avec  beaucoup  de  difficultés,  lequel  des  deux  a 
la  possession  la  plus  ancienne  ou  la  plus  longue. 

Cette  condition  d'une  possession  annale,  rapprochée 
de  l'article  217,  qui  exigera  que  l'action  soit  intentée 
dans  l'année  du  trouble,  assure  facilement  la  préfé- 
rence au  plus  ancien  possesseur. 

Ce  n'est  que  pour  les  actions  possessoires  relatives 
aux  immeubles  que  la  loi  exige  une  possession  annale. 
A  l'égard  des  meubles,  la  loi  n'exige  pas  une  durée 
déterminée  de  possession,  parce  que  si  la  prescription 
des  meubles,  elle-même,  ne  doit  être  soumise  à  aucun 
délai,  il  est  encore  plus  impossible  d^  soumettre 
l'exercice  ds  l'action  possessoire. 

Art.  216. —  324.  Ce  qui  caractérise  le  cas  oii  il  y  a 
lieu  à  la  réintégrande,  ce  n'est  pas  seulement  la  dépos^ 
session  totale  ou  partielle;  car,  en  pareil  cas,  la  dépos- 
session étant  un  trouble,  et  le  plus  considérable  possible, 
l'action  en  complainte  serait  également  recevable  (v. 
p.  396)  ;  c'est  le  moyen  employé  pour  la  dépossession, 
à  savoir,  la  violence,  la  menace  ou  la  surprise;  le  carac- 
tère délictueux  de  ces  faits  motive  une  action  posses- 
soire particulière  et  ces  particularités  sont  mises  en 
relief  par  le  présent  article. 


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400       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IV.—SECT.  III. 

La  loi  française  est  restée  muette  sur  les  applica- 
tions de  l'action  en  réintégrande  ;  aussi  7  a-t-il^  tant 
dans  la  doctrine  que  dans  la  jurisprudence,  un  désac- 
cord complet  sur  ses  conditions.  On  propose  ici  d'a- 
dopter les  solutions  de  la  Cour  de  cassation  française, 
laquelle  paraît  avoir  le  mieux  compris  le  but  de  cette 
action. 

325.  Le  1^  alinéa  nous  dit  que  l'action  en  réinté- 
grande suppose  une  dépossession,  totale  ou  partielle, 
opérée  au  moyen  des  trois  actes  délictueux  déjàsignalés. 
Il  nous  dit  encore  que  l'action  appartient  au  posses- 
seur des  trois  sortes  de  biens  déjà  énoncées  à  l'article 
213:  immeubles,  universalité  de  meubles,  meubles  par- 
ticuliers. 

Au  sujet  ces  derniers  objets,  il  y  a  encore  moins  à 
hésiter  que  pour  l'action  en  complainte;  l'objection 
tirée  de  la  maxime  "  en  fait  de  meubles,  la  posses- 
sion vaut  titre",  par  laquelle  on  prétendrait  rendre 
l'action  possessoire  inutile,  est  encore  moins  admis- 
sible, puisque  la  réintégrande  est  donnée  au  possesseur 
précaire  (3^  alinéa),  lequel  ne  peut  jamais  invoquer 
cette  maxime. 

Enfin,  le  1^  alinéa  exige  que  le  demandeur  en 
réintégrande  n'ait  pas  lui-même  obtenu  la  possession 
par  un  des  moyens  qu'il  impute  au  défendeur;  autre- 
ment, il  n'y  aurait  pas  de  raison  pour  qu'il  lui  fût  pré- 
féré. C'est  le  cas  d'appliquer  un  axiome  célèbre: 
''  dans  deux  situations  semblables,  on  préfère  celle  du 
possesseur  actuel"  (in  pari  causa  melior  est  passi- 
ÀientisJ,  Mais,  pour  que  les  faits  délictueux  du  de- 
mandeur le  privent  de  l'action  en  réintégrande,  il  faut 
qu'ils  aient  été  commis  contre  le  défendeur;  autrement, 
celui-ci  n'aurait  pas  le  droit  de  les  opppser  au  deman- 
deur :  ce  sont  des  vices  relatifs,  non  absolus,  comme 
on  l'a  déjà  vu  sous  l'article  196. 


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POSSESSION.—  EFFETS.  401 

326.  Le  2^  alinéa  étaUit  encore  une  différesce  pro- 
fonde entre  l'action  en  réintégrande  et  les  deux  pre- 
mières actions  possessoires.  On  a  vu^  plus  haut,  que 
ces  deux  actions  sont  vraiment  réelles,  en  ce  sens 
qu'elles  se  donnent  contre  tout  possesseur,  lors  même 
qu'il  ne  serait  pas  l'auteur  du  trouble  ou  des  travaux 
contestés:  il  suffit  qu'il  ait  succédé  à  la  possession' et 
qu'il  n'ait  pas  fait  cesser  le  trouble  ou  les  travaux  ;  la 
réparation  seule,  l'indemnité  du  dommage,  est  de- 
mandée à  l'auteur  dii*ect  du  trouble.  Dans  la  réinté- 
grande, au  contraire,  l'action  toute  entière,  aussi  bien 
pour  la  restitution  que  pour  l'indemnité,  a  un  carac- 
tère personnel;  comme  telle,  elle  peut  bien  être  exercée 
contre  les  successeurs  universels,  parce  qu'il  continuent 
la  personne  de  leur  auteur  et  succèdent  à  ses  obliga^ 
tiens  civiles,  même  à  celles  nées  de  faits  délictueux  ; 
mais,  elle  ne  s'exercerait  pas  contre  un  successeur 
à  titre  particulier  (acheteur,  donataire),  comme  tel, 
puisqu'il  ne  succède  pas  à  la  personne;  toutefois,  s'il 
était  lui-même  complice  des  actes  d'usurpation,  il  serait 
sujet  à  Taction  pour  ses  faits  personnels. 

327.  Le  3®  alinéa  est  celui  où  le  Projet  adopte  les 
deux  théories  de  la  Cour  de  cassation  française  : 

1^  L'action  en  réintégrande  appartient  au  possesseur 
précaire,  aussi  bien  qu'au  possesseur  civil  (voy.  p.  335); 

2^  Elle  n'exige  pas,  même  pour  les  immeubles,  une 
possession  annale  ;  c'est  l'application  d'un  axiome  en- 
core, et  d'une  évidente  équité:  "le  spolié  doit  être, 
avant  tout,  rétabli  dans  sa  situation  première,"  spo- 
liatus  antè  omnia  restituendus. 

Art.  217. —  328.  On  a  déjà  fait  remarquer,  sous 
l'article  215,  que  le  défendeur  aux  actions  possessoires, 
pouvant  être  lui-même,  le  plus  souvent,  considéré 
comme  possesseur,  le  délai  de  l'exercice  des  actions 

26 


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402       LIVRE  IL— Iw  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECTT.  IIL 

possessoires  devait^  dès  lors^  être  calculé  de  façon  à 
donner  la  préférence  au  plus  ancien  possessear.  Or^ 
le  demandeur  en  complainte  doit  avoir  possédé  un  an» 
au  moins,  avant  le  trouble  ;  il  devra  donc  agir  aussi 
dans-  Vannée  du  trouble  ;  autrement,  le  défendeur  lui 
serait  préférable  par  la  durée  de  sa  possession. 

Pour  l'action  en  réintégrande,  le  principe  n'est  pas 
tout-à-fait  observé  :  il  faut  toujours,  il  est  vrai,  que 
l'action  soit  intentée  dans  l'année;  mais,  comme  il  n'est 
pas  nécessaire  que  la  possession  du  spolié  ait  duré  un 
an  (art.  216),  ce  n'est  pas  toujours  le  plus  ancien  pos- 
sesseur qui  aura  la  propriété.  Ainsi,  le  spolié  n'avait 
possédé  que  pendant  trois  mois  et  il  exerce  son  action 
lorsque  le  spoliateur  a  déjà  possédé  onze  mois,  il  triom- 
phera :  cette  exception  s'explique  par  la  défaveur  qui 
s'attache  à  l'auteur  de  la  spoliation. 

A  l'égard  de  la  dénonciation  de  nouvel  œuvre,  le 
principe  est  suffisamment  observé  :  le  demandeur  doit 
avoir  la  possession  annale,  et  si  l'action  peut  être  in- 
tentée même  après  un  an  depuis  les  travaux  com- 
mencés, c'est  à  la  condition  qu'ils  n'ont  causé  de  trouble 
que  depuis  moins  d'un  an  ;  en  outre,  elle  devient  non 
recevable,  même  avant  l'année  écoulée,  si  les  travaux 
sont  terminés  auparavant. 

Pour  ce  qui  concerne  la  dénonciation  de  dommage 
imminent,  il  est  clair  que  tant  que  le  danger  subsiste 
la  cause  de  l'action  renaît,  pour  ainsi  dire,  chaque  jour: 
celle-ci  ne  peut  donc  cesser  qu'avec  la  réparation  des 
ouvrages  ou  leur  suppression.  Si  le  dommage  est  une 
fois  consommé  par  la  chute  de  l'édifice,  l'action  posses- 
soire  est  éteinte  faute  d'objet,  elle  est  remplacée  par 
une  action  personnelle  en  indemnité. 

Art.  218. —  329.  Le  principe  posé  et  appliqué 
dans  cet  article  se  trouve,  en  forme  d'axiome,  dans  le 
Code  de  procédure  civile  français  (art.  25),  en  ces 


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POSSESSION.—  EFFETS.  403 

termes:  "Le  possessoire  et  le  pétitoîrene  seront  jamais 
cumulés/' 

Il  semble,  au  premier  abord,  que  rien  ne  serait  plus' 
naturel,  pour  le  juge,  que  de  chercher,  dans  les  titres 
et  autres  preuves  du  fond  du  droit  des  parties,  la 
solution  demandée  sur  la  préférence  respectivement 
prétendue  par  elles  au  sujet  de  la  possession;  mais 
la  loi  le  lui  défend,  avec  raison  et  pour  deux  motifs 
principaux  : 

1^  Dans  les  actions  possessoires,  il  n'est  pas  ques- 
tion de  savoir  si,  du  côté  du  demandeur,  la  possession 
est  juste  et  légitime,  mais  si  elle  existe,  avec  les  carac- 
tères et  la  durée  requis  ;  ni,  du  côté  du  défendeur,  si 
le  trouble  qu'il  a  causé  ou  l'usurpation  qu'il  a  commise 
sont  fondés  ou  non  sur  un  'droit,  mais  seulement  s'il  j 
a  eu  véritablement  trouble  ou  dépossession  et,  dans  le 
cas  de  travaux  contestés,  s'ils  peuvent  éventuellement 
causer  un  trouble;  ce  serait  donc,  de  la  part  du  juge, 
statuer  sur  choses  non  demandées,  commettre  nn  excès 
de  pouvoir,  que  d'examiner  le  fond  du  droit  respectif 
des  parties  et  d'y  puiser  les  éléments  de  sa  décision  ; 

2**  La  compétence,  en  matière  d'actions  possessoires, 
est  donnée  à  un  jugé  inférieur  et  très-rapproché  des 
parties,  lé  juge  de  paix  (j),  tant  à 'cause  de  la  simpli- 
cité de  la  question  qu'à  raison  de  la  célérité  qu'en  ré- 
clame la  solution:  il  ne  serait  donc  pas  admissible  que 
le  juge  pût  excéder  sa  compétence,  en  se  livrant  à 
l'examen  du  fond,  si  non  pour  le  juger,  au  moins  pour 
le  préjuger. 

Le  défense  faite  au  juge  par  le  3®  alinéa,  se  justifie 
autrement  :  si  le  juge,  pour  sortir  d'embarras,  pronon- 
çait un  sursis  et  renvoyait  les  parties  se  pourvoir  au 

(J)  Aa  Japon,  on  adoptera,  sans  doute,  comme  en  France,  la  compé- 
tence du  juge  de  paix  pour  les  actions  possessoires.  C'est  le  Code  de 
Procédure  civile  qui  réglera  ce  point. 


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404       LIVRE  II.— 1~  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  IIL 

pétitoire^  il  commettrait  un  déni  de  justice,  ce  que  la 
loi  réprouve  plus  encore  qu*nn  mauvais  jugement. 

Ajoutons  qu'après  le  jugement  du  pétitoire,  il  n'y 
aurait  plus  rien  à  juger  au  possessoire  (art.  220^  2^  al.), 
ce  qui  bouleverserait  toute  la  théorie. 

Art.  219. —  330.  Cet  article  est  la  contre-partie 
du  3*  alinéa  de  Tarticle  précédent  :  celui-là  défendait 
le  sursis  au  possessoire,  celui-ci  ordonne  le  sursis  au 
pétitoire.  Mais  le  motif  n'est  plus  le  même;  car, 
tandis  que  le  juge  ne  peut  statuer  sur  choses  non 
demandées,  les  parties  peuvent,  en  général,  à  leurs 
risques,  demander  ce  qu'elles  croient  leur  appartenir 
et,  en  fait,  il  y  a  deux  demandes  pendantes. 

La  principale  raison  pour  laquelle  la  loi  veut  qu'il 
soit  sursis  à  statuer  sur  le  pétitoire,  jusqu'après  le 
jugement  définitif  sur  le  possessoire,  c'est  que  le  pos- 
sessoire a  toujours  un  caractère  d'urgence  :  il  arrive 
souvent,  en  effet,  que  les  contestations  sur  la  posses- 
sion amènent  des  injures,  des  violences  ou  des  rixes; 
c'est  une  des  matières  on  les  particuliers  ont  une 
fâcheuse  disposition  à  se  faire  justice  à  eux-mêmes  ;  en 
outre,  les  preuves,  tant  de  la  possession  que  des  at- 
teintes qu'elle  peut  recevoir,  sont  de  nature  à  dispa- 
raître avec  le  temps,  plus  facilement  et  plus  prompte- 
ment  que  celles  du  fond  du  droit  ;  il  y  a  donc  urgence 
à  examiner  et  juger  le  possessoire. 

Ajoutons  que  celui  qui  triomphera  au  possessoire 
sera  défendeur  à  l'action  pétitoire,  il  est  donc  juste  dé- 
laisser à  chaque  partie  le  moyen  d'obtenir  son  véritable 
rôle  dans  la  procédure  du  pétitoire. 

La  loi  suppose  que  les  deux  actions  peuvent  être 
portées  devant  le  même  tribunal;  il  semble,  d'après  ce 
qui  a  été  dit  plus  haut,  que  l'un  d'eux  devrait  tou- 
jours être  incompétent;  mais  cela  n'est  pas  constant: 
d'abord,  si  l'action  possessoire  est  déjà  portée  en  appel 


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POSSESSION.— EFFETS.  406 

au  tribunal  de  département,  au  moment  où  l'action 
pétitoire  est  portée  en  première  instance  à  ce  même 
tribunal,  il  n'y  a  aucune  incompétence  ;  de  même,  s'il 
s'agit  de  meubles  et  que  l'action  pétitoire  soit  portée 
devant  le  juge  de  paix,  dans  les  limites  de  sa  compé* 
tence,  alors  que  l'action  possessoire  j  est  déjà  pen- 
dante (k)  ]  enfin,  lors  même  que  le  cumul  des  deux 
actions  devant  le  même  tribunal  constituerait  un  cas 
d'incompétence,  ce  n'est  pas  l'exception  d'incompé- 
tence  qui  devrait  être  opposée  la  première,  mais  celle 
tirée  de  notre  article  et  tendant  au  sursis  ;  elle  est,  en 
effet,  beaucoup  plus  facile  à  juger  qu'une  question  de 
compétence:  il  suffit  de  constater  que  lès  deux  de- 
mandes sont  pendantes  et  d'en  ajourner  une. 

Le  2®  alinéa  autorise  le  défendeur  au  pétitoire  à  se 
porter  demandeur  au  possessoire.  Cela  est  très-juste  : 
il  ne  fallait  pas  que  l'auteur  du  trouble  ou  de  la  spolia- 
tion pût,  en  intentant  l'action  pétitoire,  se  soustraire  à 
une  prompte  réparation  et  priver  le  possesseur  de  l'ac- 
tion possessoire. 

Art.  220.— 831.  La  disposition  du  1"^  alinéa  est 
empruntée  à  l'artiole  26  du  Code  de  procédure  français. 
Elle  paraît  un  peu  sévère.  On  en  donne  généralement 
le  motif  que  celui  qui,  paraissant  pouvoir  agir  au  pos- 
sessoire, à  raison  d'un  trouble  ou  d*une  spoliation,  ne 
Ta  pas  fait,  a  reconnu  que  sa  possession  n'avait  pas  les 
qualités  voulues  ou  que  les  faits  n'étaient  pas  assez 
graves  pour  l'autoriser  à  agir  au  possessoire  et  qu'il  a 
ainsi  renoncé  tacitement  à  cette  voie  judiciaire. 

Quelques  auteurs  vont  jusqu'à  décider  que  la  renon- 
ciation tacite  s'appliquerait  même  à  une  action  posses- 


{k)  11  csfc  vraisemblable  que  dans  les  cas  où  la  revendioation  des 
meubles  ne  sera  pas  empêchée  par  la  maxime  "  eu  fait  de  meubles^  la 
possession  vaut  titre,"  elle  sera  de  bi  compétence  des  juges  de  paix, 
sauf  appel. 


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406       LIVBE  II.— I»  PABTIE.— CHAP.  IV.— 8BCT.  IIL 

soire  déjà  intentée  par  la  même  pu*tie.  Le  Projet  ja- 
ponais ne  va  pas  jasques-li:  il  permet^  formellement  à 
cette  partie^  de  continaer  à  procéder,  de  '^snivre/'  au- 
tant comme  demandeur  que  comme  défendeur,  sur  une 
action  possesaoire  déjà  intentée,  et  cette  disposition 
concorde  parfaitement  avec  celle  de  l'article  précédent 
qui  veut  qu'fiu  cas  où  les  denx  actions  sont  simultané- 
ment pendantes,  il  soit  seulement  sursis  au  jugement 
du  pétitoire. 

Bien  entendu,  la  demande  au  pétitoire  ne'  ferait  pas 
perdre  le  droit  d'agir  au  possessoire  pour  des  fatits 
de  trouble  on  de  spoliation  commis  contre  le  deman- 
deur après  sa  demande  :  le  texte  et  la  raison  ne  font 
présumer  la  renonciation  qu'à  Tégard  de  &its  anié- 
rieuTê. 

Si  l'action  pétitoire  a  été  seule  intentée  d'abord, 
celui  qui  y  a  succombé,  soit  comme  demandeur,  soit 
comme  défendeur,  ne  peut  plus  ag^r  au  possessoire. 
Cette  décision  du  2*  alinéa  de  notre  article  est  facile  à 
comprendre  :  les  droits  et  actions  accordés  au  posses- 
seur sont  fondés,  sur  une  présomption  de  propriété  ou 
de  droit  an  fond,  laquelle  est  démentie  par  le  jugement 
sur  l'action  pétitoire. 

Observons  seulement  que  cette  déchéance  du  droit 
d'agir  au  possessoire  n'a  lieu  que  contre  celui  qui  a 
succombé  "définitivement;"  pac  conséquent,  un  juge- 
ment sur  le  pétitoire,  encore  susceptible  d'opposition, 
d'appel  ou  de  pourvoi  en  cassation,  et  contre  lequel  ces 
voies  de  recours  seraient  déjà  exercées,  ne  ferait  pas 
obstacle  à  l'exercice  d'une  action  possessoire. 

Art.  221. —  332.  Il  est  fréquent  que  les  plaideurs 
aient  à  se  reprocher,  respectivement,  les  mêmes  torts 
ou  des  torts  semblables,  et  il  est  naturel,  en  pareil  cas, 
que  chacun  puisse  prendre  le  i*ôle  de  demandeur  pour 
en  obtenir  la  réparation.     Lorsque  celui  qui   a  été 


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POSSESSION.— EFFETS.  407 

actionné  le  premier  se  porte  à  son  tour  demandear,  sa 
demande  est  dite  reconventionnelle  {l). 

C'est  8ui*tôut  en  matière  de  possession  qu'il  est  facile 
de  concevoir  que  les  deux  adversaires  s'imputent  réci- 
proquement des  torts,  des  troubles  ou  des  voies  de  fait. 
Si  notre  article  proclame  le  droit  pour  le  défendeur 
au  pétitoire  de  former  une  demande  reconventionnelle 
au  possessoire,  c'est  pour  compléter  le  jeu  assez  com« 
pliqué  de  ces  diverses  actions^  et  aussi  de  peur  qu'on 
n'exagère  la  règle  que  "le  pétitoire  et  le  possessoire 
ne  peuvent  $tre  cumulés."  Il  sera,  bien  entendu,  sursis 
au  pétitpire,  d'après  l'article  129. 

Art»  222. —  333.  Cet  article  ne  présente  pas  de 
difficulté  :  il  consacre  ce  qui  a  déjà  été  annoncé  conme 
étant  l'objet  des  diverses  actions  possessoires. 

On  rappelle  seulement  ici  que,  dans  l'action  en  réin- 
tégrande,  la  restitution  de  la  chose  usurpée  ne  peut 
être  exigée  que  de  l'auteur  même  de  la  spoliation  ou 
de  ses  héritiers,  parce  qu^elle  a  pour  cause  une  faute; 
il  en  est  de  même  dans  les  autres  actions,  pour  les 
dommages-intérêts-:  sur  ces  deux  chefs,  les  actions 
possessoires  ont  le  caractère  d'actions  personnelles. 

Enfin,  on  remarquera  une  double  particularité  sur  la 
dénonciation  de  dommage,  imminent  :  1°  les  mesures 
préventives  du  dommage,  qui  peuvent  être  des  travaux 
de  réconfortation  ou  une  démolition  totale  ou  partielle 
d'édifices,  2°  la  caution  ou  garantie  de  l'indemnité 
éventuelle  fcautio  damni  infectij, 

(l)  Il  ne  faut  pas  voir,  daus  ce  mot,  l'idée  d'une  nouvelle  contention^ 
mais  celle  d'une  nouvelle  action  :  le  défendeur,  actionné,  rêactionne  le 
demandeur:   conventus  reut  reconvenit  actorem. 

Cette  singularité  de  langage  vient  de  oe  que  le  mot  latin  eotwenire 
qui  signifie  '< venir  ensemble"  ne  s'emploie  pas  seulement  pour  ceux  qui 
contractent,  qui  conviennent,  mais  encore  pour  ceux  qui  vont  plaider 
ensemble  et  qui  te  rencontrent  au  tribunal 


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406       LIVRE  II.— Iw  PAETIE.— CHAP.  IV.— 8ECT.  III. 

Art.  223. —  334.  La  disposition  du  T'  alinéa  ne 
pouvait  faire  doute:  la  question  de  propriété^  ou  du  foud 
du  droit,  n'a  pas  été  soulevée,  elle  est  entière  ;  il  a  été 
jngé  que  le  demandeur  était  possesseur  avec  les  qua- 
lités requises  pour  agir  au  possessoire  et  qu'il  avait  été 
troublé  ou  spolié;  le  défendeur  n'a  pas  été  admis  à  se 
justifier  par  des  moyens  tirés  du  fond,  parce  que  "le 
possessoire  et  le  pétitoire  ne  peuvent  être  cumulés;" 
mais  il  peut  maintenant  introduire  l'action  pétitoire: 
il  y  sera  demandeur,  avec  toute  la  charge  de  la  preuve, 
et,  s'il  triomphe,  son  adversaire  sera  obligé  de  lui 
rendre  la  possession  et  les  fruits  perçus  depuis  la 
demande  ;  enfin,  le  débat  ne  pourra  plus  être  soulevé 
entre  les  mêmes  parties:  il  y  aura  définitivement  chofte 
jugée  au  fond. 

Mais,  il  y  avait  à  craindre  que  celui  qui  a  succombé 
comme  défendeur  au  possessoire  ne  cherchât  à  se  sous- 
traire, pendant  un  certain  temps,  à  l'effet  des  condam- 
nations portées  contre  lui  et  qu'il  n'intentât,  téméraire- 
ment ou  de  mauvaise  foi,  une  action  pétitoire.  La  loi 
prévient  ce  danger,  en  exigeant  que  l'exécution  des 
condamnations  ait  Heu  préalablement,  ou  qu'il  soit 
donné  à  cet  égard  des  garanties  suffisantes. 

Art.  224. —  335.  Cet  article  est  la  contre-partie  de 
l'article  220,  2**  alinéa. 

Il  est  clair  que  le  fait,  par  le  demandeur  au  posses- 
soire, d'avoir  manqué  aux  justifications  exigées  de  lui, 
comme  tel,  n'empêche  pas  qu'il  puisse  avoir  la  pro- 
priété ou  tout  autre  droit  qu'il  exerçait  déjà  comme  lui 
appartenant.  De  même  que  le  défendeur,  il  n'a  pu  se 
prévaloir,  dans  l'action  possessoire,  des  .titres  et  autres 
moyens  de  prouver  son  droit  au  fond,  lequel  reste 
encore  à  juger,  s'il  le  requiert.  Et,  son  procès  ne  pou- 
vant être  présumé  téméraire,  comme  celui  du  défen- 
deur prévu  à  l'article  précédent,  il   n'est   même  pas 


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POSSESSION.— PEBTB.  409 

obligé  d'acquitter  préalablemeDt  les  frais  du  premier 
procès  auxquels  il  a  pu  être  condamné. 

Art.  225. —  336.  Il  est  vraisemblable,  comme  on  l'a 
déj'\  observé,  qu'on  admettra  au  Japon  la  compétence 
des  juges  de  paix  pour  les  actions  possessoires,  par 
les  mêmes  raisons  qu'en  France  :  1**  parce  que  le  juge- 
ment de  ces  actions  requiert  célérité;  2"  parce  qu'il  y 
a  souvent  lieu  de  faire  des  visites  de  lieux,  lesquelles 
seraient  coûteuses,  s'il  fallait  les  faire  faire  par  les 
juges  du  Ken;  3°  parce  que  ces  actions  n'ont,  en  quel- 
que sorte,  qu'un  caractère  provisoire,  pouvant  toujours 
être  suivies  d'une  demande  au  pétitoire  sur  laquelle  les 
droits  respectifs  des  parties  pourront  être  jugés,  au 
fond,  tout  différemment. 

Quoiqu'il  en  soit,  la  question  est  réservée:  ce  n'est 
pas  au  Code  civil  qu'elle  doit  être  tranchée. 

Les  autres  règles  de  procédure,  également  réservées, 
sont  celles  relatives  aux  enquêtes,  aux  visites  de  lieux, 
aux  expertises,  etc. 


SECTION  IV. 

DE    LA    PERTE    DE    LA    POSSESSION. 


Art.  226.     La  possession  se  perd:  perto 


delà 


l"*  Par  la  cessation  de  l'intention  de  posséder     poggLion. 
pour  soi-même  ou  pour  autrui  ; 

2"*  Par  l'abandon  volontaire  ou  légalement 
forcé  de  la  détention  de  la  chose  ou  de  l'exer- 
cice du  droit  ; 

S""  Par  la  prise  de  possession  d'un  tiers,  même 
illégale,  lorsqu'elle  a  duré  plus  d'une  année. 


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410        LIVRE  II.— Iw  PARTIE.— CHAR  T.— SECT.  IV. 

sans  que  l'action  en  complainte  ou  en  rémté- 
grande  ait  été  exercée  ; 

é""  Par  la  destruction  totale  ou  par  la  perte 
de  la  chose  ou  du  droit  qui  fait  Tobjet  de  la 
possession. 

COMMENTAIRE. 

Art.  226. — 337.  Il  semblerait  qu'on  dût  retrouver 
ici  tout  ou  la  plus  grande  partie  des  sept  causes  qui 
font  perdre  le  droit  de  propriété  (voy.  art.  44).  Cepen- 
dant, il  n'y  a  guère  que  les  2*  et  4*  cas  qui  soient 
communs  aux  deux  droits  (voy.  art.  44,  5*  et  7*  al.)  ; 
cela  tient  à  la  grande  influence,  dans  la  possession,  du 
fait  de  la  détention,  lequel  est  indifférent  dans  la  pro- 
priété qui  est  un  pur  droit. 

On  reprendra  séparément  chacune  des  causes  qui 
font  perdre  la  possession;  mais  elles  ne  présentent 
guère  de  difficultés,  après  les  développements  qui 
précèdent. 

338. —  1**'  al.  L'intention  de  posséder  étant  un  des 
deux  éléments  du  droit  de  possession,  il  est  naturel 
que  le  droit  cesse  avec  cette  intention.  ^ 

Comme  il  y  a  deux  sortes  de  possession,  l'une  civile, 
l'autre  naturelle,  comme  la  différence  entre  elles  tient 
à  ce  que,  dans  la  première,  on  possède  pour  soi,  et, 
dans  l'autre,  pour  autrui  ou  sans  aucune  affectation 
déterminée,  dès  lors,  le  texte,  pour  embrasser  les  deux 
sortes  de  possession,  suppose  que,  dans  chacun  de  ces 
deux  cas,  le  possesseur  a  cessé  d'avoir  l'intention  qui 
constituait  et  caractérisait  sa  possession. 

Ainsi,  celui  qui  possédait  pour  lui-même  et  avait  la 
possession  civile  a  commencé  à  posséder  pour  autrui  : 
il  a  perdu  la  possession  civile  et  n'a  plus  qu'une  pos- 
session précaire;  ainsi  encore,  celui  qui  possédait  pour 


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POSSESSION.— PPRTE.  411 

autrui  et  liva|fc  la  posseBsion  précaire  a  cessé  d'avoir 
rintention  de  posséder'  pour  aucnoe  personue  :  il  n'a 
plus  la  possesQiou  précaire;  il  serait  mênie  difficile  de 
dire  qu'il  conserve  une  possession  purement  naturelle; 
car  il  ne  se  recentrerait  plus  en  sa  personne  qu'un  pur 
fait  matériel,  la  détention  de  la  chose,  que  la  loi  ne 
protège  aucunement  et  ne  reconnaît  pas. 

On  n'a  pas  à  revenir  ici  sur  le  cas  inverse  du  premier, 
celui  oh  le  possesseur  précaire  aurait  désormais  l'inten- 
tion de  posséder  pour  lui-même  :  en  pareil  cas,  son 
changement  d'intention  serait  rarement  valable;  il 
resterait  légalement  possesseur  précaire,  et  si,  par 
exception,  le  changement  d'intention  était  admis,  il  y 
aurait  moins  perte  de  la  possession  précaire  qti'acquisi* 
tion  de  la  possession  civile  (voy.  art.  197). 

839. —  2*  al.  Si  le  possesseur,  sans  cesser  d'avoir 
l'intention  de  posséder,  cesse  de  détenir  la  chose  ou 
d'exercer  le  droit,  c'est  le  deuxième  élément  de  la  pos- 
session, l'élément  de  fait,  qui  lui  manque;  son  inten- 
tion est  insuffisante  pour  lui  faire  retenir  la  possession. 

Toutefois,  la  loi  exige,  pour  cela,  que  la  cessation 
du  fait  soit  volontaire,  ou,  si  elle  est  forcée,  qu'elle  le 
soit  légalement;  comme  serait  l'exécution  d'un  juge- 
ment rendu  au  possessoire,  sur  une  action  en  réinté- 
grande,  ou  au  pétitoire,  sur  une  action  en  i*evendica- 
tion  ou  en  résolution  de  contrat;  telle  serait  encore 
l'exécution  d'un  jugement  de  confiscation. 

Ces  cas  correspondent  à  quelques  uns  de  ceux  oà, 
d'après  l'article  44,  la  propriété  elle-même  se  perd; 
mais,  il  y  a  cette  différence  que  la  propriété  étant  un 
pur  droit,  se  perd  par  le  jugement  même  qui  prononce 
la  résolution  ou  la  confiscation;  tandis  que  la  pos- 
session, à  cause  de  son  élément  défait,  ne  se  perd  que 
par  l'exécution  effective  du  jugement. 

Si  la  cessation  de  la  détention  n'était  ni  volontaire. 


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412       LIVRE  II.— I»  PARTIE.— CHAP.  IV.— SECT.  IV. 

Dt  légalement  forcée^  mais  résaltait  d'ane  force  ma- 
jeure, comme  d'une  inondation  prolongée,  la  possession 
ne  serait  pas  perdue;  il  en  serait  de  même  s'il  s'agis- 
sait de  terrains  inaccessibles  pendant  une  partie  de 
Tannée  (a);  on  peut  encore  ajouter  le  cas  oii  un  objet 
mobilier  est  égaré  dans  une  maison  et  où  Ton  ne  peut 
pas  dire  qu'il  soit  encore  possédé  en  isit,  sans  qu'on 
puisse  dire  non  plus  que  la  possession  en  soit  perdue. 
Dans  tous  ces  cas,  on  dit  que  'Ma  possession  se  con* 
serve  par  la  seule  intention." 

340. — 3^  al.  Le  texte  du  précédent  alinéa,  en  exi- 
geant que  la  cessation  forcée  de  la  détention  soit 
légale,  a  pour  but  d'exclure  le  cas  de  dépossession 
illégale,  par  violence  ou  par  ruse,  cas  auquel  le  spolié 
a  la  réintégrande  et  n'a  pas  perdu  la  possession,  tant 
qu'il  n'a  pas  perdu  cette  action  par  le  laps  d'un  an. 
C'est  à  cette  occasion  que  s'est  introduit  l'axiome  de 
droit  que  ''celui  qui  a  une  action  pour  recouvrer  une 
"chose  est  considéré  comme  ayant  encore  la  chose  elle- 
-même." 

Dans  le  cas  où  le  possesseur  spolié  ou  privé  de  la 
possession  par  le  fait  d'un  tiers,  même  de  bonne  foi, 
néglige  d'intenter,  dans  l'année,  l'action  en  réinté- 
grande ou  l'action  en  complainte,  on  pourrait  dire  que, 
le  plus  souvent,  il  y  a  abandon  volontaire  de  la  pos- 
session; mais  il  est  préférable  de  séparer  ce  cas  du 
précédent;  en  effet,  lors  même  que  l'inaction  du  pos-' 
sesseur  dépouillé  tiendrait  à  son  absence  ou  à  son 
ignorance  de  la  dépossession,  il  n'en  perdrait  pas  moins 
son  droit,  comme  il  arrive  d'ailleurs  dans  les  antres 
cas  où  les  droits  se  perdent  par  prescription. 

(a)  Cette  distinctioii  des  lieux  inaccessiblei  en  hiver  est  très  fr^uente 
dans  les  textes  du  droit  romain  oh  on  les  nomme  taltus  hlberni.  Elle  ne 
sera  pas  moins  utile,  au  Japon,  à  ca\isc  de  ses  montagnes  long-temps 
couvertes  de  neige. 


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POSSESSION.— PERTE.  413 

341. — 4®  al.  Il  va  de  soî  que  la  possession  ne  peafc 
survivre,  ni  comme  fait,  ni  comme  droit,  à  la  destruc- 
tion totale  de  la  chose  :  l'intention  de  la  posséder  n'au- 
rait plus  d'objet. 

La  loi  prévoit  aussi  la  perte  de  la  chose,  qui  ne  se 
confond  pas  toujours  avec  sa  destruction:  ainsi,  si  une 
chose  privée  passe  dans  le  domaine  public,  la  pos- 
session cesse,  au  moins  la  possession  civile  (art.  192); 
ainsi  encore,  si  un  animal  sauvage  s'échappe  et  n'a  pu 
être  ressaisi,  avant  d'être  occupé  par  un  tiers  de  boune 
foi,  la  possession  est  perdue. 


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CHAPITRE  V. 

DES   SERVITUDES    FONCIÈRES. 


N«tore  Art.  227.    Les  servitudes  foncières  sont 


serrlt^et.  ^66  charges  établies  sur  un  fonds,  pour  T  utilité 
d'un  fonds  appartenant  à  un  autre  propriétaire. 
[C.  fr.,  637,  639.] 

Lean  causes.  EUes  sout  établies  par  la  loi  ou  par  le  fait  de 
l'homme.  [C.  ital.,  532.] 

COMMENTAIBB. 

Art.  227. —  342.  Le  nom  de  servitudes,  employé 
pour  désigner  certains  démembrements  de  la  propriété, 
remonte  au  droit  romain  (a)  ;  il  exprime  l'idée  qu'une 
chose  est  affectée,  d'une  façon  dépendante,  à  l'usage 
et  au  service  d'un  autre  que  le  propriétaire  de  cette 
chose.  Le  droit  de  propriété  lui-mêrad  assujettit  pleine- 
ment la  chose  au  propriétaire  ;  mais  le  nom  même  de 
propriété  l'indiquant  suffisamment,  le  nom  de  servitude 
ne  s'emploie  pour  aucun  des  services  que  le  proprié- 
taire tire  de  sa  propre  chose  (6). 

Les  servitudes  dont  il  va  être  parlé  sont  appelées 
prédiales  (de  prœdium,  fonds)  ou  foncières  et,  souvent, 
réelles,  par  opposition  à  l'usufruit,  à  l'usage  et  à  l'habi- 
tation qu'on  appelle  quelquefois  servitudes  personnelles. 

{a)  Servitude,  vient  da  latin  »ervire,  "être  asservi,  assujetti,  dépen- 
dant ;  *'  d'où  êervitui  :  "  dépendance." 

(5)  Les  Romains  exprimaient  ainsi  cette  idée  :  nemini  ret  iua  êervtt, 
"personne  n'a  nu  droit  de  servitude  sur  sa  propre  chose." 


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SERVITUDES  FONCIÈRES.  415 

343.  Ces  noms  demandent  qaelqne  attention^  car 
ils  pourraient  causer  de  la  confusion^  et  si  on  les  con- 
serve ici,  c'est  parce  qu'ils  sont  consacrés,  en  Europe, 
par  uu  long  usage. 

La  qualification  de  réeliea  n'a  pas  ici  pour  but  de 
dire  que  les  servitudes  sont  des  droits  réels  ;  car  l'usu- 
fruit, l'usage  et  l'habitation  sont  aussi  des  droits  réels. 
La  qualification  de  prédicdes  ou  foncières  n'est  pas  em- 
ployée pour  exprimer  que  ces  servitudes  portent  tou- 
jours sur  des  fonds;  car  l'habitation  porte  toujours 
sur  un  bâtiment,  et  si  l'usufruit  et  l'usage  ne  portent 
pas  toujours  sur  un  fonds,  ils  peuvent  aussi  porter  et, 
en  fait,  ils  portent,  le  plus  souvent,  sur  cette  nature 
de  biens. 

Ici,  les  qualifications  de  réelles  ou  foncières,  appli- 
quées aux  servitudes,  expriment  l'idée  qu'elles  afpar- 
TiBNKSNT  A  unc  chose,  A  un  fonds,  par  opposition  à 
l'usufruit,  à  l'usage  et  à  l'habitation,  qui  appartiennent 
toujours  à  une  personne  déterminée  et  s'éteignent  avec 
elle,  sans  se  transmettre  à  son  héritier,  même  au  plus 
proche  (c). 

Il  y  a,  au  premier  abord,  quelque  chose  de  bizarre  à 
dire  qu'un  droit  ^'appartient  à  une  chose:  "  les  choses 
sont  les  ohjets  du  droit  et  n'en  peuvent  être  les  sujets  ; 
elles  subissent  un  droit,  mais  ne  peuvent  V exercer  ;  leur 
rôle  est  toujours  passif,  jamais  actif;  et,  en  réalité,  les 
servitudes  foncières  appartiennent  au  propriétaire  du 
fonds  en  faveur  duquel  la  servitude  est  établie  ;  mais, 
comme  ce  propriétaire  peut  changer,  par  cession  ou 
par  héritage,  et  comme  le  droit  de  servitude  n'eu  subit 
aucune  atteinte  et  passe  intact  an  nouveau  propriétaire, 
en  cette  qualité,  on  est  amené  à  dire,  par  figure  de 

(c)  Les  expresfliong  du  droit  Romain  rendaient  la  même  idée,  non  sans 
quelque  équivoque  aussi  :  tervilutet  prœdiorum,  nervituteê  perêonarmm, 
"  senritudes  de  fonds,  servitudes  de  personnes."  Le  mot  tervitude» 
était  alors  pris  activement,  dans  le  sens  de  dboitb  de  êervitude. 


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416  LIVRE   II.— Ire  PARTIE.— CHAPITRE  V. 

langage,  que  le  droit  de  servitude  appartient  plutôt  au 
fonds  qu'à  la  personne  du  propriétaire.  En  outre,  si 
l'on  considère  que  les  servitudes  ont  pour  but  l'amé- 
liomtion  des  fonds,  leur  utilité,  leur  plus  value,  et  non 
le  seul  agrément  des  personnes,  il  n'y  a  rien  d'exagéré 
à  dire  que  les  servitudes  foncières  "appartiennent  aux 
fonds,"  et  même,  en  suivant  jusqu'au  bout  la  figure  de 
langage,  on  appelle  fonds  dominant  celui  en  faveur 
duquel  la  servitude  est  établie  et  fonds  servant  celui 
qui  la  subit,  celui  sur  lequel  elle  s'exerce. 

Ces  observations  préliminaires  servent  d'explication 
au  V^  alinéa  de  notre  article  227  qui  donne  la  défini- 
tion des  servitudes  foncières. 

344.  Il  suflSt  maintenant  d'en  faire  ressortir  les 
deux  caractères  distinctifs. 

1°  La  servitude  doit  avoir  pour  but  de  donner  plus 
d'utilité  au  fonds  dominant.  Par  utilité,  on  doit  en- 
tendre tout  ce  qui  en  favorise  l'usage,  en  facilite  l'ex- 
ploitation et,  d'une  manière  générale,  en  augmente  la 
valeur;  ce  qui  comprend  même  certains  agréments, 
lorsqu'étant  de  nature  à  convenir  à  toute  personne  et 
non  au  seul  propriétaire  actuel,  ils  donneront  plus  de 
valeur  au  fonds. 

On  aura  à  revenir,  plus  loin,  avec  l'article  286,  sur 
les  distinctions  à  faire  au  sujet  des  agréments  pure- 
ment personnels  qui  ne  pourraient  être  établis  à  titre 
de  servitude /o72cière. 

Le  présent  article  exige  que  la  servitude  procure  de 
V  utilité  Q,u.  fonds  dominant;  c'est  le  principe  essentiel. 

L'établissement  des  servitudes  a  un  grand  avantage 
économique.  Généralement,  le  profit  qu'elles  pro- 
curent au  fonds  dominant  est  bien  supérieur  au  pré- 
judice qu'elles  causent  au  fonds  servant  ;  cependant, 
s'il  en  était  autrement,  la  servitude  n'en  serait  pas 
moins  valable,  car  les   propriétaires    auraient   usé  de 


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SERVITUDES  FONCIERES.  417 

leur  liberté  respective  et,  d'ailleurs,  il  serait,  sans 
doute,  intervenu  quelque  compensation,  en  argent  ou 
autrement. 

2°  Il  est  nécessaire  que  les  deux  fonds,  servant  et 
dominant,  appartiennent  à  différents  propriétaires  :  si 
le  propriétaire  de  deux  fonds  tirait  de  l'un  des  avan- 
tages dans  l'intérêt  de  l'autre,  ce  serait  l'exercice  du 
droit  de  propriété,  il  n'y  aurait  pas  servitude  (d);  cet 
état  de  chose  dépendrait  uniquement  de  la  volonté  du 
propriétaire,  quant  à  son  étendue  et  quant  à  sa  durée; 
la  loi  n'aurait  pas  à  s'en  occuper.  Ce  principe  a  des  con- 
séquences variées  que  l'on  rencontrera  ultérieurement. 

345.  Généralement,  les  servitudes  sont  établies 
entre  fonds  contigus  ou,  tout  au  moins,  voisins  ;  mais, 
cette  condition  n'étant  pas  absolument  nécessaire,  en 
raison,  la  loi  ne  l'exige  pas;  ainsi,  rien  n'empêcherait 
qu'un  droit  de  passage  ou  une  prise  d'eau  fussent 
établis  à  la  charge  d'un  fonds,  au  profit  d'un  fonds 
éloigné,  lorsque  la  communication  entre  les  deux  fonds 
ne  pourrait  se  faire  que  par  la  voie  publique,  par  un 
cours  d'eau,  ou  par  des  fonds  intermédiaires. 

La  loi  n'exige  pas  non  plus  que  les  servitudes  aient 
un  caractère  perpétuel,  pour  les  fonds  de  terre,  ni 
même,  s'il  s'agit  de  bâtiments,  qu'elles  soient  aussi 
durables  que  ceux-ci;  cette  condition  de  perpétuité 
était  exigée  dans  le  droit  romain,  sans  qu'on  en  ait 
donné  une  raison  bien  satisfaisante;  elle  a  été  aban- 
donnée dans  les  législations  modernes  et  il  n'y  a  aucune 
raison  de  l'exiger  au  Japon. 

346.  Le  2^  alinéa  de  notre  premier  article  indique 
les  causes  d'établissement  des  servitudes  ;  il  n'en  re- 
connaît que  deux  ;  la  loi  et  le  fait  ou  la  volonté  de 
Vhojïime, 

{(l)  Xemhii  res  rua  servit  (voy.  note  h). 

27 


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418  LIVRE  IL— Iw»  PARTIE.— CHAPITRE  V. 

En  cela^  le  Projet  s'écarte  da  Code  français  qui 
admets  eu  outre,  des  servitudes  naturelles  ou  résultant 
de  la  situation  des  lieux  (art.  640  et  suiv.).  Mais,  sous 
ce  titre  de  servitudes  naturelles,  ce  Code  place  à  tort 
(et  par  inadvertance  sans  doute)  des  servitudes  légales 
et  des  servitudes  provenant  du  fait  de  l'homme;  en 
réalité,  il  ne  contient  qu'une  seule  servitude  qui  pa- 
raisse due  à  la  nature,  avant  d'être  reconnue  par  la  loi. 

Ce  ne  serait  pas,  cependant,  une  raison  pour  né- 
gliger un  droit  qui  viendrait  de  la  nature  avant  d'être 
consacré  par  la  loi;  mais,  si  l'on  veut  examiner  les 
choses  de  plus  haut,  on  reconnaîtra  que  tous  les  droits 
sont  naturels  avant  d'être  consacrés  par  la  loi,  surtout 
dans  les  pays  où  la  loi  se  garde  d'être  arbitraire  et 
tyrannique;  toutes  les  servitudes  dites  légales  seraient 
donc,  avant  tout,  naturelles;  il  est  préférable  de  nom- 
mer légales  toutes  celles  que  la  loi  consacre.  D'ail- 
leurs, même  dans  les  servitudes  que  la  nature  semble 
imposer  davantage  au  législateur,  il  y  a  toujours  lieu  de 
régler  l'exercice  du  droit,  d'en  déterminer  l'étendue  et 
les  limites;  or,  si  les  intéressés  n'y  pourvoient  pas 
eux-mêmes,  la  loi  seule  le  peut,  si  elle  ne  veut  pas 
laisser  aux  tribunaux  un  trop  grand  pouvoir,  lorsque 
les  contestations  se  présenteront. 

En  n'admettant  que  deux  causes  d'établissement 
des  servitudes,  la  loi  et  le  fait  de  l'homme,  le  Projet 
japonais  se  trouve  d'accord  avec  le  nouveau  Code  civil 
italien  (art.  532). 

347.  Ce  n'est  pas,  cependant,  sans  avoir  beaucoup 
hésité  que  les  auteurs  du  Projet  se  sont  décidés  à 
reconnaître  des  servitudes  légales,  bien  qu'on  trouve 
cette  idée  dans  la  plupart  des  législations  modernes. 

Depuis  long- temps,  il  est  admis,  en  doctrine,  que 
les  dispositions  classées  sous  le  nom  de  servitudes 
légales  ne  sont  pas  de  véritables  servitudes,  qu'elles 


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SERVITUDES  FONCIERES.  419 

constituent  plutôt  le  droit  commun  de  la  propriété, 
tandis  que  les  servitudes  proprement  dites  ne  peuvent 
être  que  des  charges  exceptionnelles. 

En  e£Fet,  parmi  les  servitudes  dites  légales,  on  trouve 
des  limites  à  ^exercice  du  droit  de  propriété  qui  n'est 
pas  et  ne  peut  être  absolu,  des  restrictions  à  la  liberté 
du  propriétaire,  établies  dans  le  but  de  Tempêcher  de 
nuire  à  ses  voisins:  comme  la  défense  d'envoyer  ses 
eaux  ménagères  ou  industrielles  sur  le  fonds  voisin,  ou 
même  d'y  faire  tomber  l'égo&t  de  ses  toits,  comme 
aussi  celle  de  faire  certains  actes  abusifs  à  Tégard  du 
mur  ou  du  fossé  mitoyen.  Or,  il  est  difficile  de  consi- 
dérer ces  défenses  comme  des  ''charges  établies  sur  un 
fonds  pour  l'utilité  d'un  autre  fonds  ;  "  on  ne  peut  non 
plus,  dans  ces  cas,  parler  de  fonds  dominant  ni  de 
fonds  servant;  car,  chacun  des  fonds  a,  tout  à  la  fois, 
les  deux  qualités  yis-à-vis  de  l'autre. 

D'autres  dispositions  légales  ont  davantage  le  ca- 
ractère de  charges  comme  celle  de  fournir  au  voisin 
enclavé  un  passage  qui  lui  donne  accès  à  la  voie  pu- 
blique; comme  aussi  l'obligation,  pour  les  voisins,  de 
contribuer  également  aux  frais  du  bornage  de  leurs  pro- 
priétés contiguës  et  même  de  la  clôture,  en  certains  cas. 

Mais,  on  peut  dire  que  la  première  seule  de  ces 
charges  est  établie  pour  l'utilité  de  Vun  des  fonds,  car, 
les  deux  dernières  le  sont  dans  l'intérêt  réciproque 
des  voisins. 

348.  Ces  considérations,  si  sérieuses  qu'elles  soient, 
n'ont  cependant  pas  suffi  pour  déterminer  les  auteurs 
du  Projet  à  s'écarter  de  la  classification  ordinaire. 

Plusieurs  motifs  s'y  opposaient. 

D'abord,  il  est  toujours  gênant  de  s'écarter  des  tra- 
ditions universellement  reçues;  car,  on  prive  la  juris- 
prudence du  bénéfice  des  travaux  antérieurs. 

Ensuite,  il  y  a,  entre  voisins,  des  obligations  légales 


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420  LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAPITRE  V. 

qu'il  est  bien  difficile  de  ne  pas  qaalifier  de  servitudes  ; 
telle  est  celle  de  fournir  le  passage  des  personnes  en 
cas  d'enclave,  celle  de  sabir  le  passage  des  eaux  pour 
l'irrigation,  ou  leur  écoulement  pour  le  drainage  (e),  et 
plusieurs  autres  relatives  aux  eaux  ;  sans  compter  les 
nombreuses  charges  imposées  aux  propriétaires,  dans 
l'intérêt  général,  par  les  lois  administratives. 

Enfin,  si  l'on  voulait  suivre  une  classification  théo- 
rique rigoureusement  exacte,  on  serait  amené,  comme 
l'ont  été  certains  auteurs  français  et  allemands,  à 
répartir,  dans  trois  ou  quatre  différentes  places,  des 
matières  que  tout  le  monde  est  accoutumé  à  chercher 
et  à  trouver  sous  la  rubrique  consacrée  des  Servitudes. 

Ainsi,  on  aurait  : 

1^  Des  modifications  au  droit  de  propriété,  compre- 
nant la  mitoyenneté,  comme  variété  de  la  co-propriété; 

2**  Des  restrictions  au  droit  de  propriété,  comprenant 
des  défenses  relatives  aux  actes  nuisibles  entre  voisins; 

3^  Des  obligations  entre  voisins,  comme  celles  rela- 
tives au  bornage  et  à  la  clôture  ; 

4°  De  véritables  servitudes  légales  (car  on  ne  peut 
les  exclure  entièrement),  et,  sous  ce  titre,  on  trouve- 
rait, outre  les  servitudes  d'utilité  publique,  celles  rela- 
tives au  passage  en  cas  d'enclave  et  à  l'écoulement 
des  eaux,  tant  naturelles  qu'artificielles. 

Il  faut  souvent,  en  matière  de  législation,  sacrifier 
la  théorie  pure  à  l'utilité  pratique.  Il  y  a  long-temps 
qu'un  législateur  romain,  l'empereur  Justinien,  a  pro- 
clamé que  'Ma  simplicité  est  amie  des  lois."  C'est  une 
vérité  encore  aujourd'hui  et  au  Japon  comme  partout 
ailleurs. 

On  aura  donc,  dans  cette  matière,  deux  Sections  : 
l'une,  pour  les  diverses  modifications  de  la  propriété 

(«)  Le  drainage  est  le  contraire  de  Virrigation  :  il  consiste  à  faire 
écouler  les  eaux  surabondantes  des  terrains  marécageux. 


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§  ler.—DROITS  D'ACCÈS  ET  DE  PASSAGE.  421 

nommées,  improprement,  servitudes  légales,  l'autre, 
pour  les  véritables  servitudes,  pour  celles  qui,  créées 
par  la  volonté  de  Phomme,  constituent  un  asservisse- 
ment exceptionnel  d'un  fonds  à  un  autre. 

349.  Les  deux  Sections  ne  pourront  être  subdivisées 
do  la  même  manière  ;  tandis  que  la  seconde  présentera 
nos  subdivisions  habituelles  (1^  les  diverses  espèces  du 
même  droit,  2^  les  causes  ou  moyens  d'établissement 
du  droit,  3^  les  effets  du  droit,  4**  les  causes  d'extinc- 
tion du  droit),  la  première  ne  présentera  d'autre  sub- 
division que  celle  tirée  des  cas  particuliers  constituant 
les  diverses  espèces  de 'servitudes  dites  'Mégalos."  En 
effet,  il  ne  peut  être  question  de  tirer  une  subdivision 
des  causes,  puisque  ces  servitudes  ont  toutes  la  même 
cause,  à  savoir,  la  loi;  quant  aux  effets  et  à  V extinction 
de  chacune  de  ces  servitudes,  ils  varient,  plus  ou 
moins,  avec  chaque  espèce  de  servitude  et  ils  consti- 
tuent, justement,  la  matière  principale  de  chaque  pa- 
ragraphe. 


SECTION  PREMIERE. 

DES  SERVITUDES  ÉTABLIES  PAR  LA  LOI. 


§    I.— DES    DROITS    D'ACCÈS    ET    DE    PASSAGE 
SUE    LE    FONDS    VOISIN. 

Art.  228.  Tout  propriétaire  peut  obtenir  Droudacoès. 
l'accès  sur  le  fonds  voisin,  pour  la  construction 
et  la  réparation  de  ses  murs  ou  bâtiments  placés 
sur  la  limite  des  fonds  ou  à  une  distance  trop 
rapprochée  pour  qu'il  puisse  faire  les  travaux 
sur  son  propre  fonds.  [C.  ital.,  592.] 


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422         LIVRE  IL-^Ire  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I".    ^ 

Epoque  229.    Sauf  le  cas  d'urgence  ou  de  nécessité 

absolue,  les  travaux  de  construction  ou  de  ré- 
paration ne  doivent  pas  être  faits  à  l'époque  où 
ils  pourraient  nuire  aux  récoltes,  ni  en  cas  d'ab- 
sence momentanée  du  propriétaire  voisin. 
Lieu  En  aucun  cas,  ils  ne  peuvent,  sans  le  con- 

sentement du  voisin,  motiver  l'accès  dans  sa 
maison  d'habitation,  même  contiguë  aux  bâti- 
ments demandant  réparation. 

Indemnité.  230.  Daus  tous  Ics  CES,  Ic  voislu  quî  donne 
l'accès  peut  obtenir  une  indemnité  mesurée  sur 
le  trouble  à  lui  causé,  eu  égard  à  la  nature  et  à 
la  durée  des  travaux  exécutés. 

PMMge  231.     Si  un  fonds  se  trouve  enclavé  dans  un 

d'enclave.  OU  plusicurs  autrcs  fonds,  de  telle  sorte  qu'il  ne 
puisse  communiquer  avec  la  voie  publique,  il 
devra  lui  être  fourni  un  passage  sur  ces  fonds, 
jusqu'à  la  voie  publique,  moyennant  une  juste 
indemnité.  [C.  fr.,  682;  C.  it.  593.] 

Un  fonds  peut  être  considéré  comme  en- 
clavé, quand  il  n'a  de  communication  qu'avec 
un  canal,  même  public,  avec  une  rivière  ou 
la  mer,  ou  lorsqu'il  est  notablement  en  contre- 
haut  ou  en  contre-bas  de  la  voie  publique. 

Largeur  232.   Lc  passagc  fourni  doit  être  assez  large 

pour  l'emploi  de  voitures,  si  les  besoins  des  ha- 
bitants ou  l'exploitation  des  fonds  le  requièrent. 

Frai«.  Les  travaux  d'établissement  et  d'entretien  du 

passage  sont  à  la  charge  du  fonds  enclavé. 


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§  1er.— DROITS  D'ACCÈS  ET  DE  PASSAGE.  423 

233.  iBn  cas  de  désaccord  des  intéressés  sur 
la  fixatiou  de  la  ligne  du  passage,  elle  est  faite 
par  le  tribunal,  qui  concilie,  autant  que  pos- 
sible, la  commodité  de  la  Toie  avec  le  moindre 
dommage  aux  fonds  traversés.  [683.] 

234.  L*indemnité  sera  fixée  en  capital,  à 
moins  que  les  parties  ou  le  tribunal  n'estiment 
que,  dans  un  temps  plus  ou  moins  prochain,  il 
sera  établi  une  voie  publique  ou  qu'il  survien- 
dra tel  autre  événement  qui  fera  cesser  l'en- 
clave; auquel  cas,  l'indemnité  est  réglée  en 
annuités. 

Bans  ce  dernier  cas,  le  passage  et  l'indemnité 
annuelle  cessent  d'être  dus,  respectivement,  dès 
que  l'enclave  a  cessé. 

Si  l'indemnité  a  été  fixée  en  capital  et  que 
l'enclave  vienne  à  cesser,  le  propriétaire  du 
fonds  servant  peut  s'affranchir  du  passage  en 
restituant  l'indemnité  qu'il  a  reçue. 

235.  Lorsque  l'indemnité  a  été  réglée  à  une 
somme  annuelle,  soit  par  les  parties,  soit  par  le 
tribunal,  le  propriétaire  qui  en  est  chargé  peut 
s'en  affranchir  après  cinq  ans,  en  payant  un 
capital  représentant  vingt  fois  l'annuité. 

Le  propriétaire  du  fonds  servant  peut  aussi 
demander  le  même  capital,  si  le  débiteur  de 
l'annuité  a  laissé  passer  deux  années  sans  la 
payer,  après  en  avoir  été  dûment  sommé. 


Fixation 

da 
passage. 


Indemnité. 


Cessation 
de  l'enclare. 


Suite. 


Rachat 
de  l'annoitë. 


Passage 


236.     Si  l'enclave  résulte  de  la  cession  par-  sans  indemnité. 


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4Zi        LIVRE  IL— I»  PArnE.-CHAP.  V.— SBCT.  1». 

tielle  d'un  fonds  ou  d'un  partage  entre  co-pro- 
priétaires,  le  passage  est  dft,  sans  indemnité,  par 
le  cédant  ou  le  copartageant,  et  il  cesse  de  même 
avec  la  création  d'nne  voie  publique  faisant 
cesser  Tenclave.  [Voy.  684,  fwuteauJ] 

COMMEHTAIBE. 

Art.  228. —  350.  Cest  assarément  nn  des  droits 
les  pi  as  certains  da  propriétaire  qoe  celui  de  refoser  à 
aatmi  l'accès  ou  Teotrée  chez  lui  ;  cependant,  ce  droit 
même  doit  céder  devant  un  antre  droit  pins  respec- 
table encore  :  celai  qui  demande  l'entrée  chez  son 
voisin  poar  des  travaux  de  construction  ou  de  répara- 
tion, à  faire  sar  la  limite  ou  à  proximité  de  la  limite 
des  fonds,  est  mft  par  un  intérêt  pécuniaire  légitime 
et  s^juvent  considérable,  celui  qui  la  refuse  ne  cherche 
souvent  qu'une  satisfaction  de  pure  convenance  per- 
sonnelle. 

Il  ne  faudrait  même  pas  croire  qu'il  n'y  a  ici  que 
deux  intérêts  privés  en  présence.  Si  cela  était,  il  ne 
serait  pas  facile  de  faire  prévaloir  l'intérêt  de  l'un  sur 
les  convenances  de  l'autre.  Mais,  il  faut  voir  ici  nn 
intérêt  général,  un  intérêt  économique. 

Si  la  loi  n'autorisait  pas  l'accès  sur  la  propriété 
d'autrui  pour  la  réparation  des  bâtiments,  chaque  pro- 
priétaire serait  obligé  de  construire  ses  bâtiments  et 
même  ses  murs  en  deçà  de  la  ligne  séparative,  ce  qui 
produirait  une  perte  de  terrain.  C'est  ce  qui  avait 
lieu  autrefois,  en  France,  où,  au  lieu  de  la  servitude 
ici  établie  par  la  loi,  il  en  existait  une  inverse  :  le 
constructeur  d'un  bâtiment  devait  ménager  entre  sa 
construction  et  la  ligne  séparative  un  espace  libre,  dit 
tour  d* échelle.  On  en  a  reconnu  les  graves  inconvé- 
nients, surtout  dans  les  villes  où  le  terrain  a  toujours 


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§  1er.— DROITS  D'ACCÈS  ET  DE  PASSAGE.  426 

une  grande  valeur.  Cette  obligation  a  d'abord  été 
supprimée  dans  les  villes  où  elle  a  été  remplacée  par 
les  droits  et  obligations  relatifs  à  la  mitoyenneté^  et  le 
Code  civil  français  ne  l'a  même  pas  maintenue  pour 
les  campagnes. 

Au  Japon,  un  usage  ancien,  qui  tend  à  disparaître 
et  que  le  nouveau  Code  fera  cesser,  est  aussi  de  mé- 
nager entre  les  bâtiments  un  espace  convenable  pour 
les  réparations. 

Il  y  a  aussi  un  intérêt  économique  à  la  conservation 
de  bâtiments  déjà  faits  et  même  à  la  possibilité  d'en 
construire  de  nouveaux. 

On  ne  trouve  pas,  cependant,  dans  le  Code  français, 
de  dispositions  formelles  sur  le  droit  â/ojcces  ici  réglé; 
mais,  le  principe  n'en  est  pas  contesté.  C'est  un  de  ces 
cas,  encore  nombreux,  où  l'insuffisance  de  la  loi  positive 
est  suppléée  par  les  tribunaux  en  vertu  du  droit  naturel. 

Le  Code  italien  consacre  le  droit  d'accès  (art.  592). 

Art.  229. — 351.  Bien  qu'il  s'agisse  ici  d'un  double 
intérêt  économique,  l'épargne  des  terrains  et  la  conser- 
vation des  bâtiments,  il  ne  faudrait  pas  non  plus  sacri- 
fier un  autre  intérêt  économique,  la  conservation  des 
récoltes.  La  loi  pose  donc,  en  principe,  que  les  travaux 
ne  pourront  se  faire  à  Tépoque  où  les  récoltes,  déjà 
plus  ou  moins  proches  de  la  maturité,  pourraient  en 
être  compromises.  Mais,  la  prohibition  fléchit  devant 
l'urgence  ou  la  nécessité  absolue,  justement  parce  que 
rintérêt  des  bâtiments  est,  en  général,  plus  grand  que 
celui  des  récoltes:  les  bâtiments  réparés  en  temps  utile 
peuvent  durer  long-temps;  leur  perte,  au  contraire,  est 
irrémédiable  et  peut  être  considérable  ;  tandis  qu'une 
récolte  perdue  ne  Test  que  pour  une  année  et  souvent 
pour  une  valeur  minime. 

La  loi  interdit  encore  les  travaux,  sauf  toujours  le 
cas  de  nécessité,  lorsque  le  propriétaire   voisin   est 


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426        LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I». 

absent.  II  est  juste  qa'one  atteinte  à  ses  immunités, 
même  antorisée  par  la  loi,  n'ait  lieu  qne  sons  son 
contrôle  et  soos  sa  surveillance.  Les  parents  on  les 
serviteurs  pourraient  être  mauvais  gardiens  de  ses 
intérêts.  Mais  encore  faut-il,  pour  retarder  les  travaux, 
que  le  voisin  ne  soit  que  momentanément  absent;  car, 
si  son  absence  était  déjà  ancienne  ou  devait  durer 
encore  long-temps,  le  propriétaire  n'en  devrait  pas 
souffrir  indéfiniment;  d'ailleurs,  l'absent  a  pu  et  presque 
dû  laisser  un  mandataire  pour  surveiller  sa  propriété. 

La  loi  revient,  dans  le  2*  alinéa,  au  respect  des  con- 
venances du  voisin,  en  interdisant  qne  les  travaux 
puissent  motiver  l'accès  ou  l'entrée  dans  les  bâtiments 
consacrés  à  l'habitation  ;  ce  qui  doit  s'entendre  même 
de  l'habitation  de  la  famille  et  des  serviteurs,  et  des 
accessoires  immédiats  et  nécessaires  desdits  bâtiments. 

Il  ne  parait  pas  nécessaire  de  justifier  cette  sage 
disposition. 

Si  les  travaux  ne  demandaient  l'accès  qu'à  des  bâti- 
ments consacrés  à  l'industrie,  au  commerce,  ou  à  des 
magasins,  la  prohibition  cesserait. 

.  Art.  230. —  352.  Bien  que  l'obligation  de  fournir 
l'accès  soit  imposée  an  voisin  par  la  loi  et  soit  tout  à 
fait  conforme  au  droit  naturel,  ce  n'est  pas  une  raison 
pour  lui  refuser  une  indemnité  :  il  n'en  est  pas  moins 
vrai  qu'il  éprouve  un  dommage  du  fait  d'autrui,  en 
même  temps  que  ce  fait  est  avantageux  à  celui  qui 
l'accomplit. 

Lorsque  le  dommage  n'aura  été  qu'un  trouble  dans 
les  convenances  personnelles,  résultant  des  allées  et 
venues  des  ouvriers  et  de  la  nécessité  d'une  certaine 
surveillance,  l'indemnité  sera  naturellement  légère  et 
lo  plus  souvent,  elle  ne  sera  même  pas  demandée,  par 
l'effet  des  bons  rapports  de  voisinage;  il  en  serait 
autrement,  s'il  y  a  eu  dégi'adation  des  jardins  ou  des 


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§  ler._l)R01TS  D'ACCES  ET  DE  PASSAGE.  427 

champs  ou  si  les  travaux  out  été  très-longs,  comme 
ceux  de  la  construction  d'un  Koura  (go-down). 

Du  reste,  le  payement  d'une  indemnité  ne  dispenserait 
p'as  Fauteur  des  travaux  d'enlever  les  débris  de  matéri- 
aux et  d'approprier  les  lieux,  en  les  rétablissant,  autant 
que  possible,  dans  l'état  où  ils  étaient  auparavant. 

Les  contestations  sur  le  droit  d'accès  seront  de  la 
compétence  des  tribunaux  civils  et,  probablement,  des 
juges  de  paix. 

Art.  231. —  353.  Cette  servitude  connue  sous  le 
nom  de  "droit  de  passage,  en  cas  d'enclave"  (a),  est, 
plus  encore  que  la  précédente,  fondée  sur  un  grand 
intérêt  économique. 

Si  un  fonds  n'avait  pas  d'accès  à  la  voie  publique, 
il  ne  pourrait  être,  ni  habité  par  les  personnes,  ni 
exploité  en  culture  ou  autrement  ;  ce  serait  une  pro- 
priété perdue  pour  tout  le  monde.  Il  faut  donc  faire 
fléchir  l'intérêt  des  voisins  devant  l'intérêt  général,  en 
même  temps  que  devant  l'intérêt  particulier  du  pro- 
priétaire enclavé. 

Il  ne  faudrait  pas,  cependant,  considérer  cette  ser- 
vitude comme  "dérivant  de  la  situation  naturelle  des 
lieux  ;  "  car,  si  elle  est  devenue  nécessaire,  ce  n'est  que 
par  l'imprévoyance  des  propriétaires  antérieurs,  dans 
des  opérations  de  partage  ou  de  cession.  Aussi,  les 
législations  qui,  comme  celle  de  France,  admettent  des 
servitudes  naturelles,  n'y  font-elles  pas  rentrer  celle  qui 
va  nous  occuper:  elle  figure,  comme  ici,  parmi  les 
servitudes  légales  ;  la  loi,  en  effet,  intervient  pour  cor- 
riger la  faute  de  l'homme. 

Par  cela  même  que  la  cause  de  la  servitude  n'est 
pas   purement  naturelle,   le   passage  ne  pourra  être 


(a)  Enclave,  vient  du  latin  in,  "dans,  sous,**  et  clatns,  "  clef  : 
fonds  enclavé  est,  en  quelque  sorte,  sous  clef. 


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428        LIVRE  IL— 1~  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  1". 

obtena  que  mojennaDt  une  indemnité^  sar  laquelle 
revient  l'article  234  et  saaf  une  exception  portée  par 
l'article  236. 

354.  La  loi  tranche^  au  2®  alinéa^  nne  question  qui 
pourrait  faire  difficulté  et  qui  reste  indécise  dans  le 
Code  français,  à  savoir,  si  un  fonds  peut  être  considéré 
comme  enclavé  quand  il  n'a  de  communication  qu'avec 
un  cours  d'eau,  même  public  ;  sans  doute,  dans  le  lan- 
gage du  droit,  un  fleuve,  une  rivière,  un  canal  public, 
sont  des  voies  publiques  et  ces  "voies  mobiles"  com- 
muniquent, de  distances  en  distances,  à  des  voies  ter- 
restros;  mais,  on  ne  peut  méconnaître  qu'elles  sont 
d'un  accès  souvent  difficile  et  même  quelquefois  dan- 
gereux ;  un  fonds  de  quelque  importance  qui  n'aurait 
pas  d'autre  communication  avec  le  dehors,  serait,  pres- 
que toujours,  difficile  à  exploiter  et  d*une  habitation 
très-incommode.  Cela  est  encore  plus  évident,  si  le 
fonds  ne  communique  qu'avec  la  mer  qui  n'est  pas 
accessible  à  toute  heure,  par  le  mouvement  du  flux  et 
du  reflux,  et  qui  souvent  est  bouleversée  pendant  plu- 
sieurs jours. 

Toutefois,  il  peut  j  avoir  tant  de  variétés  dans  les 
dispositions  locales  que  la  loi  a  laissé  un  pouvoir  d'ap- 
préciation aux  tribunaux  :  ils  pourront,  sans  encourir 
la  cassation,  déclarer,  suivant  les  circonstances,  qu'un 
fonds  contigu  à  un  cours  d'eau  est  enclavé  ou  ne  l'est 
pas. 

La  solution  est  la  même  et  devait  encore  plus  être 
laissée  à  l'appréciation  des  tribunaux,  lorsque  le  fonds 
prétendu  enclavé  est  supérieur  ou  inférieur  à  la  voie 
publique:  il  est  clair  que,  dans  biens  des  cas,  une  com- 
munication qui  n'aurait  lieu  que  par  de  hauts  escaliers 
serait  bien  défavorable  à  l'exploitation  d'un  fonds; 
mais  il  ne  faudra  considérer  l'inégalité  des  niveaux 
comme  constituant  une  enclave  que  si  elle  est  "no- 


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§  iw.— DROITS  D'ACCES  ET  DE  PASSAGE.  429 

table  *'  et  en  outre,  il  faudra  tenir  compte  de  la  nature 
et  du  mode  d'exploitation  des  propriétés:  une  maison 
d'habitation  ne  serait  pas  enclavée  par  la  môme  diffé- 
rence de  niveaux  qu'une  manufacture  ou  un  fonds  mis 
en  culture. 

Au  surplus^  comme  le  passage  sur  les  fonds  voisins 
sera  toujours  plus  ou  moins  onéreux  pour  celui  qui  le 
requiert,  il  n'y  a  guère  à  craindre  qu'il  le  réclame  sans 
nécessité,  lorsqu'il  a  déjà  une  communication  avec  un 
cours  d'eau,  avec  la  mer,  ou  avec  une  voie  publique 
se  trouvant  en  contre-bas  ou  en  contre-haut  de  sa 
propriété. 

355.  La  loi  n'a  pas  cru  devoir  s'occuper  du  cas  où 
les  communications  directes  d'un  fonds  avec  la  voie 
publique  se  trouveraient  momentanément  interrompues 
par  quelque  accident,  comme  un  éboulement,  une  inon- 
dation, ou  des  travaux  publics.  En  pareil  cas,  si  les 
communications  ne  pouvaient  se  faire  qu'à  travers  des 
fonds  voisins,  les  propriétaires  de  ces  fonds  devraient 
s'y  prêter,  et  sans  indemnité.  C'est  à  la  police  locale 
qu'il  appartiendrait  de  résoudre  les  difficultés  nées  de 
ces  circonstances. 

Il  peut  enfin  se  produire  une  enclave  véritable  et 
permanente  par  la  suppression  d'une  voie  publique,  ou 
par  son  déplacement,  au  moyen  d'un  redressement  ou 
autre  opération  de  voirie.  Dans  ce  cas,  si  l'administra- 
tion n'a  pu  fournir  aux  fonds  précédemment  riverains 
de  la  voie  publique  une  communication  avec  la  nouvelle 
voie,  celle-ci  sera  demandée  aux  fonds  voisins;  généra- 
lement, ce  sera  l'administration  qui  fera  la  demande  et 
fera  reconnaître  et  exécuter  la  servitude  légale. 

Dans  tous  les  cas,  l'indemnité  sera  à  la  charge  de 
l'administration. 

Art.  232. —  356.  Le  but  de  la  loi  ne  serait  pas 
complètement  atteint  et  même  ne  le  serait  que  très- 


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430        LIVRE  II.— !«>  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  !«. 

imparfaitement  si  le  passage  n'était  accordé  qu'aux 
personnes.  Lors  même  que  le  fonds  enclavé  ne  serait 
qu'une  maison  d'habitation,  il  faudrait,  presque  tou- 
jours, accorder  le  passage  des  véhicules,  soit  pour  les 
personnes,  soit  pour  les  provisions.  Il  en  est  ainsi,  à 
plus  forte  raison,  pour  un  fonds  qui  serait  l'objet  d'une 
exploitation  agricole,  industrielle  ou  commerciale. 

Il  n'y  aurait  même  pas  à  distinguer,  comme  on  a 
prétendu  le  faire,  en  France,  entre  le  cas  où,  soit  les 
bâtiments  d'habitation,  soit  l'exploitation,  seraient  an- 
térieurs à  l'enclave  et  celui  où  ils  7  seraient  postérieurs  : 
il  y  a  toujours  le  même  intérêt  économique. 

Si  le  fonds  enclavé  n'a  pas  d'habitation  et  que  les 
travaux  d'exploitation  n'aient  lieu  qu'à  certaines 
époques  de  l'année,  comme  la  plupart  des  travaux  des 
champs,  ou  comme  ceux  relatifs  à  un  bois,  le  passage 
ne  devrait,  en  règle,  être  exercé  qu'à  ces  époques; 
toutefois,  le  droit  de  surveillance  appartenant  au  pro- 
priétaire du  fonds  enclavé  devrait  être  respecté,  pourvu 
qu'il  n'y  eût  pas,  de  sa  part,  abus  et  vexation. 

357.  Quoique  le  passage  ne  soit  accordé,  en  prin- 
cipe, que  contre  une  indemnité  à  payer  par  le  proprié- 
taire qui  se  prévaut  de  la  servitude,  cela  ne  dispense 
pas  celui-ci  de  faire  les  frais  de  premier  établissement 
du  passage,  tels  que  nivellement,  terrasseipent,  em- 
pierrements, et,  plus  tard,  de  supporter  les  frais  d'en- 
tretien. Le  propriétaire  du  fonds  enclavé  fera  d'ail- 
leurs autant  ou  aussi  peu  de  travaux  qu'il  jugera  à 
propos  ;  de  cette  façon,  on  évite  des  contestations 
qui  pourraient  gâter  tout  à  fait  les  rapports  de  bon 
voisinage. 

Art.  233. —  358.  Il  arrivera  le  plus  souvent,  sans 
doute,  que  les  parties  se  mettront  d'accord  sur  la 
fixation  de  la  ligne  du  passage  et  sur  le  montant  de 
l'indemnité:  leur  intérêt  bien  compris  sera  toujours 


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§  I«r.— DROITS  D'ACCÈS  ET  DE  PASSAGE.  431 

d'éviter  les  lentears  et  les  frais  d'ane  expertise  judi- 
ciaire. Mais^  la  loi  a  dû  prévoir  le  cas  de  désaccord. 
Elle  indique  alors  au  tribunal  le  double  but  qu'il  doit 
poursuivre:  la  plus  grande  commodité  possible  pour  le 
fonds  enclavé  et  le  moindre  dommage  pour  le  fonds 
traversé. 

La  loi  ne  dit  pas^  comme  le  Code  français  (art. 
683)  {b),  que  le  passage  sera  pris  par  la  voie  la  plus 
directe,  c'est-à-dire  la  plus  courte,  car,  elle  pourrait 
être  aussi  la  plus  incommode,  par  l'effet  d'une  pente 
trop  rapide,  ou  par  un  terrain  inondé  ou  encombré  de 
roches;  la  voie  la  plus  courte  pourrait  aussi  être  la  plus 
dommageable  au  fonds  servant,  car,  il  pourrait  être 
nécessaire  de  supprimer  des  plantations  ou  de  détruire 
des  cultures  importantes. 

Il  faudra  chercher  la  meilleure  conciliation  de  ces 
deux  intérêts,  et  si  les  parties  n'ont  pu  tomber  d'ac- 
cord, ce  sera,  le  plus  souvent,  par  l'effet  du  mauvais 
vouloir  du  propriétaire  du  fonds  servant.  Il  sera  facile 
au  tribunal,  au  moyen  d'une  visite  des  lieux,  ou  par  la 
nomination  d'un  expert,  de  répondre  au  vœu  de  la  loi. 

Art.  234. — 359.  Les  servitudes  sont  perpétuelles, 
en  principe,  comme  les  fonds  auxquels  elles  sont  at- 
tachées activement  et  passivement.  Cependant,  cette 
perpétuité  n'est  pas  de  leur  essence,  c'est-à-dire,  n'en 
est  pas  inséparable:  elle  n'est  que  de  leur  nature,  c'est- 
à-dire  qu'elle  a  lieu  de  droit,  s'il  n'y  est  pas  dérogé, 
soit  par  la  loi,  soit  par  le  fait  de  l'homme.  On  a  déjà 
fait  remarquer,  sous  l'article  227,  que  la  perpétuité  ne 
figure  pas  dans  la  définition  des  servitudes. 


(b)  Depnis  la  1~  édition  do  ce  Projet,  imprimée  en  1880,  les  articles 
682  à  685  du  Code  français  ont  été  un  peu  élargi  par  une  loi  du  20 
août  1881  qui  contient  une  partie  du  nouveau  Code  rural;  mus  la  loi 
nouvelle  nous  semble  encore  beaucoup  moins  complète  que  le  présent 
Projet. 


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432        LIVRE  llr-Ire  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  !«. 

L'eDclave  qui  est  la  cause  de  la  servitude  légale  de 
passage  se  préseptera  ordiDairement  comme  devant 
avoir  une  durée  indéfinie;  l'indemnité  devra  donc^  en 
principe^  être  fixée  en  capital  une  fois  payé.  Mais, 
Tenclave  peut  aussi  cesser  par  des  causes  diverses, 
notamment,  par  la  création  d'une  nouvelle  voie  pu- 
blique avec  laquelle  communiquerait  le  fonds  enclavé; 
elle  peut  cesser  aussi,  si  le  propriétaire  du  fonds  enclavé 
acquiert  un  des  fonds  voisins  communiquant  avec  la 
voie  publique,  autre  que  celui  sur  lequel  il  exerçait  la 
servitude  ;  on  peut  supposer  aussi  que  le  fonds  ser- 
vant se  trouve  réuni  au  fonds  dominant  dans  les  mêmes 
mains. 

Chacun  de  ces  cas  présente  des  particularités. 

La  création  d'une  nouvelle  voie  publique  est  le  cas 
qui  donne  l'application  naturelle  à  l'exception  portée 
au  1^  alinéa  de  notre  article.  Il  est  possible  que  la 
nouvelle  voie  soit  projetée  depuis  plus  ou  moins  long- 
temps par  l'administration  et  que  le  tribunal  en  ait 
connaissance,  soit  par  lui-même,  soit  par  les  justifica- 
tions d'une  des  parties;  dans  ce  cas,  le  tribunal  fera 
sagement^  surtout  s'il  en  est  requis  par  l'une  des 
parties,  de  fixer  une  indemnité  annuelle,  à  payer  par 
le  propriétaire  du  fonds  dominant,  laquelle  cessera 
lorsque  le  passage,  n'étant  plus  nécessaire,  cessera 
lui-même. 

Les  choses  pourraient  se  passer  de  la  même  manière 
si,  au  moment  du  règlement  judiciaire  de  l'indemnité, 
le  tribunal  avait  été  informé  du  projet  d'acquisition 
d'un  fonds  contigu  à  la  voie  publique  par  le  proprié- 
taire enclavé. 

Il  va  sans  dire  que,  dans  ces  deux  cas,  le  passage 
cesserait,  lors  même  que  la  communication  nouvelle 
avec  la  voie  publique  se  trouverait  moins  directe  ou 
plus  difficile  que  par  celle  qui  résultait  de  la  servitude. 

Remarquons,  sur  ces  deux  premiers  cas,  que  lorsque 


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§  1er.— DROITS  lyACCÈS  KT  DE  PASSAGE.  433 

le  tribunal  a  fixé  une  indemnité  annuelle^  la  servitude 
cesse  par  la  volonté  de  l'une  ou  de  l'autre  des  parties, 
sans  aucune  restitution  des  annuités;  au  contrai re, 
quand  le  tribunal,  n'ayant  pas  admis  la  probabilité  de 
cessation  future  de  l'enclave,  a  fixé  l'indemnité  en 
capital,  la  cessation  du  passage  ne  peut  avoir  liea, 
malgré  l'événement,  que  par  la  volonté  du  propriétaire 
du  fonds  servant;  mais  alors,  il  rend  l'indemnité  qu'il 
a  reçue.  Il  ne  faut  pas  s'étonner,  en  pareil  cas,  que 
l'indemnité  soit  restituée  en  entier,  même  lorsque  le 
passage  n,  été  exercé  plus  ou  moins  long*temps:  le 
propriétaire  du  fonds  servant  a  eu  la  jouissance  du 
capital,  en  compensation  du  trouble  que  lui  a  causé 
le  passage. 

Quant  au  troisième  cas  qui  ferait  cesser  l'enclave,  à 
savoir,  la  réunion  du  fonds  servant  et  du  fonds  domi- 
nant dans  les  mêmes  mains,  ou  confusion,  il  présente 
cette  particularité  qu'il  ne  donnera  pas  application  au 
3*^  alinéa  de  notre  article  :  l'indemnité  qui  aurait  été 
fixée  en  capital  ne  sera  pas  restituée  par  le  propriétaire 
du  fonds  servant  vendeur  de  sa  propriété.  On  ne  peut 
pas  dire,  en  effet,  qu'il  "s'affranchit  du  passage"  puis- 
qu'il n'a  plus  de  fonds.  D'ailleurs*,  le  règlement  du 
prix  de  vente  entre  les  parties  met  fin  à  tous  leurs  rap- 
ports pécuniaires  au  sujet  des  fonds;  enfin,  il  j  a  pré- 
somption que  le  fonds  servant  a  été  vendu  moins  cher 
à  cause  de  la  servitude. 

Art.  235. —  360.  II  est  toujours  gênant  d'avoir  à 
payer  des  annuités,  pour  quelque  cause  que  ce  soit; 
c'est  aussi  une  cause  fréquente  de  procès.  Lorsque 
ces  annuités  n'ont  pas  de  durée  fixe  et  peuvent  se 
prolonger  indéfiniment,  la  loi  doit  en  favoriser  l'extinc- 
tion par  le  payement  d'un  capital.  II  y  a  de  nombreux 
exemples,  dans  la  loi  française,  de  cette  faculté  dite 
de  rachat.     Une  loi  célèbre,  du  29  décembre  1790,  a 


28 


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434        LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I~. 

permis  le  rachat  de  presque  toutes  les  redeyauces 
admises  da^s  l'ancien  droit  et  le  Code  civil  lui-même 
(art.  530  et  1911)  a  permis  le  rachat  des  rentes  per- 
pétuelles. 

Le  Projet  japonais  fait  donc  sagement  de  permettre 
au  débiteur  de  Fannuité  de  s^en  libérer,  après  un  cer- 
tain temps,  en  payant  un  capital. 

Ce  capital  est  fixé  à  vingt  fois  la  valeur  de  l'annuité, 
ce  qui  correspond  à  100  de  capital  pour  5  de  revenu. 
C'est  comme  si,  l'indemnité  ayant  été  fixée  d'abord, 
en  capital,  à  100,  il  avait  été  stipulé  que  le  débiteur, 
en  attendant  le  payement  dudit  capital,  payerait  5 
d'intérêts  annuels.  Cet  intérêt  est  un  peu  faible  pour 
le  Japon  ;  mais,  il  faut  régler  avec  ménagements  les 
rapports  entre  voisins. 

Il  n'y  a  pas  mêmes  motifs  d'autoriser  le  créancier 
de  l'annuité  à  la  convertir  en  capital  à  sa  volonté;  mais, 
ce  droit  ne  peut  lui  être  refusé  lorsque  le  débiteur  a 
manqué  à  ses  engagements  pendant  doux  ans. 

Le  Code  civil  français  a  une  disposition  semblable 
(art.  1912). 

Art.  236« — 361.  Dans  le  cas  particulier  prévu  par 
cet  article,  la  négligence  qui  a  donné  naissance  à  l'en- 
clave est  imputable  autant  au  propriétaire  qui  a  cédé 
la  parcelle  enclavée  qu'à  celui  qui  l'a  acquise,  il  est 
donc  juste  que  le  premier  n'ait  pas  droit  à  une  indem- 
nité pour  le  passage  qu'il  est  tenu  de  livrer;  d'ailleurs, 
quand  on  cède  un  droit  à  autrui,  on  est  toujours  obligé 
de  lui  garantir  les  moyens  d'user  du  droit  cédé. 

Cette  disposition  pourrait,  dans  le  silence  de  la  loi, 
y  être  suppléée  en  vertu  du  principe  de  la  garantie  de 
la  vente  et  du  partage;  c'est  peut-être  pour  cela  qu'on 
ne  la  trouve  pas  dans  le  Code  français  (c)  ;  mais,  elle 

(c)  Elle  ne  se  trouve  même  pas  dans  le  nouvel  article  684,  quoiqu'il 
tàt  prévu  notre  hypothèse. 


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§  II.— DE  L*USAGB  DES  EAUX.  435 

se  troave  dans  le  Code  italien  (art.  595)  et  on  ne  doit 
avoir  aacan  scrupule  à  l'insérer  dans  le  Code  japonais. 
Il  est  naturel  aussi  qu'en  pareil  cas  la  servitude 
cesse  de  plein  droit  avec  l'enclave,  et  sans  aucune 
restitution.  Mais,  la  loi  n'admet  cette  cessation  que 
s'il  y  a  création  d'une  nouvelle  voie  publique,  ce  qui 
est  un  avanta^  gratuit  et  commun  ;  si  donc  l'enclave 
cessait  parce  que  le  propriétaire  enclavé  aurait  acquis 
un  fonds  voisin  ou  obtenu  par  convention  un  autre 
droit  de  passage,  le  premier  passage  subsisterait, 
parce  qu'il  est  dû  en  vertu  d'une  autre  cenvention. 


§    II.— DE    L'ÉCOULEMENT.    DE    L'USAGE 
ET  DE  LA  CONDUITE  DES  EAUX. 

362.  Le  Projet  réunit  sous  cette  rubrique  toutes  les 
charges  relatives  aux  eaux,  moins,  bien  entendu,  celles 
établies  par  le  fait  de  l'homme. 

Ainsi,  d'abord,  on  y  trouve  celle  relative  à  l'écoule- 
ment naturel  des  eaux  par  le  seul  effet  de  la  déclivité 
des  terrains.  Vient  ensuite  l'obligation  pour  chaque 
propriétaire  de  préserver  ses  voisins  de  l'égoût  de  ses 
toits  et  de  ses  eaux  ménagères  ou  industrielles.  Puis, 
les  limites  au  droit  d'usage  des  eaux  de  source  ou  des 
eaux  courantes.  Enfin,  le  droit  d'aqueduc  (a),  permet- 
tant aux  propriétaires  d'obtenir  un  passage  à  travers 
le  fonds  voisin,  pour  faire  venir  les  eaux  nécessaires  à 
l'irrigation  ou,  pour  faire  sortir  celles  provenant  du 
drainage  pu  d'autres  opérations  de  dessèchement. 

Art.  237.    Les  propriétaires  des  fonds  in-   Eaaxpinvimiw 
férieurs  sont  assujettis  à  recevoir  les  eaux  plu-        «~*«'«- 

(a)  Aqueduc:,  conduite  d'eau;  de  deux  mots  latins:  aqua,  eau,  et 
ducere,  conduire. 


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aatres  ouTrages. 


486        LIVRE  I1.-IW  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I". 

viales  ou  de  sources  qui  découlent  naturelle- 
ment des  fonds  supérieurs,  sans  que  la  main  de 
l'homme  y  ait  contribué.  [640.] 

Si  même  l'écoulement  des  eaux  a  été  créé  ou 
modifié  par  des  travaux  de  main  d'homme  re- 
montant à  plus  de  trente  ans  ou  à  une  époque 
inconnue,  la  servitude  ne  peut  être  contestée. 

Eoptore  238.     Si,  par  la  rupture  de  berges,  digues 

*  olT**  ou  autres  ouvrages  destinés  à  contenir  les  eaux, 
ou  par  des  encombrements  d'aqueducs  ou  ca- 
naux, il  se  produit  sur  le  fonds  supérieur  des 
débordements  qui  aggravent  l'écoulement  ou  en 
modifient  la  direction,  les  propriétaires  infé- 
rieurs peuvent  faire  la  dénonciation  de  dom- 
mage  imminent  et  être  autorisés  à  faire  les  ré- 
parations aux  frais  du  propriétaire  supérieur, 
conformément  aux  articles  214  et  222. 

Si  le  cours  des  eaux  se  trouve  obstrué  par 
accident  sur  les  fonds  inférieurs,  le  propriétaire 
supérieur  peut  faire  à  ses  frais  les  travaux  né- 
cessaires pour  rétablir  l'écoulement  normal  ; 
mais  il  n'en  est  pas  tenu.  [C.  it.,  537,  538.] 

Eaux  239.     Les  propriétaires  ne  peuvent  faire  ni 

ménagères     jajgggj.  écoulcr  sur  Ics  fouds  voisins  leurs  eaux 

induatrieiies.    méuagèrcs,  ni  des  eaux  naturelles  altérées  par 

l'industrie  ou  par  l'irrigation  ;  sauf  ce  qui  est 

dit  de  la  servitude  d'aqueduc,  par  l'article  252. 

Egoût  Ils  ne  peuvent  non  plus  disposer  leurs  toits 

ou  terrasses  de  telle  façon  que  l'eau  pluviale 

tombe  directement  sur  le  fonds  voisin.  [681.] 


des  toits. 


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§  II.— DE  L'USAGB  DES  EAUX. 


487 


Usage 
des  sources. 


240.  Le  propriétaire  d'une  source  peut  en 
user  à  son  gré  et  même  priver  le  voisin  de  Tex- 
cédant  d'eau  qui  s'écoulait  naturellement  chez 
celui-ci  ;  sauf  ce  qui  est  dit,  à  la  Section  sui- 
vante, de  l'acquisition  de  ces  eaux  par  pres- 
cription. [641,  642.] 


241.    Si  les  eaux  de  la  source  sont  néces-    soite:  droits 
saires  aux  usages   domestiques  des  habitants  <^'^«  ^^"»'°"^«- 
d'une  commune  ou  hameau,  le  propriétaire  est 
tenu  de  laisser  s'écouler  la  portion  de  ces  eaux 
qui  ne  lui  est  pas  utile. 

La  commime  pourra  même,  à  ses  frais,  faire 
exécuter  sur  le  fonds  les  travaux  nécessaires  à 
la  réunion  et  à  la  conduite  des  eaux,  pourvu 
qu'ils  ne  causent  pas  de  dommage  permanent 
au  fonds  et  moyennant  indemnité. 

La  commune  devra,  en  outre,  une  indem- 
nité pour  l'usage  des  eaux,  s'il  n'a  pas  été  déjà 
exercé  gratuitement  pendant  trente  ans.  [643.] 


Suite: 

eaux  perdues 

an  dehors. 


242.  Dans  les  autres  cas,  si  l'excédant  des 
eaux  d'une  source  privée  se  perd  au  dehors, 
sans  profiter  à  personne,  le  plus  proche  voisin 
de  la  sortie  desdites  eaux  peut  réclamer  la  fa- 
culté de  les  amener  chez  lui,  précairement,  en 
faisant  les  travaux  nécessaires,  comme  il  est  dit 
à  l'article  précédent.  [C.  it.,  545.] 


243.  Celui  dont  la  propriété  est  contiguë  à  Baucoarmnte: 
une  eau  courante  ne  faisant  pas  partie  du  do-  desriTcryns. 
maine  puhlic,  d'après  l'article  25,  et  n'apparte- 


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488 


LIVRE  IL— I»  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  1«». 


nant  pas  non  plus  à  un  particulier,  peut  en 
user  à  son  passage,  pour  les  usages  domestiques, 
pour  l'irrigation  de  ses  terres  ou  pour  son  in- 
dustrie ;  mais  sans  en  modifier  le  cours. 

Si,  au  contraire,  un  fonds  est  traversé  par 
une  eau  de  la  même  nature,  le  propriétaire  peut 
en  dériver  le  cours  dans  l'intérieur  de  son  fonds, 
pour  les  mêmes  besoins  ;  mais,  à  la  charge  de  la 
rendre  à  son  cours  naturel,  à  la  sortie  de  son 
fonds.  [644.] 

Dans  l'un  et  autre  cas,  les  riverains  ont  le 
droit  de  pêche,  en  se  conformant  aux  règle- 
ments locaux. 


Suite  :  rôle 
des  tribanaax. 


244.  Bans  les  deux  cas  prévus  à  l'article 
précédent,  s'il  y  a  contestation  de  la  part  des 
propriétaires  intérieurs  auxquels  ces  eaux  peu- 
vent être  utiles,  les  tribunaux  civils  statueront, 
en  tenant  compte  des  usages  locaux  et  en  con- 
cillant  les  besoins  de  l'hygiène  domestique  avec 
les  intérêts  de  l'agriculture  de  l'industrie.  [645.] 


Police 
des  cAux. 


245.  Au  surplus,  la  police  générale  des 
eaux  de  la  nature  qui  précède  appartient  à  l'au- 
torité préfectorale,  laquelle  peut  prescrire  les 
mesures  nécessaires,  tant-  pour  leur  libre  écou- 
lement que  pour  leur  conservation  et  pour  celle 
du  poisson. 


Cnnge 

des 

cours  d'eau. 


246.  Le  curage  desdits  cours  d'eau  est  à 
la  charge  des  riverains  qui  peuvent  se  concerter 
et  même  s'associer  à  cet  effet. 


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§  II.— DE  L'USAGB  DBS  EAUX  489 

A  défaut  par  eux  de  procéder  au  curage,  aux 
époques  déterminées  par  l'autorité  locale,  iL  y 
sera  procédé,  par  celle-ci,  à  leurs  frais. 

Le  recouvrement  de  la  part  contributoire  de 
chacun  se  fera  de  la  même  manière  que  pour 
les  autres  contributions  locales. 

247.  Un  riverain  ne  peut  élever  de  digues   Endiguements. 
de  son  côté,  s'il  en  doit  résulter  un  dommage 

pour  le  riverain  opposé. 

Si  un  endiguement  reconnu  nécessaire  inté- 
resse plusieurs  riverains  et  s'ils  ne  se  concertent 
pas  pour  l'exécuter,  il  poura  y  être  procédé  par 
l'autorité  locale,  aux  frais  des  intéressés,  comme 
il  est  dit  ci-dessus. 

248.  Les  dispositions  des  cinq  articles  pré-    L^g.  étangs. 
cédents  sont  applicables  aux  lacs  ou  étangs  se 
trouvant  dans  les  mêmes  conditions. 

249.  L'usage  et  la  police  des  eaux  faisant        e«ux 
partie  du  domaine  public  général  ou  local  sont  domainlTpubiic. 
réglés  par  l'autorité  supérieure  ou  préfectorale, 
conformément  aux  lois  administratives. 

250.  Tout  propriétaire  qui  a  le  droit  d'user      p^siige 
d'eaux  naturelles  ou  artificielles  situées  en  de-      ****  **"''' 
hors  de  son  fonds,  peut  en  exiger,  moyennant 
indemnité,  le  passage  à  travers  les  fonds  inter- 
médiaires supérieurs,  tant  pour  l'industrie  que 

pour  l'irrigation  et  les  usages  domestiques.  [Lois 
fr.  des  29  avril  1845, 11  juillet  1847;  C.  it.,  598.] 


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440        LIVRE  II.— iw  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  1». 

Suite.  251.     La  disposition  qui  précède  s'applique 

aux:  prises  d'eau  coacédées  par  l'administration, 
quelle  que  soit  leur  durée,  et  à  celles  faites  par 
les  particuliers,  soit  pour  la  vie  du  concession- 
naire, soit  pour  un  temps  fixe,  s'il  doit  durer 
encore  cinq  ans  au  moins,  au  moment  oti  le 
passage  est  réclamé.  [C.  it.,  604.] 

soitç.  252.      Pareillement,   les  propriétaires    des 

fonds  inférieurs  sont  tenus  de  fournir  le  pas- 
sage, soit  jusqu'à  la  voie  publique,  soit  jusqu'à 
un  égoût  ou  un  cours  d'eau  public,  pour  l'écou- 
lement des  eaux  provenant  du  drainage  ou  de 
l'assèchement  des  terres  submergées,  et  pour 
l'évacuation  des  eaux  surabondantes,  après  leur 
usage  domestique,  agricole  ou  industriel. 

Si  les  eaux  pour  lesquelles  le  passage  est  ré- 
clamé sont  altérées  par  les  usages  domestiques 
ou  industriels,  le  passage  ne  pourra  être  exigé 

^  que  souterrainement.  [Loi  fr.  du  10  juin  1854; 

^  C.  it,  609,  610.] 


Suite. 


8nit«. 


253.  Le  passage  sera  pris,  autant  que  pos- 
sible, dans  les  lieux  les  moins  dommageables 
aux  fonds  servants. 

Dans  aucun  cas,  il  ne  pourra  être  exigé  à  tra- 
vers les  bâtiments,  ni  les  cours  ou  jardins  atte- 
nant aux  habitations.  [Ib.;  C.  it.,  598.] 

254.  Dans  tous  les  cas,  l'établissement  et 
l'entretien  des  travaux  nécessaires  au  passage 
des  eaux  seront  exécutés  aux  frais  du  proprié- 
taire dans  l'intérêt  duquel  ils  sont  faits. 


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§  II.-- DE  L'USAGE  DES  EAUX.  441 

255.  Le  propriétaire  du  fonds  servant  peut  usafrcde» canaux 

.  1  j  ..  ■,«  déjà  existant. 

exiger  que  le  passage  des  eaux,  soit  pour  1  ar- 
rivée, soit  pour  la  sortie,  se  fasse,  en  tout  ou  en 
partie,  dans  les  canaux  déjà  existant  sur  son 
fonds,  si  leurs  dimensions  le  permettent  et  si 
les  eaux  qui  y  passent  déjà  ne  sont  pas  de  na- 
ture à  nuire  à  celles  destinées  au  fonds  domi- 
nant. 

Réciproquement,  il  peut,  sous  les  mêmes  con- 
ditions, demander  à  se  servir,  pour  le  passage 
de  ses  eaux,  des  ouvrages  faits  sur  son  fonds 
par  le  propriétaire  du  fonds  dominant. 

Dans  Tun  et  l'autre  cas,  celui  qui  use  des 
ouvrages  faits  par  l'autre  contribue  aux  dé- 
penses d'établissement  et  d'entretien,  porpor- 
tionnellement  à  son  intérêt,  llbid.;  C.  it.  599.] 

256.  Si  un  propriétaire  ayant  le  droit  d' user      Barrage, 
d'une  eau  courante,  conformément  au  1^  alinéa 

de  l'article  243,  a  besoin  d'élever  les  eaux  par 
un  barrage,  il  peut  l'appuyer  sur  la  rive  opposée, 
moyennant  une  indemnité. 

Si  le  propriétaire  qui  n'a  pas  fait  le  barrage  a 
le  droit  d'user  des  mêmes  eaux,  il  peut  utiliser 
ledit  barrage  à  son  profit,  en  participant  à  la 
dépense,  comme  il  est  dit  à  l'article  précédent. 
[Loi  fr.  du  11  juillet  1847.] 

COMMEI7TAXBE. 

Art.  237. — 363.  C'est  cette  servitude  que  le  Code 
français  fait  dériver  ''de  la  situation  des  lieux/'  et  qne, 
pour  cela^  on  nomme  servitude  naturelle;  étant x>b8ervé 


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442        LIVRE  II.— I»  PiJtTIB.— CHAP.  V.— SECT.  I». 

d'aillears  qu'il  ne  s'agit,  comme  le  dit  ici  le  texte, 
que  des  eaux  pluviales  ou  des  eaux  de  sources,  et  non 
des  eaux  ménagères  ou  industrielles,  dites  aussi  eatix 
artificielles. 

On  a  déjà  justifié  la  qualification  de  légale  qui  est 
donnée  ici  à  la  servitude. 

L'eau  suit  si  impérieusement  la  déclivité  des  terrains 
qu'il  n'y  a  pas  de  force  humaine  qui  puisse  la  retenir: 
le  plus  faible  ruisseau,  s'il  est  contenu  plus  ou  moins 
Ion  g- temps,  devient  un  torrent  dévastateur. 

La  loi  respecte  et  consacre  la  puissance  de  la  nature 
et  ce  serait  en  vain  qu'elle  prétendrait  dispenser  les 
fonds  inférieurs  de  l'obligation  de  recevoir  les  eaux 
naturelles  des  fonds  plus  élevés  :1a  loi  ne  peut  décréter 
que  les  rivières  remonteront  à  leur  source.  Mais, 
l'obligation  légale  n'existe  plus  si  la  déclivité  a  été 
produite  par  des  travaux  exécutés  sur  le  fonds 
supérieur. 

Toutefois,  le  Projet  japonais  introduit,  à  cet  égard, 
une  sage  innovation:  il  est  souvent  très-difBcile  de 
savoir  si  la  disposition  respective  des  lieux  a  toujours 
été  la  même;  dans  les  villes  et  autres  localités  où  la 
population  est  agglomérée,  les  '  terrains  ont  presque 
toujours  subi  des  modifications  plus  ou  moins  considé- 
rables :  les  terrains  bas  ont  été  comblés  et  relevés,  les 
pentes  ont  été  modifiées;  mais  le  souvenir  en  est  perdu, 
ou  l'origine  en  est  difficile  à  prouver.  Si  les  proprié- 
taires des  fonds  inférieurs  étaient  admis  à  refuser  de 
recevoir  les  eaux  après  un  temps  immémorial,  en 
prouvant  qu'il  y  a  eu  des  travaux  de  main  d'homme, 
il  en  résulterait  un  dommage  énorme  pour  les  fonds 
supérieurs,  et  même,  le  plus  souvent,  il  serait  impos- 
sible de  remettre  les  choses  dans  l'état  primitif. 

La  loi  va  plus  loin,  elle  assimile  les  travaux  remon- 
tant à  plus  de  30  ans  à  ceux  qui  ont  une  ancienneté 
immémoriale. 


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§  IL—DE  L'USAGE  DES  EAUX.  448 

364.  Aa  surplus,  on  a  cru  inutile  d'insérer  dans 
le  Projet  deux  dispositions  qui  se  trouvent  dans  le 
Gode  français  (art.  640)  et  dans  le  Code  italien  (art. 
536),  à  savoir,  que  "  le  propriétaire  du  fonds  inférieur 
ne  peut  point  élever  de  digue  qui  empêche  l'écoule- 
ment,'' et  que,  réciproquement,  "  le  propriétaire  du 
fonds  supérieur  ne  peut  rien  faire  qui  aggrave  cet 
écoulement." 

Ces  dispositions  sont  évidemment  surabondantes: 
si  le  propriétaire  inférieur  pouvait  élever  une  digue 
contre  les  eaux,  c'est  qu'il  ne  serait  pas  tenu  de  les 
recevoir;  si  le  propriétaire  supérieur  pouvait  aggraver 
l'écoulement,  on  ne  pourrait  plus  dire  que  celui-ci  est 
naturel,  qu'il  a  lieu  ''sans  que  la  main  de  l'homme  y 
ait  contribué." 

Ainsi,  le  propriétaire  supérieur  ne  pourrait  pas 
réunir  ses  eaux  en  un  ou  plusieurs  ruisseaux  qui,  en 
faisant  une  irruption  plus  ou  moins  violente  chez  le 
.  voisin,  pourraient  lui  causer  dommage.  Assurément, 
il  pourrait  diriger  les  eaux  à  son  gré  dans  l'intérieur 
de  son  fonds;  mais,  il  devrait,  pour  la  sortie,  leur 
rendre  l'écoulement  naturel  déterminé  par  le  terrain. 

365.  Un  cas  plus  délicat  est  celui  de  savoir  si  le 
fonds  inférieur  serait  tenu  de  recevoir  les  eaux  d'un 
puits  jaillissant  creusé  par  le  propriétaire  supérieur, 
on  d'une  source  qui  aurait  été  amenée  par  lui  à  la  sur- 
face du  sol.  Il  y  aurait  là,  évidemment,  un  travail  de 
rhomme,  lequel  semblerait  exclure  l'idée  de  servitude 
légale  ;  d'un  autre  côté,  l'eau  étant  amenée  à  la  surface 
du  sol,  la  pente  peut  la  conduire  naturellement  chez 
le  voisin.  Faudrait-il  obliger  le  propriétaire  supérieur 
à  supprimer  le  puits  jaillissant  ou  la  source  ?  Il  y  a  des 
cas  où  ce  serait  impossible  et  où  il  n'y  aurait  d'autre . 
remède  que  celui  d*une  indemnité  au  propriétaire  infé- 
rieur.    On  pourrait  dire  qu'il  y  a  là  des  eaux  enclavées 


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4U        LIVRE  II.— Iw  PABTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I». 

requérant  un  passage,  comme  les  personnes,  dans  le 
cas  de  ^article  231. 

Même  question  poar  les  eanx  de  source  amenées 
d^une  propriété  voisine  et  que  le  cédant  ne  voudrait 
pas  reprendre. 

La  question  devra,  le  plus  souvent,  être  résolue  par 
les  tribunaux,  au  moyen  d'une  indemnité  :  on  assimi- 
lera les  eaux  jaillissantes  ou  provenant  de  travaux  de 
l'homme  aux  eaux  amenées  pour  Firrigation  et  qui  se 
trouveraient  excéder  les  besoins  du  fonds  qui  les  a 
obtenues.  On  verra,  plus  loio,  que  Texcédant  des 
eaux  d'irrigation  peut  être  évacué  sur  les  fonds  infé- 
rieurs, moyennant  indemnité. 

On  a  quelquefois  va,  en  France,  des  voisins  malveil- 
lants ou  peu  intelligents,  alléguer  que  des  monticules 
élevés  sur  le  fonds  supérieur  aggravaient  la  servitude, 
comme  donnant  au  fonds  une  plus  grande  surface 
recevant  Feau  pluviale:  l'idée  était  aussi  fausse  que 
s'ils  eussent  fait  le  même  reproche  à  des  toits  inclinés  : 
il  est  clair  qu'il  ne  tombe  pas  plus  d'eau  pluviale  sur 
un  plan  incliné  que  sur  un  plan  horizontal.  Ce  qui 
peut  induire  en  cette  erreur  les  esprits  peu  ouverts, 
c'est  qu'en  effet,  s'il  s'agit  de  couvrir  de  gazon  un 
monticule,  il  en  faudra  une  plus  grande  quantité  que 
sur  une  surface  plane;  de  même,  il  tient  plus  de  tuiles 
ou  de  feuilles  métalliques  sur  un  toit  très-incliné  que 
sur  un  toit  presque  horizontal. 

La  prétention  qu'il  en  est  de  même  pour  l'eau  plu- 
viale égayerait  certainement  un  tribunal,  si  elle  était 
poi*tée  jusque  devant  lui. 

366.  Le  propriétaire  inférieur  peut,  de  son  coté, 
recueillir  les  eaux  à  l'entrée  de  son  fonds,  soit  pour  les 
diriger  au  lieu  où  elles  sont  le  moins  dommageables, 
soit  pour  s'en  servir. 

La  loi  n'a  pas  cm  devoir  exprimer  que  le  propriétaire 


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§  IL— DE  L'USAGE  DES  EAUX.  446 

inférieur  doit  recevoir  avec  les  eaax,  les  terres^  sables 
ou  pierres  qui  seraient  entrainées  par  les  eaux:  mais^ 
^obligation  est  la  mâme,  si  c*est  toujours  l'œuvre  de  la 
nature.  Dans  les  pays  de  montagnes^  les  eaux  entraî- 
nent souvent  des  masses  énormes  de  terres  et  de  gra- 
viers :  les  fonds  inférieurs  se  trouvent  ensablés  et  dé- 
vastés, les  récoltes  sont  perdues,  et  il  faut  souvent  plu- 
sieurs années  pour  reconstituer  les  cultures  :  c'est  aux 
propriétaires  des  fonds  inférieurs  à  faire  chez  eux  des 
ouvrages  qui  retiennent  les  terres  en  laissant  passer 
les  eaux. 

Une  question  inverse  pourrait  se  présenter,  à  savoir: 
si  le  propriétaire  supérieur  aurait  le  droit  de  reprendre 
les  terres,  sables  ou  pierres  que  les  eaux  ont  entraînés. 

Il  paraît  difficile  de  lui  refuser  ce  droit,  pourvu 
qu'il  ne  cause  pas  de  nouveaux  dégâts  et  qu'il  n'ait 
pas  attendu  que  le  propriétaire  inférieur  ait  rétabli  ses 
cultures  sur  les  terres  descendues  cbez  lui,  autrement, 
il  pourrait  être  déclaré  non  recevable  par  l'effet  d'un 
abandon  volontaire  desdits  matériaux. 

Art.  238. —  367.  La  présente  disposition  ne  se 
trouve  pas  dans  le  Code  français;  elle  se  trouve,  au 
contraire,  dans  le  Code  italien  (art.  537  et  538),  mais 
avec  une  grande  différence,  au  moins  pour  le  premier 
cas,  où  les  frais  de  réparation  des  digues  sont  à  la 
charge  du  propriétaire  inférieur  qui  les  réclame.  Elle 
est  facile,  ^u  reste,  à  justifier. 

Bien  que  les  modifications  des  cours  d'eaux,  ici 
prévues,  ne  proviennent  pas  de  faits  de  l'homme,  mais 
d'accidents  naturels,  elles  ne  doivent  pas  aggraver  la 
situation  respective  des  fonds  :  les  propriétaires  pour- 
ront toujours  rétablir  le  cours  normal  des  eaux. 

Le  cas  le  plus  saillant  est  celui  où  un  cours  d'eau 
traversait  un  fonds  supérieur  dans  une  direction  plus 
ou  moins  horizontale  et  ne  laissait  écouler   aucune 


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446        LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I«. 

partie  de  ses  eaux  sur  un  des  fonds  inférieurs  ;  mais 
par  la  rupture  d^une  digue,  l'eau  s'échappe  latérale- 
ment et  inonde  ce  fonds.  Il  est  juste,  en  pareil  cas, 
que  le  propriétaire  inondé  puisse  faire  rétablir  le  cours 
naturel  de  l'eau. 

Mais  aux  frais  de  quel  propriétaire  ? 

Le  Code  italien  met  ces  frais  à  la  charge  du  proprié- 
taire inférieur,  sans  doute  parce  que  c'est  lui  qui  ré- 
clame les  travaux  et  qui  en  profite.  Mais  on  peut 
s'étonner  que  ce  Code  qui  admet  ''  la  dénonciation  de 
dommage  imminent"  (art.  599)  ne  l'applique  pas  ici 
avec  ses  conséquences. 

Le  cas  ne  pouvait  faire  doute  dans  le  Projet  japonais 
qui  accorde  formellement  cette  action  possessoire  pour 
danger  de  rupture  de  dignes  ou  aqueducs.  Il  y  a  là  des 
ouvrages  de  main  d'homme  dont  l'entretien  doit  être  à 
la  charge  de  celui  sur  le  fonds  duquel  ils  se  trouvent. 

Il  en  serait  autrement  si  les  berges  rompues  ou  me- 
naçant de  se  rompre  étaient  naturelles  :  dans  ce  cas  la 
réparation  ne  pourrait  être  imposée  au  propriétaire  du 
fonds  supérieur,  il  devrait  seulement  la  laisser  exécuter. 

Le  2^  alinéa  met  encore  les  frais  de  dégagement  des 
canaux  ou  aqueducs  à  la  charge  du  propriétaire  supé- 
rieur, parce  que  le  fonds  servant  n'a  pas  la  charge 
d'entretenir  l'écoulement  des  eaux  :  il  suffit  qu'il  n'y 
mette  pas  obstacle.  En  effet,  on  verra  plus  loin,  sous 
Tarticle  254  et  à  la  Section  suivante,  que  les  servitudes 
n'obligent  pas  afaire^  mais  seulement  à  souffrir. 

368.  La  servitude  relative  à  l'écoulement  des  eaux 
pourrait  être  modifiée  dans  son  exercice  par  des  con- 
ventions particulières;  mais,  il  est  impossible  d'ad- 
mettre qu'elle  puisse  être  entièrement  supprimée  par 
convention,  parce  qu'il  est  d'ordre  public  et  économique 
que  les  fonds  supérieurs  ne  soient  pas  rendus  impro- 
ductifs par  la  surabondance  des  eaux. 


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§  IL— DE  L'USAGE  DES  EAUX.  447 

Par  la  même  raiaon,  le  propriétaire  inférieur  ne  pour- 
rait se  dire  affranchi  de  Tobligation  de  recevoir  les 
eaux,  sous  le  prétexte  que  le  propriétaire  supérieur 
les  aurait  retenues  et  absorbées  pendant  80  ans,  temps 
ordinaire  du  non-usage  extinctif  des  servitudes. 

C'est  une  des  différences  que  présentent^  avec  les 
servitudes  établies  par  le  fait  de  Thomme,  celles  des 
servitudes  légales  qui  sont  fondées  sur  un  intérêt 
d'ordre  public  essentiel  (v.  ci-après,  art.  286  et  310). 

Il  est  d'autant  moins  possible  de  soutenir  que  la 
servitude  qui  nous  occupe  pourrait  être  éteinte  par  une 
convention  particulière  que  le  propriétaire  supérieur 
peut  même  exiger  le  passage  des  eaux  provenant  de 
drainage  ou  d'irrigation,  et,  cependant,  ce  ne  sont  pas 
là  des  eaux  purement  naturelles.  La  seule  consé- 
quence qu'il  faille  attacher  à  une  convention  qui  exclu- 
rait la  servitude  d'écoulement  des  eaux  naturelles,  c'est 
qu'elle  ne  pourrait  être  rétablie  que  moyennant  in- 
demnité, comme  cela  a  lieu  pour  les  eaux  de  drainage 
ou  d'irrigation:  l'indemnité  serait  ici  d'autant  plus 
juste  qu'il  est  probable  que  le  propriétaire  supérieur 
qui  aurait  consenti  antérieurement  à  conserver  ses  eaux 
naturelles  aurait  lui-même  reçu  une  compensation  ou 
indemnité  pour  ce  sacrifice  de  son  droit;  il  ne  devrait 
donc  pas  le  recouvrer  gratuitement. 

Art.  239. —  369.  L'explication  des  deux  articles 
précédents  a  déjà  amené  à  distinguer  les  eaux  natu- 
relles des  eaux  ménagères  et  des  eaux  industrielles. 

Lors  même  que  ces  dernières  eaux  proviendraient 
d'une  source  ou  du  ciel,  du  moment  qu'elles  ont  été 
employées  à  un  usage  domestique  ou  à  une  industrie, 
elles  sont  plus  ou  moins  altérées,  elles  pourraient  être 
nuisibles  ou  incommodes  aux  voisins;  le  propriétaire 
doit  donc  les  diriger  sur  la  voie  publique  ou  les  retenir 
chez  lui  et  les  y  absorber  au  moyen  de  puisardsy  et 


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448        LIVRE  U.— Iw  PARTIE.— CHAP.  V.— SBCT.  I«. 

ceux-ci  doivent  être  saffisamment  éloignés  des  limites 
poar  qae  les  infiltrations  ne  paissent  corrompre  les 
puits  des  voisins  ou  pénétrer  sous  leurs  bâtiments. 

On  a  dit  qpe  l'usage  industriel  des  eaux  les  altère, 
en  général  ;  c'est  ce  qui  a  lieu  pour  la  teinture,  pour 
les  bassines  à  dévider  les  cocons  de  vers-à-soie,  pour  la 
fabrication  de  produits  chimiques  et  pour  une  foule 
d'autres  industries;  mais,  si  une  eau  naturelle  était 
seulement  employée  comme  force  motrice,  cet  usage 
industriel  ne  lui  faisant  subir  aucune  altération,  elle 
pourrait  être  rendue  à  son  écoulement  naturel. 

A  l'égard  de  Tégoût  des  toits,  la  loi  ne  permet  pas 
de  lé  faire  tomber  directement  sur  la  propriété  voisine 
parce  que  la  hauteur  de  la  chute  creuserait  plus  ou 
moins  le  sol,  parce  que  l'espace  où  l'eau  tomberait, 
serait  en  général,  plus  étendu  que  l'écoulement  naturel 
sur  le  sol,  enfin  parce  qu'aucune  partie  de  l'eau  pluviale 
ne  se  trouverait  absorbée  par  le  sol  ;  il  faut  donc,  si  les 
bâtiments  sont  élevés  sur  la  limite  même,  que  la  pente 
des  toits  soit  dirigée  vers  le  terrain  où  se  trouvent  les 
bâtiments,  ou,  si  la  disposition  des  toits  est  inverse, 
que  les  eaux  soient  ramenées  par  des  gouttières  sur 
le  dit  terrain,  d'où  ensuite  elles  suivront  leur  pente 
naturelle. 

Art.  240. —  370.  L'écoulement  naturel  des  eaux 
de  source  est  une  charge  pour  le  propriétaire  inférieur; 
mais,  il  n'est  pas  un  droit  pour  lui  :  le  propriétaire 
auquel  appartient  la  source  peut  donc,  en  principe, 
détourner  les  eaux  ou  en  disposer  au  profit  d'un  tiers. 

Mais  on  verra,  dans  la  Section  suivante,  que  parmi 
les  servitudes  établies  par  le  fait  de  l'homme  se  trouve 
la  prescription  acquisitive  des  e^ux  qui  reçoit  une  ap- 
plication dans  le  cas  présent.  A  plus  forte  raison,  le 
propriétaire  de  la  source  ne  pourrait-il  priver  le  voisin 
de  l'écoulement,  s'il  lui  avait  concédé  les  eaux  par  titre. 


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§  IL— DE  L'USAGE  DES  EAUX.  448 

Art.  241. —  371.  La  présente  disposition  se  trouve 
dans  le  Code  français  (art.  643)  et  y  a  été  empruntée 
par  plusieurs  Codes  étrangers.  Elle  repose  sur  le  prin- 
cipe  que  l'intérêt  général  ou  collectif  doit  primer^  dans 
certains  cas,  l'intérêt  individuel. 

L'usage  de  l'eau  est  un  des  besoins  les  plus  impé- 
rieux de  l'homme,  et  il  est  passé  en  axiome  de  morale 
que  ce  que  l'on  peut  le  moins  refuser  à  son  semblable 
c*est  Teau  nécessaire  à  éteindre  sa  soif.  La  loi  apporte 
ici,  d'ailleurs,  un  grand  soin  à  concilier  les  intérêts 
opposés;  elle  est  aussi  plus  précise  que  la  loi  française, 
et  on  le  reconnaîtra  en  comparant  les  deux  textes. 

D'abord,  pour  que  le  propriétaire  de  la  source  soit 
privé  de  la  plénitude  de  son  droit,  il  faut  que  les  ré- 
clamants constituent  une  agglomération  d'habitants, 
reconnue  par  l'administration,  un  hameau,  au  moins  (6); 
il  ne  suffirait  pas  d*une  réunion  de  quelques  maisons 
particulières  n'ayant  aucun  lien  entre  elles,  ni  de 
quelque  grande  manufacture,  même  employant  beau- 
coup d'ouvriers:  il  faut  que  l'agglomération  représente 
un  intérêt  général,  si  limité  qu'il  soit.  Sous  ce  rapport, 
le  Projet  est  conforme  au  Code  français. 

De  même,  les  deux  textes  veulent  que  l'eau  de  la 
source  soit  nécessaire  aux  habitants:  il  ne  suffirait  pas 
qu'elle  fût  simplement  utile. 

Le  Projet  précise  davantage  le  genre  de  nécessité  : 
ce  n'est  pas  la  nécessité  agricole  ou  industrielle,  la- 
quelle pourtant  se  comprendrait,  mais,  n'a  pas  paru 
aussi  impérieuse  que  les  nécessités  domestiques  (c), 
c'est-à-dire  ce  qui  est  nécessaire  à  Tusage  direct  de 

(b)  En  France,  nn  hameau  est  nne  petite  agglomération  d^habitants, 
un  pen  isolée,  n*ayant  pas  de  maire,  ni  d*école,  ni  d*église  :  le  bameau 
dépend  d'une  commune,  mais,  porte  un  nom  particulier,  comme  le 
quartier  d*nne  ville. 

(c)  De  domuê,  maison. 

29 


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450         LIVRE  II.— Ire  PARTIE.— CHAP.  V.— SECT.  I^. 

l'homme  et  des  animaux,   même  des  bestiaux  logés 
dans  le  bâtiment. 

372.  Le  Code  français,  dans  le  cas  qui  nous  occupe, 
défend  au  propriétaire  de  la  source  d'en  changer  le 
court!  ;  mais,  lui  défend-il  d'épuiser  l'eau  de  la  source 
par  des  travaux  d'irrigation  ou  même  par  des  usages 
d'agréments,  comme  de  la  recueillir  dans  un  étang,  où 
elle  se  perdrait,  ou  bien  dont  elle  ne  sortirait  qu'après 
un  long  séjour  à  Tair  qui  la  corromprait  ? 

Cette  question  est  fort  difficile  à  résoudre  avec  le 
texte  français.  Elle  ne  le  sera  pas  avec  le  Projet 
japonais  :  le  propriétaire  devra  laisser  écouler  l'excé- 
dant d'eau  qui  ne  lui  est  pas  utile  ;  son  droit  n'est  pas, 
comme  celui  des  habitants  iuférieurs,  limité  à  la  néces- 
site :  il  va  jusqu'à  Vutilité;  mais,  Tutilité  ne  comprend 
pas  Vagrément,  Le  propriétaire  pourra  faire  des  irri- 
gations, il  ne  pourra  pas  faire  un  étang  :  le  plaisir 
d'une  personne  ne  doit  pas  être  respecté  au  prix  de  la 
vie  ou  de  la  santé  des  autres  hommes. 

373.  Le  Projet  va  encore  plus  loin  que  la  loi  fran- 
çaise, en  permettant  à  la  commune  ou  aux  habitants 
du  hameau  de  faire  exécuter  quelques  travaux  sur  le 
fonds  où  naît  la  source,  pour  recueillir  les  eaux  et 
pour  en  favoriser  la  sortie.  La  seule  limite  que  la  loi 
mette  à  ce  droit,  c'est  que  le  dommage  ne  doit  pas 
être  permanent,  mais  seulement  temporaire,  et,  de  ce 
chef,  il  y  aura  lieu  à  une  indemnité,  si  le  propriétaire 
l'exige. 

Il  y  aura  lieu  à  une  autre  indemnité,  pour  la  priva- 
tion que  le  propriétaire  éprouve  par  la  perte  d'une 
partie  des  avantages  de  la  source.  Mais,  cette  indem- 
nité serait  })rescrite,